第三章不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)

第3章不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)

3.1不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)概述3.2不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則3.3不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)方法2/6/20231主講人：李軍峰3.1不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)概述3.1.1不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的概念及其分類(lèi)1.不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的概念不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)全稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。不動(dòng)產(chǎn)的三種實(shí)物形態(tài)使得存在三種不同的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估形式:土地評(píng)估、建筑物評(píng)估和房地合一的房地評(píng)估。土地評(píng)估——對(duì)不包括建筑的空地評(píng)估。無(wú)論房、地是否合一，都可以單獨(dú)評(píng)估土地價(jià)值。2/6/20232主講人：李軍峰建筑物評(píng)估——對(duì)房屋和構(gòu)筑物統(tǒng)稱(chēng)的建筑物的評(píng)估。建筑物的結(jié)構(gòu)包括：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。房地價(jià)格——土地和建筑物合為一個(gè)整體的價(jià)格。2/6/20233主講人：李軍峰不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)——專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的一種活動(dòng)。（1）專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員

從事不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)人員——有執(zhí)業(yè)資格的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)師和注冊(cè)土地估價(jià)師。國(guó)家主要通過(guò)實(shí)行執(zhí)業(yè)資格管理制度對(duì)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行管理。2/6/20234主講人：李軍峰注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師——通過(guò)了國(guó)家人事部、建設(shè)部的全國(guó)統(tǒng)一考試，取得房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)員的《執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》，并經(jīng)注冊(cè)登記后允許從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專(zhuān)業(yè)人員。取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科學(xué)士學(xué)位，具有4年以上相關(guān)專(zhuān)業(yè)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿(mǎn)3年。

房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格全國(guó)統(tǒng)一考試共有四科：《房地產(chǎn)基本制度與政策》（含房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)）、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》、《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》和《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》。房地產(chǎn)估價(jià)員、土地估價(jià)師2/6/20235主講人：李軍峰（2）估價(jià)對(duì)象

房地產(chǎn)估價(jià)的對(duì)象——被評(píng)估的各類(lèi)房地產(chǎn)。被評(píng)估的房地產(chǎn)既涉及房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)，也涉及房地產(chǎn)的其它權(quán)利，如租賃權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)及其它權(quán)利；既可以是企業(yè)擁有的資產(chǎn)，也可以是其他單位和個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)。

2/6/20236主講人：李軍峰（3）估價(jià)目的

估價(jià)目的——估價(jià)結(jié)果的期望用途，是委托人將未來(lái)完成后的估價(jià)報(bào)告拿去做什么用，是為了滿(mǎn)足何種涉及不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或者民事行為的依據(jù)?？梢苑譃椋和恋厥褂脵?quán)出讓、作價(jià)入股、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、保險(xiǎn)、納稅、征地和房屋拆遷補(bǔ)償、房地產(chǎn)分割合并、房地產(chǎn)糾紛、房地產(chǎn)拍賣(mài)、投資決策及企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)。2/6/20237主講人：李軍峰（4）估價(jià)程序

房地產(chǎn)估價(jià)程序——房地產(chǎn)估價(jià)工作中反復(fù)實(shí)踐而總結(jié)出來(lái)的科學(xué)、合理的工作步驟。估價(jià)程序包括確定估價(jià)基本事項(xiàng)、編制估價(jià)工作計(jì)劃、實(shí)地確認(rèn)估價(jià)對(duì)象、搜集估價(jià)所需資料、選定估價(jià)方法計(jì)算、確定估價(jià)結(jié)果和提交估價(jià)報(bào)告等項(xiàng)內(nèi)容。

（5）客觀合理價(jià)格

客觀合理價(jià)格（或價(jià)值）——基于估價(jià)時(shí)點(diǎn)，在正常交易情況下（排除非正?；蛉藶橐蛩氐挠绊懀?，某宗房地產(chǎn)為某種估價(jià)目的所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。

（6）估價(jià)方法

房地產(chǎn)價(jià)格通常可從三個(gè)途徑，即市場(chǎng)途徑、成本途徑、收益途徑來(lái)求取，由此形成房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)法、成本法和收益法等三大基本方法。2/6/20238主講人：李軍峰2.不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估種類(lèi)（1）按評(píng)估對(duì)象的種類(lèi)，可分為房產(chǎn)評(píng)估、地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估

房產(chǎn)是具有一定產(chǎn)權(quán)關(guān)系的房屋、建筑物的總稱(chēng)。包括“房”和“產(chǎn)”兩個(gè)方面?！胺俊卑ǚ课菁捌湟酝獾钠渌ㄖ锖驮O(shè)施，如水塔、水池、路、橋、煙囪等；“產(chǎn)”指產(chǎn)權(quán)，包括所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)四個(gè)方面。

地產(chǎn)是具有一定權(quán)屬關(guān)系的土地。2/6/20239主講人：李軍峰（2）按評(píng)估的對(duì)象，可分為單項(xiàng)評(píng)估與整體評(píng)估單項(xiàng)房地產(chǎn)評(píng)估——對(duì)具備完整或相對(duì)獨(dú)立的可確指分割使用功能的房地產(chǎn)作為估價(jià)對(duì)象的評(píng)估。整體房地產(chǎn)評(píng)估——對(duì)某一特定地段的地產(chǎn)、房屋及基礎(chǔ)設(shè)施作為一個(gè)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行綜合估價(jià)。

2/6/202310主講人：李軍峰3.不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)在我國(guó)的發(fā)展（略）（1）確立了房地產(chǎn)估價(jià)的管理制度。（2）制定了不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。（3）成立了不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織。（4）建立了統(tǒng)一開(kāi)放的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)，形成了比較完善的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)理論和方法體系。（5）拓寬了不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的服務(wù)領(lǐng)域。2/6/202311主講人：李軍峰1.1.2不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格及其決定因素1.不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的概念不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格——在某個(gè)時(shí)點(diǎn)上為取得他人不動(dòng)產(chǎn)而獲得相應(yīng)權(quán)益所支付的代價(jià)。三個(gè)特征：一是隨市場(chǎng)供求關(guān)系變動(dòng)而變化，因此不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是某個(gè)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)下的價(jià)格；二是不同的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益對(duì)應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)的不同價(jià)格，權(quán)益不同價(jià)格不同；三是無(wú)論何種權(quán)益的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格都以貨幣形式支付，一般中國(guó)境內(nèi)的價(jià)格都是以人民幣結(jié)算。

