開發(fā)報建管理

開發(fā)報建管理第一頁，共五十一頁，2022年，8月28日

開發(fā)報建培訓(xùn)第一章開發(fā)部職能概述第二章規(guī)劃建設(shè)工程類第三章國土用地類第四章配套報建類第五章各項驗收工作類第六章開發(fā)部經(jīng)理應(yīng)具備的基本素質(zhì)和工作能力第二頁，共五十一頁，2022年，8月28日第一章開發(fā)部職能概述

一、開發(fā)部職能概述:負責(zé)地產(chǎn)集團房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及規(guī)劃、建設(shè)、國土等政府職能部門各項審批事項的報建、驗收及對外協(xié)調(diào)工作。二、衡量開發(fā)報建工作效率的標(biāo)準(zhǔn)："一快一優(yōu)"，即每一項開發(fā)報建業(yè)務(wù)能以最快的時間、最優(yōu)的方案（最有利于公司）取得批復(fù)。第三頁，共五十一頁，2022年，8月28日第二章規(guī)劃建設(shè)工程類

一、規(guī)劃設(shè)計條件（規(guī)劃設(shè)計要點）

△拍賣地塊的《國有土地使用權(quán)出讓合同》一般都以《土地使用條件》和《關(guān)于確認規(guī)劃設(shè)計條件的復(fù)函》作為合同的附件?！饕?guī)劃設(shè)計條件的主要內(nèi)容：第四頁，共五十一頁，2022年，8月28日（一）用地概況1、用地性質(zhì)：居住用地分為四類，一類（R1）是指獨立式住宅集中、擁有齊全的配套設(shè)施，并且布局完整的用地，獨立式住宅的層數(shù)基本是3層或3層以下。（如低密度別墅居住用地）；二類（R2）是指以多層、中高層及高層單元式居住建筑為主配套設(shè)施齊全、布局完整的用地。(例如恒大綠洲的項目用地)；三類（R3）主要針對在工業(yè)區(qū)、倉儲區(qū)和學(xué)校（尤其是大學(xué)）等功能區(qū)中配套建設(shè)的居住建筑物用地；四類（R4）是指原農(nóng)村居民住宅用地及其相應(yīng)的配套設(shè)施用地。2、用地位置3、總用地面積：含可建設(shè)用地面積（有的分為二類居住用地可建設(shè)用地面積和臨街兼商業(yè)用地可建設(shè)用地面積）?；蛘叽鞒鞘泄灿玫孛娣e（又分為代征市政道路路位用地和代征城市公共綠化用地）。第五頁，共五十一頁，2022年，8月28日（二）規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)及要求1、建筑密度：地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占凈建設(shè)用地面積的比例。2、容積率：指一定地塊內(nèi)，計算容積率的總建筑面積與凈建設(shè)用地面積的比值。3.總建筑面積：凈建設(shè)用地面積乘以容積率。（三）規(guī)劃建筑設(shè)計要求1、建筑間距：是指兩幢建筑物外墻面（柱）之間的水平距離，分為南北向布局主朝向間距，東西向布局主朝向間距，高層建筑之間的最小消防間距，多層建筑之間東西次朝向山墻間距，建筑退讓用地紅線和市政道路中線間距的控制要求。2、建筑紅線退讓道路邊線（退讓間距）：指臨規(guī)劃道路的建筑工程的建筑物控制線與規(guī)劃路邊線最短的水平距離。第六頁，共五十一頁，2022年，8月28日（四）公建配套項目要求現(xiàn)廣州市對新建項目除要求該項目必須配套的公建項目列出目錄以外，同時整個項目的公建配套項目須按《廣州市城市規(guī)劃管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則——修建性詳細規(guī)劃篇》的要求配置（即按項目總住宅建筑面積的6%配備公建配套面積）。（注：各地在詳規(guī)審批階段可通過公關(guān)協(xié)調(diào)爭取盡可能少配公建配套面積）（五）綠化規(guī)劃要求（六）道路交通規(guī)劃要求重點在把握機動車車位的設(shè)置要求，在詳規(guī)及單體方案設(shè)計階段滿足要求，以便于后期樓宇規(guī)劃驗收能順利通過。（七）專項規(guī)劃要求（八）規(guī)劃方案的布局及城市景觀要求第七頁，共五十一頁，2022年，8月28日（九）附加說明規(guī)劃設(shè)計條件是建設(shè)用地規(guī)劃許可證的附件，建設(shè)單位和設(shè)計單位必須嚴(yán)格按規(guī)劃設(shè)計條件的要求編制規(guī)劃設(shè)計方案報批?！