中國宜興國際環(huán)保城商務港定位報告

中國宜興國際環(huán)保城

商務港定位報告編制:策劃部2008年12月10日前言中國宜興國際環(huán)保城一期總建40萬平米，在原有的規(guī)劃中分為交易區(qū)、寫字樓、商務港和住宅四部分，客戶群以當?shù)貫橹?，面向國際、國內(nèi)優(yōu)質(zhì)環(huán)保企業(yè)，目標打造環(huán)保產(chǎn)業(yè)制高點。通過對一期10.6萬平米商鋪的銷售以及我策劃部同事對市場、銷售數(shù)據(jù)的進一步分析研究，發(fā)現(xiàn)商務港的實際需求將因一期商鋪的銷售而發(fā)生功能性的改變，現(xiàn)通過以下報告對商務港地塊進行重新定位。綱要

第一部分宏觀環(huán)境分析第二部分宜興商業(yè)市場概述第三部分商務港地塊分析第四部分環(huán)保經(jīng)營戶專向調(diào)查第五部分商務港地塊定位研究第六部分商務港地塊定位第七部分開發(fā)周期第一部分宏觀環(huán)境分析一.宏觀經(jīng)濟形勢經(jīng)濟和市場走弱是全球經(jīng)濟由多年失衡走向再平衡的必然結果。美國房市泡沫破滅是本輪全球經(jīng)濟調(diào)整的導火索，促使全球經(jīng)濟進入再平衡，全球股市牛轉熊是全球經(jīng)濟再平衡的必然結果。全球經(jīng)濟再平衡從基本面和資金面打壓資產(chǎn)價格：1、美國消費萎縮，拖累新興市場出口，降低雙方經(jīng)濟增速和企業(yè)盈利，從基本面上降低資產(chǎn)價格。2、全球經(jīng)濟再平衡下，新興市場和石油輸出國經(jīng)濟帳戶縮窄，流動性收縮，資金面打壓資產(chǎn)價格。美國房價下跌觸發(fā)次級危機，摧毀金融機構，導致全球信貸緊縮。全球經(jīng)濟再平衡將歷時數(shù)年，期間伴隨資產(chǎn)價格和大宗商品價格的回調(diào)。08年脹，09年滯。中國經(jīng)濟08年面臨的困難是通貨膨脹和外需走弱拖累出口，而進入08年后期和09年，通貨膨脹見頂回落，全球經(jīng)濟陷入衰退將使出口增速繼續(xù)下滑，且經(jīng)濟增長的另一主要動力——房地產(chǎn)將出現(xiàn)明顯回落。未來兩年全國平均房價下跌15—20%，房地產(chǎn)投資增速也將大幅下滑。在沒有政策調(diào)整的情況下，預計08年和和09年GDP增速降至10%和7.3%，通貨膨脹08年和09年分別為6.5%和2—3%2009年難為底?？v觀全球房價，美國將繼續(xù)下跌，歐洲和中國剛開始跌。美國失業(yè)率將持續(xù)攀升。與以往發(fā)達經(jīng)濟衰退相比，本次衰退伴隨著金融機構癱瘓和信貸危機。從歷史上看，中國經(jīng)濟在過去三十年的數(shù)次周期性下滑過程中，經(jīng)濟增速至少三年連續(xù)下滑，本次調(diào)整2010年前難以見底。貨幣貶值難以有所作為。這次下滑不但程度深，而且持續(xù)時間也比以往久。1999年，東亞經(jīng)濟經(jīng)歷了V型復蘇，即經(jīng)濟衰退觸底后迅速反彈。當時，美國經(jīng)濟強勁，東亞各國通過貨幣貶值，擴大了出口，從而經(jīng)濟迅速復蘇。現(xiàn)在，主要的經(jīng)濟體都出現(xiàn)衰退，沒有哪個國家能再以擴大出口來實現(xiàn)經(jīng)濟快速復蘇。因此，貨幣貶值在本輪衰退中不會有所作為。觀點：調(diào)控政策的放松勢在必行，我國將進入全面的降息周期，未來兩年，伴隨著全球經(jīng)濟的走低，房市的低迷將是可以預見的?！?.27新政”拉開了07年度宏觀調(diào)控的序幕。政府緊縮銀根、地根。開發(fā)商融資渠道受限，資金鏈一度緊張。投資需求、“過度”需求被打壓，成交量萎縮。深圳、廣州等地投資客離市，王石提出“拐點論”，萬科首度掀起“打折”風。二.全國房地產(chǎn)形勢背景上圖中，從05年至08年，全國房價呈大幅上升趨勢，特別是07年4月至年底，房價上升幅度相當大，08年初呈現(xiàn)拐點。深圳深圳廣州成都上海北京杭州07年10月20日深圳萬科金域東郡率先低價開盤，12月王石提出“拐點論”，12月9日，廣州萬科金色康苑純新盤低價入市，引發(fā)廣州、深圳、東莞知名開發(fā)商效仿，降幅9折以上，個別樓盤降幅超過7折。深圳房價黃金周期間首次跌破萬元，廣州黃金周期間降價促銷吸引購房者。08年初至2月5日，萬科推出成都“08青年置業(yè)計劃”。包括金域西嶺、魅力之城、金域藍灣、朗潤園、雙水岸在內(nèi)的5個在售樓盤，全線推出打折房源，最高折扣達7折。成都降價風全線爆光，市場觀望情緒濃重。9月成都樓市量價齊跌，主城區(qū)價格下降1200元/平方，房交會的召開并沒有帶來回暖氣息。07年底，“拐點”論蔓延，二手房市場遭遇“寒流”。08年2月28日，北京萬科中糧假日風景、萬科紫臺、四季花城爆出9.1至9.4折優(yōu)惠，隨之熱銷。08年9月，北京商品住宅期房銷售量創(chuàng)三年來最低。07年下半年，投資需求、改善型需求減少。12月起，上海商品住宅市場一改當年供小于求的局面。08年2月21日，萬科“降價風”登陸上海，萬科推出由10個在售樓盤參與的95折特賣會，眾多開發(fā)商觀望情緒濃重08年8月，萬科再拋8個樓盤打折，折扣9.5折，打破買賣雙方對峙僵局。上海遭遇最冷“金九”月。9月3日，萬科推出“青年置業(yè)計劃”，旗下4樓盤推出打折房源，最高折扣達7.2折，得到熱銷。隨后個別樓盤相繼跟風打折，但成交情況冷熱不均，部分樓盤低價開盤。萬科打折房源促動當月成交量，個案拉升均價，市場量價略有上升，但實際各細分市場持續(xù)量價齊跌。降價風從珠三角刮向長三角再到環(huán)渤海并蔓延全國業(yè)界“大佬”反應萬科郁亮：成交低迷的市場絕不是健康的市場，通過降價來活躍市場，收效明顯，降價是順應市場發(fā)展規(guī)律的。新南北陳煙土：降價是必須的，純粹是出于對市場判斷而作出的一個純市場化的決策，沒有崇高的理由，也不是擾亂市場，僅僅是順應市場之舉。潘石屹：一個公司大規(guī)模地進行它的戰(zhàn)略調(diào)整，原因不外乎有兩條，原來的發(fā)展戰(zhàn)略出了問題或者宏觀形勢和市場發(fā)生了變化。萬科啟動新一輪的降價潮，可能是他們戰(zhàn)略調(diào)整的一部分。任志強：王石降價，有萬科自己的背景，可能是怕定高了賣不出去，也可能是急需現(xiàn)金，資金必須回流。馮侖：對于可能存在的樓市“震災”，開發(fā)商有三種應對之策。中小開發(fā)商做“范跑跑”，臨陣撂挑子，抓緊時間出貨走人；政府和國企做“譚千秋”，堅守陣地，保護別人；大開發(fā)商做“豬堅強”，吃炭求生，耐住性子，等“解放軍”來救命。全國樓市低迷，萬科推出打折房源熱銷，萬科順應市場發(fā)展規(guī)律。

