潤(rùn)博項(xiàng)目專家調(diào)查和研討分析

北京潤(rùn)博房地產(chǎn)公司朗琴園四期項(xiàng)目市場(chǎng)定位專家調(diào)查和研討分析報(bào)告北京2003年9月機(jī)密本次研討會(huì)共到場(chǎng)專家11位，專家成員涉及酒店、商鋪、寫字樓、公寓等多種業(yè)態(tài)，構(gòu)成分布比較合理姓名所在單位職務(wù)或職稱戴斌北京第二外國(guó)語(yǔ)學(xué)院教授邢林洲際酒店集團(tuán)公司中國(guó)區(qū)經(jīng)理胡斌北京萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理肖立中北京王府井御園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷售總監(jiān)曾東北京商務(wù)中心區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司博士張小玲建設(shè)部科技發(fā)展促進(jìn)中心處長(zhǎng)郭增利中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)購(gòu)物中心專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)林金城北京金網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司

副總經(jīng)理萬(wàn)凌北京長(zhǎng)遠(yuǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理公衍奎

華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)（北京）有限公司

策劃總監(jiān)曾勇世邦魏理仕環(huán)球研究及咨詢部高級(jí)經(jīng)理2出席本次研討會(huì)的除了新華信和潤(rùn)博地產(chǎn)的相關(guān)人員，還包括6位房地產(chǎn)專業(yè)媒體記者姓名所在單位職務(wù)或職稱陳宗強(qiáng)

北京潤(rùn)博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理助理劉峰北京潤(rùn)博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司前期開(kāi)發(fā)部副經(jīng)理周正國(guó)北京潤(rùn)博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司前期調(diào)研部經(jīng)理許朝暉北京新華信管理顧問(wèn)有限公司合伙人劉非北京新華信管理顧問(wèn)有限公司房地產(chǎn)研究中心總監(jiān)林彬北京新華信管理顧問(wèn)有限公司項(xiàng)目經(jīng)理張東昱北京新華信管理顧問(wèn)有限公司顧問(wèn)董巍北京新華信管理顧問(wèn)有限公司顧問(wèn)焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)（）

