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【盛高】西水東個(gè)案分析無(wú)錫思源經(jīng)紀(jì)在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶(hù)成功澳洲資本香港上市公司,憑借卓越的企業(yè)實(shí)力和豐富地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn),在國(guó)際化豪宅領(lǐng)域?qū)S兴L(zhǎng)。近年來(lái),為了推動(dòng)業(yè)務(wù)多元化,更好契合中國(guó)迅猛的城市化進(jìn)程及戰(zhàn)略性地儲(chǔ)備稀缺地產(chǎn)資源,盛高置地制定了以發(fā)展“大型中高端居住社區(qū)”和“城市綜合體項(xiàng)目”為主力方向,并輔以“旅游與休閑地產(chǎn)”開(kāi)發(fā)的“2+X”型企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。個(gè)案分析盛高·西水東前言盛高置地SPGland市中心唯一緊鄰解放環(huán)70萬(wàn)平米的超級(jí)大盤(pán),是中國(guó)近代民族工商業(yè)發(fā)源地,位于具有數(shù)百年歷史的西水墩之東面,所以取了諧音叫“西水東”,也是東、西方工業(yè)文化交融之地.而無(wú)錫繁榮之源古運(yùn)河和梁溪河也在此交匯,規(guī)劃設(shè)計(jì)上,本案由無(wú)錫近代工業(yè)建筑改造成的濱水商業(yè)組團(tuán)以及最現(xiàn)代設(shè)計(jì)的住宅群落組成.整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程體現(xiàn)了中西方文化的碰撞;在SOM整體規(guī)劃的理念下,由設(shè)計(jì)過(guò)翠湖天地的巴馬丹拿和設(shè)計(jì)過(guò)水立方的PTW公司擔(dān)綱建筑設(shè)計(jì);由參與過(guò)迪士尼景觀設(shè)計(jì)的泛亞公司擔(dān)綱景觀設(shè)計(jì);商業(yè)部分聘請(qǐng)了參與過(guò)威尼斯古城以及外灘18號(hào)改造的意大利KOKAI公司進(jìn)行保留建筑設(shè)計(jì)。怡信天成作為無(wú)錫本地房產(chǎn)代理行業(yè)中的龍頭企業(yè),在此之前,其代理項(xiàng)目多為中小型樓盤(pán),此次合作西水東項(xiàng)目是以極低的傭金點(diǎn)作為代價(jià),目的是為了塑造長(zhǎng)期以來(lái)企業(yè)本身缺乏的品牌元素,此次合作給怡信天成品牌推廣及業(yè)務(wù)拓展帶來(lái)巨大利好,兩年來(lái),事實(shí)也證明,怡信天成從與盛高的合作中收益頗多。西水東中央生活區(qū)怡信天成項(xiàng)目概況小結(jié)產(chǎn)品監(jiān)測(cè)小結(jié)營(yíng)銷(xiāo)監(jiān)測(cè)小結(jié)PART2PART3PART1項(xiàng)目概況01.土地信息02.基本指標(biāo)03.周邊配套04.交易記錄05.團(tuán)隊(duì)組合06.聯(lián)系方式產(chǎn)品監(jiān)測(cè)07.規(guī)劃08.建筑09.景觀10.戶(hù)型11.裝修12.內(nèi)部配套13.智能化系統(tǒng)14.物業(yè)服務(wù)15.工程進(jìn)度營(yíng)銷(xiāo)監(jiān)測(cè)16.營(yíng)銷(xiāo)定位及整體策略17.現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造18.推售節(jié)奏19.價(jià)格策略20.渠道策略21.媒體策略22.活動(dòng)策略23.廣告創(chuàng)意24.