大學生活區(qū)市場調研,初步功能規(guī)劃討論稿4.7

主題：

大學生活區(qū)市場調研、初步功能規(guī)劃討論稿

楊2013年4月7日目錄一、襄陽教育院校淺析二、客群消費心理與行為特點三、學生商圈的商業(yè)規(guī)劃及業(yè)態(tài)四、功能規(guī)劃（討論）

五、延伸的思維一、襄陽教育院校淺析襄樊理工學院襄陽職業(yè)技術學院襄陽市護士學校襄樊學院理工學院襄陽汽車職業(yè)技術學院華騰軟件學院貝爾電腦先達職業(yè)培訓學校分類高等院校職校技校培訓機構一、襄陽教育院校淺析一、高校：名稱：襄樊理工學院（原襄樊學院）：地址：襄陽市隆中路296號簡介：國家二類多科性普通本科院校，學校現占地96萬多平方米，建筑面積50多萬平方米，現有教職工1466人，在校生約為2萬人。二、職業(yè)技術學院：（一）襄陽職業(yè)技術學院地址：襄陽市襄城區(qū)隆中路18號簡介：襄陽職業(yè)技術學院是一所公辦多科性全日制普通高等院校，占地面積1137畝，校舍建筑面積42萬平方米；教職工1009人，在校生14000多人。（二）襄陽市護士學校地址：襄陽市襄城區(qū)隆中路92號簡介：襄陽市護士學校隸屬于襄陽市衛(wèi)生局，占地230余畝，專業(yè)教師175人，目前在校生有2822人，近兩年年均完成衛(wèi)生系統(tǒng)職工繼續(xù)教育培訓380人次。一、襄陽教育院校淺析（三）襄樊學院理工學院（現址：湖北省襄樊市中原路48號）地址：襄陽市襄城區(qū)尹集簡介：由襄樊學院、湖北澤人教育投資有限公司出資5億元興建，規(guī)劃控制用地1500畝（四）襄陽汽車職業(yè)技術學院地址：襄陽市襄城區(qū)尹集東街66號簡介：全日制普通高等職業(yè)院校，占地1013畝，擁有教師449人，學院在校專科學生786人，成人與繼續(xù)

教育學生12856人。（五）襄陽技師學校選址東津三、民辦職業(yè)培訓機構

通過《湖北省職業(yè)培訓網》搜索結果顯示：目前襄陽市合格培訓機構有18家，涉及軟件、會計、計算機、電力工程、機械、種植、養(yǎng)殖、叉車、電工、電焊、模具設計制造的相關培訓。辦學規(guī)模合計約4500人。一、襄陽教育院校淺析小結：1、目前高校在校生22690人，中職學校在校生55265人。隨著高校的不斷擴招以及襄陽地區(qū)教育資源的豐富，項目區(qū)域內兩所大學在校生預估2萬人左右。2、學校內生源地：現狀為80%主要來自湖北省內、襄陽周邊地區(qū)，20%來自全國各地。3、學生月基本生活費平均大約為：800元—1000/月/人。其中不含住宿、學費、手機、電腦等費用及兼職工資、獎學金。4、經濟基礎和購買能力分析：大學生的生活費來源于父母，其次是兼職收入和獎學金。相對社會拿工資的人群來說，經濟基礎較薄弱，消費水平有限，店家主要靠薄利多銷，降低成本以及有吸引力的產品獲利。5、消費集中區(qū)域：鼓樓商圈、人民廣場商圈、民發(fā)（沃爾瑪）商圈

