煙臺(tái)華爾街(第二組)完結(jié)版

煙臺(tái)“華爾街”芝罘區(qū)南大街地塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合報(bào)告煙臺(tái)華爾街提案目錄第一部分城市概況第二部分前期調(diào)研第三部分項(xiàng)目定位第四部分項(xiàng)目規(guī)劃第五部分營(yíng)銷(xiāo)策劃煙臺(tái)華爾街PART1城市概況1.1煙臺(tái)城市概況—地理位置距離煙臺(tái)200公里的范圍圈內(nèi)有大連、青島。距離煙臺(tái)400公里的范圍圈內(nèi)有天津、濟(jì)南。距離煙臺(tái)600公里的范圍圈內(nèi)有北京、石家莊、沈陽(yáng)以及朝鮮半島的首爾和平壤。煙臺(tái)毗鄰黃海、渤海，占據(jù)山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)整體規(guī)劃的重要位置，是打造膠東半島高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的骨干城市，處在國(guó)家開(kāi)發(fā)黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)的重點(diǎn)區(qū)域，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的南翼中心城市。全市海岸線曲長(zhǎng)702.5公里，海島曲長(zhǎng)206.62公里。煙臺(tái)市轄芝罘、福山、牟平、萊山、開(kāi)發(fā)區(qū)5個(gè)行政區(qū)及長(zhǎng)島縣，代管龍口、萊陽(yáng)、萊州、蓬萊、招遠(yuǎn)、棲霞、海陽(yáng)7個(gè)縣級(jí)市。全市設(shè)鎮(zhèn)94個(gè)，街道辦事處48個(gè)，鄉(xiāng)6個(gè)，居委會(huì)467個(gè)，村委會(huì)6315個(gè)，自然村6880個(gè)。煙臺(tái)市最大橫距214公里，最大縱距130公里，土地面積13745.95平方公里，其中市區(qū)面積2643.60平方公里。牟平區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)福山區(qū)煙臺(tái)市區(qū)現(xiàn)轄芝罘、萊山、福山、牟平四區(qū)和一個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)?，F(xiàn)狀用地布局是以芝罘濱海地帶為中心，以煙威、煙青、五區(qū)連接路為軸線，拓展東西兩翼，貫通南北山海，城島相映，融山、城、海、島于一體的濱海組團(tuán)式城市格局。從目前的現(xiàn)狀來(lái)看，煙臺(tái)的城區(qū)框架剛剛拉開(kāi)，芝罘區(qū)對(duì)四周沒(méi)有形成強(qiáng)有力的輻射，各區(qū)分散，差異較大。煙青高速煙威高速往威海往青島五區(qū)連接路1.2煙臺(tái)城市概況—城區(qū)分布往大連1.3煙臺(tái)城市概況——城市交通對(duì)外交通方面，煙臺(tái)市具有良好的陸、海、空全方位交通優(yōu)勢(shì)，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好條件。海：10處海港、5處國(guó)家一類(lèi)開(kāi)放口岸、煙臺(tái)港（山東樞紐廣場(chǎng)）陸：煙青高速與煙威高速、煙連鐵路渡輪空：萊山機(jī)場(chǎng)煙大輪渡項(xiàng)目新建鐵路引線34.35公里，海上運(yùn)輸距離約86.28海里（159.8公里），是我國(guó)最長(zhǎng)的跨海鐵路輪渡。隨著煙連鐵路輪渡的建成，煙臺(tái)是真正意義上的交通樞紐，這是相鄰的青島和威海兩個(gè)城市無(wú)法相比的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。而以煙臺(tái)為中心東、西海岸帶，有幾千平方公里連片的未開(kāi)發(fā)的土地，以煙臺(tái)城市為基地，開(kāi)發(fā)東、西海岸經(jīng)濟(jì)帶，前景一片光明。1.4煙臺(tái)城市概況——產(chǎn)業(yè)比列在各產(chǎn)業(yè)總值迅速增長(zhǎng)的情況下，煙臺(tái)三產(chǎn)比例更趨合理，其中工業(yè)和旅游業(yè)功不可沒(méi)，（資料來(lái)源：《煙臺(tái)市2012、2013年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》）從上圖可以看出，在生產(chǎn)總值保持高速增長(zhǎng)的同時(shí)（2013年同比2012年增長(zhǎng)16.6%），煙臺(tái)市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正日趨優(yōu)化合理，第一產(chǎn)業(yè)比例有所下降，第二、三產(chǎn)業(yè)比例增長(zhǎng)，第二產(chǎn)業(yè)比例在原來(lái)基礎(chǔ)上的提高更進(jìn)一步奠定煙臺(tái)市沿海工業(yè)城市的位。