觀點：宏觀經(jīng)濟環(huán)境（國際、國內(nèi)環(huán)境）下降通道如何形成？07年供不應求的市場普漲后價格脫離價值，市場出現(xiàn)觀望，成交低迷。政府宏觀調(diào)控效果顯現(xiàn)（9.27新政：提高二套房貸門檻）。緊縮銀根，開發(fā)商資金鏈緊張，面臨“過冬”壓力。如何應對？順勢而為，理性認識市場環(huán)境。在下降通道中調(diào)整市場策略和產(chǎn)品策略。三、全國環(huán)保產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢中國對環(huán)保治理的環(huán)保產(chǎn)業(yè)的投入我國的環(huán)保產(chǎn)業(yè)自70年代以來開始發(fā)展，隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，環(huán)境污染日益嚴重，污染防治工作得到加強，環(huán)保產(chǎn)業(yè)得到了進一步發(fā)展。“十五”期間的環(huán)保投入已達到7000億元，相對“九五”期間接近翻倍，“十一五”期間預計投入14000億，占GDP百分比達到1.3%，環(huán)保產(chǎn)業(yè)進入迅猛發(fā)展時代。中國環(huán)保產(chǎn)業(yè)總體水平仍然偏低。我國環(huán)保產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近30年的發(fā)展，特別是“十五”以來的快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)總體規(guī)模迅速擴大，產(chǎn)業(yè)領域不斷拓展，整體水平明顯提升。目前，我國環(huán)保企業(yè)約有20000家，在規(guī)模上由6000億發(fā)展到8000億—10000億，環(huán)保產(chǎn)值從最初占GDP的0.5%發(fā)展到現(xiàn)在的1.6%。但是，中國環(huán)保產(chǎn)業(yè)總體水平仍然偏低。國家政策強力支持。按照國務院下發(fā)的《節(jié)能減排綜合性工作方案》，“十一五”期間，我國將新增城市污水日處理能力4500萬噸、再生水日利用能力680萬噸，形成城市污水COD削減能力300萬噸、工業(yè)廢水COD削減能力140萬噸。這至少需要2000億元的配套資金，其中大部分將通過市場化方式籌集。巨額專項資金投入?！笆晃濉逼陂g，預計環(huán)保投入將達到14000億元，“十一五”期間中央財政正在以每年18%的增長速度投入到環(huán)境保護中。在這14000億的投資中，主要分配情況大致如下：基礎設施建設6000億、工業(yè)污染2000億、項目建設3500億、生態(tài)保護1100億、核輻射100億和監(jiān)督管理300億。政府采購巨大。國家環(huán)?？偩趾拓斦縿?chuàng)建了新目錄，在預算采購方面支持環(huán)保發(fā)展。在國際合作方面，政策積極支持的重點領域主要包括4個方面：一，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，包括資源開發(fā)利用，回收廢棄物等；二，污染和生態(tài)防治工作，如污水處理、大氣處理等；三，中國需求量很大的檢測儀器方面；四，環(huán)境服務，強調(diào)市場機制鼓勵市場化的環(huán)保產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。全球金融危機將使中國環(huán)保產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度放緩。受國際環(huán)境影響，環(huán)保產(chǎn)業(yè)不可能游離于整個經(jīng)濟體之外，發(fā)展速度將放緩。觀點：環(huán)保產(chǎn)業(yè)受到金融危機的影響，發(fā)展速度將放緩。同時，作為朝陽產(chǎn)業(yè)，在拉動內(nèi)需方面將起到積極的作用。四、宜興（高塍）市政規(guī)劃建設分析城市規(guī)劃區(qū)范圍:根據(jù)宜興市發(fā)展規(guī)劃文件，未來發(fā)展方向?qū)⒁允袇^(qū)為主，包括宜城、丁蜀、屺亭、湖洑、高塍、大浦、新莊、芳橋、周鐵等9個城鎮(zhèn)的全部行政范圍、新街鎮(zhèn)的部分行政范圍以及宜興林場，總面積約770km2，約占市域面積的38%。我國著名陶都、長江三角洲生態(tài)旅游城市，蘇浙皖三省交界地區(qū)重要的工業(yè)和商貿(mào)城市。

