設(shè)計(jì)培訓(xùn)-商業(yè)動(dòng)線-城市綜合體（商業(yè)部分）之商業(yè)動(dòng)線設(shè)計(jì)

四 四 城城市綜合體(商業(yè)部分)之規(guī)劃設(shè)計(jì)11理成理學(xué)與室內(nèi)設(shè)計(jì)的術(shù)語(yǔ)之一，意指人、車(chē)、貨在室動(dòng)線設(shè)計(jì)的分類(lèi)：：內(nèi)部和外部動(dòng)線：陰線和陽(yáng)線動(dòng)線動(dòng)線成垂直動(dòng)線成口人行出入口業(yè)人行入口主要分為兩類(lèi)，一是利用外部主導(dǎo)客主動(dòng)線的導(dǎo)入型主入口；二是利用百貨主力店口都比較強(qiáng)調(diào)面向周邊主干道的城市形象延展方向感。成相對(duì)次要的城市道路導(dǎo)入。商業(yè)價(jià)值較為均等成‐動(dòng)線設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)構(gòu)成能為項(xiàng)目帶來(lái)大量人流，"車(chē)庫(kù)出入口設(shè)于交通量較少的非主道路上(內(nèi)部道路)。指引)。Drop道路地下車(chē)庫(kù)坡道層預(yù)留與地鐵4號(hào)線接駁OOff地下車(chē)庫(kù)坡道(貨車(chē))Drop道路地下車(chē)庫(kù)坡道層預(yù)留與地鐵4號(hào)線接駁OOff地下車(chē)庫(kù)坡道(貨車(chē))道路地下車(chē)庫(kù)坡道出租車(chē)私家車(chē)DropOff地下車(chē)庫(kù)坡道(貨車(chē))巴士DropOff道路地下車(chē)庫(kù)坡道出租車(chē)私家車(chē)DropOff地下車(chē)庫(kù)坡道(貨車(chē))巴士DropOff成口公共交通出入口接通道，同時(shí)依靠便捷的垂直交通把交通客流引導(dǎo)至商業(yè)層面；與項(xiàng)目周邊的商業(yè)體形成對(duì)接聯(lián)動(dòng)都是在商業(yè)設(shè)計(jì)中值成口入口廣場(chǎng)口入口門(mén)廳口入口前室口入口標(biāo)識(shí)成A入口走廊寬度、入口與垂直動(dòng)線距離C建議：到最近的自動(dòng)扶梯或垂直電梯距離建議30米地鐵人流推動(dòng)結(jié)構(gòu)成口入口前室(大堂)A.入口大堂，對(duì)消費(fèi)者而言，重要的空間動(dòng)線指標(biāo)B.消費(fèi)者進(jìn)入商業(yè)空間的過(guò)渡、緩沖空間C.商品商店位置標(biāo)示板及購(gòu)物指南集中放置處成低分低分辨率的“種子外立面”和高分辨率的“LED晶片”結(jié)合成包括主動(dòng)線、次動(dòng)線和輔助動(dòng)線(連廊、天橋、階梯等)。商業(yè)主次動(dòng)線的設(shè)計(jì)，商業(yè)設(shè)計(jì)給消費(fèi)者最直接的感官體驗(yàn)，寸營(yíng)業(yè)空間都能充分發(fā)揮其最大商業(yè)價(jià)值，商"對(duì)于消費(fèi)者而言消費(fèi)的疲勞感。"對(duì)于零售商而言經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。"對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目而言線三大衡量指標(biāo)可達(dá)性：位置感：①封閉型“口”字動(dòng)線"一般圍繞大中庭形成單一"商業(yè)展示面佳，不存在理；"一般用于中高端商業(yè)項(xiàng)目，口②封閉型圓弧動(dòng)線"動(dòng)線形成回路，商業(yè)展示面佳；"中庭空間利用率和商業(yè)價(jià)值極高，往往會(huì)安排一些極富特點(diǎn)的功能③人字型或T字型動(dòng)線"消費(fèi)空間的多元化，建筑"在項(xiàng)目中心位置一般會(huì)設(shè)人流集散區(qū)；"多用于中高檔購(gòu)物中心，口④L型動(dòng)線"充分借助平面優(yōu)勢(shì)，一般以單動(dòng)線為主；"L動(dòng)線一般擁有較長(zhǎng)的眼界商業(yè)展示面，并設(shè)置多出入口。"