四大支柱產(chǎn)業(yè)（食品、機(jī)械、黃金、電子）主營(yíng)業(yè)務(wù)收入占規(guī)模以上工業(yè)的比重達(dá)到56.0%。1.5煙臺(tái)城市概況—人民生活水平居民收入與支出均有提升經(jīng)濟(jì)指標(biāo)類(lèi)型2011年2012年2013年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）264313004532956人均消費(fèi)支出（元）183952031426275人均住房面積29.930.6334.66農(nóng)村居民人均純收入（元）117161329814761人均生活支出（元）686976118256人均住房面積30.6630.3131.82煙臺(tái)居民已步入富裕行列，消費(fèi)能力逐漸增強(qiáng)，對(duì)住房面積和居住質(zhì)量的需求也隨之增強(qiáng)。近年來(lái)，城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民收入與支出增幅都在15%左右。人均住房面積增長(zhǎng)很快，這也說(shuō)明近兩年來(lái)住房建設(shè)加快，目前人均居住面積已經(jīng)接近國(guó)家住房面積。（資料來(lái)源：煙臺(tái)市政府部門(mén)統(tǒng)計(jì)公報(bào)、年鑒）1.6煙臺(tái)城市概況—房地產(chǎn)投資

2011年2012年2013年GDP4906.852805613固定資產(chǎn)投資2967.823043.923525房地產(chǎn)投資568.93573.5596.82R60.4%57.6%62.8%r11.5%10.8%10.6%r'19.1%18.8%16.9%備注R=固定資產(chǎn)投資/GDP，r=房地產(chǎn)投資/GDP，r’=房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資、煙臺(tái)市的固定資產(chǎn)投資/GDP的比重接近60％，但同時(shí)R的比值不穩(wěn)定，表明投資過(guò)熱逐步得到抑制，固定資產(chǎn)投資一定程度上反映該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)程度，因其中很多投資屬于長(zhǎng)期投資，見(jiàn)效時(shí)間長(zhǎng)，可見(jiàn)煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)未來(lái)增長(zhǎng)潛力巨大。同時(shí)我們看到煙臺(tái)的房地產(chǎn)投資/GDP，也就是r指標(biāo)值逐年減少，但還是在10%以上，屬于合理范圍。煙臺(tái)房地產(chǎn)投資還處在健康活躍范圍之內(nèi)。、另外從房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資，也就是r’指標(biāo)值也呈逐年減少之勢(shì)，12.8%還是控制在合理的范圍內(nèi)。經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展建設(shè)，未來(lái)幾年煙臺(tái)的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)具備較大的潛力和上升空間，房地產(chǎn)發(fā)展方盛未艾。1.7煙臺(tái)城市概況—經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市名稱(chēng)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資社會(huì)消費(fèi)品零售總額外貿(mào)出口總額億元同比增長(zhǎng)％億元同比增長(zhǎng)％億美元同比增長(zhǎng)％青島1635.423.31199.1819.1283.1020.6煙臺(tái)1606.7925.2829.718.9140.9260.2濟(jì)南1151.723.21103.117.434.3540.8蘇州2360121245.518118024.61、煙臺(tái)在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資領(lǐng)先濟(jì)南，直追青島，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁。