YH廈門(mén)灣1號(hào)市調(diào)總結(jié)

永鴻?廈門(mén)灣1號(hào)——項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告一、項(xiàng)目概況ProjectInformation樓盤(pán)進(jìn)度NO.11#2#3#4#1期別墅共3排目前，廈門(mén)灣1號(hào)項(xiàng)目1#號(hào)樓施工完成至22層，2#號(hào)樓完成至28層；新推出的3#號(hào)樓完成至28層，預(yù)計(jì)3月份前封頂。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)NO.2項(xiàng)目位置/售樓電話

/地址：招商局開(kāi)發(fā)區(qū)南濱大道雙魚(yú)島對(duì)面/售樓電話：（0592或0596）686-8068規(guī)模/占地：

9萬(wàn)㎡/建面：33.4萬(wàn)㎡/容積率：2.7/綠化率：38.1%開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)/開(kāi)發(fā)商：漳州鴻祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司/建筑規(guī)劃：深圳清華苑/景觀規(guī)劃：泛亞國(guó)際/代理商：廈門(mén)翼豐行/物業(yè)管理：第一太平戴維斯/建筑形象設(shè)計(jì)：上海華策設(shè)計(jì)整體規(guī)劃/產(chǎn)品形態(tài)：高層+別墅+商業(yè)/建筑風(fēng)格：梯形半山建筑/園林景觀：原創(chuàng)設(shè)計(jì)的坡地園林客戶情況/來(lái)源結(jié)構(gòu)：本省客戶，私企、民企業(yè)主為主；/客戶年齡：30-45歲居多；/置業(yè)目的：別墅主要為改善性需求及高層主要為投資/置業(yè)次數(shù)：多次置業(yè)居多銷(xiāo)售情況/目前在銷(xiāo)售高層3#樓，已售出五成房間。價(jià)格情況/高層均價(jià)9000元/㎡形象定位及賣(mài)點(diǎn)

/形象定位：半山伴島/賣(mài)點(diǎn)：半山建筑，依山傍海。全封閉管理，原創(chuàng)坡地園林。#3二、項(xiàng)目規(guī)劃ProjectPlan整體規(guī)劃NO.1#1#2#4在售，#3一、二排別墅已售罄廈門(mén)灣1號(hào)是福建永鴻地產(chǎn)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的高品質(zhì)海景樓盤(pán)。廈門(mén)灣1號(hào)總建筑面積33萬(wàn)平米，占地面積9萬(wàn)平方米。容積率2.7，綠化面積達(dá)到38.1%。高層物業(yè)費(fèi)用1.9元/㎡，別墅物業(yè)費(fèi)2.9元/㎡。

項(xiàng)目依山傍海，依據(jù)山勢(shì)呈梯形結(jié)構(gòu)構(gòu)建，保證每戶視野。一期規(guī)劃48席半山別墅，4棟瞰海公館，贈(zèng)送面積12-17㎡。交通便利，直面海景。小區(qū)全封閉管理，人車(chē)分流，小區(qū)內(nèi)建有大型無(wú)邊界泳池。戶型配比NO.2幢數(shù)層數(shù)戶型套數(shù)（套）預(yù)售面積（㎡）表均價(jià)(元/㎡)

