標(biāo)桿地產(chǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)技巧及實(shí)踐方案精講典型案例

房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)最佳實(shí)踐《房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)最佳實(shí)踐》編輯推薦:《房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)最佳實(shí)踐》由XX地產(chǎn)研究院傾力打造,凝聚了一大批即深諳地產(chǎn)管理理論,又具備豐富行業(yè)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的專家顧問(wèn)的集體智慧。書中所提練的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理理念和模式,對(duì)房企做大做強(qiáng)非常有益?！斗康禺a(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)最佳實(shí)踐》主要面向房地產(chǎn)中高層管理者,尤其推薦給房地產(chǎn)企業(yè)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人以及房企業(yè)務(wù)職能線的負(fù)責(zé)人和管理者。內(nèi)容提要未來(lái)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理應(yīng)該成為房企做大做強(qiáng)過(guò)程中的規(guī)模發(fā)動(dòng)機(jī)和利潤(rùn)監(jiān)控者,目前整個(gè)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理正在從粗放型向規(guī)范型過(guò)渡,但不同企業(yè)在不同發(fā)展階段和一二三線城市差異性布局也帶來(lái)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略和方法的差異性。本書立足當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)跨區(qū)域、多項(xiàng)目發(fā)展背景,根據(jù)國(guó)內(nèi)200多家標(biāo)桿房企的管理實(shí)踐和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),最終沉淀出一套相對(duì)成熟且實(shí)戰(zhàn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理理念和模式,強(qiáng)調(diào)對(duì)于房企項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理模式而言,沒有最好最完美,唯有合適才是選擇關(guān)鍵。全書共分8章,包括:項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)概述;房地產(chǎn)項(xiàng)目組織選擇與管控;房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益跟蹤管理;房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理;房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)會(huì)議決策管理;房地產(chǎn)成本管理;房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷管控;房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理。本書讀者群主要為房地產(chǎn)中高層管理者,尤其推薦給房地產(chǎn)企業(yè)的董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人以及房企集團(tuán)業(yè)務(wù)職能線的負(fù)責(zé)人和管理者。目錄HYPERLINK\l"_Toc354433475"※序：房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)最佳實(shí)踐3HYPERLINK\l"_Toc354433476"第一章項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)：規(guī)模發(fā)動(dòng)機(jī)、利潤(rùn)監(jiān)控者6HYPERLINK\l"_Toc354433477"第一節(jié)為什么需要項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理7HYPERLINK\l"_Toc354433478"一、內(nèi)憂外患，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理“提速”勢(shì)在必行7HYPERLINK\l"_Toc354433479"二、新銳房企“先人一步”，運(yùn)營(yíng)管理“碩果累累”8HYPERLINK\l"_Toc354433480"三、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)：規(guī)模發(fā)動(dòng)機(jī)，利潤(rùn)監(jiān)控者9HYPERLINK\l"_Toc354433481"第二節(jié)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理是什么10HYPERLINK\l"_Toc354433482"一、房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的昨天與今天10HYPERLINK\l"_Toc354433483"二、房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理“是”什么11HYPERLINK\l"_Toc354433484"三、房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理“管”什么？14HYPERLINK\l"_Toc354433485"第三節(jié)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理怎么做25HYPERLINK\l"_Toc354433486"一、理論篇：PMBoK項(xiàng)目知識(shí)管理九大體系25HYPERLINK\l"_Toc354433487"二、體系篇：構(gòu)建項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)“PDCA”管理體系28HYPERLINK\l"_Toc354433488"三、落地篇：構(gòu)建“l(fā)44”項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)32HYPERLINK\l"_Toc354433489"四、價(jià)值篇：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)可知、可控、可預(yù)測(cè)36HYPERLINK\l"_Toc354433490"第二章房地產(chǎn)項(xiàng)目組織選擇與管控40HYPERLINK\l"_Toc354433491"第一節(jié)房企集團(tuán)管控模式選擇40HYPERLINK\l"_Toc354433492"一、解讀房地產(chǎn)行業(yè)的集團(tuán)管控模式40HYPERLINK\l"_Toc354433493"二、房企集團(tuán)管控模式構(gòu)建思路45HYPERLINK\l"_Toc354433494"第二節(jié)房企項(xiàng)目組織模式匹配51HYPERLINK\l"_Toc354433495"一、常見的三種項(xiàng)目組織模式52HYPERLINK\l"_Toc354433496"二、房企項(xiàng)目組織選擇與典型比較59HYPERLINK\l"_Toc354433497"第三章房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益跟蹤管理69HYPERLINK\l"_Toc354433498"第一節(jié)項(xiàng)目收益管理的現(xiàn)狀與問(wèn)題69HYPERLINK\l"_Toc354433499"一、投資收益管理的行業(yè)現(xiàn)狀69HYPERLINK\l"_Toc354433500"二、如何看待投資收益跟蹤管理的問(wèn)題74HYPERLINK\l"_Toc354433501"三、投資收益足艮蹤管理粗放的原因分析鼴74HYPERLINK\l"_Toc354433502"第二節(jié)項(xiàng)目投資收益跟蹤管理落地策略75HYPERLINK\l"_Toc354433503"一、投資收益跟蹤管理體系介紹76HYPERLINK\l"_Toc354433504"二、投資收益跟蹤管理的核心模型77HYPERLINK\l"_Toc354433505"第三節(jié)項(xiàng)目投資收益跟蹤的高效協(xié)同84HYPERLINK\l"_Toc354433506"一、項(xiàng)目收益的PDcA閉環(huán)管理84HYPERLINK\l"_Toc354433507"二、項(xiàng)目收益月度跟蹤回顧管理方法85HYPERLINK\l"_Toc354433508"第四章房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理90HYPERLINK\l"_Toc354433509"第一節(jié)計(jì)劃管理決定項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的效率90HYPERLINK\l"_Toc354433510"一、協(xié)同：計(jì)劃管理第一要素，實(shí)現(xiàn)“縱向合理分工，橫向相互承諾”90HYPERLINK\l"_Toc354433511"二、分級(jí)：抓大放小、層層聚焦、權(quán)責(zé)清晰鼠91HYPERLINK\l"_Toc354433512"三、會(huì)議與成果：支撐計(jì)劃管理高效落地92HYPERLINK\l"_Toc354433513"第二節(jié)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：運(yùn)營(yíng)視角保障企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的達(dá)成93HYPERLINK\l"_Toc354433514"一、聚焦經(jīng)營(yíng)要點(diǎn)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)設(shè)定原則93HYPERLINK\l"_Toc354433515"二、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的過(guò)程管理手段96HYPERLINK\l"_Toc354433516"第三節(jié)主項(xiàng)計(jì)劃：管控視角實(shí)現(xiàn)縱向，橫向的業(yè)務(wù)協(xié)同99HYPERLINK\l"_Toc354433517"一、主項(xiàng)計(jì)劃解決項(xiàng)目管理需要是計(jì)劃基準(zhǔn)99HYPERLINK\l"_Toc354433518"二、主項(xiàng)計(jì)劃應(yīng)避免精細(xì)化，側(cè)重目標(biāo)管理99HYPERLINK\l"_Toc354433519"三、落實(shí)主項(xiàng)任務(wù)六要素，提升工作效率和效果100HYPERLINK\l"_Toc354433520"四、會(huì)議與報(bào)告是主項(xiàng)計(jì)劃協(xié)同的重要手段101HYPERLINK\l"_Toc354433521"第四節(jié)專項(xiàng)計(jì)劃：聚焦落地，實(shí)現(xiàn)工作執(zhí)行指導(dǎo)104HYPERLINK\l"_Toc354433522"一、專項(xiàng)計(jì)劃“漸進(jìn)明細(xì)”實(shí)現(xiàn)主項(xiàng)的細(xì)化104HYPERLINK\l"_Toc354433523"二、專項(xiàng)計(jì)劃定義為步驟級(jí)任務(wù)精細(xì)化105HYPERLINK\l"_Toc354433524"三、專項(xiàng)計(jì)劃的過(guò)程管理機(jī)制106HYPERLINK\l"_Toc354433525"第五節(jié)部門計(jì)劃：聚焦承諾，承接項(xiàng)目計(jì)劃的橋梁106HYPERLINK\l"_Toc354433526"一、讓項(xiàng)目計(jì)劃成為部門計(jì)劃“首選”107HYPERLINK\l"_Toc354433527"二、橫向檢查機(jī)制讓部門工作真正落實(shí)項(xiàng)目計(jì)劃109HYPERLINK\l"_Toc354433528"第六節(jié)階段性成果：衡量工作質(zhì)量的標(biāo)尺112HYPERLINK\l"_Toc354433529"一、階段性成果管理，工作質(zhì)量衡量的標(biāo)尺112HYPERLINK\l"_Toc354433530"二、階段性成果管理機(jī)制的建立方法113HYPERLINK\l"_Toc354433531"第五章房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)會(huì)議決策管理117HYPERLINK\l"_Toc354433532"第一節(jié)運(yùn)營(yíng)過(guò)程需要借助會(huì)議提升決策效率和質(zhì)量117HYPERLINK\l"_Toc354433533"一、合理、高效會(huì)議決策對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)非常重要117HYPERLINK\l"_Toc354433534"二、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)決策管理現(xiàn)狀急需改進(jìn)118HYPERLINK\l"_Toc354433535"三、會(huì)議決策粗放的原因分析119HYPERLINK\l"_Toc354433536"第二節(jié)如何構(gòu)建高效的會(huì)議決策體系120HYPERLINK\l"_Toc354433537"一、合理規(guī)劃會(huì)議從體系上解決會(huì)議低效120HYPERLINK\l"_Toc354433538"二、通過(guò)“會(huì)議卡片”等實(shí)現(xiàn)決策管理工具化128HYPERLINK\l"_Toc354433539"第六章房地產(chǎn)成本管理134HYPERLINK\l"_Toc354433540"第一節(jié)“成本策劃論”引領(lǐng)成本管理風(fēng)向標(biāo)134HYPERLINK\l"_Toc354433541"一、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展演變隱134HYPERLINK\l"_Toc354433542"二、地產(chǎn)企業(yè)成本管理常見癥狀分析135HYPERLINK\l"_Toc354433543"三、成本策劃引領(lǐng)成本管理的風(fēng)向標(biāo)136HYPERLINK\l"_Toc354433544"第二節(jié)成本三問(wèn)，探尋成本管理命門138HYPERLINK\l"_Toc354433545"第三節(jié)合約規(guī)劃，構(gòu)建動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控蜘蛛網(wǎng)141HYPERLINK\l"_Toc354433546"一、成本的全生命周期管理142HYPERLINK\l"_Toc354433547"二、基于控制的成本管理體系隧143HYPERLINK\l"_Toc354433548"三、成本管理的分級(jí)管控156HYPERLINK\l"_Toc354433549"第四節(jié)成本管理實(shí)踐案例159HYPERLINK\l"_Toc354433550"一、F企公司簡(jiǎn)介159HYPERLINK\l"_Toc354433551"二、成本管理背景159HYPERLINK\l"_Toc354433552"三、成本控制體系160HYPERLINK\l"_Toc354433553"四、成本管理策略160HYPERLINK\l"_Toc354433554"第七章房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷管控167HYPERLINK\l"_Toc354433555"第一節(jié)房地產(chǎn)營(yíng)銷內(nèi)部管理四大難題167HYPERLINK\l"_Toc354433556"一、目標(biāo)管理：銷售目標(biāo)是“拍”出來(lái)的，銷售計(jì)劃做不準(zhǔn)167HYPERLINK\l"_Toc354433557"二、內(nèi)控管理：團(tuán)隊(duì)管理粗放，可復(fù)制性差，客戶資源應(yīng)167HYPERLINK\l"_Toc354433558"三、定價(jià)管理：銷售價(jià)格定不準(zhǔn)，去化率缺乏管控，外部應(yīng)變能力差168HYPERLINK\l"_Toc354433559"四、費(fèi)用管理：營(yíng)銷投放高射炮打蚊子，缺乏規(guī)范和價(jià)值168HYPERLINK\l"_Toc354433560"第二節(jié)如何快速高效構(gòu)建房企營(yíng)銷管控體系169HYPERLINK\l"_Toc354433561"一、圍繞營(yíng)銷指標(biāo)進(jìn)行過(guò)程化管控169HYPERLINK\l"_Toc354433562"二、銷售業(yè)務(wù)管理的“三個(gè)標(biāo)律化”180HYPERLINK\l"_Toc354433563"第三節(jié)百億級(jí)城市公司營(yíng)銷管理“三大法寶”187HYPERLINK\l"_Toc354433564"一、給予項(xiàng)目充分授權(quán)鼴187HYPERLINK\l"_Toc354433565"二、強(qiáng)化經(jīng)驗(yàn)分享和流程固化曩187HYPERLINK\l"_Toc354433566"三、充分應(yīng)用專業(yè)外包資源188HYPERLINK\l"_Toc354433567"第八章房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理190HYPERLINK\l"_Toc354433568"第一節(jié)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理的現(xiàn)狀與問(wèn)題190HYPERLINK\l"_Toc354433569"一、財(cái)務(wù)類和非財(cái)務(wù)指標(biāo)的失衡190HYPERLINK\l"_Toc354433570"二、績(jī)效指標(biāo)和項(xiàng)目計(jì)劃的重疊190HYPERLINK\l"_Toc354433571"三、績(jī)效評(píng)估溝通反饋機(jī)制滯后191HYPERLINK\l"_Toc354433572"第二節(jié)構(gòu)建高效項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理的三個(gè)關(guān)鍵191HYPERLINK\l"_Toc354433573"一、項(xiàng)目績(jī)效指標(biāo)要契合管理目標(biāo)191HYPERLINK\l"_Toc354433574"二、崗位績(jī)效指標(biāo)要適宜具體崗位194HYPERLINK\l"_Toc354433575"三、構(gòu)建績(jī)效管理要基于項(xiàng)目計(jì)劃199HYPERLINK\l"_Toc354433576"第三節(jié)六步快速構(gòu)建高效項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理202HYPERLINK\l"_Toc354433577"第四節(jié)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)績(jī)效案例解讀209HYPERLINK\l"_Toc354433578"一、百億A房企如何構(gòu)建部門考核型項(xiàng)目績(jī)效體系209HYPERLINK\l"_Toc354433579"二、跨區(qū)域發(fā)展中B房企如何構(gòu)建崗位考核型項(xiàng)目績(jī)效體系211內(nèi)容提要>>未來(lái)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理應(yīng)該成為房企做大做強(qiáng)過(guò)程中的規(guī)模發(fā)動(dòng)機(jī)和利潤(rùn)監(jiān)控者，目前整個(gè)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理正在從粗放型向規(guī)范型過(guò)渡，但不同企業(yè)在不同發(fā)展階段和一二三線城市差異性布局也帶來(lái)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略和方法的差異性。本書立足當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)跨區(qū)域、多項(xiàng)目發(fā)展背景，根據(jù)國(guó)內(nèi)200多家標(biāo)桿房企的管理實(shí)踐和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，最終沉淀出一套相對(duì)成熟且實(shí)戰(zhàn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理理念和模式，強(qiáng)調(diào)對(duì)于房企項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理模式而言，沒有最好最完美，唯有合適才是選擇關(guān)鍵。全書共分8章，包括：項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)概述；房地產(chǎn)項(xiàng)目組織選擇與管控；房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益跟蹤管理；房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理；房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)會(huì)議決策管理；房地產(chǎn)成本管理；房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷管控；房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理。本書讀者群主要為房地產(chǎn)中高層管理者，尤其推薦給房地產(chǎn)企業(yè)的董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人以及房企集團(tuán)業(yè)務(wù)職能線的負(fù)責(zé)人和管理者。序：房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)最佳實(shí)踐這本書在命名時(shí)，我們?cè)凇绊?xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理”和“項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)最佳實(shí)踐”反復(fù)斟酌，但思緒再三，終究還是選擇了略顯拗口的“最佳實(shí)踐”，我們將書名朗朗上口的標(biāo)準(zhǔn)徹底讓位于價(jià)值凸現(xiàn)的標(biāo)準(zhǔn)。信息時(shí)代，我們往往不缺理論，而真正基于客觀現(xiàn)實(shí)和實(shí)戰(zhàn)真知基礎(chǔ)上的“最佳實(shí)踐”，往往成為一種稀缺，而這本書，正是立足中國(guó)房企項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理實(shí)戰(zhàn)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，廣泛吸收地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)先行一步所沉淀的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)與成敗得失，規(guī)律的總結(jié)，經(jīng)驗(yàn)的沉淀，實(shí)戰(zhàn)的落地，榜樣的力量——這些正是我們選擇最佳實(shí)踐所要表達(dá)的價(jià)值。伴隨持續(xù)的宏觀調(diào)控和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的持續(xù)加劇，依靠土地增值的粗放時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了，轉(zhuǎn)而以勤練內(nèi)功，依靠運(yùn)營(yíng)增值的模式漸漸為廣大房企所接受。某種意義上，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)必將走向不同業(yè)態(tài)以及不同區(qū)域的跨區(qū)域、多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，而在這條成長(zhǎng)的路上，能夠在同一時(shí)間同時(shí)運(yùn)作多個(gè)處于不同區(qū)域、不同開發(fā)周期的項(xiàng)目，成為每個(gè)成長(zhǎng)規(guī)模房企必須磨練的基本功，也更是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理成熟的標(biāo)志。誠(chéng)然，本書闡述了中國(guó)諸多標(biāo)桿房企先進(jìn)的管理模式和實(shí)戰(zhàn)的策略思想，但我們更想強(qiáng)調(diào)的是，對(duì)于當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理模式和策略而言，沒有最好，唯有最合適，以至于萬(wàn)科、龍湖卓越的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式并不一定就適合你的企業(yè)。運(yùn)營(yíng)管理首先強(qiáng)調(diào)認(rèn)清企業(yè)現(xiàn)實(shí)，然后才是因地制宜，量體裁衣。在現(xiàn)實(shí)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理中，并非粗放就一定壞，而同樣精細(xì)管理也不一定就合適，與企業(yè)現(xiàn)狀、人力、物力、財(cái)力、文化等客觀匹配的管理才是答案!對(duì)于諸多還在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理起步階段的房企而言，學(xué)習(xí)標(biāo)桿，結(jié)合自身變通的拿來(lái)主義往往是非?？旖輰?shí)效的策略，而本書“最佳實(shí)踐”的沉淀正是百?gòu)?qiáng)運(yùn)營(yíng)管理精髓所在，屬于先行者摸著石頭過(guò)河經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的系統(tǒng)總結(jié)，而在具體的模仿與變通學(xué)習(xí)時(shí)，我們相信，學(xué)習(xí)標(biāo)桿的過(guò)程往往不是學(xué)習(xí)標(biāo)桿做了什么，而更多是告訴你項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理不做什么?很多時(shí)候做戰(zhàn)略的減法、理性的務(wù)實(shí)更為實(shí)效。另外，本書提煉和總結(jié)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理最佳實(shí)踐雖然已經(jīng)在諸多房企中模仿學(xué)習(xí)和實(shí)踐落地，也展現(xiàn)出它強(qiáng)大的生命力和實(shí)戰(zhàn)性，但是我們依然清醒這套體系和做法只是過(guò)去和當(dāng)前房企項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)做得比較優(yōu)秀的，它也存在一定程度的局限和不足；另外，伴隨房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)演變和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局的改變，整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系還在動(dòng)態(tài)的調(diào)整和不斷優(yōu)化中，未來(lái)是否走向類似制造企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理，我們不得而知，但有一點(diǎn)我們卻肯定無(wú)疑，那就是我們?cè)敢馀c廣大地產(chǎn)同仁一起，共同研究和協(xié)助提升中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的整體水平。路漫漫其修遠(yuǎn)兮，我們一直在求索!明源地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)姚武2011年7月于深圳掃描目錄第l章項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)：規(guī)模發(fā)動(dòng)機(jī)、利潤(rùn)監(jiān)控者第一t．-肖為什么需要項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理………………2一、內(nèi)憂外患，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理“提速”勢(shì)在必行…2二、新銳房企“先人一步”，運(yùn)營(yíng)管理“碩果累累”………………3三、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)：規(guī)模發(fā)動(dòng)機(jī)，利潤(rùn)監(jiān)控者…………．5第二節(jié)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理是什么……6一、房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的昨天與今天……………6二、房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理“是”什么………………8三、房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理“管”什么……………．．