2023年旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)的資產(chǎn)評(píng)估方法

旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)的資產(chǎn)評(píng)估方法內(nèi)容提綱:旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)作為一種資本化的財(cái)產(chǎn)權(quán),必須在市場(chǎng)交易中以價(jià)格的形式反映其價(jià)值。本文在闡述旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)的基本概念的基礎(chǔ)上,結(jié)合旅游資源的特點(diǎn),構(gòu)建旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)格評(píng)估的指標(biāo)體系，運(yùn)用資產(chǎn)評(píng)估的基本理論和方法，著重闡述了旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)格評(píng)估方法。旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)作為一種資本化的財(cái)產(chǎn)權(quán),必須在市場(chǎng)交易中以價(jià)格的形式反映其價(jià)值。據(jù)不完全記錄，目前全國(guó)涉及旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)“出讓”或者“拍賣”的景點(diǎn)已有300多個(gè),而其價(jià)值評(píng)估在交易過(guò)程中起著重要的作用。筆者擬對(duì)此作一個(gè)初步探討。一、旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格評(píng)估概述（一)旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格的概念１.旅游資源的經(jīng)營(yíng)權(quán)旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)是指對(duì)旅游資源一定期期的占有、使用和收益的權(quán)利,是一種以合約形式規(guī)定的法律上的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。其表現(xiàn)為兩種形式,一是對(duì)已進(jìn)行一定限度開發(fā)或投入的旅游景區(qū)、景點(diǎn)的占有、使用、和收益權(quán)利,可稱為旅游景區(qū)經(jīng)營(yíng)權(quán);另一種是對(duì)尚未進(jìn)行開發(fā)或投入的旅游資源的占有、使用、和收益權(quán)。2.旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格是在一定期限中持有旅游資源的使用權(quán)、收益權(quán)所形成的一種價(jià)格。目前我國(guó)旅游資源（重要指以實(shí)物形式存在的自然旅游資源和人文旅游資源)的所有權(quán)歸國(guó)家,旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)格是以旅游資源的使用權(quán)、收益權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提的，因此,以一次性支付(或分期支付)的旅游資源這個(gè)特殊標(biāo)的數(shù)年的資本現(xiàn)值總額，是旅游資源所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式。旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格的形成包含兩種形式:其一是以價(jià)值為基礎(chǔ)的受供求關(guān)系調(diào)節(jié)的一般商品價(jià)格形式，如旅游風(fēng)景區(qū)中已投入和開發(fā)的基礎(chǔ)設(shè)施;其二是以其稀缺性和經(jīng)營(yíng)壟斷性為基礎(chǔ)形成的價(jià)格方式，如景區(qū)里的土地資源、森林資源、水資源以及自然奇觀等等。正是由于旅游資源的特殊性,決定了旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格形成方式的復(fù)雜性,旅游資源決不能等同于一般商品，更不能簡(jiǎn)樸采用一般商品的價(jià)格決定形式。旅游資源和一般的國(guó)有資產(chǎn)也有較大區(qū)別，它是一種“公益性國(guó)有資產(chǎn)”，因此也不可將一般國(guó)有資產(chǎn)出讓經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式套用到旅游資源上。(二)旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格評(píng)估旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格評(píng)估是根據(jù)旅游資源屬性和特性,以旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓為目的,運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)旅游資源的現(xiàn)時(shí)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估和估算,其核心是對(duì)旅游資源在某一時(shí)點(diǎn)的使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行估算。旅游資源作為特殊的資源,既不同于土地資源、森林資源等單一形式的自然資源，也不同于一般的國(guó)有資產(chǎn),難以用單位價(jià)格形式擬定其價(jià)格,評(píng)估時(shí),不僅要對(duì)其市場(chǎng)的有形價(jià)值和無(wú)形價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并以此作為經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格評(píng)估的重要因素，并且由于旅游資源的“公益性”,還應(yīng)對(duì)其社會(huì)價(jià)值、生態(tài)價(jià)值進(jìn)行效益評(píng)價(jià)和效益貨幣化。