售案的稅費和流程張瑜

各類房產(chǎn)交易流程及收費標(biāo)準(zhǔn)主講人：國熙臺一店張瑜目錄

一從斡旋--交房的流程以及注意事項和資料

二各類性質(zhì)房產(chǎn)的貸款政策

三貸款操作流程和所需資料

四各類型房產(chǎn)過戶的稅費標(biāo)準(zhǔn)

五案列分析斡旋后1下定斡旋金同時簽訂斡旋金合同。（需要：客戶身份證復(fù)印件）

2約業(yè)主來簽定斡旋金合同（技巧：告知客戶幾點來店里約來面談）（所需資料：產(chǎn)權(quán)人本人必須來，帶身份證房產(chǎn)證）

注意事項：仔細(xì)核對產(chǎn)證信息

3斡旋成功同時讓業(yè)主單方面簽定金合同，定金合同一式三份。（或同時約雙方當(dāng)面簽）買賣事實已成立（簽定金合同時客戶需補(bǔ)交定金。說詞：斡旋金額小，風(fēng)險大）

4客戶簽訂定金合同同時補(bǔ)大定，三份定金合同，買賣雙方中介方各執(zhí)一份。（客戶準(zhǔn)備：收入證明，近半年銀行流水私章戶口本）（業(yè)主準(zhǔn)備：身份證結(jié)婚證/離婚證戶口本房產(chǎn)證私章）

5評估，約合作的擔(dān)保公司根據(jù)案子需要選擇銀行，約評估公司。（評估資料：買方身份證復(fù)印件產(chǎn)證復(fù)印件成交價客戶貸款額）

6網(wǎng)簽：簽訂買賣備案合同（房管局中介門店都可打印且在房地局交易系統(tǒng)備案。賣方產(chǎn)權(quán)人簽字，買方產(chǎn)證辦誰名下誰簽字）（網(wǎng)簽合同有效期一個月；網(wǎng)簽協(xié)議也可主動撤銷）網(wǎng)簽后7面簽：簽訂借款合同，擔(dān)保合同（審批借款所需資料：網(wǎng)簽合同借款合同買賣雙方新開的銀行卡擔(dān)保合同和第4條所準(zhǔn)備的資料）審批日期5個工作日左右！8資金監(jiān)管：買賣雙方持銀行卡網(wǎng)簽合同身份證房產(chǎn)證到房管局資金監(jiān)管窗口出資金監(jiān)管協(xié)議。9放款：買方帶首付款資金監(jiān)管協(xié)議存首付領(lǐng)首付入帳憑條，次日放款領(lǐng)貸款入賬憑條。10過戶：賣方持房產(chǎn)證婚證雙方身份證；買方產(chǎn)證辦理產(chǎn)權(quán)人身份證。11交房：三方一起到物業(yè)交接物業(yè)水電等費用。買方領(lǐng)證后帶復(fù)印件去物業(yè)做業(yè)主信息變更。（注意：賣方在此房有沒有落戶）12領(lǐng)證：過戶后22個工作日左右領(lǐng)證。期間都可以交稅。13買方領(lǐng)證后，發(fā)放房款。各類性質(zhì)房產(chǎn)貸款政策

住宅、公寓、商業(yè)、商住、辦公---可做貸款

車庫、廠房、地下室----不做貸款房屋性質(zhì)各類性質(zhì)房產(chǎn)貸款政策各類性質(zhì)房產(chǎn)貸款政策借款人：年滿18周歲且小于65周歲

有固定收入，在職

征信良好（逾期最高不超過6次，連續(xù)不超過3次）貸款操作標(biāo)準(zhǔn)流程銀行取得他項權(quán)利證結(jié)案出正評抵押

取證（放款至業(yè)主賬戶）

3-5個工作日產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記大修基金變更放貸款資金監(jiān)管評估房屋

銀行簽約合同網(wǎng)簽、資金監(jiān)管協(xié)議銷售店下定金放款至業(yè)主賬戶商業(yè)地產(chǎn)貸款操作需要資料買方：賣方：身份證、婚姻狀況證明（結(jié)婚證/離婚證，離婚協(xié)議）、戶口本（戶籍卡或戶籍證明）、收入證明、方章、銀行流水（半年以上）、購房首付款，征信報告身份證、婚姻狀況證明（結(jié)婚證/離婚證和離婚協(xié)議、單身聲明公證/單身證明）、戶口本、方章、婚姻登記審查處理表、房屋所有權(quán)證、房屋維修基金票、原始購房發(fā)票、原始契稅票普通住宅收費標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)收費標(biāo)準(zhǔn)公寓：高新交稅可以選擇營業(yè)稅全額5.6%個稅全額1%來征收稅費商業(yè)地產(chǎn)收費標(biāo)準(zhǔn)