此類(lèi)動(dòng)線，一般會(huì)通過(guò)主題化分區(qū)的辦法增強(qiáng)平面可達(dá)性和可視性?？冖荻?次)動(dòng)線"常見(jiàn)于單層平面較大(大于2萬(wàn)平方米)或者局部進(jìn)深較深的平面；"特殊業(yè)態(tài)，例如專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等亦偏好多動(dòng)線模式。單層面積約1.8萬(wàn)單層面積約1.8萬(wàn)相對(duì)清晰單單層面積約2.4萬(wàn)建議：平面規(guī)則單層面積大于1萬(wàn)平方米，不建議采用封閉式動(dòng)線，否則容易產(chǎn)"原則一：動(dòng)線和出入口的交界點(diǎn)要高度匹配"原則之二：通常情況，單動(dòng)線要優(yōu)于多動(dòng)線，多動(dòng)線應(yīng)有匯聚點(diǎn)，"地塊形狀、交通組織"物業(yè)規(guī)模及形態(tài)、單層面積大小"項(xiàng)目商業(yè)定位、商業(yè)業(yè)態(tài)"內(nèi)外部平面垂直交通節(jié)點(diǎn)組織"預(yù)計(jì)未來(lái)客流量"各區(qū)域客流的均橫性"消費(fèi)者的消費(fèi)行為習(xí)慣"零售商家的鋪位分割""消防疏散的規(guī)范要求成垂直動(dòng)線口垂直動(dòng)線設(shè)計(jì)包含內(nèi)容口垂直動(dòng)線的衡量標(biāo)準(zhǔn)口垂直、平面動(dòng)線間人流組織關(guān)系口垂直動(dòng)線與商業(yè)業(yè)態(tài)布局間的關(guān)系垂直動(dòng)線口垂直動(dòng)線設(shè)計(jì)包含內(nèi)容平面商業(yè)動(dòng)線使消費(fèi)者沿著商家事先設(shè)計(jì)好的交通流線進(jìn)行消費(fèi)，而垂直交通動(dòng)線將促使人流從低樓層向高樓層運(yùn)動(dòng)。金一般呈現(xiàn)“金字塔”型分布，樓層越低吸引消計(jì)原則是要充分激發(fā)消費(fèi)者“登高意愿”，通過(guò)的垂直交通工具、活力動(dòng)感的空間設(shè)計(jì)，口設(shè)計(jì)良好的垂直動(dòng)線三大衡量指標(biāo)均衡性：秩序性：置端或者區(qū)位置，同時(shí)會(huì)安排垂。一層設(shè)立通線末端或者近，應(yīng)尋找點(diǎn)使商業(yè)人自然，便利地下行，自然。垂直交通動(dòng)線的設(shè)置需要注意四點(diǎn)：離垂直電梯量：以及垂直交通節(jié)點(diǎn)之間的距離，需要與平面商業(yè)業(yè)態(tài)、平：需要考慮相互之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)在平面上垂直人流動(dòng)線引?？诖怪薄⑵矫鎰?dòng)線間人流組織關(guān)系于動(dòng)線末端或者消費(fèi)者不口垂直動(dòng)線與商業(yè)業(yè)態(tài)布局間的關(guān)系杭州萬(wàn)象城影院疏散口臨近中庭處垂直電梯；深圳萬(wàn)象口垂直動(dòng)線與商業(yè)業(yè)態(tài)布局間的關(guān)系均衡性：秩序性：成口后勤動(dòng)線定義載貨工具卸載貨物到各個(gè)店鋪的動(dòng)線，由貨、卸貨通道所組成?？诤笄趧?dòng)線與建筑體量之間關(guān)系州萬(wàn)象城，單層面積均在20000‐30000平方米之間，平萬(wàn)口后場(chǎng)數(shù)量位置與主力店、業(yè)態(tài)之間的關(guān)系計(jì)上，并沒(méi)有太多考慮為主力店設(shè)置單獨(dú)的卸貨平臺(tái)平臺(tái)天橋p點(diǎn)狀中庭設(shè)計(jì)建議：點(diǎn)狀中庭面積一般控制在600-1000平方米左p點(diǎn)狀中庭設(shè)計(jì)建議：點(diǎn)狀中庭面積一般控制在600-1000平方米左一般在30-50米左右。