YH廈門灣1號市調(diào)總結(jié)

永鴻?廈門灣1號——項目市調(diào)報告一、項目概況ProjectInformation樓盤進度NO.11#2#3#4#1期別墅共3排目前，廈門灣1號項目1#號樓施工完成至22層，2#號樓完成至28層；新推出的3#號樓完成至28層，預(yù)計3月份前封頂。主要經(jīng)濟指標NO.2項目位置/售樓電話

/地址：招商局開發(fā)區(qū)南濱大道雙魚島對面/售樓電話：（0592或0596）686-8068規(guī)模/占地：

9萬㎡/建面：33.4萬㎡/容積率：2.7/綠化率：38.1%開發(fā)團隊/開發(fā)商：漳州鴻祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司/建筑規(guī)劃：深圳清華苑/景觀規(guī)劃：泛亞國際/代理商：廈門翼豐行/物業(yè)管理：第一太平戴維斯/建筑形象設(shè)計：上海華策設(shè)計整體規(guī)劃/產(chǎn)品形態(tài)：高層+別墅+商業(yè)/建筑風(fēng)格：梯形半山建筑/園林景觀：原創(chuàng)設(shè)計的坡地園林客戶情況/來源結(jié)構(gòu)：本省客戶，私企、民企業(yè)主為主；/客戶年齡：30-45歲居多；/置業(yè)目的：別墅主要為改善性需求及高層主要為投資/置業(yè)次數(shù)：多次置業(yè)居多銷售情況/目前在銷售高層3#樓，已售出五成房間。價格情況/高層均價9000元/㎡形象定位及賣點

/形象定位：半山伴島/賣點：半山建筑，依山傍海。全封閉管理，原創(chuàng)坡地園林。#3二、項目規(guī)劃ProjectPlan整體規(guī)劃NO.1#1#2#4在售，#3一、二排別墅已售罄廈門灣1號是福建永鴻地產(chǎn)集團開發(fā)的高品質(zhì)海景樓盤。廈門灣1號總建筑面積33萬平米，占地面積9萬平方米。容積率2.7，綠化面積達到38.1%。高層物業(yè)費用1.9元/㎡，別墅物業(yè)費2.9元/㎡。

項目依山傍海，依據(jù)山勢呈梯形結(jié)構(gòu)構(gòu)建，保證每戶視野。一期規(guī)劃48席半山別墅，4棟瞰海公館，贈送面積12-17㎡。交通便利，直面海景。小區(qū)全封閉管理，人車分流，小區(qū)內(nèi)建有大型無邊界泳池。戶型配比NO.2幢數(shù)層數(shù)戶型套數(shù)（套）預(yù)售面積（㎡）表均價(元/㎡)

去化率（%）#1251房2廳1衛(wèi)1陽臺1114629.188656.8已售完1房2廳1衛(wèi)2陽臺882房2廳1衛(wèi)2陽臺22樓中樓77#2302房2廳1衛(wèi)2陽臺5811927.1510538.3690%3房2廳2衛(wèi)2陽臺58#3312房2廳1衛(wèi)2陽臺18023209.08922357%2房2廳1衛(wèi)3陽臺120#1#2#3#4目前廈門灣1號，#1高層已經(jīng)售罄，#2還有少部分樓層，#3有近五層左右在售。預(yù)計2016年交房。項目賣點NO.4直面雙魚島，距離近。28公里的超長海景視距。主干道附近，交通便利。建筑呈梯形分布，保證每戶海景視野不受影響。背山面海，景觀及風(fēng)水好。三、戶型分析DwellingSizeAnalyses廚房格局不好，較小，通風(fēng)較差。廚房臥室門直對客廳，私密性不好。臥室客廳寬敞大氣，連接寬景超大的陽臺，提高客廳采光率，增強通風(fēng)效果。與廚房餐廳相連，方便用餐，客廳戶型戶型格局方正，空間利用好。不過南北不夠通透，通風(fēng)不好。衛(wèi)生間衛(wèi)生間小，且位置不好，臨近廚房。兩房兩廳1衛(wèi)72㎡衛(wèi)生間衛(wèi)生間采用全明式設(shè)計，采光及通風(fēng)良好。位置設(shè)計不是很好。臥室臥室寬敞，窗戶寬大，采光及通風(fēng)良好。臥室直面客廳，私密性差，隔音效果不好。廚房廚房空間構(gòu)造不合理?？蛷d客廳寬敞大氣，連接寬景超大的陽臺，提高客廳采光率，增強通風(fēng)效果。戶型結(jié)構(gòu)戶型結(jié)構(gòu)不方正，不過空間利用較好。三房兩廳1衛(wèi)83㎡廚房方正，空間寬敞，通風(fēng)及采光好。廚房無窗戶，采光及通風(fēng)不好。臥室門直面客廳，私密性及隔音效果不好。臥室大面積贈送陽臺，采光通風(fēng)好。陽臺臥室位置差，在門口。私密性及隔音效果差。面積小。臥室客廳寬敞大氣，采光及通風(fēng)好，通透。客廳四、客戶分析CustomerAnalyses置業(yè)目的：改善性需求及投資，其中投資需求的客戶較多；客戶特征：廈漳地區(qū)客戶為主，多為改善性需求。其他地區(qū)客戶多為投資性需求；客戶多為多次置業(yè)，主要是改善型置業(yè)者和投資者；產(chǎn)品需求：稀缺資源需求：28公里超長的海景視距、直面雙魚島、景色優(yōu)美，空氣清新不擁堵；居住舒適需求：追求環(huán)境、品質(zhì)、私密生活社區(qū)（小區(qū)人車分流，封閉式管理）；安全私密需求：財產(chǎn)、家人安全；注重個人空間，私密性；尊榮身份需求：高檔泳池會所、金牌物管公司——第一太平戴維斯。五、小區(qū)配套Residentialfacilities內(nèi)部配套NO.1