2、煙臺(tái)社會(huì)消費(fèi)品零售總額落后于青島和濟(jì)南兩大城市，消費(fèi)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中發(fā)揮的作用還有望提升！3、從外貿(mào)出口看，兩個(gè)城市都是對(duì)外貿(mào)易港口城市，然而煙臺(tái)落后青島一倍；但增幅是青島的將近三倍，一方面說(shuō)明差距較大，另一方面也說(shuō)明了外貿(mào)出口的上升空間很大。從以上三個(gè)方面的比較可以看出，與蘇州上海相比較，煙臺(tái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后，但未來(lái)幾年上升潛力更大！1.8煙臺(tái)城市概況—人口左圖為煙臺(tái)市人口各個(gè)區(qū)域分布數(shù)量圖，其中芝罘區(qū)人口最多右圖為煙臺(tái)市人口年齡分布圖，其中以青壯年為主，勞動(dòng)力豐富。工作年限年薪月薪應(yīng)屆畢業(yè)生2萬(wàn)1800-3800工作四年5-6萬(wàn)4200-5000工作五年5-6萬(wàn)4600-5100十年以上8-10萬(wàn)6700-8300二十年以上15-30萬(wàn)12500-250001.8煙臺(tái)城市概況—人口以上為煙臺(tái)城市年薪水平表，可以直觀的看出，工資水平處于較高水平，居民購(gòu)買(mǎi)能力隨年齡越來(lái)越高。切合我們的項(xiàng)目，必須要充分的考慮到當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)能力。1.9煙臺(tái)城市概況—小結(jié)優(yōu)越的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)使煙臺(tái)市具備山東半島最好的城市發(fā)展?jié)摿Γ粺熍_(tái)市大陸和海洋文化交融，風(fēng)光旖旎，旅游資源豐富，是適宜人類(lèi)居住、旅游的海濱城市；從城區(qū)面積與人口規(guī)模看，煙臺(tái)市已跨入山東省大城市行列但是城市各個(gè)區(qū)域間分割明顯，差異較大，依然給人濱海小城市感覺(jué)城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，綜合實(shí)力日益增強(qiáng)，三產(chǎn)比例日趨合理經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)促使固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資持續(xù)加大，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。居民收入與支出都有一定幅度提升，消費(fèi)能力增強(qiáng)，對(duì)住房面積和居住質(zhì)量的需求也隨之增強(qiáng)煙臺(tái)華爾街PART2前期調(diào)研2.1前期調(diào)研—芝罘區(qū)地理概況：芝罘區(qū)是“中國(guó)最佳魅力城市”之一煙臺(tái)市的中心區(qū)，位于山東半島東北部，東北和北部瀕臨黃海，北與遼寧省大連市隔海相對(duì)，系渤海之門(mén)戶(hù)，東和東南與煙臺(tái)市萊山區(qū)接壤，西、西南與福山區(qū)、西北與煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)毗鄰。內(nèi)與山東腹地相聯(lián)，外與韓國(guó)、朝鮮和日本隔海相望。全區(qū)面積179.2平方公里，海岸線長(zhǎng)55公里南大街是芝罘區(qū)乃至整個(gè)煙臺(tái)的商貿(mào)中心區(qū)域，如蘇州觀前街的地位區(qū)域地位：煙臺(tái)的經(jīng)濟(jì)、文化和交通的中心。中心區(qū)內(nèi)是高價(jià)房主要集中地，特別是濱海廣場(chǎng)附近及南大街沿線，已成為高檔公寓和寫(xiě)字樓的集中區(qū)域，世茂海灣1號(hào)以15000元/平米的價(jià)格推出，樹(shù)立了煙臺(tái)頂級(jí)地產(chǎn)項(xiàng)目的標(biāo)桿。2.1前期調(diào)研—芝罘區(qū)地理位置區(qū)域范圍：青年路以東、北馬路以南、勝利路以西、紅旗路以北區(qū)域，主要包括南大街和海港路及勝利路周邊區(qū)域。區(qū)域地位：主要有支楚路、幸福及黃務(wù)幾個(gè)區(qū)域，承接中心城區(qū)外拓及區(qū)域改造。是芝罘區(qū)主要居住小區(qū)。其中支楚路與幸福路一帶是老小區(qū)主要聚集地。而黃務(wù)一帶則承擔(dān)芝罘區(qū)南拓的任務(wù)。在該板塊中，芝罘島的濱海旅游地產(chǎn)，影響力最大。區(qū)域范圍：市中心板塊其他區(qū)域統(tǒng)稱(chēng)為周邊區(qū)域板塊。