設計培訓-商業(yè)動線-城市綜合體（商業(yè)部分）之商業(yè)動線設計

四 四 城城市綜合體(商業(yè)部分)之規(guī)劃設計11理成理學與室內(nèi)設計的術語之一，意指人、車、貨在室動線設計的分類：：內(nèi)部和外部動線：陰線和陽線動線動線成垂直動線成口人行出入口業(yè)人行入口主要分為兩類，一是利用外部主導客主動線的導入型主入口；二是利用百貨主力店口都比較強調面向周邊主干道的城市形象延展方向感。成相對次要的城市道路導入。商業(yè)價值較為均等成‐動線設計的設計構成能為項目帶來大量人流，"車庫出入口設于交通量較少的非主道路上(內(nèi)部道路)。指引)。Drop道路地下車庫坡道層預留與地鐵4號線接駁OOff地下車庫坡道(貨車)Drop道路地下車庫坡道層預留與地鐵4號線接駁OOff地下車庫坡道(貨車)道路地下車庫坡道出租車私家車DropOff地下車庫坡道(貨車)巴士DropOff道路地下車庫坡道出租車私家車DropOff地下車庫坡道(貨車)巴士DropOff成口公共交通出入口接通道，同時依靠便捷的垂直交通把交通客流引導至商業(yè)層面；與項目周邊的商業(yè)體形成對接聯(lián)動都是在商業(yè)設計中值成口入口廣場口入口門廳口入口前室口入口標識成A入口走廊寬度、入口與垂直動線距離C建議：到最近的自動扶梯或垂直電梯距離建議30米地鐵人流推動結構成口入口前室(大堂)A.入口大堂，對消費者而言，重要的空間動線指標B.消費者進入商業(yè)空間的過渡、緩沖空間C.商品商店位置標示板及購物指南集中放置處成低分低分辨率的“種子外立面”和高分辨率的“LED晶片”結合成包括主動線、次動線和輔助動線(連廊、天橋、階梯等)。商業(yè)主次動線的設計，商業(yè)設計給消費者最直接的感官體驗，寸營業(yè)空間都能充分發(fā)揮其最大商業(yè)價值，商"對于消費者而言消費的疲勞感。"對于零售商而言經(jīng)營業(yè)績。"對于商業(yè)項目而言線三大衡量指標可達性：位置感：①封閉型“口”字動線"一般圍繞大中庭形成單一"商業(yè)展示面佳，不存在理；"一般用于中高端商業(yè)項目，口②封閉型圓弧動線"動線形成回路，商業(yè)展示面佳；"中庭空間利用率和商業(yè)價值極高，往往會安排一些極富特點的功能③人字型或T字型動線"消費空間的多元化，建筑"在項目中心位置一般會設人流集散區(qū)；"多用于中高檔購物中心，口④L型動線"充分借助平面優(yōu)勢，一般以單動線為主；"L動線一般擁有較長的眼界商業(yè)展示面，并設置多出入口。"此類動線，一般會通過主題化分區(qū)的辦法增強平面可達性和可視性?？冖荻?次)動線"常見于單層平面較大(大于2萬平方米)或者局部進深較深的平面；"特殊業(yè)態(tài)，例如專業(yè)市場等亦偏好多動線模式。單層面積約1.8萬單層面積約1.8萬相對清晰單單層面積約2.4萬建議：平面規(guī)則單層面積大于1萬平方米，不建議采用封閉式動線，否則容易產(chǎn)"原則一：動線和出入口的交界點要高度匹配"原則之二：通常情況，單動線要優(yōu)于多動線，多動線應有匯聚點，"地塊形狀、交通組織"物業(yè)規(guī)模及形態(tài)、單層面積大小"項目商業(yè)定位、商業(yè)業(yè)態(tài)"內(nèi)外部平面垂直交通節(jié)點組織"預計未來客流量"各區(qū)域客流的均橫性"消費者的消費行為習慣"零售商家的鋪位分割""消防疏散的規(guī)范要求成垂直動線口垂直動線設計包含內(nèi)容口垂直動線的衡量標準口垂直、平面動線間人流組織關系口垂直動線與商業(yè)業(yè)態(tài)布局間的關系垂直動線口垂直動線設計包含內(nèi)容平面商業(yè)動線使消費者沿著商家事先設計好的交通流線進行消費，而垂直交通動線將促使人流從低樓層向高樓層運動。金一般呈現(xiàn)“金字塔”型分布，樓層越低吸引消計原則是要充分激發(fā)消費者“登高意愿”，通過的垂直交通工具、活力動感的空間設計，口設計良好的垂直動線三大衡量指標均衡性：秩序性：置端或者區(qū)位置，同時會安排垂。一層設立通線末端或者近，應尋找點使商業(yè)人自然，便利地下行，自然。垂直交通動線的設置需要注意四點：離垂直電梯量：以及垂直交通節(jié)點之間的距離，需要與平面商業(yè)業(yè)態(tài)、平：需要考慮相互之間的關系，實現(xiàn)在平面上垂直人流動線引?？诖怪?