沈陽地產(chǎn)項目可行性報告

一．項目概況（一）項目位置本項目位于沈陽市一環(huán)以內，西臨塔灣街（一環(huán)路），東臨天山路，北臨昆山西路，南臨火車軌道，隸屬于皇姑區(qū)管轄范圍，地理位置優(yōu)越。注：皇姑區(qū)在本宗地內（沿塔灣街和昆山西路），規(guī)劃了沈陽市裝備制造業(yè)總部和軟件外包產(chǎn)業(yè)基地，由政府協(xié)調招商。（二）宗地現(xiàn)狀本宗地為模擬凈地出讓，目前地上物為沈陽機車車輛有限責任公司，包含車輛廠廠區(qū)，少量職工宿舍（平房）；該廠已經(jīng)開始搬遷，預計整體搬遷于2010年2月完成。（三）規(guī)劃指標宗地面積：716100平方米；容積率：3.0；商業(yè)比例：≤35%；建筑密度：不大于35%綠地率：不小于30%（四）周邊環(huán)境交通環(huán)境宗地西臨塔灣街、北臨昆山西，南臨北一路，各路段均為沈陽市最主要的交通干道，交通十分便利。北一路連接東西快速干道，橫貫鐵西區(qū)、和平區(qū)、沈河區(qū)和大東區(qū)，經(jīng)由昆山西路至北行商圈約3公里，至太原街約3.5公里，至沈陽北站約4公里，至沈陽市政府約5.8公里，至中街約7.5公里。商業(yè)配套宗地西北側緊臨家樂福超市，生活配套完善。項目距沈陽四大商圈中的北行商圈約3公里，太原街商圈約3.5公里。北行商圈包含千盛百貨、北京華聯(lián)、北行商場、地一大道（東北首席大型地下商城）等商業(yè)項目；太原街商圈包含新世界百貨、中興大廈、商貿飯店等商業(yè)項目。另外，項目至沈陽市最大的朝鮮族聚集地—西塔商圈約2.5公里，至北站商圈約4公里。教育配套皇姑區(qū)是沈陽市科教文化大區(qū)，宗地東側緊臨沈陽市重點中學—沈陽市二十一中，以及皇姑區(qū)重點小學—昆山二校，項目距沈陽市重點小學—珠江五校和遼寧省重點學府—遼寧大學僅2公里。醫(yī)療配套該項目醫(yī)療配套十分完善，宗地周邊3公里范圍內有沈陽市第四醫(yī)院、國醫(yī)腫瘤科研所、皇姑區(qū)第五醫(yī)院、皇姑區(qū)紅十字醫(yī)院等大型醫(yī)療機構。人文環(huán)境本項目距有沈陽玉環(huán)之稱的北運河約300米，距沈陽市重要休閑廣場—百鳥公園約2公里，至沈陽市最大的市內公園—北陵公園約4公里。北運河百鳥公園（五）項目概況小結1、土地稀缺性顯著本宗地位于一環(huán)以內，地理位置優(yōu)越，周邊配套成熟，屬于城市核心區(qū)域緊缺的住宅開發(fā)用地。2、配套設施完善該區(qū)域發(fā)展成熟，步行三分鐘便可抵達家樂福超市；本宗地至北行商圈、太原街商圈和西塔商圈均在3.5公里范圍內，商業(yè)配套十分完善。3、教育氛圍濃厚皇姑區(qū)是沈陽市科教大區(qū)，項目周邊有市重點中學——二十一中和市重點小學——珠江五校，另外還有昆山二校、市116中學、遼寧大學等重點院校。4、目標客戶群范圍較廣該宗地位于沈陽一環(huán)以內的核心區(qū)域，通過東西快速干道聯(lián)通了鐵西區(qū)、和平區(qū)、沈河區(qū)和大東區(qū)，輻射范圍較廣。主要客群為皇姑區(qū)、和平區(qū)及市政府區(qū)域的企事業(yè)單位員工、機關公務員、私營業(yè)主及高級白領。5、不利因素：項目南側為進出北站鐵軌，對后期產(chǎn)品質素影響較大，項目東側天山路狹窄，通行不暢。二．市場環(huán)境分析（一）宏觀經(jīng)濟依舊保持高速增長2009年，沈陽市宏觀經(jīng)濟運行依然保持較快發(fā)展勢頭，前三季度沈陽市GDP總額達到3158億元，同比增長14.1%；固定資產(chǎn)投資額2757億元，同比增長29.1%；人均可支配收入9152元，同比增長11.4%；地方財政收入222.1億元，同比增長15.8%；規(guī)模以上工業(yè)增加值1695億元，同比增長19.1%。