2/6/202312主講人：李軍峰土地價(jià)格為地租的資本化的貨幣數(shù)額2/6/202313主講人：李軍峰2.不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的形成需要具備三個(gè)條件：一是有用性，指物品能夠滿(mǎn)足人們的某種需要，俗話說(shuō)“有用”，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱(chēng)為使用價(jià)值；二是稀缺性，指物品的數(shù)量沒(méi)有多到使每個(gè)人都可以隨心所欲地得到它，是相對(duì)缺乏，而不是絕對(duì)缺乏；三是有效需求，對(duì)物品的有支付能力支持的需要——不但愿意購(gòu)買(mǎi)而且有能力購(gòu)買(mǎi)。不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格既有區(qū)別又有共同之處。2/6/202314主講人：李軍峰與一般物品價(jià)格的共同之處，以土地價(jià)格為例，表現(xiàn)為：①都是價(jià)格，用貨幣來(lái)表示；②都有波動(dòng)，受供求因素的影響；③都是按質(zhì)論價(jià)。地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同之處有：①不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大；②不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格；③不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金；④不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下形成的；⑤不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成，容易受交易者個(gè)別因素的影響。2/6/202315主講人：李軍峰3.不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的種類(lèi)（1）按不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益類(lèi)型，可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、抵押價(jià)格和租賃價(jià)格所有權(quán)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。使用權(quán)價(jià)格——在正常市場(chǎng)條件下一定年期的不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)未來(lái)純收益的現(xiàn)值總和。使用權(quán)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是租賃價(jià)格。2/6/202316主講人：李軍峰不動(dòng)產(chǎn)抵押價(jià)格——假設(shè)債務(wù)履行期屆滿(mǎn)債務(wù)人不履行債務(wù)，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押不動(dòng)產(chǎn)最可能所得的價(jià)款或者抵押不動(dòng)產(chǎn)折價(jià)的價(jià)值扣除優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。租賃價(jià)格——不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人作為出租人將其不動(dòng)產(chǎn)出租給承租人使用，由出租人收取或承租人支付的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。2/6/202317主講人：李軍峰（2）按不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的形成形式，可分為市場(chǎng)價(jià)和評(píng)估價(jià)市場(chǎng)價(jià)，包括實(shí)際成交價(jià)、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格等。其中，成交價(jià)格是指交易雙方實(shí)際成交的價(jià)格，是一種事實(shí)或真實(shí)價(jià)格。它又分為正常成交價(jià)格和非正常交易價(jià)格。評(píng)估價(jià)，包括基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、課稅價(jià)格等?；鶞?zhǔn)地價(jià)——對(duì)不同地域或不同級(jí)別的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的最高年限期土地使用權(quán)的平均價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)——根據(jù)政府管理需要，評(píng)估的某一宗地在正常土地市場(chǎng)條件下，于某一估價(jià)期日的土地使用權(quán)價(jià)格。它是該類(lèi)土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格。課稅價(jià)格——為了針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)計(jì)征稅款而評(píng)估的價(jià)格。2/6/202318主講人：李軍峰（3）按不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的實(shí)物形態(tài)，可分土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格土地價(jià)格，簡(jiǎn)稱(chēng)地價(jià)。根據(jù)土地性質(zhì)和開(kāi)發(fā)程度可分為生地價(jià)格、毛地價(jià)格、熟地價(jià)格。生地——可能為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所利用，不具備城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地。生地價(jià)格——未進(jìn)行或部分進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)和土地平整的正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。2/6/202319主講人：李軍峰毛地：城市基礎(chǔ)設(shè)施不完善、地上有房屋拆遷的土地。毛地價(jià)格：已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套開(kāi)發(fā)而未進(jìn)行宗地內(nèi)拆遷平整的正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。熟地：具備完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整能直接進(jìn)行建設(shè)的土地。熟地價(jià)格：具有完善的基礎(chǔ)設(shè)施，且地面平整，可用于建筑的正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格?！叭ㄒ黄健保核㈦?、路、土地平整“五通一平”：還有氣、訊“七通一平”：加上郵、煤氣2/6/202320主講人：李軍峰建筑物價(jià)格——建筑物部分的價(jià)格，不含建筑物所占用土地的價(jià)格。房地價(jià)格，又稱(chēng)房地混合價(jià)——建筑物連同其占用土地的價(jià)格，對(duì)于同一宗房地產(chǎn)而言，有：房地價(jià)格＝土地價(jià)格＋建筑物價(jià)格2/6/202321主講人：李軍峰（4）按不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的單位形態(tài)，可分總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面價(jià)格總價(jià)格——某一宗或者某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格。單位價(jià)格又分為土地單價(jià)、建筑物單價(jià)和房地單價(jià)。土地單價(jià)——單位土地面積的土地價(jià)格；建筑物單價(jià)——單位建筑物面積的建筑物價(jià)格；房地單價(jià)——單位建筑物面積的房地價(jià)格。

樓面價(jià)格——土地總價(jià)格除以該土地的允許最大建筑面積，每個(gè)土地在獲得時(shí)，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的最大面積。樓面價(jià)表明了該項(xiàng)目在銷(xiāo)售時(shí)，單位售價(jià)中所包含的土地成本。（5）其他價(jià)格類(lèi)型主要包括公告價(jià)格、申報(bào)價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格和拍賣(mài)價(jià)格。

2/6/202322主講人：李軍峰4.影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的因素（1）一般因素①行政因素。主要包括土地與住房制度、城市規(guī)劃、房地價(jià)格政策、稅收政策、交通管制、行政隸屬變更等。土地制度包括土地所有制和土地使用制度。

在城市規(guī)劃中，對(duì)用途、容積率和建筑密度的規(guī)定，對(duì)房?jī)r(jià)、地價(jià)有重要的影響。

行政隸屬變更一般都會(huì)引起當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。此外，房地價(jià)格政策、稅收政策等變化也會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生普遍影響。2/6/202323主講人：李軍峰②人口因素。人口因素是最主要的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素。人口因素對(duì)房地產(chǎn)的影響與人口密度、人口素質(zhì)和家庭人口構(gòu)成密切相關(guān)。人口密度提高，對(duì)土地的需求上升，導(dǎo)致地價(jià)上漲。人口素質(zhì)這一因素一般對(duì)住宅用地價(jià)格的影響較大。人口素質(zhì)高的住宅區(qū)通常社會(huì)秩序安定，環(huán)境優(yōu)美，給人們形成良好印象，間接引起對(duì)該類(lèi)住宅區(qū)的需求增加，促使價(jià)格上漲。

當(dāng)今家庭結(jié)構(gòu)變小，對(duì)住宅的需求相應(yīng)增加，對(duì)小面積套房和出租性住宅的需求也會(huì)增加，從而導(dǎo)致住宅用地的地價(jià)上漲，而且這種上漲的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。2/6/202324主講人：李軍峰③社會(huì)因素。影響地價(jià)的社會(huì)因素有政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化進(jìn)程等四個(gè)主要方面。政局穩(wěn)定，則房地產(chǎn)投資的運(yùn)轉(zhuǎn)渠道正常，風(fēng)險(xiǎn)小，資金可以按預(yù)期的目標(biāo)在預(yù)期期限內(nèi)得到回收并取得利潤(rùn)，從而投資者的投資信心增強(qiáng)，帶動(dòng)價(jià)格上升。社會(huì)秩序良好，人們會(huì)感到安全，從而愿意投資、購(gòu)物、居住，因此帶動(dòng)價(jià)格上升。房地產(chǎn)投機(jī)是指投機(jī)者期望并利用房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)獲得超常利潤(rùn)的行為。2/6/202325主講人：李軍峰④?chē)?guó)際因素。一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可能完全孤立于世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展之外，總是或多或少地與其他國(guó)家發(fā)生經(jīng)濟(jì)上的聯(lián)系。隨著世界市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)放，這種聯(lián)系只會(huì)越來(lái)越密切。因此，一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)興衰通常與世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展休戚相關(guān)，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況也不例外。

⑤經(jīng)濟(jì)因素。主要包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄和投資水平、財(cái)政收支與金融狀況、居民收入與消費(fèi)水平、物價(jià)變動(dòng)、利率水平等。2/6/202326主講人：李軍峰（2）區(qū)域因素區(qū)域因素——不動(dòng)產(chǎn)所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件。這些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對(duì)地區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格水平有決定性的影響。主要包含的內(nèi)容有地區(qū)的繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制等。2/6/202327主講人：李軍峰①繁華程度主要指商業(yè)服務(wù)業(yè)的規(guī)模等級(jí)及其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)利用的影響程度。②交通條件主要有區(qū)域的交通類(lèi)型、對(duì)外聯(lián)系方式及方便程度、整體性交通結(jié)構(gòu)、道路狀況及等級(jí)、公共交通狀況及路網(wǎng)密度等。③基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件主要包括基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施兩大類(lèi)，如上下水道、電力、電訊、煤氣、暖氣以及幼兒園、學(xué)校、公園、醫(yī)院等設(shè)施的等級(jí)、結(jié)構(gòu)、保證率、齊備程度及距離等。2/6/202328主講人：李軍峰④環(huán)境質(zhì)量主要包括地質(zhì)、地勢(shì)、坡度、風(fēng)向、空氣和噪音污染程度等各種自然環(huán)境條件以及居民職業(yè)類(lèi)別、教育程度和收入水平等人文環(huán)境條件。⑤城市規(guī)劃限制主要有區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)利用性質(zhì)、用地結(jié)構(gòu)、用地限制條件、區(qū)域交通管制等。2/6/202329主講人：李軍峰（3）個(gè)別因素個(gè)別因素是指不動(dòng)產(chǎn)本身所具有的特點(diǎn)或條件。例如，土地的個(gè)別因素有地質(zhì)、地貌、地勢(shì)、地形、日照、通風(fēng)、干濕，鄰接街道的條件，與市政設(shè)施的接近程度等等；又如，房屋的個(gè)別因素有坐落位置、面積、用途、結(jié)構(gòu)、類(lèi)型、式樣、裝修、設(shè)備、質(zhì)量、戶(hù)型、層次、朝向、建造年代等等。2/6/202330主講人：李軍峰3.2不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則

