合富輝煌長沙度房地產(chǎn)市場報告P

2010年1月6日2009年長沙房地產(chǎn)市場年度報告第一部分:

宏觀大勢第二部分:樓市政策第三部分:城建規(guī)劃第四部分:土地市場第五部分:房地產(chǎn)市場第六部分:置業(yè)特征第七部分:

后市預(yù)測2009年，注定是不平凡的一年。整整一年，中國樓市經(jīng)歷著從低迷到重振再到火熱再到繁榮的全過程，可堪稱是“一月小變，一季中變，全年大逆轉(zhuǎn)”?；仡?009年的長沙樓市，惠民政策頻出——取消城鄉(xiāng)戶籍差別、住房公積金新政出臺、專項打擊囤地炒地；地鐵開建、武廣拉通，城市建設(shè)的步伐越走越快；新房、二手房市場兩面開花········2009年，中國經(jīng)濟困難的一年，但也是房地產(chǎn)業(yè)最輝煌的一年！前言宏觀大勢中國經(jīng)濟形勢變化中國房地產(chǎn)市場變化政府應(yīng)對方式的轉(zhuǎn)變2008-2009年世界經(jīng)濟和中國經(jīng)濟面臨眾多困難，中國經(jīng)濟的平穩(wěn)回升需要刺激房地產(chǎn)市場來帶動消費和投資.房地產(chǎn)業(yè)為中國經(jīng)濟平穩(wěn)回升發(fā)揮重要作用.據(jù)估計，2009年全國一手房銷售額約為3.8-4.0萬億元，加上二手房銷售總額達(dá)到5.7-6.0萬億元；商務(wù)部預(yù)計全國社會消費品零售總額全年能達(dá)到12萬億左右.房屋銷售額接近社會消費零售總額的一半，房地產(chǎn)是重要的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè).政策背景2009年房地產(chǎn)——激活之年2009年在央行信貸開閘以及其他首付、利率等優(yōu)惠刺激下，全國樓市全面激活，成交量節(jié)節(jié)攀升。伴隨著市場尤其是高端市場的升溫，商品住宅價格“漲”聲一片。中國樓市全面激活市場表現(xiàn)——價升量漲

在各類資金來源中，其他資金增長最快，同比增速達(dá)69.5%。其中個人按揭貸款達(dá)到了驚人的119.7%；國內(nèi)貸款1-10月總額達(dá)到9119億元，也達(dá)到了53%的高速增長。增長速度僅次于其他資金。2010年很難還會繼續(xù)2009年的天量信貸規(guī)模，預(yù)計明年房企資金面對的壓力相比今年會增大。信貸放量和銷售回暖，為房地產(chǎn)企業(yè)積累充足資金2009年在多項好政策的刺激下，全國商品住宅市場成交量一片大好，重點城市成交量同比上年增幅基本都超過50%，貴陽更是達(dá)到了驚人的229%；在成交價格方面，大部分城市都呈現(xiàn)了“價量齊升”的局面，重點城市中僅有貴陽、廣州、中山和武漢的成交均價同比下跌。成交均價升幅最明顯的是南寧、鄭州和西安，漲幅分別達(dá)17%、15.2%和13.3%，中部省會城市領(lǐng)漲；相對而言，價格漲幅越大的城市，成交量上升幅度越小。

市場表現(xiàn)各市商品住宅成交面積大幅拉升，多個城市出現(xiàn)“量價齊升”的局面。北京：豪宅成交占比逐月上升，從一季度的不足10%市場占比上升至三季度的25%以上。每平方米單價3萬元以上的樓盤總銷售額從3月的5.61億元上升到10月的40億元。上海：2008年單價30000元/平方米的豪宅成交量占整體市場交易量的4%，2009年僅上半年單價40000元/平方米的豪宅成交量就占整體市場成產(chǎn)量的12%。市場普遍對外來通貨膨脹存在擔(dān)憂，更趨向于資產(chǎn)保值的目的增加對豪宅的需求?？蛻羧海阂皇菄鴥?nèi)新貴階層，包括企業(yè)家、金融高管、演藝明星；另一類則是“海歸”及港澳人士。熱錢進(jìn)入、購買豪宅保值增值，促使一線城市豪宅市場表現(xiàn)突出中國經(jīng)濟增長繼續(xù)朝著企穩(wěn)向好的方向發(fā)展國際貨幣基金組織（IMF）發(fā)表世界經(jīng)濟展望報告，預(yù)測全球經(jīng)濟2010年將增長3.1%，其中中國增長9.0%。2009年11月，全國制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)（PMI）為55.2%，該指數(shù)已連續(xù)九個月位于臨界點——50%以上，表明制造業(yè)經(jīng)濟已經(jīng)觸底回升，總體保持平穩(wěn)回升態(tài)勢。消費方面，三季度居民消費意愿略有增長，居民投資意愿不斷攀升，儲蓄意愿有所回落。消費者信心一路走強，顯示出消費者對未來經(jīng)濟走勢的樂觀預(yù)期。全國土地價格穩(wěn)步增長房企拿地意愿強烈數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

09年1-11月10重點城市住宅用地溢價水平變化情況

2009年1-11月，10重點城市中，除了北京、深圳之外，其他8個城市住宅用地累計成交量同比增加。其中，天津住宅用地累計成交量超過2000萬平方米，同比增加94%，成交量位居各大城市之首。溢價水平全部超過去年同期水平。上海、廣州平均溢價水平均超過100%；北京、深圳、杭州、南京的平均溢價水平較為相近，集中在50%附近；成都、重慶、武漢等二線城市平均溢價水平分布在20%-30%之間。房產(chǎn)巨頭拿地大戰(zhàn)愈演愈烈，二線城市大舉圈地數(shù)據(jù)表示,今年1～7月,萬科、中海、保利、富力等30余家大型房企新增土地儲備逐月放量,其中在二線城市新增土地儲備的建筑面積約為980萬平方米,占總新增土地儲備建筑面積的49%在三、四線城市新增土地儲備占總土地儲備的29%;而在一線城市新增土地儲備最少,僅占總量的22%。地產(chǎn)龍頭二線城市大舉圈地其中，萬科今年新增的土地項目絕大部分位于二線城市。除萬科以外,萬達(dá)、華潤置地等房產(chǎn)企業(yè)也出于成本收益等因素的考慮,偏向于選擇土地成本低、開發(fā)潛力大的二線城市作為新增土地的重點區(qū)域。如華潤置地今年分別在合肥、福州、常州等20多個城市拿下不少大地塊,但絕大多數(shù)位于二線城市,拿地成本相對低廉。中央嚴(yán)厲遏制房地產(chǎn)投機現(xiàn)象，為防開發(fā)商囤地、炒地，以后拿地首付不低于50%政府態(tài)度：12月14日，國務(wù)院發(fā)布“國四條”，房產(chǎn)調(diào)控從“抑制”轉(zhuǎn)為“遏制”二手房交易：12月14日，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限，由2年恢復(fù)到了原來的5年。土地交易：12月17日，土地出讓金首付款不得低于“50%”二套房貸款：12月21日，“二次房貸首付比例或提高至五成”首套房利率：11月11日，“銀監(jiān)會要求收緊房貸各行擬中止七折利率政策”在房地產(chǎn)快速回暖的同時，房價和炒房投機行為也在一些城市中快速上漲,引起了中央高度重視，年底樓市調(diào)控措施陸續(xù)出臺。從抑制到遏制，2010年房產(chǎn)調(diào)控措施或?qū)⒗^續(xù)出臺2007年，中央出臺系列政策調(diào)控過熱的樓市2008年，為應(yīng)對金融危機，擴大內(nèi)需提振經(jīng)濟，中央又為樓市“松綁”。而今，“抑制通脹，促進(jìn)樓市健康發(fā)展”的大背景下，中央再次加大調(diào)控力度?！巴泬毫Α⒏叻績r、人民幣升值、國際熱錢大量涌入”，09年的中國樓市火熱程度，似乎更甚于兩年前。然而，想真正做到“遏制房價”，簡單地調(diào)整下二手營業(yè)稅、土地出讓金首付等，顯然是不夠的。對于即將到來的2010年，政府必將繼續(xù)加大調(diào)控力度，調(diào)整范圍極有可能從“二套房貸”、“加息”、“物業(yè)稅征收”等幾大方面入手。房地產(chǎn)行業(yè)政策全國樓市政策長沙地方政策2010年房地產(chǎn)政策——下半年存在較大變數(shù)隨著全球經(jīng)濟復(fù)蘇日益明朗，未來世界主要經(jīng)濟體和中國經(jīng)濟刺激政策將逐步退出。通貨膨脹壓力的加大，信貸政策將逐步收緊。隨著資產(chǎn)價格的上漲，特別是房地產(chǎn)價格的過快上漲將再度引起中央的關(guān)注。當(dāng)然，政策仍將保持連貫性，政策的微調(diào)預(yù)計對市場的影響較小。2009年經(jīng)濟任務(wù)——

