基金推介方案演示(簡化版)925

漢金--青島(qīnɡdǎo)人和路項目之投資基金項目推介上海鑫海投資2013.09精品資料目錄(mùlù)1、基金方案2、青島人和路項目介紹3、青島市房地產市場4、青島人和路項目財務分析5、基金優(yōu)勢精品資料1、基金方案1.1基金方案概況1.2有限合伙人投資(tóuzī)回報1.3交易結構1.4增信措施1.5管理及監(jiān)管措施精品資料1.1基金方案(fāngàn)概況基金名稱漢金--青島人和路項目投資基金（簡稱“基金”）普通合伙人（GP）擬定由公共外交基金和漢金華域基金共同擔當。有限合伙人（LP）擬定由公共外交基金和漢金華域基金共同安排募集?；鸸芾韴F隊擬定由公共外交基金和漢金華域基金共同組建。基金托管銀行中國工商銀行基金規(guī)?？傄?guī)模【8】億元，可分期募集，第一期約【4.3】億元。投資標的青島富航置業(yè)有限責任公司（簡稱“富航置業(yè)”或“項目公司”）開發(fā)建設的【青島人和路】項目投資方式方式一：基金擬以債權投資總額不超過【8】億元方式二：基金擬以股權與債權結合總投資額不超過【8】億元基金投資期限24個月，滿12個月時可提前還款，滿24個月時基金管理團隊可選擇結束基金或延長基金（延長不超過12個月）LP類型及LP預期收益率