估價(jià)原則是人們?cè)诓粍?dòng)產(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，在認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)出的一些簡(jiǎn)明扼要的進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程》和《土地估價(jià)規(guī)程》要求，對(duì)土地、建筑物估價(jià)總的要求是獨(dú)立、客觀、公正，這應(yīng)作為不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的最高原則。2/6/202331主講人：李軍峰在具體估價(jià)實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)遵循的原則主要有：合法原則；最有效使用原則（最高最佳使用原則）；替代原則；變動(dòng)原則（估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則）；報(bào)酬遞增遞減原則；預(yù)期收益原則；供需原則；貢獻(xiàn)原則。

2/6/202332主講人：李軍峰3.2.1替代原則指房地產(chǎn)估價(jià)必須依據(jù)同一市場(chǎng)上具有相近效用的房地產(chǎn)，其價(jià)格也應(yīng)相近的一般原理進(jìn)行估價(jià)。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中的替代原則可概括如下：（1）不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代性不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格所決定；（2）不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格水平是由最了解市場(chǎng)行情的買(mǎi)賣(mài)者按市場(chǎng)的交易案例相互比較后所決定的價(jià)格；（3）不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格可通過(guò)比較不動(dòng)產(chǎn)的條件及使用價(jià)值來(lái)確定。2/6/202333主講人：李軍峰注意：由于不動(dòng)產(chǎn)的不可移動(dòng)性、個(gè)別性及交易量少的特點(diǎn)，在不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)時(shí)很難尋找到像一般商品那樣，性質(zhì)、條件完全相同的替代品。因此，一般都要進(jìn)行時(shí)間和不動(dòng)產(chǎn)條件修正后，才能按替代原則，采用市場(chǎng)比較法確定待估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格。2/6/202334主講人：李軍峰在我國(guó)目前的土地估價(jià)工作中，基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是先評(píng)定土地使用價(jià)值，進(jìn)行分等定級(jí)，把土地條件基本一致的土地歸為同一等級(jí)，在此基礎(chǔ)上再測(cè)算其平均價(jià)格；基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，則是在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，通過(guò)待估宗地條件與區(qū)域內(nèi)一般條件的比較，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行系數(shù)修正，評(píng)估出宗地價(jià)格。2/6/202335主講人：李軍峰3.2.2預(yù)期收益原則不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)不僅要考慮其過(guò)去和現(xiàn)狀，還要分析其未來(lái)變化，從而綜合確定出評(píng)估價(jià)格。

這要求估價(jià)者必須了解過(guò)去的收益狀況，并對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)、政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的影響進(jìn)行細(xì)致分析和預(yù)測(cè)，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)該不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)在以至未來(lái)能給權(quán)利人帶來(lái)的利潤(rùn)總和，即收益價(jià)格。2/6/202336主講人：李軍峰預(yù)期收益的估算必須是客觀合理的。它要求估價(jià)人員必須對(duì)價(jià)格的形成因素認(rèn)真分析，并對(duì)將來(lái)的變動(dòng)趨勢(shì)做出客觀合理的預(yù)測(cè)，應(yīng)排除脫離現(xiàn)實(shí)的使用或因投機(jī)及違法使用不動(dòng)產(chǎn)所獲收益的預(yù)測(cè)。

2/6/202337主講人：李軍峰在運(yùn)用預(yù)期收益原則時(shí)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中的地區(qū)分析、交易實(shí)例價(jià)格的檢查、純收益及資本化率的確定非常重要。在不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐中，收益還原法估價(jià)及剩余法估價(jià)中不動(dòng)產(chǎn)收益確定，都是預(yù)期收益原則的具體應(yīng)用。2/6/202338主講人：李軍峰3.2.3最有效利用原則指不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)必須在合法條件下以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)充分發(fā)揮最高最佳效為估價(jià)前提。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格以其最有效使用為前提的原則進(jìn)行估價(jià)時(shí)，就不應(yīng)該受現(xiàn)實(shí)的使用狀況所限制，而應(yīng)對(duì)何種情況下才能最有效使用做出正確的判斷。2/6/202339主講人：李軍峰總體要求：法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、價(jià)值最大化。實(shí)現(xiàn)：最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度。2/6/202340主講人：李軍峰在估價(jià)實(shí)務(wù)上，堅(jiān)持最有效利用原則，要注意下述五種情況：1.維持現(xiàn)狀持續(xù)使用（或經(jīng)營(yíng)）仍然妥當(dāng)時(shí)，按維持現(xiàn)狀持續(xù)使用（或經(jīng)營(yíng)）進(jìn)行評(píng)估。2.改變用途更為妥當(dāng)時(shí)，應(yīng)按轉(zhuǎn)換用途后的情況進(jìn)行評(píng)估。3.裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途更為妥當(dāng)時(shí)，應(yīng)按裝修改造后的情況進(jìn)行評(píng)估。4.裝修改造并轉(zhuǎn)換用途更為妥當(dāng)時(shí)，應(yīng)按裝修改造并轉(zhuǎn)換用途的情形進(jìn)行評(píng)估5.拆除建筑物更為合理時(shí)，應(yīng)按拆除的情形進(jìn)行評(píng)估。2/6/202341主講人：李軍峰3.2.4報(bào)酬遞增遞減原則經(jīng)濟(jì)學(xué)中的邊際效益遞減原則，是指增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時(shí)，純收益隨之增加；但達(dá)到某一數(shù)值以后，如繼續(xù)追加投資，其純收益不再會(huì)與追加的投資成比例增加。假設(shè)在某地段建設(shè)高層樓房，隨著樓層增加，純收益相應(yīng)增加，當(dāng)超過(guò)某一層數(shù)之后，收益就很難成比例增加，這個(gè)收益達(dá)到最高的層數(shù)，在經(jīng)濟(jì)上是最有利的。在任何給定的條件下，土地、勞動(dòng)力、資金、管理水平之間都存在著一定的最優(yōu)組合，超過(guò)一定限度，每一要素的繼續(xù)增加，其收益卻不會(huì)相應(yīng)成比例增加。這一原則說(shuō)明成本的增加并不一定會(huì)使土地價(jià)格增加。

2/6/202342主講人：李軍峰3.2.5供需原則供求均衡法則成立條件是：①供給者與需求者各為同質(zhì)的商品而進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)；②同質(zhì)的商品隨價(jià)格變動(dòng)而自由調(diào)節(jié)其供給量。不動(dòng)產(chǎn)也是一樣，其價(jià)格也是由需求與供給的互相關(guān)系而定。

不動(dòng)產(chǎn)需求與供給的特點(diǎn)如下：（1）需求與供給方都不容易了解何處有供給或需求信息；（2）替代性有限。由于成為交易對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)具有個(gè)別性，各個(gè)不動(dòng)產(chǎn)都有獨(dú)特的價(jià)格，因此其替代性也有限。