業(yè)主專屬的雙語幼兒園

泛亞國際原創(chuàng)特邀泛亞景觀原創(chuàng)設(shè)計4萬㎡坡地園林；無邊界半山泳池會所。第一太平維納斯高端物管外部配套NO.215年廈大一站式全套免費教育景色優(yōu)美，景點眾多中國迪拜——雙魚島，國家投資35億。廈漳跨海大橋、輪渡碼頭、廈漳海底隧道交通便利。美倫山莊酒店、商業(yè)廣場、溫泉度假村、開發(fā)區(qū)醫(yī)院及各大銀行分行。周邊商業(yè)及生活配套齊全。物業(yè)管理NO.3名目詳情物業(yè)管理公司第一太平戴維斯物業(yè)管理費1.9元/㎡·月自20世紀80年代后期進入中國市場，第一太平戴維斯通過為客戶提供創(chuàng)新的解決方案迅速成為房地產(chǎn)行業(yè)中的領(lǐng)先者。通過在中國幾個重點城市（上海，北京，深圳，廣州，杭州，成都，天津，大連，重慶，沈陽，廈門及臺灣，四川南充）建立的辦事網(wǎng)絡(luò)，及有著3000名掌握著豐富經(jīng)驗及知識的員工作為堅強后盾，第一太平戴維斯為開發(fā)商，業(yè)主，租戶，和投資商提供了綜合性的、高質(zhì)量的顧問服務(wù)及地產(chǎn)服務(wù)。其中包括在寫字樓，商鋪及地產(chǎn)投資領(lǐng)域的顧問服務(wù)，設(shè)施管理，空間規(guī)劃，公司房地產(chǎn)服務(wù)，物業(yè)管理[1]

，資產(chǎn)管理，租賃，評估及銷售。六、近期營銷動態(tài)TheRecentMarketingDynamic項目形象定位NO.1形象定位：半山伴水——山水別墅營銷活動NO.23.17春季綠植DIY活動親手制作屬于自己的個性盆栽，項目高層新品2#樓戶型正式公開，主打78-126㎡瞰海公館5.29六一、端午雙節(jié)“小長假”一期高層新品2#樓正式啟動首批房源限時預(yù)約活動9.13中秋博餅活動，業(yè)主集中簽約，并提供各種精彩活動及美食飲品。10.19山海歡樂趴——自助燒烤、手工皂DIV、賞海賞花5.10~11“馨香母親節(jié)”親子感恩活動，到訪人人有大禮，現(xiàn)場還準備了豐富多姿的親子游戲環(huán)節(jié)和驚喜節(jié)日禮物6.15“親子世界杯”父親節(jié)主題活動，親子賀卡DIY、全家福合影、幸福抽獎、趣味桌上足球等游戲。10.1~7出售限時特價房，并提供“迪拜雙人游”或千元購物券等獎品供客戶抽取。2015項目營銷活動頻繁且連續(xù)性強，以系列活動為主，活動主題以節(jié)日為節(jié)點，互動活動多以親子活動為主。然后借機推新樓盤。六、近期營銷動態(tài)TheRecentMarketingDynamic優(yōu)劣勢分析NO.1優(yōu)勢地段優(yōu)勢：直面雙魚島，項目順應(yīng)山勢，梯形排列，較之黃金海岸，每戶海景視距更大不受阻擋；配套優(yōu)勢：廈大系教育配套，且均在8分鐘車程范圍內(nèi)，位置較黃金海岸更近更便利；項目優(yōu)勢：別墅+高層住宅項目，園林特色豐富，居住舒適度高；物管品牌：第一太平戴維斯劣勢住宅贈送面積較低；價格明顯較貴；綠化較低（與宣傳不符）；高層戶型格局較小，類型不多；房間格局較差，空間利用率低。營銷策略借鑒NO.2產(chǎn)品策略項目確定三大核心賣點：背山面水，景色風(fēng)水好；直面雙魚島；原創(chuàng)半坡花園；產(chǎn)品業(yè)態(tài)單一專業(yè)，1期三排精品山水別墅，四棟海景高層。價格策略自2013年5月樓盤推出，價格未變。推售策略2013年