A類：財務投資者：1、若基金在不超過24個月時結束，投資回報13%-18%/年，每12個月支付一次；2、若基金在超過24個月時結束，投資回報為相應各檔增加至【】%/年B類：具有一般選擇權的投資者（500萬投資起步），需要在6個月內決定是否買房：若購房享受6個月13%/年的投資回報，以及按市場銷售價格【】折房折扣；若不購房享受13%/年（2年）或15%/年（3年）投資回報C類：對酒店物業(yè)具有選擇權的投資者（10000萬投資起步），需要在12個月內決定是否購買酒店物業(yè)：若購買酒店物業(yè)則享受12個月18%/年的投資回報，以及按酒店物業(yè)市場銷售價格【】折房折扣；若不購買酒店物業(yè)則享受18%/年（2年）或20%/年（3年）的投資回報D類：買房者（需要和青島富航置業(yè)簽署購房合同，其購房款作為LP投資金額）；享受至交房18%/年的投資回報，以及市場銷售價格【】折購房折扣精品資料1.1基金(jījīn)方案概況基金投資退出方式方式一：青島富航置業(yè)按時足額償還投資本息；方式二：由【山東省建設投資發(fā)展有限責任公司及其指定第三方】回購基金所持有的青島富航置業(yè)股份并償還基金的債權投資本息；方式三：由【藍仁欣、藍春燕及其指定第三方】回購基金所持有的青島富航置業(yè)股份并償還基金的債權投資本息；方式四：基金將其所持有的富航置業(yè)股權及債權整體轉讓給第三方，實現基金投資人退出還款來源青島人和路項目可售物業(yè)的銷售收入以及青島富航置業(yè)的其他收入【山東省建設投資發(fā)展有限責任公司及其指定第三方】優(yōu)先購買基金持有青島富航置業(yè)股份所支付的款項【藍仁欣及其指的第三方】優(yōu)先購買基金持有青島富航置業(yè)股份所支付的款項【藍春燕及其指的第三方】優(yōu)先購買基金持有青島富航置業(yè)股份所支付的款項【山東省建設投資發(fā)展有限責任公司、藍仁欣、藍春燕】原三股東在青島富航置業(yè)違約時，履行保證義務所支付的款項青島富航置業(yè)所提供的抵押物及質押股權的處置所得青島富航置業(yè)其他方式融資還付基金方投資精品資料1.2有限合伙人投資(tóuzī)回報A類投資者回報投資500萬~1000萬投資1000萬~5000萬投資5000萬~10000萬投資10000萬以上基金在24個月內結束13%15%17%18%若基金在超過24個月結束，則投資回報為相應各檔增加【】%/年（注：1~2%）B類投資者回報（500萬投資起步）在前6個月內有權選擇是否購房，如選擇購房，則享受【13】%/年預期收益率，以及按照市場銷售價格【】折的價格買房（項目公司保證此購房折扣最低）如選擇不購房，若基金在不超過【24】個月時結束，則預期收益為【13】%/年；若基金在超過24個月時結束，則預期收益率為【15】%/年C類投資者回報（10000萬投資起步）在前12個月內有權選擇是否購買酒店物業(yè)，如選擇購買，則享受【18】%/年預期收益率，以及按照市場銷售價格【】折的價格買房（項目公司保證此購房折扣最低）如選擇不購買酒店物業(yè)，若基金在不超過【24】個月時結束，則預期收益為【18】%/年；若基金在超過24個月時結束，則預期收益率為【20】%/年D類投資者回報至青島富航置業(yè)交房前，享受【18】%/年的投資收益（在【】時支付，若非因未達不到交房標準導致退房，則不享受該部分收益）享受按照市場銷售價格【】折扣價格買房（項目公司保證此購房折扣最低）精品資料1.3基金交易(jiāoyì)結構漢金華域基金GP有限合伙人LP1漢金--青島人和路項目投資基金（有限合伙人）出資資金代管銀行資金托管青島富航置業(yè)在建工程抵押開發(fā)建設委托貸款山東省建設投資發(fā)展有限責任公司、藍仁欣、藍春燕青島人和路項目股權質押債權擔保入股公共外交基金GP有限合伙人LP(n)有限合伙人LP2精品資料1.4增信措施(cuòshī)獲取項目公司相應股權及股權收益權基金通過對項目公司進行股權及債權投資從而獲取項目公司股權及股權收益權。在建工程抵押項目公司將其名下的青島人和路項目的A\B區(qū)地塊及地上在建工程抵押給基金。股權質押項目公司原股東將其所持有項目公司的股權質押給基金。股東及第三方擔保項目公司自然人股東、山東(shāndōnɡ)建設、第三方以其各自擁有的其他項目或其他公司權益及財產作為本次融資擔保。銷售監(jiān)管項目銷售時，由基金對項目公司相關帳戶進行監(jiān)管。委托第三方代建若項目公司在遇到風險時，由基金委托第三方代為開發(fā)建設、銷售，直至償付基金本息止擬定由上市公司或其他投資人收購商業(yè)及酒店物業(yè)為保障基金能順利退出，擬定由上市公司或專司收購商業(yè)及酒店物業(yè)的投資人收購商業(yè)及酒店物業(yè)。精品資料2023/2/49基金由公共外交基金和漢金華域基金共同管理。基金成立投資決策委員會，為基金的最高權力機構。投資決策委員會設定3個席位，公共外交基金占2席，漢金華域基金占1席。重大事項需要投資決策委員會全體通過。項目運營監(jiān)管：1、設立【3】人制董事會實質控制項目公司；2、基金向項目公司董事會派出董事【2】名，重大事項需2/3董事通過；3、基金對項目的整體運營進行監(jiān)管，包括對印鑒、賬戶、資金進行監(jiān)管，以及對項目進度(jìndù)、合同的簽訂和執(zhí)行、成本、工程投資及銷售進行實時監(jiān)管。1.4基金(jījīn)管理及監(jiān)管措施精品資料1.4基金管理(guǎnlǐ)及監(jiān)管措施2013-9-16上海鑫海投資(tóuzī)10公共外交基金的發(fā)起方公司介紹山東海洋國際（香港）有限公司山東海洋國際（香港）有限公司（“海洋國際”）是山東海洋投資有限公司（“海洋投資”）在香港設立的全資子公司，肩負著海洋投資國際化發(fā)展的宏偉目標。中國橋緣公共外交文化交流有限責任公司中國橋緣公共外交文化交流有限責任公司（“橋緣”）是以發(fā)展中國公共外交事業(yè)為目標的文化企業(yè)。中國德威國際安全服務有限公司中國德威國際安全服務有限公司（“德威國際”）是德威國際集團有限公司在香港設立的全資子公司和綜合運營平臺。德威國際集團有限公司是以國際安保服務為主業(yè)的多元化公司。澧得文創(chuàng)投資股份有限公司澧得文創(chuàng)投資股份有限公司（“澧得文創(chuàng)”）是一家為文化旅游產業(yè)提供投融資咨詢、管理、設計施工總承包直至產品運營管理的全產業(yè)鏈供應商。精品資料2、青島人和路項目介紹2.1項目概況2.2項目區(qū)位及宗地情況2.3項目經濟指標2.4項目規(guī)劃方案(fāngàn)2.5項目已取得證照2.6項目現狀情況2.7項目公司證照及股東2.8項目公司財務報表2.9項目公司開發(fā)團隊2.3.1A區(qū)指標(zhǐbiāo)2.3.1B區(qū)指標(zhǐbiāo)2.3.1C區(qū)指標(zhǐbiāo)精品資料2.1項目(xiàngmù)概況為改善居民生活條件，優(yōu)化城市環(huán)境，促進商業(yè)(shāngyè)繁榮，青島富航置業(yè)有限公司對市北區(qū)人和路周邊地區(qū)進行改造，具體改造范圍是威海路以東、臺東一路以南、菜市二路以西、桑梓路以北，該區(qū)域位于臺東商圈范圍內，部分房屋年久失修，交通等配套設施已不能滿足該區(qū)域經濟發(fā)展需要。該項目將現有建筑拆除后，原地建設相應的居民住宅、社區(qū)商業(yè)(shāngyè)和相應的配套公建設施。規(guī)劃中分為a、b、c三個地塊，地上部分獨立建設，主要建設3座集住宅、商業(yè)(shāngyè)和辦公于一體的綜合建筑，建設內容包括4座塔樓（分別是3座32f的高層住宅和1座20f的酒店式公寓）和底層3~4f的商業(yè)(shāngyè)裙房。三個地塊地下部分相連通，規(guī)劃設計為5層，作為地下車庫、地下商業(yè)(shāngyè)和配套設備用房。該項目作為市北區(qū)舊城改造重點工程，建成后將改善周邊居民的居住環(huán)境，進一步提升臺東商圈的整體競爭力。青島市政府為保證此項目順利建成，責成相關部門均簽訂了責任狀為此項目開發(fā)保駕護航。精品資料項目(xiàngmù)位置3）醫(yī)院：附近有市北區(qū)人民醫(yī)院、海慈醫(yī)院。4）商業(yè)：一公里(ɡōnɡlǐ)范圍內有國美電器、利群商場、沃爾瑪、臺東步行街、婚紗一條街、登州路啤酒街、啤酒休閑商務區(qū)、昌樂路文化街等。項目周邊交通、配套情況：1）地鐵：地鐵M1、M2號線本項目地下二層設有換乘站。地鐵M1號線貫通青島南北、地鐵M2號線貫通青島東西，此換乘站是青島市人流量最大的站點。2）公交：本項目附近設有近二條線路有公交線路，市內四區(qū)及嶗山區(qū)都可直接到達。2.2項目區(qū)位及宗地情況精品資料2.3項目(xiàngmù)經濟指標項目名稱青島市市北區(qū)人和商業(yè)區(qū)舊城改造項目地理位置青島市市北區(qū)人和路開發(fā)性質■商品房■商業(yè)□經濟適用房■保障房開發(fā)模式■自建□聯建規(guī)劃用地面積（㎡）17,851.70平方米建筑占地面積（㎡）

