最終白沙灣-尚東板塊市場2011.7.19

白沙灣區(qū)域市場報(bào)告

2011.7區(qū)域劃分尚東板塊位于芙蓉區(qū)，東至汽車東站，西至東二環(huán)，北至瀏陽河，南至長沙大道。主要的交通干線有遠(yuǎn)大一路，荷花路，人民東路，營盤路，萬家麗路，地鐵2號(hào)線途經(jīng)荷花路與人民東路，將于2013年開通。板塊內(nèi)有芙蓉區(qū)政府、法院、工商局等機(jī)關(guān)事業(yè)單位；以馬王堆商圈為核心，有沃爾瑪，大潤發(fā)超市等市政與生活配套，具備了較高的人氣元素。區(qū)域教育配套設(shè)施齊全，有育才二小、育英小學(xué)、馬王堆小學(xué)、長郡芙蓉中學(xué)、田家炳中學(xué)等師資較好的學(xué)校。隨著瀏陽河風(fēng)光帶圭塘河風(fēng)光帶的建設(shè)，本板塊的人居環(huán)境正走向一個(gè)更加完善的階段。尚東板塊目前市場環(huán)境主要項(xiàng)目分布先鋒東外灘湘域熙岸輝煌國際城雙水灣嘉園東方芙蓉萬家城馬王堆商圈萬家麗廣場站古曲路口站瀏陽河圭塘河佳天紅橡灣東岸城邦泊愛藍(lán)灣橄欖君庭鑫科明珠恒大金都萬科金域?yàn)憺潮景鎵K內(nèi)主要項(xiàng)目有13個(gè)，其中今年已開盤的項(xiàng)目8個(gè)。其他5個(gè)項(xiàng)目今年上半年都無新產(chǎn)品推出，預(yù)計(jì)下半年將有新品推出。本案上半年新推上半年未推從未開盤各項(xiàng)目概況案名近期開盤位置建筑類型總建（萬㎡）均價(jià)（元/㎡）主力面積（㎡）主力總價(jià)當(dāng)批網(wǎng)簽銷售率（截止7.18）備注（近期開盤時(shí)間樓棟）先鋒東外灘2011.6.25萬家麗路與營盤路交匯處的東南角高層28均價(jià)7000元/㎡。最低6650元/㎡，最高7800元/㎡二房87-89；三房134-13853-62.3；93.8-96.640%5、6#棟輝煌國際城2011.5.21遠(yuǎn)大路與瀏陽河交匯處高層26.86700元/㎡三房114-12176.38-8353%8#、10#棟東岸城邦2011.6.26遠(yuǎn)大東路1398號(hào)高層11.46200三房112-119、126-13069-74、78-8069%南棟鑫科明珠2011.502長沙市遠(yuǎn)大一路與長善路交匯處往南100米（瀏陽河風(fēng)光帶旁）高層23.26500；最高價(jià)7400元/㎡（臨近瀏陽河江景房），最低5600元/㎡三房105-11268-72.855%2、4、6、7#棟東方芙蓉2011.6.5芙蓉遠(yuǎn)大路與馬王堆路交界處東南角高層11.86500三房116-12875.4-83.247%4、5#棟雙水灣嘉園2011.6.19雨花人民東路（芙蓉區(qū)政府東，瀏陽河與圭塘河交匯處）高層27.7折后起價(jià)5780，三房實(shí)收均價(jià)6700，四房實(shí)收均價(jià)7200三房127-13885-9251%6#江景房橄欖君庭2011.5.19萬家麗路一段289號(hào)高層10.96500二房90-9258.5-6067%1、2、3、4#棟萬家城2011.5.22雨花區(qū)長沙大道789號(hào)高層3007000三房108-11975.6-83.376%1、4#棟萬科金域藍(lán)灣2009.6芙蓉區(qū)營盤東路與瀏陽河風(fēng)光帶交界處高層41.5/二房89/100%2、8#棟湘域熙岸2010.5.15芙蓉長沙市人民東路與長善路交匯處西北角高層31.77800三房1169095%1、2、4#棟泊愛藍(lán)灣2010.11.21長沙市雨花區(qū)嘉雨路488號(hào)高層、小高層15.86600三房118-12477-8193%博瑞苑、博文苑、博雅苑、博逸苑目前區(qū)域內(nèi)主要在售樓盤有11個(gè)，其中8個(gè)2011年上半年有新開，3個(gè)上半年未開盤?？偨ㄒ?guī)模案名總建規(guī)模（萬㎡）10-2020-3030-4040-5050以上先鋒東外灘28輝煌國際城26.8東岸城邦11.4鑫科明珠23.2東方芙蓉11.8雙水灣嘉園27.7橄欖君庭10.9萬家城300萬科金域藍(lán)灣41.5湘域熙岸31.7泊愛藍(lán)灣15.8尚東板塊在售項(xiàng)目總建規(guī)模集中在10-30萬㎡，萬家城項(xiàng)目總建規(guī)模達(dá)300萬㎡，將與本案形成長期競爭。案名主力面積（平米）80-9090-100100-110110-120120-130130-140140以上先鋒東外灘87-89134-138輝煌國際城114-121東岸城邦112-119126-130鑫科明珠105-112東方芙蓉116-128雙水灣嘉園127-138橄欖君庭90-92萬家城108-119萬科金域藍(lán)灣89湘域熙岸116泊愛藍(lán)灣118-124二房