客戶(hù)分析目錄項(xiàng)目概況小結(jié)產(chǎn)品監(jiān)測(cè)小結(jié)營(yíng)銷(xiāo)監(jiān)測(cè)小結(jié)PART2PART3PART1項(xiàng)目概況01.土地信息02.基本指標(biāo)03.周邊配套04.交易記錄05.團(tuán)隊(duì)組合06.聯(lián)系方式產(chǎn)品監(jiān)測(cè)07.規(guī)劃08.建筑09.景觀10.戶(hù)型11.裝修12.內(nèi)部配套13.智能化系統(tǒng)14.物業(yè)服務(wù)15.工程進(jìn)度營(yíng)銷(xiāo)監(jiān)測(cè)16.客戶(hù)分析17.形象定位18.現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造19.推售節(jié)奏20.價(jià)格策略21.渠道策略22.媒體策略23.活動(dòng)策略24.廣告創(chuàng)意目錄項(xiàng)目概況個(gè)案分析盛高·西水東項(xiàng)目概況土地信息
XDG-2008-55地塊地塊原為08年無(wú)錫國(guó)聯(lián)拍得地塊,當(dāng)時(shí)樓板價(jià)僅為462元/平方米,09年國(guó)聯(lián)將該地塊一分為二,分別轉(zhuǎn)讓給盛高及銀城地產(chǎn),即目前的西水東及天元世家項(xiàng)目,盛高獲得土地時(shí),樓板價(jià)已達(dá)3500元/平方米。盛高?西水東中央生活區(qū)所在地為南長(zhǎng)區(qū)原國(guó)棉廠地塊地塊具體技術(shù)指標(biāo)如下:地塊編號(hào)錫國(guó)土2008-61成交總價(jià)4,156萬(wàn)元地塊名稱(chēng)XDG-2008-55地塊樓板價(jià)3500元/㎡出讓方式招拍掛土地建筑密度<45%土地用途創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、商務(wù)辦公、居住綠化率>25%建筑限高不限高掛牌日期2008/12/15受讓方無(wú)錫市盛聯(lián)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司土地面積23956㎡3500元/平方米樓板價(jià)綜合性用途土地項(xiàng)目概況01.土地信息02.基本指標(biāo)03.周邊配套04.交易記錄05.團(tuán)隊(duì)組合06.聯(lián)系方式基本指標(biāo)所屬板塊南長(zhǎng)北板塊入市時(shí)間2009年9月建筑類(lèi)型高層、小高層、多層、別墅物業(yè)類(lèi)型住宅商業(yè)建筑風(fēng)格現(xiàn)代主義容積率2.5總建面積695,400㎡綠化率32%物業(yè)費(fèi)2.10-2.30元/平方米·月車(chē)位比1:1.05總戶(hù)數(shù)當(dāng)期1500開(kāi)發(fā)商無(wú)錫市盛聯(lián)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司代理商怡信天成景觀設(shè)計(jì)公司泛亞景觀建筑設(shè)計(jì)公司巴馬丹拿和PTW公司物業(yè)公司上海新獨(dú)院盛高西水東中央生活區(qū)是集住宅、商業(yè),包含了超高層、高層小高層、多層、別墅等多種物業(yè)形態(tài)的綜合性大盤(pán),他的出現(xiàn)很大程度上提升區(qū)域產(chǎn)品檔次,將會(huì)給無(wú)錫人帶來(lái)較高檔次的人居享受??偲綀D基本指標(biāo)總建近70萬(wàn)方,含住宅、商業(yè)、辦公等物業(yè)類(lèi)型綜合性大盤(pán)項(xiàng)目概況01.土地信息02.基本指標(biāo)03.周邊配套04.交易記錄05.團(tuán)隊(duì)組合06.