二、客群消費心理與行為特點游客周邊社區(qū)居民大學生游客湖北文理學院理工學院襄陽汽車職業(yè)技術學院鳳凰家園社區(qū)、白云人家社區(qū)、青龍碧灣社區(qū)、人旺湖畔社區(qū)、姚庵新村社區(qū)襄陽文化旅游景區(qū)游客大學生游客一、客戶群體分類:二、客群消費心理與行為特點客群日常消費構成（大學生）：（1）大學生的飲食消費，70%的大學生在校食堂用餐，餐費約占總消費的60%，以下各項費用約占40%。（2）除正常飲食外的主要消費構成：a、日常服飾消費：衣服、鞋、護膚品、化妝品（女生），大約占32%；b、日常休閑娛樂消費，如上網、唱K，打臺球、看電影、購買報刊雜志等，娛樂消費，占25%；c、是購買零食、水果等占18%；

d、上網費用，占10%；二、客群消費心理與行為特點

客群日常消費構成（大學生）：e、大學生已經逐漸有了社會交際方面的消費。并有逐漸增長的趨勢。通訊網絡費被調查人群中，對手機的擁有率為100%。大部分同學每月的手機費用集中在40元～90元。也有同學每月的手機費用高達150元以上。通信網絡費占13%；f、日常學習消費：學習用品、考證、參考書等，占5%。（3）戀愛消費：調差顯示，在大一，大二學生中，有異性朋友的占30%左右,60%以上的在校大學生談過戀愛。二、客群消費心理與行為特點大學生群體為主要客群，同一城市、不同學校間大學生們聯系較多、消費相對集中。大學生消費心理與行為特點：（1）獨特性：與眾不同引人注意自我滿足（2）興趣性：”追星族“、興趣愛好相關（3）時尚性：時尚消費，男生少購買、大品牌、強出手、女生多主動、中品牌、軟上手。（4）從眾性（5）攀比性（6）禮節(jié)性：禮尚往來是重要消費力（7）盲目性：”見好就買“（8）沖動性：廣告促銷吸引力大（9）圍繞女生性（10）無計劃性三、學生商圈的商業(yè)規(guī)劃及業(yè)態(tài)大學生消費集中區(qū)域：鼓樓商圈、人民廣場商圈、民發(fā)（沃爾瑪）商圈

一、鼓樓商圈：該商圈以鼓樓為龍頭，北街為龍身，形成襄城區(qū)目前唯一成熟的商圈，為傳統(tǒng)核心商圈。

鼓樓商場：營業(yè)面積達3萬平的兩座營業(yè)大拉皮，是一家是集購物、娛樂、餐飲、美容、健身、休閑于一體的多元化、綜合型國家級大型二檔商貿企業(yè)北街：北街是襄陽的一張“名片”——全國最長的仿古步行街，長860米，寬12米。仿明清建筑特色鮮明、商業(yè)業(yè)態(tài)豐富、以步行為主要特色，商品以年輕人的時尚為特色，主要消費群體為年輕人。

三、學生商圈的商業(yè)規(guī)劃及業(yè)態(tài)

北街定位為商業(yè)文化步行街。北街有商鋪86家其中專賣店有24家，面積15—400㎡在范圍間。租金價格：18㎡的為例，租金約為4000—12000元/間，店面轉讓費高達20萬以上。業(yè)態(tài)主要有：專賣店、服飾超市、小吃店、古玩店、卡拉OK、寵物店等。，其它都是以精品店的形式在經營的。在北街中有三個集中的服飾賣場就是買賣街,這三個集中的賣場都是以經營時尚男女服裝鞋帽為主的。

第一條買賣街有26家商戶，面積約為18㎡，月租為3000/月—3500/月，

第二條買賣街為2樓商鋪，原有17家商戶，月租為2300/月—3800/月。現在整層對外招商。第三條買賣街有商戶37家商戶，是以主題生活館的方式在招商，面積約為16.5㎡，月租為1900元/間。該區(qū)域內有博物館、昭明臺、護城墻等景點，護城河公園、江灘可供休閑停留。

襄陽四中周邊：

沿東街兩邊至馮家巷口約為714M，門面一共間，面積在范圍間，租金價格：業(yè)態(tài)主要有：服飾專賣、公共服務類（銀行、通訊運營商）、藥店、眼鏡店、書店、文印打字、辦公文具專賣、小吃店、奶茶等。三、學生商圈的商業(yè)規(guī)劃及業(yè)態(tài)二、人民廣場商圈：