城市發(fā)展方向

宜城：東進、北擴、西優(yōu)、南控丁蜀：內(nèi)部整合，集聚發(fā)展城市形態(tài)城市形態(tài)

市域形成一片一軸的發(fā)展格局。其中，“一片”為東部中心片區(qū)；“一軸”為西部官林—徐舍—張渚城鎮(zhèn)發(fā)展軸。市區(qū)形成“一核三組團”的空間結構形態(tài)。其中，“一核”為以龍背山、東氿公園為綠核；“三組”團為宜城、丁蜀、濱湖新城。

宜興未來各區(qū)域發(fā)展分析：從政府的主觀規(guī)劃來看，宜興市城市核心發(fā)展方向為往東面的太湖新城。但是從宜城的生活習慣來看，沒有明顯的發(fā)展方向，東南西北方向都在發(fā)展。各方向的特征如下：東面：由山丘和農(nóng)村開發(fā)而來，有東氿湖的依托，但是湖呈狹長橢圓型，而且離市區(qū)較遠，沒有團氿湖漂亮。城東的發(fā)展主要受益于幾所好的學校的存在。南面：東南為市政府，西南為環(huán)科園，南面為龍背山，宜城居民地域習慣很南面的居民不習慣去城北住，城北的居民也不喜歡到城南住，自己家附近的才是最好。目前南面可擴展的空間不大，但往西南環(huán)科園方向的空間較大。西面：西面就是團氿湖，湖的南北是環(huán)境最佳的地段，但是湖西面太遠，近兩年內(nèi)發(fā)展不起來。城北：城北是交通要道，宜興客運站，錫宜高速，104國道等集束的地方，而且城北正在規(guī)劃工業(yè)區(qū)，建設步行街，另外加上小商品市場，蘇南百貨等，已為城北聚集大量的人氣，發(fā)展空間較大。城東北的發(fā)展偏重經(jīng)濟和交通，城西北則為住宅區(qū)。但是因城南的商品房開發(fā)較城北早，所以目前來看，城南銷售情況比城北好，但是未來的格局會被改變。城市規(guī)劃對項目發(fā)展意義：項目處于宜興城區(qū)北面，而目前城區(qū)北面正在興建工業(yè)園，未來連接宜興的交通道路將拓寬，物流運輸條件將得到改善，項目發(fā)展空間較大。項目目前距離宜興市區(qū)10分鐘車程，屬于近郊地帶，交通方便，未來應積極爭取在城市發(fā)展中所能享受的政府政策。同時在項目的未來開發(fā)中，逐步向南征地發(fā)展，對擴大項目在宜興的影響力有積極作用。五、投資環(huán)境分析宜興區(qū)位

宜興地處江蘇、浙江、安徽三省交界地帶，兩小時交通圈覆蓋上海、杭州、南京、蘇州等主要經(jīng)濟城市。依托宜興、寧杭兩條高速公路，兩小時車程范圍內(nèi)，可到達上海虹橋、南京祿口、杭州蕭山、無錫碩放、常州奔牛五個機場。四級航道蕪申運河貫穿全境，直達上海、張家港、江陰等港口。寧杭城際軌道明年開建，全長251公里，宜興作為其中主要的站點，將大大縮短宜興至南京、杭州的距離。