總建筑面積（㎡）214,633.70平方米其中：計容面積（㎡）133,708.20平方米不計容面積（㎡）80,925.50平方米住宅（㎡）76,399.70平方米住宅（㎡）

商場（㎡）40435.50平方米商場（㎡）33247.99平方米酒店式公寓（㎡）10,568.00平方米寫字樓（㎡）

社區(qū)配套819.77平方米停車場面積（㎡）47677.51個數1180其他公交辦公5485.23平方米其他

容積率A區(qū)6.21B區(qū)7.41C區(qū)9.99綠化率52.20%建筑密度72.10%建筑高度99米建筑層數地下5層地上32層精品資料2.3項目(xiàngmù)經濟指標2.3.1

A區(qū)經濟指標A區(qū)占地：7621.2平米規(guī)劃建筑面積：80,402.75平米容積率：6.21地上建筑面積：47,312.45平米地下建筑面積：33090.3平米物業(yè)功能劃分樓層位置建筑面積高層住宅5F~32F26,768.00平米商業(yè)-2F~4F28305.6平米地下車位-5F~-3F19843.92平米其他用房5,485.23平米合計80402.75平米A區(qū)按照是否可售劃分其中，可售住宅面積：20,820.00平米可售商業(yè)面積：12,200.00平米可租商業(yè)面積：7,485.60平米可經營停車場面積：19,843.92平米回遷房及公交站：20,053.23平米合計80,402.75平米精品資料2.3項目(xiàngmù)經濟指標2.3.2

B區(qū)經濟指標B區(qū)占地：6120.2平米規(guī)劃建筑面積：74,412.11平米容積率：7.41地上建筑面積：45,323.76平米地下建筑面積：29088.35平米物業(yè)功能劃分樓層位置建筑面積高層住宅5F~32F26992.05平米商業(yè)-2F~4F31420.75平米地下車位-5F~-3F15999.31平米其他用房平米合計74412.11平米B區(qū)按照是否可售劃分其中，可售住宅面積：23,800.00平米可售商業(yè)面積：12,200.00平米可租商業(yè)面積：7,620.75平米可經營停車場面積：15,999.31平米回遷房及公交站：14,792.05平米合計74,412.11平米精品資料2.3項目(xiàngmù)經濟指標2.3.3

C區(qū)經濟指標C區(qū)占地：4110.3平米規(guī)劃建筑面積：59,818.84平米容積率：9.99地上建筑面積：40,914.81平米地下建筑面積：18904.03平米物業(yè)功能劃分樓層位置建筑面積高層住宅5F~32F22639.65平米商業(yè)-2F~4F13957.14平米地下車位-5F~-3F11834.28平米酒店10568平米其他用房819.77合計59,818.84平米C區(qū)按照是否可售劃分其中，可售住宅面積：12,200.00平米可售商業(yè)面積：17,000.00平米可售酒店式公寓面積：10,568.00平米可租商業(yè)面積：1,757.14平米可經營停車場面積：11,834.28平米回遷房及公交站:6,459.42

合計59,818.84平米精品資料2.4項目規(guī)劃(guīhuà)方案精品資料2.5項目已取得(qǔdé)的證照

證照名稱證書編號取得時間證照信息1A區(qū)《國有土地使用權證》青房地權市字第201054649、201054703、201054816號2010.7.6.