以廣場為核心、以銀泰百貨、中百倉儲、拉美步行街、華洋堂百貨、西湖春天淘寶城等為主要網點。此商圈為襄陽市商業(yè)的發(fā)源地，歷史久遠，消費惰性明顯。人流量大，商業(yè)集中，商圈范圍廣，商圈內聚集了大量的服裝、鞋帽、化妝品、飾品、珠寶等專賣店，大型超市、家電賣場和商場、酒店以及各種類型的咖啡、酒吧、餐飲、娛樂等名店。聚集眾多品牌名店已經使其成為襄陽中高檔消費區(qū)。潮流港：由最早的地宮娛樂城改造的，潮流港內有40家商戶。潮流港引進幾個較大的項目有：百利鞋業(yè)占地500多平方，新加坡美食城占地500多平方，工貿羽絨服城占地500多平方，金橋服飾城占地400平方，日韓牛仔占地面積200多平方。

解放路位于樊城老城區(qū)，呈西南至東北走向，東北自丹江路，西南止火星觀，長約2700米，寬20-30米。解放路沿街店面右側有87家，左側店面62家。解放路和炮鋪街相鄰有銀泰百貨和新財富廣場，在臨街店面中大部分是以專賣店和精品店大部分都有5年以上的歷史了，在解放路上的客流量穩(wěn)定，消費水品較高。商鋪面積在租金價格三、學生商圈的商業(yè)規(guī)劃及業(yè)態(tài)芳姿廣場：共46家商戶，也是分左右兩條通道。主要經營時尚女裝和鞋帽。租金是在4000元/月—5000元/月，目前的轉讓費是在3萬—5萬，押金2萬元，是月交房租的形式。時代廣場和芳姿是襄樊市較早的時尚女裝集中的賣場，在襄樊15歲—20歲之間的普通學生中還是主要的消費場地。

三、學生商圈的商業(yè)規(guī)劃及業(yè)態(tài)新勞動街：由開放廣場整體改造修建的。勞動街在上世紀八、九十年代曾是襄樊市商業(yè)的龍頭。新改造后的勞動街有精品商戶27家，普通貨亭43家?，F正在經營的精品商戶13家，主要經營精品男女服飾，童裝，快餐，奶茶。精品店的費用主要是租金1800/月—2300/月。普通貨亭正在經營的有19家，主要經營男女服飾，精品小百貨月租金在600/月—800/月。勞動街現在的經營狀況不是很理想。

華洋堂百貨：共5層，經營面積達3.5萬平，擁有國際、國內知名品牌400余家。銀泰百貨：建面約2.6萬平，租期共20年，前三年租金合計為5600萬，第五年起每年租金為2400萬，租賃期的第六年在第五年租金基礎上遞增6%，以后的年租金增幅均以前一年增幅后的租金為基準，逐年遞增6%。該區(qū)域有人民廣場、人民公園兩個大型休閑停留區(qū)三、民發(fā)（沃爾瑪）商圈：

民發(fā)商業(yè)廣場商圈具有商業(yè)分散、不集中、商圈范圍小等特點，該商圈消費群體年齡在30歲以上，主要集中在35—45之間。學生消費以電影院、超市為主。四、功能規(guī)劃（討論）項目定位設想：