分析：杭州萬(wàn)象城一般在30-50一般在30-50米左右。分析：深圳萬(wàn)象城 線狀中庭 線狀中庭p，挑空部位寬度9到11米，兩側(cè)商鋪前走廊寬度一般不少于4米，便挑空部位寬度9到11米，兩側(cè)商鋪前走廊寬度一般不少于4米，便挑空部位寬度9到11米，兩側(cè)商鋪前走廊寬度一般不少于4米，便2.商業(yè)廣場(chǎng)：廈門(mén)磐基中心3.3.下沉廣場(chǎng)城光華IFCIFC過(guò)下沉廣場(chǎng)引導(dǎo)客群0平米的下沉廣場(chǎng)的蘋(píng)果旗艦店及同層年輕時(shí)尚品牌設(shè)置，有效將些類(lèi)消輕人流4.連廊退臺(tái)過(guò)道寬度)到一定作用)置地廣場(chǎng)5.5.屋頂空間案例：新加坡案例：新加坡VIVOCITY新城市廣場(chǎng)鋪位劃分影響口商業(yè)空間的柱網(wǎng)口停車(chē)場(chǎng)的柱網(wǎng)口口商業(yè)空間的柱網(wǎng)最新代購(gòu)物中心做法最新代購(gòu)物中心做法口商場(chǎng)交通空間平臺(tái)均為懸挑設(shè)計(jì)，結(jié)構(gòu)柱均退讓到店鋪內(nèi)部，使得店鋪之間的可視最大化完全呈現(xiàn)商業(yè)展示面。，，上海浦東IFCMALL 口主通道設(shè)計(jì)適的步行空間，使顧客在穿行主口次通道設(shè)計(jì)口停車(chē)數(shù)量配比(深圳萬(wàn)象城為例)"地上地下停車(chē)場(chǎng)的數(shù)量和配比關(guān)系"地下停車(chē)792輛設(shè)于B2F，3個(gè)出入口，其中2個(gè)圓形雙坡"項(xiàng)目車(chē)行出入口設(shè)于地塊西面，與人行入口有效分離。口停車(chē)位與垂直交通組織引導(dǎo)地上局部樓層停車(chē)(夾層)是萬(wàn)象城在設(shè)計(jì)上均會(huì)考慮鋪位劃分的影響口不同設(shè)計(jì)階段需要與主力店招商進(jìn)度配合口主力店對(duì)設(shè)計(jì)的影響口主力店布局原則0口不同設(shè)計(jì)階段需要與主力店招商進(jìn)度配合消費(fèi)者而是商家，特別是主力店，發(fā)展商需要按照他們的要求進(jìn)行規(guī) 概念方案方案階段擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖口主力店對(duì)設(shè)計(jì)影響口主力店布局原則將主力店設(shè)置在中央地帶，形成平面商業(yè)核心，利用這廣告展示新加坡ION新加坡ION‐商業(yè)形象設(shè)計(jì)北京三里屯Village‐商業(yè)形象設(shè)計(jì)新加坡313@Somerset‐商業(yè)形象設(shè)計(jì)廣告展示‐商業(yè)形象設(shè)計(jì)城‐商業(yè)形象設(shè)計(jì)上海浦東IFCMALL-出租車(chē)落客點(diǎn)‐商業(yè)形象設(shè)計(jì)上海浦東IFCMALL-衛(wèi)生間等候區(qū)處理新加坡ION新加坡處理新加坡ION新加坡怡豐城‐商業(yè)形象設(shè)計(jì)新加坡313@Somerset加坡怡豐城‐商業(yè)形象設(shè)計(jì)merService新加坡ION香港青衣城‐商業(yè)形象設(shè)計(jì)新加坡313@Somerset新加坡TheCentral五五性綜合體開(kāi)發(fā)企業(yè)研究合體開(kāi)發(fā)模式之比較11223344551衡發(fā)展模式1衡發(fā)展模式較強(qiáng)的視覺(jué)沖擊太古廣場(chǎng)22客戶(產(chǎn)業(yè))支撐核中信廣場(chǎng)3心發(fā)展模式3心發(fā)展模式較強(qiáng)的視覺(jué)沖擊商城4核心發(fā)展模式4核心發(fā)展模式人流/商業(yè)氣氛功能化體系一流合作團(tuán)隊(duì)華潤(rùn)中心四種發(fā)展模式收益比較包經(jīng)營(yíng)-包經(jīng)營(yíng)包經(jīng)營(yíng)出租出租出租租出租出租出租出租征各功能可自營(yíng)銷(xiāo)售各功能可銷(xiāo)售或出公寓收益受寫(xiě)租售情況影響寓受酒店經(jīng)營(yíng)響較大各功能可自營(yíng)銷(xiāo)售出租且互不依影響55性綜合體開(kāi)發(fā)企業(yè)研究城系列MALL列城系列1.