目前我國(guó)的評(píng)估工作，無(wú)論是評(píng)估實(shí)務(wù)，評(píng)估管理,還是在評(píng)估的理論研究方面都獲得了一定的進(jìn)步和發(fā)展,但比之于發(fā)達(dá)國(guó)家的評(píng)估工作,比之于客觀提出的對(duì)評(píng)估工作的需要尚有較大的差距，特別是對(duì)旅游資源這種專業(yè)性、行業(yè)性較強(qiáng)的評(píng)估，理論研究尚待進(jìn)一步。二、旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格的評(píng)估指標(biāo)旅游資源在經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中涉及完全未開發(fā)的旅游資源的轉(zhuǎn)讓和已有一定限度開發(fā)的旅游資源的轉(zhuǎn)讓,因此，對(duì)于完全未開發(fā)的旅游資源的經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格,我們只能通過(guò)旅游資源自身的價(jià)值評(píng)估和預(yù)期收益狀況來(lái)擬定;對(duì)于已有一定限度開發(fā)的旅游資源,由于旅游資源的構(gòu)成中既涉及消耗了一般人類勞動(dòng)的勞動(dòng)產(chǎn)品,又包含了以希缺性和壟斷性為基礎(chǔ)的非勞動(dòng)產(chǎn)品，其旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格擬定期,既要把這些追加到旅游資源中，使旅游資源變?yōu)槿祟惪芍苯舆\(yùn)用的資源的各種勞動(dòng)消耗在旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓中得以補(bǔ)償，同時(shí)還應(yīng)將其中的稀缺性和壟斷性資源以租金折現(xiàn)的形式來(lái)實(shí)現(xiàn)其所有權(quán)價(jià)格。(一)旅游資源自身價(jià)值評(píng)估指標(biāo)旅游資源的自身價(jià)值的評(píng)估,目前業(yè)界還沒有一個(gè)統(tǒng)一的模式,不同專家學(xué)者基于不同的目的，提出了不同的評(píng)估體系。這里我們從旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓的角度來(lái)進(jìn)行討論，也就是說(shuō)對(duì)旅游資源自身價(jià)值的評(píng)估,重要考慮能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，能將其價(jià)值轉(zhuǎn)化為貨幣,換句話講，就是能對(duì)旅游者產(chǎn)生吸引力的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。１.欣賞價(jià)值(美感、獨(dú)特性、新奇限度);2.文化價(jià)值（古、名、民族特色性、級(jí)別);3．科學(xué)價(jià)值（學(xué)術(shù)、研究、科考價(jià)值);4.資源豐度(種類、數(shù)量)；5．環(huán)境指標(biāo)(氣候、植被、水等環(huán)境質(zhì)量)。(二)旅游資源開發(fā)限度和開發(fā)條件指標(biāo)旅游資源的開發(fā)限度指標(biāo)涉及景區(qū)已開發(fā)投入的成本指標(biāo)，尚未開發(fā)的旅游資源的價(jià)值評(píng)估指標(biāo)兩部分。對(duì)于尚未開發(fā)的旅游資源的價(jià)值評(píng)估仍可采用上述指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)，只是在評(píng)估時(shí)需注意與已開發(fā)景觀的協(xié)調(diào)和平衡。1．投入成本指標(biāo)（1)旅游資源開發(fā)、建設(shè)成本:涉及旅游資源勘測(cè)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)成本;景點(diǎn)建筑物成本;基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施建設(shè)成本;土地運(yùn)用成本。（２)生態(tài)環(huán)境保護(hù)成本：環(huán)境保護(hù)費(fèi)用和環(huán)境綠化費(fèi)用。(3）旅游資源管理成本:涉及管理費(fèi)用、人才培訓(xùn)費(fèi)用、景點(diǎn)維護(hù)費(fèi)用等。(4）損失補(bǔ)償成本：如,轉(zhuǎn)讓山林搞旅游開發(fā)，不僅使農(nóng)民失去勞動(dòng)手段，并且會(huì)導(dǎo)致直接的經(jīng)濟(jì)損失,這些損失應(yīng)由受讓方補(bǔ)償。2．開發(fā)條件指標(biāo)旅游資源的開發(fā)條件指標(biāo)是指對(duì)完全未開發(fā)的旅游資源和已有一定限度開發(fā)的旅游資源的開發(fā)和進(jìn)一步開發(fā)的可行性狀況的一個(gè)評(píng)價(jià)。具體涉及：（1）地區(qū)經(jīng)濟(jì)條件(收入水平、勞動(dòng)力數(shù)量、農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)條件等);(2)可進(jìn)入性(交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、依托中心城市的距離、通訊條件等);(3)景區(qū)容量條件(容人量、容時(shí)量)；(4）施工條件。(三)效益評(píng)估指標(biāo)旅游資源的效益評(píng)估指標(biāo)這里涉及對(duì)尚未完全開發(fā)的旅游資源預(yù)期效益評(píng)估以及已投入開發(fā)的旅游景區(qū)旅游資源現(xiàn)有效益的評(píng)價(jià)和未來(lái)效益的增長(zhǎng)預(yù)期。１.現(xiàn)有效益的評(píng)估指標(biāo)(１)目前年平均接待游人量;（２）旅游者的人均消費(fèi)額；（3）旅游者的人均接待成本;（4)目前年平均凈收益；（5）年均收益增長(zhǎng)率。２.