11第三節(jié)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理怎么做…………………．．25一、理論篇：PMBOK項(xiàng)目知識(shí)管理九大體系……25二、體系篇：構(gòu)建項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)“雙PDCA”管理體系………………29三、落地篇：構(gòu)建“144”項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)……．33四、價(jià)值篇：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)可知、可控、可預(yù)測(cè)…38第2章房地產(chǎn)項(xiàng)目組織選擇與管控第一節(jié)房企集團(tuán)管控模式選擇………………．．44一、解讀房地產(chǎn)行業(yè)的集團(tuán)管控模式……………．．44二、房企集團(tuán)管控模式構(gòu)建思路…………………．．49第二節(jié)房企項(xiàng)目組織模式匹配………………．．57一、常見的三種項(xiàng)目組織模式……．．58二、房企項(xiàng)目組織選擇與典型比較………………．．68第3章房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益跟蹤管理第一節(jié)項(xiàng)目收益管理的現(xiàn)狀與問(wèn)題………………一、投資收益管理的行業(yè)現(xiàn)狀………二、如何看待投資資收益跟蹤管管理的問(wèn)題………………三、投資收益跟蹤蹤管理粗放的的原因分析………………第二節(jié)項(xiàng)目投資收收益跟蹤管理理落地策略……………．一、投資收益跟蹤蹤管理體系介介紹………二、投資收益跟蹤蹤管理的核心心模型……第三節(jié)項(xiàng)目投資收收益跟蹤的高高效協(xié)同………………一、項(xiàng)目收益的PPDCA閉環(huán)環(huán)管理…………二、項(xiàng)目收益月度度跟蹤回顧管管理方法…．．第4章房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃劃管理第一節(jié)計(jì)劃管理決決定項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)的效率……………．l08一、協(xié)同：計(jì)劃管管理第一要素素，實(shí)現(xiàn)“縱向合理分分工，橫向相相互承諾”…………．l08二、分級(jí)：抓大放放小、層層聚聚焦、權(quán)責(zé)清清晰………．．l09三、會(huì)議與成果：：支撐計(jì)劃管管理高效落地地…………．．Lll第二節(jié)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：：運(yùn)營(yíng)視角保保障企業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)目標(biāo)的達(dá)成成………．112一、聚焦經(jīng)營(yíng)要點(diǎn)點(diǎn)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)設(shè)定原則………………．．ll3二、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的過(guò)過(guò)程管理手段段…………．．ll5第三節(jié)主項(xiàng)計(jì)劃：：管控視角實(shí)實(shí)現(xiàn)縱向、橫橫向的業(yè)務(wù)協(xié)協(xié)同……．119一、主項(xiàng)計(jì)劃解決決項(xiàng)目管理需需要是計(jì)劃基基準(zhǔn)………．．ll9二、主項(xiàng)計(jì)劃應(yīng)避避免精細(xì)化，側(cè)側(cè)重目標(biāo)管理理………120三、落實(shí)主項(xiàng)任務(wù)務(wù)六要素，提提升工作效率率和效果…122四、會(huì)議與報(bào)告是是主項(xiàng)計(jì)劃協(xié)協(xié)同的重要手手段………123第四節(jié)專項(xiàng)計(jì)劃：：聚焦落地，實(shí)實(shí)現(xiàn)工作執(zhí)行行指導(dǎo)…127一、專項(xiàng)計(jì)劃“漸漸進(jìn)明細(xì)”實(shí)現(xiàn)主項(xiàng)的的細(xì)化…………．l27二、專項(xiàng)計(jì)劃定義義為步驟級(jí)任任務(wù)精細(xì)化………………．．l28三、專項(xiàng)計(jì)劃的過(guò)過(guò)程管理機(jī)制制…………129第五節(jié)部門計(jì)劃：：聚焦承諾，承承接項(xiàng)目計(jì)劃劃的橋梁……………．130一、讓項(xiàng)目計(jì)劃成成為部門計(jì)劃劃“首選”…………………l30二、橫向檢查機(jī)制制讓部門工作作真正落實(shí)項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)劃…133第六節(jié)階段性成果果：衡量工作作質(zhì)量的標(biāo)尺尺………l37一、階段性成果管管理，工作質(zhì)質(zhì)量衡量的標(biāo)標(biāo)尺………．．l37二、階段性成果管管理機(jī)制的建建立方法…………………138第5章房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)會(huì)議決策管管理第一節(jié)運(yùn)營(yíng)過(guò)程需需要借助會(huì)議議提升決策效效率和質(zhì)量……………144第二節(jié)合理、高效效會(huì)議決策對(duì)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)非非常重要………144項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)決策管理理現(xiàn)狀急需改改進(jìn)…………………145析會(huì)議決策粗放的的原因分……………147如何構(gòu)建高效的會(huì)會(huì)議決策體系系…………．．148合理規(guī)劃會(huì)議從體體系上解決會(huì)會(huì)議低效……………148通過(guò)“會(huì)議卡片”等實(shí)現(xiàn)決策策管理工具化化……157第6章房地產(chǎn)成本管理理第一節(jié)“成本策劃劃論”引領(lǐng)成本管管理風(fēng)向標(biāo)……………．．．一、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)成成本管理的發(fā)發(fā)展演變…………二、地產(chǎn)企業(yè)成本本管理常見癥癥狀分析…………三、成本策劃911領(lǐng)成本管理理的風(fēng)向標(biāo)…………第二節(jié)成本三問(wèn)，探探尋成本管理理命門……第三節(jié)合約規(guī)劃，構(gòu)構(gòu)建動(dòng)態(tài)成本本監(jiān)控蜘蛛網(wǎng)網(wǎng)…………．一、成本的全生命命周期管理………二、基于控制的成成本管理體系系…………………三、成本管理分級(jí)級(jí)管控……………．第四節(jié)成本管理實(shí)實(shí)踐案例…………………．．一、F企公司簡(jiǎn)介介…………………二、成本管理背景景…………………三、成本控制體系系…………………四、成本管理策略略…………………第7章房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷銷管控第一節(jié)房地產(chǎn)營(yíng)銷銷內(nèi)部管理四四大難題……………．206一、目標(biāo)管理：銷銷售目標(biāo)是“拍”出來(lái)的，銷銷售計(jì)劃做不不準(zhǔn)……206二、內(nèi)控管理：團(tuán)團(tuán)隊(duì)管理粗放放，可復(fù)制性性差，客戶資資源應(yīng)用淺………206三、定價(jià)管理：銷銷售價(jià)格定不不準(zhǔn)，去化率率缺乏管控，外外部應(yīng)變能力力差………………208四、費(fèi)用管理：營(yíng)營(yíng)銷投放高射射炮打蚊子，缺缺乏規(guī)范和價(jià)價(jià)值分析……………．．208第二節(jié)如何快速高高效構(gòu)建房企企營(yíng)銷管控體體系……209一、圍繞營(yíng)銷指標(biāo)標(biāo)進(jìn)行過(guò)程化化管控……209二、銷售業(yè)務(wù)管理理的“三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化化”…………………一225第三節(jié)百億級(jí)城市市公司營(yíng)銷管管理“三大法寶”……．232一、給予項(xiàng)目充分分授權(quán)……………………233二、強(qiáng)化經(jīng)驗(yàn)分享享和流程固化化…………233三、充分應(yīng)用專業(yè)業(yè)外包資源………………234第8章房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)績(jī)效管理第一節(jié)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)績(jī)績(jī)效管理的現(xiàn)現(xiàn)狀與問(wèn)題…………．．238一、財(cái)務(wù)類和非財(cái)財(cái)務(wù)指標(biāo)的失失衡………238二、績(jī)效指標(biāo)和項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)劃的重重疊………239三、績(jī)效評(píng)估溝通通反饋機(jī)制滯滯后………239第二節(jié)構(gòu)建高效項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)績(jī)效效管理的三個(gè)個(gè)關(guān)鍵……239一、項(xiàng)目績(jī)效指標(biāo)標(biāo)要契合管理理目標(biāo)……239二、崗位績(jī)效指標(biāo)標(biāo)要適宜具體體崗位……244三、構(gòu)建績(jī)效管理理要基于項(xiàng)目目計(jì)劃…………．：………．．．248第三節(jié)六步快速構(gòu)構(gòu)建高效項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)績(jī)效管管理……253第四節(jié)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)績(jī)績(jī)效案例解讀讀……260一、百億A房企如如何構(gòu)建部門門考核型項(xiàng)目目績(jī)效體系………………260二、跨區(qū)域發(fā)展中中8房企如何構(gòu)構(gòu)建崗位考核核型項(xiàng)目績(jī)效效體系…263項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)：規(guī)模發(fā)發(fā)動(dòng)機(jī)、利潤(rùn)潤(rùn)監(jiān)控者為什么萬(wàn)科3000個(gè)人做10個(gè)樓盤，而而東京建屋卻卻是60個(gè)人做20個(gè)樓盤?為什么單純做一個(gè)個(gè)項(xiàng)目游刃有有余，而一旦旦同時(shí)運(yùn)作三三五個(gè)項(xiàng)目就就手忙腳亂??為什么一個(gè)項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)的錯(cuò)誤，卻卻在集團(tuán)不同同區(qū)域、不同同項(xiàng)目交替出出現(xiàn)，一犯再再犯?一場(chǎng)基于房地產(chǎn)企企業(yè)“項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管管理”提速的迫切切需要，在每每個(gè)房企運(yùn)營(yíng)營(yíng)老總心里呼呼喊。隨著房地產(chǎn)企業(yè)集集團(tuán)化、規(guī)模模化優(yōu)勢(shì)的凸凸顯，跨區(qū)域域多項(xiàng)目發(fā)展展成為眾多房房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略的不二選選擇，這種基基于戰(zhàn)略突圍圍、規(guī)模膨脹脹和加速布局局的擴(kuò)張動(dòng)力力，也帶來(lái)了了地產(chǎn)行業(yè)洗洗牌的廣度和和競(jìng)爭(zhēng)的深度度，整個(gè)行業(yè)業(yè)迅速步入戰(zhàn)戰(zhàn)略重組、結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)白熾的變變局階段，越越來(lái)越多的房房地產(chǎn)企業(yè)開開始由早期的的關(guān)注外部轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向依靠自身身內(nèi)部管理來(lái)來(lái)應(yīng)對(duì)外部多多變的環(huán)境，投投機(jī)主義慢慢慢被扼殺，一一場(chǎng)基于內(nèi)部部管理變革，強(qiáng)強(qiáng)化內(nèi)功的管管理比拼同樣樣“山雨欲來(lái)風(fēng)風(fēng)滿樓”。為什么需要項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理內(nèi)憂外患，項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理“提速”勢(shì)在必行1．經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型：從“土地增值”到“運(yùn)營(yíng)增值”轉(zhuǎn)型珠江新城L2地塊塊“曬太陽(yáng)”12年升值11倍!金沙洲地塊塊閑置近3年升值21倍!這是20100年網(wǎng)絡(luò)爆出出的兩條新聞聞，11倍，21倍，這些些數(shù)字讓我們們驚詫，但這這種依靠土地地增值的投機(jī)機(jī)發(fā)展模式已已經(jīng)漸漸成為為房地產(chǎn)發(fā)展展初期的產(chǎn)物物，面對(duì)越來(lái)來(lái)越規(guī)范的房房地產(chǎn)市場(chǎng)，依靠土地增值的模式已經(jīng)一去不復(fù)返。從2008年7月11日起，深圳圳加大了對(duì)閑閑置土地的處處理力度，如如超過(guò)約定期期限不開工的的，每年按土土地出讓金的的20％收取閑閑置費(fèi)；閑置置兩年以上的的，政府籽依依法收回土地地。截至20008年9月26日，深圳圳市已依法收收回閑置土地地87萬(wàn)平方米米，另有多宗宗閑置土地正正在進(jìn)入依法法收回程序。此此外，深圳已已征收土地閑閑置費(fèi)lll276萬(wàn)元元，其中一宗宗地塊涉及的的土地閑置費(fèi)費(fèi)高達(dá)56440萬(wàn)元。而而廣州國(guó)土房房管局也針對(duì)對(duì)國(guó)土資源部部清理的14457宗閑置置土地黑名單單，將旗下554宗閑置土土地的33宗用地作作出限期開發(fā)發(fā)處置，并相相繼收取土地地閑置費(fèi)33325萬(wàn)元，目目前基于土地地閑置的嚴(yán)打打依舊在繼續(xù)續(xù)。2．