高新區(qū)在售公寓項目個案分析1212

高新區(qū)在售公寓項目個案分析數(shù)量：高新區(qū)整體在售項目24個，待售項目5個。以小戶型為主在售項目有6個分布特點：高新區(qū)公寓分布較為集中，且競爭關系比較激烈。價格：整體公寓價位較高，價格區(qū)間為13000-16000元/㎡。交房標準：大部分以精裝修為準，裝修標準為1200-3000元/㎡。戶型：大部分項目以小戶型為主，主力戶型集中在30-100㎡，配以極少量大面積戶型。目前只有MINI印象為大戶型公寓。產(chǎn)權：以70年的產(chǎn)權為主。建筑形式：以高層建筑為主。主力客群：公寓客戶主要以單身人群且收入較高的白領人士，置業(yè)目的中自住比例較大。公寓項目整體情況概述位置分布圖因特摩爾MINI印象萬達SOHO公寓柏悅國際公寓南海壹號恒瑞坦城名稱建筑面積主力面積總套數(shù)產(chǎn)權售價精裝標準幾梯幾戶柏悅國際公寓4.1萬平37-7264440/70均價14000元30006T26H因特摩爾10.8萬平38-120146770均價15000元1200-15008T18H/4T14H/4T11HMINI印象12.3萬平50-180168070均價13000元12006T32H萬達SOHO公寓28萬平37-50120040均價15000元15006T23H南海壹號22.6萬平49-17166070均價15000元清水4T10H/2T2H恒瑞坦城7.4萬平40-90117470均價12000元清水——基本信息總表各項目各周銷售情況名稱10.28-11.0311.04-11.1011.11-11.1711.18-11.2411.25-12.0112.02-12.08近一個半月共計套數(shù)柏悅國際公寓2（37㎡：1套56㎡：1套）01（37㎡：1套）1（56㎡：1套）004因特摩爾0100001MINI印象0000000萬達SOHO公寓001（37㎡：1套）003（50㎡：3套）4南海壹號896333套（48㎡:1套106㎡:1套161㎡:1套）32恒瑞坦城325（40㎡:4套65㎡:1套）2（40-48㎡：2套）41套（48㎡：1套）17單位：套區(qū)域房地產(chǎn)市場整體進入傳統(tǒng)銷售淡季，市場氛圍依舊趨于冷清。各項目成交價格對比營銷手段名稱營銷手段活動效果優(yōu)惠活動柏悅國際公寓貼車貼送油卡客戶到訪量增多優(yōu)惠200元/平因特摩爾————全款200，貸款100MINI印象————首付1.5成，最低9萬，補貼第一年利息萬達SOHO公寓————貸款99折，全款97折南海壹號高端酒會、雪茄品鑒、斗地主、臺灣文化歷史講座客戶到訪量增多，促進意向成交——恒瑞坦城————認籌1萬最高抵5萬，開盤前每日減免總房款100元，最高優(yōu)惠每平達800元/平南海壹號多以暖場活動吸引客戶到訪，同時大量的短信群發(fā)、電商合作等營銷方式均有所成效，客戶到訪量較高。反之，放任不管的案場，則隨之天氣徹底進入冷冬?？蛻舴治龀山豢蛻糁饕獊碓从诟咝聟^(qū)，以自住為主，以企業(yè)白領為主，年齡在25-40歲之間?？蛻魜碓粗脴I(yè)目的客戶職業(yè)客戶年齡客戶置業(yè)目的：客戶置業(yè)目的約有83%為自住型客戶，17%為投資型客戶?？蛻魜碓矗河?9%來源于高新園區(qū)，本地居住人口，具有強烈的地緣情結。22%客戶來源于沙河口區(qū)。客戶所屬行業(yè)：客戶約有59%為項目周邊IT人才，15%的客戶從事教育、科研?？蛻裟挲g結構：因特摩爾客戶約有64%的客戶年齡為30-40歲，20%客戶為20-30歲客戶。因特摩爾—基本信息項目參數(shù)表（70年產(chǎn)權）基礎信息項目名稱因特摩爾總占地面積1.58所處位置高新區(qū)禮賢街1號總建筑面積11現(xiàn)場地址火炬路奧泰大廈一層容積率6.87發(fā)展商大連奧泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司綠化率30%物業(yè)公司奧泰物業(yè)物業(yè)費2.68元/平·月產(chǎn)品信息物業(yè)類型公寓總套數(shù)1467建筑形態(tài)高層、超高層當期套數(shù)780建筑風格現(xiàn)代風格停車位1117交房狀況精裝修裝修標準1500元/平市場信息開盤時間2011.01.22目前均價12500交房時間2013年年底主力戶型40-60㎡銷售率85%以上目前優(yōu)惠貸款優(yōu)惠200元/平全款優(yōu)惠300元/平老帶新優(yōu)惠100元/平項目整體規(guī)劃2#1#1#樓共42層，其中1~2層規(guī)劃為商業(yè)中心，3~42層規(guī)劃為住宅公寓，8T16戶-18戶面積區(qū)間42-1052#樓共30層，其中1~2層規(guī)劃為金融中心，3~4層規(guī)劃為loft產(chǎn)品，4層以上為住宅式公寓，8T30戶面積區(qū)間38-120㎡項目由2幢精裝觀海高層組成。