企業(yè)簡(jiǎn)介2.企業(yè)架構(gòu)3.大悅城系列4.商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式1.企業(yè)簡(jiǎn)介國(guó)最大的糧油食品進(jìn)出口公司和實(shí)力雄厚的食品生產(chǎn)商集團(tuán)，城品牌、中糧廣場(chǎng)品牌及其他出租型物業(yè)檔公寓、寫(xiě)字樓、購(gòu)物島、哈爾濱、沈陽(yáng)、南昌、蘇州等地，目前旗下設(shè)有凱萊大飯店、凱萊大店、凱萊商務(wù)酒店及凱萊度假酒店等16家不同星級(jí)的連鎖酒店中糧地產(chǎn)(集團(tuán))2.企業(yè)架構(gòu)中糧集團(tuán) 中糧地產(chǎn)(集團(tuán))2.企業(yè)架構(gòu)中糧集團(tuán) 3.大悅城系列p商業(yè)部分建筑面積約11萬(wàn)平方米，其中零售約88000平方米、餐飲約14,500平方米、電影院約10000平方米p規(guī)劃總建筑面積超過(guò)40萬(wàn)平方米，購(gòu)物中心23萬(wàn)平方米p購(gòu)物中心地上11層，地下3層p規(guī)劃引進(jìn)主力店、次主力店、特色店等各類(lèi)商戶400余家p項(xiàng)目定位“超級(jí)家庭生活?yuàn)蕵?lè)購(gòu)物中心”，以家庭為主題包裝商業(yè)p總建筑規(guī)模53萬(wàn)平方米，購(gòu)物中心27萬(wàn)平方米p首次引入天津大批時(shí)尚品牌，定位“國(guó)際時(shí)尚生活城”p總規(guī)劃建筑面積約40萬(wàn)平方米p定位追求生活品質(zhì)和時(shí)尚品牌消費(fèi)的都市精英人群p總建筑面積為54萬(wàn)平方米，其中商業(yè)建面35萬(wàn)平方米p定位為國(guó)際化時(shí)尚生活地標(biāo)mall以萬(wàn)客隆為主力從市場(chǎng)選擇容易形成協(xié)同效應(yīng)的餐飲、娛樂(lè)、健身休閑品牌作為商業(yè)組合，捆綁發(fā)建立物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，提升集團(tuán)投資性物業(yè)價(jià)值以大型購(gòu)物中心為主力店，建設(shè)集高檔酒店、寫(xiě)字樓、公寓、娛樂(lè)休閑于一體的城市綜合體中糧置業(yè)以萬(wàn)客隆為主力從市場(chǎng)選擇容易形成協(xié)同效應(yīng)的餐飲、娛樂(lè)、健身休閑品牌作為商業(yè)組合，捆綁發(fā)建立物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，提升集團(tuán)投資性物業(yè)價(jià)值以大型購(gòu)物中心為主力店，建設(shè)集高檔酒店、寫(xiě)字樓、公寓、娛樂(lè)休閑于一體的城市綜合體中糧置業(yè)產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，通過(guò)競(jìng)購(gòu)全國(guó)范圍內(nèi)的SHOPPINGMALL，將商業(yè)投4.