S14-房地產(chǎn)估價報(bào)告撰寫

第九章

房地產(chǎn)估價報(bào)告的撰寫不動產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價報(bào)告的撰寫學(xué)習(xí)內(nèi)容估價報(bào)告的形式、組成部分和構(gòu)成要素估價報(bào)告的寫作原則和寫作要求房地產(chǎn)估價報(bào)告常見錯誤及應(yīng)注意事項(xiàng)估價報(bào)告的程序與規(guī)范格式重點(diǎn)與難點(diǎn)第一節(jié)估價報(bào)告的形式、組成部分和構(gòu)成要素一、估價報(bào)告的形式1．表格式報(bào)告。又稱定型式報(bào)告，或封閉式報(bào)告。《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T18508-2001)（以下簡稱“規(guī)程”）中列示的“土地估價報(bào)告（表格式）的基本內(nèi)容”。2．自由敘述式報(bào)告。又稱開放式。3．混合式報(bào)告。

二、估價報(bào)告的組成部分

根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》第8.0.2條的要求，一份完整的房地產(chǎn)估價報(bào)告通常由下列8個部分組成：1.封面；2．目錄；3．致委托人函；4．估價師聲明；5．估價的假設(shè)和限制條件；6．估價結(jié)果報(bào)告；7．估價技術(shù)報(bào)告；8．附件?！兑?guī)程》與《規(guī)范》的不同規(guī)定《規(guī)程》中規(guī)定：文字式土地估價報(bào)告書由土地估價報(bào)告（封面、第一部分摘要、第二部分估價對象界定、第三部分土地估價結(jié)果及其使用、第四部分附件）和土地估價技術(shù)報(bào)告（封面、第一部分總述、第二部分估價對象描述及地價影響因素分析、第三部分土地估價、第四部分附件）組成。二者從格式上來講相對獨(dú)立、完整，從內(nèi)容上來講土地估價報(bào)告實(shí)際上源于土地估價技術(shù)報(bào)告。因此在撰寫土地估價報(bào)告書時通?？梢韵韧瓿赏恋毓纼r技術(shù)報(bào)告，再從中選取相關(guān)部分完成土地估價報(bào)告。三、構(gòu)成要素

（一）法律依據(jù)性要素

1．委托方情況。2．受托方情況。3．估價對象及其權(quán)屬狀況。4．估價目的。5．估價時點(diǎn)。6．估價依據(jù)。7．估價期限。8．估價人員。

（二）描述性要素1．估價對象的實(shí)物狀況包括估價對象所處的土地級別或城市類區(qū)、占地面積、占地的形狀、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況、周圍環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、規(guī)劃限制條件、利用現(xiàn)狀。以及估價對象的坐落位置、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建成年月、使用功能、平面布置、裝飾裝修、配套設(shè)施、使用狀況、適應(yīng)性、利用情況等。2．估價對象所處的區(qū)位狀況包括估價對象所處的城市自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)狀況、城市建設(shè)、投資環(huán)境和城市發(fā)展趨勢；如果估價對象為居住物業(yè)，其所處居住區(qū)的環(huán)境、服務(wù)配套設(shè)施、物業(yè)管理、交通條件等；如果估價對象為商業(yè)物業(yè)，其周邊地區(qū)商業(yè)店鋪的商業(yè)氛圍、人氣狀況等；如果估價對象為辦公物業(yè)，其辦公工作環(huán)境、公共設(shè)施、配套服務(wù)、交通設(shè)施等。（三）分析性要素

1．估價技術(shù)路線。2．估價原則。3．估價的假設(shè)前提及限制條件。4．估價方法及其選用理由、該方法基本原理等。5．測算過程及相關(guān)數(shù)據(jù)、參數(shù)的確定。6．估價結(jié)果的確定。