2/6/202343主講人：李軍峰3.2.6貢獻(xiàn)原則對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)，這一原則是指不動(dòng)產(chǎn)的總收益是由土地及建筑物等構(gòu)成因素共同作用的結(jié)果。某一部分帶來(lái)的收益，對(duì)總收益而言，是部分與整體之間的關(guān)系。就土地部分的貢獻(xiàn)而言，由于地價(jià)是在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之前優(yōu)先支付的，故土地的貢獻(xiàn)具有優(yōu)先性和特殊性，評(píng)估時(shí)應(yīng)特別考慮。估價(jià)時(shí)，可以利用收益還原法分別估算土地、建筑物價(jià)格，進(jìn)而評(píng)估整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格；也可根據(jù)整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格及其他構(gòu)成部分的價(jià)格，采用剩余法估算土地價(jià)格。因此，貢獻(xiàn)原則是關(guān)于部分收益遞增遞減原則的應(yīng)用，也是收益還原法和剩余法估價(jià)的基礎(chǔ)。2/6/202344主講人：李軍峰3.2.7變動(dòng)原則在不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)時(shí)，必須分析該不動(dòng)產(chǎn)的效用、稀缺性、個(gè)別性及有效需求，以及使這些因素發(fā)生變動(dòng)的一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素。由于這些因素都在變動(dòng)之中，因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動(dòng)規(guī)律，以便根據(jù)目前的不動(dòng)產(chǎn)水平預(yù)測(cè)未來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格。因此變動(dòng)原則與預(yù)測(cè)原則密切相關(guān)。在不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中，不僅要對(duì)將來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)做出準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，同時(shí)也要對(duì)所采用的不動(dòng)產(chǎn)資料按變動(dòng)原則修訂到估價(jià)期日的標(biāo)準(zhǔn)水平，才能準(zhǔn)確合理地估價(jià)。2/6/202345主講人：李軍峰3.2.8合法原則指房地產(chǎn)估價(jià)必須符合國(guó)家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。由于我國(guó)土地所有制特性，土地流轉(zhuǎn)過(guò)程是土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)的取得、使用年限、利用方式、利用規(guī)劃等方面有嚴(yán)格控制，所以在進(jìn)行土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估時(shí)，必須確保估價(jià)對(duì)象來(lái)源合法、利用合法。

合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。2/6/202346主講人：李軍峰遵循合法原則，具體來(lái)說(shuō)應(yīng)當(dāng)做到下列幾點(diǎn)：（1）在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和有關(guān)證件為依據(jù)?，F(xiàn)行的土地權(quán)屬證書(shū)有《國(guó)有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)》四種，房屋權(quán)屬證書(shū)有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》三種。2/6/202347主講人：李軍峰（2）在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。（3）在合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)謧?、?zèng)與等。（4）在其他方面，如評(píng)估出的價(jià)格必須符合國(guó)家的價(jià)格政策。2/6/202348主講人：李軍峰估價(jià)所需資料房地產(chǎn)估價(jià)資料一般包括下列四個(gè)方面：⑴對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料，主要包括：統(tǒng)計(jì)資料、法律法規(guī)資料、社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料、城市規(guī)劃資料等。⑵對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料，主要包括：市場(chǎng)交易資料、交通條件資料、基礎(chǔ)設(shè)施資料、建筑物造價(jià)資料、環(huán)境質(zhì)量資料等；⑶類(lèi)似房地產(chǎn)的交易、成本、收益實(shí)例資料；⑷反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料。

2/6/202349主講人：李軍峰收集估價(jià)資料，其來(lái)源主要有：⑴委托估價(jià)方；⑵實(shí)地勘察；⑶政府有關(guān)部門(mén)；⑷房地產(chǎn)交易市場(chǎng)及有關(guān)中介機(jī)構(gòu)；⑸有關(guān)當(dāng)事人；⑹專(zhuān)業(yè)性刊物2/6/202350主講人：李軍峰估價(jià)資料，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行整理：第一，整理后的資料應(yīng)具有全面性、正確性。第二，整理后的資料應(yīng)保持統(tǒng)一性。2/6/202351主講人：李軍峰評(píng)估時(shí)所需的共性資料①權(quán)證資料如土地使用權(quán)證（包括宗地圖）、土地使用權(quán)出讓合同與宗地使用條件、房屋所有權(quán)證（包括房屋平面圖）、他項(xiàng)權(quán)利登記、建設(shè)工程許可證、商品房買(mǎi)賣(mài)許可證等。②其他資料如土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)資料、房屋重置成本資料、區(qū)域因素資料、微觀因素資料等。2/6/202352主講人：李軍峰不同估價(jià)方法所側(cè)重的資料：市場(chǎng)比較法①比較案例情況資料，包括：交易價(jià)格、交易時(shí)間、交易情況、當(dāng)時(shí)市場(chǎng)行情等；②比較案例區(qū)域因素資料，包括：商服繁華程度、交通條件（如道路通達(dá)度、交通便捷度）、基礎(chǔ)設(shè)施配套狀況（如供水、供電、供氣等）、公用設(shè)施配套狀況（如醫(yī)院、學(xué)校、金融機(jī)構(gòu)、文體娛樂(lè)設(shè)施等）、環(huán)境狀況（如污染程度、綠化率等）。對(duì)于不同的房地產(chǎn)類(lèi)型，其所關(guān)注的重點(diǎn)是不一樣的。如商業(yè)房地產(chǎn)最為關(guān)注的是商服繁華程度，住宅房地產(chǎn)主要關(guān)注基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施配套情況、環(huán)境狀況、交通條件等方面，而工業(yè)性房地產(chǎn)則主要關(guān)注交通狀況、動(dòng)力供應(yīng)、積聚規(guī)模等；2/6/202353主講人：李軍峰③比較案例微觀因素資料，包括：宗地狀況（名稱(chēng)、坐落、面積、形狀、四至、土地級(jí)別、基準(zhǔn)地價(jià)、土地使用權(quán)出讓年限、剩余使用年限、容積率、臨街狀況、地形地質(zhì)條件、生熟程度等）、建筑物狀況（名稱(chēng)、面積、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布置、樓層、朝向、建成年代、新舊程度、利用現(xiàn)狀、配套程度等）、周?chē)h(huán)境；④其他資料，如融資條件、企業(yè)情況等。2/6/202354主講人：李軍峰收益法所需資料：①估價(jià)時(shí)點(diǎn)前三年的，同一供需圈內(nèi)同類(lèi)型的房地產(chǎn)市場(chǎng)租金、空置率水平資料；②估價(jià)時(shí)點(diǎn)前三年的，同一供需圈內(nèi)同類(lèi)型房地產(chǎn)平均經(jīng)營(yíng)收益水平資料；③同類(lèi)型房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本與費(fèi)用資料，包括土地使用權(quán)出讓年限、剩余使用年限、面積、房屋結(jié)構(gòu)類(lèi)型、耐用年限、建成年代、成新度、建筑面積、設(shè)備、裝修、房屋重置價(jià)格等；④待估房地產(chǎn)所在地區(qū)一年期存貸款利率、同行業(yè)及相關(guān)行業(yè)平均收益率與風(fēng)險(xiǎn)水平、同類(lèi)物業(yè)租售比率資料；⑤競(jìng)爭(zhēng)性與互補(bǔ)性物業(yè)情況。2/6/202355主講人：李軍峰成本法所需資料：①同一供需圈內(nèi)的地價(jià)資料，包括名稱(chēng)、坐落、面積、形狀、四至、土地級(jí)別、基準(zhǔn)地價(jià)、土地使用權(quán)出讓年限、剩余使用年限、容積率、臨街狀況、地形地質(zhì)條件、生熟程度等；②建筑物資料，包括名稱(chēng)、面積、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布置、樓層、朝向、建成年代、新舊程度等；③建筑安裝工程費(fèi)用資料；④前期工程費(fèi)用資料；⑤市政公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用資料；⑥建筑物及設(shè)備折舊或成新度評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)資料；⑦與房地產(chǎn)投資相關(guān)的貸款利率、利潤(rùn)、稅費(fèi)資料。2/6/202356主講人：李軍峰3.3不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)方法

3.3.1市場(chǎng)比較法市場(chǎng)法，又稱(chēng)市場(chǎng)比較法、現(xiàn)行市價(jià)法、交易實(shí)例比較法等，是指將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格進(jìn)行交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素等的修正，以估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。由市場(chǎng)法估價(jià)得到的價(jià)格，稱(chēng)為比準(zhǔn)價(jià)格。2/6/202357主講人：李軍峰市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是替代原理，適用于類(lèi)似房地產(chǎn)交易實(shí)例較多的場(chǎng)合，在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的情況下，它是一種說(shuō)服力較強(qiáng)，具有現(xiàn)實(shí)性，最常用的估價(jià)方法。適用范圍：土地、建筑物評(píng)估，包括在建工程評(píng)估。不適用的情況：沒(méi)有發(fā)生地產(chǎn)交易或在地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)；對(duì)某些類(lèi)型很少見(jiàn)的地產(chǎn)或交易實(shí)例很少的地產(chǎn)，如古建筑用地等；對(duì)那些很難成為交易對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)，如教堂、寺廟用地等；風(fēng)景名勝區(qū)土地；圖書(shū)館、體育館、學(xué)校用地等。