伴隨沈陽市城市綜合實力增強，居民收入大幅度提高，將對沈陽房地產(chǎn)市場起到良好的促進作用。（二）房地產(chǎn)市場運行態(tài)勢分析1、房地產(chǎn)開發(fā)建設依舊保持增長數(shù)據(jù)來源：沈陽市房地產(chǎn)研究所2009年1-9月，沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成1542.4億元，同比增長20.3%；其中，住宅投資完成709億元，同比增長12.5%。數(shù)據(jù)來源：沈陽市房地產(chǎn)研究所2009年1-9月，沈陽市商品房施工面積5423.6萬平方米，同比增長22.4%。數(shù)據(jù)來源：沈陽市房地產(chǎn)研究所2009年1-9月，沈陽市商品房新開工面積1805萬平方米，同比增長0.3%；其中商品住宅新開工面積1435萬平方米，同比下降5.4%。數(shù)據(jù)來源：沈陽市房地產(chǎn)研究所2009年1-9月，沈陽市商品房竣工面積999萬平方米，同比下降6.2%；其中商品住宅竣工面積754萬平方米，同比下降8.3%。2、商品房及商品住宅新增供應量有所下降數(shù)據(jù)來源：沈陽市房地產(chǎn)研究所2009年1-9月，沈陽市商品房新增供應面積980萬平方米，同比下降27.1%；商品住宅新增供應面積803萬平方米，同比下降23.88%。3、商品房及商品住宅銷售量與銷售均價呈平穩(wěn)增長態(tài)勢數(shù)據(jù)來源：沈陽市房地產(chǎn)研究所2009年1-9月，沈陽市商品房銷售面積1005萬平方米，同比增長6.81%；商品住宅銷售面積902萬平方米，同比增長17.87%。數(shù)據(jù)來源：沈陽市房地產(chǎn)研究所2009年1-9月，沈陽市商品房銷售額427.7億元，同比增長12.47%；其中，商品住宅銷售額361.7億元，同比增長21.81%。數(shù)據(jù)來源：沈陽市房地產(chǎn)研究所2009年1-9月，沈陽市商品房銷售均價4256元/平方米，同比增長17.34%；其中，商品住宅銷售均價4010元/平方米，同比增長18.91%。4、2009前三季度沈陽土地市場運行情況2008年2009年一季度二季度三季度四季度（預計）成交宗數(shù)（宗）448153418占地面積（萬㎡）31259.97150.99295.97273建筑面積（萬㎡）839128.03326.34726.9710成交額（億元）105.910.732.547.571.4成交單價（元/㎡㎡）3,3941,7862,1541,6042,615樓面地價（元/㎡㎡）1,2628369976541,137表一2008年與2009年土地成交情況比較009年前三季度，沈陽市成交商住類用地共57宗，成交總用地面積506.93萬平方米；總建筑面積1181.27萬平方米；交易額88.7億元。2009年一—三季度沈陽市土地市場的出讓量逐漸增多，而且幅度很大，土地市場活躍，房地產(chǎn)市場回暖信號十分明顯。5、2009年上半年沈陽市房地產(chǎn)市場特征房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長2009年1-9月，房地產(chǎn)投資709億元，同比增長12.5%；施工面積5424萬平方米，同比增長22.4%。商品房及商品住宅供銷比例發(fā)生變化2009年1-9月，沈陽市商品房批準入市面積980萬平方米，同比下降27.1%，商品住宅批準入市面積803萬平方米，同比下降23.88%；隨著宏觀經(jīng)濟形勢的好轉，沈陽市商品房與商品住宅的銷售情況呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，2009年上半年，商品房銷售面積1005萬平方米，同比增長6.81%，商品住宅銷售面積902萬平方米，同比增長17.87%。