B區(qū)《國有土地使用權證》青房地權市字第201136452、201136453、201136392號2011.5.5.

C區(qū)《國有土地使用權證》青房地權市字第201313329、201313326號2013.2.17.

2A區(qū)《建設用地規(guī)劃許可證》地字第370200200902006號2009.7.1.

B區(qū)《建設用地規(guī)劃許可證》地字第370200200902010號2010.5.24.

C區(qū)《建設用地規(guī)劃許可證》地字第370200200902009號2010.5.24.

3A區(qū)《建設工程規(guī)劃許可證》建字第370200201102092號2011.11.3.

B區(qū)《建設工程規(guī)劃許可證》未取得

C區(qū)《建設工程規(guī)劃許可證》未取得

4A區(qū)《建筑工程施工許可證》3702022003431408242012.8.30.

B區(qū)《建筑工程施工許可證》未取得

C區(qū)《建筑工程施工許可證》未取得

5A區(qū)《預售許可證》未取得預計2013.10

B區(qū)《預售許可證》未取得

C區(qū)《預售許可證》未取得

精品資料A區(qū)基礎工程、地下(dìxià)三層停車場、地下(dìxià)二層商業(yè)、地上四層商業(yè)的主體結構已全部施工完成。地上住宅部分共計二十八層（5-32層），現二十四層主體結構已施工完成，預計2013年10月取得銷售許可證。Ａ區(qū)B區(qū)C區(qū)C區(qū)暫未拆遷，現為公交(ɡōnɡjiāo)停車場。預度本區(qū)于2014年3月分開始進場施工，預計主體結構于2015年3月完成，并取得預售許可證。B區(qū)已經完成地下基坑施工工程，土方工程已進行約40%，預計2014年3月達到正負零，2014年10月完成主體結構施工，并取得預售許可證。2.6項目現狀情況精品資料企業(yè)名稱：青島富航置業(yè)有限公司成立時間：2009年1月19日注冊資本：41,000萬元法定代表人：藍春燕經營期限：2059年1月19日貸款卡號：3702010002638662上年是否年檢：是注冊地址：青島市市北區(qū)安寧南路58號

辦公地址：青島市市南區(qū)岳陽路9號乙

營業(yè)執(zhí)照號碼：370200230002421組織機構代碼：68257215-2國稅登記號：地稅登記號：魯地稅青字370203682572152法人代表實際住址：青島即墨市通濟街道辦事處魏家村經營范圍：房地產開發(fā)、銷售；物業(yè)管理。公司聲譽/懲罰：無2.7項目(xiàngmù)公司證照及股東青島富航置業(yè)有限公司簡介

青島富航置業(yè)有限公司成立于2009年1月，注冊資金4.1億人民幣，公司性質為有限責任（自然人投資），股東為藍仁欣、藍春燕、山東省建設投資發(fā)展有限責任公司。該公司是應青島市北區(qū)政府的要求，為開發(fā)人和路舊城改造項目而專門注冊的房地產開發(fā)公司，開發(fā)資質為暫定。公司秉承“提升并擴大臺東商圈影響力”的原則，悉心打造該項目，建成后將一定程度上提升臺東商圈的檔次，并通過該項目將臺東商圈的多點連成片，進一步擴大臺東商圈的核心(héxīn)范圍。精品資料2.7項目公司證照(zhènɡzhào)及股東時間法人代表注冊資本（萬元）出資人出資金額（萬元）股權占比2012.7.31藍春燕41,000山東省建設投資發(fā)展有限公司21,00051.22%藍仁欣18,00043.9%藍春燕2,0004.88%企業(yè)角色姓名性別出生年月畢業(yè)學校及學歷重要經歷法定代表人股東執(zhí)行董事藍春燕女1964年1月29日即墨市第四十二中學大專1987-1990，為即墨市商業(yè)公司工人；1991-1998年，任即墨市鵬興酒家財務經理；1999-2003年，任即墨市天天居大酒店財務經理；2004-2008年，任青島舒怡服裝有限公司財務經理；2009-2012年，任青島富航置業(yè)有限公司會計；2012年4月至今，任青島富航置業(yè)有限公司董事長；股東藍仁欣男1962年6月1日即墨市第四十二中學大專1986-1987年，任青島即墨供銷社棉麻公司科長；1987-1989年，任即墨市駐深圳辦事處主任；1990-1994，任即墨電腦刺繡廠廠長；1994-2008年，任青島僑富房地產開發(fā)開發(fā)有限公司董事長；1995年至今，任楚賀集團有限公司法人代表，占有90%股份；2009至今，為青島富航置業(yè)有限公司股東；精品資料2.8項目(xiàngmù)公司財務報表精品資料項目實施單位機構資質規(guī)劃設計單位沃爾格（北京）設計顧問有限公司