鞣桥馁u地塊申請調(diào)整規(guī)劃設(shè)計條件或申領(lǐng)規(guī)劃設(shè)計條件的工作要點：盡量爭取提高容積率、減少公建配套面積。爭取的理由可根據(jù)各項目具體情況或當(dāng)?shù)卣咭?guī)定而定。如2008年廣州出臺的了一個《關(guān)于適度提高居住用地開發(fā)強度的意見》，對廣州市新增經(jīng)營性居住用地項目；政府保障型住房項目；以及原協(xié)議出讓土地的未全部領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的居住小區(qū)項目和未領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的建筑工程住房項目的開發(fā)強度可申請調(diào)整和提高。第八頁，共五十一頁，2022年，8月28日二、建設(shè)用地規(guī)劃許可證△項目融資所需的“四證”之一?！鲝V州辦證的前提條件之一是根據(jù)《國有土地使用權(quán)出讓合同》及有關(guān)土地出讓金繳款證明。因涉及土地出讓金巨大，應(yīng)注意提前做好資金計劃或是否可爭取分期支付土地出讓金?！魈崆皽?zhǔn)備好1/500現(xiàn)狀地形圖?！骱税l(fā)的用地面積是總用地面積（包括凈用地面積、道路面積、綠化面積）△該證的附件有：1.建設(shè)用地規(guī)劃紅線圖，2.規(guī)劃設(shè)計條件△注意附加說明事項，防止在有效期內(nèi)未申請用地導(dǎo)致該證自行失效。第九頁，共五十一頁，2022年，8月28日三、修建性詳細規(guī)劃批復(fù)△取得規(guī)劃設(shè)計條件之后，可與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》同步辦理，并可跨越《總平面規(guī)劃設(shè)計方案》的審批環(huán)節(jié)?！髟谠斠?guī)報批之前，開發(fā)人員應(yīng)盡可能了解清楚當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門對詳規(guī)的審批依據(jù)和審批要求，爭取協(xié)調(diào)總工室及集團設(shè)計院相關(guān)設(shè)計人員與規(guī)劃部門詳規(guī)審批重要經(jīng)辦人員提前溝通，充分了解哪些重要指標(biāo)必須按規(guī)定報批，哪些指標(biāo)有靈活性，以便于項目的方案設(shè)計能順利通過審批，減少因報審方案不符合要求打回重新修改方案所耗費的時間。例如廣州恒大綠洲項目詳規(guī)的審批依據(jù)是《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及其附件《規(guī)劃設(shè)計條件》的要求和《廣州市城市規(guī)劃管理標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則——修建性詳細規(guī)劃篇》和《廣州市城市規(guī)劃管理標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則——綜合篇》。第十頁，共五十一頁，2022年，8月28日△詳規(guī)報批中《總平面規(guī)劃方案圖》應(yīng)重點注意的事項：1.所報規(guī)劃方案的建筑和空間基本布局是否與規(guī)劃部門的要求基本一致；2.綜合技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)是否符合規(guī)劃設(shè)計要點及其他審批文件的強制性要求（主要指標(biāo)包括：規(guī)劃總用地面積、總建筑面積、住宅建筑面積、公建配套面積、容積率、總建筑密度、居住戶數(shù)、居住人口、綠地率、總停車數(shù)）;3.建筑高度、建筑間距和建筑紅線退讓道路邊線是否滿足最低審批要求；4.公建配套設(shè)施的設(shè)置當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門有無特別要求，應(yīng)盡可能爭取少配公建配套設(shè)施或配備將來不需要移交的公配設(shè)施。第十一頁，共五十一頁，2022年，8月28日△詳規(guī)報批階段還要調(diào)查了解小區(qū)排水、煤氣、垃圾處理等問題，以便于在詳規(guī)方案報批階段綜合考慮及方便下一步綜合管線的設(shè)計及報批。例如：小區(qū)雨水、污水怎么排放，小區(qū)是否要建污水處理站；周邊市政道路有無通管道煤氣，是否需要自建煤氣瓶組站；小區(qū)生活垃圾怎么收集處理，是否要配垃圾壓縮站。