外圍擠壓：政策策調(diào)控，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)加劇，強(qiáng)化化管理內(nèi)功是是對(duì)策、中國(guó)樓市就是典型型的“政策市”，無(wú)論過(guò)去去調(diào)控的既成成事實(shí)，還是是將來(lái)一段時(shí)時(shí)間的政策演演變，中國(guó)樓樓市“熱也政策、冷冷也政策”的格局依舊舊顯著，我們們清晰看見無(wú)無(wú)論是這些年年的土地交易易政策還是營(yíng)營(yíng)業(yè)增值稅等等各項(xiàng)稅收政政策；無(wú)論是是按揭比率還還是建筑戶型型比例；無(wú)論論是基于行政政力的限購(gòu)政政策還是金融融的限貸政策策，國(guó)家宏觀觀調(diào)控可謂“面面俱到并并且來(lái)勢(shì)洶洶洶”，這種持續(xù)續(xù)多輪的宏觀觀調(diào)控也直接接造成了20008年、20100年等多輪的的樓市寒冬，總總有一大批房房地產(chǎn)企業(yè)相相繼破產(chǎn)，順順馳便是龐大大破產(chǎn)隊(duì)伍中中一個(gè)代表。3．管理瓶頸：運(yùn)營(yíng)營(yíng)乏力，強(qiáng)化化項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管管理勢(shì)在必行行隨著房企跨區(qū)域、多多項(xiàng)目發(fā)展，企企業(yè)管理的半半徑、管理的的幅度、管理理的復(fù)雜度都都迅速增加，尤尤其是對(duì)項(xiàng)目目管理只注重重項(xiàng)目業(yè)務(wù)操操作，而不關(guān)關(guān)注項(xiàng)目管理理經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)務(wù)知識(shí)的有效效沉淀，導(dǎo)致致很多項(xiàng)目總總經(jīng)理無(wú)奈說(shuō)說(shuō)道：“做了十多年年的房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，我們現(xiàn)現(xiàn)在的問(wèn)題不不是不知道如如何把一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目做好，而而是沒有足夠夠的經(jīng)驗(yàn)同時(shí)時(shí)開發(fā)管理多多個(gè)項(xiàng)目。”這似乎是一種必然然，因?yàn)楫?dāng)多多項(xiàng)目同時(shí)推推進(jìn)的時(shí)候，項(xiàng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人會(huì)會(huì)發(fā)現(xiàn)原來(lái)簡(jiǎn)簡(jiǎn)單易行的工工作難以完成成了，決策需需要的信息開開始復(fù)雜和多多維，單人決決策的風(fēng)險(xiǎn)越越來(lái)越大，各各項(xiàng)目開始爭(zhēng)爭(zhēng)奪有限的資資源(資金、技術(shù)術(shù)、人力等))，而項(xiàng)目參參與各方很難難步調(diào)一致地地推進(jìn)項(xiàng)目，部部門問(wèn)扯皮和和矛盾越來(lái)越越多。這種內(nèi)部管理矛盾盾和問(wèn)題也自自然帶來(lái)項(xiàng)目目計(jì)劃完成率率延期，項(xiàng)目目指標(biāo)接二連連三地下滑，目目標(biāo)成本變動(dòng)動(dòng)率、月度資資金計(jì)劃偏差差率都在大幅幅度增加，而而總部與一線線也定位不清清，很多工作作總部搶著干干，很多工作作又相互等著著對(duì)方干，最最終帶來(lái)項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)整整體不佳。綜合而言，項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理水平平將直接決定定整個(gè)項(xiàng)目的的最終收益率率，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理能力將將成為房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)最重要要的核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力之一。新銳房企“先人一一步”，運(yùn)營(yíng)管理理“碩果累累”1．項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理組組織相繼構(gòu)建建強(qiáng)化和提速項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理能力力，在許多標(biāo)標(biāo)桿房企早已已啟動(dòng)，而在在這個(gè)過(guò)程中中，組織流程程制度的構(gòu)建建往往是根本本保障。對(duì)此此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)產(chǎn)在20044年就針對(duì)運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理成立立計(jì)劃信息部部，20066年更名為運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理部，其其部門職責(zé)核核心針對(duì)華遠(yuǎn)遠(yuǎn)內(nèi)部組織管管理、項(xiàng)目計(jì)計(jì)劃管理、資資本運(yùn)作管理理、商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理以及流流程建設(shè)和信信息化管理。首首創(chuàng)也在20005年成立立運(yùn)營(yíng)管理中中心，上海世世茂地產(chǎn)在22006年成成立運(yùn)營(yíng)管理理部，華潤(rùn)置置地也在20007年成立立運(yùn)營(yíng)管理部部，龍湖也相相應(yīng)成立了極極具特色的PPM0項(xiàng)目管管理辦公室。3項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)組織在企企業(yè)中究竟如如何定位?項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)組組織本身不應(yīng)應(yīng)該是一個(gè)權(quán)權(quán)力機(jī)構(gòu)，不不能像董事會(huì)會(huì)一樣拍板決決策，也不會(huì)會(huì)去審批預(yù)算算或者批準(zhǔn)合合同；同時(shí)也也不完全像一一個(gè)職能部門門，負(fù)責(zé)某一一方面(例如成本管管理)的專職業(yè)務(wù)務(wù)，它的成立立在于為項(xiàng)目目整體運(yùn)營(yíng)提提速提效。2．項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理水水平加速度提提升和蛻變標(biāo)桿企業(yè)不僅構(gòu)建建了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)相應(yīng)的組織織、流程和制制度，同時(shí)也也在快速穩(wěn)健健地推動(dòng)項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)管理的的落地，從早早期單項(xiàng)目管管理，到多項(xiàng)項(xiàng)目粗放式管管理，再到區(qū)區(qū)域化、專業(yè)業(yè)化運(yùn)營(yíng)管理理，最后到通通過(guò)運(yùn)營(yíng)籌劃劃支撐企業(yè)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略，運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理的水水平和能力在在快速蛻變，其其運(yùn)營(yíng)管控對(duì)對(duì)象也由早期期的“計(jì)劃督辦”到“多項(xiàng)目協(xié)調(diào)”，再到“以項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)分析實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃目標(biāo)標(biāo)”，最后到“在戰(zhàn)略框架架下支撐投融融資管理”的轉(zhuǎn)變。項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理理在房地產(chǎn)企企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)營(yíng)和業(yè)務(wù)發(fā)展展中所扮演的的角色越來(lái)越越重要，而其其帶動(dòng)的整體體效率和效益益的倍增價(jià)值值更是不可小小覷。3．成就競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，標(biāo)標(biāo)桿越來(lái)越重重視項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)越來(lái)越多的房企開開始強(qiáng)調(diào)自身身項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管管理的重要性性，其中龍湖湖地產(chǎn)在《22009年龍龍湖債募集說(shuō)說(shuō)明書》中強(qiáng)強(qiáng)調(diào)“健全的項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)管理體體系”是龍湖的三三大核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力之一。龍龍湖整個(gè)健全全的運(yùn)營(yíng)管理理體系包括進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃管理理模塊、階段段性成果管理理模塊、成本本管理模塊、運(yùn)運(yùn)營(yíng)決策會(huì)議議管理、采購(gòu)購(gòu)及分供方管管理模塊、知知識(shí)管理、資資金預(yù)算管理理等。在項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中中，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)隊(duì)可以借助公公司設(shè)立的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化工具、流流程、模板進(jìn)進(jìn)行快速的運(yùn)運(yùn)營(yíng)決策和操操作，以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)?；l(fā)展(圖1-1—1)。國(guó)內(nèi)最大的房地產(chǎn)產(chǎn)W企也對(duì)項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)尤為重重視，W企一直堅(jiān)持持項(xiàng)目快周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的運(yùn)營(yíng)策略略，具體通過(guò)過(guò)改變關(guān)鍵流流程即通過(guò)工工作前置，實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)的效率和時(shí)時(shí)間周期，并并在管理上通通過(guò)集中決策策快速支撐項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，通通過(guò)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化、部件模模塊標(biāo)準(zhǔn)化等等縮短技術(shù)研研發(fā)和技術(shù)決決策的周期，最最終縮短項(xiàng)目目開發(fā)周期。最最終W企也因?yàn)楦吒咝н\(yùn)營(yíng)管理理，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目平均占用資資金降低255％，資金成成本降低600元／平方米米，集團(tuán)凈資資產(chǎn)每年也多多周轉(zhuǎn)0．2次，集團(tuán)平平均開發(fā)規(guī)模?？商岣?00％。圖1—1—1項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)：規(guī)模發(fā)發(fā)動(dòng)機(jī)，利潤(rùn)潤(rùn)監(jiān)控者1．房企規(guī)模“發(fā)動(dòng)動(dòng)機(jī)”做大做強(qiáng)是每一個(gè)個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)發(fā)展的目標(biāo)標(biāo)，而房企做做大更多體現(xiàn)現(xiàn)在項(xiàng)目銷售售收入、總資資產(chǎn)、規(guī)模面面積、項(xiàng)目多多少等諸多指指標(biāo)。因此如如何通過(guò)商業(yè)業(yè)模式和管理理內(nèi)功做強(qiáng)的的同時(shí)去兌現(xiàn)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模的的擴(kuò)大，這就就需要強(qiáng)有力力的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理能力。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理本身身強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的的運(yùn)轉(zhuǎn)速度，也也就是項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)的效率，卓卓越的項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理很大大程度上體現(xiàn)現(xiàn)在項(xiàng)目整體體運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)長(zhǎng)短、項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)收益多少少、資金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)次數(shù)等，它它也必然帶來(lái)來(lái)項(xiàng)目數(shù)量、體體量乃至規(guī)模模的整體：LL曾JJl：I。某種意義義上，項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理成為為房企規(guī)模的的發(fā)動(dòng)機(jī)。552．房企利潤(rùn)的“監(jiān)監(jiān)控者”項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理組織織好比軍隊(duì)中中的參謀部，它它不是一個(gè)負(fù)負(fù)責(zé)某一方面面專職業(yè)務(wù)的的職能部門，而而是站在集團(tuán)團(tuán)層面、戰(zhàn)略略的高度、運(yùn)運(yùn)營(yíng)集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)管理理體系，從項(xiàng)項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理的角度度來(lái)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題題、分析問(wèn)題題并協(xié)助相關(guān)關(guān)職能部門或或項(xiàng)目公司提提出解決問(wèn)題題的協(xié)調(diào)部門門。