2/6/202358主講人：李軍峰1.市場(chǎng)比較法的數(shù)學(xué)表達(dá)式（1）基本公式待估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)2/6/202359主講人：李軍峰（2）市場(chǎng)比較法公式的演變市場(chǎng)比較法基本公式可演變?yōu)橐韵氯N形式。交易情況交易日期區(qū)域因素個(gè)別因素分子為待估對(duì)象數(shù)據(jù)2/6/202360主講人：李軍峰說(shuō)明：式中第一、二項(xiàng)含義同上，后兩項(xiàng)分母為100，表示可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)域因素和個(gè)別因素條件指數(shù)為100時(shí)，要比較確定待估不動(dòng)產(chǎn)區(qū)域因素條件指數(shù)和個(gè)別因素條件指數(shù)。2/6/202361主講人：李軍峰式中，第一、二項(xiàng)含義同上，后三項(xiàng)分母為100，表示可比不動(dòng)產(chǎn)的條件指數(shù)為100時(shí)，要確定待估不動(dòng)產(chǎn)的相應(yīng)因素條件指數(shù)。若待估不動(dòng)產(chǎn)因素條件優(yōu)于可比不動(dòng)產(chǎn)，則其因素條件指數(shù)大于100。2/6/202362主講人：李軍峰2.市場(chǎng)比較法實(shí)施步驟（1）收集宗地交易實(shí)例資料收集范圍包括：位置、面積、用途、成交時(shí)間、雙方當(dāng)事人、條件、使用年限、交易條件及價(jià)格等。

（2）選取、確定比較實(shí)例

可比實(shí)例房地產(chǎn)的選取，是針對(duì)待估房地產(chǎn)的具體條件，從可供選擇的一定數(shù)量的交易中進(jìn)行篩選，擇定符合相關(guān)性、可比性要求的房地產(chǎn)，進(jìn)行比較參照。其數(shù)量一般以3～4個(gè)為宜。2/6/202363主講人：李軍峰（3）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

在對(duì)比較實(shí)例進(jìn)行修正前，應(yīng)先把各比較實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為在比較實(shí)例之間、比較實(shí)例與待估房地產(chǎn)之間具有比較基礎(chǔ)的價(jià)格。所謂具有比較基礎(chǔ)是指單價(jià)的含義統(tǒng)一，面積的內(nèi)容統(tǒng)一，貨幣單位統(tǒng)一。

（4）進(jìn)行交易情況修正進(jìn)行交易情況修正的目的是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實(shí)例的價(jià)格偏差，將其成交價(jià)格修正為正常價(jià)格。

（5）進(jìn)行交易日期修正如果買(mǎi)賣(mài)實(shí)例的交易日期與待估房地產(chǎn)的估價(jià)日期有差異，就要具體考查這段日期房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格變動(dòng)情況。

2/6/202364主講人：李軍峰（6）進(jìn)行區(qū)域因素修正

區(qū)域因素修正的主要內(nèi)容有商業(yè)繁華程度、交通條件、公共及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、城市規(guī)劃、土地使用限制、產(chǎn)業(yè)集聚程度等。

（7）進(jìn)行個(gè)別因素修正

個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要有位置、面積、形狀、臨街狀況、內(nèi)開(kāi)發(fā)程度、地勢(shì)、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件等。

（8）綜合評(píng)估，確認(rèn)估價(jià)結(jié)果所選取的若干個(gè)比較實(shí)例價(jià)格經(jīng)過(guò)上述各項(xiàng)比較修正后，可選用下列方法之一計(jì)算綜合結(jié)果，作為比準(zhǔn)價(jià)格。比準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算可以采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法、中位數(shù)法和眾數(shù)法等求取。

2/6/202365主講人：李軍峰3.關(guān)鍵影響因素的修正方法（1）市場(chǎng)交易情況修正評(píng)估人員通過(guò)對(duì)特定時(shí)點(diǎn)不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的確定，基本上可以對(duì)包含有特殊情況下交易價(jià)格偏離正常市場(chǎng)價(jià)格的幅度有一個(gè)經(jīng)驗(yàn)上的判斷。（2）時(shí)間因素修正

交易日期修正是將比較實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)期日的價(jià)格，主要用價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正。2/6/202366主講人：李軍峰（3）區(qū)域因素修正修正區(qū)域因素的方法主要是直接比較法和間接比較法。直接比較法，是指以待估房地產(chǎn)的狀況為基準(zhǔn)，將比較實(shí)例的區(qū)域因素逐項(xiàng)與基準(zhǔn)作比較并打上對(duì)比分，依此求得因素修正比率。間接比較法，是指以一個(gè)設(shè)想的標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的狀況為基準(zhǔn)，可比實(shí)例和待估房地產(chǎn)都逐項(xiàng)與這個(gè)基準(zhǔn)作比較，然后依據(jù)對(duì)比分值求得因素修正比率。2/6/202367主講人：李軍峰（4）個(gè)別因素修正

①使用年期修正

使用期越長(zhǎng)，未來(lái)土地收益就越多，土地價(jià)格也就越高。對(duì)不同使用期的土地價(jià)格進(jìn)行修正，可以消除因使用年期長(zhǎng)短不同而造成的價(jià)格差異。修正公式為：年期修正后價(jià)格＝比較實(shí)例價(jià)格×K

m：待估不動(dòng)產(chǎn)使用年限。2/6/202368主講人：李軍峰②容積率修正容積率是指建筑物的總建筑面積與整個(gè)宗地面積之比。容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。

在不同的規(guī)劃區(qū)，同一用途的土地其容積率可能不同，而不同的容積率直接影響土地價(jià)格的高低。2/6/202369主講人：李軍峰一般而言,容積率分為獨(dú)立別墅為0.2~0.5,

聯(lián)排別墅為0.4~0.7,6層以下多層住宅為0.8~1.2,11層小高層住宅為1.5~2.0,18層高層住宅為1.8~2.5,19層以上住宅為2.4~4.5,

住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。一般地講，容積率越高，土地利用效率也越高，單位土地面積上的土地收益也越多，因而，土地價(jià)格也越高。容積率修正就是要消除這種因容積率不同引起的土地價(jià)格的差異。2/6/202370主講人：李軍峰修正辦法是利用土地登記資料和地價(jià)資料，分析并建立容積率與地價(jià)之間的關(guān)系，確定容積率修正系數(shù)，制定容積率修正系數(shù)表。2/6/202371主講人：李軍峰