商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式標(biāo)志著中糧集團(tuán)正式進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域；未來(lái)3-5年內(nèi)，中餐飲、娛樂(lè)、辦公、居住、展覽、會(huì)議等城市生活的若干功能在空間上進(jìn)行組合，形成針對(duì)目標(biāo)客戶的全服務(wù)鏈，在各部分間建立一種相互依存、相互補(bǔ)益S今后以大悅城項(xiàng)目為主的中糧置地可能單獨(dú)上市，與以住宅為主的中糧地產(chǎn)一報(bào)。p新項(xiàng)目的目標(biāo)城市集中在一線城市和省會(huì)級(jí)核心城市p主要通過(guò)收購(gòu)的方式來(lái)拓展新項(xiàng)目p商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目全部自主經(jīng)營(yíng)p長(zhǎng)期持有項(xiàng)目，并力求通過(guò)良性的經(jīng)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)物業(yè)的升值p將商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展到一定規(guī)模后，實(shí)現(xiàn)內(nèi)地或者香港上市p已打造“大悅城”品牌，并在全國(guó)各地復(fù)制MALL及來(lái)福士系列1.企業(yè)簡(jiǎn)介2.企業(yè)架構(gòu)3.商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式MALL及來(lái)福士系列1.企業(yè)簡(jiǎn)介口凱德中國(guó)是嘉德置地集團(tuán)在華業(yè)務(wù)統(tǒng)稱(chēng)，包括凱德置地(中國(guó))投資有限公司、凱德惠居(中國(guó))、凱德商用和雅詩(shī)閣中國(guó)四大業(yè)務(wù)單位以及其所涉及及管理者之一。凱德商近100個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，物業(yè)總值約1500億人民幣，總面積約840萬(wàn)業(yè)，在內(nèi)地35個(gè)大中城57個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積約580萬(wàn)平方米，物業(yè)總值約民幣中國(guó)業(yè)務(wù)中國(guó)業(yè)務(wù)MALL及來(lái)福士系列2.企業(yè)架構(gòu)嘉嘉德置地凱凱德置地凱德商用雅詩(shī)閣國(guó)際房地產(chǎn)基金管理和金融融咨詢(xún)服務(wù)的嘉德資產(chǎn)管理有限公司、從事公司服務(wù)的雅為凱德MALL或凱德廣場(chǎng)這部分主要是原來(lái)嘉茂和嘉信茂更名所致，保留來(lái)福士旗下全部41家酒店資產(chǎn)(遍布世界26座城市)打包出售給美國(guó)柯羅尼基金。過(guò)資產(chǎn)包組合用自身資金優(yōu)物業(yè)坡上市，實(shí)本變現(xiàn)戶分?jǐn)偟奖姸嘈∩@得的“免貸款”作為運(yùn)，包括項(xiàng)目基金兩個(gè)層面大用凱德MALL及來(lái)福士系列3.商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式過(guò)資產(chǎn)包組合用自身資金優(yōu)物業(yè)坡上市，實(shí)本變現(xiàn)戶分?jǐn)偟奖姸嘈∩@得的“免貸款”作為運(yùn)，包括項(xiàng)目基金兩個(gè)層面大用凱德MALL及來(lái)福士系列3.商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式前期收購(gòu)前期收購(gòu)：p33.73億元人民幣接手深國(guó)投另外15家商場(chǎng)65%的股權(quán)。、以3億元價(jià)格收購(gòu)北京華p時(shí)間(CapitalRetailChinaTrust，資產(chǎn)運(yùn)作：p嘉德置地中國(guó)商用物業(yè)首支REITs中國(guó)零售房地產(chǎn)信托基金(