面積區(qū)間為38-120平方米，層高多為3.4米。項目的設計公司為美國的EKO集團，因特摩爾建筑構思靈感來源于中國漢字“凹凸回”。項目配有3層停車場，共規(guī)劃1117個停車位，滿足業(yè)主的停車需求項目由2幢精裝高層，面積區(qū)間為38-120㎡。項目戶型配比戶型面積適中，其中兩房產(chǎn)品為主力。戶型面積套數(shù)（套）配比總配比一房30-40㎡6413.33%26.67%40-50㎡4810%50-60㎡163.33%兩房50-60㎡17636.67%40%60-70㎡163.33%三房70-80㎡9620%33.33%80-90㎡326.67%90-100㎡163.33%100-120㎡163.33%合計：480100%項目面積區(qū)間為30-120㎡，由一房至三房產(chǎn)品組成，其中兩房產(chǎn)品為主力產(chǎn)品。一房產(chǎn)品占總體產(chǎn)品的26.67%，在一房產(chǎn)品當中30-40㎡產(chǎn)品占比最大，占總體產(chǎn)品的13.33%。兩房產(chǎn)品占總體產(chǎn)品的40%，在兩房產(chǎn)品當中50-60㎡產(chǎn)品占比最大，占總體產(chǎn)品的36.37%。三房產(chǎn)品占總體產(chǎn)品的33.33%，在三房產(chǎn)品當中70-80㎡產(chǎn)品占比最大，占總體產(chǎn)品的20%。2#戶型配比1室39平2室2廳1衛(wèi)64平3室2廳1衛(wèi)80平項目戶型情況裝修品牌本案裝修標準為1500元/平，品牌為最終確定。序號項目品牌國家序號項目品牌國家1整體櫥柜待定——8開關插座松下日本2煙機方太中國9可視對講待定——3電磁爐美的中國10進戶門盼盼中國4馬桶TOTO日本11電梯待定——5洗手盆TOTO日本12整體衣柜定制——6龍頭TOTO日本13地板待定——7花灑TOTO中國14熱水器待定——柏悅國際公寓—基本信息項目參數(shù)表（1-15層為40年，16-31層為70年）基礎信息項目名稱柏悅國際公寓總占地面積0.44所處位置高新園區(qū)禮賢街39號總建筑面積4.17現(xiàn)場地址火炬路奧泰大廈一層容積率8.7發(fā)展商大連聯(lián)合柏立置業(yè)有限公司綠化率21%物業(yè)公司大連柏悅國際公寓管理有限公司物業(yè)費3.5元/平·月產(chǎn)品信息物業(yè)類型公寓總套數(shù)644建筑形態(tài)高層當期套數(shù)644建筑風格現(xiàn)代風格停車位地下兩層停車場交房狀況精裝修裝修標準3000元/平市場信息開盤時間2011.10.22目前均價15500交房時間2013.12.6主力戶型37、56㎡銷售率72%目前優(yōu)惠購房者優(yōu)惠200元/平項目整體規(guī)劃共計644套31F--------------------------------------------------------------------1-3F公建和商鋪4－15F商住兩用（40年產(chǎn)權公寓）16-31F70年產(chǎn)權公寓--------------------------------------------------------------------北向61㎡50㎡37㎡37㎡37㎡37㎡37㎡37㎡37㎡50㎡61㎡東西各兩個邊戶57㎡57㎡57㎡57㎡南向72㎡56㎡56㎡56㎡56㎡56㎡56㎡72㎡項目戶型配比戶型面積套數(shù)（套）配比一房37、55㎡25239%兩房56、57、61、72㎡39261%合計：644100%以中小戶型為主，其中兩房產(chǎn)品為主力。項目戶型情況F戶型面積：37㎡一室設計風格：洋室設計點評：“衛(wèi)、漱”功能空間分離、獨立封閉式廚房、一步式陽臺A戶型