北京市基準(zhǔn)地價(jià)容積率修正系數(shù)表(部分）容積率修正系數(shù)商業(yè)綜合居住0.11.5001.4371.4180.21.4671.4061.3870.31.4351.3751.3580.41.4041.3461.3290.51.3741.3181.3010.61.3441.2901.2750.71.3151.2631.2490.81.2871.2381.2240.91.2591.2131.20011.2321.1891.1771.11.2051.1661.1551.21.1801.1441.1341.31.1551.1231.1141.容積率R?10時(shí)，商業(yè)用途容積率修正系數(shù)X1、綜合用途容積率修正系數(shù)X2、居住用途容積率修正系數(shù)X3按以下公式計(jì)算：X1=-0.0373*R+0.892；X2=-0.0278*R+1.007；X3=-0.0219*R+1.0182.遠(yuǎn)郊區(qū)縣的商業(yè)用途容積率修正系數(shù)X4、綜合用途容積率修正系數(shù)X5、居住用途容積率修正系數(shù)X6按以下公式計(jì)算：X4=R/1.232；X5=R/1.189；X6=R/1.177，其中K為通過(guò)上表查詢(xún)的容積率修正系數(shù)2/6/202372主講人：李軍峰修正公式為：2/6/202373主講人：李軍峰【案例3-1】待評(píng)地塊是在城市規(guī)劃上屬于商業(yè)用地的一塊空地，地勢(shì)平坦，土地面積600m2。要求評(píng)估其2006年10月的公平市場(chǎng)交易價(jià)值。評(píng)估人員通過(guò)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料（過(guò)程略），選出3個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)情況見(jiàn)表3-2。實(shí)例項(xiàng)目ABC待估對(duì)象坐落略略略略所處地區(qū)繁華區(qū)類(lèi)似類(lèi)似繁華區(qū)地用性質(zhì)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)類(lèi)型空地空地空地空地價(jià)格總價(jià)77萬(wàn)元107.8萬(wàn)元108.36萬(wàn)元單價(jià)2200元/m22450元/m22580元/m2交易日期2005年10月2006年2月2006年6月2006年10月交易情況非正常交易正常交易正常交易正常交易面積350m2440m2420m2600m2形狀長(zhǎng)方形正方形略長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形地勢(shì)平坦平坦平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通基礎(chǔ)設(shè)施完備較好較好很好正面路寬8m6m8m8m交通通達(dá)狀況很好較好較好很好剩余使用年限353035352/6/202374主講人：李軍峰（1）交易情況修正實(shí)例B、C為正常交易，無(wú)需修正；實(shí)例A較正常價(jià)格偏低3%。故可比實(shí)例的交易情況修正系數(shù)如下：可比實(shí)例A的交易情況修正系數(shù)＝可比實(shí)例B的交易情況修正系數(shù)＝1可比實(shí)例C的交易情況修正系數(shù)＝12/6/202375主講人：李軍峰（2）交易日期修正根據(jù)調(diào)查，2005年10月以來(lái)，土地價(jià)格平均每月上漲1%，故可比實(shí)例的交易日期修正率如下：可比實(shí)例A的時(shí)間修正系數(shù)＝可比實(shí)例B的時(shí)間修正系數(shù)＝可比實(shí)例C的時(shí)間修正系數(shù)＝2/6/202376主講人：李軍峰（3）進(jìn)行區(qū)域因素修正實(shí)例A與估價(jià)對(duì)象處于同一地區(qū)，無(wú)需作區(qū)域因素修正。B、C的區(qū)域因素可運(yùn)用直接比較法進(jìn)行修正。比較標(biāo)準(zhǔn)以待估對(duì)象的各區(qū)域因素為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)可比實(shí)例的各項(xiàng)構(gòu)成因素進(jìn)行打分，結(jié)果見(jiàn)表3-3。2/6/202377主講人：李軍峰交易實(shí)例區(qū)域因素BC基本情況分值基本情況分值自然條件相同10相同10社會(huì)環(huán)境相同10稍差8街道條件相同10相同10交通便捷度稍差9稍差9繁華程度稍差8稍好11交通管制稍差7稍差8交通流量相同10相同10離公交車(chē)站點(diǎn)距離稍差8稍好11周?chē)h(huán)境相同10相同10規(guī)劃限制相同10相同10合計(jì)92972/6/202378主講人：李軍峰以待估對(duì)象的區(qū)域因素為100，則可比實(shí)例的區(qū)域因素的修正系數(shù)分別為：可比實(shí)例B的區(qū)域因素修正系數(shù)＝可比實(shí)例C的區(qū)域因素修正系數(shù)＝2/6/202379主講人：李軍峰（4）進(jìn)行個(gè)別因素修正①關(guān)于面積因素的修正。由于待估對(duì)象土地面積大，有利于充分利用。另外，環(huán)境條件也好，故判定待估對(duì)象面積因素對(duì)價(jià)格的影響較A、B、C的價(jià)格均高出2%。②土地使用剩余年限因素的修正。可比實(shí)例A、C同待估對(duì)象使用年限相同，不用修正?？杀葘?shí)例B需要作使用年限因素調(diào)整。假定折現(xiàn)率為8%，修正系數(shù)計(jì)算如下：綜合考慮面積因素和使用年限因素后，得到可比實(shí)例的個(gè)別因素修正系數(shù)：可比實(shí)例A的個(gè)別因素修正系數(shù)＝1.02可比實(shí)例B的個(gè)別因素修正系數(shù)＝1.02×1.035＝1.056可比實(shí)例C的個(gè)別因素修正系數(shù)＝1.022/6/202380主講人：李軍峰（5）計(jì)算待估對(duì)象的初步地價(jià)PA＝2200×1.03×1.12×1×1.02＝2589（元/m2）PB＝2450×1×1.08×1.09×1.056＝3045.65（元/m2）PC＝2580×1×1.04×1.03×1.02＝2819（元/m2）（6）估價(jià)結(jié)果采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法求得如下評(píng)估結(jié)果：?jiǎn)挝幻娣e評(píng)估值＝（2589＋3045.65＋2819）÷3＝2817.88≈2818（元/m2）待評(píng)地塊評(píng)估值＝2818×600＝1690800（元）2/6/202381主講人：李軍峰3.3.2收益法收益法，又稱(chēng)為收益資本化法、收益還原法等，是指預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值后累加，以估算待估對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，條件是收益和風(fēng)險(xiǎn)都可以預(yù)期和量化，如商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、旅館、公寓等。對(duì)于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估大多不適用。2/6/202382主講人：李軍峰1.基本公式（1）收益為無(wú)限年期

（2）收益為有限年期

2/6/202383主講人：李軍峰2.收益法實(shí)施步驟（1）估算年總收益總收益是指一般正常合理的利用不動(dòng)產(chǎn)持續(xù)而穩(wěn)定獲得的年收入，包括租金收入、經(jīng)營(yíng)收入等。一般而言，房地產(chǎn)總收益可分為實(shí)際總收益與客觀總收益。實(shí)際總收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，由于它不具備一般的適應(yīng)性，通常不能直接用于評(píng)估。2/6/202384主講人：李軍峰客觀總收益是指剔除了特殊的、偶然的因素，在正常的市場(chǎng)條件下最佳用途的收益值。它作為估價(jià)依據(jù)要滿(mǎn)足以下幾個(gè)條件：一，從客觀上講，它是以正常的使用價(jià)值或按通常的使用方法所能獲得的收益;二，收益必須能持續(xù)且有規(guī)則地產(chǎn)生;三，應(yīng)是安全和確實(shí)的收益。2/6/202385主講人：李軍峰（2）確定年總費(fèi)用總費(fèi)用是指利用不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)，一般情況下正常合理的必要年支出。在確定年總費(fèi)用時(shí)，要根據(jù)利用方式進(jìn)行具體分析。總費(fèi)用也可分為實(shí)際總費(fèi)用和客觀總費(fèi)用。（3）確定純收益客觀純收益按客觀總收益扣除客觀總費(fèi)用計(jì)算。土地純收益是在總純收益中扣除非土地因素所產(chǎn)生的純收益后的剩余額。

2/6/202386主講人：李軍峰（4）估算資本化率資本化率，又叫還原利率，是指適當(dāng)而又合理的標(biāo)準(zhǔn)利率。

（5）計(jì)算收益價(jià)格

在確定了客觀純收益和資本率后，就可根據(jù)收益法的基本公式計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)的收益價(jià)格。2/6/202387主講人：李軍峰3.客觀純收益的計(jì)算

（1）土地租賃

土地客觀純收益＝客觀年租金收入―客觀年總費(fèi)用土地租賃的客觀年總費(fèi)用包括土地使用稅、土地管理費(fèi)、土地維護(hù)費(fèi)及其他費(fèi)用。（2）房地出租

土地純收益＝房地純收益―房屋純收益房地純收益＝房地出租年總收入－房地出租年總費(fèi)用房屋純收益＝房屋現(xiàn)值×建筑物還原利率房屋現(xiàn)值＝房屋重置價(jià)×房屋成新度＝房屋重置價(jià)－房屋折舊總額2/6/202388主講人：李軍峰（3）經(jīng)營(yíng)性企業(yè)土地純收益＝企業(yè)經(jīng)營(yíng)純收益－非土地資產(chǎn)純收益企業(yè)經(jīng)營(yíng)純收益＝年經(jīng)營(yíng)總收入―年經(jīng)營(yíng)總費(fèi)用經(jīng)營(yíng)性企業(yè)的費(fèi)用項(xiàng)目通常包括銷(xiāo)售成本、銷(xiāo)售費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)、銷(xiāo)售稅金、財(cái)務(wù)費(fèi)用及經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