商品房銷售價格穩(wěn)中有升2009年1-9月，沈陽市商品芳銷售均價4256元/平方米，同比增長17.34%；其中，商品住宅銷售均價4010元/平方米，同比增長18.91%。商品房及商品住宅的銷售價格均處于穩(wěn)中有升的良好態(tài)勢。外地人購房比例較大2009年上半年，外地人購房套數(shù)占沈陽市購房總套數(shù)的32.35%（主要是新遷入沈陽工作的外地大學畢業(yè)生、商務人士）；其中，省內外地人購房占18.99%，外省市人購房占13.27%，境外人購房占0.09%。6、2010年沈陽市房地產(chǎn)預期商品房供應持續(xù)增加2009年前三季度，沈陽市商品房施工面積5423.6萬平方米，同比增長22.4%，預計2010年商品房供應面積依舊保持增長。商品房銷售面積平穩(wěn)增長沈陽市剛性需求旺盛，預計2009年因結婚、拆遷、畢業(yè)所產(chǎn)生的剛性需求約1200萬平方米；另外，沈陽市人均住房面積僅為29平方米，隨著人均可支配收入的增長，改善性購房需求將被激發(fā)出來。商品房銷售價格小幅上揚沈陽市購房需求結構合理，房地產(chǎn)綜合指數(shù)居15個副省級城市中第一位，然而商品房銷售價格僅高于長春和哈爾濱，隨著宏觀經(jīng)濟的快速發(fā)展及房地產(chǎn)市場的回暖，預計明年上半年沈陽市商品房銷售價格將小幅上揚，下半年隨著產(chǎn)品入市量的增大而逐步平穩(wěn)。沈陽市片區(qū)房地產(chǎn)市場分析沈陽房地產(chǎn)市場板塊格局沈陽市環(huán)環(huán)相扣的產(chǎn)業(yè)及城市規(guī)劃布局，加之日臻成熟的商品房細分市場格局，決定了沈陽市商品住宅市場的土地區(qū)位屬性特征和板塊分布。區(qū)位劃分：板塊劃分：區(qū)位描述：板塊描述：南部區(qū)域（高新技術產(chǎn)業(yè)先導區(qū)）南部區(qū)域是包含：渾南新區(qū)、蘇家屯區(qū)、東陵南部區(qū)域，由高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)發(fā)展而來的綜合性新區(qū)、奧運商機加速了區(qū)域價值的提升，逐步成為沈陽市高收入人群居住區(qū)域南部區(qū)域是目前高端集合型住宅的主要聚集區(qū)域，沿河新區(qū)多數(shù)以品質較高的板式小高層和高層所體現(xiàn)，除長白高檔產(chǎn)品區(qū)域外，均價多在4200-5000之間。而靠近渾南新區(qū)一帶則為低密度多層住宅和桃仙機場沿線的別墅區(qū)。東部區(qū)域（旅游業(yè)帶動高端產(chǎn)品發(fā)展）東部板塊：包含大東區(qū)、輝山開發(fā)區(qū)、東陵東部區(qū)域。價格：住宅3000-5000元/平米，別墅6000-10000元/平米；低密度產(chǎn)品為主，包括部分別墅；住宅主力面積為90－120平米；別墅主力面積：280-700平米之間東部區(qū)域擁有沈市豐富的旅游資源,如故宮、八王寺等歷史遺跡，又有東陵、棋盤山等景觀資源，是沈市主要的低密度高端產(chǎn)品聚集區(qū)域中心區(qū)域（傳統(tǒng)城市核心區(qū)）中心區(qū)域包括：沈河區(qū)、皇姑區(qū)南部以及和平區(qū)，該區(qū)域屬市核心區(qū)，基礎設施完善，市場認知度最高；住宅以高端物業(yè)為主，城市傳統(tǒng)的高密度豪宅的集中區(qū)，目前價格為6000-10000元/平米；同時商務、商業(yè)、公寓等混合的綜合型物業(yè)較多。由于城市核心土地價值高昂，因而區(qū)域內產(chǎn)品以高密集的包含商業(yè)、商務、居住的綜合體為主。而區(qū)域的土地稀缺將意味著較高的產(chǎn)品價值支撐。