三房主力面積該板塊主力面積為二房90㎡左右，三房110-130㎡居多。整個(gè)區(qū)域內(nèi)三房供應(yīng)量相對(duì)最大。主力戶型鑫科明珠105平米東方芙蓉128平米先鋒東外灘89平米輝煌國際城119平米以下個(gè)案主力戶型為三房，均有入戶花園設(shè)計(jì)，都是客廳，兩間臥室朝南。主力戶型中沒有N+1戶型。主力戶型東岸城邦119平米雙水灣138平米橄欖君庭90平米萬家城109平米以下個(gè)案主力戶型都為三房，采用N+1戶型設(shè)計(jì)?？蛷d臥室朝南，南北通透。臥室?guī)эh窗，戶型贈(zèng)送面積較多。案名風(fēng)格示意圖輝煌國際城現(xiàn)代簡歐東岸城邦現(xiàn)代簡約鑫科明珠現(xiàn)代簡約雙水灣現(xiàn)代簡歐案名風(fēng)格示意圖萬家城現(xiàn)代簡歐橄欖君庭現(xiàn)代簡歐東方芙蓉現(xiàn)代先鋒東外灘現(xiàn)代簡約立面風(fēng)格外立面風(fēng)格上，現(xiàn)代風(fēng)格和簡歐風(fēng)格是市場主打。外立面顏色以深褐色和黃色為主。案名平均單價(jià)（元/㎡）6001-62006201-64006401-66006601-68006801-70007001-72007300以上先鋒東外灘7000（最低6650元/㎡，最高7800元/㎡）輝煌國際城6700東岸城邦6200鑫科明珠6500（最高價(jià)7400元/㎡（臨近瀏陽河江景房），最低5600元/㎡）東方芙蓉6500雙水灣嘉園三房6700四房7200橄欖君庭6500萬家城7000湘域熙岸7800泊愛藍(lán)灣6600尚東板塊均價(jià)集中在6500-7000元/㎡。單價(jià)分析東岸城邦今年首次開盤，采取低價(jià)入市策略，加上其位置相對(duì)較偏，開盤價(jià)格較低。雙水灣當(dāng)批在售6#棟為江景房，故四房價(jià)格較高為7200元/㎡。湘域熙岸當(dāng)批在售4#棟為樓王，價(jià)格超出市場行情。其它項(xiàng)目價(jià)格基本在市場行情內(nèi)。主力總價(jià)本區(qū)域兩房主力總價(jià)在55-60萬元，三房主力總價(jià)70-85在萬元。案名主力總價(jià)（萬元）50-5555-60601-6565-7070-7575-8080-8585-9090-9595-100100以上先鋒東外灘53-62.393.8-96.6輝煌國際城76.38-83東岸城邦69-7478-80鑫科明珠68-72.8東方芙蓉75.4-83.2雙水灣嘉園85-92橄欖君庭58.5-60萬家城75.6-83.3湘域熙岸90泊愛藍(lán)灣77-81二房