保增長，實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。2009年工作首要任務(wù)：保增長經(jīng)濟工作五大重點：

1、加強和改善宏觀調(diào)控，實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策

2、鞏固和發(fā)展農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟好形勢

3、加快發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，推進(jìn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整

4、深化改革開放，完善有利于科學(xué)發(fā)展的體制機制

5、著力解決涉及群眾利益的難點、熱點問題，切實維護社會穩(wěn)定需求方面：保障民生、擴大內(nèi)需

投資方面：轉(zhuǎn)變發(fā)展方式和結(jié)構(gòu)調(diào)整為防止我國經(jīng)濟下滑失控，中央已經(jīng)出臺了一系列刺激經(jīng)濟措施。包括4萬億經(jīng)濟刺激方案、10大刺激經(jīng)濟措施、10大行業(yè)振興規(guī)劃。政策背景在寬松的貨幣政策下，2009年1-11月份人民幣各項貸款增加9.21億元，同比多增5.06萬億元，大幅增長121%。2009年11月末，廣義貨幣供應(yīng)量（M2）余額為59.46萬億元，同比增長29.74%，增幅比上半年末高11.92個百分點，比上月末高0.23個百分點。狹義貨幣供應(yīng)量（M1）余額為21.25萬億元，同比增長34.63%，增幅比上月末高2.60個百分點。盡管11月貸款低于去年同期的4700億，但M2增速繼續(xù)上升至29.7%，未出現(xiàn)拐點；M1增速進(jìn)一步提升2.6個百分點至34.6%，創(chuàng)歷史新高，與M2的剪刀差擴大，顯示資金加速活期化。寬松貨幣政策---貨幣信貸投放量大幅增長08年末，減免稅費、兩個月內(nèi)三次降息等等一系列救市政策刺激剛性需求（首次置業(yè)與換房需求）各大銀行逐步放寬二次置業(yè)貸款限制，政策松綁得到實質(zhì)的體現(xiàn)。各大銀行逐步放寬二次置業(yè)貸款限制，政策松綁得到實質(zhì)的體現(xiàn)房地產(chǎn)政策調(diào)整前調(diào)整后實施期限契稅（首次購買90平方米及住房）1.50%1.00%無二手房交易土地增值稅、印花稅土地增值稅1%、印花稅0.005%均免除無首次買房按揭貸款基準(zhǔn)利率0.85-1倍，最低首付款20%-30%基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款20%無住房公積金貸款利率1-5年：4.32%；5-30年：4.86%1-5年：4.05%；5-30年：4.59%無減免住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅的規(guī)定期限超過5年（含5年）：減免不足2年：全額征收超過2年（含2年）：減免不足2年：差額征收暫定一年保障性住房和普通商品房項目的最低資本金比例35%20%無一年期貸款基準(zhǔn)利率7.47%（08年9月16日之前）5.31%（08年12月23日之后）無政策背景保增長，2009年房地產(chǎn)擔(dān)起擴大內(nèi)需重任

09年購買首套房可享受首付兩成和房貸30%優(yōu)惠（7折利率）二手房營業(yè)稅減免期從5年縮為2年土地出讓金可以分期付款等刺激型政策引擎加上開發(fā)商的降價促銷力度，加速了樓市回暖。10.22救市政策3.18抑制房價上漲12.21二套房放寬7.2土地出讓金延長1.6四部委促樓市12.7除營業(yè)稅2改5，其他政策持續(xù)12.17國四條土地出讓金首期最低50%12.17嚴(yán)禁捂盤6.4二套房重申12.24國土資源部土地閑置監(jiān)管具體政策節(jié)點在大基調(diào)為政策適度松綁的09年，下半年政策的“緊”更多的是抑制房價的警示作用，其象征意義大于實際作用。年末“緊”年初“松”積極的財政稅收政策、適度寬松的貨幣政策四部委鼓勵房企進(jìn)行促銷福建18條舉措促房產(chǎn)發(fā)展福建省放寬直系親屬戶口登記遷移條件6月19日銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強按揭貸款風(fēng)險管理的通知》，堅守二套房貸政策不動搖11月住建部發(fā)出了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)銷售有關(guān)問題的通知》，嚴(yán)打開發(fā)商捂盤12月國務(wù)院要求遏制部分城市房價過快上漲勢頭12月個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年國四條：土地出讓金首期款繳納最低50%支持警示VS09年政策特征：年初松、年末緊五月份各大城市“地王”頻現(xiàn)，為防止各地囤積土地，各部委分別采用了多種手段進(jìn)行調(diào)控，使得2009年成為土地調(diào)控年，而地方則表現(xiàn)出更為寬松的姿態(tài)。5月20日國稅總局發(fā)布《土地增值稅清算管理規(guī)程》9月1日國土部下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，加強建設(shè)用地管理9月26日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于集約用地的通知》11月10日國土部印發(fā)《限制用地項目目錄(增補本)》和《禁止用地項目目錄(增補本)》，防大開發(fā)商壟斷12月24日國土資源部發(fā)布公告，開發(fā)商土地閑置滿一年不滿兩年的，徵收20%土地閑置費，土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回。2010年省級政府出臺的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策不會取消，湖南關(guān)于購房貨幣補貼等優(yōu)惠也暫不會改變。12月31日，長沙市二手房交易中心表示，二手房明年仍享契稅補貼轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅按差額征11月28日，長沙適時取消城鄉(xiāng)戶口差別，降戶口準(zhǔn)入門檻。長沙頒布住房公積金管理條例，三項住房公積金貸款新政出臺。地方“松”中央“緊”監(jiān)管VS09年政策特征：中央緊、地方松促進(jìn)從國房景氣指數(shù)走勢來看，房地產(chǎn)已經(jīng)快速走出寒冬，中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)明年宏觀基本面，是穩(wěn)回升，促結(jié)構(gòu)。但針對房價上漲過快，中央積極對土地交易、二手房交易等關(guān)鍵性節(jié)點采取了針對性的措施。因此房地產(chǎn)政策趨緊將是明年重要動向。定調(diào)：繼續(xù)穩(wěn)健財政政策定調(diào)：實施從緊貨幣政策定調(diào)：保增長，促發(fā)展定調(diào)：穩(wěn)回升，促結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局房地產(chǎn)政策趨緊將是明年重要動向房地產(chǎn)政策小結(jié)2009年，在政策松綁的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場價升量漲，是繼07年之后又一個大豐收年，連同豪宅市場一并火熱；房地產(chǎn)業(yè)成功地?fù)?dān)負(fù)起擴內(nèi)需的重任，為中國經(jīng)濟平穩(wěn)回升發(fā)揮重要作用。長沙市經(jīng)濟運行與城市規(guī)劃發(fā)展情況長沙經(jīng)濟逆勢而上，實現(xiàn)超越從長沙市各項經(jīng)濟指標(biāo)來看，長沙市經(jīng)濟保持著較快的增長幅度。持續(xù)快速的經(jīng)濟增長為長沙房地產(chǎn)發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。

1、2009年1-9月份長沙地區(qū)生產(chǎn)總值為23258852萬元，人均生產(chǎn)總值為36989元；

2、固定資產(chǎn)投資快速增長為長沙城市擴張?zhí)峁┯辛ΡＵ?，房地產(chǎn)開發(fā)和城市規(guī)劃建設(shè)如火如荼；

3、09年人均城市居民收入達(dá)到16836元；

4、據(jù)市經(jīng)委快報數(shù)據(jù)顯示，10月止完成全社會工業(yè)總產(chǎn)值3084.50億元，同比增長19.2%，完成規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值2597.52億元，增長20.0%。，工業(yè)占全市經(jīng)濟總量42.2%。長沙工業(yè)躍居全國第8，規(guī)模工業(yè)總量排名提4位。在工業(yè)經(jīng)濟的強勁拉動下，長沙在全國35個中心城市中GDP的排位也從第17位前移至第14位?？傮w規(guī)劃方向形成“一主兩次四組團”的城市布局:“一主”指中心城區(qū)?！皟纱巍敝负游餍鲁呛托邱R新城“四組團”暮云、撈霞、高星、含浦“十一五”規(guī)劃重點開發(fā)區(qū)域：河西新城星馬新城一洲兩岸城南新區(qū)暮云、撈霞、高星、含浦四大組團長沙城市與區(qū)域規(guī)劃發(fā)展態(tài)勢中央和省在長重大基本建設(shè)項目共計22項，總投資518.5億元，2009年計劃投資156億元，占重大項目年度計劃總投資的11%；基本建設(shè)項目：