主編搜房網(wǎng)（）

副院長(zhǎng)、記者萬(wàn)信網(wǎng)（）

總經(jīng)理、記者《新地產(chǎn)》雜志

編輯3專家視點(diǎn)：戴斌教授（第二外國(guó)語(yǔ)大學(xué)）廣安門及其周邊市場(chǎng)供需關(guān)系趨勢(shì)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)環(huán)境變化趨勢(shì)寫字樓公寓商鋪酒店商業(yè)氣氛交通狀況區(qū)域規(guī)劃市府遷入無(wú)法判斷無(wú)法判斷無(wú)法判斷供小于求謹(jǐn)慎樂(lè)觀中立非常積極項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位寫字樓公寓商鋪酒店寫字樓公寓商鋪酒店2.4萬(wàn)m24.8萬(wàn)m21.2萬(wàn)m23.6萬(wàn)m2中端客戶中端客戶高端客戶項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位（元/建筑平方米）其他建議底商（1層）寫字樓公寓酒店定位于5星級(jí)園林式，專業(yè)化服務(wù)管理9000酒店和公寓互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)一站式服務(wù)注：寫字樓為70年產(chǎn)權(quán)4專家視點(diǎn)：郭增利秘書長(zhǎng)（中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)購(gòu)物中心專業(yè)委員會(huì)）廣安門及其周邊市場(chǎng)供需關(guān)系趨勢(shì)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)環(huán)境變化趨勢(shì)寫字樓公寓商鋪酒店商業(yè)氣氛交通狀況區(qū)域規(guī)劃市府遷入供大于求基本匹配無(wú)法判斷供大于求中立謹(jǐn)慎樂(lè)觀謹(jǐn)慎樂(lè)觀不明顯項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位寫字樓公寓商鋪酒店寫字樓公寓商鋪酒店2萬(wàn)m24萬(wàn)m23萬(wàn)m23萬(wàn)m2中端客戶中端客戶專業(yè)市場(chǎng)中端客戶項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位（元/建筑平方米）其他建議底商（1層）寫字樓公寓底商定位于專業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)穩(wěn)定取決于定位80007000底商應(yīng)與超市錯(cuò)位，應(yīng)有特色服務(wù)設(shè)施，或者偏重于社區(qū)服務(wù)注：寫字樓為70年產(chǎn)權(quán)5專家視點(diǎn)：林金城（金網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)顧問(wèn)公司副總經(jīng)理）廣安門及其周邊市場(chǎng)供需關(guān)系趨勢(shì)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)環(huán)境變化趨勢(shì)寫字樓公寓商鋪酒店商業(yè)氣氛交通狀況區(qū)域規(guī)劃市府遷入供大于求供大于求供大于求基本匹配謹(jǐn)慎樂(lè)觀謹(jǐn)慎樂(lè)觀謹(jǐn)慎樂(lè)觀非常積極項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位寫字樓公寓商鋪酒店寫字樓公寓商鋪酒店10萬(wàn)m22萬(wàn)m2中端客戶專業(yè)店項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位（元/建筑平方米）其他建議底商（1層）寫字樓公寓商務(wù)樓開(kāi)間設(shè)計(jì)60－80m2，廚衛(wèi)簡(jiǎn)化，不用躍層15000以上9000要做成純粹的商務(wù)樓，防止出現(xiàn)過(guò)多的業(yè)態(tài)注：寫字樓為70年產(chǎn)權(quán)6專家視點(diǎn)：胡斌副總經(jīng)理（北京萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）廣安門及其周邊市場(chǎng)供需關(guān)系趨勢(shì)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)環(huán)境變化趨勢(shì)寫字樓公寓商鋪酒店商業(yè)氣氛交通狀況區(qū)域規(guī)劃市府遷入無(wú)法判斷無(wú)法判斷無(wú)法判斷無(wú)法判斷謹(jǐn)慎樂(lè)觀謹(jǐn)慎樂(lè)觀謹(jǐn)慎樂(lè)觀非常積極項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位寫字樓公寓商鋪酒店寫字樓公寓商鋪酒店3.6萬(wàn)m23萬(wàn)m21.8萬(wàn)m23.6萬(wàn)m2高、低端高、低端綜合配套高、低端項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位（元/建筑平方米）其他建議底商（1層）寫字樓公寓商務(wù)樓針對(duì)商務(wù)功能強(qiáng)化，躍層不宜太多，強(qiáng)化通信功能，商務(wù)會(huì)所配套，廚房弱化20000110008000產(chǎn)品為徹底低端或高端產(chǎn)品，中端價(jià)格，尋找區(qū)域差異化途徑注：寫字樓為70年產(chǎn)權(quán)7專家視點(diǎn)：萬(wàn)凌總經(jīng)理（北京長(zhǎng)遠(yuǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司）廣安門及其周邊市場(chǎng)供需關(guān)系趨勢(shì)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)環(huán)境變化趨勢(shì)寫字樓公寓商鋪酒店商業(yè)氣氛交通狀況區(qū)域規(guī)劃市府遷入供大于求供小于求供小于求供小于求謹(jǐn)慎樂(lè)觀中立謹(jǐn)慎樂(lè)觀非常積極項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位寫字樓公寓商鋪酒店寫字樓公寓商鋪酒店4.8萬(wàn)m23.6萬(wàn)m21.2萬(wàn)m22.4萬(wàn)m2高端客戶高端客戶大型超市高端客戶項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位（元/建筑平方米）其他建議底商（1層）寫字樓公寓產(chǎn)品需要?jiǎng)?chuàng)新，酒店可與相關(guān)酒店合作14000110008000公寓可為青年公寓，類似分時(shí)度假酒店注：寫字樓為70年產(chǎn)權(quán)8專家視點(diǎn)：曾東博士（CBD開(kāi)發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司）廣安門及其周邊市場(chǎng)供需關(guān)系趨勢(shì)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)環(huán)境變化趨勢(shì)寫字樓公寓商鋪酒店商業(yè)氣氛交通狀況區(qū)域規(guī)劃市府遷入供大于求基本匹配供小于求供小于求謹(jǐn)慎樂(lè)觀中立謹(jǐn)慎樂(lè)觀較為積極項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位寫字樓公寓商鋪酒店寫字樓公寓商鋪酒店2.4萬(wàn)m24.8萬(wàn)m22.4萬(wàn)m22.4萬(wàn)m2中端客戶中端客戶專業(yè)店中端客戶項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位（元/建筑平方米）其他建議底商（1層）寫字樓公寓考慮人流取向，南北采光，酒店為4星，公寓不用躍層，寫字樓注意標(biāo)準(zhǔn)層面積1200080007000定位區(qū)域高端，城市中端；交通重點(diǎn)規(guī)劃注：寫字樓為70年產(chǎn)權(quán)9專家視點(diǎn)：曾勇經(jīng)理（世邦魏理仕顧問(wèn)公司）廣安門及其周邊市場(chǎng)供需關(guān)系趨勢(shì)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)環(huán)境變化趨勢(shì)寫字樓公寓商鋪酒店商業(yè)氣氛交通狀況區(qū)域規(guī)劃市府遷入基本匹配基本匹配供小于求無(wú)法判斷謹(jǐn)慎樂(lè)觀中立謹(jǐn)慎樂(lè)觀不明顯項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位寫字樓公寓商鋪酒店寫字樓公寓商鋪酒店6萬(wàn)m23萬(wàn)m23萬(wàn)m2中端客戶中端客戶購(gòu)物中心中端客戶項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位（元/建筑平方米）其他建議底商（1層）寫字樓公寓設(shè)計(jì)大方、適用，采用躍層，快速電梯，開(kāi)間60－200m21300085007000立足自身規(guī)劃，各部分協(xié)調(diào)，合理組合，產(chǎn)品整體要通過(guò)高性價(jià)比來(lái)實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)注：寫字樓為70年產(chǎn)權(quán)10專家視點(diǎn)：張小玲處長(zhǎng)（建設(shè)部）廣安門及其周邊市場(chǎng)供需關(guān)系趨勢(shì)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)環(huán)境變化趨勢(shì)寫字樓公寓商鋪酒店商業(yè)氣氛交通狀況區(qū)域規(guī)劃市府遷入無(wú)法判斷無(wú)法判斷無(wú)法判斷無(wú)法判斷中立謹(jǐn)慎樂(lè)觀中立較為積極項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位寫字樓公寓商鋪酒店寫字樓公寓商鋪酒店1.2萬(wàn)m29.6萬(wàn)m21.2萬(wàn)m2中端客戶中端客戶珠寶中心中端客戶項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位（元/建筑平方米）其他建議底商（1層）寫字樓公寓推行節(jié)能技術(shù)為賣點(diǎn)1300080008000底商策劃為珠寶交易中心，底商要有特色注：寫字樓為70年產(chǎn)權(quán)11朗晴園第四期項(xiàng)目酒店寫字樓公寓商鋪可行不可行定位五星酒店定位經(jīng)濟(jì)型酒店可行定位商住公寓可行可行定位中高檔寫字樓定位專業(yè)化市場(chǎng)定位分拆出售在研討會(huì)上，專家對(duì)項(xiàng)目的各種可能的業(yè)態(tài)給出了不同的定位和意見(jiàn)12總體而言，專家把本項(xiàng)目定位于混合使用的商務(wù)綜合體建筑確定基點(diǎn)差異化自身規(guī)劃北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力比較大解決有效需求與有效供給的矛盾