去化率（%）#1251房2廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)1114629.188656.8已售完1房2廳1衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)882房2廳1衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)22樓中樓77#2302房2廳1衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)5811927.1510538.3690%3房2廳2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)58#3312房2廳1衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)18023209.08922357%2房2廳1衛(wèi)3陽(yáng)臺(tái)120#1#2#3#4目前廈門(mén)灣1號(hào)，#1高層已經(jīng)售罄，#2還有少部分樓層，#3有近五層左右在售。預(yù)計(jì)2016年交房。項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)NO.4直面雙魚(yú)島，距離近。28公里的超長(zhǎng)海景視距。主干道附近，交通便利。建筑呈梯形分布，保證每戶海景視野不受影響。背山面海，景觀及風(fēng)水好。三、戶型分析DwellingSizeAnalyses廚房格局不好，較小，通風(fēng)較差。廚房臥室門(mén)直對(duì)客廳，私密性不好。臥室客廳寬敞大氣，連接寬景超大的陽(yáng)臺(tái)，提高客廳采光率，增強(qiáng)通風(fēng)效果。與廚房餐廳相連，方便用餐，客廳戶型戶型格局方正，空間利用好。不過(guò)南北不夠通透，通風(fēng)不好。衛(wèi)生間衛(wèi)生間小，且位置不好，臨近廚房。兩房?jī)蓮d1衛(wèi)72㎡衛(wèi)生間衛(wèi)生間采用全明式設(shè)計(jì)，采光及通風(fēng)良好。位置設(shè)計(jì)不是很好。臥室臥室寬敞，窗戶寬大，采光及通風(fēng)良好。臥室直面客廳，私密性差，隔音效果不好。廚房廚房空間構(gòu)造不合理。客廳客廳寬敞大氣，連接寬景超大的陽(yáng)臺(tái)，提高客廳采光率，增強(qiáng)通風(fēng)效果。戶型結(jié)構(gòu)戶型結(jié)構(gòu)不方正，不過(guò)空間利用較好。三房?jī)蓮d1衛(wèi)83㎡廚房方正，空間寬敞，通風(fēng)及采光好。廚房無(wú)窗戶，采光及通風(fēng)不好。臥室門(mén)直面客廳，私密性及隔音效果不好。臥室大面積贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)，采光通風(fēng)好。陽(yáng)臺(tái)臥室位置差，在門(mén)口。私密性及隔音效果差。面積小。臥室客廳寬敞大氣，采光及通風(fēng)好，通透。客廳四、客戶分析CustomerAnalyses置業(yè)目的：改善性需求及投資，其中投資需求的客戶較多；客戶特征：廈漳地區(qū)客戶為主，多為改善性需求。其他地區(qū)客戶多為投資性需求；客戶多為多次置業(yè)，主要是改善型置業(yè)者和投資者；產(chǎn)品需求：稀缺資源需求：28公里超長(zhǎng)的海景視距、直面雙魚(yú)島、景色優(yōu)美，空氣清新不擁堵；居住舒適需求：追求環(huán)境、品質(zhì)、私密生活社區(qū)（小區(qū)人車(chē)分流，封閉式管理）；安全私密需求：財(cái)產(chǎn)、家人安全；注重個(gè)人空間，私密性；尊榮身份需求：高檔泳池會(huì)所、金牌物管公司——第一太平戴維斯。五、小區(qū)配套R(shí)esidentialfacilities內(nèi)部配套NO.1

業(yè)主專(zhuān)屬的雙語(yǔ)幼兒園

泛亞國(guó)際原創(chuàng)特邀泛亞景觀原創(chuàng)設(shè)計(jì)4萬(wàn)㎡坡地園林；無(wú)邊界半山泳池會(huì)所。第一太平維納斯高端物管外部配套NO.215年廈大一站式全套免費(fèi)教育景色優(yōu)美，景點(diǎn)眾多中國(guó)迪拜——雙魚(yú)島，國(guó)家投資35億。廈漳跨海大橋、輪渡碼頭、廈漳海底隧道交通便利。美倫山莊酒店、商業(yè)廣場(chǎng)、溫泉度假村、開(kāi)發(fā)區(qū)醫(yī)院及各大銀行分行。周邊商業(yè)及生活配套齊全。物業(yè)管理NO.3名目詳情物業(yè)管理公司第一太平戴維斯物業(yè)管理費(fèi)1.9元/㎡·月自20世紀(jì)80年代后期進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，第一太平戴維斯通過(guò)為客戶提供創(chuàng)新的解決方案迅速成為房地產(chǎn)行業(yè)中的領(lǐng)先者。通過(guò)在中國(guó)幾個(gè)重點(diǎn)城市（上海，北京，深圳，廣州，杭州，成都，天津，大連，重慶，沈陽(yáng)，廈門(mén)及臺(tái)灣，四川南充）建立的辦事網(wǎng)絡(luò)，及有著3000名掌握著豐富經(jīng)驗(yàn)及知識(shí)的員工作為堅(jiān)強(qiáng)后盾，第一太平戴維斯為開(kāi)發(fā)商，業(yè)主，租戶，和投資商提供了綜合性的、高質(zhì)量的顧問(wèn)服務(wù)及地產(chǎn)服務(wù)。其中包括在寫(xiě)字樓，商鋪及地產(chǎn)投資領(lǐng)域的顧問(wèn)服務(wù)，設(shè)施管理，空間規(guī)劃，公司房地產(chǎn)服務(wù)，物業(yè)管理[1]