某種意義義上它是整個(gè)個(gè)集團(tuán)公司決決策層的參謀謀和智囊。在具體業(yè)務(wù)上，很很多企業(yè)認(rèn)為為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管管理就是對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)劃的管管理，整體保保證整個(gè)項(xiàng)目目進(jìn)度也就是是一二級(jí)計(jì)劃劃節(jié)點(diǎn)按時(shí)按按質(zhì)完成，并并在這個(gè)過(guò)程程中強(qiáng)調(diào)集團(tuán)團(tuán)、城市、項(xiàng)項(xiàng)目之間縱向向的分級(jí)計(jì)劃劃管理和投資資、設(shè)計(jì)、工工程、營(yíng)銷等等職能線的橫橫向協(xié)同。這這應(yīng)該說(shuō)是項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理理的初級(jí)階段段，不少標(biāo)桿桿房企開始站站在更高視野野去管控項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)，那就就是做好公司司和項(xiàng)目利潤(rùn)潤(rùn)的監(jiān)控，具具體按照價(jià)值值鏈和利潤(rùn)特特點(diǎn)針對(duì)項(xiàng)目目?jī)r(jià)值鏈的前前端進(jìn)行嚴(yán)格格管控，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的整整個(gè)投資收益益過(guò)程進(jìn)行監(jiān)監(jiān)控和追蹤，最最終成為項(xiàng)目目利潤(rùn)的監(jiān)控控者。在具體體利潤(rùn)監(jiān)控中中，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)負(fù)責(zé)人往往往通過(guò)投資收收益跟蹤體系系、項(xiàng)目關(guān)鍵鍵節(jié)點(diǎn)、項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)里程碑碑會(huì)議和項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)績(jī)效考考慮去實(shí)現(xiàn)利利潤(rùn)的有效監(jiān)監(jiān)控。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理是什什么房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管管理的昨天與與今天不少房地產(chǎn)項(xiàng)目總總經(jīng)理說(shuō)，我我們做了十幾幾年的房地產(chǎn)產(chǎn)，最大的問(wèn)問(wèn)題不是如何何做好項(xiàng)目，而而是不知如何何管理好項(xiàng)目目。而這種無(wú)無(wú)奈在面臨企企業(yè)跨區(qū)域、多多項(xiàng)目發(fā)展時(shí)時(shí)尤為顯著。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理本身身部門跨度大大、時(shí)間周期期長(zhǎng)、各類風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)多，尤其其是大多職能能式項(xiàng)目組織織的企業(yè)，早早期的項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)就僅僅聚聚焦項(xiàng)目的計(jì)計(jì)劃管理，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)各職能部部門按照起初初制定的項(xiàng)目目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)按按時(shí)按質(zhì)完成成，但往往計(jì)計(jì)劃經(jīng)理毫無(wú)無(wú)職權(quán)，且專專業(yè)的復(fù)合型型嚴(yán)重不足，在在跨部門協(xié)調(diào)調(diào)和平衡時(shí)，往往往缺乏決策策實(shí)權(quán)而且自自身又很難給給出專業(yè)意見見，整個(gè)崗位位淪為擺設(shè)，最最終項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)在基本的計(jì)計(jì)劃管理上也也依舊粗放?，F(xiàn)代的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管管理需要從“運(yùn)營(yíng)”的角度，實(shí)實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目整整體、跨職能能線的全方位位管理。即在“關(guān)注項(xiàng)目整整體、具體運(yùn)運(yùn)作”的同時(shí)，也也密切“關(guān)注項(xiàng)目的的資金運(yùn)作、項(xiàng)項(xiàng)目的利潤(rùn)與與投資收益率率”，這與早期期的工程項(xiàng)目目管理大有不不同，具有鮮鮮明的房地產(chǎn)產(chǎn)特色。現(xiàn)代項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理理特點(diǎn)具體如如表l-2--1所示。現(xiàn)代項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理理特點(diǎn)表1--2-1管控點(diǎn)傳統(tǒng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理理現(xiàn)代項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理理工程質(zhì)量PK工作質(zhì)量普通的項(xiàng)目質(zhì)量管管理更多關(guān)注注工程建造的的產(chǎn)品質(zhì)量關(guān)注項(xiàng)目工程計(jì)劃劃完成的工作作項(xiàng)質(zhì)量，而而工作項(xiàng)質(zhì)量量是基于工程程質(zhì)量基礎(chǔ)之之上產(chǎn)品工藝質(zhì)量PK客戶視角產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)站在設(shè)計(jì)師角度，關(guān)關(guān)注產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)格和細(xì)節(jié)節(jié)，因此存在在很多“設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、產(chǎn)產(chǎn)品工藝沒問(wèn)問(wèn)題，但客戶戶卻對(duì)細(xì)節(jié)不不認(rèn)同”問(wèn)題，比如如住宅具有一一定裂縫工藝藝是達(dá)標(biāo)的，但但客戶卻不愿愿意看見站在客戶需求的角角度，關(guān)注產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，滿滿足客戶習(xí)慣慣建造過(guò)程PK項(xiàng)目全過(guò)程將項(xiàng)目管理片面地地聚焦在關(guān)注注工程建造的的進(jìn)度全程聚焦項(xiàng)目開發(fā)發(fā)的全生命周周期，不只是是關(guān)注項(xiàng)目／／產(chǎn)品的“建造過(guò)程”工程付款計(jì)劃PK動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流工程付款計(jì)劃僅僅僅只關(guān)注付款款，沒能與計(jì)計(jì)劃聯(lián)動(dòng)實(shí)現(xiàn)資金收支雙線線管理；計(jì)劃劃管理與資金金管理聯(lián)動(dòng)，計(jì)計(jì)劃變了資金金計(jì)劃也就相相應(yīng)變了業(yè)務(wù)效率PK管理效率只關(guān)注業(yè)務(wù)效率，而而不是管理的的協(xié)同效率強(qiáng)凋“橫向科學(xué)分工，縱縱向合理授權(quán)權(quán)”不只是處理理各專業(yè)部門門的“業(yè)務(wù)功能”，同時(shí)還關(guān)關(guān)注“實(shí)時(shí)的項(xiàng)目目協(xié)同與共享享”房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管管理“是”什么1．房地產(chǎn)項(xiàng)目管理理的含義運(yùn)營(yíng)管理(OpeeratioonsMaanagemment)本本身是什么??它是指在分分析企業(yè)內(nèi)、外外部環(huán)境的基基礎(chǔ)上，通過(guò)過(guò)融資、投資資、調(diào)度等運(yùn)運(yùn)營(yíng)策劃與管管理手段，把把控企業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況，從而而實(shí)現(xiàn)資源效效率的最大化化。8房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管管理(POM，ProjeectOpperatiionMaanagemment)則則重點(diǎn)聚焦房房地產(chǎn)項(xiàng)目開開發(fā)的全生命命周期，從項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)質(zhì)量、成本和和現(xiàn)金流四條條主線實(shí)現(xiàn)對(duì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的的全面管理，覆覆蓋項(xiàng)目發(fā)展展(包括項(xiàng)目論論證、項(xiàng)目策策劃)、規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)、項(xiàng)目建設(shè)設(shè)(包括采購(gòu)招招投標(biāo)、施工工等)和銷售及服服務(wù)等項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理的重重要階段，從從而實(shí)現(xiàn)對(duì)整整個(gè)項(xiàng)目規(guī)范范化、流程化化和精細(xì)化的的全方位運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理。另外外，在科學(xué)集集分權(quán)下的集集團(tuán)管控模式式和專業(yè)高效效的各專業(yè)職職能線的支撐撐和輔助下，整整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理水平將將不僅直接決決定整個(gè)項(xiàng)目目的最終收益益率，還將真真正反映出一一個(gè)房地產(chǎn)企企業(yè)管理的真真實(shí)內(nèi)功。為更好理解房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管管理含義，我我們不妨看一一下某標(biāo)桿房房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理理的職能描述述?！景咐磕硺?biāo)桿房房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理理的職能》戰(zhàn)略定位：項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)好比房房企集團(tuán)決策策層的參謀和和智囊，它需需要站在集團(tuán)團(tuán)層面，戰(zhàn)略略的高度，從從項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)整整體運(yùn)營(yíng)角度度針對(duì)項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)各階段問(wèn)問(wèn)題、資源進(jìn)進(jìn)行整體協(xié)調(diào)調(diào)。其次，項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理理要針對(duì)國(guó)家家政策、行業(yè)業(yè)走勢(shì)、市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等進(jìn)行行宏觀的研究究，也要對(duì)內(nèi)內(nèi)部運(yùn)營(yíng)規(guī)章章制度、流程程、信息化等等管理進(jìn)行研研究，最后運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理屬于于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)職職能線的協(xié)調(diào)調(diào)者，在權(quán)責(zé)責(zé)上，應(yīng)該說(shuō)說(shuō)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管管理部門本身身沒有決策權(quán)權(quán)，但有建議議權(quán)，它好比比軍隊(duì)中的參參謀部。》項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)規(guī)章制制度：為更好好地提升項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)效率，強(qiáng)強(qiáng)化各職能部部門有效協(xié)同同，圍繞項(xiàng)目目整體管理，制制作相應(yīng)整體體和各專業(yè)線線的運(yùn)營(yíng)規(guī)章章制度?！讽?xiàng)目績(jī)效考核：：根據(jù)考核辦辦法，參照運(yùn)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃，對(duì)對(duì)實(shí)際工作績(jī)績(jī)效進(jìn)行量化化考核，目前前房企比較欠欠缺的是基于于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)去去構(gòu)建績(jī)效驅(qū)驅(qū)動(dòng)管理體系系。》運(yùn)營(yíng)管理報(bào)告：：針對(duì)項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)具體執(zhí)行行情況，根據(jù)據(jù)自己管理水水平和執(zhí)行力力，設(shè)立關(guān)鍵鍵性成果報(bào)告告、月度運(yùn)營(yíng)營(yíng)報(bào)告等，以以此作為信息息傳達(dá)和會(huì)議議的必備材料料。》項(xiàng)目預(yù)警和強(qiáng)控控：根據(jù)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)值、調(diào)研研研判項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)提提前識(shí)別并采采取對(duì)策，有有效規(guī)避和減減弱風(fēng)險(xiǎn)，比比如真實(shí)成本本管理超支一一定比例時(shí)進(jìn)進(jìn)行提前預(yù)警警，如果超過(guò)過(guò)更多比例時(shí)時(shí)達(dá)到警戒值值，集團(tuán)就對(duì)對(duì)項(xiàng)目的成本本合同等直接接叫停?！