三房

體量分析案名2011年上半年開盤情況建筑類型總建（萬㎡）已推量（萬㎡）去化量（萬㎡）整體可售（萬㎡）公開日期近期開盤備注（下批開盤）先鋒東外灘在售已推高層2817.811.216.82010.6.192011.6.25待定輝煌國際城在售已推高層26.8181016.82010.9.12011.5.21待定東岸城邦在售已推高層11.41.4110.42011.6.252011.6.26待定鑫科明珠在售已推高層23.28.5419.22011.5.152011.5待定東方芙蓉在售已推高層11.83.51.610.22011.6.52011.6.5待定雙水灣嘉園在售已推高層27.722.719.58.22010.4.242011.6.19待定橄欖君庭在售已推高層10.95.33.57.42011.5.192011.5.19待定萬家城在售已推高層3001312.6287.42010.9.262011.5.22待定萬科金域藍(lán)灣在售未推高層41.5101031.52008.12009.6待定湘域熙岸在售未推高層31.78.78.623.12010.5.152010.5.15二期新房源預(yù)計(jì)8月或9月推出泊愛藍(lán)灣在售未推高層、小高層15.83.83.712.12010.11.202010.11.21泊愛藍(lán)灣目前VIP卡辦理中，存1萬優(yōu)惠1萬最后搶籌中，7月底開盤。主推70-90㎡的小戶型，均價(jià)6400元/㎡佳天紅橡灣未開盤高層230023//待定恒大金都未開盤高層2.7002.7//恒大金都營銷中心已開放，現(xiàn)VIP認(rèn)籌進(jìn)行中，預(yù)計(jì)7月底開盤，主推43-85平米酒店式商務(wù)公館。尚東板塊已公開開項(xiàng)目未來整體可售總量預(yù)計(jì)468萬㎡。其中由于萬家城為300萬大盤項(xiàng)目，目前僅推出13萬㎡，占片區(qū)總體可售的61%。其它在售個(gè)案余量集中在10-20萬㎡。目前個(gè)案在售一年以上的，最佳年去化可達(dá)到15萬㎡，大部分項(xiàng)目按當(dāng)前去化量計(jì)算1-2年能去化完畢。（數(shù)據(jù)截止到2011年7月18日）案名參數(shù)65-8080-9595-110110-125125-140140-155155-170170-180180以上合計(jì)（㎡）先鋒東外灘在售面積