(一)安居工程：

三角洲整體開發(fā)項目、東牌樓舊城改造項目、南湖片區(qū)?北部（金外灘）棚改、中山西路棚戶區(qū)改造（湘江明珠）、桐梓坡大板房改造、金谷赤崗沖棚戶區(qū)改造等項目建設(shè)為重點（二）暢通工程重點實施長株潭城際軌道交通、武廣鐵路客運專線、四個過江通道、十條主干道、五座橋梁、“一區(qū)四片”路網(wǎng)和內(nèi)五區(qū)路網(wǎng)建設(shè)項目等。（三）文化工程兩館一廳、長沙市青少年宮等續(xù)建項目建設(shè)，湘江客運中心、長沙文化產(chǎn)業(yè)園、先導(dǎo)區(qū)湖南文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)示范基地等項目的建設(shè)（四）重大片區(qū)建設(shè)主要包括武廣片、南湖片、濱江新城片等三大片區(qū)和農(nóng)村土地整理

2009年是城市基礎(chǔ)建設(shè)突飛猛進(jìn)的一年2009-2011年，長沙市二環(huán)以內(nèi)棚改面積將超過600萬平方米，一共涉及109個棚改項目，三年之內(nèi)全部要改造完畢。其中，2009年、2010年、2011年三年棚改項目分別是33個、24個、52個，涉及拆遷面積分別為約200萬平方米、148萬平方米、288萬平方米，總面積約730萬㎡。改造范圍包括湘江大道以東，東二環(huán)線以西，瀏陽河北段以南，南二環(huán)線以北地區(qū)和湘江西岸沿江地區(qū)，以及長沙市政府確定的其他地區(qū)。其中2009年總投資166億元，啟動了33個棚戶區(qū)，涉及居民近5萬戶，重點項目24個，完成市屬企業(yè)危舊房屋改造拆除4000戶，完成6000戶貨幣補貼憑證的發(fā)放。目前已開工建設(shè)項目共19個，中山西路、朝陽一村、東牌樓、長沙三角洲、金谷（赤崗沖）、南湖片、濱江新城、桐梓坡大板房、望月湖舊城等一批棚戶區(qū)等。根據(jù)《中共長沙市委會市政府關(guān)于安居工程和棚改工作實施意見》，2012年末將達(dá)到人均35㎡的小康居住水平目標(biāo)南湖片區(qū)是長沙市今年最大的棚戶區(qū)之一，約聚集有3萬棚戶居民。

棚戶區(qū)的改造，不僅僅是老城區(qū)價值的提升，更為樓市帶來大量的被迫性剛性置業(yè)需求。舊城棚戶區(qū)改造釋放強大需求長沙市軌道交通工程：2號線已于2009年9月啟動建設(shè)，部分地鐵站已相繼動工預(yù)計五年后建成通車；1號線一期工程地質(zhì)初勘12月26日全面啟動,初勘為期一個月。

另外，1號線一期工程取消了曾備受市民關(guān)注的伍家?guī)X站與黑石鋪路站，新增了新河三角洲站、人民路站、南湖路站、時代陽光大道站和披塘路站。

過江通道：2009年主要建設(shè)湘江大道瀏陽河隧道，勞動路湘江隧道，開展?fàn)I盤路湘江隧道和人民路湘江隧道的前期工作，營盤路湘江隧道已于2009年9月動工建設(shè)。預(yù)計到2012年元月建成。軌道交通與過江隧道等重點交通工程，將會快速提升城市化率武廣高速鐵路12月26日正式開通運營12月26日，武廣客運專線全線正式通車，列車運行時速達(dá)350公里，千里財富之旅全面開啟，鄂、湘、粵三省昂首挺進(jìn)“三小時經(jīng)濟圈”。

依托武廣新長沙站形成的武廣新城，未來規(guī)劃居住人口將達(dá)到37萬。目前，雨花區(qū)已完成了站前廣場等21個配套項目拆遷，累計騰地4000畝，與拆遷建設(shè)同步推進(jìn)的是，武廣新城配套項目用地將面向“長三角”地區(qū)招商，未來“四橫兩縱一軸一環(huán)”的配套路網(wǎng)格局已初顯雛形。今年9月，武廣新城專題招商活動將在杭州舉行，雨花區(qū)捧出武廣新城5000余畝配套項目用地，面向“長三角”地區(qū)招商。據(jù)悉，武廣新城的長沙站南北樓、長沙站西廣場地下商業(yè)項目、杜花路國際商業(yè)中心以及磨盤洲、潭陽洲主題樂園項目等，將成為“長三角”資本追逐的熱點，預(yù)計武廣新城項目投資將超過50億元。

隨著武廣客運專線的全線通車，這一中部地區(qū)商務(wù)交通樞紐將在雨花區(qū)崛起70個城建項目年底竣工市政府2009年安排城建重點工程建設(shè)項目102個（未含先導(dǎo)區(qū)47個項目），年度計劃投資182.1億元;已開工項目78個，完成投資128.5億元，占年度計劃投資的71%;預(yù)計年底前將有70個項目竣工。加之南湖、濱江、武廣三大片區(qū)土地整理，全年將完成城建重點工程建設(shè)投資180億元左右，相對2008年可凈增投資50億元。其中，“一洲兩岸”項目已完成投資40.9億元，占年度計劃投資的78%。而位于新河三角洲片區(qū)內(nèi)，計劃于2009年竣工的“兩館一廳”工程

，由于要配合開福區(qū)北部新城的開發(fā)進(jìn)度，只得放慢腳步延遲交工。目前，音樂廳年內(nèi)完成封頂，博物館、圖書館剛剛完成主體結(jié)構(gòu)。此外，湘江大道南段景觀工程、瀟湘大道北段風(fēng)光帶景觀工程、橘子洲風(fēng)景區(qū)、濱江大道、湘江大道三角洲段、瀏陽河隧道、五合垸段、經(jīng)開區(qū)段、戴家河段、瀟湘南大道目前已基本完工。

