光華國際廣場可行性論證

光華國際廣場投資建設(shè)模式報告GuanghuaInternationalPlazaJUNE.20第一篇:項目概覽第二篇:工程投入第三篇:政府收益第四篇:營運模式第五篇:組織實施第六篇：結(jié)語第一篇:項目概覽第一節(jié)：項目背景

2010年成都市歷史性提出打造成“世界級、現(xiàn)代化、超大型和田園城市”。在市委、市政府統(tǒng)一部署及安排下，將整個成都劃分為四個總體功能區(qū)、13個市級產(chǎn)業(yè)功能區(qū)和11條示范線，而西部新城現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合功能區(qū)是實現(xiàn)田園城市目標(biāo)的重要功能區(qū)之一。圖1.1成都市市管產(chǎn)業(yè)功能區(qū)布局圖西部新城將建設(shè)成為“國際區(qū)域性特色產(chǎn)業(yè)中心和國際化綠色生態(tài)居住區(qū)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和城市同步和諧發(fā)展”。在此目標(biāo)情況下提出光華國際廣場概念方案。圖1.2西部新城產(chǎn)業(yè)功能劃分示意圖廣場位于溫江區(qū)光華大道與溫泉大道十字路口，包括：地面市政廣場市政道路下沉隧道地下停車場地下商業(yè)步行街等為一體且功能完善、理念新穎、智能環(huán)保、資源集約化的大型城市市政項目，構(gòu)筑成都西中心商圈的重大功能性項目，也是建設(shè)光華新城的標(biāo)志性建筑，具有特殊的公益性質(zhì)。項目按空間緯度可劃分為“地面、地下”兩部分構(gòu)成。第二節(jié)：項目概覽地面部分以光華國際廣場為主的大型景觀廣場，如圖1.3：圖1.3光華國際廣場地面總平圖地下部分以強大的交通支撐體系（地下立交、地鐵網(wǎng)絡(luò)、停車場）為核心，構(gòu)建成立體化綜合空間。地下部分共兩層，如圖1.4-1.5：

圖1.4負(fù)一層總平面示意圖地下部分以強大的交通支撐體系（地下立交、地鐵網(wǎng)絡(luò)、停車場）為核心，構(gòu)建成立體化綜合空間。地下部分共兩層，如圖：圖1.5負(fù)二層總平面示意圖第三節(jié)：地下空間交通安全對策

A、事前交通安全策略

1.全時段地下空間監(jiān)控系統(tǒng)在地下隧道負(fù)一層、負(fù)二層以及回頭匝道處，設(shè)置全天候視頻監(jiān)控系統(tǒng)，隨時觀測交通運行狀況；

2.速度控制考慮到地下空間交通安全性，將光華大道下穿與溫泉大道下穿的設(shè)計速度比相應(yīng)道路設(shè)計速度下調(diào)一個等級，即光華下穿控制速度為60km/h，溫泉大道下穿為40km/h，回頭匝道速度控制為20km/h，能有效降低交通事故的概率；

3.交通誘導(dǎo)系統(tǒng)在進(jìn)入光華大道和溫泉大道隧道1公里處（四個方向），分別設(shè)置門架式誘導(dǎo)顯示屏，隨時提醒隧道運行情況，誘導(dǎo)車輛正常通過。B、事后交通安全策略

1.快速誘導(dǎo)系統(tǒng)事故發(fā)生后，第一時間內(nèi)通過前方誘導(dǎo)顯示屏警示過往車輛，并按照交通預(yù)案給出相應(yīng)的繞行線路；