、平面動線間人流組織關系于動線末端或者消費者不口垂直動線與商業(yè)業(yè)態(tài)布局間的關系杭州萬象城影院疏散口臨近中庭處垂直電梯；深圳萬象口垂直動線與商業(yè)業(yè)態(tài)布局間的關系均衡性：秩序性：成口后勤動線定義載貨工具卸載貨物到各個店鋪的動線，由貨、卸貨通道所組成。口后勤動線與建筑體量之間關系州萬象城，單層面積均在20000‐30000平方米之間，平萬口后場數(shù)量位置與主力店、業(yè)態(tài)之間的關系計上，并沒有太多考慮為主力店設置單獨的卸貨平臺平臺天橋p點狀中庭設計建議：點狀中庭面積一般控制在600-1000平方米左p點狀中庭設計建議：點狀中庭面積一般控制在600-1000平方米左一般在30-50米左右。分析：杭州萬象城一般在30-50一般在30-50米左右。分析：深圳萬象城 線狀中庭 線狀中庭p，挑空部位寬度9到11米，兩側商鋪前走廊寬度一般不少于4米，便挑空部位寬度9到11米，兩側商鋪前走廊寬度一般不少于4米，便挑空部位寬度9到11米，兩側商鋪前走廊寬度一般不少于4米，便2.商業(yè)廣場：廈門磐基中心3.3.下沉廣場城光華IFCIFC過下沉廣場引導客群0平米的下沉廣場的蘋果旗艦店及同層年輕時尚品牌設置，有效將些類消輕人流4.連廊退臺過道寬度)到一定作用)置地廣場5.5.屋頂空間案例：新加坡案例：新加坡VIVOCITY新城市廣場鋪位劃分影響口商業(yè)空間的柱網(wǎng)口停車場的柱網(wǎng)口口商業(yè)空間的柱網(wǎng)最新代購物中心做法最新代購物中心做法口商場交通空間平臺均為懸挑設計，結構柱均退讓到店鋪內(nèi)部，使得店鋪之間的可視最大化完全呈現(xiàn)商業(yè)展示面。，，上海浦東IFCMALL 口主通道設計適的步行空間，使顧客在穿行主口次通道設計口停車數(shù)量配比(深圳萬象城為例)"地上地下停車場的數(shù)量和配比關系"地下停車792輛設于B2F，3個出入口，其中2個圓形雙坡"項目車行出入口設于地塊西面，與人行入口有效分離?？谕＼囄慌c垂直交通組織引導地上局部樓層停車(夾層)是萬象城在設計上均會考慮鋪位劃分的影響口不同設計階段需要與主力店招商進度配合口主力店對設計的影響口主力店布局原則0口不同設計階段需要與主力店招商進度配合消費者而是商家，特別是主力店，發(fā)展商需要按照他們的要求進行規(guī) 概念方案方案階段擴初設計施工圖口主力店對設計影響口主力店布局原則將主力店設置在中央地帶，形成平面商業(yè)核心，利用這廣告展示新加坡ION新加坡ION‐商業(yè)形象設計北京三里屯Village‐商業(yè)形象設計新加坡313@Somerset‐商業(yè)形象設計廣告展示‐商業(yè)形象設計城‐商業(yè)形象設計上海浦東IFCMALL-出租車落客點‐商業(yè)形象設計上海浦東IFCMALL-衛(wèi)生間等候區(qū)處理新加坡ION新加坡處理新加坡ION新加坡怡豐城‐商業(yè)形象設計新加坡313@Somerset加坡怡豐城‐商業(yè)形象設計merService新加坡ION香港青衣城‐商業(yè)形象設計新加坡313@Somerset新加坡TheCentral五五性綜合體開發(fā)企業(yè)研究合體開發(fā)模式之比較11223344551衡發(fā)展模式1衡發(fā)展模式較強的視覺沖擊太古廣場22客戶(產(chǎn)業(yè))支撐核中信廣場3心發(fā)展模式3心發(fā)展模式較強的視覺沖擊商城4核心發(fā)展模式4核心發(fā)展模式人流/商業(yè)氣氛功能化體系一流合作團隊華潤中心四種發(fā)展模式收益比較包經(jīng)營-包經(jīng)營包經(jīng)營出租出租出租租出租出租出租出租征各功能可自營銷售各功能可銷售或出公寓收益受寫租售情況影響寓受酒店經(jīng)營響較大各功能可自營銷售出租且互不依影響55性綜合體開發(fā)企業(yè)研究城系列MALL列城系列1.企業(yè)簡介2.企業(yè)架構3.大悅城系列4.商業(yè)地產(chǎn)運作模式1.企業(yè)簡介國最大的糧油食品進出口公司和實力雄厚的食品生產(chǎn)商集團，城品牌、中糧廣場品牌及其他出租型物業(yè)檔公寓、寫字樓、購物島、哈爾濱、沈陽、南昌、蘇州等地，目前旗下設有凱萊大飯店、凱萊大店、凱萊商務酒店及凱萊度假酒店等16家不同星級的連鎖酒店中糧地產(chǎn)(集團)2.企業(yè)架構中糧集團 中糧地產(chǎn)(集團)2.