音樂廳

圖書館

博物館濱江開發(fā)主要包括濱江新城、南湖新城、新河三角洲三大片區(qū)南湖新城片區(qū)未來將有較大量的江景房開發(fā)，河西濱江新城沿江將主要是商業(yè)商務(wù)綠化等用地，新河三角洲沿江將有大量氣勢恢弘的商務(wù)、商業(yè)、豪宅建設(shè)。一線臨江規(guī)劃為：商業(yè)金融、行政辦公、文化娛樂、公園綠化等，沿江主要布置綠化與居住用地一江兩岸建設(shè)長沙市整體經(jīng)濟保持著較快的增長幅度。持續(xù)快速的經(jīng)濟增長，為長沙房地產(chǎn)發(fā)展打下很好的基礎(chǔ)。長沙城市建設(shè)如火如荼，良好的城市投資環(huán)境可謂筑巢引鳳，會吸引更多實力投資商來長投資，也更能使消費者因?qū)ν顿Y前景看好而增強購買動力。長沙經(jīng)濟態(tài)勢小結(jié)城市經(jīng)濟運行與規(guī)劃小結(jié)長沙市一級市場情況土地市場分析數(shù)據(jù)僅統(tǒng)計正常招拍掛而流通的情況，不考慮通過其他途徑成交的土地情況今年土地供應(yīng)量的減少，導(dǎo)致交易量急劇下滑09年1-11月長沙土地成交2954.07畝，成交土地建筑面積492.93萬平方米；流拍土地共6宗，天心、雨花各占2宗，岳麓、開福各占一宗，總面積達(dá)171.22畝。由于受到08年世界金融危機以及土地政策、土地供應(yīng)量等方面影響，09年開發(fā)商拿地?zé)崆槠毡橄陆担呌谥?jǐn)慎；土地成交面積相比歷年來說，成交量大幅減少。數(shù)據(jù)來源：長沙市國土資源局。以上數(shù)據(jù)不含工業(yè)用地土地流拍岳麓區(qū)開福區(qū)天心區(qū)芙蓉區(qū)雨花區(qū)望城長沙縣總計流拍土地宗數(shù)112/2//6流拍土地面積（畝）12.1115.9340.61/2.58//171.22望城縣、北城和南城近郊、以及中心濱江地塊，將成為未來一年長沙的重點開發(fā)區(qū)域。09年土地交易量以望城縣最大，約為1282.1畝，居長沙之首；其次是開福區(qū)和雨花區(qū)，交易量分別為475.3畝和434.8畝。隨著兩型社會先導(dǎo)區(qū)的不斷發(fā)展和建設(shè)，河西的開發(fā)已經(jīng)從岳麓區(qū)逐漸開始向望城縣擴大，未來望城縣與南、北城的近郊片區(qū)，都將成為近幾年的主要開發(fā)對象。由于舊城改造是今年政府重點打造的項目之一，因此對于中心濱江地塊的開發(fā)和建設(shè)，也將成為未來一年長沙的重中之重。數(shù)據(jù)來源：長沙市國土資源局。以上數(shù)據(jù)不含工業(yè)用地河西、南城做為重點開發(fā)對象，中心板塊成交量小數(shù)據(jù)來源：長沙市國土資源局（以上數(shù)據(jù)不含工業(yè)用地）城市用地持續(xù)向四周擴張，中心城區(qū)土地成交量小，土地成交集中在河西，其他周邊區(qū)域土地成交以星沙、南城較大.中心城區(qū)交易量最少才11.72畝，成交量最大的為河西，為650.22畝，其次是南城，交易量為261.23，居第三的是星河，成交量為134.5畝。成交用地中工業(yè)用地占一半，長沙工業(yè)前景看好土地成交以工業(yè)用地為主，其中工業(yè)用地成交量為2104.23畝，純住宅用地為877.65畝.商業(yè)用地成交量最小，為55.39畝.近年來，長沙著力調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局，發(fā)展新興工業(yè)，09年長沙工業(yè)用地成交量大增，達(dá)到2104.23畝，居土地成交量之首。數(shù)據(jù)來源：長沙市國土資源局09年土地成交以50畝以下小幅地塊為主，河西土地成交量最大09年長沙土地成交地塊共103宗，其中50畝以下小地塊達(dá)到76宗之多，占總體成交量的70%。51-100畝地塊成交15宗，101-500畝地塊成交12宗。成交面積以50畝以下小幅地塊為主，中小規(guī)模集約開發(fā)將成為未來土地開發(fā)的主流。數(shù)據(jù)來源：長沙市國土資源局城市郊區(qū)開發(fā)以多層、小高為主，城市中心則以集約型開發(fā)為主成交土地綜合容積率區(qū)間為1.44-4.0，其中，中心板塊容積率最高，星沙板塊容積率最低。未來土地開發(fā)將以小高層，高層為主，其他物業(yè)特別是別墅物業(yè)將逐步減少，容積率區(qū)間集中分布在2.0-4.0之間。中心城區(qū)物業(yè)形態(tài)單一，多以高容積率物業(yè)為主。數(shù)據(jù)來源：長沙市國土資源局（以上數(shù)據(jù)不含工業(yè)用地）土地總成交價、溢價合理，開發(fā)商理性拿地隨著09年房地產(chǎn)業(yè)的升溫，住宅與商住的成交總價不斷上漲，居歷年最高，但由于工業(yè)用地的增多，今年土地總成交價卻低于07、08年。隨著09年總成交價格的下跌，其溢價水平居歷年最低，表明市場運轉(zhuǎn)正常，開發(fā)商拿地持理性態(tài)度。數(shù)據(jù)來源：長沙市國土資源局（以上數(shù)據(jù)不含工業(yè)用地）中心區(qū)土地成交均價遠(yuǎn)高于其它區(qū)域中心板塊商住和住宅成交均價最高，達(dá)到436.3萬元/畝。東城、南城、北城均價相差不大，商住成交均價在160-213萬元/畝之間，住宅成交均價在110-120萬元/畝之間。河西板塊和星沙板塊成交均價相對較低，使得這兩區(qū)域在價格上更具有競爭優(yōu)勢。數(shù)據(jù)來源：長沙市國土資源局（以上數(shù)據(jù)不含工業(yè)用地）歷年住宅與商住用地樓面地價情況09年純住宅樓面地價與商住樓面地價,分別為675.15元/㎡和1395.68元/㎡

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06年07年08年09年純住宅樓面地價區(qū)間（元/㎡）190-1465236-2491285-1197398-1416住宅+商業(yè)樓面地價區(qū)間（元/㎡）220.-1840180-3942235-2660379-2946數(shù)據(jù)來源：長沙市國土資源局長沙市二級市場情況PowerDesign量施工面積逐年快速遞增，未來市場供應(yīng)量巨大，競爭形勢異常嚴(yán)峻2009年前三季度的施工面積就已經(jīng)超過2008年全年的25%左右。按照通常在未來3.5年左右開發(fā)完畢進(jìn)行測算，則每年市場供應(yīng)量將達(dá)1500萬平方米左右。

數(shù)據(jù)來源：長沙市房地產(chǎn)研究中心商品房需求市場火爆，但仍不能逆轉(zhuǎn)長沙供大于求的嚴(yán)峻形勢需求市場火爆：從2009年前11個月的預(yù)售與銷售數(shù)據(jù)來看，商品房銷售面積已大于預(yù)售面積近28%。由于08年的大量余貨而緩解了上半年的貨源短缺問題：2009年上半年，供應(yīng)方由于受到08年金融危機的影響，減緩了開發(fā)速度，造成上半年市場以消化余貨為主，08年商品房批售量減去銷售量，尚余下550萬平米左右貨量。數(shù)據(jù)來源：長沙市房地產(chǎn)研究中心2009年至目前為止批售量加上08年550萬方左右的余貨，供應(yīng)量共達(dá)1300萬平米左右，09年前11個月銷售量約962萬平米，總體仍然是供大于求。供應(yīng)走勢——自年初至年末，基本呈現(xiàn)上升趨勢，尤其是9月之后，各月批售量都非常大由于受到政府拉動內(nèi)需、支持房地產(chǎn)發(fā)展等政策的影響，長沙樓市從二月份開始逐步回暖，從年初至年末，基本呈現(xiàn)上升趨勢；自9月份以后，各月批售量都非常大，尤其是春秋兩屆房交會前的一個月里，批售量更是達(dá)到頂峰。數(shù)據(jù)來源：長沙市房地產(chǎn)研究中心各區(qū)供求——雨花區(qū)仍然是長沙供求大區(qū)，開福區(qū)發(fā)展速度最快雨花區(qū)傳統(tǒng)供求大區(qū)地位不變，銷售量與供應(yīng)量都位居榜首。開福區(qū)供應(yīng)量與銷售量目前已居第二位，是發(fā)展最快的區(qū)域。根據(jù)以上圖表可以看出，除岳麓區(qū)供求較為平衡以外，其他各行政區(qū)，無論是商品房還是商品住宅，均出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象。數(shù)據(jù)來源：長沙市房地產(chǎn)研究中心PowerDesign價2009年商品房均價快速增長，增長率直追2007年09年長沙商品房價格上漲幅度較為平穩(wěn)，前11個月住宅價格同比增長4.28%。長沙樓價自07年開始快速上漲，尤其是07年，增長率達(dá)26%。數(shù)據(jù)來源：長沙市房地產(chǎn)研究中心開福區(qū)住宅價格漲速最快開福區(qū)住宅價格提升速度是最快的，已由07年及以前的倒數(shù)第一位躍居第一位；開福區(qū)08年比07年增長了40%，均價位于全市第一。數(shù)據(jù)來源：長沙市房地產(chǎn)研究中心房價收入比情況

武漢鄭州長沙合肥南昌太原30平米房價（我國人均居住面積）151350133710110700123060125430132810半年可支配收入9702911410682900180027676預(yù)計年可支配收入194051828821364180021600415352房價收入比7.807.345.186.847.848.65按照國際慣例，目前比較通行的說法認(rèn)為，房價收入比在3---6倍之間為合理區(qū)間，目前長沙房價收入比處于合理范疇之內(nèi)，表明當(dāng)前房價是消費者完全可以接受的水平。而其它城市房價均大幅超出收入水平。同中部六省會城市的對比可看出，長沙的經(jīng)濟增長水平與房價不對等，未來尚有較大的提升空間。中部六省會城市房價收入比情況：處于合理范疇，房價在居民可以接受的水平。數(shù)據(jù)來源：長沙市統(tǒng)計信息網(wǎng)長沙房價時間指標(biāo)武漢鄭州長沙合肥南昌太原長沙排名08年末常住人口（萬人）891736659.2491458.1355309年上半年GDP(億元)1983.21524.31484.1835.2787.3683.9309年上半年同比增長10.1%7.3%14.0%16.0%11.1%0.8%209年上半年固定資產(chǎn)投資1258.11024.610721156.0556.6200.6309年上半年同比增長25.0%30.9%28.0%24.0%38.6%-9.2%309年上半年商品房住宅均價514347493909433544124899609年上半年同比增長-5.3%6.4%-4.0%10.7%13.3%-8.3%409年上半年商品房預(yù)售\銷售0.810.530.760.720.430.532