2.2前期調(diào)研—芝罘區(qū)周邊板塊2.3前期調(diào)研—商業(yè)街、商圈商業(yè)街名稱(chēng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目租金水平（元/平方米/年）商業(yè)特點(diǎn)典型網(wǎng)點(diǎn)海港路百貨2400-4800大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集中振華商廈南大街服裝2500-5000商業(yè)氛圍濃，人流量大南大街購(gòu)物城西大街及北西大街綜合商業(yè)2000-3600商業(yè)氛圍尚需培育，購(gòu)物環(huán)境好百盛購(gòu)物中心商業(yè)街調(diào)查對(duì)比表2.4前期調(diào)研—商業(yè)業(yè)態(tài)綜合百貨業(yè)態(tài)山東銀座商城位置：芝罘區(qū)南大街商圈開(kāi)業(yè)時(shí)間：2010年規(guī)模：66500m2經(jīng)營(yíng)情況：選址萊山新城區(qū)，避開(kāi)振華正面競(jìng)爭(zhēng)，負(fù)一層自營(yíng)生活超市，是輻射萊山區(qū)的區(qū)域性百貨。樓層品類(lèi)主力品牌-1F超市銀座生活超市1F珠寶/化妝/男女鞋玉蘭油、美寶蓮、天梭、梅華、英納格2F少淑女裝歐時(shí)力、拉夏貝爾、伊可愛(ài)3F女士正裝敦奴4F男裝/皮件/包箱皮爾卡丹、喬頓、杰克瓊斯5F運(yùn)動(dòng)休閑/兒童阿迪達(dá)斯、耐克、好孩子6F數(shù)碼電器/家居/針寢鄂爾多斯、波蒂曼2.4前期調(diào)研—商業(yè)業(yè)態(tài)綜合百貨業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)區(qū)振華商廈位置：開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)江路商圈開(kāi)業(yè)時(shí)間：2006年規(guī)模：23000m2經(jīng)營(yíng)情況：商品經(jīng)營(yíng)以中高檔為主，突出品牌化、系列化、潮流化，是開(kāi)發(fā)區(qū)唯一綜合百貨店，年銷(xiāo)售達(dá)4.2億樓層品類(lèi)經(jīng)營(yíng)面積（m2）專(zhuān)柜數(shù)客單價(jià)/代表品牌負(fù)一層超市賣(mài)場(chǎng)4000超外專(zhuān)柜10個(gè)閑日50-80元/次節(jié)假日60-90元/次首層化妝品50016玉蘭油、高絲（國(guó)產(chǎn)）、美寶蓮、歐萊雅、蘭蔻（非專(zhuān)柜）珠寶10008老鳳祥、周大生名表5008浪琴、雷達(dá)、英納格鞋200027萊爾斯丹、百麗、達(dá)芙妮二層男士服飾380053花花公子、金利來(lái)、鱷魚(yú)、九牧王、鐵獅丹頓皮包2008金利來(lái)三層女士正裝380058凱撒、娜爾斯、水虹、紅蜘蛛、影兒、韓菲妮、江南布衣女士?jī)?nèi)衣2005四層少淑服裝200012歌莉婭、衣戀、艾格、VEROMODA運(yùn)動(dòng)休閑200022NIKE、adidas、卡帕、李寧、阿森納、361、佐丹奴五層童服玩具120014麗嬰房、圣寶度倫、史努比保暖內(nèi)衣80011鄂爾多斯、鹿王床品10004富安娜合計(jì)23000234購(gòu)物中心業(yè)態(tài)百盛購(gòu)物中心位置：芝罘區(qū)南大街商圈開(kāi)業(yè)時(shí)間：2004年12月規(guī)模：70000m2主力商家：百盛/大潤(rùn)發(fā)超市/國(guó)美電器/新世紀(jì)電影城/屈臣氏/KFC/必勝客租金水平：220-300元/㎡·月經(jīng)營(yíng)情況：百盛購(gòu)物中心周邊毗鄰多個(gè)大型綜合批發(fā)市場(chǎng)和火車(chē)站，人流量大，消費(fèi)力較低。其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)是通過(guò)大潤(rùn)發(fā)超市和小食街吸引購(gòu)物中心客流，2009年?duì)I業(yè)收入2.1億元。2.4前期調(diào)研—商業(yè)業(yè)態(tài)2.4前期調(diào)研—商業(yè)業(yè)態(tài)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)振華購(gòu)物中心位置：芝罘區(qū)南大街商圈開(kāi)業(yè)時(shí)間：2003年10月規(guī)模：90000m2主力商家：振華百貨/振華量販經(jīng)營(yíng)情況：振華購(gòu)物中心是從原來(lái)的單體百貨大樓與毗鄰的銀都財(cái)富大廈連廊相接后擴(kuò)建而成的，業(yè)態(tài)組合類(lèi)型只有百貨+超市，缺乏餐飲、娛樂(lè)等生活休閑元素。其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)是通過(guò)提高超市的檔次和中高檔百貨吸引煙臺(tái)市中心的公務(wù)員、中高收入家庭人群的日常消費(fèi)，年銷(xiāo)售額達(dá)10億元。2.4前期調(diào)研—商業(yè)業(yè)態(tài)解析綜合百貨業(yè)態(tài)小結(jié)：