第二節(jié)估價報(bào)告的寫作原則和寫作要求——寫作原則

（一）目標(biāo)性原則：一般性目標(biāo)和特定目標(biāo)。（二）公正性和客觀性原則，即估價報(bào)告應(yīng)站在中立的立場上對價格影響因素進(jìn)行客觀地介紹、分析和評論。首先，估價報(bào)告采用的背景資料的真實(shí)性，不能虛構(gòu)、不能夸大、不能縮小。其次，分析性的材料包括細(xì)節(jié)都要客觀，經(jīng)得起推敲。再次，估價結(jié)果也必須符合市場的客觀狀況。（三）規(guī)范性原則，即房地產(chǎn)估價報(bào)告的篇章結(jié)構(gòu)和構(gòu)成要素要程式化，符合統(tǒng)一的要求。（四）全面性原則。（五）準(zhǔn)確性原則。（六）概括性原則。估價報(bào)告的寫作原則和寫作要求

——寫作要求

（一）對寫作內(nèi)容的要求以房地產(chǎn)估價報(bào)告的構(gòu)成及撰寫順序?yàn)橹鳎ǘ懽髡Z言文字的要求對詞義的要求對語句的要求防止錯別字和漏字規(guī)范用語（三）對制作格式的要求封面內(nèi)容（1）標(biāo)題。這是指估價報(bào)告的名稱，如“房地產(chǎn)估價報(bào)告”。（2）估價項(xiàng)目名稱。說明該估價項(xiàng)目的全稱。通常是采用估價對象的名稱。如“北京××廣場A座房地產(chǎn)價格評估”。（3）委托人。說明該估價項(xiàng)目的委托人的名稱或者姓名。如果是某單位委托人，為該單位全稱；是某個人，為其姓名。（4）估價機(jī)構(gòu)。說明受理該估價項(xiàng)目的估價機(jī)構(gòu)的全稱。（5）估價作業(yè)期。說明該估價項(xiàng)目估價的起止年月日，即正式接受估價委托的年月日至完成估價報(bào)告的年月日。（6）估價報(bào)告編號。說明該估價報(bào)告在估價機(jī)構(gòu)內(nèi)的編號，以便于歸檔和今后的統(tǒng)計(jì)、查找等。（一）對寫作內(nèi)容的要求

致委托人函致委托人函是正式地將估價報(bào)告呈送給委托人的信件，在不遺漏必要事項(xiàng)的基礎(chǔ)上應(yīng)盡量簡潔。其內(nèi)容一般包括下列幾項(xiàng)：（1）致函對象。指委托人的名稱或者姓名。（2）致函正文。應(yīng)說明估價目的、估價對象、估價時點(diǎn)、估價結(jié)果、估價報(bào)告有效期。另外，在函文中通常說明隨此函附交一份估價報(bào)告。（3）致函落款。為估價機(jī)構(gòu)的全稱，加蓋估價機(jī)構(gòu)公章，并由法定代表人或負(fù)責(zé)該估價項(xiàng)目的估價師簽名、蓋章。（4）致函日期。這是指致函時的年月日，也即正式出具估價報(bào)告的日期。估價師聲明估價報(bào)告中陳述的事實(shí)，是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。

估價報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論，是估價人員自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但要受估價報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的影響。估價人員與估價報(bào)告中的估價對象沒有任何(或有已載明的)利益關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有(或有已載明的)個人利害關(guān)系和偏見。估價人員依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報(bào)告。估價人員××已對(或沒有對)估價報(bào)告中的估價對象進(jìn)行了實(shí)地查勘(如果不止一人簽署該估價報(bào)告，應(yīng)清楚地列出進(jìn)行本次實(shí)地查勘的所有估價人員的姓名和沒有對估價對象進(jìn)行實(shí)地查勘的估價人員的姓名)。估價人員在估價中沒有得到他人的重要專業(yè)幫助(如果有例外，應(yīng)說明提供了重要專業(yè)幫助者的姓名、專業(yè)背景及其所提供的重要專業(yè)幫助的內(nèi)容)。其他需要聲明的事項(xiàng)?？筛鶕?jù)估價機(jī)構(gòu)的職業(yè)慣例或項(xiàng)目特點(diǎn)酌情撰寫。例如，“若未得到本公司的書面許可，任何機(jī)構(gòu)或個人不得以任何形式看在本報(bào)告的全文或部分內(nèi)容于任何文件、通函或聲明中”?；蛘?，“本報(bào)告書僅供委托方式用，本公司不承擔(dān)對任何第三者對本報(bào)告的全文或任何部分內(nèi)容的任何責(zé)任”等。