，資產(chǎn)管理，租賃，評(píng)估及銷(xiāo)售。六、近期營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)態(tài)TheRecentMarketingDynamic項(xiàng)目形象定位NO.1形象定位：半山伴水——山水別墅營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)NO.23.17春季綠植DIY活動(dòng)親手制作屬于自己的個(gè)性盆栽，項(xiàng)目高層新品2#樓戶型正式公開(kāi)，主打78-126㎡瞰海公館5.29六一、端午雙節(jié)“小長(zhǎng)假”一期高層新品2#樓正式啟動(dòng)首批房源限時(shí)預(yù)約活動(dòng)9.13中秋博餅活動(dòng)，業(yè)主集中簽約，并提供各種精彩活動(dòng)及美食飲品。10.19山海歡樂(lè)趴——自助燒烤、手工皂DIV、賞海賞花5.10~11“馨香母親節(jié)”親子感恩活動(dòng)，到訪人人有大禮，現(xiàn)場(chǎng)還準(zhǔn)備了豐富多姿的親子游戲環(huán)節(jié)和驚喜節(jié)日禮物6.15“親子世界杯”父親節(jié)主題活動(dòng)，親子賀卡DIY、全家福合影、幸福抽獎(jiǎng)、趣味桌上足球等游戲。10.1~7出售限時(shí)特價(jià)房，并提供“迪拜雙人游”或千元購(gòu)物券等獎(jiǎng)品供客戶抽取。2015項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)頻繁且連續(xù)性強(qiáng)，以系列活動(dòng)為主，活動(dòng)主題以節(jié)日為節(jié)點(diǎn)，互動(dòng)活動(dòng)多以親子活動(dòng)為主。然后借機(jī)推新樓盤(pán)。六、近期營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)態(tài)TheRecentMarketingDynamic優(yōu)劣勢(shì)分析NO.1優(yōu)勢(shì)地段優(yōu)勢(shì)：直面雙魚(yú)島，項(xiàng)目順應(yīng)山勢(shì)，梯形排列，較之黃金海岸，每戶海景視距更大不受阻擋；配套優(yōu)勢(shì)：廈大系教育配套，且均在8分鐘車(chē)程范圍內(nèi)，位置較黃金海岸更近更便利；項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：別墅+高層住宅項(xiàng)目，園林特色豐富，居住舒適度高；物管品牌：第一太平戴維斯劣勢(shì)住宅贈(zèng)送面積較低；價(jià)格明顯較貴；綠化較低（與宣傳不符）；高層戶型格局較小，類(lèi)型不多；房間格局較差，空間利用率低。營(yíng)銷(xiāo)策略借鑒NO.2產(chǎn)品策略項(xiàng)目確定三大核心賣(mài)點(diǎn)：背山面水，景色風(fēng)水好；直面雙魚(yú)島；原創(chuàng)半坡花園；產(chǎn)品業(yè)態(tài)單一專(zhuān)業(yè)，1期三排精品山水別墅，四棟海景高層。價(jià)格策略自2013年5月樓盤(pán)推出，價(jià)格未變。推售策略2013年