綜合性百貨是目前當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的主流業(yè)態(tài)，其中振華集團(tuán)是煙臺(tái)的百貨零售業(yè)龍頭企業(yè)。由于地方保護(hù)主義等因素，振華集團(tuán)基本上空置了當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)資源，外來(lái)商業(yè)一直難以插足煙臺(tái)。隨著近年來(lái)煙臺(tái)城市規(guī)劃的升級(jí)，商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，百盛、山東銀座等百貨品牌才得以進(jìn)入煙臺(tái)市場(chǎng)，但其商品資源受到振華集團(tuán)的打壓，經(jīng)營(yíng)狀況不夠理想。2.4前期調(diào)研——商業(yè)業(yè)態(tài)解析超市業(yè)態(tài)小結(jié)：

超市業(yè)態(tài)的整體市場(chǎng)需求旺盛，所以引得眾多品牌商家的加入。同時(shí)，我們也看到了兩種市場(chǎng)表現(xiàn)：一是百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心人氣較淡，以振華商廈的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)最為突出，其余商場(chǎng)則經(jīng)營(yíng)情況一般；二是超市經(jīng)營(yíng)旺盛，人流量大，不論是大潤(rùn)發(fā)，還是吉之島，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)場(chǎng)均人聲鼎沸。2.5前期調(diào)研—商圈城市商圈分布概述ps:根據(jù)消費(fèi)者的購(gòu)物行為和商店的經(jīng)營(yíng)能力、零售業(yè)態(tài)和消費(fèi)群的密度劃分，核心商圈（第一）、次商圈（第二）、邊緣商圈（第三）。商圈級(jí)別主要特征代表商業(yè)企業(yè)海港路第一商圈以商場(chǎng)、超市、品牌專(zhuān)賣(mài)為主振華商廈、陽(yáng)光100、沃爾瑪、樂(lè)安居家居、南大街購(gòu)物城、振華購(gòu)物中心青年路第一商圈以商場(chǎng)、超市、批發(fā)市場(chǎng)為主百盛商城、大潤(rùn)發(fā)超市、、三站市場(chǎng)、五星家電幸福路第二商圈以商場(chǎng)、超市、品牌專(zhuān)賣(mài)、批發(fā)市場(chǎng)為主振華商場(chǎng)、樂(lè)天家居開(kāi)發(fā)區(qū)第二商圈以商場(chǎng)、超市、品牌專(zhuān)賣(mài)、家居建材為主德勝商城、振華商廈、彩云城、新世紀(jì)商廈、海港建材、萊山商圈第二商圈以商場(chǎng)、品牌專(zhuān)賣(mài)、超市為主佳世客超市、新世界百貨2.5前期調(diào)研—商圈煙臺(tái)市城市各商圈分布圖芝罘區(qū)王者風(fēng)范、國(guó)際品牌聚集地2.5前期調(diào)研—商圈

萊山區(qū)全產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)代服務(wù)格局福山區(qū)三大城市綜合體變“催化劑開(kāi)發(fā)區(qū)老城向中心商圈轉(zhuǎn)型煙臺(tái)市各區(qū)商圈發(fā)展特點(diǎn)：2.5前期調(diào)研—商圈煙臺(tái)市海港路商圈現(xiàn)狀示意圖：2.5前期調(diào)研—商圈海港路商圈商業(yè)格局分布：商圈性質(zhì)第一商圈輻射區(qū)域煙臺(tái)市及周邊區(qū)縣輻射人口300萬(wàn)商圈核心位置海港路與西大街交匯處優(yōu)勢(shì)商家企業(yè)振華商廈，經(jīng)營(yíng)面積約為5萬(wàn)平方米，年銷(xiāo)售額6億元陽(yáng)光100，經(jīng)營(yíng)面積約為7.5萬(wàn)平方米南大街購(gòu)物城，經(jīng)營(yíng)面積約為2.5萬(wàn)平方米，年銷(xiāo)售額2億振華購(gòu)物中心，經(jīng)營(yíng)面積約為8.5萬(wàn)平方米，年銷(xiāo)售額5億沃爾瑪超市，經(jīng)營(yíng)面積1.2萬(wàn)平方米，年銷(xiāo)售額0.8億2.5前期調(diào)研—商圈商圈各主要商家情況介紹