數(shù)據(jù)來源：宜興統(tǒng)計年鑒2006年宜興市地區(qū)生產(chǎn)總值人均地區(qū)生產(chǎn)總值35472元，在全江蘇省市（縣）中仍居第八位。根據(jù)消費經(jīng)濟學理論和國際經(jīng)驗，當一國人均GDP達1000美元時，居民消費結構將從生存型向享受、發(fā)展型轉變。而消費結構的升級將促進經(jīng)濟結構和社會結構的轉變。人均GDP達1000美元、3000美元為居民消費結構發(fā)生轉變的臨界點。人均GDP處于1000美元與3000美元之間消費結構的變化，居民用于住、行和文化娛樂等的消費支出比例總體呈顯著上升。宜興人的消費觀念也將一樣出現(xiàn)此類的消費趨勢，汽車、家具及家用電器等消費項目也將會出現(xiàn)急劇增長。第四部分：投資環(huán)境分析宜興人均GDP

社會消費品零售總額

第四部分：投資環(huán)境分析

從上表可以看出，宜興市社會消費品零售總額達143.72億元,自1997年以年基本上實現(xiàn)逐年快速上升的趨勢，2006年宜興市社會消費品零售總額達到143.72億元，比上年增長16.34%。在全江蘇省市（縣）中仍居第三位，列在江陰（201.25億元）和常熟（176.72億元）之后。宜興固定資產(chǎn)投資情況

自1996年以來，宜興市固定資產(chǎn)投資方面增長比較明顯，除1996年比1995年出明負增長外，1997年開始出現(xiàn)明顯增長，2003年基至出現(xiàn)高達76.01%的增長，2006年也高達22.74%的百分比。固定資產(chǎn)投資近年中國一直高速增長，主要是由于全國各地出現(xiàn)的房地產(chǎn)建設熱及道路等公共設施建設等有較大關系，宜興也伴隨中國經(jīng)濟投資熱潮，近年也都保持較高的速度增長。第四部分：投資環(huán)境分析從上圖看宜興的房地產(chǎn)市場增長呈現(xiàn)沒有規(guī)律的猛增或猛降現(xiàn)象，年度相差比較大但總體上還是呈現(xiàn)快速的增長趨勢。2006年宜興的商品房投資達到21.91億元的投資規(guī)模。2006年比2005年增長99.36%，2003年比2002年更是超過134.34%的增長比例。而2005年卻出現(xiàn)34.47%的負增長。商品房開發(fā)投資

數(shù)據(jù)來源：宜興統(tǒng)計年鑒第四部分：投資環(huán)境分析第二部分宜興商業(yè)市場概述宜興的專業(yè)市場從最早的攤位制交易到后來隨著組織化程度的提高，出現(xiàn)了以滿足大批量采購者為需求的批發(fā)市場再到目前在建設的擁有大型物流、倉儲機構，以商品展示為主要功能的專業(yè)市場，差不多經(jīng)過了將近10多年的發(fā)展。經(jīng)營者由原來的攤鋪轉型成了目前的商戶老板，擁有自己獨立的鋪位，擁有較好的物流運輸平臺，可以說目前宜興的專業(yè)市場處于第三個發(fā)展階段，以計算機網(wǎng)絡、電子商務、現(xiàn)代物流、企業(yè)集群采購、商品展示為一體的第四代專業(yè)市場是宜興專業(yè)市場接下來要前進的軌跡。一、宜興專業(yè)市場發(fā)展進程分析Phase1Phase2Phase3傳統(tǒng)的攤位制交易以滿足大批量采購商的第二代批發(fā)市場以商品展示為主、擁有現(xiàn)代物流機構的專業(yè)市場以計算機網(wǎng)絡、電子商務、現(xiàn)代物流、企業(yè)集群采購、商品展示為一體的第四代專業(yè)市場宜興的專業(yè)市場發(fā)展經(jīng)過以上三個階段，目前正向第四個階段發(fā)展二、宜興主要專業(yè)市場售價調(diào)查

項目名稱項目區(qū)位項目業(yè)態(tài)建筑面積（m2）銷售價格（元/平米）估計均價（元/平米）租金（元/平米/天）銷售或招商情況中心路商業(yè)街高塍鎮(zhèn)底層商鋪，上層住宅——500050001-1.5——宜興機電五金城宜興金三角專業(yè)市場100000————0.5-0.9宜興成熟的專業(yè)市場（04年開業(yè)）中國陶都陶瓷城丁蜀鎮(zhèn)專業(yè)市場、傳統(tǒng)商業(yè)25800（一期）3200-3500，四層2800-4200，二層3350，四層3500，二層——銷售，統(tǒng)一經(jīng)營高塍環(huán)保配件一條街高塍鎮(zhèn)底層商鋪，上層住宅——6500-7000，底層2000，第二層——0.6-0.9無統(tǒng)一經(jīng)營陽羨東路商業(yè)街東部邊緣商業(yè)區(qū)餐飲、娛樂、零售500008000-1000090001臨街商鋪全部售完高塍鋼材市場高塍中心路底商————0.35-0.45——無統(tǒng)一經(jīng)營，收取一定服務費三、小結1當前宜興成熟的專業(yè)市場還處在以商品展示為主、擁有現(xiàn)代物流機構的第三代專業(yè)市場階段，當?shù)亟?jīng)營戶的意識形態(tài)，特別是對于高服務標準的市場收費抗性比較大。新建的專業(yè)市場，以中國陶都陶瓷城為代表，正逐漸向以計算機網(wǎng)絡、電子商務、現(xiàn)代物流、企業(yè)集群采購、商品展示為一體的第四代專業(yè)市場靠攏。經(jīng)營商家也逐漸向外擴展。2環(huán)保城的定位層面、目標客戶層面、服務管理層面與宜興目前任何一個專業(yè)市場的定位都不同，但當前的購鋪客戶仍以本地戶為主。3第三部分商務港地塊分析占地面積：15000㎡