大學城的特征：

人口素質高，智力密集、流動穩(wěn)定、需求多樣、思維活躍、人文薈萃。涵蓋時尚、潮流、運動、休閑、娛樂、美食、酒吧、音樂、文化、藝術、創(chuàng)意等12大潮流業(yè)態(tài)一個“可看”、“可讀”、“可想”、“可參與”的“生活文化廣場”（針對大學生時尚、前衛(wèi)的消費觀念，大力發(fā)展休閑娛樂業(yè)態(tài)，并提供創(chuàng)業(yè)基地，把年輕人的創(chuàng)業(yè)激情帶動起來，在娛樂中實現自己的夢想。）一個集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的“一站式”消費場所。大學生的作息時間，下午、晚上（7—9點）活動較多。學生經濟最為繁榮的時期主要是３～６月和９～１２月，蕭條期則為寒暑假。建議規(guī)劃一些格子鋪，提供大學生參與創(chuàng)業(yè)的機會、從而帶動人氣、學生消費。建議商鋪最小面積為15㎡左右，最大為200㎡左右，80%面積在20—60㎡學生公寓這塊可參考帶租約銷售模式四、功能規(guī)劃（討論）四、功能規(guī)劃（討論）項目業(yè)態(tài)代表品牌比例餐飲自助餐、零食小吃、水吧、咖啡廳、簡餐凱威自助餐、華萊士、不二家、良品鋪子、20%休閑娛樂電影院、卡拉OK、桌球室、酒吧、電玩、工藝自助吧、網吧、玩具吧等大影易、20%快捷酒店學生公寓尚一特10%特色零售男女流行服飾、體育用品、皮具、箱包、化妝品、珠寶首飾等美特斯邦威、森馬、唐獅、艾格、361、喬丹、真維斯、佐丹奴、德爾惠。李寧、安踏、361度、貴人鳥、特步、鴻星爾克、金萊克、Nike、adidas等等35%配套銀行、數碼、電信營業(yè)廳、美容美發(fā)、超市、銀行、藥店、眼鏡店、教育培訓等好鄰居、天天福、華潤蔬果、小管家15%

四、功能規(guī)劃（討論）樓層分布：level1：品牌旗艦、運動休閑個性街鋪、時尚精品（潮流服飾/彩妝精品）繽紛生活(便利店、銀行、中國移動、電信、聯通、郵局、藥店、眼鏡店、美容美發(fā)等)美食天地（連鎖快餐店、水吧、零食鋪）室內極限運動館流行旋風時尚休閑Level2個性商鋪、淘寶街（潮流服飾/彩妝精品）繽紛生活(數碼產品、藥店、眼鏡店、美容美發(fā)、連鎖超市)美食天地（自助餐廳、小吃、水吧）流行旋風時尚休閑四、功能規(guī)劃（討論）Level3個性商鋪、動漫娛樂時尚精品繽紛生活(酒吧、桌球、KTV、網吧、電玩)美食天地（連鎖美食城、水吧、小吃）流行旋風時尚休閑Level4繽紛生活（電影院、舞蹈培訓、錄音房、工藝自助吧、玩具吧）美食天地（咖啡廳、簡餐、水吧、小吃）時尚休閑關于引進院線：品牌考慮：大影易、雷科、金字塔1、提升影院建設的靈活性，針對不同城市可以針對性的靈活組合加強管理的規(guī)范化，成熟的管理模式及管理軟件為影院經營提供有利保障。2、增加盈利項目，保證影院有可觀盈利.提升娛樂性和自由性，這更符合中小城市消費者的消費層次。3、票房分層靈活大影易：1、開創(chuàng)“復合式影院”的模式：將唱歌、跳舞、玩游戲、看電影等有機整合。2、200多家影院建設管理經驗，現有加盟者中單月進賬最高記錄接近102萬。例：大影易大影易

VIP影歌廳

可以提供看電影、唱卡拉OK、小型聚會、商業(yè)會議、公務會議、電視直播、桌游等多功能服務，滿足不同層次消費者需求，也可滿足情侶對更好觀影環(huán)境需求。在試點中我們發(fā)現，在影廳中唱卡拉OK的效果，無論是視覺還是聽覺上，比現在傳統(tǒng)的KTV都超越一個檔次，大受消費者喜愛。此外，自由點播看電影、生日派對、小型會議、情侶包場等服務也受到歡迎。

大影易休閑娛樂廳

可以提供5D動感電影、3D游戲機、投籃機、桌球、酒吧等娛樂項目，大人、小孩都可在此找到新鮮樂趣。

5D動感電影是美國迪斯尼樂園的經典游樂項目，對中小城市的兒童來說，去美國迪斯尼可能是遙遠的夢想，但到影院來體驗一下迪斯尼的經典項目，卻是十有吸引力。而3D游戲機、投籃機、桌球、酒吧等更多的是吸引時尚的年輕人，他們可能不會都來看電影，但可以在這找到他們喜歡的娛樂，仍能為影院創(chuàng)造利潤。大影易一站式托管合作流關于引進院線：加盟建議：1、同步院線：,2個，110人左右，設備費用約為40—50萬