長沙各項經(jīng)濟指標(biāo)都排在前三位，GDP同比增長6省會城市排在第2位,但住宅價格卻排在最末位，從其中的不對稱性可看出，長沙的房價尚有很大提升空間。由于供應(yīng)量的不足，而銷量卻大副上升，供不應(yīng)求的不平衡關(guān)系是各城市間普遍存在的現(xiàn)象，長沙市雖然也存在供不應(yīng)求現(xiàn)象，但在中部6省會城市中僅排在第2位。數(shù)據(jù)來源：長沙市統(tǒng)計信息網(wǎng)PowerDesign結(jié)構(gòu)09年住宅結(jié)構(gòu)供求情況60-90平米的供應(yīng)量超過120-140平米，成為今年供應(yīng)量之最。而從銷售來看，120-140平米仍然是長沙市需求最為旺盛的面積區(qū)間。供銷供銷比面積區(qū)間套數(shù)比例套數(shù)比例≤60㎡1027916.151467817.220.760-90㎡1706726.822003723.510.8590-120㎡13364211760720.660.76120-144㎡1426222.412060014.430.69＞144㎡886213.611226414.430.7數(shù)據(jù)來源：長沙市房地產(chǎn)研究中心2009年1-11月產(chǎn)品供銷情況120-144平米的戶型仍然是市場的主流需求，90/70產(chǎn)品的供求失衡現(xiàn)象最為嚴(yán)重供銷供銷比面積區(qū)間套數(shù)比例(%)套數(shù)比例(%)≤60㎡2412116.342163816.791.1160-90㎡3810225.822890522.431.3290-120㎡2905716.692551919.791.14120-144㎡3167221.463187324.730.99＞144㎡2462616.692095616.261.182008年—2009年11月產(chǎn)品供銷情況受90/70政策限制，小戶型供應(yīng)量劇增，但從市場接受度來看，由于消費慣性及價格水平的影響，120-144平米的舒適型產(chǎn)品仍然是主流，銷售量最大。120-144平米的戶型是所有戶型中供求最均衡的，其它區(qū)間面積均供大于求。預(yù)計短期內(nèi)此段區(qū)間面積產(chǎn)品的市場需求量仍然是最大的。但從長遠(yuǎn)來看，由于價格的不斷升高，緊湊型產(chǎn)品的需求比例會慢慢提升。數(shù)據(jù)來源：長沙市房地產(chǎn)研究中心歷年戶型結(jié)構(gòu)供求趨勢無論從目前供銷結(jié)構(gòu)比或是供銷比例縮減幅度來看，挖掘空間最大的仍然是120-144平米區(qū)間內(nèi)。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，由于目前房價收入比尚屬合理，120-140平米的舒適型產(chǎn)品仍然是市場需求主流。預(yù)計隨著婚房、棚改等剛性需求增大，以及城市化率提升等因素，緊湊型產(chǎn)品的需求會增大。面積區(qū)間09年比08年供銷比例縮減幅度≤60㎡64%60-90㎡63%90-120㎡61%120-144㎡55%＞144㎡62%120-144平米仍然是挖掘空間相對最大的面積區(qū)間數(shù)據(jù)來源：長沙市房地產(chǎn)研究中心長沙房地產(chǎn)市場受大勢影響，2009年量價齊升，住宅銷售市場火熱。然而供大于求的大形勢嚴(yán)峻，潛在供應(yīng)量巨大，這一特征將會減慢長沙商品房價格增長速度。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，由于目前房價收入比尚屬合理，120-140平米的舒適型產(chǎn)品仍然是市場需求主流，預(yù)計隨著婚房、棚改等剛性需求增大，以及城市化率提升等因素，緊湊型產(chǎn)品的需求會增大。長沙經(jīng)濟態(tài)勢小結(jié)2009年房地產(chǎn)市場小結(jié)PowerDesign區(qū)域市場城市主要板塊的劃分與資源分布注：板塊劃分打破房地產(chǎn)局統(tǒng)計范疇，將星沙、望城局部地帶納入分析范圍①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩長沙市通常以東、南、西、北、中對長沙的房地產(chǎn)市場作區(qū)域劃分，近兩年，隨著城市迅速擴張，土地供應(yīng)分散，這五個大區(qū)域中又衍生出不少各具開發(fā)特點的小板塊，大致情況如下：板塊名稱依托資源1金星北路金星北路，臨市府，生態(tài)資源，土地成本低，品牌開發(fā)商云集效應(yīng)2市府麓谷市府政務(wù)新區(qū)、生態(tài)資源3麓南含浦岳麓山、大學(xué)城4芙蓉北交通便利，臨湘江，環(huán)境資源豐富5中心城市中心，區(qū)位優(yōu)勢6南城省府省政府南遷，長株潭一體化核心7金鷹月湖文化休閑產(chǎn)業(yè)、月湖公園8尚東芙蓉區(qū)政府，瀏陽河，緊鄰城市核心，富貴城東的居住理念9體育新城體育新城、武廣客運站10經(jīng)開星沙國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)，環(huán)境資源金星北路市府麓谷麓南含浦芙蓉北中心南城省府金鷹月湖尚東體育新城經(jīng)開星沙北中南東西09年各板塊主要代表性樓盤①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩郡原廣場恒大華府東方大院保利麓谷林語旭輝藏郡陽光100米蘭春天曙光泊岸雙灣國際湘江世紀(jì)城萬國城南山蘇迪亞諾恒大名都藏瓏月湖闌庭威爾士春天五一大道202長沙之芯華盛新外灘金燁融府摩天一號書院觀邸金域南外灘錦湘國際星城融科檀香山茂華國際湘東璽門星城映像新城新世界萬科金域藍(lán)灣萬科西街庭院世嘉國際華城嘉宇盛世華章宜居萊茵城華潤鳳凰城恒基凱旋門蝴蝶谷方略蕭邦長沙奧林匹克花園星城榮域博林金谷板塊項目名稱物業(yè)形態(tài)上半年均價（元/㎡）下半年均價（元/㎡）下半年漲幅整體漲幅金星北恒大名都小高層、高層精裝3200-33003789-500018.40%9%-18%

南山蘇迪亞諾小高層、洋房、別墅獨棟7300聯(lián)排5000-5500聯(lián)排5100獨棟80009.60%市府麓谷郡原廣場高層4890550012.50%8%-25%

恒大華府小高層、高層精裝5100620021.60%旭輝藏郡小高層、高層40004800-500020-25%金科東方大院別墅未開盤聯(lián)排8500-12400——保利麓谷林語多層、小高層380041007.90%宜居萊茵城高層3500440025.70%麓南含浦陽光100洋房、別墅4700600027.60%27%-37%

米蘭春天多層、別墅小高層3000小高層均價412037.30%芙蓉北湘江世紀(jì)城高層江景均價5000起非江景均價3700江景均價5400起，非江景均價420013.50%8%-21%

萬國城MOMA小高層、高層3200390021.80%雙灣國際高層480052008.40%中心五一大道202高層6700750012.00%7%-13%

華盛新外灘高層650070007.70%金燁融府高層未開盤8000起——長沙之芯高層未開盤8500-10800——摩天一號高層620075007.00%書院觀邸高層6000680013.30%金域南外灘高層530062006.90%各板塊項目上、下半年價格情況板塊項目名稱物業(yè)形態(tài)上半年均價（元/㎡）下半年均價（元/㎡）下半年漲幅整體漲幅南城省府長沙奧林匹克小高層48005000-60004.2%-25%4%-20%

星城榮域小高層——4800-4900——

博林金谷小高層、高層4200480014.3%金鷹月湖藏瓏湖上國際高層、別墅臨街4450臨街4700，均價66005.60%4%-15%月湖闌庭小高層46004800-52004.3%-13%威爾士春天高層40004600-470015.00%尚東萬科金域藍(lán)灣小高層、高層4800550014.50%9%-14%

萬科西街庭院多層、小高層、別墅小高層4900小高層53509.20%東璽門高層4000440010.00%世嘉國際華城高層440048009.10%體育新城錦湘國際星城多層、小高層4100-4200500019.0%5%-21%

新城新世界高層450047004.50%茂華國際湘小高層、高層4200480014.30%融科檀香山洋房6800-75007000-90002.9%-20%嘉宇盛世華章小高層、高層3800460021.05%星城映像高層420046009.50%經(jīng)開星沙蝴蝶谷高層2800330017.80%12%-20%