人防設計單位青島市人防建筑設計研究院甲級建筑設計單位青島國立設計有限公司甲級施工總承包單位龍信建設集團總包壹級監(jiān)理單位青島建設監(jiān)理研究有限公司甲級2.9項目(xiàngmù)開發(fā)團隊精品資料2.9項目(xiàngmù)開發(fā)團隊沃爾格（北京）設計顧問有限公司是一家專業(yè)性的從事規(guī)劃、建筑、室內、景觀設計的公司。我們的服務范圍包括項目策劃與咨詢、規(guī)劃設計、建筑設計（包括商業(yè)建筑、酒店餐飲建筑、辦公建筑、體育(tǐyù)建筑、居住建筑、教育建筑、交通建筑等）、室內設計、景觀設計以及包括以上設計工作的從概念方案至施工圖設計的全過程的服務。江西明月山（維景國際）溫泉度假酒店東方文博城泉州大酒店已往業(yè)績精品資料2.9項目(xiàngmù)開發(fā)團隊青島市人防建筑設計研究院成立于1970年，隸屬于青島市人民防空辦公室。為全民所有制事業(yè)單位，企業(yè)獨立法人，自主經營、自負盈虧、自收自支，是一個具有雄厚人防建筑技術力量(lìliɑng)和建筑設計能力的現代化技術服務實體。

本院具有人防設計甲級、工業(yè)與民用建筑乙級設計資質。主要從事人防工程設計、工業(yè)與民用建筑設計、工程概預算及工程咨詢、工程檢測等業(yè)務。奧帆賽場30號地下室工程海琴廣場地下人員掩蔽工程西廣場精品資料龍信建設集團有限公司為房屋建筑工程施工總承包特級資質企業(yè)(qǐyè)，擁有對外簽約權。公司下設12個控股子公司，擁有一個工程類甲級設計院和一個建筑智能化系統集成專項工程甲級設計院。公司業(yè)務涉及：設計研發(fā)、房產開發(fā)、總承包施工、工業(yè)化生產四大產業(yè)板塊。2.9項目(xiàngmù)開發(fā)團隊精品資料2.9項目(xiàngmù)開發(fā)團隊精品資料3、青島市房地產市場3.1青島(qīnɡdǎo)3.2青島(qīnɡdǎo)房地產3.3項目所處商圈分析3.4項目周邊案例參考3.5項目售價估值精品資料青島市地處山東半島(shāndōnɡbàndǎo)南部。青島市區(qū)由市南、市北、四方、李滄、嶗山、黃島、城陽等七個行政區(qū)構成。同時青島市管轄即墨、膠州、膠南、平度、萊西五市。