聯(lián)系方式周邊配套西水東中央生活區(qū)緊鄰城市中心商圈,周邊商業(yè)、休閑娛樂(lè)設(shè)施林立,商業(yè)大廈、八佰伴、南禪寺、體育公園等都在舉步可達(dá)范圍內(nèi),良好的區(qū)位是支撐西水東項(xiàng)目選擇高調(diào)性高價(jià)格戰(zhàn)略的最重要因素之一。緊鄰市中心、毗鄰太湖廣場(chǎng)生活配套齊全項(xiàng)目概況01.土地信息02.基本指標(biāo)03.周邊配套04.交易記錄05.團(tuán)隊(duì)組合06.聯(lián)系方式交易記錄入網(wǎng)套數(shù)成交套數(shù)可售套數(shù)限售套數(shù)銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售率115978436510125757㎡67.6%成交量方面,西水東項(xiàng)目甫一入市便受到客戶(hù)的認(rèn)可,但受工程節(jié)點(diǎn)限制,10年前三個(gè)季度西水東“無(wú)房可賣(mài)”浪費(fèi)了大好的市場(chǎng)時(shí)機(jī),進(jìn)入11年,受政策影響整個(gè)上半年樓盤(pán)去化緩慢。成交價(jià)格方面,10年以前成交價(jià)格上升幅度明顯,整個(gè)10年表現(xiàn)平穩(wěn),由于成交總量較少,受成交房源影響,成交價(jià)格起伏較大。整體去化(截止至2011-08-15)目前去化速度較慢受成交房源影響成交價(jià)格起伏較大項(xiàng)目概況01.土地信息02.基本指標(biāo)03.周邊配套04.交易記錄05.團(tuán)隊(duì)組合06.聯(lián)系方式團(tuán)隊(duì)組合目前客觀來(lái)說(shuō),西水東項(xiàng)目在無(wú)錫市場(chǎng)的運(yùn)作比較成功,無(wú)論是在形象塑造還是產(chǎn)品銷(xiāo)售方面,西水東項(xiàng)目都取得了不錯(cuò)的成績(jī)。項(xiàng)目的成功運(yùn)作除給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)經(jīng)濟(jì)及品牌效益外,也為怡信天成知名度提升及業(yè)務(wù)拓展帶來(lái)了正向的促進(jìn),目前怡信天成已經(jīng)成為無(wú)錫房產(chǎn)市場(chǎng)具有強(qiáng)實(shí)力代理商之一。西水東項(xiàng)目總監(jiān)策劃團(tuán)隊(duì)內(nèi)場(chǎng)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)人員由盛高及怡信天成策劃人員組成。1名策劃主管,2名策劃專(zhuān)員。內(nèi)場(chǎng)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)人員均有怡信天成提供,1名銷(xiāo)售經(jīng)理,12名置業(yè)顧問(wèn)。怡信天成市場(chǎng)部專(zhuān)門(mén)人員負(fù)責(zé)員市場(chǎng)數(shù)據(jù),競(jìng)品動(dòng)態(tài)整理與匯報(bào)。怡信天成營(yíng)銷(xiāo)代理策劃、銷(xiāo)售、市場(chǎng)傳統(tǒng)團(tuán)隊(duì)配置項(xiàng)目概況01.土地信息02.基本指標(biāo)03.周邊配套04.交易記錄05.團(tuán)隊(duì)組合06.聯(lián)系方式聯(lián)系方式營(yíng)銷(xiāo)中心盛高置地(無(wú)錫)怡信天成Add:振新路與學(xué)前路交匯處TEL:
400-813-0000轉(zhuǎn)527020510-68897777
法人:王煦菱TEL:
項(xiàng)目概況小結(jié)個(gè)案分析盛高·西水東項(xiàng)目概況產(chǎn)品監(jiān)測(cè)個(gè)案分析盛高·西水東產(chǎn)品監(jiān)測(cè)規(guī)劃西水東根據(jù)不同區(qū)域位置不同建筑類(lèi)型或功能差異,將整個(gè)項(xiàng)目分為六個(gè)不同的區(qū)域,每個(gè)區(qū)域都有各自的特色,這樣有效解決大盤(pán)規(guī)劃難的問(wèn)題,使整個(gè)項(xiàng)目可以更加有條理進(jìn)行。另外,各區(qū)的命名也增加了項(xiàng)目的文化內(nèi)涵。酒店與商務(wù)區(qū):約280米的城市中央地標(biāo)溯園:高端居住溯水而上,溯為北,北為上,地塊在北。近鄰古運(yùn)河,是為溯源,溯源即溯園泓府:高端居住在項(xiàng)目東南地塊;鴻音通弘,是偉大宏大之意,府為官邸用名,尊貴大氣潤(rùn)軒:高端居住兩河交匯,故為潤(rùn),低密度住宅以軒命名有庭院別墅的高壓感熙第:高端居住熙,寓意良好(康熙)音又同西,此地塊在河西,地近商業(yè)區(qū),熙同“禧”,興盛的意思。灝閣:高端居住灝音與浩通有水有景是為灝適宜該區(qū)臨水建筑
閣也是高層建筑的形態(tài)。西水東項(xiàng)目共規(guī)劃為六大區(qū):六大組團(tuán)區(qū)分不同物業(yè)類(lèi)型及形態(tài)產(chǎn)品監(jiān)測(cè)07.規(guī)劃08.建筑09.景觀10.戶(hù)型11.裝修12.配套13.智能化系統(tǒng)14.物業(yè)服務(wù)15.工程進(jìn)度07規(guī)劃鴻府潤(rùn)軒灝閣熙第溯園酒店商務(wù)區(qū)產(chǎn)品監(jiān)測(cè)07.規(guī)劃08.建筑09.景觀10.戶(hù)型11.裝修12.配套13.智能化系統(tǒng)14.物業(yè)服務(wù)15.工程進(jìn)度建筑規(guī)劃設(shè)計(jì):美國(guó)SOM
新建筑設(shè)計(jì):巴馬丹拿、澳大利亞PTW保留建筑:意大利KOKAI外立面:石材、涂料里面風(fēng)格:現(xiàn)代主義6幢超高層、國(guó)際知名是事務(wù)所設(shè)計(jì)等因素將最終有效的將項(xiàng)目打造成為無(wú)錫繁華居住及商業(yè)區(qū),但目前從基本封頂?shù)母邔峪櫢畞?lái)看,其外立面采用素白色涂料,這不僅在一定程度上影響項(xiàng)目高端品味的表達(dá),另外也為以后的外立面維護(hù)帶來(lái)一定的麻煩。西水東中央生活區(qū)將有6幢140米以上超高層建筑,其中有最高達(dá)280米的城市地標(biāo),建筑群高地錯(cuò)落。國(guó)際知名設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)超高層城市新坐標(biāo)產(chǎn)品監(jiān)測(cè)07.規(guī)劃08.建筑09.景觀10.戶(hù)型11.裝修12.配套13.智能化系統(tǒng)14.物業(yè)服務(wù)15.工程進(jìn)度西水東景觀由參與過(guò)迪士尼景觀設(shè)計(jì)的泛亞公司擔(dān)綱設(shè)計(jì),充分利用“三河交匯”這一先天優(yōu)勢(shì),規(guī)劃將項(xiàng)目建成濱水國(guó)際社區(qū),創(chuàng)造人文風(fēng)貌的濱水美景,從目前其景觀示范區(qū)的造景來(lái)看,人造水流、景觀小品、人造坡地等能夠較好的結(jié)合。
景觀設(shè)計(jì):泛亞景觀
景觀風(fēng)格:開(kāi)放型濱水國(guó)際社區(qū)景觀成本:1500元/平米景觀特點(diǎn):“三河交匯”“運(yùn)河步道”三河交匯處,人造坡地、人造水流、景觀小品打造的開(kāi)放型濱水美景產(chǎn)品監(jiān)測(cè)07.規(guī)劃08.建筑09.景觀10.戶(hù)型11.裝修12.配套13.智能化系統(tǒng)14.物業(yè)服務(wù)15.工程進(jìn)度景觀戶(hù)型目前主推涉外精裝公寓以88平1室及143平2室為主,這兩類(lèi)戶(hù)為主,臥室、客廳等面積預(yù)留空間較大,偏重居住享受。