（4）生產(chǎn)性企業(yè)

土地純收益＝企業(yè)生產(chǎn)純收益－非土地資產(chǎn)純收益企業(yè)生產(chǎn)純收益＝年生產(chǎn)總收入―年生產(chǎn)總費(fèi)用生產(chǎn)總費(fèi)用包括生產(chǎn)成本（包括原材料費(fèi)、人工費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)等）、產(chǎn)品銷(xiāo)售費(fèi)、產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用及管理費(fèi)用。（5）自用土地或待開(kāi)發(fā)土地2/6/202389主講人：李軍峰4.資本化率的確定（1）市場(chǎng)提取法

市場(chǎng)提取法，又稱(chēng)純收益與價(jià)格比率法、直接比較法，它以市場(chǎng)數(shù)據(jù)為依據(jù)，因而最具客觀性，是最能反映市場(chǎng)實(shí)際的方法。使用市場(chǎng)提取法時(shí)，應(yīng)選擇三宗以上近期發(fā)生交易的，且在交易類(lèi)型上與待估對(duì)象相似的交易實(shí)例，以交易實(shí)例的純收益與其價(jià)格的比率的均值作為資本化率。2/6/202390主講人：李軍峰（2）安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法這種方法是先找出安全利率。所謂安全利率就是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或銀行一年期定期存款年利率。然后，在安全利率的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)等狀況對(duì)其影響程度，確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。資本化率＝安全利率＋風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值

2/6/202391主講人：李軍峰（3）投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法這種方法的基本思路：找出社會(huì)上各種類(lèi)型的投資及其收益率，按收益率與風(fēng)險(xiǎn)的大小從低到高順序排列;然后再根據(jù)經(jīng)驗(yàn)分析判斷估價(jià)對(duì)象資本化率應(yīng)該對(duì)應(yīng)的范圍，從而確定其資本化率。各種投資及其風(fēng)險(xiǎn)、收益率的一般排列順序是國(guó)庫(kù)券、保險(xiǎn)、銀行存款、貸款、公司債券、股票及各個(gè)領(lǐng)域的投資收益率等，其投資風(fēng)險(xiǎn)基本上是由低而高。2/6/202392主講人：李軍峰由于評(píng)估的對(duì)象不同，應(yīng)當(dāng)采用的資本化率的性質(zhì)并不相同，由此需要區(qū)分資本化率的類(lèi)型，主要有綜合資本化率、建筑物資本化率、土地資本化率。其中，綜合資本化率，是求取土地與其上的建筑物合為一體的價(jià)格時(shí)，所應(yīng)使用的資本化率；建筑物資本化率，是求取單純建筑物的價(jià)格時(shí)，所應(yīng)使用的資本化率；土地資本化率，是求取單純土地的價(jià)格時(shí)，所應(yīng)使用的資本化率。

式中，r——綜合資本化率；r1——土地資本化率；r2——建筑物資本化率； L——土地價(jià)格；B——建筑物價(jià)格。2/6/202393主講人：李軍峰【案例3-2】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2001年3月以有償出讓方式取得一塊有50年使用權(quán)的土地，并于2003年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為2000元/m2，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2%。目前，該類(lèi)建筑重置價(jià)格為2500元/m2。該建筑物占地面積500m2，建筑面積為900m2，現(xiàn)用于出租，每月平均實(shí)收租金為3萬(wàn)元。另?yè)?jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝?lèi)寫(xiě)字樓出租租金一般為每月每建筑平方米50元，空置率為10%，每年需要支付的管理費(fèi)為年租金的3.5%，維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)格的1.5%，土地使用稅及房產(chǎn)稅合計(jì)為每建筑平方米20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2%，土地資本化率為7%，建筑物資本化率為8%。試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗地2007年3月的土地使用權(quán)價(jià)值。2/6/202394主講人：李軍峰（1）選定評(píng)估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。（2）計(jì)算總收益總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。年客觀收益＝900×50×12×(1-10%)=486000（元）（3）計(jì)算總費(fèi)用年管理費(fèi)＝486000×3.5%＝17010（元）年維修費(fèi)＝2500×900×1.5%＝33750（元）年稅金＝20×900＝18000（元）年保險(xiǎn)費(fèi)＝2500×900×0.2%＝4500（元）年總費(fèi)用＝（1）+（2）+（3）+（4）＝17010+33750+18000+4500＝73260（元）2/6/202395主講人：李軍峰（4）計(jì)算房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益＝年總收益－年總費(fèi)用＝486000-73260＝412740（元）（5）計(jì)算房屋純收益①計(jì)算年貶值額。年貶值額本來(lái)是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限屆滿(mǎn)，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。這樣，房屋的重置價(jià)必須在可使用期限內(nèi)全部收回。本例中，房地產(chǎn)使用權(quán)年期屆滿(mǎn)，地上建筑物一并由政府無(wú)償收回（注：如計(jì)算殘值，也可以）。

2/6/202396主講人：李軍峰②計(jì)算房屋現(xiàn)值。房屋現(xiàn)值＝房屋重置價(jià)－年貶值額×已使用年數(shù)＝2500×900-46875×4＝2062500（元）③房屋純收益（假設(shè)房屋收益年期為無(wú)限年期）。房屋純收益＝房屋現(xiàn)值×房屋資本化率＝2062500×8%＝165000（元）（6）計(jì)算土地純收益

土地年純收益＝年房地產(chǎn)純收益－房屋年純收益＝412740-165000＝247740（元）2/6/202397主講人：李軍峰（7）計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)值土地使用權(quán)在2007年3月的剩余使用年期為50-6＝44（年）。

單價(jià)＝3358836/500=6717.7（元/m2）（8）評(píng)估結(jié)果本宗土地使用權(quán)在2007年3月的土地使用權(quán)價(jià)值為3358836元，單價(jià)為6717.7元/m2。

2/6/202398主講人：李軍峰3.3.3成本法成本法，又稱(chēng)成本逼近法、原價(jià)法、重置成本法等，是指求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法求出的價(jià)格由各項(xiàng)費(fèi)用加總而來(lái)，因而被稱(chēng)為積算價(jià)格。成本法適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，難以運(yùn)用市場(chǎng)比較法的房地產(chǎn)估價(jià)，如新開(kāi)發(fā)土地及土地市場(chǎng)狹小、無(wú)法利用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的地區(qū)的部分工業(yè)用地價(jià)格評(píng)估。同時(shí)，對(duì)于既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的學(xué)校、公園、寺廟等公共建筑、公益設(shè)施等具有特殊性的土地估價(jià)項(xiàng)目也比較適用。2/6/202399主講人：李軍峰1.新開(kāi)發(fā)土地的價(jià)格評(píng)估（1）基本公式對(duì)于新開(kāi)發(fā)土地來(lái)說(shuō)，評(píng)估的基本思路是以開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金來(lái)確定待估對(duì)象價(jià)格。其基本公式為：

土地價(jià)格＝土地取得費(fèi)＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋利息＋利潤(rùn)＋土地增值＝土地成本價(jià)格＋土地增值2/6/2023100主講人：李軍峰（2）實(shí)施步驟①確定土地取得費(fèi)土地取得費(fèi)是指用地單位為取得土地使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)客觀費(fèi)用。主要表現(xiàn)為取得農(nóng)村集體土地而發(fā)生的征地費(fèi)用，或是為取得城鎮(zhèn)國(guó)有土地而發(fā)生的費(fèi)用。征地費(fèi)用是指國(guó)家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用，包括征地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)，以及安置補(bǔ)助費(fèi)等。城鎮(zhèn)土地取得費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓金和拆遷安置費(fèi)用。2/6/2023101主講人：李軍峰②確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)是為使土地達(dá)到一定的開(kāi)發(fā)建設(shè)條件而投入的各項(xiàng)客觀費(fèi)用。主要包括宗地內(nèi)外的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。宗地紅線外的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用主要指基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用和小區(qū)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；宗地紅線內(nèi)的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用主要指土地平整費(fèi)用。