妨鞒虄?yōu)化：根據(jù)據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管控、戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)展和客客戶增值需要要，對(duì)業(yè)務(wù)流流程提出調(diào)整整優(yōu)化?！讽?xiàng)目開發(fā)知識(shí)管管理：建立項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)分享享機(jī)制，設(shè)立立項(xiàng)目開發(fā)的的經(jīng)驗(yàn)值和管管理標(biāo)準(zhǔn)?！愤\(yùn)營(yíng)信息歸集：：項(xiàng)目檔案建建立，搜集、建建立各項(xiàng)目基基本資料，類類似身份證和和個(gè)人簡(jiǎn)歷一一樣，針對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行信息息歸集，另外外針對(duì)項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)構(gòu)建月度度運(yùn)營(yíng)報(bào)表?！穲F(tuán)隊(duì)建設(shè)人才培培養(yǎng)：通過(guò)系系列培訓(xùn)，訓(xùn)訓(xùn)練操作團(tuán)隊(duì)隊(duì)，做好人才才培養(yǎng)。2．如何評(píng)價(jià)運(yùn)營(yíng)管管理能力：WW房企的評(píng)價(jià)價(jià)方法國(guó)內(nèi)某標(biāo)桿房企WW企管理層認(rèn)認(rèn)為，為更好好順應(yīng)外部市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和宏宏觀政策環(huán)境境的變化，WW企需要加快快項(xiàng)目開發(fā)節(jié)節(jié)奏，縮短項(xiàng)項(xiàng)目從立項(xiàng)到到開工的時(shí)間間，進(jìn)而增加加開工面積和和竣工面積，通通過(guò)這種“均好中加速”的策略，以以期實(shí)現(xiàn)公司司有質(zhì)量的增增長(zhǎng)，提高資資產(chǎn)回報(bào)率、人人均產(chǎn)出水平平。為此，WW企通過(guò)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)流程程進(jìn)行了調(diào)整整，通過(guò)將項(xiàng)項(xiàng)目決策前置置，縮短項(xiàng)目目開發(fā)周期。并并在具體操作作上，W企針對(duì)所有有分公司，由由集團(tuán)項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)委員會(huì)負(fù)負(fù)責(zé)根據(jù)各一一線公司、各各項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)計(jì)劃及實(shí)際管管理情況，對(duì)對(duì)一線公司的的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能能力進(jìn)行評(píng)估估和考核，其其選取的指標(biāo)標(biāo)稱之為項(xiàng)目目營(yíng)運(yùn)能力指指數(shù)，其定義義為：以項(xiàng)目目為基本單位位，項(xiàng)目在開開發(fā)計(jì)劃、盈盈利水平、資資金流等方面面的實(shí)際操作作，與計(jì)劃比比較的相對(duì)差差距；具體而而言，以項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)能力為為綜合指數(shù)，由由項(xiàng)目開發(fā)能能力、項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營(yíng)能力、項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)金流完完成能力三個(gè)個(gè)指標(biāo)加權(quán)平平均形成。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力指數(shù)數(shù)的構(gòu)成如圖圖1-2-11所示。圖1-2-1其中：》項(xiàng)目開發(fā)能力指指標(biāo)：年度內(nèi)內(nèi)項(xiàng)目各期項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃劃執(zhí)行偏差，主主要強(qiáng)調(diào)列方方案階段、施施工圖階段、主主體施工、開開盤4個(gè)關(guān)鍵階段段的計(jì)劃執(zhí)行行偏差。》項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)能力指指標(biāo)：本年度度項(xiàng)目實(shí)際項(xiàng)項(xiàng)目銷售利潤(rùn)潤(rùn)與計(jì)劃的差差異，強(qiáng)調(diào)對(duì)對(duì)銷售、成本本的達(dá)成控制制?！讽?xiàng)目現(xiàn)金流完成成能力指標(biāo)：：年度項(xiàng)目實(shí)實(shí)際項(xiàng)目現(xiàn)金金流與計(jì)劃的的差異。項(xiàng)目目營(yíng)運(yùn)能力指指數(shù)的計(jì)算如如下：項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力指數(shù)數(shù)=A1XX項(xiàng)目開發(fā)能能力指數(shù)刊22X項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營(yíng)能力指數(shù)數(shù)+A3XX項(xiàng)目現(xiàn)金流流季度完成能能力指數(shù)其中，Al、A22、A3系數(shù)根據(jù)據(jù)項(xiàng)目的是否否開盤確定不不同的數(shù)值((圖1-2-22)。圖I-2-2W企選取項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能能力指數(shù)進(jìn)行行考核，該指指標(biāo)涵蓋了計(jì)計(jì)劃、銷售、成成本、財(cái)務(wù)等等多個(gè)環(huán)節(jié)，可可謂內(nèi)涵豐富富，是其多方方面運(yùn)營(yíng)能力力的綜合反映映。通過(guò)對(duì)一一線項(xiàng)目的運(yùn)運(yùn)營(yíng)能力指數(shù)數(shù)進(jìn)行統(tǒng)一管管理和考核，有有力地保障和和促進(jìn)了項(xiàng)目目的高效運(yùn)營(yíng)營(yíng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管管理“管”什么？那么，房地產(chǎn)項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)究竟該該管什么?確實(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)管理在在國(guó)內(nèi)管理實(shí)實(shí)踐的周期不不長(zhǎng)，整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理理本身還處于于發(fā)展的初期期，粗放是這這個(gè)階段的典典型特點(diǎn)，結(jié)結(jié)合眾多房地地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理的實(shí)踐踐經(jīng)驗(yàn)和研究究總結(jié)，我們們提出在當(dāng)前前的國(guó)內(nèi)房地地產(chǎn)發(fā)展階段段，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理應(yīng)該從從“管目標(biāo)”、“控進(jìn)度”和“防風(fēng)險(xiǎn)”三大層面發(fā)發(fā)力。其中，管管目標(biāo)是根據(jù)據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略導(dǎo)導(dǎo)向下的經(jīng)營(yíng)營(yíng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目維度的運(yùn)運(yùn)營(yíng)目標(biāo)分解解，在事前就就做好目標(biāo)的的嚴(yán)格分級(jí)和和管控；控進(jìn)進(jìn)度是指針對(duì)對(duì)項(xiàng)目總控計(jì)計(jì)劃的關(guān)鍵里里程碑節(jié)點(diǎn)((一級(jí)計(jì)劃等等)進(jìn)行嚴(yán)格管管控；而防風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)主要是對(duì)對(duì)利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)的的防范，它屬屬于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理的高級(jí)級(jí)階段，它要要求項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)從項(xiàng)目整個(gè)個(gè)價(jià)值鏈前端端(項(xiàng)目論證、拿拿地、方案設(shè)設(shè)計(jì))的階段性成成果和工作進(jìn)進(jìn)行重點(diǎn)管控控，最終保證證未來(lái)項(xiàng)目利利潤(rùn)和收益。而而在項(xiàng)目執(zhí)行行過(guò)程中，基基于投資收益益進(jìn)行跟蹤管管理，在項(xiàng)目目重大節(jié)點(diǎn)和和事件節(jié)點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行投資收益益跟蹤回顧，最最終保證項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)結(jié)束時(shí)時(shí)完成既定目目標(biāo)。1．管目標(biāo)：承接經(jīng)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃管理理，實(shí)現(xiàn)指標(biāo)標(biāo)的PDCAA循環(huán)管理經(jīng)營(yíng)目標(biāo)下的項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)維度的的分解項(xiàng)目的年度經(jīng)營(yíng)計(jì)計(jì)劃需要基于于公司戰(zhàn)略導(dǎo)導(dǎo)向和公司年年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃劃，它保證了了項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)有有效承接公司司戰(zhàn)略，整個(gè)個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)計(jì)劃執(zhí)行遵循循“戰(zhàn)略規(guī)劃一一經(jīng)營(yíng)目標(biāo)一一年度經(jīng)營(yíng)計(jì)計(jì)劃”的分解邏輯輯，而后我們們籽根據(jù)企業(yè)業(yè)年度經(jīng)營(yíng)目目標(biāo)科學(xué)分解解為經(jīng)營(yíng)指標(biāo)標(biāo)和計(jì)劃管理理兩大體系。其其中經(jīng)營(yíng)指標(biāo)標(biāo)需要在項(xiàng)目目維度展開，對(duì)對(duì)于專業(yè)型房房企而言，公公司的利潤(rùn)主主要來(lái)源于項(xiàng)項(xiàng)目的利潤(rùn)，公公司的經(jīng)營(yíng)指指標(biāo)需要在項(xiàng)項(xiàng)目維度進(jìn)行行分解。而計(jì)計(jì)劃管理體系系則是對(duì)經(jīng)營(yíng)營(yíng)指標(biāo)的關(guān)聯(lián)聯(lián)和承接，并并對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行分級(jí)級(jí)管理，以集集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)為剛性目標(biāo)標(biāo)進(jìn)行嚴(yán)格管管控，最終保保證項(xiàng)目按時(shí)時(shí)完成(圖1-2-33)。在具體項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)計(jì)劃分解中，房房企需要平衡衡現(xiàn)金流項(xiàng)目目和利潤(rùn)項(xiàng)目目的有效組合合，比如當(dāng)前前星河灣就屬屬于純粹的利利潤(rùn)型項(xiàng)目，而而恒大和碧桂桂園就屬于通通過(guò)快周轉(zhuǎn)純純粹現(xiàn)金流項(xiàng)項(xiàng)目，對(duì)于普普通房企而言言，則大多屬屬于利潤(rùn)和現(xiàn)現(xiàn)金流項(xiàng)目的的組合。房企企需要基于經(jīng)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃做好好利潤(rùn)和現(xiàn)金金流的匹配，最最終實(shí)現(xiàn)多個(gè)個(gè)項(xiàng)目之間在在資金和現(xiàn)金金流的削峰填填谷，穩(wěn)健運(yùn)運(yùn)營(yíng)。另外，基基于經(jīng)營(yíng)指標(biāo)標(biāo)分解還需要要圍繞業(yè)務(wù)線線組合(高中低檔次次產(chǎn)品的搭配配，也就是房房企自身的產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu))、城市組合合(一線、二三三四線城市搭搭配)等。12圖1-2-32)《年度經(jīng)營(yíng)目目標(biāo)責(zé)任書》編編制與跟蹤管管理每年初，集團(tuán)總部部對(duì)各城市公公司都會(huì)下達(dá)達(dá)《年度經(jīng)營(yíng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書書》，按財(cái)務(wù)務(wù)、客戶、運(yùn)運(yùn)營(yíng)、學(xué)習(xí)成成長(zhǎng)與可持續(xù)續(xù)發(fā)展四個(gè)維維度劃分，涉涉及城市公司司所有職能部部門的主要年年度目標(biāo)。城城市公司負(fù)責(zé)責(zé)人的年度績(jī)績(jī)效評(píng)定以該該《責(zé)任書》為為主要指標(biāo)，城城市公司各分分管副總的年年度績(jī)效指標(biāo)標(biāo)也需包括其其中對(duì)應(yīng)的指指標(biāo)。年初定目標(biāo)：經(jīng)營(yíng)營(yíng)目標(biāo)制定時(shí)時(shí)，總經(jīng)辦主主任組織總經(jīng)經(jīng)辦依據(jù)各項(xiàng)項(xiàng)目的總控計(jì)計(jì)劃與各項(xiàng)目目的目標(biāo)收益益模型，制定定城市公司年年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)標(biāo)初稿，提交交總經(jīng)理及分分管副總，為為經(jīng)營(yíng)目標(biāo)設(shè)設(shè)定提供參考考。