戶型培訓課件鄭繼鵬

戶型培訓主講人：鄭繼鵬(雅居樂)戶型介紹雅居樂：鄭繼鵬

戶型由來，戶型概念135商品房戶型的演變過程2商品房屋戶型的分類4各戶型對比SWOT如何介紹戶型商品房好戶型的標準7總結篇6目錄一、戶型由來,戶型概念戶型由來：是在現(xiàn)代建筑業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)的一種對房屋住宅類型的新的簡稱。戶型概念：戶型又叫房型，就是指房屋的類型。二、商品房戶型的演變過程從有商品房開始到現(xiàn)在，戶型標準共經(jīng)歷了5次演變：二、商品房戶型的演變過程第一代戶型第二代戶型

第三代戶型第四代戶型第五代戶型2003年的時候，流行短進深的五明戶型。代表項目：格林，萬科商品房的概念.2000年客廳適中（開間約4.2米～4.5米），臥室稍小（主臥開間約3.6米）;99年各房間尺寸都差不多；97年的時候，流行超大客廳；

94年剛有商品房的時候，南北臥室中間夾暗廳。跟回遷房無太大區(qū)別；第一代戶型：

當時的設計大多都是一梯三戶的戶型所以在格局設計上根本做不到客廳能有采光，而且當時的消費者也沒有足夠的思想意識，認為能買一套商品房屬于私有財產就很滿足了。94年剛有商品房的時候，南北臥室中間夾暗廳。跟回遷房無太大區(qū)別二、商品房戶型的演變過程第二代戶型：

當時消費者的生活條件改善了想要更高的生活享受，也許是因為以前住的房子客廳太憋屈所以這次改良就想要個大的客廳。97年的時候，流行超大客廳；二、商品房戶型的演變過程第三代戶型：

本次改良從設計手法上不難看出消費者們在前兩次改革擋住吸取了經(jīng)驗變的越來越懂得需求和自我調節(jié)房型設計的都很適中。99年各房間尺寸都差不多；二、商品房戶型的演變過程第四代戶型：

隨著生活品質的不斷提高消費者需求也隨之水漲船高，要求臥室客廳的尺寸都要加大。2000年客廳適中（開間約4.2米～4.5米），臥室稍?。ㄖ髋P開間約3.6米）二、商品房戶型的演變過程第五代戶型：

隨著時間的推移消費者要求的越來越挑剔。首先就是全明戶型的改革要衛(wèi)生間廚房都要有窗戶。并且還要有采光。而且越來越精明的消費者都會找尋找短進深的戶型。這樣開間就會變大而且采光效果也非常的好。2003年的時候，流行短進深的全明戶型。代表項目：格林，萬科二、商品房戶型的演變過程常見的戶型有：1.平層戶型、2.躍層戶型、3.錯層戶型、4.復式戶型。三、商品房戶型分類平層戶型：戶型的一種，一般是指一套房屋的廳、臥、衛(wèi)、廚等所有房間均處于同一層面上。三、商品房戶型分類躍層戶型：就是指住宅占有上下兩層樓面，臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內獨用小樓梯連接。三、商品房戶型分類錯層戶型：住宅主要指的是一套房子不處于同一平面，即房內的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。三、商品房戶型分類復式戶型：在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅(通常層高2.8米)高，可在局部拘出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。三、商品房戶型分類如何區(qū)分好戶型？

四、商品房好戶型的標準

實用性安全性靈活性經(jīng)濟性藝術性面積恰當尺度適宜關系合理公私分離動靜分區(qū)

清污分流1、朝向合理日照充分光線充足4、

生理分居和功能分居2、3、1、實用性安全性靈活性經(jīng)濟性藝術性四、商品房好戶型的標準⑶靈活性EG⑵安全性EG⑷經(jīng)濟性EG⑸藝術性EG大小、功能、舒適度等；可以自由改變空間等；

面積緊湊、使用率高等；防盜、防火、抗震、對自然災害的抵御及保持私密性等；美觀、大方、藝術等。⑴實用性EG實用性：大小、功能、舒適度

四、商品房好戶型的標準安全性：防盜、防火、抗震、對自然災害的抵御及保持私密性等；四、商品房好戶型的標準靈活性：可以自由改變空間等

臥室

房間茶臺陽光房晾衣臺四、商品房好戶型的標準經(jīng)濟性：面積緊湊、使用率高等；四、商品房好戶型的標準藝術性：美觀、大方、藝術等四、商品房好戶型的標準2、生理分居和功能分居：⑴6歲以上子女應和父母分室居??；

隨著生活的不斷提高現(xiàn)在的家長特別注重孩子的健康教育，從孩子的生理期增長來說到了6歲左右都應該和大人們分開睡！四、商品房好戶型的標準⑵12歲以上異性子女應分室居??；

從孩子的生理期來計算在12歲左右的男孩女孩都會產生生理上的和心理上變化。這樣應該更早的讓他們分開居住。有助于孩子的健康成長。2、生理分居和功能分居：四、商品房好戶型的標準⑶兩代夫妻應分室居住。

現(xiàn)代的大都市年輕人的生活節(jié)奏很快都習慣于晚睡晚起。而家中的老人大多數(shù)都習慣于早睡早起。為了能夠相互不影響都應該考慮分開居住。在設計中把衛(wèi)生間都是分開使用才是最加選的戶型。