例如，廣州市在珠江新城及金沙洲兩個地區(qū)實行生活垃圾真空管道收集系統(tǒng)，廣州恒大綠洲項目須按要求設(shè)計和安裝生活垃圾處理系統(tǒng)與市政管道收集收集處理系統(tǒng)接駁。△注意各地報批詳規(guī)的一些特別要求。例如廣州報詳規(guī)時須提供“五圖一書”藍圖3套及電子版：總平面規(guī)劃圖、綠地規(guī)劃圖、道路交通系統(tǒng)規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、小區(qū)區(qū)劃圖、規(guī)劃說明書；另外廣州恒大綠洲項目還要在報送詳規(guī)方案時同時提交該項目的三維電子模型。第十二頁，共五十一頁，2022年，8月28日四、環(huán)評、人防、消防、衛(wèi)生學(xué)、園林綠化等專業(yè)意見的報批△詳規(guī)批復(fù)后協(xié)調(diào)總工室應(yīng)最快的時間下發(fā)各專業(yè)意見報批所需的圖紙，事前充分了解各專業(yè)管理部門的審批要求，盡量減少報入后圖紙打回修改占用的時間。第十三頁，共五十一頁，2022年，8月28日△小區(qū)環(huán)評批復(fù)工作要提早啟動，即在詳規(guī)報入后審批出案之前就要啟動。提前確定有實力、有信譽、有關(guān)系（與環(huán)保局）的環(huán)評公司并及早與之簽訂環(huán)評合同，一旦詳規(guī)正式批復(fù)即可馬上報入環(huán)評。申報小區(qū)環(huán)評時特別注意一些敏感性的公配項目如垃圾壓縮站、消防站、衛(wèi)生院、污水處理站以及小區(qū)雨水、污水的排放方向及地點，其定位選點要考慮透徹，編寫環(huán)境意見時盡量向著風(fēng)險小的方面去評價，避免日后在環(huán)保驗收時引起不必要的麻煩。2006年下半年以后廣州市要求建設(shè)項目申報環(huán)評時，必須具備水務(wù)局出具的城市排水設(shè)施設(shè)計條件咨詢意見。在申報環(huán)保驗收時必須有水務(wù)局出具的污水接駁市政污水管網(wǎng)的批復(fù)文件及相關(guān)圖紙。廣州市現(xiàn)嚴(yán)格執(zhí)行凡有規(guī)劃或環(huán)保設(shè)施變更的項目（如改變樓層、增減公配、發(fā)電機、中央空調(diào)系統(tǒng)等）都必須事先分別報批環(huán)境影響評價文件，否則不予環(huán)保驗收，情節(jié)嚴(yán)重將要予以行政處罰。若項目是分期建設(shè)，為便于辦理項目的竣工驗收手續(xù)，須分期報批項目的環(huán)境影響登記表。第十四頁，共五十一頁，2022年，8月28日△人防專業(yè)意見報批：了解清楚各地對新開發(fā)的小區(qū)人防面積核定的規(guī)定，在申報小區(qū)人防總體規(guī)劃時，人防面積宜多不宜少，目前廣州市規(guī)劃局在驗收時對超出原規(guī)劃審核面積的項目均要求辦理超面積的人防意見。人防辦審核對超出小區(qū)總體應(yīng)建人防面積的部分則要按2500元/平米收取異地建設(shè)費。廣州市2008年5月出臺新的政策，規(guī)定從2008年7月起，對新報建和在建的人防工程，要求在施工圖設(shè)計階段和竣工備案前同步完成平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換預(yù)案的制定，并將平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換預(yù)案作為人防專項設(shè)計審查和驗收備案的必要資料。第十五頁，共五十一頁，2022年，8月28日△消防專業(yè)意見報批：廣州市原來規(guī)定要規(guī)劃局批復(fù)單體方案后方可報消防專業(yè)意見?，F(xiàn)由于市規(guī)劃局已取消總規(guī)和單體方案的審查環(huán)節(jié)，因此，只要詳規(guī)批復(fù)以后，憑深化設(shè)計的建筑施工報建圖即可報消防部門審查，在申報消防專業(yè)審查意見時，設(shè)計人員與消防局審查人員的事前溝通，開發(fā)口的人員與消防局審批人員的關(guān)系密切與否對于順利通過審查非常重要。有關(guān)消防報建可從消防疏散樓梯及通道方面的增減去考慮充分擴大和利用建筑銷售面積以為公司爭取利益?！髌渌麑I(yè)意見批復(fù)。廣州原規(guī)定報建設(shè)工程規(guī)劃許可證時只須提供人防、消防、環(huán)保、衛(wèi)生學(xué)4個專業(yè)意見即可?，F(xiàn)新增加了一個綠化專業(yè)意見，即必須由有綠化設(shè)計資質(zhì)的設(shè)計單位，針對小區(qū)出一個小區(qū)綠化的詳規(guī)，報市政園林局審批出具綠化專業(yè)意見。此外，各地區(qū)根據(jù)不同項目的情況有的還可能需要控高意見、文物考古意見、防洪排澇、電力、交通、地震災(zāi)害等結(jié)合各專項規(guī)劃要求的意見。第十六頁，共五十一頁，2022年，8月28日五、小區(qū)綜合管線規(guī)劃審批