估價的假設(shè)和限制條件

估價假設(shè)和限制條件是說明估價的假設(shè)前提、未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，在估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，估價報(bào)告使用的限制條件等。例如，說明沒有對估價對象進(jìn)行面積測量，或者說明有關(guān)估價對象的資料來源被認(rèn)為是可靠的(而實(shí)際上估價人員未去查證)。在估價報(bào)告中陳述估價的假設(shè)和限制條件，一方面是保護(hù)估價人員，另一方面是告知、保護(hù)委托人和估價報(bào)告使用者，提醒他們在使用估價報(bào)告時注意。（1）估價項(xiàng)目名稱；（2）委托方名稱或姓名和住所；（3）估價方（房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)）名稱和住所；（4）估價對象；（5）估價目的；（6）估價時點(diǎn)；（7）價值定義；（8）估價依據(jù)；（9）估價原則；在完成估價報(bào)告的過程中，應(yīng)當(dāng)完整、客觀、準(zhǔn)確地描述說明估價對象的物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。是指對估價采用的價值標(biāo)準(zhǔn)和估價結(jié)果內(nèi)涵的說明，如公開市場價值、再次抵押價值等。估價結(jié)果報(bào)告

（10）估價技術(shù)路線、方法和測算過程；（11）估價結(jié)果及其確定的理由；（12）估價作業(yè)日期；（13）估價報(bào)告應(yīng)用的有效期；（14）估價人員；（15）注冊房地產(chǎn)估價師的聲明和簽名、蓋章；（16）估價的假設(shè)和限制條件；（17）附件估價報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成估價報(bào)告日起原則上規(guī)定為一年，但在市場狀況變化很大的場合，估價報(bào)告應(yīng)用的有效期一般不超過半年。估價中所使用的假設(shè)條件主要包括對未來預(yù)期、或者對某些難以確定的事項(xiàng)等所作的必要假設(shè)，它們可能對估價結(jié)果產(chǎn)生影響，因此應(yīng)當(dāng)在估價報(bào)告中說明估價結(jié)果的應(yīng)用限制條件。應(yīng)包括反映估價對象位置、周圍環(huán)境、形狀、外觀和內(nèi)部狀況的圖片，估價對象的產(chǎn)權(quán)證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機(jī)構(gòu)的資格證明。估價技術(shù)報(bào)告詳細(xì)介紹估價對象的區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況；詳細(xì)分析影響估價對象價值的各種因素；詳細(xì)說明估價的思路和采用的方法及其理由；詳細(xì)說明估價的測算過程，參數(shù)選取等；詳細(xì)說明估價結(jié)果及其確定的理由。（1）個別因素分析。詳細(xì)說明、分析估價對象的個別因素。（2）區(qū)域因素分析。詳細(xì)說明、分析估價對象的區(qū)域因素。（3）市場背景分析。詳細(xì)說明、分析所處區(qū)域類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來。（4）最高最佳使用分析。詳細(xì)分析、說明估價對象最高最佳使用。（5）估價方法選用。（6）估價測算過程。結(jié)合所選方法詳細(xì)說明測算過程，參數(shù)確定等。（7）估價結(jié)果確定。詳細(xì)說明估價結(jié)果及其確定的理由。附件通常包括估價對象的位置圖，四至和周圍環(huán)境圖，土地形狀圖，建筑平面圖，外觀和內(nèi)部照片，項(xiàng)目有關(guān)批準(zhǔn)文件，產(chǎn)權(quán)證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機(jī)構(gòu)的資格證明等。（二）對寫作語言文字的要求