面積：56㎡兩室兩廳（一和室一洋室及一客廳一餐廳）設計風格：洋室及和室的復合設計亮點：兩種風格的臥室，“浴、衛(wèi)、漱”干濕分離、功能分離，獨立封閉式廚房，一步式陽臺裝修品牌公共區(qū)域外墻干掛理石+仿真石漆首層大堂雙大堂設計電梯富士達停車場-智能化系統(tǒng)-消防系統(tǒng)-臥室及客廳客廳地面及墻面墻面大白，地面吉林森工露水河出產(chǎn)的地板睡房地面與墻面墻面大白，地面吉林森工露水河出產(chǎn)的地板窗戶、大門正典CN54系列三腔體隔熱門窗廚房及衛(wèi)生間灶具韓國的名牌鉆技爐廚房地面及墻面墻面大白，地面吉林森工露水河出產(chǎn)的地板+瓷磚潔具TOTO熱水器-其他設備電話、寬帶及電視-恒瑞坦城—基本信息項目概況（70年產(chǎn)權）地址高新園區(qū)廣賢路與學子街交匯處

開發(fā)商大連恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建筑面積7.4萬㎡公寓建筑面積—總套數(shù)1174套面積區(qū)間40-88㎡交屋標準清水開盤時間2013年7月6日入住時間2014年底樓層狀況5棟高層銷售價格均價12000元/㎡周邊配套商業(yè)：凌水灣商圈、黑石礁商圈、和平商圈悉數(shù)囊括。公交：10路、36路、406路公交線路，更有地鐵1號線(海事大學站、高新園區(qū)站)、輕軌202路、以及直達星海的跨海大橋。教育：大湖山語項目規(guī)劃建設近2000㎡的雙語藝術幼兒園，滿足恒瑞地產(chǎn)的業(yè)主對優(yōu)質(zhì)學前教育的需求，周邊學府氛圍濃郁，為孩子提供一站式的教育配套的同時，渲染了良好的告之氣氛。建設銀行、工商銀行、大連銀行等金融網(wǎng)點遍布項目周邊，提供便利的金融環(huán)境。醫(yī)療：醫(yī)大附屬二院、凌水醫(yī)院、社區(qū)診所方便業(yè)主的看病就醫(yī)。項目整體規(guī)劃1#2#3#4#5#1#樓為回遷樓、其他四棟樓分別為兩棟29層、兩棟30層項目戶型配比戶型面積總數(shù)占比一室一廳一衛(wèi)4824028.57%兩室一廳一衛(wèi)4024028.57%兩室一廳一衛(wèi)6524028.57%兩室兩廳一衛(wèi)8812014.29%總計40-88840100%按照每棟樓30層計算項目戶型情況一室一廳一衛(wèi)48平優(yōu)勢：1、戶型方正；2、全明設計，采光效果好劣勢：功能空間分布不獨立，功能缺失優(yōu)勢：1、戶型方正、布局緊湊合理；2、多贈送一室，增加功能性與舒適感劣勢：1、近十米進深過長，影響采光效果；2、開放式廚房設計，不符合生活習慣兩室一廳一衛(wèi)40平優(yōu)勢：1、戶型方正；2、明衛(wèi)明廚、增強舒適感劣勢：1、布局不合理、活動流線過長；2、次臥布局局促，不舒適兩室一廳一衛(wèi)65平MINI印象—基本信息項目概況（70年產(chǎn)權）地址高新園區(qū)萬達廣場商圈（高新園區(qū)七賢嶺火炬路18號）開發(fā)商大連海脈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建筑面積12.3萬㎡公寓建筑面積10.59萬㎡總套數(shù)1680套面積區(qū)間50-180㎡交屋標準1200元/㎡開盤時間2011年05月28日入住時間2012年12月30日樓層狀況兩棟32層板形建筑銷售價格均價13000元/㎡周邊配套商業(yè)：好又多超市、凌水市場、新瑪特超市、樂購超市

文教：大連理工大學、大連輕工學院、大連海事大學、遼寧省對外貿(mào)易學校、大連醫(yī)科大學、大連海洋大學、大連東軟信息學院、東北財經(jīng)大學、育明高中、高新區(qū)中心小學醫(yī)療：大連醫(yī)科大學附屬第二人民醫(yī)院、凌水醫(yī)院、理工大學醫(yī)院、大連口腔醫(yī)院

社區(qū)：超市、便利店項目核心賣點：戶型、面積小總房款低。項目戶型情況1廳1衛(wèi)1廚50平項目概況（SOHO公寓40年產(chǎn)權）地址高新園區(qū)萬達廣場商圈（黃浦路與七賢東路交匯處）開發(fā)商大連高新萬達廣場投資有限公司總建筑面積28萬㎡公寓建筑面積2.9萬㎡總套數(shù)1200套面積區(qū)間37-50㎡交屋標準1500元/㎡開盤時間2012年09月15日入住時間預計2013年樓層狀況2棟30層SOHO公寓產(chǎn)品，2T23H銷售價格均價15000元/㎡周邊配套文教：軟件園雙語學校、黑石礁小學、凌水中心小學、群英小學、高新區(qū)廟嶺小學、書香園小學、海事大學附小、理工大學附小、遼師附屬中學、第十七中學、第四中學、理工附中、育明高中、理工大學、海事大學、東財大學、海洋大學、東北軟件信息學院、安博希望