2、生理分居和功能分居：四、商品房好戶型的標準3、面積恰當尺度適宜關系合理公私分離動靜分區(qū)清污分流

⑴面積恰當：廚房面積≧6㎡。生間面積≧5㎡；6㎡~10㎡5㎡-7㎡衛(wèi)生間一定要大于≧5㎡因為衛(wèi)生間擺放的東西是最多的。首先就是坐便洗手盆、然后就是淋浴熱水器。如果在大點的話還可以研究放浴缸和洗衣機的位置。四、商品房好戶型的標準廚房面積≧6㎡才能放得下廚房用具洗手盆、爐灶、消毒柜等，如果在大點還可以研究冰箱擺放的位置。要是大的住宅廚房的面積還要加大。否則影響舒適度。如果要是大套房的話面就應該在原有的基礎之上增加多個，面積加大的衛(wèi)生間。否則一樣舒適度受到影響。≧3.9米≧3.6米臥室開間≧3.6米擺放普通床的長度就在2米。在加上對面還要放梳妝臺0.9米深。過道就剩0.7米寬了?？蛷d開間≧3.9米不單單會影響看電視的效果，整個客廳看上去就會感覺很窄。我們可以按照家具的擺放來計算一下。⑵尺度適宜（科學）例如：90平雙人：臥室開間≧3.6米，客廳開間≧3.9米（否則影響看電視效果）；3、面積恰當尺度適宜關系合理公私分離動靜分區(qū)清污分流四、商品房好戶型的標準可是如果更大的房間呢？我們可以進行一下討論：（1）為什么廚房應距進戶門近些？（2）為什么衛(wèi)生間應該貼近臥室，衛(wèi)生間門不應該直接開向客廳或餐廳？四、商品房好戶型的標準⑶關系合理：例如：廚房應距進戶門近些；衛(wèi)生間應貼近臥室,衛(wèi)生間門不應直接開向客廳或餐廳；3、面積恰當尺度適宜關系合理公私分離動靜分區(qū)清污分流那么我們看看大房子是不是也是這么設計的呢？4公私分離：家庭生活的私秘性必須得到充分的尊重與保護，不能讓訪客在進門后將業(yè)主家庭生活的方方面面一覽無余。這就要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、音樂房、麻將室（娛樂室）進行區(qū)位分離，而且應注意各房間門的方向。5動靜分區(qū)：客廳、餐廳、廚房、音樂房、麻將室需要人來人往，活動頻繁，如此一個家才有生氣、有活力，而主要為休息睡覺之用的臥室顯然需要最大程度的靜謐，因此應將它們嚴格分開，確保休息的人能安心休息，要走動娛樂的人可以放心活動。6清污分流：也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開。3、面積恰當尺度適宜關系合理公私分離動靜分區(qū)清污分流四、商品房好戶型的標準4、朝向合理日照充分光線充足

朝向合理：坐北朝南，偏東10~15度最為適宜

日照充分：以冬至日照至少滿足1小時為標準

光線充足：臥室窗面積≧臥室地面面積的1／7;廚房窗面積≧臥室地面面積的1／10;四、商品房好戶型的標準

戶型優(yōu)勢標準我們已經(jīng)了解掌握了。

那么我們來練習一下比對戶型的優(yōu)勢吧：五、戶型對比分析優(yōu)缺點87平96平五、戶型對比分析優(yōu)缺點113平101平143平147平五、戶型對比分析優(yōu)缺點

戶型是如何對比分析的我們已經(jīng)研究過了。

那么我發(fā)現(xiàn)很多客戶為了想讓自己房子居住的更好能讓自己住的更安心，很多客戶又進行了家居風水的研究！六、戶型與風水學家居風水是中國歷史悠久的一門玄術。也稱青鳥、青囊，較為學術性的說法叫做堪輿(kanyu)。“風水”最早見于晉代郭璞(pu)所著的《葬書》：“氣，乘風則散，界水則止；古人聚之使不散，行之使有止，故謂之風水?！边@是有關風水的最早的定義。這部著作中還提出了風水的要旨：“風水之法，得水為上，藏風次之?！憋L水學的根本基礎和核心思想依據(jù)來源于《易經(jīng)》。關于風水有相當多的評論與爭議，有人認為風水是中國的一門綜合科學，結合了環(huán)境，地理，健康等等歷史悠久的觀察。也有人認為風水是舊世界的迷信，阻礙了中國人的建筑設計，室內設計等的發(fā)揮創(chuàng)意。六、戶型與風水學看戶型風水通常用的八卦鏡和九宮圖：家居風水是風水研究的一部分。它研究的對象是人與環(huán)境，研究如何能使二者相融、相宜、相合。它可以對家居的外部環(huán)境和室內環(huán)境進行細致分析、觀形察勢。以人為核心，結合時間和地運綜合全面的評測后得出結果，并根據(jù)出現(xiàn)的問題設計出相應的解決方案。它貫穿家居的選擇環(huán)境、優(yōu)化環(huán)境、改造環(huán)境的過程中，已形成一套完整的體系。所謂的家居風水其實是一種文化傳統(tǒng)，一種有關于生活環(huán)境與人的學問。在家居設計中融入風水，可以讓空間設計更合理，裝修更科學，顏色運用更到位，飾物點綴更鮮活，全面提升生存環(huán)境的質量和品味。七、怎么介紹戶型戶型圖的介紹要講究一個邏輯性，要分先后順序：

首先要整體介紹一下戶型的優(yōu)勢，然后再從入戶門開始，客廳、陽臺、廚房、臥室、衛(wèi)生間、逐一介紹，在介紹各個單獨的房間時，提現(xiàn)房間的個性、特點、優(yōu)勢，布局的科學性、合理性。你也可經(jīng)過多次給客戶介紹，根據(jù)自己的習慣及客戶的側重點，總結自己的介紹方式。要抓住客戶的心理！~~~~見機行事的！~~~這個不要太華麗！~~~太華麗了客戶都不敢和你買了！~~~~