華潤鳳凰城小高層、高層3500（精裝）4200（精裝）20.00%恒基凱旋門小高層、高層、多層3400400017.60%方略蕭邦小高層、高層2500280012.00%各板塊項目上、下半年價格情況通過今年上、下半年與去年12月的均價相比較，各板塊價格都有較大幅度的增長；其中以河西、體育新城、中心片區(qū)、省府南城漲幅最為明顯。數(shù)據(jù)說明：此次均價區(qū)間統(tǒng)計不包含洋房、別墅物業(yè)；各板塊上、下半年價格，均取自該片區(qū)在售項目的整體銷售均價；以上價格以折后均價為統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)。從右圖中可看出，體育新城與河西片區(qū)的價格增長幅度最為明顯，這與“武廣客運”及大河西“先導(dǎo)區(qū)”的市政規(guī)劃有著直接密切的關(guān)系市中心板塊由于雙線地鐵的貫穿涉入，加上土地資源的稀缺性及江景項目的開發(fā)，使該區(qū)域的價格在下半年上漲迅速，可謂“寸土寸金”除以上幾大板塊之外，星沙板塊價格上漲幅度也非常明顯，個別項目甚至相當(dāng)于市區(qū)價格。2700-33003600-45003000-35004000-55003600-48003500-47003800-45002400-32003600-42003000-400008年12月均價09年上半年均價3500-42003500-48002500-35003800-46003800-48004300-65003800-50003500-43003700-50002700-3500與去年相比，各板塊今年的價格變化09年下半年均價3300-40004000-50004000-50003000-40004400-55005000-70004500-50003500-48004000-60004400-7000“四區(qū)一線”物業(yè)漲幅最大2009年，全市十大版塊的房屋銷售價格與去年年底相比，均有大幅上漲，其中以中心區(qū)版塊、體育新城版塊、南城省府版塊、河西先導(dǎo)區(qū)、以及地鐵沿線物業(yè)漲幅最為明顯。省府南城體育新城地鐵物業(yè)中心板塊河西先導(dǎo)市府麓谷、體育新城、省府南城、地鐵物業(yè)成為今年長沙的置業(yè)熱點依托長株潭經(jīng)濟一體化、大河西先導(dǎo)區(qū)、地鐵建設(shè)、武廣客運等多重市政規(guī)劃效應(yīng)迭加，使地市州來長置業(yè)、投資者等綜合置業(yè)者不斷增加。因此，市府麓谷板塊、體育新城板塊、南城省府板塊以及地鐵沿線物業(yè)，成為今年里購房者首選的熱點置業(yè)區(qū)域。體育新城效果圖2009年長沙十大熱點項目分析我們選取出十個09年關(guān)注度最高的熱點項目，根據(jù)其自身不同特點，逐一進(jìn)行分析；選取原則最熱銷盤（代表項目：湘江世紀(jì)城、保利麓谷林語、星城映象、星城榮域等）最具特色（代表項目：恒大名都、恒大華府等）同類物業(yè)中價格標(biāo)桿（代表項目：金科東方大院、融科檀香山）最佳資源（代表項目：藏瓏、湘江世紀(jì)城）最高性價比（代表項目：龍灣國際、金科東方大院、新城新世界、恒大等）關(guān)鍵詞項目優(yōu)勢與賣點分析優(yōu)勢分析(Strengths)優(yōu)勢賣點主要包括：產(chǎn)品附加值、價格、地段、通達(dá)性、規(guī)模配套、品牌、景觀資源等項目項目存在的優(yōu)勢及賣點恒大產(chǎn)品附加值：以90-110㎡左右的小三房為主，且附送精裝修。價格：低價入市，優(yōu)惠促銷。品牌：開發(fā)商品牌知名度高，實力雄厚。價格：與其他江景項目相比，價格較低。地段：濱江地段，距離開福區(qū)政府2公里。規(guī)模配套：項目規(guī)模極大，準(zhǔn)現(xiàn)房，并擁有超豪華完善配套。景觀資源：緊鄰湘江、撈刀河、瀏陽河。通達(dá)性：交通通達(dá)性好品牌：開發(fā)商品牌知名度高，實力雄厚。景觀資源：內(nèi)部園林實景、湖景效果非常好產(chǎn)品附加值：贈送面積大，是產(chǎn)權(quán)面積的一倍甚至1.5倍左右。保利產(chǎn)品附加值：多為80-105㎡的二房和小三房，緊湊實用，南北通透，贈送面積多品牌：開發(fā)商品牌知名度高，實力雄厚。景觀資源：園林實景龍灣產(chǎn)品附加值：贈送面積大，附送地下室等。景觀資源：千畝大盤，項目內(nèi)擁有3萬㎡內(nèi)湖，4萬㎡私山庭院景觀資源：位于月湖公園內(nèi)，景觀優(yōu)勢絕佳。品牌：一期產(chǎn)品高端形象的成功樹立和品牌打造，促進(jìn)了二期銷售。地段：位于武廣片區(qū)，升值潛力大。通達(dá)性：交通通達(dá)性好，地鐵物業(yè)。產(chǎn)品附加值：贈送面積大，附送花園、車庫、多功能廳等。地段：位于武廣片區(qū)，升值潛力大。通達(dá)性：交通通達(dá)性好，地鐵物業(yè)。規(guī)模配套：項目周邊配套較為完善，引進(jìn)沙子塘小學(xué)。星城映象地段：位于武廣片區(qū)，升值潛力大。通達(dá)性：交通通達(dá)性好，地鐵物業(yè)。產(chǎn)品附加值：以中小戶型為主，適合投資，價格：相比片區(qū)其他項目優(yōu)惠100-200左右。星城榮域地段：緊鄰天心區(qū)政府、省政府，未來升值潛力大。通達(dá)性：臨近芙蓉南路，通達(dá)性好，地鐵物業(yè)。產(chǎn)品附加值：準(zhǔn)現(xiàn)房銷售代表作：新城新世界、融科檀香山、星城映象、星城榮域熱銷理由之一：區(qū)域價值帶動銷售“武廣客運專線”帶動了體育新城板塊的房地產(chǎn)發(fā)展，隨著其在今年年底的建成通車，使該片區(qū)的樓盤變得更加炙手可熱，銷售價格也是一路看漲?！笆≌线w”、“融城”戰(zhàn)略的實施，直接導(dǎo)致城市重心南移。加上交通配套等設(shè)施的跟進(jìn)，南部新城現(xiàn)已初具雛形，未來升值潛力無限。熱銷理由之二：景觀資源促進(jìn)銷售代表作：藏瓏湖上花園、湘江世紀(jì)城位于湘江、撈刀河、瀏陽河交匯處，擁有約6公里長、約60-100米寬的湘江風(fēng)光帶，江景資源無限，土地稀缺性強。擁有四位一體的景觀綠化系統(tǒng)，并與月湖公園融為一體，既利用了公園的景觀，小區(qū)內(nèi)部現(xiàn)代靈動的水岸風(fēng)情園林也是公園的一部分，營造自然閑適的湖濱生活氣氛。熱銷理由之三：產(chǎn)品高附加值引發(fā)銷售代表作：恒大項目、融科檀香山、龍灣國際、金科東方大院緊湊型產(chǎn)品為主+精裝修設(shè)計附送花園、地下室、露臺、車庫等等，贈送面積大，產(chǎn)品附加值高。如：金科聯(lián)排164-243㎡戶型的最大可利用面積約403-485㎡。熱銷理由之四：價格優(yōu)勢有助于銷售代表作：湘江世紀(jì)城、恒大項目、星城映象、保利麓谷林語高價造勢，低價開盤保利在開盤前期，對外報價3800-3900，拔高客戶心理預(yù)期；園林展示后對外均價3600；開盤前天公布折扣及均價3400，減少客戶考慮和猶豫的時間。恒大開盤前，一直強調(diào)自身品牌、檔次，給客戶制造高品位樓盤的印象；而價格一直未透露，直到開盤當(dāng)日宣布合理價格，低于客戶心理預(yù)期，實現(xiàn)殺客。低價入市，價格取勝湘江世紀(jì)城在08年開盤時，比周邊同等樓盤價格低400-500元/㎡左右；即使是現(xiàn)在，均價仍比其他江景項目優(yōu)惠得多。星城映象在今年9月開盤時，價格較周邊其他項目便宜200元/㎡左右，30萬就能買到一個80㎡的兩房單位，性價比很高。客戶構(gòu)成與特征項目主要客戶來源及構(gòu)成年齡區(qū)域來源置業(yè)目的旺銷產(chǎn)品以30-40歲為主市府片區(qū)為主，麓谷、西站等也占較大比例自住為主，首次置業(yè)與改善型比例相當(dāng)華府：85-90㎡毛坯名都：臨湖位置以30-50歲為主開福區(qū)政府部分職工、北站部分個體戶、少量外市及其他區(qū)域客戶自住為主，其中持購房補貼指標(biāo)者較多，一線江景多為改善型換房所買二房以及小三房一線江景房