西部區(qū)域（城市更新的先驅）西部區(qū)域：主要包含鐵西老城區(qū)、于洪區(qū)西部、張士經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，這里是傳統(tǒng)工業(yè)廠區(qū)、家屬區(qū)，地緣性消費力不佳；除鐵西板塊建筑密度稍高外，其余以中低密度為主，70－120平米二、三居為主流；經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和丁香板塊價格多為4000元/平米以下，鐵西板塊和于洪新城為4300元-4500元/平米。隨著大規(guī)模建設的持續(xù)推進，將成為沈陽最大的住宅規(guī)劃區(qū)，區(qū)域未來發(fā)展前景看好，區(qū)域環(huán)境改善，有吸引外區(qū)高端消費者進駐的基礎，鐵西區(qū)等地潛力較大；北部區(qū)域（產(chǎn)業(yè)先行的城市發(fā)展區(qū)）北部區(qū)域：主要包含皇姑區(qū)北部、于洪北部區(qū)域、東陵北部區(qū)域、以及沈北新區(qū)。該區(qū)域發(fā)展相對滯后，配套缺乏，整體形象較差，目前房地產(chǎn)市場處于較低水平；除皇姑區(qū)外，其他板塊均價在3500元/平米以下；皇姑板塊因具有內城特征，價格為4500-6500元/平米，但與沈河、和平區(qū)相比仍有較一定差距；中低密度產(chǎn)品為主，戶型多為80－120平米；憑借良好的自然資源及沈北新區(qū)規(guī)劃，區(qū)域未來將有一定的發(fā)展?jié)摿Α；使描F西片區(qū)市場分析（本案項目隸屬于皇姑區(qū)，但由于皇姑區(qū)為城市老城區(qū)，區(qū)域內商品房入市量相對較少，且項目毗鄰鐵西區(qū)，故將鐵西區(qū)項目并入?yún)^(qū)域市場研究，以為項目定位提供依據(jù)。）2.1皇姑區(qū)2009年上半年房地產(chǎn)市場運行情況商品住宅供銷情況2009年上半年，皇姑區(qū)商品住宅批準入市面積為14.84萬平方米，銷售面積25.70萬平方米，供銷情況較好。商品住宅銷售價格2009年上半年，沈陽市商品住宅銷售均價3672元/平方米，皇姑區(qū)商品住宅銷售均價3822元/平方米，僅低于沈河區(qū)、和平區(qū)和大東區(qū)，位列全市第四。存量住宅銷售情況2009年上半年，皇姑區(qū)存量住宅銷售32.46萬平方米，位列全市第二位。2.2皇姑區(qū)片區(qū)市場分析版塊劃分：該區(qū)域為人文氣息濃厚的老城區(qū)。如圖，根據(jù)皇姑區(qū)老城區(qū)物業(yè)的密集性，劃分四個板塊。區(qū)域各板塊點狀分布，各項目聯(lián)系不緊密。目前在售項目稀少，高端產(chǎn)品匱乏，區(qū)域樓市熱度不足。在售項目靠近城市中心區(qū)域產(chǎn)品供應在40-70平為主，而遠離中心項目主力供應則在80-140平為主，如白山路北板塊萬科中央公園。長江街改造有利于拉動區(qū)域項目升值。開發(fā)檔次劃分：區(qū)域內本市開發(fā)商居多、產(chǎn)品檔次呈啞鈴式結構、區(qū)域缺乏高端住宅由于皇姑老城區(qū)靠近城市中心板塊多為老棚戶區(qū)，地塊較小且供應土地有限，加之板塊內商業(yè)性土地較多的現(xiàn)狀，使該板塊形成高端住宅較為困難。而遠離市中心板塊雖土地資源豐富，但配套優(yōu)勢不足。區(qū)域政策扶植較少的原因使其不宜形成高端住宅產(chǎn)品。因而造成區(qū)域無高端住宅現(xiàn)象。建筑密度劃分：區(qū)域內高、低密度產(chǎn)品呈南北分布，南部產(chǎn)品趨向投資，北部產(chǎn)品趨向居住。區(qū)域內高、低密度產(chǎn)品呈南北分布，南部土地稀缺，緊鄰北行商圈和學區(qū)，因而在售產(chǎn)品投資型居多。北部園區(qū)規(guī)模大，建筑密度低，因而80-120平米的適居型產(chǎn)品供應較多。