25922

376235373

10341

75398去化面積

11304

129312784

4371

29752去化比例

44%

34%36%

42%

39%輝煌國際城在售面積

4650

1348319547126

539673833347去化面積

3155

91419792095

69573816803去化比例

68%

68%50%29%

13%100%50%東岸城邦在售面積

1854210147535390

14098去化面積

1766170037072170

9343去化比例

95%81%78%40%

66%鑫科明珠在售面積14122944318411107618467

84469去化面積70128051658044206134

40009去化比例50%56%52%40%33%

47%雙水灣嘉園在售面積

8507

9821

48618814去化面積

6658

2455

4869599去化比例

78%

25%

100%51%橄欖君庭在售面積251231416

18391

52319去化面積188420444

12799

35127去化比例75%65%

70%

67%萬家城在售面積

6296849721556618

23566去化面積

3297533811976223

16055去化比例

52%63%56%94%

68%湘域熙岸在售面積

9976

24352

44855019

575949591去化面積

9554

23297

40514209

538846499去化比例

96%

96%

90%84%

94%94%泊愛藍(lán)灣在售面積

6046

6046去化面積

5804

5804去化比例

96%

96%東方芙蓉在售面積

3860209139522

34295去化面積

1755116292453

15837去化比例

45%56%26%

46%合計(jì)在售面積26531030584243981832103268211332518153966983391943去化面積1954623252361857609523818599110356956612224828去化比例74%60%56%70%51%41%44%13%95%57%產(chǎn)品去化分析當(dāng)批在售產(chǎn)品（數(shù)據(jù)截止到2011年7月18日）尚東板塊今年上半年新推產(chǎn)品，總計(jì)推出39萬㎡，截止7月18日已去化22.4萬㎡。預(yù)計(jì)本版塊年去化量約45萬㎡，本版塊在售項(xiàng)目除去萬家城外，未來整體可售剩余181萬㎡，需要4年左右的時(shí)間去化。產(chǎn)品去化分析該區(qū)域主力面積供求比：85-95㎡的二房供求比為1.65:1；125-140㎡的三房供求比為1.97:1，這兩個(gè)主力面積的供應(yīng)今年上半年均在10萬㎡以上。片區(qū)內(nèi)主力供應(yīng)面階段中去化最好的110-125㎡產(chǎn)品，供求比為1.42:1，去化率達(dá)70%。因?yàn)榇嗣娣e段多為2+1戶型。贈(zèng)送面積多，此面積區(qū)間為三房最理想面積段，故需求量大。2011上半年片區(qū)項(xiàng)目開盤當(dāng)天情況樓盤名稱推貨時(shí)間優(yōu)惠活動(dòng)開盤當(dāng)天銷售率%橄欖君庭5月19日VIP5千抵2萬，一次性付款95折，按揭99折。77新華都·萬家城5月22日原來價(jià)格97折VIP卡的客戶2011年5月31日前簽約額外優(yōu)惠1%83鑫科明珠5月15日VIP客戶90㎡以下優(yōu)惠1萬，90㎡以上優(yōu)惠1萬5，按揭96折，一次性94折。49輝煌國際城1月15日6400元/㎡，預(yù)交2萬，優(yōu)惠2萬5千元；一次性付款97折，按揭99折。630070輝煌國際城5月21日1、購兩房優(yōu)惠1萬，購三房優(yōu)惠2萬，購四房優(yōu)惠3萬；2、5天內(nèi)簽約99折；3、一次性99折，按揭無折扣；70雙水灣5月15日最高優(yōu)惠2萬抵5萬，預(yù)約優(yōu)惠一萬80雙水灣6月19日VIP2萬抵5萬，開盤優(yōu)惠一次性97折。25東岸城邦6月25日1、VIP客戶1萬抵3萬的優(yōu)惠；2、一次性付款96折，按揭98折；3、購房即送港澳游，若放棄游玩機(jī)會(huì)，可抵房款1500元。82先鋒東外灘6月25日1.VIP一萬抵三萬582011年上半年該區(qū)域在售11個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)8個(gè)開盤，除輝煌國際城、雙水灣開盤兩次外，其它項(xiàng)目僅開盤一次。開盤當(dāng)天的銷售率平均為65%，當(dāng)天去化最好的為萬家城，由于雙水灣第二此開盤推出6號(hào)棟大戶型，所以銷售率較低。目前市場購房者主要是以剛需客源為主，購買目的主要為自住型和改善型。首次購房者比重超過60%。年齡上28-40歲為主要購房人群，也反映出自住型需求的旺盛，客戶來源上，呈現(xiàn)區(qū)域性質(zhì)，基本為本區(qū)域范圍內(nèi)客源，區(qū)域內(nèi)車熟的配套和地鐵的興建也吸引了部分省外客戶?？驮捶治瞿挲g分析收入分析購買動(dòng)機(jī)來源購房次數(shù)28-40歲年齡段是主要客源35%的購房者年收入在5-10萬，30%購房者年收入在10-20萬。自主客戶占55%。自主兼投資占30%。主要以芙蓉區(qū)附近為主，馬王堆，高橋商圈私營業(yè)主有一定比重。部分為省內(nèi)客戶。首次購房占62%，二次購房占23%。未來競爭環(huán)境區(qū)域編號(hào)地塊位置用途占地面積(㎡)容積率預(yù)計(jì)總建（㎡）樓板價(jià)(元/㎡)芙蓉區(qū)[2010]網(wǎng)掛018號(hào)長沙市芙蓉區(qū)馬王堆農(nóng)科村住宅70年5749.27≤2.614948691[2010]網(wǎng)掛015號(hào)恢復(fù)掛牌長沙市芙蓉區(qū)二環(huán)線與遠(yuǎn)大路交叉處西南角商業(yè)40年、住宅70年9727.87≤6.563231815[2010]網(wǎng)掛005號(hào)恢復(fù)掛牌公告芙蓉區(qū)馬王堆街道辦事處火炬村商業(yè)40年、住宅70年17942.38≤5.089712590[2011]網(wǎng)掛005號(hào)長沙市芙蓉區(qū)東岸鄉(xiāng)商業(yè)、住宅

52621.99商業(yè)≤3.8、住宅≤2.81577802488合計(jì)

86140

325671

土地情況尚東板塊2010年至今土地情況尚東板塊2010年至今共出讓土地4幅,總面積8.6萬㎡,預(yù)計(jì)總建面積32萬㎡。每幅地塊的占地面積較小,容積率較高，可推出的項(xiàng)目以小規(guī)模高層項(xiàng)目為主。其中三塊土地均有商業(yè)部分。土地情況[2010]網(wǎng)掛015號(hào)[2010]網(wǎng)掛018號(hào)[2010]網(wǎng)掛005號(hào)[2011]網(wǎng)掛005號(hào)本案未來競爭項(xiàng)目一覽未來競爭項(xiàng)目中已開工的項(xiàng)目有四家，預(yù)計(jì)今、明年都會(huì)推出。公寓項(xiàng)目5家。將來能成為白沙灣直接競爭項(xiàng)目的有佳天紅橡灣、瑞星花園廣場、華夏城項(xiàng)目和天下一家。未來競爭項(xiàng)目一覽項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置開發(fā)商體量進(jìn)度佳天紅橡灣芙蓉區(qū)瀏陽河大道一段588號(hào)長沙信天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司23萬平米，830戶建設(shè)中恒大金都芙蓉區(qū)遠(yuǎn)大路970號(hào)湖南恒大投資置業(yè)有限公司

2.8萬平米.504戶預(yù)計(jì)7月底8月初銷售西源鑫大廈芙蓉區(qū)遠(yuǎn)大一路930號(hào)湖南省新大宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3.15萬平米.212戶建設(shè)中