詳規(guī)批復(fù)后，用地面積超過20000平米的要申請小區(qū)綜合管線規(guī)劃審批，主要涉及供水、供電、燃氣、電信、排水等管線布局的綜合平衡。如廣州恒大綠洲還涉及到真空垃圾收集處理系統(tǒng)的管線平衡問題。小區(qū)綜合管線規(guī)劃審批后，可作為下一步水、電、氣、電信、排水等管線工程施工報批提供依據(jù)。第十七頁，共五十一頁，2022年，8月28日六、工程放線記錄冊詳規(guī)批復(fù)后可憑詳規(guī)批文及附圖直接申請建設(shè)工程的放線冊，為加快辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證做好準(zhǔn)備。在放線測量辦案中注意確保建筑物與路邊線以及樓與樓之間的退讓距離，以免影響下期相鄰建設(shè)項目的樓層高度。第十八頁，共五十一頁，2022年，8月28日七、建設(shè)工程規(guī)劃許可證1.申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的條件，廣州現(xiàn)已簡化為詳規(guī)批復(fù)后，即可申請放線冊，取得各專業(yè)意見后就可以申辦該證，省略了單體方案審批環(huán)節(jié)。2.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是公司項目融資的“四證”之一，要加快此證的辦理，就必須在詳規(guī)批復(fù)后，在辦理專業(yè)意見的環(huán)節(jié)要盡量縮短時間，特別是小區(qū)環(huán)評批復(fù)環(huán)節(jié)，要事先精心策劃以最快速度取得專業(yè)意見批復(fù)。或者還可以在專業(yè)意見尚未取得的情況下，協(xié)調(diào)規(guī)劃局先行報入《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等，為加快審批爭取時間。第十九頁，共五十一頁，2022年，8月28日3.在《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》辦結(jié)取證之前要繳納市政配套費，現(xiàn)廣州原則上不允許分層取證，如當(dāng)?shù)匾?guī)劃建設(shè)部門對此未作硬性規(guī)定可從資金運作的角度，考慮分層辦理規(guī)劃許可證。4.要注意確?，F(xiàn)場放線的樓宇與規(guī)劃許可證批復(fù)的固定點保持一致。5.報建的圖紙要求符合退縮間距，開口天井、采光、通風(fēng)符合建筑規(guī)范要求，要滿足各專業(yè)意見要求。第二十頁，共五十一頁，2022年，8月28日八、建筑工程施工許可證1.《建筑工程施工許可證》是公司項目融資的“四證”之一，是項目合法開工建設(shè)法律憑證，盡快取得此證非常重要。2.因辦理施工許可證的前題條件較多，如果辦理設(shè)計施工監(jiān)理的邀標(biāo)檢準(zhǔn)，要在市建設(shè)工程交易中心辦理招投標(biāo)手續(xù)，取得中標(biāo)通知書，要辦理施工圖審查，節(jié)能審查并備案。要要簽訂勞保金繳納協(xié)議，要繳納散裝水泥專項資金、印花稅、新型墻體材料專項基金、工程定額測定費、有深基坑的還要進行基坑支護方案的審查，還要質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)現(xiàn)場查勘取得質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)登記表，因此要精心策劃，做好同步和穿插報建工作，以盡量節(jié)省時間。第二十一頁，共五十一頁，2022年，8月28日3.現(xiàn)廣州規(guī)定自主邀標(biāo)的建筑工程設(shè)計費超過50萬元，建筑面積超過1.8萬平方米的要申報設(shè)計邀標(biāo)核準(zhǔn)，監(jiān)理費超過50萬元要申報監(jiān)理邀標(biāo)核準(zhǔn)，為使辦理中標(biāo)通知書的工作順利進行，開發(fā)部要與招投標(biāo)部或集團招投標(biāo)中心溝通，提醒招投標(biāo)部在對投標(biāo)單位資格審查時的注意事項，以減少施工許可證辦理的麻煩或時間延續(xù)。