曲靖進(jìn)入可行性

曲靖市進(jìn)入可行性分析報(bào)告投資發(fā)展部2013年7月３０日6136川渝城市群13滇中城市群以昆明為核心，攜手曲靖、玉溪和楚雄，滇中4州市要加快新型滇中城市群建設(shè)步伐，用11年時(shí)間建設(shè)成我國向西南開放的重要橋頭堡樞紐以及國際化經(jīng)濟(jì)開放示范區(qū)——《云南省滇中城市經(jīng)濟(jì)圈區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃（2009－2020年）》曲靖：滇中城市群中重要的城市增長極，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，未來發(fā)展空間較大。城市發(fā)展核心任務(wù)：構(gòu)建合理的珠江源大城市城鎮(zhèn)體系，中心城區(qū)擴(kuò)及麒麟城區(qū)、沾益和馬龍兩片區(qū)，越州、三寶、珠街三組團(tuán)；主城區(qū)定位：依托自然地理特征和區(qū)位、交通、資源優(yōu)勢(shì)，建設(shè)適宜人居住、創(chuàng)業(yè)的珠江源山水生態(tài)園林城市?！肚甘嘘P(guān)于加快推進(jìn)珠江源大城市建設(shè)的實(shí)施意見》未來中心城區(qū)范圍曲靖市總體規(guī)劃框架：打造珠江源大城市，現(xiàn)代工業(yè)城城市發(fā)展向東＼向南發(fā)展以麒麟南北路為基礎(chǔ)形成的城市綜合服務(wù)中心，為城市商業(yè)、金融、服務(wù)業(yè)的發(fā)展用地。城市西片區(qū)副中心、南片區(qū)副中心和職教園區(qū)副中心。城市西片區(qū)副中心以文化教育為主，主要服務(wù)于本區(qū)。南片區(qū)副中心作為市中心向南的延伸，以綜合服務(wù)功能為主，主要服務(wù)于本區(qū)和南部珠街、溫泉、越州等城鎮(zhèn)。職教園區(qū)副中心以教育、體育為主，同時(shí)兼顧服務(wù)沾益縣城。此稱為“一主三副”。城市發(fā)展城市發(fā)展ＧＤＰ單位：億元１３％人均ＧＤＰ單位：元１７％經(jīng)濟(jì)指標(biāo)ＧＤＰ單位：億元人均ＧＤＰ單位：元經(jīng)濟(jì)總量和人均ＧＤＰ快速增長，均超過８％，按照ＩＭＦ經(jīng)濟(jì)增速和房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系，房地產(chǎn)步入快速發(fā)展期。曲靖在滇中城市群中處于核心位置，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好單中心城市擴(kuò)張城市多極化大都市化形成都市群形成城市特征指標(biāo)特征城市中心擁有最優(yōu)勢(shì)的可達(dá)性和區(qū)位優(yōu)勢(shì)；城市要素向中心聚集；城市中心規(guī)模經(jīng)濟(jì)、涵蓋了城市商務(wù)、商業(yè)、金融等所有城市功能。由城市更新改造背景形成大量購房需求；政府同時(shí)大量投資基礎(chǔ)設(shè)施與捷運(yùn)系統(tǒng)建設(shè)；在全市中低價(jià)房分布中郊區(qū)占到絕對(duì)比重。郊區(qū)快速干道初步形成、市政基礎(chǔ)設(shè)施完善；郊區(qū)主流客戶為本區(qū)域的中高收入階層；購房目的為第一居所、第二居所或投資。中心城擴(kuò)大規(guī)模、效率低；主城、副城、新城分化。都市綿延區(qū)多城互動(dòng)。人均可支配收入〈300美元人均可支配收入：300-3000美元人均可支配收入：〉3000美元人均可支配收入：4000-5000美元人均可支配收入：〉5000美元經(jīng)濟(jì)指標(biāo)２０１２年人均可支配收入３０８９美元，城市處于多極化發(fā)展階段，新城或城市副中心逐步形成，房地產(chǎn)開發(fā)存在進(jìn)入機(jī)會(huì)。７％。