企業(yè)架構中糧集團 3.大悅城系列p商業(yè)部分建筑面積約11萬平方米，其中零售約88000平方米、餐飲約14,500平方米、電影院約10000平方米p規(guī)劃總建筑面積超過40萬平方米，購物中心23萬平方米p購物中心地上11層，地下3層p規(guī)劃引進主力店、次主力店、特色店等各類商戶400余家p項目定位“超級家庭生活娛樂購物中心”，以家庭為主題包裝商業(yè)p總建筑規(guī)模53萬平方米，購物中心27萬平方米p首次引入天津大批時尚品牌，定位“國際時尚生活城”p總規(guī)劃建筑面積約40萬平方米p定位追求生活品質和時尚品牌消費的都市精英人群p總建筑面積為54萬平方米，其中商業(yè)建面35萬平方米p定位為國際化時尚生活地標mall以萬客隆為主力從市場選擇容易形成協(xié)同效應的餐飲、娛樂、健身休閑品牌作為商業(yè)組合，捆綁發(fā)建立物業(yè)管理團隊，提升集團投資性物業(yè)價值以大型購物中心為主力店，建設集高檔酒店、寫字樓、公寓、娛樂休閑于一體的城市綜合體中糧置業(yè)以萬客隆為主力從市場選擇容易形成協(xié)同效應的餐飲、娛樂、健身休閑品牌作為商業(yè)組合，捆綁發(fā)建立物業(yè)管理團隊，提升集團投資性物業(yè)價值以大型購物中心為主力店，建設集高檔酒店、寫字樓、公寓、娛樂休閑于一體的城市綜合體中糧置業(yè)產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，通過競購全國范圍內(nèi)的SHOPPINGMALL，將商業(yè)投4.商業(yè)地產(chǎn)運作模式標志著中糧集團正式進軍商業(yè)地產(chǎn)領域；未來3-5年內(nèi)，中餐飲、娛樂、辦公、居住、展覽、會議等城市生活的若干功能在空間上進行組合，形成針對目標客戶的全服務鏈，在各部分間建立一種相互依存、相互補益S今后以大悅城項目為主的中糧置地可能單獨上市，與以住宅為主的中糧地產(chǎn)一報。p新項目的目標城市集中在一線城市和省會級核心城市p主要通過收購的方式來拓展新項目p商業(yè)地產(chǎn)項目全部自主經(jīng)營p長期持有項目，并力求通過良性的經(jīng)營來實現(xiàn)物業(yè)的升值p將商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務發(fā)展到一定規(guī)模后，實現(xiàn)內(nèi)地或者香港上市p已打造“大悅城”品牌，并在全國各地復制MALL及來福士系列1.企業(yè)簡介2.企業(yè)架構3.商業(yè)地產(chǎn)運作模式MALL及來福士系列1.企業(yè)簡介口凱德中國是嘉德置地集團在華業(yè)務統(tǒng)稱，包括凱德置地(中國)投資有限公司、凱德惠居(中國)、凱德商用和雅詩閣中國四大業(yè)務單位以及其所涉及及管理者之一。凱德商近100個商業(yè)地產(chǎn)項目，物業(yè)總值約1500億人民幣，總面積約840萬業(yè)，在內(nèi)地35個大中城57個商業(yè)地產(chǎn)項目，總建筑面積約580萬平方米，物業(yè)總值約民幣中國業(yè)務中國業(yè)務MALL及來福士系列2.企業(yè)架構嘉嘉德置地凱凱德置地凱德商用雅詩閣國際房地產(chǎn)基金管理和金融融咨詢服務的嘉德資產(chǎn)管理有限公司、從事公司服務的雅為凱德MALL或凱德廣場這部分主要是原來嘉茂和嘉信茂更名所致，保留來福士旗下全部41家酒店資產(chǎn)(遍布世界26座城市)打包出售給美國柯羅尼基金。過資產(chǎn)包組合用自身資金優(yōu)物業(yè)坡上市，實本變現(xiàn)戶分攤到眾多小散獲得的“免貸款”作為運，包括項目基金兩個層面大用凱德MALL及來福士系列3.商業(yè)地產(chǎn)運作模式過資產(chǎn)包組合用自身資金優(yōu)物業(yè)坡上市，實本變現(xiàn)戶分攤到眾多小散獲得的“免貸款”作為運，包括項目基金兩個層面大用凱德MALL及來福士系列3.商業(yè)地產(chǎn)運作模式前期收購前期收購：p33.73億元人民幣接手深國投另外15家商場65%的股權。、以3億元價格收購北京華p時間(CapitalRetailChinaTrust，資產(chǎn)運作：p嘉德置地中國商用物業(yè)首支REITs中國零售房地產(chǎn)信托基金(