40歲以上居多大型企事業(yè)單位高級領(lǐng)導(dǎo)為主，部分私企老板

改善居住環(huán)境，升值保值163㎡、243㎡的聯(lián)排產(chǎn)品25-35歲之間大多為河西工作的企業(yè)員工、個體、老師、棚改戶絕大部分為自住型，以首次置業(yè)為主80-124㎡的二房、小三房、小四房30-50歲之間90%以上為長沙本地，少量株洲、深圳客戶70%以上為自住，30%用于投資升值以聯(lián)排為主25-40歲之間本地75%，外市25%，主以廣電、國防科大和公務(wù)員為主自住占60%以上，投資+自住占20%左右小三房和大四房28-45歲之間地市州部分政府官員和私企業(yè)主，高橋經(jīng)營戶自住為主，其中相當(dāng)部分屬于自住+投資型一樓帶花園最熱銷25-40歲之間樹木嶺、高橋大市場，周邊做生意、上班的客戶自住型客戶占70%，投資型客戶占30%二房和單間戶型25-40歲之間水電八局、周邊居民、企業(yè)職工，東塘商圈部分客戶自住+投資的占80%，純投資型的占總成交30%80-90㎡的兩房三房25-40歲之間大部分為本地，以南城的國企、規(guī)劃局、教師居多絕大部分為自住，另外有部分外縣市購買用于投資130-140㎡的三房、四房戶型自住型占絕大比例，其中改善型客戶居多，多有私家車郊區(qū)置業(yè)已漸成自住型購房者的消費主流通過分析和對比，發(fā)現(xiàn)今年長沙最受購房者關(guān)注的典型項目，大多遠(yuǎn)離市中心，多集中在二環(huán)與三環(huán)之間的近郊，甚至是遠(yuǎn)郊的位置上。隨著市中心房價的不斷攀升，和城市交通建設(shè)的不斷完善，人們在出行條件日益方便的今天，更趨于選擇在近郊區(qū)域購房，路程已不再是問題。無論從居住環(huán)境還是社區(qū)的配套品質(zhì)，近郊項目的性價比絕不低于市中心，因此，郊區(qū)置業(yè)已漸成自住型購房者的消費主流。長沙市三級市場簡述長沙下半年二手房交易量激增，09年成交情況同比大幅度上漲09年二手房，全市二手房成交面積273.8萬㎡，成交金額為67.06億元，成交套數(shù)為28187套，與去年同期相比分別增加59.90%、59.36%、和103.08%；其中住宅成交221.2萬㎡，成交金額為51.16億元，成交套數(shù)為26124套，與去年同期相比分別增加115.15%、162.63%和121.73%。導(dǎo)致二手房近期激增的原因首先是首付兩成、利率七折、營業(yè)稅減免等樓市優(yōu)惠政策年底即將到期；其次是由于新房與二手房的價差越來越大，導(dǎo)致購房者無力承擔(dān)，繼而轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房市場。成交價格與08年相比有所下降，9月政策出臺后，單月整體均價呈小幅上漲趨勢，波動不大。09年全市二手房成交均價為2324元/㎡，與08年的2458元/㎡有所下降。降幅為134元/㎡，其中二手房住宅市場成交均價為2206元/㎡，同比上漲16.41%。雖然近期二手房火爆，但短期內(nèi)的激增改變不了下降的整體趨勢。9月政策出臺后，單月整體均價呈小幅上漲趨勢，波動不大。供應(yīng)方：1、開發(fā)商拿地仍然積極，外地發(fā)展商來長投資熱情不減，但拿地比以前理性，盡量控制成本；

2、城市持續(xù)外圍擴張，供大于求形勢嚴(yán)峻，未來幾年競爭壓力將主要集中于郊區(qū)；

3、09年下半年開始，樓市回暖，政策顯效，造成短期內(nèi)供不應(yīng)求的局面，部分開發(fā)商開始提價。1、讓二手房市場近期幾近瘋狂的原因，首先是因為年底一般是購房旺季，今年如果有購房計劃的市民，一般都會在第四季度入市；

2、其次是首付兩成、利率七折、營業(yè)稅減免等樓市優(yōu)惠政策年底即將到期，觀望了兩三個月的消費者看不到房價下跌的可能，又都是剛性需求，都蜂擁入市；

3、另外，部分投資者豪賭明年通脹預(yù)期，也趁機在樓市有優(yōu)惠的時候再博一把。需求方：小結(jié)：由于此前頒布的二手房交易營業(yè)稅相關(guān)優(yōu)惠措施，將于2010年開始恢復(fù)至原來的5年，從而使得不少原來猶豫的買家或賣家，爭相追趕搭乘優(yōu)惠政策的末班車。因此導(dǎo)致年末二手房交易量暴增，住宅價格也隨之水漲船高。

消費特征分析客戶分析目的：通過08年與09年的成交客戶分析，了解客戶在新環(huán)境下的客戶特征變化，以便為市場提供決策參考；數(shù)據(jù)來源1：長沙市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)中簽約成交客戶數(shù)據(jù)，不含經(jīng)適等非市場定價房，戶藉、年齡、性別等數(shù)據(jù)均依身份證進(jìn)行統(tǒng)計。樣本量：138439戶數(shù)據(jù)來源2：合富輝煌（湖南）公司09年成交客戶數(shù)據(jù)，樣本量：2986戶購房者年齡特征近兩年購房群體年齡結(jié)構(gòu)年輕化趨勢明顯，特別是25-35歲，由08年38%上升到55.71%。1、25-35歲是長沙市的購房主力，35-40歲這個年齡段也呈上升趨勢；2、25歲以下購房客戶呈下降趨勢；3、25—35歲購房客戶上升比例較大。數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)研究中心成交客戶數(shù)據(jù)來源：合富輝煌（湖南）成交客戶購房者區(qū)域特征數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)研究中心成交客戶今年，本市城區(qū)和本省外市仍處于置業(yè)需求的主導(dǎo)地位，本省外市籍增幅加大，本市城區(qū)籍降幅明顯。隨著城市的不斷發(fā)展，本省外市籍的置業(yè)客群將成為未來長沙購房群的主力軍。隨著長株潭城市群建設(shè)的整體推進(jìn)，大河西規(guī)劃建設(shè)的全盤啟動，武廣高速年底的全線貫通，越來越多的“新長沙人”開始涌入長沙由于在08下半年本市城區(qū)一些潛在的剛性需求集中爆發(fā)完，所以在09上半年出現(xiàn)了短期的回落。成交戶型結(jié)構(gòu)及面積數(shù)據(jù)來源：長沙房地產(chǎn)研究中心09上半年成交數(shù)據(jù)09上半年，全市住宅成交戶型主要集中于三房，比例達(dá)35.33%，居第一位。位于第二位的則是兩房，比例達(dá)29.55%。其次是一房。成交面積段主要集中在60㎡-90㎡和120㎡—140㎡，與08年總體趨勢一致。60㎡-90㎡和120㎡—140㎡占比幾乎等同，在未來置業(yè)需求中占比最大，高達(dá)46.56%，其次為90㎡—120㎡，比例達(dá)21.96%。成交分布區(qū)域上半年成交區(qū)域主要分布在二環(huán)至三環(huán)之間的區(qū)域，幾乎占到總成交量的6成。隨著二環(huán)以內(nèi)房價的不斷攀升，土地供應(yīng)量的不斷減少，較多知名開發(fā)商開始在外圍拿地，近郊置業(yè)趨勢明顯。數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)研究中心成交客戶置業(yè)需求換房需求所占比例最大。外地進(jìn)城置業(yè)需求尾隨其后，“新長沙人”將會越來越多。購房者仍以自住型為主，自住比例占到整個置業(yè)目的的8成；投資型比例呈現(xiàn)上升趨勢。數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)研究中心成交客戶數(shù)據(jù)來源：合富輝煌（湖南）成交客戶客戶分析小結(jié)購房群體年輕化趨勢明顯，25-35歲是長沙市的購房主力，35-40歲這個年齡段也呈上升趨勢；“新長沙人”成為置業(yè)主力，隨著城市的不斷發(fā)展，本省外市籍的置業(yè)客群將成為未來長沙購房群的主力軍。住宅成交戶型主要集中于三房，成交面積段主要集中在60㎡-90㎡和120㎡-140㎡，與08年的成交總體趨勢一致。成交區(qū)域主要分布在二環(huán)至三環(huán)之間的區(qū)域，占到總成交量的6成。近郊置業(yè)趨勢明顯。換房需求所占比例最大，仍以自住型為主，自住比例占到整個置業(yè)目的的8成。2010年樓市仍將以剛性需求為主

。后市預(yù)測長沙商品房市場預(yù)測宏觀經(jīng)濟及政策走向2010年經(jīng)濟工作重點——穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)

明年經(jīng)濟工作六大主要任務(wù)