年中目標(biāo)執(zhí)行：經(jīng)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，總總經(jīng)辦定期((按月、季)對(duì)《年度經(jīng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任任書》中經(jīng)營(yíng)營(yíng)性指標(biāo)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的過(guò)程進(jìn)行行統(tǒng)計(jì)、回顧顧，并將重大大風(fēng)險(xiǎn)提供給給總經(jīng)理及城城市公司經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)。年末指標(biāo)考核：《年年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)標(biāo)責(zé)任書)))中所有指標(biāo)標(biāo)經(jīng)集團(tuán)各分分管部門審核核評(píng)價(jià)后，總總經(jīng)辦負(fù)責(zé)對(duì)對(duì)所有指標(biāo)進(jìn)進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)計(jì)。年終，在在城市公司對(duì)對(duì)年度目標(biāo)達(dá)達(dá)成情況自查查基礎(chǔ)上，集集團(tuán)本部相關(guān)關(guān)職能部門將將對(duì)各年度指指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)價(jià)與考核?？伎己私Y(jié)果即為為城市公司年年度績(jī)效，直直接影響城市市公司上自董董事長(zhǎng)、總經(jīng)經(jīng)理，下至最最基層員工的的年度收入。3)設(shè)置“4+11”管理指標(biāo)體體系4大經(jīng)營(yíng)指標(biāo)和l個(gè)個(gè)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)計(jì)劃。4大經(jīng)營(yíng)指標(biāo)——應(yīng)應(yīng)該說(shuō)企業(yè)發(fā)發(fā)展不同階段段、企業(yè)管理理不同水平、企企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展展典型問(wèn)題等等決定了其管管理指標(biāo)的選選擇，企業(yè)需需要根據(jù)自身身實(shí)際問(wèn)題和和發(fā)展方向來(lái)來(lái)選擇規(guī)劃管管理指標(biāo)。按按照房企管理理指標(biāo)的各自自實(shí)踐，我們們最終可以總總結(jié)歸納為四四大類管理指指標(biāo)：經(jīng)營(yíng)類類、銷售類、現(xiàn)現(xiàn)金類和財(cái)務(wù)務(wù)類指標(biāo)(圖1-2-44)。圖1-2-4》經(jīng)營(yíng)類指標(biāo)：此此為最常用的的管理指標(biāo)，它它具體包含施施工面積、新新開工面積、竣竣工面積和拆拆遷面積指標(biāo)標(biāo)。經(jīng)營(yíng)類指指標(biāo)大多以項(xiàng)項(xiàng)目面積為核核心，經(jīng)營(yíng)面面積本身也是是銷售額、現(xiàn)現(xiàn)金流和其他他財(cái)務(wù)類指標(biāo)標(biāo)的具體轉(zhuǎn)化化。13》銷售類指標(biāo)：具具體包含銷售售面積、銷售售金額、回款款金額、結(jié)算算面積和結(jié)算算金額指標(biāo)?！番F(xiàn)金類指標(biāo)：主主要包含籌資資活動(dòng)金流量量、投資活動(dòng)動(dòng)凈流量以及及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈凈流量。在這這三類現(xiàn)金流流指標(biāo)中，管管控的難點(diǎn)在在于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)的凈流量，因因?yàn)樗c企業(yè)業(yè)眾多項(xiàng)目實(shí)實(shí)際關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)達(dá)成和項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)情況休休戚相關(guān)，給給管理和預(yù)測(cè)測(cè)帶來(lái)很大挑挑戰(zhàn)。》財(cái)務(wù)類指標(biāo)：按按照財(cái)務(wù)維度度，房企關(guān)注注管理指標(biāo)主主要有主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)收入、主主營(yíng)業(yè)務(wù)成本本、毛利率、凈凈利潤(rùn)、凈利利率、存貨周周轉(zhuǎn)率以及資資產(chǎn)負(fù)債率、凈凈資產(chǎn)利潤(rùn)率率等。它是其其他所有指標(biāo)標(biāo)的總歸集。房房企作為商業(yè)業(yè)型機(jī)構(gòu)，財(cái)財(cái)務(wù)指標(biāo)是每每個(gè)房企關(guān)注注之核心所在在。1個(gè)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃———一般而言言，在集團(tuán)對(duì)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)不不會(huì)首先全部部規(guī)定集團(tuán)的的各大關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)時(shí)間，而而是對(duì)最典型型的拿地、開開工、開盤、竣竣工和入伙時(shí)時(shí)間先行確立立，然后根據(jù)據(jù)合理工期和和預(yù)估最終前前后排出項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)的集團(tuán)團(tuán)關(guān)鍵計(jì)劃節(jié)節(jié)點(diǎn)。這個(gè)節(jié)節(jié)點(diǎn)就成為集集團(tuán)重點(diǎn)關(guān)注注的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)節(jié)點(diǎn)。4)目標(biāo)與指標(biāo)追追蹤——經(jīng)營(yíng)計(jì)劃劃的跟蹤，建建立運(yùn)營(yíng)視角角的產(chǎn)銷匹配配目標(biāo)跟蹤關(guān)鍵在于于經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的的跟蹤，在具具體執(zhí)行中，需需要結(jié)合產(chǎn)銷銷匹配的視角角進(jìn)行跟蹤和和分析。即根根據(jù)生產(chǎn)進(jìn)度度來(lái)分析存貨貨指標(biāo)，根據(jù)據(jù)存貨指標(biāo)分分析可能的銷銷售進(jìn)度，根根據(jù)銷售進(jìn)度度來(lái)預(yù)估可能能的回款進(jìn)度度，而回款進(jìn)進(jìn)度最終又可可以給生產(chǎn)進(jìn)進(jìn)度指標(biāo)以借借鑒。而整個(gè)個(gè)項(xiàng)目生產(chǎn)進(jìn)進(jìn)度、存貨指指標(biāo)、銷售進(jìn)進(jìn)度和回款進(jìn)進(jìn)度情況就直直接決定了利利潤(rùn)完成進(jìn)度度的可能性。較為典型的例子是是，國(guó)內(nèi)某標(biāo)標(biāo)桿房企由于于機(jī)會(huì)主義導(dǎo)導(dǎo)致很多土地地都集中在三三四線城市，在在某年經(jīng)營(yíng)目目標(biāo)下，分解解的有生產(chǎn)進(jìn)進(jìn)度，但問(wèn)題題是銷售進(jìn)度度卻很難與生生產(chǎn)進(jìn)度匹配配，原因就在在于其拿地過(guò)過(guò)于集中在某某個(gè)城市，而而市場(chǎng)中的需需求本身有限限，可以預(yù)計(jì)計(jì)的后果是絕絕對(duì)不能支撐撐對(duì)應(yīng)的年度度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)下下的項(xiàng)目年度度銷售目標(biāo)。因因此產(chǎn)銷匹配配對(duì)于經(jīng)營(yíng)計(jì)計(jì)劃的落地就就至關(guān)重要((圖1—2-5)。》生產(chǎn)進(jìn)度：核心心在于圍繞證證照辦理進(jìn)度度，而基于項(xiàng)項(xiàng)目整體的關(guān)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)則在在于項(xiàng)目開工工節(jié)點(diǎn)、開盤盤節(jié)點(diǎn)、交房房節(jié)點(diǎn)。而交交房節(jié)點(diǎn)的關(guān)關(guān)鍵在于竣工工備案的節(jié)點(diǎn)點(diǎn)?！反尕浿笜?biāo)：關(guān)鍵鍵在于列銷售售貨量情況的的統(tǒng)計(jì)和分析析，強(qiáng)調(diào)數(shù)據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的準(zhǔn)確確性和及時(shí)性性?！蜂N售進(jìn)度：核心心在于累計(jì)銷銷售進(jìn)度的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，最好能能及時(shí)、全面面形成跨區(qū)域域、多項(xiàng)目的的年度、季度度、月度和每每天的銷售進(jìn)進(jìn)度統(tǒng)計(jì)，具具體執(zhí)行方式式以銷售報(bào)告告和短信形式式體現(xiàn)，落地地工具最好用用信息化系統(tǒng)統(tǒng)實(shí)現(xiàn)。另外外在銷售進(jìn)度度關(guān)鍵環(huán)節(jié)，針針對(duì)首次去化化率和產(chǎn)品業(yè)業(yè)態(tài)銷售分析析進(jìn)行?！坊乜钸M(jìn)度：主要要針對(duì)已簽約約未回籠(欠款)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并并對(duì)預(yù)計(jì)回款款進(jìn)行規(guī)劃?！防麧?rùn)完成進(jìn)度：：此指標(biāo)的過(guò)過(guò)程管控在于于按照城市公公司維度，對(duì)對(duì)季度利潤(rùn)完完成比率進(jìn)行行統(tǒng)計(jì)。圖1-2-52．控進(jìn)度：“七控控”強(qiáng)化協(xié)同與與防范風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)實(shí)現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)標(biāo)的過(guò)程監(jiān)控控房地產(chǎn)項(xiàng)目的典型型特點(diǎn)是投資資周期長(zhǎng)，專專業(yè)職能壁壘壘高，眾多項(xiàng)項(xiàng)目大多2～5年，更有不不少大型項(xiàng)目目甚至l0年以上，因因此項(xiàng)目進(jìn)度度管理就是項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中的的關(guān)鍵一環(huán)，畢畢竟項(xiàng)目周期期的長(zhǎng)短本身身就對(duì)應(yīng)著資資金的時(shí)間成成本，而房地地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)就是是將整個(gè)項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)在關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)的時(shí)間間鎖定。這個(gè)個(gè)節(jié)點(diǎn)往往具具有典型的管管理意義和里里程碑意義。15項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的基基本功就在于于進(jìn)度管理，即即通過(guò)分級(jí)計(jì)計(jì)劃管理的機(jī)機(jī)制(構(gòu)建以集團(tuán)團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃、項(xiàng)目主主項(xiàng)計(jì)劃、專專項(xiàng)計(jì)劃和部部門月度計(jì)劃劃的四級(jí)計(jì)劃劃管理體系))，充分聚焦焦項(xiàng)目開發(fā)，強(qiáng)強(qiáng)化集團(tuán)一城城市一項(xiàng)目縱縱向協(xié)同和投投資、設(shè)計(jì)、工工程等職能線線的橫向協(xié)同同，并通過(guò)部部門月度計(jì)劃劃實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目計(jì)計(jì)劃的有效承承接，最終實(shí)實(shí)現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)標(biāo)的過(guò)程監(jiān)控控，支撐項(xiàng)目目快速高效運(yùn)運(yùn)營(yíng)。一控：項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)開開發(fā)目標(biāo)的過(guò)過(guò)程監(jiān)控就集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃而言，它它本身是房企企用來(lái)設(shè)定、監(jiān)監(jiān)督、控制項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃劃推進(jìn)情況的的重要工具，通通常可以看成成是項(xiàng)目的重重大里程碑事事件。關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃推行行的目的，就就在于讓最稀稀缺的高層時(shí)時(shí)間鎖定在最最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)節(jié)上，避免將將高層的管理理精力陷入細(xì)細(xì)化的具體的的項(xiàng)目工作中中去。另外關(guān)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃劃常常用來(lái)對(duì)對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人人或者城市公公司總經(jīng)理進(jìn)進(jìn)行績(jī)效考核核，因此項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃也常常常是企業(yè)監(jiān)監(jiān)控經(jīng)營(yíng)指標(biāo)標(biāo)能否達(dá)成的的有效工具。絕大部分房企集團(tuán)團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)設(shè)設(shè)置來(lái)自于四四個(gè)方面：五五證辦理完成成時(shí)間點(diǎn)、工工程的重要節(jié)節(jié)點(diǎn)、影響項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)金流的的節(jié)點(diǎn)、影響響項(xiàng)目利潤(rùn)規(guī)規(guī)劃的工作節(jié)節(jié)點(diǎn)。