2/6/2023102主講人：李軍峰③確定各項(xiàng)稅費(fèi)

征地過(guò)程中發(fā)生的稅費(fèi)一般有占用耕地的耕地占用稅和耕地開(kāi)墾費(fèi)、占用菜地的新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金、征地管理費(fèi)、政府規(guī)定的教育基金及其他有關(guān)稅費(fèi)。房屋拆遷過(guò)程中發(fā)生的稅費(fèi)一般有房屋拆遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)費(fèi)；政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)。

④確定土地開(kāi)發(fā)利息。土地的取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用均應(yīng)根據(jù)其投資的特點(diǎn)和所經(jīng)歷的時(shí)間計(jì)算利息，利率可根據(jù)同期銀行不同年期貸款利率來(lái)確定。

2/6/2023103主講人：李軍峰⑤確定土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)土地取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用應(yīng)計(jì)算合理的利潤(rùn)。利潤(rùn)率參考當(dāng)?shù)厣鐣?huì)平均利潤(rùn)率或房地產(chǎn)行業(yè)同期平均利潤(rùn)率來(lái)確定，一般比房地產(chǎn)行業(yè)同期平均利潤(rùn)率低。

⑥確定土地增值土地增值是待估土地因改變用途或進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，達(dá)到建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的價(jià)值增加，是土地開(kāi)發(fā)后市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格之間的差額。

2/6/2023104主講人：李軍峰⑦價(jià)格修正與確定根據(jù)待估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件，進(jìn)行個(gè)別因素修正；成本逼近法求取有限年期的土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，應(yīng)進(jìn)行土地使用年期修正。年期修正公式為：

2/6/2023105主講人：李軍峰2.新建不動(dòng)產(chǎn)（1）基本公式新建不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格＝購(gòu)置土地價(jià)格＋建造建筑物的價(jià)格購(gòu)置土地價(jià)格＝（土地取得費(fèi)＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋利息＋利潤(rùn)＋土地增值）×修正系數(shù)建造建筑物的價(jià)格＝直接成本＋間接成本＋正常利潤(rùn)2/6/2023106主講人：李軍峰（2）計(jì)算步驟①確定土地的重新取得價(jià)格，具體估算見(jiàn)前述部分。②計(jì)算投資利息。土地的取得費(fèi)用、開(kāi)發(fā)費(fèi)用和建造建筑物的直接成本及間接成本均應(yīng)根據(jù)其投資的特點(diǎn)和所經(jīng)歷的時(shí)間計(jì)算利息，利率可根據(jù)同期銀行不同年期貸款利率來(lái)確定。2/6/2023107主講人：李軍峰③計(jì)算銷(xiāo)售稅費(fèi)銷(xiāo)售稅費(fèi)包括銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和其他銷(xiāo)售稅費(fèi)。銷(xiāo)售費(fèi)用包括廣告費(fèi)、展銷(xiāo)費(fèi)、銷(xiāo)售人員的工資、辦公費(fèi)、銷(xiāo)售代理費(fèi)。銷(xiāo)售稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加費(fèi)。其他銷(xiāo)售稅費(fèi)包括交易手續(xù)費(fèi)、空房看管費(fèi)、保修期內(nèi)的維修費(fèi)。

④計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)為：土地取得成本＋土地開(kāi)發(fā)成本＋建安費(fèi)＋管理費(fèi)，或用房地產(chǎn)價(jià)格代替。利潤(rùn)率取行業(yè)平均利潤(rùn)率。2/6/2023108主講人：李軍峰3.舊有不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)（1）基本公式舊有房地產(chǎn)的價(jià)格＝土地的重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本＋建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物折舊舊有建筑物的價(jià)格＝建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物折舊2/6/2023109主講人：李軍峰（2）計(jì)算步驟①確定土地的重新取得價(jià)格，具體估算見(jiàn)前述部分。②確定建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格。建筑物的重新建造包括兩種情況：一是重新建造一幢完全相同的建筑物；二是重新建造一幢效用相同的建筑物。與之相應(yīng)，存在著重建成本和重置成本兩種形式。2/6/2023110主講人：李軍峰重置價(jià)格又稱(chēng)重置成本——采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。重建價(jià)格又稱(chēng)重建成本——采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。2/6/2023111主講人：李軍峰③計(jì)算建筑物折舊。估價(jià)上的建筑物折舊——由于各種原因而造成的建筑物價(jià)值損失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與重新購(gòu)建價(jià)格的差額，即：

建筑物折舊＝建筑物重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物市場(chǎng)價(jià)值建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格表示建筑物在全新?tīng)顩r下所具有的價(jià)值，將其減去建筑物折舊相當(dāng)于進(jìn)行減價(jià)調(diào)整，其所得的結(jié)果則表示建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下所具有的價(jià)值。2/6/2023112主講人：李軍峰【案例3-3】已知某宗土地的面積為15000m2，該地塊的土地征地費(fèi)用（含安置、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕地占用稅）為每畝10萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為每平方公里2億元，土地開(kāi)發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開(kāi)發(fā)費(fèi)用的35%，開(kāi)發(fā)商要求的投資回報(bào)率為10%，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?5%，銀行貸款年利率為6%，試評(píng)估該土地的價(jià)格。2/6/2023113主講人：李軍峰該土地的各項(xiàng)投入成本均已知，可用成本法評(píng)估。（1）計(jì)算土地取得費(fèi)土地取得費(fèi)＝10萬(wàn)元/畝＝150（元/m2）（2）計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)=2億元/平方公里＝200（元/m2）（3）計(jì)算投資利息土地取得費(fèi)的計(jì)息期為2年，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為分段均勻投入，則：土地取得費(fèi)利息＝150×[(1+6%)2-1]＝18.54（元/m2）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息＝200×35%×[(1+6%)1.5-1]+200×65%×[(1+6%)0.5-1]＝6.39+3.84＝10.23（元/m2）2/6/2023114主講人：李軍峰（4）計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)＝[(1)+(2)]×10%＝35（元/m2）（5）計(jì)算土地價(jià)格土地單價(jià)＝[(1)+(2)+(3)+(4)]×(1+15%)＝(150+200+18.54+10.23+35)×(1+15%)＝475.84（元/m2）土地總價(jià)＝15000×475.84＝7137532.5（元）該宗地單價(jià)為475.84元/m2，總價(jià)為7137532.5元。2/6/2023115主講人：李軍峰13.某市區(qū)有一幢2000年7月建成的六層磚混結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓，占地面積1200m2，房屋建筑面積3600m2。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝?lèi)寫(xiě)字樓用于出租，則每建筑平方米出租租金為100元/月，空置率為10%。假設(shè)該類(lèi)建筑2007年的重置價(jià)格為2000元/m2，建筑物的資本化率為10%，耐用年限為60年，土地資本化率為8%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，土地使用稅為2元/m2，管理費(fèi)以年租金的3%計(jì)，修繕費(fèi)以建筑物價(jià)格的1.5%計(jì)，房租損失準(zhǔn)備金按半月租金計(jì)，保險(xiǎn)費(fèi)按建筑物價(jià)格的3‰計(jì)，用成本法求得土地價(jià)格為980萬(wàn)元。請(qǐng)根據(jù)上述資料估算該寫(xiě)字樓2007年7月的價(jià)格。2/6/2023116主講人：李軍峰解：（1）確定評(píng)估方法該不動(dòng)產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)效益，適宜采用收益法。（2）計(jì)算總收益年客觀總收益=3600×100×12×（1-10%）=3888000（元）（3）計(jì)算總費(fèi)用①年管理費(fèi)=3888000×3%=116640（元）②年修理費(fèi)=2000×3600×1.5%=108000（元）③年稅金=房產(chǎn)稅+土地使用稅=3888000×12%+1200×2=468960（元）④年保險(xiǎn)費(fèi)=2000×3600×3‰=21600（元）⑤房租損失準(zhǔn)備金=3600×50=180000（元）年總費(fèi)用=①+②+③+④+⑤=116640+108000+468960+21600+180000=895200