03/04戶(hù)型1室2廳1衛(wèi)88.00㎡雙廳空間觀景陽(yáng)臺(tái)視野寬闊05戶(hù)型2室2廳2衛(wèi)143.00㎡書(shū)房、衛(wèi)生間、衣帽間集于主臥,盡顯奢華享受。戶(hù)型多方正符合無(wú)錫人居住要求產(chǎn)品監(jiān)測(cè)07.規(guī)劃08.建筑09.景觀10.戶(hù)型11.裝修12.配套13.智能化系統(tǒng)14.物業(yè)服務(wù)15.工程進(jìn)度裝修西水東項(xiàng)目前提推出的泓府、溯園均為毛坯產(chǎn)品,目前主推的熙第1B3號(hào)樓均為精裝戶(hù)型,結(jié)合產(chǎn)品定位,西水東投入較高的裝修成本,既增加了客戶(hù)的選擇性,有可以在不影響項(xiàng)目調(diào)性的情況下提高性?xún)r(jià)比,并最終給促進(jìn)成交。裝修標(biāo)準(zhǔn):3000元/平方米
裝修風(fēng)格:現(xiàn)代主義室內(nèi)主要裝修品牌:地板衛(wèi)浴門(mén)窗廚具建材設(shè)備:3000元/平方米精裝標(biāo)準(zhǔn),注重豪華享受產(chǎn)品監(jiān)測(cè)07.規(guī)劃08.建筑09.景觀10.戶(hù)型11.裝修12.配套13.智能化系統(tǒng)14.物業(yè)服務(wù)15.工程進(jìn)度內(nèi)部配套產(chǎn)品監(jiān)測(cè)07.規(guī)劃08.建筑09.景觀10.戶(hù)型11.裝修12.內(nèi)部配套13.智能化系統(tǒng)14.物業(yè)服務(wù)15.工程進(jìn)度智能化系統(tǒng)安保系統(tǒng)車(chē)輛出入一卡通、門(mén)禁管理系統(tǒng)、紅外防盜系統(tǒng)、周界防范報(bào)警系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)車(chē)庫(kù)配置停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)其他智能化系統(tǒng)可視對(duì)講系統(tǒng)、背景音樂(lè)及公共廣播系統(tǒng)、電子屏顯示系統(tǒng)智能化系統(tǒng)在項(xiàng)目?jī)?nèi)的配置普及度也是衡量樓盤(pán)品質(zhì)的重要因素,出車(chē)輛出入管理系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)外,西水東在無(wú)錫較早的使用了周界防范報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等,但從目前來(lái)看,西水東項(xiàng)目沒(méi)有在智能化系統(tǒng)方面投入過(guò)多的宣傳筆墨,這一方面目前還未成為其重要賣(mài)點(diǎn)?;A(chǔ)智能化系統(tǒng)與項(xiàng)目整體調(diào)性相比來(lái)說(shuō)配置有改進(jìn)空間產(chǎn)品監(jiān)測(cè)07.規(guī)劃08.建筑09.景觀10.戶(hù)型11.裝修12.配套13.智能化系統(tǒng)14.物業(yè)服務(wù)15.工程進(jìn)度物業(yè)服務(wù)物業(yè)公司:上海新獨(dú)院物業(yè)費(fèi):2.10-2.30元/㎡.月服務(wù)內(nèi)容:目前主推精裝公寓提供公寓配有360度的定制式服務(wù)體系,例如,有管家為客戶(hù)帶租房屋、清掃室內(nèi)等服務(wù)。