辦理招投標(biāo)手續(xù)時規(guī)定有10天的公示期，盡量協(xié)調(diào)縮短公示期，以早日取得中標(biāo)通知書，加快施工許可證的辦理。4.按規(guī)定要取得規(guī)劃許可證以后才能報施工圖審查及節(jié)能審查，但為爭取時間，可協(xié)調(diào)施工圖審查機構(gòu)先行審查，取得規(guī)劃許可證后再取審查意見。第二十二頁，共五十一頁，2022年，8月28日5.為順利辦理施工許可證，現(xiàn)場的配合工作也很重要，施工現(xiàn)場是否三通一平，是否建好圍墻、洗車槽，施工工棚，現(xiàn)場安全維護設(shè)施是否已落實，施工材料、機械是否按要求規(guī)范布置，安全文明生產(chǎn)的管理制度是否落實，施工用電是否按規(guī)范敷設(shè)，現(xiàn)場查勘及發(fā)證時，建設(shè)、施工、監(jiān)理、設(shè)計相關(guān)人員是否到位等。6.對于有先行施工行為的建設(shè)工程，提前與城管部門辦理先行施工的處罰，并協(xié)調(diào)按已完成的投資額作為處罰依據(jù)。在質(zhì)監(jiān)站現(xiàn)場查勘時協(xié)調(diào)形象進度的描述與城管處罰決定書相一致。7.對于分層辦理規(guī)劃許可證的項目，可以續(xù)建的方式辦理施工許可證，避開施工圖審查、質(zhì)監(jiān)站現(xiàn)場查勘、繳交勞保金手續(xù)等，縮短辦證時間。第二十三頁，共五十一頁，2022年，8月28日

第三章國土用地類

一、建設(shè)用地批準(zhǔn)書二、國有土地使用證三、預(yù)售許可證四、商品房屋面積實測及初始登記（大確權(quán)）五、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記（交易過戶）第二十四頁，共五十一頁，2022年，8月28日一、建設(shè)用地批準(zhǔn)書1.《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》是建設(shè)單位依法使用土地進行開發(fā)建設(shè)的法律憑證，在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》以后要盡快辦理《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，以便為下一步辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證以及國土證做好準(zhǔn)備。2.通過招拍掛公開出讓取得的土地，辦理《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》時，須市土地開發(fā)中心或國土局提供已征地拆遷結(jié)案的函。要特別注意，國土部門公開出讓的土地，我司與國土局簽訂了《國有土地使用權(quán)出讓合同》后，在繳交土地出讓金之前，務(wù)必要到國土部門弄清該土地是否已全部完成征地拆遷結(jié)案，避免國土部門拿來出讓的土地還存在著局部未完成征地或拆遷結(jié)案，給《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》的辦理帶來很大的麻煩甚至影響整個項目的開發(fā)報建計劃。3.注意《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》的有效期及批準(zhǔn)的建設(shè)工期，建設(shè)項目逾期施工的，注意要提前向發(fā)證機關(guān)申請延期。第二十五頁，共五十一頁，2022年，8月28日二、國有土地使用證1.國土證是公司重點督辦的“四證之一”，盡快取得國土證，有利于早日進行土地融資。2.國土證核發(fā)的使用權(quán)面積是凈用地面積、不含市政道路用地面積和公共綠地面積。3.為便于項目融資，一個用地面積較大的項目在辦理國土證時根據(jù)資金計劃的要求能爭取分證則盡量辦理分證。廣州市目前的政策是嚴(yán)格不準(zhǔn)分期辦理國土證，但在土地抵押貸款環(huán)節(jié)可將國土證附圖分成幾塊分別辦理他項權(quán)利證，可分塊分別在不同銀行抵押貸款。4.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》所包含的市政道路用地及公共綠化用地雖不屬于該地塊國土證核發(fā)的權(quán)屬用地范圍，但屬于該項目的建設(shè)用地范圍，因此若有外單位出于修建公共交通等需要占用部分綠化用地的情況，我司可要求對方給予補償。