青島---宜居幸福(xìngfú)國際化都市3.1青島市精品資料

2013上半年青島實現生產總值（GDP)3629.25億元，按可比價格計算，增長9.4%。2013年上半年青島市固定資產投資2160億元，比上年同期增長20.6%。青島是我國東部沿海重要的經濟中心城市和港口城市、國家歷史文化名城和風景旅游勝地，是山東省重要的政治、經濟、文化、金融中心之一。多次當選為“中國最具經濟活力城市”，形成如海爾集團、海信集團、青啤集團等一批企業(yè)。近十年來，以青島為龍頭的半島區(qū)域房地產受到市場的關注，在經濟快速發(fā)展的同時，房地產也成為(chéngwéi)帶動青島經濟持續(xù)高速增長的支柱產業(yè)之一。2013上半年，青島市房地產開發(fā)完成投資481.4億元,同比增長9.1%，青島(qīnɡdǎo)房地產投資隨著GDP的擴大，而呈現逐年上升態(tài)勢！3.1青島市精品資料青島(qīnɡdǎo)市戶籍人口近五年來呈現逐年增長，截止到2012年末，青島(qīnɡdǎo)戶籍總人口769.56萬。統計數據顯示，近五年來青島(qīnɡdǎo)市人均收入有很大提高，截止2013年上半年青島(qīnɡdǎo)城市居民人均可支配收入17020元，同比增長9.2%，農民人均純收入8665元，同比增長12.4%；具有強大的購買能力。3.1青島市精品資料3.2青島市房地產市場(shìchǎng)精品資料3.2青島市房地產市場(shìchǎng)精品資料3.2青島市房地產市場(shìchǎng)精品資料盡管國家對于房地產的調控政策未有放松跡象，但是房價上漲的趨勢依然未有受太大抑制，房地產價格(jiàgé)仍處于上升階段。青島市北區(qū)于9月份均價已攀升到13879元/平米。3.2青島市房地產市場(shìchǎng)精品資料老城區(qū)商圈（又名臺東商圈）臺東商業(yè)規(guī)劃：商業(yè)主街輻射，特色商街圍合的典型商圈（島城唯一性）；消費交叉性明顯，但商業(yè)形式與業(yè)態(tài)層次相對(xiāngduì)滯后，升級趨向性日臻凸顯。在建的地鐵M1\M2均通過臺東商圈，人流匯聚于此，給本商圈帶來巨大商業(yè)潛力；被譽為國際金街的臺東三路，呈現出極強的輻射力，且難以形成人群分流；周邊特色商業(yè)街呈現圍合之勢，且目的性消費非常明顯；良好的商業(yè)氛圍，為未來商業(yè)項目的進駐提供了基礎；完善合理的商業(yè)配置(pèizhì)以及強大的集商業(yè)凝聚力。3.3項目所處商圈分析精品資料12534610789項目位置樓面單價：5290元/平米樓面單價：2538元/平米樓面單價：6027元/平米樓面單價：3604元/平米樓面單價：3640元/平米樓面單價：3700元/平米樓面單價：4674元/平米樓面單價：5860元/平米樓面單價：6491元/平米樓面單價：6020元/平米結論：依據(yījù)市北區(qū)2013年成交的土地價格,可知該區(qū)商住樓面單價約合5000~6500元/平米。本項目結合地段位置,我司認為該項目地塊的樓面單價定位為6500元/平米較為適宜.土地成交(chéngjiāo)案例分布位置圖3.4項目周邊案例參考精品資料項目周邊商業(yè)地產參考(cānkǎo)案例一覽項目名稱十五大街類型住宅底商、社區(qū)商鋪項目位置市北延安路與明霞路交匯處所屬商圈市北區(qū)開盤時間2010-11-28容積率3.63綠化率N/A占地面積90，000平方米建筑面積327，000平方米租售價格50，000元/平方米開間面積20～2000平方米開發(fā)商青島威乃達投資有限公司中聯錦繡商街住宅底商、社區(qū)商鋪市北昌邑路15號市北區(qū)2011-9-15N/AN/AN/A4，800平方米30，000元/平方米130～260平方米青島中聯建業(yè)股份有限公司華遠好天地住宅底商、社區(qū)商鋪市北福州北路139號市北區(qū)2010-94.530%N/A14，000平方米31，000元/平方米30～300平方米青島市華安房地產開發(fā)有限公司3.4項目(xiàngmù)周邊案例參考注：由于本項目所處老城區(qū)，新開樓盤較少，距本項目最近不足200米處僅有十五大街這一新項目。精品資料項目名稱十五大街類型住宅底商、社區(qū)商鋪項目位置市北延安路與明霞路交匯處所屬商圈市北區(qū)開盤時間2010-11-28容積率3.63綠化率N/A占地面積90，000平方米建筑面積327，000平方米租售價格50，000元/平方米開間面積20～2000平方米開發(fā)商青島威乃達投資有限公司項目(xiàngmù)周邊——商業(yè)地產參考案例13.4項目周邊案例(ànlì)參考精品資料項目名稱中聯錦繡商街類型住宅底商、社區(qū)商鋪項目位置市北昌邑路15號所屬商圈市北區(qū)開盤時間2011-9-15容積率N/A綠化率N/A占地面積N/A建筑面積4，800平方米租售價格30，000元/平方米開間面積130～260平方米開發(fā)商青島中聯建