2.5前期調(diào)研—商圈煙臺(tái)市海港路商圈交通示意圖2.6前期調(diào)研—房地產(chǎn)2013年煙臺(tái)樓盤(pán)成交TOP10PS:2013年上半年煙臺(tái)房地產(chǎn)成交17696套芝罘居首2.6前期調(diào)研—房地產(chǎn)2013上半年樓盤(pán)成交金額TOP102.6前期調(diào)研—房地產(chǎn)芝罘區(qū)2013年房產(chǎn)成交信息2.6前期調(diào)研—房地產(chǎn)煙臺(tái)市區(qū)住宅項(xiàng)目報(bào)價(jià)圖2.6前期調(diào)研—房地產(chǎn)芝罘區(qū)房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)2013年上半年煙臺(tái)房地產(chǎn)土地市場(chǎng)和成交均達(dá)到火爆程度，其中土地供應(yīng)64宗，成交78宗，同比2012年上半年分別上漲82.9%、69.6%；全市成交17696套，同比2012年上半年上漲84.4%。2.7前期調(diào)研—客戶(hù)分析：本案目標(biāo)客戶(hù)群分析（商業(yè)）年齡35-60家庭年收入20萬(wàn)以上職業(yè)經(jīng)營(yíng)戶(hù)，投資人等主要生活形態(tài)經(jīng)營(yíng)商鋪，投資環(huán)境地段城市中心商業(yè)圈，人流多商鋪空間主要以40-110㎡為主主要要購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)用來(lái)自己經(jīng)營(yíng)，滿(mǎn)足生活所需；將存款投資保值形成購(gòu)買(mǎi)誘因的理由價(jià)值超過(guò)價(jià)格：理想地段2.7前期調(diào)研—客戶(hù)分析客群心理馬斯洛需求層次模式

生存需求安全需求歸屬需求自尊需求自我實(shí)現(xiàn)只要是房子。物業(yè)管理和隱秘性要好。要有家的感覺(jué)。找到生活的意義。能代表身份感的，經(jīng)典的。2.7前期調(diào)研—客戶(hù)分析本案目標(biāo)消費(fèi)群分析（住宅）年齡25-45歲教育水平高職業(yè)范疇公司白領(lǐng)、政府官員，教師等住房條件剛需或二次購(gòu)房居住空間要求品位、格調(diào)、個(gè)性，總價(jià)低于150萬(wàn)，城市中心安保物管到位主要購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)畢業(yè)剛結(jié)婚；結(jié)婚要孩子，希望有自己的家；積累一定財(cái)富需要換第二套住房形成購(gòu)買(mǎi)誘因的理由金融中心；配套完善；商業(yè)核心區(qū)2.7前期調(diào)研—客戶(hù)分析需求動(dòng)機(jī)二次置業(yè)人群首次置業(yè)人群外地置業(yè)人群歸屬需求自尊/自我實(shí)現(xiàn)需求歸屬需求目標(biāo)人群核心需求動(dòng)機(jī)SWOT分析機(jī)會(huì)（Opportunity)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速消費(fèi)水平、需求增長(zhǎng)高鐵籌建帶來(lái)新機(jī)遇優(yōu)勢(shì)（strength)黃金地段、升值空間大配套設(shè)施齊全交通便捷購(gòu)房需求旺盛威脅（Threat)商圈密集，競(jìng)爭(zhēng)激烈接近政府區(qū)域，土地價(jià)位偏高劣勢(shì)（Weakness)價(jià)格偏高購(gòu)買(mǎi)力水平層次差異大商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈產(chǎn)品品牌結(jié)構(gòu)單一

2.8前期調(diào)研—區(qū)域SWOT分析：2.9前期調(diào)研—政府政策水母網(wǎng)9月5日訊(YMG記者云全)中行、建行、招行……作為城市核心的南大街，周邊金融機(jī)構(gòu)林立。為進(jìn)一步提升中心城區(qū)金融輻射的帶動(dòng)能力，煙臺(tái)芝罘區(qū)將結(jié)合舊城改造，在南大街建設(shè)國(guó)際金融中心A、B兩區(qū)，以打造成為金融發(fā)展聚集區(qū)。國(guó)際金融中心B區(qū)改造項(xiàng)目已啟動(dòng)，現(xiàn)已成立房屋征收指揮部，發(fā)布了選定評(píng)估公司的公告，下一步將進(jìn)行房屋征收。A區(qū)擬建成城市綜合體B區(qū)將引進(jìn)各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀：經(jīng)過(guò)多年綜合開(kāi)發(fā)，目前已無(wú)地可批，以舊城改造為主。