常住人口單位：萬人１５％人均可支配收入單位：元經(jīng)濟(jì)指標(biāo)２６％２５％固定資產(chǎn)投資單位：億元房地產(chǎn)投資單位：億元固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資平均增幅在２０％以上，意味著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的大幅投入和房地產(chǎn)建設(shè)力度加大，直接刺激居住與投資需求，房價(jià)有迅速上漲趨勢(shì)。市場發(fā)展42%36%36%整體量價(jià)齊升：市場經(jīng)歷兩輪成長，調(diào)控后逐步反轉(zhuǎn)，恢復(fù)到先期水平；價(jià)格在本輪增長中出現(xiàn)大幅攀升。中心區(qū)西市區(qū)南市區(qū)東北市區(qū)曲靖依靠地理環(huán)境和城市規(guī)劃，整體上劃分成4個(gè)大的區(qū)域。4個(gè)區(qū)分別是：主城中心區(qū)，南市區(qū)，西市區(qū)和東北市區(qū)。主城核心區(qū)：主城核心區(qū)土地資源越來越少，土地成本越來越高未來發(fā)展主要為內(nèi)部更新；南市區(qū)：目前為居住區(qū)，未來規(guī)劃為城市商業(yè)副中心，將是曲靖住宅供應(yīng)集中區(qū)域；西市區(qū)：高新產(chǎn)業(yè)和交通將推動(dòng)該區(qū)域的自我發(fā)展。東北市區(qū)：眾多學(xué)校，交通及周邊資源，將推動(dòng)?xùn)|北區(qū)域的新城發(fā)展。目前曲靖四個(gè)區(qū)域住宅樓盤都呈大體量開發(fā)特點(diǎn)。市場發(fā)展普通住宅價(jià)格天花板：５５００元／平米，整體中位數(shù)３６００－４０００元／平米。市場發(fā)展１２３４５６７８９１０１１近半年土拍住宅用地用地在２萬方以上共１１塊。市場發(fā)展用地９萬容積率３地價(jià)６３萬／畝樓板價(jià)３１６元／㎡用地１０萬容積率４地價(jià)１３３萬／畝樓板價(jià)４９９元／㎡用地１１．７萬容積率４地價(jià)１１４萬／畝樓板價(jià)４２９元／㎡低容積率地塊容積率最高１．６地價(jià)在９５－１００萬／畝樓板價(jià)９００－１２００元／㎡近半年土拍地塊統(tǒng)計(jì)。市場發(fā)展投資價(jià)值評(píng)估１１號(hào)地塊作為西市區(qū)板塊代表案例：目前西部板塊項(xiàng)目銷售凈利潤率偏低，僅有３％左右，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，但片區(qū)整體發(fā)展比較穩(wěn)健，房價(jià)穩(wěn)步上漲，利潤空間將逐步擴(kuò)大，風(fēng)險(xiǎn)一般。注：測(cè)算未考慮產(chǎn)品組合，售價(jià)均用片區(qū)標(biāo)桿為參考投資價(jià)值評(píng)估１號(hào)地塊作為北部板塊代表案例：北部偏離政府的重點(diǎn)發(fā)展方向，資源相對(duì)匱乏，目前是曲靖市場的價(jià)格洼地，價(jià)格在２８００－３０００元／平米，若實(shí)現(xiàn)盈利，必須做區(qū)域標(biāo)桿，風(fēng)險(xiǎn)較大。注：測(cè)算未考慮產(chǎn)品組合，售價(jià)均用片區(qū)標(biāo)桿為參考；未考慮車位出售。投資價(jià)值評(píng)估５號(hào)地塊作為南部板塊代表案例：南部是城市發(fā)展重點(diǎn)板塊，中高端項(xiàng)目云集，市場發(fā)展穩(wěn)定。容積率受控，低容積率可多產(chǎn)品組合，容易實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破，風(fēng)險(xiǎn)較低。注：測(cè)算未考慮產(chǎn)品組合，售價(jià)均用片區(qū)標(biāo)桿為參考，未考慮車位出售。小結(jié)１、滇南城市群核心，對(duì)接昆明，城市發(fā)展機(jī)會(huì)大。2、經(jīng)濟(jì)實(shí)力在云南各市中，比較雄厚，有較大的人口支撐。3、目前麒麟?yún)^(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展比較成熟，其余縣區(qū)處于起步階段。4、中