上海新獨(dú)院物業(yè)管理有限公司是澳大利亞盛高置地(控股)集團(tuán)公司的全資子公司,根據(jù)其他城市情況來(lái)看,上海新獨(dú)院具有較好的服務(wù)口碑,但西水東是盛高在無(wú)錫的第一個(gè)項(xiàng)目,物業(yè)服務(wù)及服務(wù)細(xì)節(jié)尚有待考量。物業(yè)公司為開(kāi)發(fā)商全資子公司在上海擁有較好的口碑產(chǎn)品監(jiān)測(cè)07.規(guī)劃08.建筑09.景觀10.戶(hù)型11.裝修12.配套13.智能化系統(tǒng)14.物業(yè)服務(wù)15.工程進(jìn)度工程進(jìn)度熙第3棟高層、超高層主題工程基本完工溯園、泓府部分樓棟主體工程基本結(jié)束,泓府5.6號(hào)樓已完成外立面裝修目前在建主要為泓府、溯園及熙第三個(gè)區(qū)域工程,其中泓府工程進(jìn)度最快,已有部分樓棟完工交付;溯源正在進(jìn)行體工程建設(shè);熙第推出的3棟高層或者超高層的已結(jié)構(gòu)封頂,預(yù)計(jì)最遲明年底交房。泓府部分已交付目前主推熙第樓棟已結(jié)構(gòu)封頂產(chǎn)品監(jiān)測(cè)07.規(guī)劃08.建筑09.景觀10.戶(hù)型11.裝修12.配套13.智能化系統(tǒng)14.物業(yè)服務(wù)15.工程進(jìn)度產(chǎn)品檢測(cè)小結(jié)總體量近70萬(wàn)方的西水東項(xiàng)目,經(jīng)過(guò)兩年多的開(kāi)發(fā)運(yùn)作,目前已完成約20萬(wàn)方住宅部分,部分沿河及建筑底層商業(yè)也在招商中,預(yù)計(jì)2015年完成所有交房及入住。另外,西水東住宅產(chǎn)品從毛坯到精裝,代表著項(xiàng)目在目前市場(chǎng)下開(kāi)發(fā)策略的轉(zhuǎn)變,后續(xù)推出具體產(chǎn)品情況仍取決于市場(chǎng)變化及開(kāi)發(fā)商的定位。
個(gè)案分析盛高·西水東產(chǎn)品監(jiān)測(cè)個(gè)案分析盛高·西水東營(yíng)銷(xiāo)監(jiān)測(cè)營(yíng)銷(xiāo)監(jiān)測(cè)客戶(hù)分析機(jī)會(huì)客戶(hù)重要客戶(hù)核心客戶(hù)作為無(wú)錫高端項(xiàng)目品牌,西水東產(chǎn)品定位于全市具有較高購(gòu)買(mǎi)力及高居住品味追求的客戶(hù),因西水東產(chǎn)品線比較豐富,涵蓋了毛坯、精裝,實(shí)用小戶(hù)型、奢侈大平層等多類(lèi)型產(chǎn)品,從目前成交情況來(lái)看,南長(zhǎng)、崇安、濱湖區(qū)客戶(hù)占據(jù)響當(dāng)大成交比例,也有部分客戶(hù)為國(guó)外在無(wú)錫工作人士。市區(qū)高端用戶(hù),如市區(qū)內(nèi)私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位高層領(lǐng)導(dǎo)等無(wú)錫郊區(qū)有較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)能力的客戶(hù)。對(duì)盛高品牌及西水東產(chǎn)品具有高認(rèn)同度的其他區(qū)域客戶(hù),如投資客等。定位全市具有較高購(gòu)買(mǎi)力客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)監(jiān)測(cè)16.客戶(hù)分析17.形象定位18.現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造19.推售節(jié)奏20.價(jià)格策略21.渠道策略22.媒體策略23.活動(dòng)策略24.廣告創(chuàng)意形象定位西水東致力將打造成開(kāi)放式濱水社區(qū)及高檔市中心中央生活區(qū),大盤(pán)、大開(kāi)發(fā)商、好的區(qū)域位置決定了西水東項(xiàng)目成為一個(gè)中央社區(qū)的潛質(zhì),開(kāi)發(fā)商邀請(qǐng)國(guó)際知名規(guī)劃及建筑景觀設(shè)計(jì)公司來(lái)完成對(duì)社區(qū)的打造,這有為期達(dá)到其定位提供了重要的保障。項(xiàng)目定位:市中心規(guī)模大,檔次高,功能全的開(kāi)放式濱水街區(qū),是一個(gè)集高端住宅、五星級(jí)酒店、特色商業(yè)、餐飲娛樂(lè)、文化休閑等多功能設(shè)施的市中心中央生活區(qū)。