業(yè)股份有限公司項目(xiàngmù)周邊——商業(yè)地產參考案例２3.4項目(xiàngmù)周邊案例參考精品資料項目名稱華遠好天地類型住宅底商、社區(qū)商鋪項目位置市北福州北路139號所屬商圈市北區(qū)開盤時間2010-9容積率4.5綠化率30%占地面積N/A建筑面積14，000平方米租售價格31，000元/平方米開間面積30～300平方米開發(fā)商青島市華安房地產開發(fā)有限公司項目周邊(zhōubiān)——商業(yè)地產參考案例３3.4項目周邊(zhōubiān)案例參考精品資料項目周邊(zhōubiān)住宅參考案例一覽項目名稱十五大街香寓君利依山美居萬泰隨園中海紫御觀邸類型商住公寓、公寓高層住宅、板樓多層住宅、板樓住宅、公寓項目位置市北延安路與明霞路交匯處市北標山路80號市北上清路23號市北山東路與延吉路交匯處所屬商圈市北區(qū)臺東商圈市北區(qū)市北區(qū)開盤時間2012-5-62011-3-12011-9-162011-7-30容積率5.092.560.974.50綠化率30%30%38%25%占地面積1，800平方米3，257平方米6，571平方米43，172平方米建筑面積9，400平方米10，791平方米9，271平方米247，923平方米租售價格12，000~14000元/平方米22，000元/平方米23，000元/平方米19，000元/平方米開間面積45～140平方米70～118平方米90～140平方米280～300平方米開發(fā)商青島威乃達投資有限公司青島君利豪集團有限公司青島萬泰置業(yè)有限公司中海地產青島公司3.4項目周邊(zhōubiān)案例參考注：由于本項目所處老城區(qū)，新開樓盤較少，距本項目最近不足200米處僅有十五大街這一新項目。精品資料項目(xiàngmù)周邊——住宅參考案例1項目名稱十五大街香寓類型商住公寓、公寓項目位置市北延安路與明霞路交匯處所屬商圈市北區(qū)開盤時間2012-5-6容積率5.09綠化率30%占地面積1，800平方米建筑面積9，400平方米租售價格12，000~14000元/平方米開間面積45～140平方米開發(fā)商青島威乃達投資有限公司3.4項目周邊(zhōubiān)案例參考精品資料項目周邊——住宅(zhùzhái)參考案例２項目名稱君利依山美居類型高層住宅、板樓項目位置市北標山路80號所屬商圈臺東商圈開盤時間2011-3-1容積率2.56綠化率30%占地面積3，257平方米建筑面積10，791平方米租售價格22，000元/平方米開間面積70～118平方米開發(fā)商青島君利豪集團有限公司3.4項目周邊案例(ànlì)參考精品資料項目周邊——住宅(zhùzhái)參考案例２項目名稱君利依山美居類型高層住宅、板樓項目位置市北標山路80號所屬商圈臺東商圈開盤時間2011-3-1容積率2.56綠化率30%占地面積3，257平方米建筑面積10，791平方米租售價格22，000元/平方米開間面積70～118平方米開發(fā)商青島君利豪集團有限公司3.4項目周邊案例(ànlì)參考精品資料項目(xiàngmù)周邊——住宅參考案例３項目名稱萬泰隨園類型多層住宅、板樓項目位置市北上清路23號所屬商圈市北區(qū)開盤時間2011-9-16容積率0.97綠化率38%占地面積6，571平方米建筑面積9，271平方米租售價格23，000元/平方米開間面積90～140平方米開發(fā)商青島萬泰置業(yè)有限公司3.4項目周邊(zhōubiān)案例參考精品資料項目周邊——住宅參考(cānkǎo)案例４項目名稱中海紫御觀邸類型住宅、公寓項目位置市北山東路與延吉路交匯處所屬商圈市北區(qū)開盤時間2011-7-30容積率4.50綠化率25%占地面積43，172平方米建筑面積247，923平方米租售價格19，000元/平方米開間面積280～300平方米開發(fā)商中海地產青島公司3.4項目(xiàngmù)周邊案例參考精品資料項目周邊(zhōubiān)——二手住宅參考案例3.4項目周邊(zhōubiān)案例參考均價13602元/平米均價14334元/平米均價12264元/平米均價13885元/平米均價15587元/平米均價15579元/平米均價14835元/平米精品資料通過(tōngguò)對項目周邊市場的調研，結合本項目的功能定位，我司認為此項目開發(fā)的價值定位如下：住宅未來售價：14000~15000元/平方米底商未來售價約為：55000元/平方米（二、三、四層商業(yè)價定位為底商的80%、60%、50%；地下一層商業(yè)為底商的40%）3.5項目(xiàngmù)售價估值精品資料4、青島人和路項目財務分析4.1項目投資(tóuzī)4.2項目開發(fā)計劃及銷售計劃4.3項目銷售及回款4.4項目續(xù)建用款計劃4.5項目現金流測算4.6項目靜態(tài)投資(tóuzī)測算4.7項目敏感性分析精品資料4.1項目(xiàngmù)總投資估算項目總投資估算序號項目名稱