2.交通管制系統(tǒng)事故發(fā)生后，立即封閉隧道，禁止除救援、救護車以外的其他車輛進(jìn)入隧道；

3.隧道救援系統(tǒng)若發(fā)生事故時，救援車輛無法通過市政道路進(jìn)入隧道現(xiàn)場，可利用項目地塊地下車庫與隧道的銜接開口，直接從地下車庫進(jìn)入事故現(xiàn)場救援；另外在廣場負(fù)一層和負(fù)二層之間的隔板，設(shè)置一定范圍內(nèi)隔板為可拆卸式，保證豎向的逃生和救援。第二篇:工程投入本方案估算參照成都市近期類似建筑工程及市政工程經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行估算：工程總投資：_______萬元；A、地面廣場投資：________萬元；廣場綠化及水景建設(shè)費用（本次估算按中檔綠化標(biāo)準(zhǔn)計算投資）：按低標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，綜合單價200元/m2,合計_______萬元；按中檔標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，綜合單價450元/m2，合計____萬元；按高檔標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，綜合單價1200元/m2，合計_______萬元。B、交通道路投資：________萬元；C、市政設(shè)施投資：________萬元；D、商業(yè)部分投資：________萬元；E、地鐵投資：___________萬元。（注：其中市政設(shè)施包括公共通道、設(shè)備用房、公交出租站點等）第一節(jié)：整體估算第二節(jié)：分類估算詳見分類估算表格第三篇:政府收益第一節(jié)：收益來源A、商業(yè)租售收益：_______________________萬；B、市政車位租售收益：___________________萬；C、地面成本降低收益：___________________萬；D、土地增值收益：_______________________萬；E、經(jīng)濟稅收收益：_______________________萬；F、地鐵建設(shè)成本降低收益：________________萬；總計收益：________________萬A：企業(yè)分?jǐn)偝杀臼找娓鶕?jù)開發(fā)模式研究，政府可讓待開發(fā)地塊由業(yè)主分?jǐn)偅ㄌ靵淼貕K和加油站地塊），解決地面廣場建設(shè)資金的三分之二投入，只需投資本項目地面部分建設(shè)費用的1/3及市政配套基礎(chǔ)建設(shè)費用，約合________萬元，其余部分均由企業(yè)出資，節(jié)約政府投資約_______萬元。在促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的同時，節(jié)約了政府投資，減輕財政壓力。第二節(jié)：近期收益B：地鐵及地鐵站點提前建設(shè)的好處地鐵站口建設(shè)相對一般其它建設(shè)項目較為復(fù)雜，大體分為基礎(chǔ)開挖支護工程及主體站口建設(shè)工程兩部分。參照成都市地鐵2號線通惠門車站設(shè)計概算，本項目地鐵站口基礎(chǔ)支護工程投資約6000萬元，主體站口建設(shè)工程約1.6億元；如本項目地鐵站口同期施工，可節(jié)約基礎(chǔ)開挖支護工程費用6000萬元左右，為政府節(jié)約投資。C：商業(yè)變現(xiàn)經(jīng)濟效益本項目建成后，1、地下商業(yè)面積共計_______m2，按6000元/m2計算，地下商業(yè)共計______萬元；2、車庫面積_______平方米，每個車位45m2，共計車位______個，按4萬元/個計算，車位共計______萬元。

根據(jù)《成都市地下空間利用規(guī)定》，地下商業(yè)部分收取40%土地出讓金，約合_______萬元；停車場收取20%土地出讓金，約合________萬元。第三節(jié)：遠(yuǎn)期收益A：財政稅收收益大幅提升本項目商業(yè)配套建成使用后，將改善當(dāng)?shù)鼐用褓徫铩⒉惋嫷认M環(huán)境，增加商業(yè)收入，增加政府商業(yè)稅收。參考成都萬達(dá)廣場商業(yè)地塊，本項目商業(yè)建成使用后，保守估計每天約300萬元銷售額，一年商業(yè)銷售額10.95億元，保守估計每年增加政府商業(yè)稅收可達(dá)到2.19億元。B：對區(qū)域土地價值增長影響隨著工程項目的建設(shè)及其周邊環(huán)境的改善，可以帶動周邊地價增值。本次項目配套建設(shè)可以提升加油站地塊140畝、光華新城4700畝及城南4100畝土地的開發(fā)利用價值。加油站地塊按每畝增值50萬計算，增值7000萬元；光華新城土地按每畝增值30萬計算，增值14.1億元；城南土地按每畝增值20萬計算，增值8.2億元。以上合計增值21億元C：間接旅游效應(yīng)效益本項目建成投入使用后，將改善城市人居環(huán)境。該項工程實施后將進(jìn)一步提升該片區(qū)的整體形象，增強競爭力，并改善溫江區(qū)的綜合旅游環(huán)境，豐富旅游資源。良好的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，舒適、溫馨的旅游環(huán)境必將給溫江區(qū)旅游業(yè)注入新的活力，估計綜合旅游效益每年可達(dá)到300萬元。D：改善投資環(huán)境，促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展改善投資環(huán)境及區(qū)域形象：項目建設(shè)將減少交通擁堵，提高交通效率，增強區(qū)域的競爭力；提高溫江中央商務(wù)區(qū)與成都市片區(qū)之間聯(lián)通性、便捷性，增強對國內(nèi)外企業(yè)的吸引力；進(jìn)一步提高溫江區(qū)的輻射能力。世界大量知名品牌入駐，提供大量稅收、就業(yè)同時，并帶動溫江乃至整個西部新城經(jīng)濟高速發(fā)展，大大提升溫江知名度。同時相應(yīng)的促進(jìn)區(qū)域消費、增加就業(yè)、拉動GDP增長，依據(jù)成都市投入產(chǎn)出參數(shù)，在經(jīng)濟循環(huán)體系中，每投資于基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和設(shè)施10億元，就可以形成約8億元增加值。以此計算，本項目投資建設(shè)項目可以形成7~8億元的GDP增加值。E：提升城市形象本項目所在區(qū)域是光華大道與溫泉大道路兩條快速干道路交匯處，尤如兩把刀將光華新分成四塊，具備交通樞紐功能，而隔斷區(qū)域內(nèi)人流交往，喪失了城市應(yīng)有的功能，建成后將形成一個城市節(jié)點，即解決交通又完善城市功能，極大提升城市形象。第四節(jié)：其他社會效益1、改善成都市交通環(huán)境，完善城市快速交通干線網(wǎng)。2、項目對所在地居民生活水平和生活質(zhì)量的影響。3、項目對當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)容量和城市化進(jìn)程的影響。4、減輕市中心區(qū)人口壓力，改善人們居住環(huán)境。5、促進(jìn)西部新城產(chǎn)業(yè)配套升級6、帶動通訊等各種市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，

