飛龍化工廠項目(暫定名)可行性淺析

【南充逸合置業(yè)·飛龍化工廠項目】可行性淺析項目屬性1項目區(qū)位及交通四至項目周邊環(huán)境資源項目經(jīng)濟參數(shù)項目屬性界定項目區(qū)位本案4000m高坪機場高坪政府及商業(yè)中心2000m五星花園商業(yè)中心3800m高坪汽車站2200m7100m南充客運站順慶區(qū)嘉陵區(qū)北部新區(qū)3500m項目位于高坪區(qū)江東中路左側(cè)，嘉陵江畔，江對面定位為高端居住聚集區(qū)，具有區(qū)位優(yōu)勢；距離南充最繁華商業(yè)中心3.8公里，距離北部新區(qū)市政府3.5公里，距離高坪區(qū)政府及商業(yè)中心2公里。位臨嘉陵江畔，與順慶區(qū)的高端居住聚集區(qū)隔江相望高端居住聚集區(qū)項目交通認知交通便捷：成熟的江東路，未來的臨江道路的建成，形成較為完善的道路系統(tǒng)，可增加項目在市場上的接受及認可度本案高坪機場上中壩大橋高坪區(qū)政府213江東路航道站通往航道站小道目前項目周邊公交線路：1品信汽車站9路公交2嘉陵江大橋28路環(huán)線3陽春路14/26路公交在建道路地塊臨江東北路，道路狀況佳，增加了地塊的可達性性；現(xiàn)有公家系統(tǒng)不成熟，地塊周邊目前只有一路公交線路，易達性較差，；目前臨近嘉陵江邊，有一條臨江道路在建中，增加了通達性。江東路通往航道站小道項目四至及環(huán)境位臨嘉陵江畔，擁有絕佳的江景資源，但土地污染將、輻射將影響宜居性北面南面西面東面本案13241234北面：飛龍化工廠西面：嘉陵江，江對面為藍光COCO及中南世紀(jì)城在售項目東面：江東中路主干道，主干道對面為工廠、旺成小學(xué)、江東帝景項目南面：泰信蝶院、慢城八島、濱江陽光、香頌灣小區(qū)距離主城各區(qū)中心較近的稀缺江景項目；周邊項目的開發(fā)已將區(qū)域的知名度推向市場。項目受化工廠、航電站、變電站影響，土地受到污染及輻射。項目資源和配套項目1公里范圍內(nèi)目前生活配套設(shè)施缺乏，3公里范圍內(nèi)可享受高坪中心區(qū)域的配套資源江東初中天來大酒店本案高坪區(qū)府川北醫(yī)學(xué)院第二中醫(yī)院高坪機場五院周邊1公里范圍配套資源農(nóng)貿(mào)市場周邊3公里范圍內(nèi)配套資源濱江公園白塔公園地塊參數(shù)2.5容積率，公園、江景資源的因素具備塑造江景品質(zhì)大盤的潛力項目基本參數(shù)項目總占地340畝總占地面積226678平米計容總建筑面積566695平米容積率2.5樓面價2099成交排名項目容積率建筑面積1南充碧桂園2.15027402綠地城3.7218160593藍光COCO香江34800004東方夏威夷2.31073875麗晶府3.741100006上河灣2.627000007中南世紀(jì)城2.22900008春風(fēng)玫瑰園2.24200009九洲名苑4.516000010佳兆業(yè)君臨3210000——本項目2.5566695