總額（萬元）備注一、土地取得費

75130

1.1土地出讓金

69000

1.2土地契稅

6130

二、工程建安成本

92563

三、工程建設其他費

9256

四、不可預見費

4628

合計

181577

精品資料4.2項目(xiàngmù)開發(fā)計劃及銷售計劃項目開發(fā)建設計劃項目A地塊的主體現已封頂，預計外裝及內飾工期需12個月即可竣工；B地塊基坑已完成40%的土方量，預計竣工需要24個月；C地塊的工期預計比B地塊晚半年，具體如如藍色所示意。項目銷售期考慮到本項目商業(yè)(shāngyè)比住宅的銷售期長的特點，每地塊的銷售期為主體完工后一年半內完成銷售精品資料4.3.1項目銷售(xiāoshòu)回款計劃項目銷售及回款計劃

指標參數

2014年2015年2016年

計算周期

012345678910111213

周期

2013Q42014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q4

可售部分合計住宅可售面積41400

488042701464976549042708264692626501360850商業(yè)可售面積56820

31235205520541645652699177807810543036301220610

酒店可售面積10568

10568

可售面積合計(平米)108788

8003947566695140111421126116044147368080155582070610

住宅銷售收入(萬元)65374

7182637922201502857667701329911313439322891452

商業(yè)銷售收入(萬元)279665

1426424130244921988827400343993885639591279391895764673282

酒店銷售收入(萬元)17784

17784銷售總收入(萬元)362823

2144630509267122139035975411695215550904323323903079193282

銷售回款合計住宅銷售回款(萬元)65374

2873686147151933433278539382125058545355219548710商業(yè)銷售回款(萬元)279665

57061821124275226512289330199361823915034930243461396151931969酒店銷售回款(萬元)17784

88928892

銷售回款合計362823

85792507128990245832722438053455635165443475367902480760641969注：回款假定住宅、商業(yè)客戶當季度銷售的首付款及銀行放款總額有40%當季至帳,剩余總額60%下季度回款;酒店(jiǔdiàn)的回款分兩季度回款，即銷售當月回款50%。精品資料4.3.2項目(xiàngmù)分區(qū)銷售計劃項目銷售及回款計劃

指標參數

2014年2015年2016年

計算周期

012345678910111213

周期

2013Q42014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q4

銷售價格季度增長率

1.50%

住宅銷售單價（萬元/平米）1.45

1.51.51.51.51.61.61.61.61.71.71.71.7

商業(yè)銷售單價（萬元/平米）4.5

4.64.64.74.84.84.95.05.15.15.25.35.4

可售部分A區(qū)住宅銷售比例

100%

40%35%12%8%5%

A區(qū)商業(yè)銷售比例

100%

15%25%25%20%10%5%

A區(qū)住宅銷售面積（平米）12,200

488042701464976610

A區(qū)住宅銷售額（萬元）18235

7182637922201502953

A區(qū)商業(yè)銷售面積（平米）20,820

312352055205416420821041

A區(qū)商業(yè)銷售額（萬元）97990

14264241302449219888100935122

銷售總額（萬元）1162260021446305092671221390110465122

可售部分B區(qū)住宅銷售比例

100%

40%35%12%8%5%

B區(qū)商業(yè)銷售比例

100%

15%25%25%20%10%5%

B區(qū)住宅銷售面積（平米）12,200

488042701464976610

B區(qū)住宅銷售額（萬元）19,354

76236770235615941011

B區(qū)商業(yè)銷售面積（平米）23,800

357059505950476023801190

B區(qū)商業(yè)銷售額（萬元）118889

17307292772971624129122466215

銷售總額（萬元）138244

24929360473207225724132576215

可售部分C區(qū)住宅銷售比例

100%

40%35%12%8%5%

C區(qū)商業(yè)銷售比例

100%

15%25%25%20%10%5%

C區(qū)住宅銷售面積（平米）17,000

68005950204013608500

C區(qū)住宅銷售額（萬元）27,784

1094397193382228914520

C區(qū)商業(yè)銷售面積（平米）12,200

18303050305024401220610

C區(qū)商業(yè)銷售額（萬元）62,785

914015461156931274364673282

C區(qū)酒店銷售面積（平米）10,568

10,568

C區(qū)酒店銷售額（萬元）17784

17,784

銷售總額（萬元）108353

2008325180190753281579193282

注：住宅的銷售期約為5個季度，各季度銷量占各區(qū)可售住宅比為40%、35%、12%、8%、5%；商業(yè)銷售期約為6個季度，各季度銷量占各區(qū)可售商業(yè)比為15%、25%、25%、20%、10%、5%；住宅銷售單價(dānjià)起價1.45萬元/平米，商業(yè)銷售單價(dānjià)起價4.5萬元/平米，銷售單價(dānjià)每季度遞增1.5%。精品資料4.4項目(xiàngmù)續(xù)建用款計劃項目續(xù)建用款計劃

指標參數

2014年2015年2016年

計算周期

2013Q42014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q4

平方米萬元/平米總建安成本

投入比例

50%

15%15%15%5%

A區(qū)可售商業(yè)面積20,820.000.55

11451

171817181718573

可售住宅面積12,200.000.5

6100

915915915305

可租商業(yè)面積7,485.600.5

3743

561561561187

可經營停車場19,843.920.4

7938

119111911191397

回遷房及公交站20,053.230.5

10027

150415041504501

小計80,403

39,258

5,8895,8895,8891,963

投入比例

99%

9%15%15%15%15%15%10%5%

B區(qū)可售商業(yè)面積23,800.000.55

13090

1113196419641964196419641309655

可售住宅面積12,200.000.5

6100

519915915915915915610305

可租商業(yè)面積7,620.750.5

3810

324572572572572572381191

可經營停車場15,999.310.4

6400

544960960960960960640320

回遷房及公交站14,792.050.5

7396

62911091109110911091109740370