第二十六頁，共五十一頁，2022年，8月28日三、預(yù)售許可證1.由于此證屬公司的重要節(jié)點，辦理此證所需準(zhǔn)備的資料較多，因此必須按當(dāng)?shù)氐囊?，提前做好報案的資料準(zhǔn)備工作，如提前開設(shè)好預(yù)售款監(jiān)控帳戶，簽訂預(yù)售款監(jiān)控協(xié)議書以及完成物業(yè)管理招標(biāo)，取得中標(biāo)備案書等，而且要資料核對無誤。2.如國土證已抵押貸款，在辦預(yù)售證之前應(yīng)提前與資金計劃部溝通，把握好涂銷抵押的時機。3.廣州的政策規(guī)定工程形象進度必須是多層主體封頂，高層工程進度達到總層數(shù)的三分之二方可辦理預(yù)售證，如工程形象進度未達到或相差不大的情況，可爭取變通的辦法過關(guān)。第二十七頁，共五十一頁，2022年，8月28日4.廣州現(xiàn)行政策要求申請預(yù)售的項目，開發(fā)商須按照要求進行網(wǎng)上填報項目概況表和樓盤明細表，此項目工作量大，資料錄入時易出差錯，因此一定要實行交叉審核，確保錄入的資料特別是一些重要的信息，如每套房的預(yù)測面積準(zhǔn)確無誤，不出差錯。5.預(yù)測的建筑面積務(wù)必要注意盡量減少與實際施工及后期實測的面積誤差，避免在后期的確權(quán)、辦理房產(chǎn)證時造成公司利益的損失、減少業(yè)主的投訴。因此，提供預(yù)測的施工圖一定要注意是不是三層會驗后的最新施工圖，包括建筑圖、能顯示剪刀墻和柱子變化的結(jié)構(gòu)圖。平立剖、陽臺窗臺風(fēng)道等大樣圖與現(xiàn)場施工的圖紙是否一致，現(xiàn)場施工有無變動。取得預(yù)測面積的結(jié)果開發(fā)部要提交預(yù)決算部審核。第二十八頁，共五十一頁，2022年，8月28日6.如果申報預(yù)售的面積累計超過土地出讓合同可售面積，須提前調(diào)整土地出讓合同面積，并在辦理預(yù)售證前完成《國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》的簽訂及土地出讓金的繳交。7.當(dāng)預(yù)測總面積超過報建面積，須由銷售部確定不可預(yù)售房屋第二十九頁，共五十一頁，2022年，8月28日四、商品房屋面積實測及初始登記（大確權(quán)）

1.公司制度規(guī)定開發(fā)部要在規(guī)劃驗收完成后60天內(nèi)取得權(quán)屬證明書。2.工程竣工后現(xiàn)場實測時，要對經(jīng)辦人積極引導(dǎo)，提高測繪效率，在經(jīng)辦人計算實測結(jié)果時，要爭取有利于公司的計算方法，當(dāng)遇到銷售套內(nèi)面積與實測面積存在偏差可能造成公司退款情況，應(yīng)協(xié)調(diào)經(jīng)辦人對實測結(jié)果進行適度調(diào)整。3.因確權(quán)能否及時完成直接影響到小業(yè)主房產(chǎn)證的辦理以及超報建面積房屋的銷售資金回籠，因此大確權(quán)要提早謀劃，早日完成。4.如果申請確權(quán)的面積累計超過土地出讓合同上總建筑面積，須提前調(diào)整土地出讓合同面積，并在申報確權(quán)前完成《國有土地出讓合同變更協(xié)議》的簽訂及土地出讓金的繳交。第三十頁，共五十一頁，2022年，8月28日五、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記（交易過戶）1.對于通過公司股權(quán)收購所取得的土地項目，我司有時須將土地使用權(quán)交易過戶到恒大地產(chǎn)集團或新成立的項目公司名下。2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓通常的工作流程是：3.土地使用權(quán)評估時盡量以最低標(biāo)準(zhǔn)去評估，以達到少交契稅的目的。4.如原國土證已抵押貸款，在轉(zhuǎn)移登記時爭取協(xié)調(diào)他項權(quán)利人同意在不涂錯抵押登記狀態(tài)下轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。5.政策要求土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記要提供宗地完成投資總額25%的報告，對此可協(xié)調(diào)會計師事務(wù)所對投資總額及已完成25%的投資作靈活處理。出新的宗地圖土地使用權(quán)評估土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的鑒證取得新的國土證國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記繳納契稅，取得完稅證第三十一頁，共五十一頁，2022年，8月28日第四章配套報建類