小結：1）皇姑片區(qū)為傳統(tǒng)老區(qū)，區(qū)域土地資源有限，因而片區(qū)內供應量有限，成交市場不活躍。2）區(qū)域內近年無大盤供應，開發(fā)商也多為本地中小企業(yè)，產(chǎn)品品質較低，產(chǎn)品結構以中端為主，整體開發(fā)水平不高。但運河北部及北陵西側相對自然環(huán)境較好，分布如萬科中央公園項目。3）區(qū)域內產(chǎn)品構成以中小戶型為主，大戶型產(chǎn)品供應相對較少，高端產(chǎn)品需要引導與培育。2.3鐵西區(qū)片區(qū)市場分析板塊劃分：傳統(tǒng)工業(yè)廠區(qū)、家屬區(qū)目前成為沈陽最大的住宅規(guī)劃區(qū)，區(qū)域未來發(fā)展前景看好，區(qū)域環(huán)境改善，有吸引外區(qū)高端消費者進駐的基礎，開發(fā)潛力較大如圖。根據(jù)鐵西老城各物業(yè)的聚集性可劃分圖上的五大板塊、板塊之間項目連接緊密，多數(shù)在售項目集中于一環(huán)。區(qū)域以普通商品住宅為主，北二路和興華街一帶擁有少量的公寓寫字間產(chǎn)品。除北二路板塊建筑密度稍高外，其余以中高密度產(chǎn)品為主，70－120平米二、三居為主流。開發(fā)檔次劃分：區(qū)域內二線開發(fā)商居多，中高端項目成為區(qū)域主流目前鐵西老城區(qū)雖有一線品牌開發(fā)商入駐，但是區(qū)域仍以二線開發(fā)商為主流。且開發(fā)產(chǎn)品以中高端住宅為主體，因而區(qū)域定義為中高端住宅區(qū)域。建筑密度劃分：由于鐵西老城區(qū)項目數(shù)量多，因此區(qū)域土地稀缺，絕大多數(shù)項目占地面積在15萬平以下。但是由于老城區(qū)需求量較大，因而所有在售項目的建筑形式均以高層產(chǎn)品為主，區(qū)域內無低密度住宅。老城區(qū)二類中高密度住宅較多，這類產(chǎn)品規(guī)模適中，主力供應產(chǎn)品在60-70平米的一次置業(yè)戶型以及80-120平米的改善型戶型為主。由于鐵西老城區(qū)項目數(shù)量多，因此區(qū)域土地稀缺，絕大多數(shù)項目占地面積在15萬平以下。但是由于老城區(qū)需求量較大，因而所有在售項目的建筑形式均以高層產(chǎn)品為主，區(qū)域內無低密度住宅。老城區(qū)二類中高密度住宅較多，這類產(chǎn)品規(guī)模適中，主力供應產(chǎn)品在60-70平米的一次置業(yè)戶型以及80-120平米的改善型戶型為主。價位劃分：區(qū)域價位主要依賴賴地段，4500--6500為鐵西區(qū)的的均價分布結合圖表可知：1）區(qū)域價位主要依依據(jù)地段、配配套、交通因因素。2）結合區(qū)域項目的的密集性，區(qū)區(qū)域一、二類類價位目前是是鐵西區(qū)主流流均價。3）二、三類價位區(qū)區(qū)域項目仍保保有較大供應應量，隨著城城市化建設的的向西推進，區(qū)區(qū)域有較大的的溢價潛力。小結：1）鐵西老城區(qū)目前前成為中高端端住宅聚集區(qū)區(qū)域。2）區(qū)域以高密度、規(guī)規(guī)模適中的住住宅為主。3）區(qū)域內產(chǎn)品價格格根據(jù)地段不不同差異較大大，如項目臨臨近和平區(qū)區(qū)域相對對價格較高，目前整體區(qū)區(qū)域均價范圍圍在4500--6500元/平方米。4）區(qū)域城市化建設設的加強，和和一線品牌開開發(fā)商的介入入有利于吸引區(qū)外客群。2.4皇姑鐵西西片區(qū)市場結結論1）如圖，本案競品品區(qū)域為以下下六個板塊。而而針對鐵西區(qū)區(qū)域對外區(qū)客客群吸引力較較強的因素。對對本案的競爭爭力較大；同同時白山北路路板塊相對高高端產(chǎn)品對我我項目有一定定競爭力。