預(yù)期收益評(píng)估指標(biāo)（1)旅游客源市場(chǎng)需求量預(yù)測(cè)我們采用Ｌ·J·Cｒａｍpon（19９６年)提出的引力模型:Ｔij：客源地i與目的地j之間旅行次數(shù)的某種量度;Pi：客源地人口規(guī)模、財(cái)富、或旅行傾向的量度,可以定義為客源地的人口數(shù)或潛在旅行的人數(shù)，它可以是幾個(gè)變量的組合;Aｊ:目的地j吸引力或容量的某種量度；Ｄｉj：客源地i與目的地ｊ之間的距離,用目的地到客源地旅行時(shí)間來(lái)表達(dá);Ｇ:經(jīng)驗(yàn)估計(jì)系數(shù)，是個(gè)調(diào)節(jié)其他變量大小的比例常數(shù)，以盡也許準(zhǔn)確解釋旅游活動(dòng)Tij的觀測(cè)水平；b：經(jīng)驗(yàn)估計(jì)系數(shù),其值反映距離作為一種阻力函數(shù)對(duì)旅游影響的相對(duì)限度，不同的旅游資源由于距離對(duì)其的影響不同樣，ｂ值取值也不同樣。(２）旅游者人均消費(fèi)水平旅游者的預(yù)期人均消費(fèi)水平取決于未來(lái)旅游資源的開發(fā)狀況在考慮物價(jià)因數(shù)和消費(fèi)水平變化的因素等變量下的一個(gè)粗略估計(jì)。三、旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格評(píng)估的方法關(guān)于旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格的評(píng)估和擬定目前國(guó)家沒有頒布相應(yīng)的法律法規(guī)作為依據(jù),惟一可以參考的是國(guó)務(wù)院１９８5年發(fā)布的《風(fēng)景名勝區(qū)管理暫行條例》,但對(duì)于旅游資源的出讓方面基本上處在“真空”狀態(tài)。這里筆者參考國(guó)家關(guān)于土地資源出讓使用權(quán)價(jià)格擬定的方式結(jié)合旅游資源的特殊性作一個(gè)初步探討。(一)旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格評(píng)估1.出讓、委托估價(jià)主體我國(guó)旅游資源絕大部分屬于國(guó)家所有，各級(jí)地方的政府作為國(guó)有資產(chǎn)的“代理人”，應(yīng)當(dāng)成為旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓的主體，同時(shí)也應(yīng)是委托估價(jià)的主體。2．價(jià)值內(nèi)涵旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格是一定年限的價(jià)格，受讓者必須向旅游資源的所有者繳納一定的出讓金。因此,出讓旅游資源的經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格評(píng)估應(yīng)明確價(jià)格內(nèi)涵。旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格涉及三部分,旅游資源資產(chǎn)的地租本金化價(jià)格、投資成本以及旅游資源投資應(yīng)得利潤(rùn)。旅游資源資產(chǎn)的地租本金化價(jià)格是旅游資源的絕對(duì)收益和級(jí)差收益按社會(huì)平均利潤(rùn)率(一般取銀行利息率)還原成本金的價(jià)格。投資應(yīng)得利潤(rùn)是指本行業(yè)的平均利潤(rùn)。(二)旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格的估價(jià)方法1．收益現(xiàn)值法收益現(xiàn)值法是在估算旅游資源未來(lái)每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上,以一定的折現(xiàn)率，折算為評(píng)估日收益總和的一種方法。這里須注意的是，由于旅游資源的開發(fā)限度的不同，收益的擬定也應(yīng)不同樣。對(duì)于尚未開發(fā)的旅游資源的收益擬定,我們可以采用假設(shè)開發(fā)法，在結(jié)合旅游資源的自身價(jià)值評(píng)估的基礎(chǔ)上,考慮旅游資源的開發(fā)條件和市場(chǎng)的需求狀況來(lái)估計(jì)旅游資源開發(fā)后的收益狀況。其計(jì)算式:Ｐ=Ft（λ1α＋λ2β+λ3γ)ｋ１①Ｐ：旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格；Ｆt：在對(duì)旅游資源假設(shè)開發(fā)的條件下能帶來(lái)的預(yù)期年收益水平;α:旅游資源開發(fā)條件系數(shù);β：對(duì)旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)市場(chǎng)需求系數(shù);γ:其他影響因數(shù)的系數(shù);λI：各種影響因素的權(quán)重；k1：經(jīng)營(yíng)權(quán)年限內(nèi)的年金現(xiàn)值系數(shù)。這里須說(shuō)明一點(diǎn)，F(xiàn)t的準(zhǔn)確性取決于對(duì)旅游資源自身價(jià)值的對(duì)的評(píng)估和對(duì)旅游者需求的對(duì)的把握的基礎(chǔ)上。對(duì)于已有一定限度開發(fā)的旅游資源的收益重要以評(píng)估當(dāng)年旅游景區(qū)現(xiàn)有收入（考慮其收益的年增長(zhǎng)情況)為準(zhǔn)，加上未開發(fā)旅游資源的收益來(lái)加以擬定。其計(jì)算式：P=I×G×k２+①I:評(píng)估當(dāng)年旅游景區(qū)現(xiàn)有收入；G：景區(qū)的年均增長(zhǎng)率;k2:在經(jīng)營(yíng)權(quán)年限內(nèi)的等差年值現(xiàn)值系數(shù)。①:對(duì)旅游資源的未開發(fā)部分的經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格其擬定方式采用①式。2.成本法在用成本法計(jì)算出讓旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格時(shí),其價(jià)格為旅游資源的投入成本價(jià)格與旅游資源帶來(lái)的增值收益之和。其中，增值收益源于“增值地租”,應(yīng)歸旅游資源所有者即國(guó)家所有，相稱于出讓金部分。投入成本價(jià)格為旅游資源使用者在取得旅游資源使用權(quán)時(shí)支付的平均成本。其計(jì)算式：P=∑Gｉ+（R1+R2)/L