一、提高宏觀調(diào)控水平，保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展。

要處理好保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、管理通脹預(yù)期的關(guān)系，鞏固和增強經(jīng)濟回升向好勢頭。

要繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，把握好政策實施的力度、節(jié)奏、重點。要突出財政政策實施重點，加大對民生領(lǐng)域和社會事業(yè)支持保障力度。貨幣政策要保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強針對性和靈活性。要密切跟蹤國內(nèi)外經(jīng)濟形勢變化，把握好貨幣信貸增長速度。

二、加大經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，提高經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量和效益。要加大國民收入分配調(diào)整力度，增強居民特別是低收入群眾消費能力。增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求。

積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化。當(dāng)前要把解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制。三、夯實“三農(nóng)”發(fā)展基礎(chǔ)，擴大內(nèi)需增長空間。四、深化經(jīng)濟體制改革，增強經(jīng)濟發(fā)展動力和活力。五、推動出口穩(wěn)定增長，促進(jìn)國際收支平衡。六、著力保障和改善民生，全力維護社會穩(wěn)定。明年要把改善民生、發(fā)展社會事業(yè)作為擴大內(nèi)需、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的重點，堅定不移加以推進(jìn)。2010年貨幣政策——維持適度寬松、有所收緊中國人民銀行及多家金融機構(gòu)7日召開會議，研究部署貫徹落實中央經(jīng)濟工作會議部署的具體措施。央行表示，根據(jù)新形勢新情況著力提高政策的針對性和靈活性，重點把握好政策實施的力度、節(jié)奏和重點，把握好貨幣信貸增長速度。多家金融機構(gòu)表示，明年在信貸方面將合理安排信貸投放總量下加大調(diào)結(jié)構(gòu)力度，落實有保有壓的政策要求。2009年全年信貸增長在9.7萬億元左右，市場普遍預(yù)計2010年信貸增量應(yīng)在7萬億到8萬億元之間，貨幣供應(yīng)仍較為寬松。2010年房地產(chǎn)政策——政策微調(diào)，有保有壓保：明年經(jīng)濟工作強調(diào)要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制。壓：抑制投機性購房政策微調(diào)：國務(wù)院總理溫家寶9日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究完善促進(jìn)消費的若干政策措施，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施。

國家發(fā)改委主任張平，明年我國將完善住房消費和調(diào)控政策，增加中低價位和限價商品房的供應(yīng)，抑制投機性購房。

積極財政政策——2010年保障性住房建設(shè)力度加大增加保障房供應(yīng)2009年中央預(yù)算安排的保障性住房建設(shè)進(jìn)度緩慢，截至8月底僅完成投資394.9億元，完成率為23.6%，2010年國家將大力推動保障性住房建設(shè)。住建部提出，2010年要通過棚戶區(qū)改造和新建、改擴建（購置）廉租住房和經(jīng)濟適用住房等方式，進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)，其開工建設(shè)的套（戶）數(shù)比2009年增加三分之一，以加快解決中低收入住房困難家庭的住房問題。發(fā)改委數(shù)據(jù)顯示，中央2010年住房建設(shè)投資額度從此前的2800億元增加到4000億元。長沙將加大廉租住房建設(shè)

8月28日，長沙市安居、棚戶辦召開保障性住房建設(shè)工作座談會，探討完成今年保障性住房建設(shè)的有效舉措，謀劃2010年廉租住房建設(shè)新思路。2010年，長沙將開展“城中村”改造試點，繼續(xù)推進(jìn)經(jīng)濟適用房貨幣補貼，力爭完成棚戶區(qū)拆遷200萬平方米，新建廉租房6000套。2010年通脹預(yù)期仍是影響房地產(chǎn)市場的重要因素大量的信貸投放引發(fā)人們對未來通貨膨脹的擔(dān)憂，通脹壓力加大從物價景氣指數(shù)看，人民銀行測算的CPI一致合成指數(shù)仍處于下降階段，但降幅趨緩，呈現(xiàn)出觸底跡象；從先行合成指數(shù)看，未來CPI價格將在今年底觸底后開始回升。人民銀行三季度儲戶問卷調(diào)查顯示，當(dāng)季對未來物價預(yù)期指數(shù)達(dá)到66.7%，已經(jīng)連續(xù)第三個季度上升，居民通脹預(yù)期持續(xù)加強。通脹背景下，資產(chǎn)價格上升，房地產(chǎn)投資仍受青睞。2010年房地產(chǎn)政策——下半年存在較大變數(shù)隨著全球經(jīng)濟復(fù)蘇日益明朗，未來世界主要經(jīng)濟體和中國經(jīng)濟刺激政策將逐步退出。通貨膨脹壓力的加大，信貸政策將逐步收緊。隨著資產(chǎn)價格的上漲，特別是房地產(chǎn)價格的過快上漲將再度引起中央的關(guān)注。當(dāng)然，政策仍將保持連貫性，政策的微調(diào)預(yù)計對市場的影響較小。04-09年招拍掛成交的商住與住宅用地面積：2807萬平米以上04-09年成交土地開發(fā)總建面積：約合7114萬平米以上預(yù)計未來五年商住與住宅用地成交面積：2339萬平米以上年均土地成交面積約467.8萬平米2010-2014年成交土地開發(fā)總建面積：7000-8000萬平米以上根據(jù)政府規(guī)劃，平均容積率約3-3.5未來五年開發(fā)總量：約9564-10564萬平米04-09年已售：約4550萬平米余：約2564萬平米按照未來五年開發(fā)完成總量的65%-75%進(jìn)行計算（04-09年土地開發(fā)率約64%）：則未來五年開發(fā)總量約6200萬—7900萬平米，年均開發(fā)量約1200萬-1600萬。

未來五年內(nèi)長沙商品房市場預(yù)測預(yù)計未來五年長沙市內(nèi)五區(qū)商品房開發(fā)總量約6200萬—7900萬平米，年均開發(fā)量約1200萬-1600萬。預(yù)計未來五年商品房年均開發(fā)量約1200-1600萬平米之間，市場年均需求量一般在700-1000萬平米之間，整體供大于求的市場趨勢已很難改變。盡管2009年需求市場火爆，但受累于2008年冷市中大量余貨的存在，造成2009年仍然供大于求，目前余貨尚有約340萬平方左右。歷年商品房供求面積表年份2006200720082009（1-11）銷售面積（萬平米）690.19894.17680.79961.99批準(zhǔn)預(yù)售（萬平米）751.4937.51231752.85供求關(guān)系預(yù)測未來市場供大于求的趨勢很難改變婚房需求：根據(jù)統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，長沙市80年代出生的人口約有81.8萬，市區(qū)約15萬，占18%左右。80年代出生的人口正是對婚房需求最大的階段，長沙市近年每年約有6-7萬對登記結(jié)婚，按18%計算，則市區(qū)約1-1.3萬對，按照戶均80-100平米的需求面積進(jìn)行計算，則婚房需求面積每年約達(dá)80-130萬平米。自2006年開始，長沙市每年大學(xué)畢業(yè)生人數(shù)約有9.7萬人以上，保守估測20%左右會留在本市發(fā)展或安家，這部分人群通常工作3-5年內(nèi)會對住房有需求，按照人均需求70-80平米進(jìn)行測算，則留長大學(xué)生每年對商品房需求量約達(dá)到140-160萬平米。棚改客戶：根據(jù)長沙市政府的安排，長沙市730萬㎡的棚戶區(qū)改造將從2009年起分三年完成。其中2009年進(jìn)行200萬㎡的舊城改造，涉及居民近5萬戶，戶均面積約40平米，推算730萬平米棚改戶將涉及居民約18萬戶，則2010-2011年棚改戶尚有13萬戶。（據(jù)了解，長沙市棚改拆遷戶補償金額一般在7000-10000元/平米，戶均面積約40平米，則戶均可獲補償約28萬-40萬，他們購買商品房可承受的總價也就基本在28-40萬之間，按2009年前11月住宅均價4089元/平米計算，戶均可承受面積約在70-100平米之間），未來13萬戶的棚改將為長沙的房地產(chǎn)市場帶來約900-1300萬㎡的需求量，預(yù)計這些需求量會在未來5年內(nèi)釋放，則棚改戶對商品房的年均需求量在180-260萬平米左右。購買者特征剛性需求為主，改善型需求為輔，投資型受抑保守估計，婚房與棚改這兩大客戶群在未來五年內(nèi)每年將消化商品住宅市場400-550萬平米的貨量。改善型客戶特征：長沙自2004年房地產(chǎn)大興之前，大部分人所居住的單位房、自建房、定向房等居住條件都已經(jīng)非常落后，而其中的大量人群已經(jīng)具備改善居住條件的能力，購買力較強，這撥人群也是長沙市購房