2）目前競品區(qū)域高高端住宅相對對缺乏，但是是由于皇姑區(qū)區(qū)相對良好的的宜居環(huán)境及及高素質人群群，為打造中中高端產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)造有利條件件；3）目前競品區(qū)域的的價位在5000--7000元。（四）項目競爭個個案分析4.1項目周邊競競爭市場分析析4.1．1項目周周邊競品發(fā)展展情況區(qū)位項目名稱占地面積（萬㎡）總建筑面（萬㎡）容積率開盤時間皇姑區(qū)西堤國際228842009-5-11鑫豐華凱鑫城12262.22009-7-33新漢城104042009-5-222優(yōu)特區(qū)1.57.24.82007-8-225鐵西區(qū)新湖明珠城（五期期）1118.71.72007-12--3其仕郡10222.52009-9-55華潤凱旋門9.628.52.962009-7-114萬科金域國際2.7210.884——合計78.82241.34.1．2項目周周邊競品多層層供銷情況多層產(chǎn)品供銷情況況面積戶型配比供應量銷售量銷售率60平米以下一房8.65%20116783.08%60-80二房17.72%41237190.05%80-100二房40.90%95122323.45%100-120三房23.40%54473771.32%120-140三房8.65%20118692.54%140-160三房0.69%1616100%160-180四房0.00%000180-200四房0.00%000200平米以上四房0.00%000合計100%2325135158.11%區(qū)域內多層產(chǎn)品主主要供應量來來自項目附近近的鑫豐華凱凱新城，供應應量較大共有有1318套，消化良良好，開盤當當日消化400余套，現(xiàn)月月消化150套，以上數(shù)數(shù)據(jù)為備案數(shù)數(shù)據(jù)，有一定定的滯后性。4.1．3項目周周邊競品小高高層供銷情況況小高層產(chǎn)品供銷情情況面積戶型配比供應量銷售量銷售率60平米以下一房13.39%32626581.29%60-80一房8.55%20818488.46%80-100二房9.74%23718778.90%100-120三房38.82%94582086.77%120-140三房19.60%47723148.43%140-160三房4.44%10810395.37%160-180四房4.56%11111099.10%180-200五房0.41%1010100%200平米以上五房0.49%121191.67%合計100.00%2434192178.92%區(qū)域內小高層產(chǎn)品品供應量相對對較小，市場場接受程度較較高；其中尤尤以華潤凱旋旋門項目為代代表。4.1．4項目周周邊競品高層層供銷情況高層產(chǎn)品供銷情況況面積戶型配比供應量銷售量銷售率60以下一房18.09%1530112974%60-80一房30.29%2562159762%80-100二房40.21%3401156346%100-120三房5.92%50145591%120-140三房3.74%31614044%140-160三房1.75%14813088%160-180四房0.00%000180-200五房0.00%000200平米以上五房0.00%000合計100.00%8458501459%區(qū)域內高層產(chǎn)品供供應量較大，消消化狀態(tài)良好好，但產(chǎn)品去去化比例以中中小戶型為主主，大戶型產(chǎn)產(chǎn)品供應較少少。4.1．5項目周周邊競品高層層供銷情況區(qū)域主要競爭項目目供銷情況匯匯總表建筑形式配比供應量去化量銷售率多層18%2325135158%小高層18%2434192179%高層64%8458501459%合計1004.1．6項目周周邊競品樓型型統(tǒng)計情