目前中心區(qū)域在售商品房主要為商業(yè)地產(chǎn)和高檔住宅，此外南部以及幸福一帶，因?yàn)槭艿浇煌ú槐慊蛑苓叚h(huán)境的限制，與中心區(qū)域房?jī)r(jià)有不小差距，但是隨著交通狀況的不斷改善，城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，這一情況正在慢慢得到改變。價(jià)格描述：（住宅）均價(jià)在7000元/㎡以上，市中心南大街突破10000元/㎡，海濱豪宅突破15000元/㎡，價(jià)格低谷集中在南部的幸福一帶，價(jià)格在4500元/㎡左右。（商業(yè)）租金水平為220-300元/㎡·月發(fā)展趨勢(shì)：市中心日后主要以舊城、舊村改造及拆遷安置小區(qū)為主；開(kāi)發(fā)主要指標(biāo)總體呈逐年下降的趨勢(shì)；環(huán)境及價(jià)格因素部分客源向周邊轉(zhuǎn)移；商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向著單一化、專(zhuān)業(yè)化的方向發(fā)展；開(kāi)發(fā)范圍突破傳統(tǒng)區(qū)域，向芝罘周邊區(qū)域擴(kuò)散?？蛻?hù)構(gòu)成：該板塊成為煙臺(tái)市中層及以上收入市民的購(gòu)房首選。隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城市向心力及影響力不斷增強(qiáng)，區(qū)域內(nèi)的高檔商品房正吸引越來(lái)越多的外地客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)。2.10前期調(diào)研—小結(jié)代表樓盤(pán)：世茂海灣1號(hào)、陽(yáng)光100、振華國(guó)際、華僑新城。煙臺(tái)華爾街PART3項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位分析：項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位項(xiàng)目定位3.1項(xiàng)目定位——市場(chǎng)定位

近年來(lái)，國(guó)內(nèi)外眾多大型金融機(jī)構(gòu)紛紛進(jìn)駐芝罘，為煙臺(tái)芝罘區(qū)金融業(yè)的發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇。煙臺(tái)芝罘區(qū)作為煙臺(tái)的金融中心，目前已擁有19家具有市級(jí)管轄權(quán)的銀行業(yè)機(jī)構(gòu)。市區(qū)解放路與南大街交叉地帶目前已成為金融機(jī)構(gòu)聚集區(qū)。據(jù)了解，目前，該區(qū)域已聚集市級(jí)銀行、證券、保險(xiǎn)公司等各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)17家，占全市的32%，另外擔(dān)保公司、典當(dāng)、財(cái)務(wù)公司等33家。煙臺(tái)的華爾街—打造煙臺(tái)新型金融中心

煙臺(tái)芝罘區(qū)是煙臺(tái)市的中心城區(qū)，在煙臺(tái)城市結(jié)構(gòu)中處于核心區(qū)域。根據(jù)煙臺(tái)芝罘區(qū)的規(guī)劃，煙臺(tái)芝罘區(qū)將依托區(qū)域內(nèi)金融機(jī)構(gòu)聚集優(yōu)勢(shì)，圍繞打造立足煙臺(tái)、面向膠東半島、輻射環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的區(qū)域性金融中心的目標(biāo)。輻射圖3.1項(xiàng)目定位——市場(chǎng)定位中心基礎(chǔ)發(fā)展地位芝罘區(qū)內(nèi)的各類(lèi)金融企業(yè)突破百家，金融業(yè)增加值年增速10%以上，區(qū)域性金融中心雛形漸顯，前景可期。保險(xiǎn)公司和證券公司也在煙臺(tái)芝罘區(qū)呈現(xiàn)聚集態(tài)勢(shì)。煙臺(tái)芝罘區(qū)是煙臺(tái)市的中心城區(qū)，在煙臺(tái)城市結(jié)構(gòu)中處于核心區(qū)域立足煙臺(tái)、面向膠東半島、輻射環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的區(qū)域性金融中心在近3-4年內(nèi)，轄區(qū)內(nèi)將建設(shè)高檔金融樓宇，在未來(lái)的金融中心內(nèi)落戶(hù)的市級(jí)以上金融單位占全市的60%，真正成為煙臺(tái)市的金融核心區(qū)域?！?.1項(xiàng)目定位——市場(chǎng)定位商務(wù)酒店銀行、保險(xiǎn)休閑、餐飲證券、期貨交易所住宅高檔寫(xiě)字樓城市綜合體金融新中心綜合體3.2項(xiàng)目定位——功能定位萬(wàn)達(dá)世茂振華1000015000200003500030000價(jià)格：元／㎡（參考值）周邊商鋪價(jià)格3.3項(xiàng)目定位——價(jià)格定位萬(wàn)達(dá)世茂振華天鴻華夏1000015000200003500030000價(jià)格單位：元／㎡周邊住宅價(jià)格3.3項(xiàng)目定位——價(jià)格定位產(chǎn)品價(jià)格定位租金：220—300元每平米每月售價(jià)：25000元每平米（具體根據(jù)樓層、商鋪位置定）租金：150—200元每平米每月售價(jià)：22000元每平米平均每平米12000元.