周邊配套：南側為工廠；北側為自然村、高塍人民路、中心街的小規(guī)模、低檔次生活配套，沒有成規(guī)模的城市化設施；東側為高塍鎮(zhèn)人民政府；西側為自然村；

地塊整體評述：地塊狹長，整體平整，西側緊連一期開發(fā)的環(huán)保交易區(qū)，東側與未來開發(fā)的住宅部分相連，南側與國際環(huán)保科技大廈相接，北側與自然村接壤，位于環(huán)保城的腹地。

一、商務港地塊分析商務港地塊位置圖二、地塊SWOT分析優(yōu)勢strength□一期的成功起步，為商務港地塊的開發(fā)奠定基礎；□整體環(huán)保城的理念深入人心，業(yè)內(nèi)知曉度與日俱增；□區(qū)位產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯；□地塊面積小，開發(fā)周期快；劣

勢weakness□一期交易區(qū)未完全進入良好經(jīng)營期，二期開始面市，市場風險較大；□周邊配套差，基礎設施不完善；□環(huán)保城專業(yè)經(jīng)營團隊尚未成熟，對于市場的運作需要時間來培育；機會opportunity□政府重點支持項目，政策支持力度明顯；□環(huán)保產(chǎn)業(yè)是國家重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)，中國環(huán)保市場潛力巨大；□國際唯一的環(huán)保資源整合平臺、公共服務平臺；威脅threaten□本地環(huán)保企業(yè)觀望嚴重，信心缺失；□環(huán)保城的運營成果傳播渠道有待拓展，外地客戶知曉度低；□伴隨環(huán)保朝陽產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，新興的環(huán)保市場將在短期內(nèi)出現(xiàn)，形成與本項目的競爭；三、小結123環(huán)保城理念開始深入人心，得到業(yè)內(nèi)的知曉與了解，保障地塊未來的開發(fā)態(tài)勢。當前一期交易區(qū)尚未完全開發(fā)成功，對于地塊未來商鋪的銷售帶來一定的不確定因素，外壓的有效形成是地塊開發(fā)的前提。在可預見的短時間內(nèi)，相同性質(zhì)的環(huán)保項目將出現(xiàn)，與本項目形成競爭。第四部分環(huán)保經(jīng)營戶專向調(diào)查一、交易區(qū)市場規(guī)劃調(diào)查市場是地塊定位的基本依據(jù)，為精確對商務港進行定位，策劃部通過對目前登記的環(huán)保企業(yè)、經(jīng)營戶進行了電話抽樣調(diào)查，樣本數(shù)30。問卷原題如果我們在二期地塊上開發(fā)商鋪，您對于市場規(guī)劃上有何調(diào)整需求？（限選3項）A、棟間距加寬B、調(diào)整市場內(nèi)的擁擠度C、增加市場內(nèi)部配套設施（公廁、餐飲）D、增加倉庫E、增加停車位在市場規(guī)劃調(diào)整因素中，拓寬棟間距幾乎是所有被調(diào)查企業(yè)、商家的要求，其它依次為市場內(nèi)部擁擠度、市場內(nèi)部配套、增加停車位與增加倉儲二、商鋪結構調(diào)查問卷原題如果我們在二期地塊上開發(fā)商鋪，您對于商鋪結構上有何改進需求？（可多選）A、加寬商鋪開間B、增加商鋪內(nèi)部的采光C、加高二樓樓層高度D、改進商鋪內(nèi)部空間改造余地1、在商鋪結構調(diào)查中，加寬商鋪開間是大部分被調(diào)查商戶的要求，其次當前的商鋪內(nèi)部空間改進余地不大也是