1．對詞義的要求（1）用詞要準(zhǔn)確。例如：“這里有可能成為繁華商業(yè)區(qū)”、“預(yù)計(jì)這里將成為繁華商業(yè)區(qū)”和“這里必然會成為繁華商業(yè)區(qū)”。這三種表達(dá)方式用詞的強(qiáng)度不同，表達(dá)的意思也不同。（2）語義要鮮明，不能含混不清、模棱兩可（3）用詞不可帶有較強(qiáng)烈的感情色彩（4）用詞要簡練、標(biāo)準(zhǔn)，不堆砌、不生造2．對語句的要求（1）句子要完整。句子成分該省的一定要省，但是不該省的省掉了，句子就會殘缺不全，讓人摸不著頭腦。（2）搭配要得當(dāng)。語義上要符合情理，同時也要符合語法規(guī)則，語句之間，意思要銜接、連貫，不能脫節(jié)。（3）邏輯要嚴(yán)密。不能出現(xiàn)自相矛盾、邏輯混亂的情況。主要體現(xiàn)在：一是前后照應(yīng)，比如如果前面說了空置率70％，后面計(jì)算估價對象純收益時就必須考慮進(jìn)去；二是數(shù)據(jù)必須有準(zhǔn)確來源；三是判斷推理有充足的理由，簡單武斷地下結(jié)論顯得缺少相應(yīng)支撐。（4）句子要簡潔。不能出現(xiàn)雜揉、贅余等毛病。3．要防止錯別字和漏字（1）容易混淆的字不能用錯，估價報(bào)告中常見的別字：坐落(不是“座落”)、坐標(biāo)(不是“座標(biāo)”)、訂貨(不是“定貨”)、制定(不是“制訂”)、簽訂(不是“簽定”)、好像(不是“好象”)、想像(不是“想象”)、圖像(不是“圖象”)、像(不是“象”)、內(nèi)涵(不是“內(nèi)含”)、做出(不是“作出”)、其他(不是“其它”)、部份(不是“部分”)、身份(不是“身分”)、成分(不是“成份”)、賬目(不是“帳目”)、撤銷(不是“撤消”)、抵消(不是“抵銷”)等等。（2）防止漏字，特別是數(shù)字不要缺漏。比如有的估價人員將計(jì)算結(jié)果200000寫成20000。4．規(guī)范用語的要求《規(guī)范》對常用的規(guī)范化用語作了明確規(guī)定：（1）對于要求嚴(yán)格程度不同的用詞要求如下：

①表示很嚴(yán)格，非這樣做不可時：正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴(yán)禁”；

②表示嚴(yán)格，在正常情況下均應(yīng)這樣做時：正面詞采用“應(yīng)”，反面詞采用“不應(yīng)”或“不得”；

③表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應(yīng)這樣做時：正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”；

④表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。（2）規(guī)范中指定應(yīng)按其他有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行時，寫法為：“應(yīng)符合……的規(guī)定”或“應(yīng)按……執(zhí)行”。另外在大陸不應(yīng)使用繁體字。