市中心中央生活區(qū)高調(diào)性營(yíng)銷(xiāo)監(jiān)測(cè)16.客戶(hù)分析17.形象定位18.現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造19.推售節(jié)奏20.價(jià)格策略21.渠道策略22.媒體策略23.活動(dòng)策略24.廣告創(chuàng)意現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)西水東營(yíng)銷(xiāo)中心設(shè)在原地快國(guó)棉廠舊廠房?jī)?nèi)(該廠房為無(wú)錫文化遺址,不得拆遷),開(kāi)發(fā)商從分利用產(chǎn)房空間,將沙盤(pán)、影音室、控臺(tái)、接待室、茶水室、樣板房合理布局,營(yíng)造出大氣穩(wěn)重的形象。側(cè)入口側(cè)入口主入口營(yíng)銷(xiāo)中心看房動(dòng)線控臺(tái)內(nèi)部布置精致樣板段情景營(yíng)銷(xiāo)促進(jìn)銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)監(jiān)測(cè)16.客戶(hù)分析17.形象定位18.現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造19.推售節(jié)奏20.價(jià)格策略21.渠道策略22.媒體策略23.活動(dòng)策略24.廣告創(chuàng)意推售節(jié)奏項(xiàng)目按照工程進(jìn)度進(jìn)行推盤(pán),在10年前三個(gè)季度無(wú)小戶(hù)型建筑滿足推盤(pán)要求,期間推出產(chǎn)品多為大戶(hù)型,且推量較少,錯(cuò)過(guò)了10年良好的市場(chǎng)發(fā)展時(shí)機(jī)。09年9月首推280余套房源報(bào)價(jià):均價(jià)12500元/平米09年11月加推57套房源報(bào)價(jià):洋房15000元/平米11年6月加推精裝房源報(bào)價(jià):16000-19000元/㎡10年5月加推水景公寓報(bào)價(jià):均價(jià)17000元/平米10年9月加推水景公寓報(bào)價(jià):16000~22000元/平米10年11月加推房源報(bào)價(jià):14000~20000元/平米10年12月及11年2月加推房源報(bào)價(jià):17800元/平米10年推售房源較少且多為大戶(hù)型錯(cuò)過(guò)市場(chǎng)時(shí)機(jī)營(yíng)銷(xiāo)監(jiān)測(cè)16.客戶(hù)分析17.形象定位18.現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造19.推售節(jié)奏20.價(jià)格策略21.渠道策略22.媒體策略23.活動(dòng)策略24.廣告創(chuàng)意價(jià)格策略目前西水東周邊高端樓盤(pán)主要為天元世家及萬(wàn)科金域藍(lán)灣,金域藍(lán)灣08年入市,天元世家10年中旬入市,3個(gè)項(xiàng)目成交價(jià)格相差不大,其產(chǎn)品及產(chǎn)品品質(zhì)雖各有特色但處于同一水平,其定價(jià)應(yīng)為競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)策略。2009-092009-122010-012010-072011-42011-06均價(jià)12500元/㎡高層13000元/㎡洋房17000元/㎡均價(jià)16500—20000元/平米17500元/平米起高層公寓:均價(jià)16000-19000元/㎡;洋房:均價(jià)23000-28000元/㎡下表為西水東各時(shí)間點(diǎn)報(bào)價(jià),從表中我們可以看到從09年至今,西水東項(xiàng)目報(bào)價(jià)呈不斷上升趨勢(shì),但考慮其推出產(chǎn)品不同,報(bào)價(jià)變化趨勢(shì)僅供參考。。