主要問題，其他依次為增加二樓的層高和增加商鋪內(nèi)部采光。

2、在與商戶的溝通中，我們也了解到，商鋪間的結構梁太深（500MM），左右商鋪打通后層高也隨之降低，后

期開發(fā)應適當增加梁的配筋。三、商務港地塊功能調(diào)查在對商務港地塊功能調(diào)查中，目前大部分規(guī)模企業(yè)與經(jīng)營戶都表示不會選擇其作為辦公基地，代表性訪談如下：宜興市蘇亞達生物技術有限公司，蔣利平總經(jīng)理訪談商務港處于環(huán)保城的內(nèi)部，從交通上來說不利于客戶過來拜訪，且目前的規(guī)劃中四周被河道包圍，個人認為這完全屬于別墅的規(guī)劃，不適合做辦公；從居住角度而言，商務港西側是專業(yè)市場，比較嘈雜，不適宜居住。江蘇江南環(huán)保科技創(chuàng)新有限公司——徐耕舵訪談商務港的規(guī)劃純屬賣別墅，我們企業(yè)不會選取去那邊辦公或者居住，辦公需要良好的交通進出及停車位，居住需要安靜的環(huán)境；環(huán)保城要做大，首先要有量的規(guī)模，進而通過運營形成質(zhì)的飛躍。商務港可以做商鋪，擴大環(huán)保城的量。宜興亨得利物質(zhì)有限公司——魏建強商務港總部基地、專家樓的定位理念不錯，但位置過于深，從辦公角度而言不利；我們已經(jīng)購置了商鋪，更愿意在視野開闊，交通便利的場地辦公。浙江凱琪水業(yè)有限公司——周宛良董事長我們外地企業(yè)不會在商務港購置別墅，那里不適合辦公，寫字樓可以完全替代；四、品牌調(diào)查問卷原題您對于做環(huán)保品牌產(chǎn)品的意向如何A、強烈B、一般C、不需要（產(chǎn)品非標，市場不規(guī)范）很明顯對于做環(huán)保品牌產(chǎn)品，提高自身品牌知名度，接軌國際市場，各企業(yè)、商家的意愿都非常強烈。在抽樣調(diào)查中達到29位的企業(yè)、商家表示要做強自己的產(chǎn)品，一位商家表示當前市場不規(guī)范、產(chǎn)品非標、環(huán)保的政策支持力度不大，做環(huán)保品牌產(chǎn)品將會比較難，現(xiàn)階段他們的企業(yè)要求生存，做品牌是生存下來后再謀求的事。五、入駐品牌孵化區(qū)意向調(diào)查問卷原題您會選擇入駐品牌孵化區(qū)嗎？A、入駐B、觀察C、不入駐有7位客戶表示入駐品牌孵化區(qū)，這類客戶多數(shù)已購買環(huán)保城一期交易區(qū)；

18位客戶表示將觀察，這類客戶多數(shù)已購買環(huán)保城一期交易區(qū)；

5位明確表示不會入駐，這類客戶基本未購買環(huán)保城一期交易區(qū)；當前不入駐的客戶將隨著交易區(qū)的運營得以化解，目前選擇觀察的的商戶將來很可能成為我們的目標客戶。六、小結123當期交易區(qū)的總體規(guī)劃、商鋪結構設計不合理，在控制成本的前提下，建筑品質(zhì)應與項目定位相吻合。環(huán)保企業(yè)、經(jīng)營戶普遍對于做品牌的意識較強，在未來是項目可開發(fā)的市場空白點。從市場角度，商務港原先的定位在經(jīng)過市場考證后，缺乏支撐背景，定位將調(diào)整。第五部分商務港地塊定位研究一、定位模式思考基于區(qū)域發(fā)展的思考基于市場競爭的思考基于地塊自身條件的思考核心競爭力的提煉定位適應性的思考二、不同開發(fā)模式的經(jīng)濟分析項目總用地規(guī)劃指標備注用地面積(㎡)35921原33棟地塊面積不計容積率0.42建筑密度18%建筑形態(tài)2.5層，雙拼別墅總建筑面積(㎡)15215㎡不計地下室面積基地面積(㎡)6619㎡綠地率36.2%總套數(shù)34套按平均每套447.5㎡計算商務港（專家樓）商務港總投資估算表項目名稱單價面積(㎡)總計（元）建筑面積（㎡）15215取地成本（元/㎡）328.53592111，800，049前期工程費（元/㎡）5015215760，750建筑安裝工程費（元/㎡）11001521516，736，500室外總平園林綠化費（元/㎡）180152152，738，700其他費用（房屋測繪、確權交易費）5015215760，750管理費用（3％）938，257財務費用銷售費用（5%）4，184，125不可預見費（3％）1，137，574開發(fā)成本39，056，705項目名稱總銷售收入（元）83，682，500銷售面積（平方米）15215平均售價（元/平方米）5500銷售率100%營業(yè)稅及附加（銷售收入的5.5%）4，602，538土地增值稅（按銷售收入的1%計算）8，368，250開發(fā)成本（元）39，056，705稅前利潤（元）31，655，007企業(yè)所得稅（元）7，913，752稅后利潤（元）23，741，255成本利潤率（稅后）61%銷售利潤率（稅后）28%開發(fā)商務港實現(xiàn)的利潤測算商鋪項目總用地規(guī)劃指標備注用地面積(㎡)40320計原33棟地塊面積4400㎡容積率1容積率按1計算建筑形態(tài)二層商鋪總建筑面積(㎡)40320商鋪總投資估算表項目名稱單價面積總計建筑面積（㎡）40，000取地成本（元/㎡）328.540，00013，140，000前期工程費（元/㎡）5040，0002，000，000建筑安裝工程費（元/㎡）80040，00032，000，000室外總平園林綠化費（元/㎡）10040，0004，000，000其他費用（房屋測繪、確權交易費）5040，0002，000，000設備費用（元/㎡）500，000管理費用（3％）1，695，000財務費用銷售費用（3.5%）6，020，000不可預見費（3.5％）16，875，250開發(fā)成本78，230，250項目名稱總銷售收入172，000，000銷售面積（平方米）40000平均售價（元/平方米）4300銷售率100%營業(yè)稅及附加（銷售收入的5.5%）9，460，000土地增值稅（按銷售收入的1%計算）17，200，000開發(fā)成本（元）78，230，250稅前利潤（元）67，109，750企業(yè)所得稅（元）16，777，438稅后利潤（元）50，332，312成本利潤率（稅后）64%銷售利潤率（稅后）29%開發(fā)商鋪實現(xiàn)的利潤測算不同開發(fā)模式的收益對比開發(fā)商務港開發(fā)成本（元）39，056，705銷售收入(元)83，682，500稅后利潤（元）23，741，255成本利潤率（稅后）61%銷售利潤率（稅后）28%開發(fā)商鋪開發(fā)成本（元）78，230，250銷售收入（元）172，000，000稅后利潤（元）50，332，312成本利潤率（稅后）64%銷售利潤率（稅后）29%開發(fā)商鋪的稅后利潤遠遠超過開發(fā)商務港；開發(fā)商鋪的成本利潤率與銷售利潤率也高于開發(fā)商務港；觀點：從經(jīng)濟收益角度，開發(fā)商鋪的利潤將高于開發(fā)商務港。從市場角度，對經(jīng)營戶的專向調(diào)查，商務港原先的定位缺乏市場支撐。注意點項目地塊用地指標：