（三）對制作格式的要求

估價報(bào)告應(yīng)做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。1．紙張：《規(guī)范》中規(guī)定紙張大小采用A4紙規(guī)格?！兑?guī)程》中規(guī)定采用幅面為209×295mm規(guī)格的紙張（相當(dāng)于A4紙規(guī)格）。2．字體與字型號的規(guī)定：《規(guī)程》中對報(bào)告的封面及正文的標(biāo)題及其他內(nèi)容字體和排列方式均作了詳細(xì)規(guī)定，詳見附錄?！兑?guī)范》中未對字體與字型號作出專門規(guī)定，可參照《規(guī)程》。3．報(bào)告的制作：《規(guī)程》中規(guī)定每個估價項(xiàng)目只能出具一份“土地估價報(bào)告”，但可以有多個“土地估價技術(shù)報(bào)告”。4．撰寫格式：以《規(guī)范》和《規(guī)程》的相應(yīng)規(guī)定為準(zhǔn)。第三節(jié)估價報(bào)告常見錯誤及應(yīng)注意事項(xiàng)

一、估價報(bào)告中常見錯誤：（一）估價報(bào)告的內(nèi)容不完整，或者解釋說明不清晰、過于簡單。（二）因素分析時，相關(guān)性、針對性差，即所作的描述不能很好的印證估價結(jié)果的測算過程以及最終結(jié)果的確定，或者只是結(jié)果報(bào)告中估價對象狀況的簡單重復(fù)。如：某報(bào)告的最高最佳使用分析為：“通過對醫(yī)院綜合樓房地產(chǎn)的市場背景分析，可以得出該物業(yè)最高最佳使用為購買商鋪使用，上面2－4層可作房居住、辦公綜合用途，隨著該經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)勢力的增強(qiáng)，該處商鋪房地產(chǎn)增值功能也隨之得到增強(qiáng)，投資者購置房地產(chǎn)后，可以出租，不擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的獲得收益利潤?！贝颂?，“購買商鋪使用”，“可作房居住、辦公綜合用途”，“經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)勢力的增強(qiáng)”等均存在語病，“投資者購置房地產(chǎn)后，可以出租，不擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的獲得收益利潤”也違背經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理。如：某報(bào)告的最高最佳使用分析為：“通過對醫(yī)院綜合樓房地產(chǎn)的市場背景分析，可以得出該物業(yè)最高最佳使用為購買商鋪使用，上面2－4層可作房居住、辦公綜合用途，隨著該經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)勢力的增強(qiáng)，該處商鋪房地產(chǎn)增值功能也隨之得到增強(qiáng)，投資者購置房地產(chǎn)后，可以出租，不擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的獲得收益利潤?！比纾耗硤?bào)告的最高最佳使用分析為：“通過對醫(yī)院綜合樓房地產(chǎn)的市場背景分析，可以得出該物業(yè)最高最佳使用為購買商鋪使用，上面2－4層可作房居住、辦公綜合用途，隨著該經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)勢力的增強(qiáng)，該處商鋪房地產(chǎn)增值功能也隨之得到增強(qiáng)，投資者購置房地產(chǎn)后，可以出租，不擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的獲得收益利潤。”（三）估價技術(shù)和方法運(yùn)用中出現(xiàn)錯誤。（四）遣詞不規(guī)范，專業(yè)術(shù)語運(yùn)用不當(dāng)。（五）基本概念不清或運(yùn)用錯誤。（六）文理不通或不嚴(yán)謹(jǐn)。(二)估價技術(shù)和方法運(yùn)用中出現(xiàn)錯誤

1.市場比較法運(yùn)用中的常見問題：（1）可比實(shí)例選取不足、不當(dāng)或描述不清。（2）區(qū)域因素、個別因素修正系數(shù)的確定無理由、依據(jù)或說明或各因素權(quán)重選取不當(dāng)。（3）因素修正幅度過大。2.收益法運(yùn)用中的常見問題

（1）在求取估價對象收益，特別是純收益時無依據(jù)，或依據(jù)不充分。有的未做任何說明就直接以估價對象實(shí)際收益進(jìn)行測算。

（2）公式選取不當(dāng)。（3）資本化率求取無方法、依據(jù)，取值不當(dāng)。

（4）收益年限確定有誤。

3.成本法運(yùn)用中的常見問題（1）對地價、重置成本、稅費(fèi)、利潤率等數(shù)據(jù)的確定缺少依據(jù)，體現(xiàn)較強(qiáng)的主觀隨意性。（2）調(diào)整系數(shù)過大且無充分理由。如：某工業(yè)用房價格評估報(bào)告中：