因此，集集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)大多包含拿拿地、開工、開開盤、竣工、人人伙等，當(dāng)然然不同的房地地產(chǎn)企業(yè)對(duì)具具體執(zhí)行的集集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)會(huì)相對(duì)設(shè)置置更多。一般般而言房企集集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)大致有100～20個(gè)左右。比比如某標(biāo)桿房房企的集團(tuán)關(guān)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)設(shè)置置為：①取得國(guó)土使使用權(quán)證；②交地；③完成方案設(shè)設(shè)計(jì)；④完成初步設(shè)設(shè)計(jì)；⑤完成施工圖圖設(shè)計(jì)；⑥取得施工許許可證；⑦項(xiàng)目開工；⑧售樓處、樣樣板區(qū)開放；；⑨取得預(yù)售許許可證；⑩開盤；⑨完成40％的銷售售金額；⑥完成70％的銷售售金額；⑥完成95％的銷售售金額；⑩景觀施工進(jìn)進(jìn)場(chǎng)；⑥竣工備案；⑩交房；⑥交房完成率率95％。對(duì)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的的管控到底對(duì)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和和管理有何價(jià)價(jià)值?首先，項(xiàng)目目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)本本身是財(cái)務(wù)收收入預(yù)測(cè)、資資金預(yù)測(cè)的時(shí)時(shí)問(wèn)基礎(chǔ)；其其次，關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)與面積指指標(biāo)的結(jié)合，是是制定公司經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理最重重要的基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)；再次，項(xiàng)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)本身是項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)的重要要環(huán)節(jié)，它體體現(xiàn)了管理抓抓大放小的思思路，集團(tuán)只只需要管控以以上四個(gè)關(guān)鍵鍵節(jié)點(diǎn)(開工日期、開開盤日期、竣竣工備案日期期和交房日期期)，就基本可可以管控整個(gè)個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)營(yíng)。例外的節(jié)點(diǎn)往往體體現(xiàn)了企業(yè)的的管理重點(diǎn)或或者企業(yè)核心心競(jìng)爭(zhēng)力：比比如，在某個(gè)個(gè)企業(yè)中，項(xiàng)項(xiàng)目質(zhì)量是重重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)內(nèi)容，這個(gè)企企業(yè)就在項(xiàng)目目開發(fā)過(guò)程中中設(shè)定幾個(gè)質(zhì)質(zhì)量檢查停止止點(diǎn)，當(dāng)項(xiàng)目目推進(jìn)到該節(jié)節(jié)點(diǎn)時(shí)，由運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理部門門組織相關(guān)部部門對(duì)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行聯(lián)合質(zhì)量量檢查，確保保質(zhì)量安全，避避免返工帶來(lái)來(lái)的成本風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。再如，某某企業(yè)是健康康住宅的領(lǐng)先先企業(yè)，因此此強(qiáng)調(diào)將該項(xiàng)項(xiàng)目做到極致致，因此“健康住宅專專項(xiàng)技術(shù)設(shè)計(jì)計(jì)完成”成為集團(tuán)直直接操作的法法定節(jié)點(diǎn)。有有些強(qiáng)調(diào)客戶戶體驗(yàn)的企業(yè)業(yè)，則會(huì)將工工地開放日作作為集團(tuán)本部部操作的法定定節(jié)點(diǎn)。二控：專業(yè)能力比比較弱、影響響品牌和利潤(rùn)潤(rùn)的重要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)房地產(chǎn)組織能力本本身有強(qiáng)有弱弱，這就決定定了管理者需需要針對(duì)專業(yè)業(yè)能力比較弱弱的重要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行特別管管控。這主要要是針對(duì)集團(tuán)團(tuán)職能部門或或項(xiàng)目職能單單位專業(yè)能力力強(qiáng)弱進(jìn)行分分析，一般而而言，公司會(huì)會(huì)針對(duì)項(xiàng)目一一級(jí)計(jì)劃中的的重要節(jié)點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行更細(xì)致的的組織安排和和管控。另外外集團(tuán)會(huì)針對(duì)對(duì)影響利潤(rùn)和和企業(yè)品牌的的重要節(jié)點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行特別管控控。具體情況況如下：》價(jià)值鏈前端———項(xiàng)目利潤(rùn)影影響大的重要要節(jié)點(diǎn)管控：：多數(shù)為與設(shè)設(shè)計(jì)相關(guān)的，因因?yàn)樵O(shè)計(jì)決定定了80％的成本本，同時(shí)在很很大程度也決決定了市場(chǎng)能能否接受，例例如：項(xiàng)目策策劃、方案設(shè)設(shè)計(jì)。且方案案設(shè)計(jì)的責(zé)任任人很多企業(yè)業(yè)都是放在集集團(tuán)總部或集集團(tuán)總部管控控?！穬r(jià)值鏈中端———專業(yè)能力較較弱情況重要要節(jié)點(diǎn)管控：：招投標(biāo)管理理、初步設(shè)計(jì)計(jì)、施工圖設(shè)設(shè)計(jì)等以及運(yùn)運(yùn)作時(shí)間不長(zhǎng)長(zhǎng)的公司、或或者項(xiàng)目總經(jīng)經(jīng)理個(gè)人能力力相對(duì)較弱的的項(xiàng)目?！穬r(jià)值鏈后端———影響客戶對(duì)對(duì)項(xiàng)目體驗(yàn)的的重要節(jié)點(diǎn)管管控：比如景景觀設(shè)計(jì)、公公共部位的精精裝修方案設(shè)設(shè)計(jì)，針對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目品牌和企企業(yè)品牌的管管控?？傊?，對(duì)以上節(jié)點(diǎn)點(diǎn)的特別關(guān)注注和管控，主主要目的在于于基于價(jià)值鏈鏈前端進(jìn)行利利潤(rùn)管控，平平衡項(xiàng)目前期期的風(fēng)險(xiǎn)，而而在執(zhí)行中避避免價(jià)值鏈各各環(huán)節(jié)出現(xiàn)明明顯的短板，提提前規(guī)避或減減輕風(fēng)險(xiǎn)。三控：涉及多部門門、跨層級(jí)協(xié)協(xié)同頻繁的關(guān)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)這是站在縱向和橫橫向協(xié)同的視視角，對(duì)項(xiàng)目目節(jié)點(diǎn)管控的的另一種提法法，因?yàn)樯婕凹暗膮f(xié)同復(fù)雜雜，出問(wèn)題的的風(fēng)險(xiǎn)就相對(duì)對(duì)較大，因此此需要管控。典典型的橫向多多部門協(xié)同的的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)有有“開盤、交房”，典型的縱縱向協(xié)同的關(guān)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)有“方案設(shè)計(jì)、單單體設(shè)計(jì)”。有的企業(yè)業(yè)會(huì)要求制定定出關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)的責(zé)任矩陣陣。每個(gè)部門對(duì)橫向協(xié)協(xié)同都非常關(guān)關(guān)注、都會(huì)有有抱怨，這在在弱矩陣、職職能型的組織織中更為嚴(yán)重重。最典型的的就是工程部部門或工程項(xiàng)項(xiàng)目部，項(xiàng)目目工程進(jìn)度受受公司高層關(guān)關(guān)注，但工程程進(jìn)度往往受受限于其他職職能的前置工工作是否到位位影響。一級(jí)級(jí)公司計(jì)劃管管理人員困惑惑的是如何才才能讓各職能能部門重視項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)劃達(dá)成成及部門問(wèn)達(dá)達(dá)成協(xié)同的共共識(shí)。17縱向協(xié)同是一線公公司負(fù)責(zé)人及及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人人非常關(guān)心的的問(wèn)題。一線線公司負(fù)責(zé)人人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)責(zé)人常受制于于縱向的管控控要求而影響響項(xiàng)目操作，典典型的問(wèn)題有有資金計(jì)劃的的管控、設(shè)計(jì)計(jì)的跨層級(jí)協(xié)協(xié)同、集中招招標(biāo)的跨層級(jí)級(jí)協(xié)同。因此此一線公司負(fù)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目目負(fù)責(zé)人特別別期望至少在在制度層面明明確縱向協(xié)同同的權(quán)責(zé)。118對(duì)多部門、跨層級(jí)級(jí)協(xié)同頻繁的的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的的管控，主要要是提前防范范可能的執(zhí)行行風(fēng)險(xiǎn)，盡可可能降低內(nèi)部部協(xié)同風(fēng)險(xiǎn)，最最終保證項(xiàng)目目整體進(jìn)度的的完成。四控：控制項(xiàng)目關(guān)關(guān)鍵路徑上的的重要工作項(xiàng)項(xiàng)，把控項(xiàng)目目開發(fā)周期項(xiàng)目開發(fā)周期直接接關(guān)系到企業(yè)業(yè)現(xiàn)金流和利利潤(rùn)，因此企企業(yè)在項(xiàng)目管管控中需要審審核主項(xiàng)計(jì)劃劃以此控制項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)周期期。具體執(zhí)行行中要注意主主項(xiàng)計(jì)劃需要要吻合公司經(jīng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的要要求，并且主主項(xiàng)計(jì)劃必須須吻合客戶的的工期要求。在分級(jí)管控原則明明確的基礎(chǔ)上上，項(xiàng)目實(shí)際際的管控過(guò)程程中，縱向的的管控一般都都會(huì)往下一級(jí)級(jí)來(lái)審視項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)，前置置性地將上一一級(jí)計(jì)劃達(dá)成成風(fēng)險(xiǎn)降低。關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃管控控層次很高，一一般是難于調(diào)調(diào)整，而項(xiàng)目目主項(xiàng)計(jì)劃顆顆粒度相對(duì)更更細(xì)，常易發(fā)發(fā)生調(diào)整，這這時(shí)就需要運(yùn)運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人或或計(jì)劃管理專專員審視主項(xiàng)項(xiàng)計(jì)劃是否吻吻合關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)計(jì)劃，所以以絕大部分房房地產(chǎn)企業(yè)中中，項(xiàng)目主項(xiàng)項(xiàng)計(jì)劃都需要要得到地區(qū)公公司的運(yùn)營(yíng)總總審批通過(guò)。五控：與收入達(dá)成成休戚相關(guān)的的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和和專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)指指的是能夠反反映項(xiàng)目獲取取、設(shè)計(jì)、生生產(chǎn)、銷售和和收入實(shí)現(xiàn)的的標(biāo)志性時(shí)間間，最典型影影響資金收支支的直接關(guān)鍵鍵節(jié)點(diǎn)為“開工日期、開開盤日期、竣竣工備案日期期、交房日期期”，大多房企企都會(huì)對(duì)這個(gè)個(gè)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行集集團(tuán)管控。專項(xiàng)計(jì)劃本身是對(duì)對(duì)項(xiàng)目某一方方面、某一工工作項(xiàng)、某一一組工作項(xiàng)制制度的更明晰晰的進(jìn)度計(jì)劃劃。比如基于于職能劃分的的設(shè)計(jì)專項(xiàng)計(jì)計(jì)劃、營(yíng)銷專專項(xiàng)計(jì)劃、報(bào)報(bào)建專項(xiàng)計(jì)劃劃等；基于多多部門協(xié)同才才能有效完成成的關(guān)鍵協(xié)同同類專項(xiàng)計(jì)劃劃，比如開盤盤計(jì)劃；還有有就是基于風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)類的專項(xiàng)項(xiàng)計(jì)劃，比如如施工許可證證辦理專項(xiàng)計(jì)計(jì)劃。開盤和和交房這兩大大專項(xiàng)計(jì)劃直直接和收入相相關(guān)，其成敗敗直接影響現(xiàn)現(xiàn)金流入、收收入實(shí)現(xiàn)和客客戶滿意，管管理者必須高高度重視。因因此絕大多數(shù)數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)都有開盤專專項(xiàng)計(jì)劃、交交房專項(xiàng)計(jì)劃劃。開盤本身是項(xiàng)目的的重大事件，所所涉及的職能能部門包括營(yíng)營(yíng)銷(市場(chǎng)宣傳、蓄蓄客、銷售定定價(jià)、現(xiàn)場(chǎng)活活動(dòng)策劃、銷銷售流程準(zhǔn)備備)、工程(售樓處