精確地明確客戶的需求酒店＋寫字樓＋公寓＋商鋪精確需求

有一個(gè)定位考慮的基點(diǎn)，是公寓為主，酒店、底商為其配套，還是以底商為主，等等發(fā)展商的實(shí)力和思路中端市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈項(xiàng)目要有特色，實(shí)行差異化，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目要立足自身規(guī)劃如果定位于商務(wù)項(xiàng)目，則要做得堅(jiān)決13專家認(rèn)為項(xiàng)目中部分面積作為酒店是可行的朗晴園第四期項(xiàng)目酒店寫字樓公寓商鋪可行不可行定位五星酒店定位經(jīng)濟(jì)型酒店可行定位商住公寓可行可行定位中高檔寫字樓定位專業(yè)化市場(chǎng)定位分拆出售14北京旅游業(yè)的前景十分看好，酒店業(yè)的增長(zhǎng)與旅游業(yè)的增長(zhǎng)是基本匹配的入境旅游和國(guó)際商務(wù)旅游持續(xù)增長(zhǎng)，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國(guó)內(nèi)游客外出旅游呈現(xiàn)良好的增長(zhǎng)趨勢(shì)，占現(xiàn)有酒店客源的2/3以上；北京正在進(jìn)行旅游資源的創(chuàng)新，同時(shí)奧運(yùn)會(huì)的商機(jī)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有釋放（北京現(xiàn)有星級(jí)573家，北京奧委會(huì)承諾到2008年是800家），酒店業(yè)增長(zhǎng)前景樂(lè)觀。15大部分專家把酒店部分定位于經(jīng)濟(jì)型國(guó)際連鎖酒店國(guó)際連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店，規(guī)模適中，有限服務(wù)。主體是客房，餐飲和其它配套服務(wù)盡可能少