房地產(chǎn)價格＝重置單價×成新率×（1＋各項(xiàng)因素調(diào)節(jié)）（1＋其它因素調(diào)節(jié)）×建筑面積。其中各項(xiàng)因素包括采光、朝向、通風(fēng)、環(huán)境衛(wèi)生等，報(bào)告中三棟廠房的各項(xiàng)因素調(diào)節(jié)系數(shù)分別為70﹪、70﹪、50﹪。調(diào)整系數(shù)過大，得出的結(jié)果缺乏說服力。4.假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用中常見問題（1）假設(shè)開發(fā)利用方式和經(jīng)營方式的確定缺少相應(yīng)依據(jù)；（2）開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的估算依據(jù)不足，應(yīng)選擇三宗以上案例對比分析；（3）各項(xiàng)費(fèi)用、利率、利潤率等數(shù)據(jù)的確定缺少依據(jù)。5．基準(zhǔn)地價修正法中常見問題：

(1)未正確理解基準(zhǔn)地價內(nèi)涵，敘述不清楚。

(2)對基準(zhǔn)地價修正體系缺少足夠的了解，系數(shù)修正時主觀性太強(qiáng)。房地產(chǎn)估價報(bào)告改錯舉例致委托估價方函（略）估價師聲明（略）××別墅房地產(chǎn)估價結(jié)果報(bào)告××別墅房地產(chǎn)估價技術(shù)報(bào)告一、委托估價方：××市恒通房地產(chǎn)開發(fā)公司二、受理估價方：××市房地產(chǎn)估價事務(wù)所三、估價目的：為恒通房地產(chǎn)開發(fā)公司對××別墅項(xiàng)目按現(xiàn)狀整體轉(zhuǎn)讓進(jìn)行估價四、估價時點(diǎn)：2002年4月15日

五、估價對象概況（一）××市概況（略）（二）××別墅項(xiàng)目概況沒有寫明估價依據(jù)及估價原則；沒有寫明估價作業(yè)起止日期；（二）××別墅項(xiàng)目概況

1、土地情況

A、土地使用權(quán)性質(zhì)：出讓土地使用權(quán)，1999年1月6日取得國有土地使用權(quán)證。

B、土地總面積70000平方米。

C、用途：別墅及配套設(shè)施。

D、108棟別墅，建筑總面積35285平方米。其中：一期工程建設(shè)33棟別墅，建筑面積10378平方米。

2、地上物情況

該別墅項(xiàng)目開發(fā)分為一、二兩期，戶型有A、B、C、D四型，款式達(dá)數(shù)十種，主要為二層磚混結(jié)構(gòu)。目前一期工程33棟中已有24棟完成全部工程，建筑面積7548平方米，另有9棟尚未完工，但主體結(jié)構(gòu)已完，裝修設(shè)備未完，建筑面積2830平方米。建筑材料及設(shè)備（略）。土地權(quán)屬情況介紹不全，土地使用權(quán)年限沒有；缺少對土地的自然狀況介紹；對項(xiàng)目規(guī)劃條件介紹不全面六、估價采用的方法和步驟（一）采用的估價方法為：市場比較法、成本法和假設(shè)開發(fā)法；（二）分析、比較用上述估價方法求出的結(jié)果，然后進(jìn)行綜合處理，最終求得該別墅項(xiàng)目按現(xiàn)狀整體轉(zhuǎn)讓的價格。七、估價過程（一）方法一：房地分別估價