占地面積:303530㎡;

建筑面積：253346㎡

；

容積率：1.2；

商務港地塊原規(guī)劃經(jīng)濟指標：

占地面積:35921㎡;

建筑面積：15215㎡

；

容積率：0.42；

商務港地塊調(diào)整后經(jīng)濟指標：

占地面積:40000㎡;

建筑面積：40000㎡

；

容積率：1；

項目地塊在原先的規(guī)劃中，有效拆分了容積率，在經(jīng)濟效益上最大化利用了地塊；

商務港地塊調(diào)整做商鋪后，相應的后期住宅部分的容積率也將調(diào)整以符合地塊用地指標。

第六部分商務港地塊定位戰(zhàn)略高度從整合、收益切入對地塊的思考著眼于環(huán)保產(chǎn)業(yè)巨大發(fā)展?jié)摿?，打造全球首席環(huán)保資源整合平臺中國宜興國際環(huán)保城發(fā)展核心思想銷售與市場經(jīng)營兼顧，一期交易區(qū)與后期地塊開發(fā)的兼顧通過提升市場交易附加值，由量變到質(zhì)變，實現(xiàn)環(huán)保產(chǎn)業(yè)要素的聚變式融合通過融入政府工作，實現(xiàn)政企合作，在政策上得到市場發(fā)展所需的支持一、商務港地塊的戰(zhàn)略定位環(huán)保品牌產(chǎn)品孵化中心中國宜興國際環(huán)保城——“全球環(huán)保采購中心”的核心定位逐漸穩(wěn)固，深入客戶心中，開始建設具備“品牌孵化功能的交易展示中心”是對一期“全球環(huán)保采購中心”的升華和功能上的完善。通過與國際環(huán)保科技大廈、國際館的互動，體現(xiàn)資源整合、公共服務，真正實現(xiàn)幫助國內(nèi)環(huán)保企業(yè)走向品牌道路。定位詮釋國際環(huán)保科技大廈環(huán)保品牌孵化區(qū)環(huán)保品牌孵化區(qū)將通過與國際環(huán)?？萍即髲B的資源互動、共享，帶動進駐環(huán)保城的國內(nèi)小企業(yè)的成長。環(huán)保品牌產(chǎn)品孵化功能定位下的發(fā)展戰(zhàn)略

□以帶動國內(nèi)小型環(huán)保企業(yè)走向品牌產(chǎn)品為目標。

□以建立國際環(huán)保品牌企業(yè)進入中國市場和中國名優(yōu)環(huán)保產(chǎn)品拓展海外市場為

核心。

□以完善全球采購中心的功能體系為重點。

二、產(chǎn)品定位經(jīng)過市場分析與經(jīng)濟測算，綜合考慮了客戶對一期交易區(qū)產(chǎn)品的反應，作為環(huán)保品牌孵化區(qū)，將細化對產(chǎn)品的分類和品牌扶持。在商鋪結構上繼續(xù)優(yōu)化、順延一期的商鋪形式，采用框架結構，以背靠背的結構和單邊商鋪相結合的形式，單套商鋪樓層建議兩層，單層面積控制在5*10米，首層層高控制在4.8米，二層高控制在3.5米，總體規(guī)格建筑高于交易區(qū)普通商鋪。產(chǎn)品類別面積范圍首層層高二層層高泵閥區(qū)4.5M*8M4.5M3.5M膜區(qū)4.5M*8M4.5M3.5M風機設備區(qū)4.5M*9M4.5M3.5M成套設備區(qū)5*10M4.8M3.5M品牌孵化區(qū)的總占地面積42000平米，泵閥區(qū)的面積將占到12600平米；風機設備區(qū)的面積占到12600平米；膜區(qū)面積占到8400平米；成套設備區(qū)面積占到8400平米。三、功能定位環(huán)保品牌孵化區(qū)順延一期交易區(qū)的主定位，通過與國際環(huán)?？萍即髲B的互動、資源共享，以企業(yè)品牌成長、知名度提高為主要功能，同時使入駐該交易中心的客戶能夠同時完成產(chǎn)品采購、產(chǎn)品銷售、品牌展示、產(chǎn)品運輸、產(chǎn)品出口等多項業(yè)務。