一、規(guī)劃階段二、建設(shè)階段三、竣工階段第三十二頁，共五十一頁，2022年，8月28日一、規(guī)劃階段（前提條件：取得修建性詳細規(guī)劃批復(fù)）1.小區(qū)地名批復(fù)工作要點：（1）取得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》及附圖；（2）取得策劃部關(guān)于小區(qū)命名的方案。2.小區(qū)道路命名報批工作要點：（1）取得地名批復(fù)；（2）取得策劃部關(guān)于小區(qū)路名的方案意見；（3）規(guī)劃路的命名要征求道路兩旁相關(guān)單位的意見。第三十三頁，共五十一頁，2022年，8月28日3.施工臨水臨電的報批：此項工作宜早不宜遲，確保在項目計劃開工節(jié)點時間之前完成，臨水臨電方案以接入點越近越好，并能滿足施工現(xiàn)場需求。廣州現(xiàn)行政策要求在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能報臨水臨電，為不影響開工節(jié)點，即使不具備報案條件也要通過公關(guān)協(xié)調(diào)完成報批通水送電。

4.小區(qū)開設(shè)臨時施工出入口的報批第三十四頁，共五十一頁，2022年，8月28日5.城市排水設(shè)施設(shè)計條件咨詢意見這是廣州2008年新出臺的規(guī)定，對新建住宅小區(qū)在詳規(guī)批復(fù)后進行施工圖設(shè)計前，須就小區(qū)排水設(shè)計咨詢水務(wù)局的意見，并以水務(wù)局的咨詢意見作為申報小區(qū)環(huán)評批復(fù)的前提條件之一。該意見主要就小區(qū)排水體制、排水去向及排水設(shè)計提出相關(guān)要求。例如要求小區(qū)排水按雨污分流體制設(shè)計和實施，嚴(yán)禁雨污管道混接，小區(qū)雨水、污水出小區(qū)后排水的方向。建筑或小區(qū)排水管在接入市政排水管網(wǎng)前，要求在預(yù)處理設(shè)施后，小區(qū)雨水和污水出戶管分別設(shè)置專用水質(zhì)檢測井（設(shè)置在用地紅線范圍內(nèi)和便于檢測與維護的位置）。建議小區(qū)設(shè)置雨水蓄水池，充分利用雨水補充景觀水、綠化、沖洗道路和沖廁所等。6.小區(qū)施工臨時排水證的報批第三十五頁，共五十一頁，2022年，8月28日二、建設(shè)階段1.防雷報建工作要點：（1）取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后報入（2）防雷檢測費可以談判，廣州按建筑面積0.96元/平方米收取。2.各期門牌號報批3.各期通郵報批工作要點：（1）取得郵政部門批準(zhǔn)通郵的批復(fù)意見；（2）簽訂郵箱制作安裝協(xié)議，約定好安裝時間，注意控制成本，不該交的費用不要交。第三十六頁，共五十一頁，2022年，8月28日4.小區(qū)永久供水工程的報批工作要點：（1）為控制成本，在總工室計算小區(qū)總水量之后，在申報永久性供水協(xié)議時在滿足小區(qū)總用水量的前提下供水方案以供水管徑最小、供水線路最短為原則。（2）對遠離市區(qū)、周邊無市政設(shè)施的項目，小區(qū)永久供水方案的報批應(yīng)提早策劃、報批、要充分考慮供水線路的優(yōu)化與實施可能存在的問題。提前做好應(yīng)對措施。第三十七頁，共五十一頁，2022年，8月28日5.小區(qū)永久性用電工程的報批工作要點：（1）為降低成本，開發(fā)部應(yīng)該會同總工室與當(dāng)?shù)毓╇娋旨訌姕贤?，事前充分了解其政策?guī)定，如每戶用電量的計算標(biāo)準(zhǔn)，電房設(shè)置的原則，變壓器配備的原則，按用電標(biāo)準(zhǔn)計算出來的小區(qū)總用電量是否計算同期率等。以求最終審批的供電方案最有利于我司降低成本。（2）要了解項目周邊的供電規(guī)劃，周邊有無已建、在建和擬建的變電站，最近的接駁點在何處，在不同的線路方案中選擇最短又可行的供電線路方案。（3）要充分考慮永久用電方案報批及施工的復(fù)雜性，提早謀劃，越早取得供電協(xié)議越好，以便為工程施工預(yù)留足夠的時間。