加快光華大道及溫泉大道附近的城市建設(shè)與發(fā)展。第四篇:營運模式第一節(jié)：總體機制——政府主導(dǎo)、社會參與1“政府主導(dǎo)”BT模式政府主導(dǎo)，企業(yè)投資建設(shè)，完工后交政府管理，同時政府按雙方協(xié)商好的總價補償企業(yè)。補償方式可以采用資金或者土地。依據(jù)：成國土資發(fā)【2006】519號《關(guān)于在城市開敞空間下建設(shè)使用地下空間使用權(quán)的暫行規(guī)定》：關(guān)于開敞空間下建設(shè)使用地下空間使用權(quán)：“對外出售、出租的地下車庫、商場等經(jīng)營性項目，可以采用協(xié)議出讓；有條件的也可以采用招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓。以協(xié)議方式出讓的，土地出讓金按同地塊商業(yè)用地基準(zhǔn)地價的一定比例收取，其中地下車庫20%，商場40%，以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的，土地出讓金按成交價的25%收取?！盇、政府引導(dǎo)、社會參與實施理由：a、多元主體介入，充分考慮區(qū)域發(fā)展多元利益均衡b、從公共產(chǎn)品為中心到多元化產(chǎn)品類型的豐富和體系的形成c、提高資源利用效率，實現(xiàn)對資源價值的尊重和最大化實現(xiàn)B、政府+社會資本”角色分工與合作：政府：規(guī)劃方案限定、產(chǎn)業(yè)政策突破、項目開發(fā)機制建立社會資本：政府引導(dǎo)下、項目開發(fā)機制框架下的資本投入；實現(xiàn)自身價值訴求的同時實現(xiàn)社會、經(jīng)濟多元價值第一節(jié)：總體機制——政府主導(dǎo)、社會參與2“企業(yè)投資建設(shè)，企業(yè)保底回購·”企業(yè)投資建設(shè)后，政府作為業(yè)主方向社會整體出售，高于成本部分作為政府收益，整體出售未果，建設(shè)方以成本價保底回購社會參與第二節(jié)：費用分?jǐn)偡绞桨促M用償還方法分：本地土地補償——政府將該地下空間的商業(yè)和車庫用地，按照“成國土資發(fā)【2006】519號文件《關(guān)于在城市開敞空間下建設(shè)使用地下空間使用權(quán)的暫行規(guī)定》”協(xié)議轉(zhuǎn)讓給企業(yè)，土地款抵扣地下空間建設(shè)資金，不足部分政府用周邊土地補償或其他方式補償返還“光華客廳”地下通道及地面廣場項目融資及建設(shè)費用協(xié)議轉(zhuǎn)讓地下車庫：按同地塊商業(yè)用地基準(zhǔn)地價的20%計，抵扣部分費用協(xié)議出讓周邊土地：按周邊地塊基準(zhǔn)地價計協(xié)議轉(zhuǎn)讓地下商業(yè)用地：按同地塊商業(yè)用地基準(zhǔn)地價的20%計，抵扣部分費用異地土地補償——由政府和運營商再行商議異地用地范圍，以土地款抵扣地下空間建設(shè)資金第五篇:組織實施第一節(jié)：模式流程政府投資方項目立項組建項目公司項目建議書、可行性研究、籌劃報批等前期工作委托/招標(biāo)簽訂BT投資合同（或投資協(xié)議）確定投資方行使業(yè)主職能負(fù)責(zé)項目的投融資、建設(shè)管理，并承擔(dān)建設(shè)期間的風(fēng)險將完工的項目移交給政府按照BT合同（或協(xié)議）約定償還投資方融資和建設(shè)費用按約定總價（或完工后評估總價）分期、多種方式監(jiān)督、指導(dǎo)全過程行使監(jiān)督、指導(dǎo)職能，保證BT投資項目的順利融資、建成、移交。項目前期項目建設(shè)期項目竣工后模式流程第二節(jié)：施工節(jié)點時間節(jié)點工作內(nèi)容備注6月份方案專家評審、上規(guī)委會7月份項目立項、完成方案審批8月份完成施工圖初步設(shè)計，市政管線摸排、制定保護措施9-11月份完成施工圖設(shè)計、報批，同時基礎(chǔ)開挖、施工前期準(zhǔn)備，確定施工隊伍及方案邊設(shè)計邊施工12-3月份進(jìn)行全面施工4月份收尾，恢復(fù)市政交通及廣場初步成形第六篇:結(jié)語1、本項目通過對商業(yè)、地上地下交通、行人的有機互動，讓城市人