商務港地塊功能定位的經(jīng)驗論證浙江華榮地產(chǎn)——阮云楓，策劃部經(jīng)理

三線城市的專業(yè)市場開發(fā)，產(chǎn)業(yè)基礎、體量控制是關鍵，后期地塊的功能定位應順市場主定位，完善前期的市場功能。華榮地產(chǎn)在開發(fā)舟山漁場項目時，在地塊較大的情況下，最大限度拆分容積率，各地塊的功能定位輔助主定位。漢嘉地產(chǎn)機構——沈愷豐，策劃經(jīng)理漢嘉地產(chǎn)在操作沭陽車市項目時，一開始也拿出部分地塊定位做公寓，在一期專業(yè)市場成功開業(yè)后，公寓地塊重新定位做市場。在經(jīng)濟效益上，公寓的售價也低于商鋪的售價，但改變功能定位的前提是一期商鋪熱銷，開業(yè)火爆。

浙江開元地產(chǎn)——黃靜，銷售主管

對于環(huán)保城，有過了解，商務港的總部基地、專家樓的概念適合在北京、上海大都市的遠郊地區(qū)運作，那里有大量的優(yōu)質(zhì)企業(yè)和人才。三線城市的鎮(zhèn)郊，本地企業(yè)不易撼動，外地企業(yè)在前期不會投入大量資金購置，順延一期交易區(qū)的商鋪或者做純住宅將是較好的選擇?！跻伺d本地環(huán)保企業(yè)和經(jīng)營戶——項目前期經(jīng)營發(fā)展的基礎□

華東地區(qū)環(huán)保企業(yè)商家——項目輻射全國和發(fā)展特色基點□

國際環(huán)保商家——項目輻射全球和發(fā)展特色基點□

本地投資型客群——項目良好銷售的基礎□

外地投資型客群——易形成聯(lián)動效應利于銷售客戶分析四、客戶定位與深入挖掘品牌孵化區(qū)目標客戶類型宜興及外地經(jīng)營戶為主要目標對象；原輔材料及零配件經(jīng)營戶成套設備廠家宜興及外地成套設備廠家為主要目標對象；國際環(huán)保品牌廠商國際知名環(huán)保機構、企業(yè)、協(xié)會；投資客投資新興行業(yè)、朝陽產(chǎn)業(yè)的投資客；招商銷售目標客群界定位1、宜興環(huán)保企業(yè)有強烈提升銷售渠道需求的企業(yè)2、江浙一帶經(jīng)營水處理設備的品牌企業(yè)3、本地投資型客戶核心客戶游離客戶偶得客戶1、江浙一帶成長迅速，有擴大環(huán)保銷售渠道的商家2、國際品牌環(huán)保企業(yè)1、國內(nèi)其他地區(qū)的環(huán)保商家2、國際投資型客戶五、價格定位收益還原法是將評估土地在未來每年預期的純收益，以一定的還原利率統(tǒng)一還原為評估時日總收益的一種方法。它體現(xiàn)該土地的實質(zhì)價格，也表現(xiàn)在土地未來不斷取得的純收益，以一定的適當?shù)倪€原利率折算為現(xiàn)在的客觀市場交換價值，這就是收益還原法的原理。

背景目前環(huán)保城的客戶主要以本地為主，在可預見的未來，商務港地塊的客戶也將是宜興本地及江浙一帶的名優(yōu)環(huán)保企業(yè)為主力客戶。因此，在價格定位上，選取環(huán)保城一期的交易區(qū)作為參考對象，通過收益還原法測算環(huán)保品牌孵化區(qū)價格。收益還原法售價曲線與租賃價格曲線是同步變化的，租賃價格是售價的真實反映，租賃市場是房地產(chǎn)市場的真實體現(xiàn)，以收益價格對商業(yè)價格進行評估，收益價格對物業(yè)使用者和投資者都是一個基本的心理預期價格。根據(jù)調(diào)查環(huán)保城一期交易區(qū)的租金情況，交易區(qū)的租金水平維持在0.9元/㎡·天

計算公式：V＝a/r[1－1/(1＋r)n]

V—物業(yè)價格；

a—土地年收益；

r—還原利率；

n—土地使用年限。

土地年收益a：0.9元/㎡·天x1㎡x365天=328.5元

確定還原利率r：還原利率與央行一年期存款利率和風險系數(shù)緊密相關，利率的大小是與風險的大小成正比。當前，為防止通貨緊縮，擴大內(nèi)需，央行一年期存款利率將由目前的3.6%降至2.52%，而5年期存款基準利率從5.13%降至3.87%，因此我們采用中國人民銀行一年期存款利率綜合物價上漲因素和風險系數(shù)取還原利率為7%

土地使用年限n：40年

根據(jù)公式V=·=328.57%〕〔1-（1+7%

）1·404580.23元/㎡觀點：4580.23元/㎡的價格略高于當前的銷售價格，從價格策略而言，小步慢跑符合環(huán)保城的銷售趨勢，業(yè)主的投資也得到了升值，符合當?shù)厝说馁忎佇膽B(tài)，有利于商鋪的銷售。案例驗證：中國陶都陶瓷城陶瓷城一期以近乎完美的態(tài)勢銷售完畢，但在市場經(jīng)營上則相當差，開業(yè)率不高。如此的局面，商家也很清楚，但陶瓷城二期售價卻在一期基礎上平均上調(diào)了50