第三十八頁，共五十一頁，2022年，8月28日6.小區(qū)通信工程的報批工作要點：（1）取得小區(qū)詳規(guī)批復(fù)和綜合管線平衡圖后即可報批（2）簽訂小區(qū)電信綜合業(yè)務(wù)協(xié)議書，小區(qū)電信機房屬于有償提供電信部門使用，由銷售部與電信局簽訂《售房協(xié)議》。7.小區(qū)永久性供氣工程的報批工作重點：在詳規(guī)報批階段就要了解項目周邊有無市政煤氣管道，小區(qū)是否要自建煤氣瓶站。8.小區(qū)永久出入口的報批第三十九頁，共五十一頁，2022年，8月28日9.小區(qū)排水設(shè)施設(shè)計審批工作要點：（1）在取得小區(qū)詳規(guī)批復(fù)及環(huán)評批復(fù)意見后報入小區(qū)排水設(shè)計審批。（2）城市排水設(shè)施通過驗收，除接駁管外，包括水質(zhì)檢測井等內(nèi)部排水設(shè)施已按照批準(zhǔn)的《城市排水設(shè)施設(shè)計審批書》和附圖實施完成，按規(guī)定設(shè)置的污水處理設(shè)施通過驗收，已在排放口設(shè)置專用水質(zhì)檢測井。（3）廣州現(xiàn)規(guī)定要取得排水許可證后方可申請環(huán)保驗收。10．管線、市政綠化、路燈、公交車站等市政設(shè)施遷移的報批。第四十頁，共五十一頁，2022年，8月28日三、竣工階段1、城市排水設(shè)施接駁核準(zhǔn)、城市排水許可證的報批。2、公建配套設(shè)施的移交。工作要點：（1）要了解當(dāng)?shù)氐恼呒巴恋厥褂脵?quán)出讓合同的約定，區(qū)分哪些屬于小區(qū)服務(wù)性無償移交的公配項目，哪些屬于小區(qū)經(jīng)營性有償移交的公配項目，哪些屬于政策沒有明確移交接收的單位，可交可不交的原則上不移交，由我司商業(yè)部或物業(yè)公司自行出租處理。（2）對于有償?shù)捻椖?，要了解有償移交的文件依?jù)及計算標(biāo)準(zhǔn)，無依據(jù)的可與接收部門協(xié)商確定移交價格。（3）小區(qū)規(guī)劃配套的教育及醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)設(shè)施如小學(xué)、幼兒園、衛(wèi)生院等是否屬于無償移交還是有償移交主要看該項目公配設(shè)施有無相應(yīng)扣減土地有償使用出讓金。第四十一頁，共五十一頁，2022年，8月28日第五章各項驗收工作類

一、規(guī)劃驗收二、質(zhì)量驗收三、人防竣工驗收備案四、消防驗收五、環(huán)保驗收六、竣工驗收備案七、防雷驗收八、小區(qū)園林綠化工程竣工備案九、永久水、電、供氣工程的竣工驗收第四十二頁，共五十一頁，2022年，8月28日一、規(guī)劃驗收1.規(guī)劃驗收合格證是交摟的必備證照之一，是大確權(quán)及其他單項驗收的前提條件，因此，工程竣工后要盡快完成規(guī)劃驗收。2.公司制度規(guī)定“開發(fā)部必須在工程竣工后30天取得《規(guī)劃驗收合格證》”，為順利完成規(guī)劃驗收，開發(fā)部須跟蹤協(xié)調(diào)工程部按公司要求的工程竣工標(biāo)準(zhǔn)完成竣工驗收，即“竣工標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以滿足規(guī)劃驗收條件為標(biāo)準(zhǔn)，主體工程全面完工（含外墻裝修），建設(shè)工程用地紅線（或建筑物30米）范圍內(nèi)的道路、綠化（含天面）全面完工所有臨建、構(gòu)筑物拆除完畢?！?.各地應(yīng)了解當(dāng)?shù)氐恼咭?guī)定，例如政策允許竣工面積比報建面積超出比例，對可能影響規(guī)劃驗收的因素提前采取應(yīng)對措施，使各期工程的規(guī)劃驗收能盡早順利完成。第四十三頁，共五十一頁，2022年，8月28日二、質(zhì)量驗收1.各期工程的質(zhì)量監(jiān)督意見書一般由工程部負責(zé)向當(dāng)?shù)氐馁|(zhì)檢站申辦。2.質(zhì)量監(jiān)督意見書是公司制度規(guī)定的交摟標(biāo)準(zhǔn)之一，也是辦理工程竣工備案的必備資料。三、人防竣工驗收備案人防工程竣工驗收備案表是公司制度規(guī)定的交樓標(biāo)準(zhǔn)之一，工程竣工后，應(yīng)跟蹤工程部盡快提交竣工資料，并對初驗未達要求的工程盡快完成整改。第四十四頁，共五十一頁，2022年，8月28日四、消防驗收1.消防驗收意見書是公司制度規(guī)定的交摟標(biāo)