南充銷售排名前十的在售項目中，容積率在3或3以上的占50%，產(chǎn)品以全高層或高層+小高層；基于地塊的資源和條件，本項目產(chǎn)品可以小高層、高層物業(yè)為主，具備塑造品質(zhì)江景大盤。小結(jié)區(qū)位：江東片區(qū)較為集中開發(fā)區(qū)域，市場有一定的認知度交通：臨主干道，通達性較好配套：目前周邊配套較缺乏，未來規(guī)劃配套較為齊全資源：稀缺江景資源，區(qū)域內(nèi)具有一定的優(yōu)勢打造品質(zhì)江景住宅現(xiàn)狀：土地受到污染，將增加開發(fā)成本和影響項目名譽及宜居性。市場環(huán)境簡述2土地價格簡述銷售價格簡述項目區(qū)位版塊功能樓面價成交時間綠地城順慶西華新區(qū)工業(yè)園區(qū)406元/㎡2013中航順慶清泉壩城市副中心1600元/㎡2013碧桂園嘉陵區(qū)文峰大道化工園區(qū)750元/㎡2013希望城嘉陵區(qū)南湖新城城市副中心1315元/㎡2014上河灣高坪區(qū)下中壩城市副中心1150元/㎡2014本案高坪區(qū)江東新區(qū)？2099元/㎡預(yù)計2014年各區(qū)不同功能版塊樓面價差明顯2099元/㎡樓面地價對本板塊而言相對較高，建議降低拿地成本土地價格南充住宅價格呈穩(wěn)步上漲態(tài)勢，但本案區(qū)域與熱點板塊價差明顯價格趨勢目前高坪區(qū)住宅成交均價在4700元/㎡左右通過對市場的分析：通過對市場及典型項目分析，高層/小高層總價40-55萬元的產(chǎn)品最受歡迎；目前市場主要以剛需客戶為主，對價格敏感，總價天花板難以突破；典型項目的2房單價集中在5000-5500元/㎡，總價在40-45萬；典型項目2變3/3房單價集中在4500-5000元/㎡，總價在45-55萬。產(chǎn)品區(qū)間項目定位方向3項目機會點分析項目整體及形象定位項目產(chǎn)品方向項目客群選擇項目價格分析項目商業(yè)方向項目SWOT分析機會劣勢優(yōu)勢威脅S.W.O.T嘉陵江畔，一線江景，享受無敵景觀沿江面長，展示面廣交通相對便利，通達性較好項目板塊目前認可度較低，全國品牌開發(fā)商云集，價差明顯，競爭激烈市場環(huán)境、政策不太明朗臨江道路的修建，提升項目品質(zhì)形象來政府規(guī)劃明確，未來發(fā)展前景好航電站、變電站、化工產(chǎn)的污染及輻射，增加開發(fā)成本及影響區(qū)域宜居性。地塊存在拆遷問題，拆遷困難較大。項目定位城市濱水生態(tài)品質(zhì)居住區(qū)公園旁、水岸邊的家坐享江景品質(zhì)生活項目產(chǎn)品方向基于地塊的資源和條件（容積率2.5），本項目產(chǎn)品可以小高層、高層物業(yè)為發(fā)展方向。建議以市場熱銷和主流產(chǎn)品為主力：戶型建議以2房、2變3、3房為主力戶型，同時設(shè)置1變2產(chǎn)品面積區(qū)間以75-110㎡為主——針對首次置業(yè)及首次改善型客戶需求，持續(xù)推出引領(lǐng)市場的熱銷產(chǎn)品市場主流+創(chuàng)新產(chǎn)品，領(lǐng)跑區(qū)域市場項目客群選擇購房者對于區(qū)域抗性較大，多數(shù)消費者選擇在自己所處區(qū)域購房。核心客群次要客群核心客群：以高坪主城區(qū)及江東片區(qū)的剛需客戶為主。次要客群：距離項目較近的老君鎮(zhèn)、青蓮鎮(zhèn)、江陵鎮(zhèn)、螺溪鎮(zhèn)、走馬鄉(xiāng)等為輔。項目產(chǎn)品面積及價格備注：銷售價格參考目前高坪區(qū)市場產(chǎn)品折后均價4700元/㎡，后續(xù)每年上浮100元預(yù)估產(chǎn)品面積區(qū)間（㎡）價格（元/㎡）總價（萬元）2房75-80470035-38萬2變380-85470038-40萬3房85-95470040-45萬壓縮面積，控制總價，以明顯價差吸引對價格敏感的剛需客群目前南充市場，高層/小高層總價40-55萬元的產(chǎn)品最受歡迎；考慮到本項目區(qū)域成熟性尚顯不足，建議壓縮產(chǎn)品面積，控制總價，以低總價吸引對價格敏感的剛需客戶項目商業(yè)方向濱江慢饗生活空間

形象：以格調(diào)餐飲、休閑娛樂、咖啡等為主的情景生活空間

功能：滿足社區(qū)居住人群生活需求；

成為城市休閑、娛樂、餐飲消費的目的地。

業(yè)態(tài)：格調(diào)餐飲、輕便餐飲、主題餐飲、異域餐飲、江湖菜、風(fēng)味菜、火鍋等；美容SPA、美發(fā)會所、茶樓、咖啡廳、甜品店、電玩、康體健身。

靜態(tài)經(jīng)濟測算4項目風(fēng)險分析及可行性淺析結(jié)論5項目風(fēng)險分析可行性淺析結(jié)論項目項目風(fēng)險因素分析項目風(fēng)險因素：350萬元/畝，地上計容總建筑面積2099元/㎡，樓面價過高，單方成本高于目前在售均價，市場接受度低。因化工廠產(chǎn)生土地污染，若需進行換土，開發(fā)成本將進一步增加；航道站、變電站輻射影響，導(dǎo)致項目市場形象受損，市場可供選擇的剛需產(chǎn)品相對較多，項目缺乏競爭優(yōu)勢樓面價高環(huán)境污染拆遷難度大地塊內(nèi)化