根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)調(diào)整產(chǎn)品價(jià)格,經(jīng)歷了市場(chǎng)漲跌震蕩過(guò)程營(yíng)銷(xiāo)監(jiān)測(cè)16.客戶(hù)分析17.形象定位18.現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造19.推售節(jié)奏20.價(jià)格策略21.渠道策略22.媒體策略23.活動(dòng)策略24.廣告創(chuàng)意渠道策略盛高西水東主要采用傳統(tǒng)內(nèi)場(chǎng)渠道進(jìn)行產(chǎn)品銷(xiāo)售,銷(xiāo)售渠道略顯單一,在好的市場(chǎng)環(huán)境下,單一渠道可以滿足成交需求,但在目前調(diào)控環(huán)境下,外場(chǎng)銷(xiāo)售等尚未被大部分開(kāi)發(fā)商及代理商重視的銷(xiāo)售方式將會(huì)給項(xiàng)目代理良好的成交促進(jìn)。
盛高置地將魅西水東項(xiàng)目交由怡信天成公司在售樓內(nèi)場(chǎng)進(jìn)行產(chǎn)品銷(xiāo)售,內(nèi)場(chǎng)銷(xiāo)售為最主要銷(xiāo)售渠道。內(nèi)場(chǎng)銷(xiāo)售外場(chǎng)導(dǎo)入網(wǎng)上渠道通過(guò)派單、巡展、小眾sp等將客戶(hù)引導(dǎo)至銷(xiāo)售中心,但目前盛高及怡信天成沒(méi)有專(zhuān)門(mén)外場(chǎng)銷(xiāo)售人員。
建立專(zhuān)門(mén)產(chǎn)品網(wǎng)頁(yè)或與無(wú)錫專(zhuān)業(yè)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站,如搜房、365house、e房網(wǎng)等合作,在網(wǎng)頁(yè)上設(shè)置報(bào)名渠道。以傳統(tǒng)內(nèi)場(chǎng)渠道為主渠道較顯單一營(yíng)銷(xiāo)監(jiān)測(cè)16.客戶(hù)分析17.形象定位18.現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造19.推售節(jié)奏20.價(jià)格策略21.渠道策略22.媒體策略23.活動(dòng)策略24.廣告創(chuàng)意媒體策略西水東主要通過(guò)報(bào)紙及網(wǎng)略進(jìn)行媒體廣告的釋放,因大盤(pán)造勢(shì)的需要,西水東盡江南晚報(bào)、現(xiàn)代快報(bào)及無(wú)錫日?qǐng)?bào)上當(dāng)廣告投入就達(dá)到了695.3萬(wàn)元,從實(shí)際反饋來(lái)看,大手筆主流媒體廣告投放有效的提高了項(xiàng)目知名度及美譽(yù)度,達(dá)到了調(diào)性營(yíng)造預(yù)期。以《江南晚報(bào)》為主,《現(xiàn)代快報(bào)》、《無(wú)錫日?qǐng)?bào)》為輔,具體投放比例見(jiàn)下表。目前僅在無(wú)錫搜房網(wǎng)投入廣告:報(bào)紙名稱(chēng)投放次數(shù)費(fèi)用百分比江南晚報(bào)374,057,50060%無(wú)錫日?qǐng)?bào)122,070,00020%現(xiàn)代快報(bào)(無(wú)錫)12825,50020%報(bào)紙廣告內(nèi)容2011-08-05·西水東中央生活區(qū)精裝服務(wù)公寓均價(jià)170
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