寫(xiě)字樓商鋪?zhàn)≌?.3項(xiàng)目定位—價(jià)格定位PS：以上價(jià)格均是通過(guò)周邊價(jià)位對(duì)比，初步預(yù)估價(jià)位煙臺(tái)華爾街PART4項(xiàng)目規(guī)劃4.1項(xiàng)目規(guī)劃-—地塊分析地塊區(qū)域位置南鄰南大街，東接解放路，北靠北馬路，西端緊接芝罘區(qū)區(qū)政府。地塊位于煙臺(tái)市市區(qū)的中心位置，西側(cè)緊鄰煙臺(tái)市核心商圈，東側(cè)臨近世貿(mào)廣場(chǎng)。地塊地處芝罘區(qū)商圈的東部，鄰近世貿(mào)廣場(chǎng)以及振華購(gòu)物中心等地標(biāo)，周邊商業(yè)氣氛成熟。項(xiàng)目占地135000平方米，由政府出面進(jìn)行拆遷收回地塊使用權(quán)。4.1項(xiàng)目規(guī)劃-—地塊分析地塊周邊環(huán)境地塊北部以商業(yè)綜合體為主，包含有：商廈、高級(jí)寫(xiě)字樓、商務(wù)酒店、會(huì)展中心。地塊南部為高級(jí)花園小區(qū)，內(nèi)有四座高層住宅，中心設(shè)有音樂(lè)噴泉廣場(chǎng)、街心花園。4.1項(xiàng)目規(guī)劃-—地塊分析地塊平面圖【關(guān)鍵詞】：金融中心、商務(wù)精英、娛樂(lè)、休閑、健康態(tài)生活、樂(lè)活族【項(xiàng)目主旨】：充分發(fā)揮芝罘區(qū)黃金地段、政治、金融、商業(yè)的中心作用。強(qiáng)力打造一條以金融為中心商業(yè)帶動(dòng)城市活力的煙臺(tái)“華爾街”。融注煙臺(tái)本土特色，體味品質(zhì)高端生活。全方位引進(jìn)年輕休閑娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)煙臺(tái)人民對(duì)健康、高質(zhì)量、休閑相結(jié)合的消費(fèi)意識(shí)。4.2項(xiàng)目規(guī)劃—項(xiàng)目主旨4.3項(xiàng)目規(guī)劃—項(xiàng)目業(yè)態(tài)家居生活美容美體KTV護(hù)膚彩妝生活超市電影院美發(fā)美甲時(shí)尚餐飲精品電器基本生活方式的提煉時(shí)尚生活方式的體驗(yàn)情調(diào)書(shū)吧洗浴中心藝術(shù)展覽商務(wù)會(huì)所舞蹈培訓(xùn)文化教育寵物用品益智玩具特色淘寶康體娛樂(lè)汽車(chē)個(gè)性裝飾休閑健身業(yè)態(tài)分布占地面積：202.65畝總建筑面積：（含地下建筑面積）：46000平方米容積率：3.4綠化面積：60750平方米綠化率：45%4.4項(xiàng)目規(guī)劃—項(xiàng)目檔案亮點(diǎn)一金融大廈高端大氣的商務(wù)外觀全套高智能化空調(diào)、電梯系統(tǒng)充足的停車(chē)位完整的配套設(shè)施4.5項(xiàng)目規(guī)劃—項(xiàng)目亮點(diǎn)4.5項(xiàng)目規(guī)劃—項(xiàng)目亮點(diǎn)亮點(diǎn)二樓頂生態(tài)會(huì)展中心充分利用樓頂空間，打造一個(gè)生態(tài)中心生態(tài)環(huán)境與商務(wù)會(huì)展完美結(jié)合亮點(diǎn)三商務(wù)酒店星級(jí)商務(wù)酒店商務(wù)精英會(huì)議差旅的首選高品質(zhì)服務(wù)人性化客房服務(wù)4.5項(xiàng)目規(guī)劃—項(xiàng)目亮點(diǎn)亮點(diǎn)四：休閑會(huì)所風(fēng)格多樣的休閑會(huì)館極具個(gè)性化私人定制的貼心服務(wù)理念4.5項(xiàng)目規(guī)劃—項(xiàng)目亮點(diǎn)亮點(diǎn)五花園住宅多樣戶(hù)型、滿(mǎn)足多種需求花園式小區(qū)盡享春色智能化管理4.5項(xiàng)目規(guī)劃—項(xiàng)目亮點(diǎn)煙臺(tái)華爾街PART5營(yíng)銷(xiāo)策劃5.1營(yíng)銷(xiāo)策劃—自身優(yōu)勢(shì)

1.地理位置：南至南大街，北至北馬路，東到世貿(mào)廣場(chǎng)，西至芝罘區(qū)政府。項(xiàng)目位置得天獨(dú)厚