1、土地估價：采用成本法和市場比較法兩種方法進(jìn)行估價，綜合平均得出土地評估價格。

A、利用成本法進(jìn)行估價計(jì)算公式：土地價格=取得土地費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用+土地使用權(quán)出讓金。根據(jù)估價人員實(shí)地勘察，在估價時點(diǎn)，城市邊緣某地實(shí)際取得土地費(fèi)用為每平方米396元。土地開發(fā)費(fèi)用為每平方米158元，土地使用權(quán)出讓金為2770元/㎡。因此，土地價格=396+158+1770=3324元/㎡。利用成本法進(jìn)行土地估價的計(jì)算公式有誤，應(yīng)該包括正常的利稅關(guān)于土地取得費(fèi)用不能采用某宗地的實(shí)際數(shù)據(jù)，應(yīng)用社會平均成本或者客觀成本B．利用市場比較法進(jìn)行估價表一利用市場比較法進(jìn)行土地估價的交易實(shí)例A不能用做可比實(shí)例，因其交易日期與估價時點(diǎn)相差時間太長

A

B

C估價對象

用途

別墅

別墅

別墅

別墅

交易情況

協(xié)議

拍賣

招標(biāo)

協(xié)議

交易日期

1996.5

2000.5

2000.5

2002.4

區(qū)域因素

五類

四類

六類

五類

個別因素

一般

較好

較差

一般

A

B

C估價對象

用途

別墅

別墅

別墅

別墅

交易情況

協(xié)議

拍賣

招標(biāo)

協(xié)議

交易日期

1996.5

2000.5

2000.5

2002.4

區(qū)域因素

五類

四類

六類

五類

個別因素

一般

較好

較差

一般

A

B

C土地單價（元/㎡）

3100

4800

3700交易情況修正

100/100

100/130

100/110交易日期修正

110/100

100/100

100/100區(qū)域因素修正

100/100

98/100

98/100個別因素修正

100/100

96/100

98/100修正后的單價（元/㎡）

3410

3474

3230在區(qū)域因素修正中，B與C的分子與分母顛倒，修正出錯，且B與C的修正系數(shù)不恰當(dāng)在個別因素修正中，B與C的分子與分母顛倒，修正出錯，且B與C的修正系數(shù)不恰當(dāng)表二

根據(jù)測算，上述三個交易實(shí)例修正后的價格比較接近，故采用算術(shù)平均綜合出一個價格作為結(jié)果：比準(zhǔn)價格=（3410+3474+3230）÷3=3371（元/㎡）成本法與市場比較法的結(jié)果相近，故取算術(shù)平均值得出：土地單價=（3324+3371）÷2=3348（元/㎡）C、土地估價綜合結(jié)果土地總價=土地單價×土地總面積=3348元/㎡×70000m=23436（萬元）

A

B

C土地單價（元/㎡）

3100

4800

3700交易情況修正

100/100

100/130

100/110交易日期修正

110/100

100/100

100/100區(qū)域因素修正

100/100

98/100

98/100個別因素修正

100/100

96/100

98/100修正后的單價（元/㎡）

3410

3474

3230土地估價的綜合結(jié)果還需要做年期修正2、別墅建筑物估價別墅建筑物估價采用成本法，以該類別墅的建筑物及相關(guān)費(fèi)用為基礎(chǔ)，加上正常的利稅，求取該別墅建筑物的重新建造成本

A、據(jù)測算別墅建筑物的重新建造成本為3428元/㎡，包含建筑費(fèi)（含結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、紅線內(nèi)外市政費(fèi)）、專業(yè)費(fèi)8%、年利率15%、利潤率20%、銷售稅費(fèi)10%。

B、根據(jù)建設(shè)情況分別求出已完別墅和未完別墅的建筑物重新建造成本。

108棟別墅建筑物全部完工后的評估價格為：

3428元/㎡×35285m=120957000（元）=12095.7（萬元）根據(jù)委托估價方提供的資料和估價人員現(xiàn)場勘察，確定未完的9棟別墅建筑物重新建造成本為已完建筑物的50%，則未完別墅建筑物的重新建造成本為3428