評估費：評估值X0.5%買方評估公司（稅評值：全額評估值）收費標(biāo)準(zhǔn)土地增值稅：增值額×30%-60%①增值額（利潤）：賣出價（評估市場價）-扣除項目合計②扣除項目合計：原始購房價+房產(chǎn)重置成本價+準(zhǔn)予扣除的稅費③增值率：增值額/扣除項目合計④應(yīng)交土地增值稅率：根據(jù)增值率選擇適用稅率⑤應(yīng)交土地增值稅：增值額×適用稅率-扣除項目合計×速算扣除系數(shù)收費標(biāo)準(zhǔn)1.營業(yè)稅：全額的5%，2.城市建設(shè)維護(hù)稅：營業(yè)稅稅額×7%3.教育附加費：營業(yè)稅稅額×3%4.地方教育附加費：營業(yè)稅稅額×2%營業(yè)稅

稅率5.6%營業(yè)稅贈與

1.房產(chǎn)贈與---指一方（贈與人）自愿把自己所有的房產(chǎn)無償贈與他人（受贈人）的一種產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移方式。

2.贈與過戶不需要辦理網(wǎng)簽和資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。3.資料：贈與人：身份證、戶口本、婚姻狀況證明（結(jié)婚證/離婚證和離婚協(xié)議、單身證明、）、房屋所有權(quán)證、房屋維修基金票，贈與公證書，評估報告

受贈人：身份證贈與4.費用：直系親屬：評估費：評估額×0.5%贈與公證費:評估值×2%過戶手續(xù)費：面積×4元/平（住宅）面積×10元/平（非住宅）契稅：評估值×3%登記費：80元/件（住宅）550元/件（非住宅）

非直系親屬：營業(yè)稅（不論年限），個稅均全額征收

偶然個人所得稅：全額×20%贈與產(chǎn)權(quán)來源是贈與的房產(chǎn)出售：

營業(yè)稅：全額×5.6%（產(chǎn)證發(fā)證日期＜2年）免交營業(yè)稅（產(chǎn)證發(fā)證日期＞2年）

差額X5.6%（產(chǎn)證發(fā)證日期＞2年非住宅）個稅：差額×20%繼承1.房產(chǎn)繼承---是指按照《繼承法》的規(guī)定，是指依照法定程序把被繼承人遺留房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移歸繼承人所有的法律行為。房產(chǎn)繼承，是所有權(quán)及使用權(quán)繼受取得方式的一種。

2.繼承過戶不需要辦理網(wǎng)簽和資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。3.資料：

被繼承人：房產(chǎn)證，維修基金票，死亡證明或銷戶證明，親屬關(guān)系證明，家屬成員關(guān)系表，婚姻證明，

繼承人：身份證,戶口本，繼承公證（放棄聲明公證），親屬關(guān)系證明，繼承4.費用：

繼承公證費：評估值×2%

登記費：80元/件（住宅）550元/件（非住宅）析產(chǎn)1.析產(chǎn)---財產(chǎn)分析，是指財產(chǎn)共有人通過協(xié)議的方式，根據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)，將共同財產(chǎn)予以分割，而分屬各共有人所有的一種產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移方式。析產(chǎn)一般發(fā)生在大家庭分家或者夫妻離婚時對財產(chǎn)的處理中。2.析產(chǎn)不需要辦理網(wǎng)簽和資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。3.資料：

雙方身份證,戶口本,結(jié)婚證或結(jié)婚檔案,離婚證,離婚協(xié)議/法院終審判決書/法院調(diào)解書（簽收函），房產(chǎn)證，購房合同4.費用：

登記費：80元/件（住宅）550元/件（非住宅）案例分析案例小李，女，西安蓮湖區(qū)戶籍，1990年1月1日出生，單身，名下無房產(chǎn)。欲按揭購買老劉夫妻名下位于西稍門旭景名園住宅一套，面積120平，房產(chǎn)證發(fā)證日期是2012年11月25日，于是來到瑪雅房屋......案例分析資料小李：身份證，戶口本，收入證明，銀行流水，首付款，方章

老劉：身份證、結(jié)婚證、戶口本、方章、房屋所有權(quán)證、房屋維修基金票費用：營業(yè)稅：免交個稅：成交價×1%契稅：1.5%中介費：3%代辦按揭費：貸款額×1.8%代辦過戶：500元/件評估費：評估值×0.3%過戶手續(xù)費：4元/平×120平登記費：80元/件抵押登記費：80元/件

案例分析案例小王，男，西安未央戶籍，1988年10月1日出生，單身，欲按揭購買老張夫妻名下位于高新區(qū)水晶島公寓一套（非普通住宅），面積93.5，房產(chǎn)證發(fā)證日期是2012年11月25日，于是來到瑪雅房屋......案例分析資料小王：身份證，戶口本，收入證明，銀行流水，首付款，方章

老張：身份證、結(jié)婚證、戶口本、方章、房屋所有權(quán)證、房屋維修基金票、原始購房發(fā)票、原始契稅票費用：營業(yè)稅：差額×5.6%全額×5.6%個稅：差額×20%