可以結(jié)合區(qū)域客戶的特點(diǎn)，在具體功能上（如會(huì)議室）上做出特色經(jīng)濟(jì)型酒店要走品牌規(guī)模和連鎖經(jīng)營(yíng)之路，要與國(guó)際著名管理集團(tuán)合作

16但也有部分專家認(rèn)為建一個(gè)高檔酒店是好的選擇單個(gè)項(xiàng)目做經(jīng)濟(jì)型酒店沒(méi)有成本優(yōu)勢(shì)，做高檔酒店是好的選擇?？梢圆扇「邫n次＋商務(wù)＋園林式＋專業(yè)管理集團(tuán)

的模式北京現(xiàn)有酒店格局是“東高西低，北多南少”，西南部高檔酒店不多，可以避開(kāi)中檔酒店激烈的競(jìng)爭(zhēng)局面本區(qū)域經(jīng)營(yíng)酒店的成本壓力小，競(jìng)爭(zhēng)不是特別激烈17如果僅僅是為項(xiàng)目中的其它部分提供配套服務(wù)，專家認(rèn)為酒店并無(wú)必要朗晴園第四期項(xiàng)目酒店寫字樓公寓商鋪可行不可行定位五星酒店定位經(jīng)濟(jì)型酒店可行定位商住公寓可行可行定位中高檔寫字樓定位專業(yè)化市場(chǎng)定位分拆出售18項(xiàng)目中的酒店部分如果只是簡(jiǎn)單的低檔酒店，則并沒(méi)有太大的競(jìng)爭(zhēng)力周邊已經(jīng)有1500間（套）的三星級(jí)酒店客房同質(zhì)化的品質(zhì)與服務(wù)對(duì)客戶并沒(méi)有特殊的吸引力開(kāi)發(fā)商要長(zhǎng)期持有，不利于資金的快速回收酒店管理對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，是一個(gè)陌生的領(lǐng)域19專家普遍認(rèn)為寫字樓部分是本項(xiàng)目的重點(diǎn)朗晴園第四期項(xiàng)目酒店寫字樓公寓商鋪可行不可行定位五星酒店定位經(jīng)濟(jì)型酒店可行定位商住公寓可行可行定位中高檔寫字樓定位專業(yè)化市場(chǎng)定位分拆出售20專家認(rèn)為寫字樓部分的體量可以稍微大一些由于前三期的成功，項(xiàng)目再做住宅，已經(jīng)沒(méi)有太大的上升空間本區(qū)域?qū)懽謽堑墓?yīng)量并不太大，只有23萬(wàn)建筑平方米，遠(yuǎn)沒(méi)有飽和價(jià)值創(chuàng)新供應(yīng)偏小項(xiàng)目重點(diǎn)寫字樓部分的體量占項(xiàng)目總體體量的1/3比較合適21如果沒(méi)有整棟出售的客戶資源，應(yīng)該建成以中小公司為主要客戶對(duì)象的區(qū)域高端品質(zhì)建筑客戶群以省省市駐京辦或同業(yè)中小公司為主標(biāo)準(zhǔn)層面積為1200平方米，小面積開(kāi)間戶型，可自由分割整棟或整層出售比較理想，但要有客戶資源寫字樓價(jià)格可以高一些，使客戶有升值的心理預(yù)期高端品質(zhì)，商務(wù)人性化設(shè)計(jì)，減少居住功能特別要做好交通規(guī)劃和設(shè)計(jì)，人車分流22專家認(rèn)為項(xiàng)目建少量的商住公寓是可以的朗晴園第四期項(xiàng)目酒店寫字樓公寓商鋪可行不可行定位五星酒店定位經(jīng)濟(jì)型酒店可行定位商住公寓可行可行定位中高檔寫字樓定位專業(yè)化市場(chǎng)定位分拆出售23至于公寓部分，專家的意見(jiàn)是不宜建得太多，并且做成商住公寓為好四期項(xiàng)目位置鄰街，不適合純居住寫字樓與商住公寓的比例為2:1技術(shù)上可以考慮政府政策導(dǎo)向，采用節(jié)能等新技術(shù)設(shè)計(jì)要更人性化，考慮交通等方面24專家一致認(rèn)為項(xiàng)目應(yīng)該包括商鋪，并且可以做出亮點(diǎn)朗晴園第四期項(xiàng)目酒店寫字樓公寓商鋪可行不可行定位五星酒店定位經(jīng)濟(jì)型酒店可行定位商住公寓可行可行定位中高檔寫字樓定位專業(yè)化市場(chǎng)定位分拆出售25多數(shù)專家認(rèn)為商鋪部分應(yīng)該做好前期規(guī)劃，明確主