別墅類產(chǎn)品研究2

住宅物業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)專題研究研究目的：認(rèn)識、學(xué)習(xí)、臨摹、改良、超越、、、、、、成果：擁有屬于我們自己的資料庫，提高工作效率。一、住宅分類按層數(shù)分：低層多層小高層高層超高層按品質(zhì)及價(jià)位分低檔中檔高檔1.按層數(shù)分1-3層低層---獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、合院別墅…4-6層多層---疊拼、洋房7-11層小高層---(電梯)洋房T2/T3.普通T2/T3/T4/T5/T6...12層-100米高層---(多電梯)

T2/T3/T4/T5/T6...、公寓100米以上超高層2.按品質(zhì)及價(jià)位分1.低檔住宅---需滿足基本要求（保障、回遷、經(jīng)適一.二.三居室）2.中端住宅---需有一定的亮點(diǎn)(改善型三居室、四居室)3.高端住宅---要有鮮明的個(gè)性及主題（面積大、單價(jià)高豪華住宅。如別墅、洋房、高層豪宅）目前，國內(nèi)的別墅所覆蓋的范圍極廣，包含純獨(dú)立別墅（Detachedhouse）雙拼別墅（Semi-detachedhouse）聯(lián)排別墅（Townhouse）疊加別墅復(fù)合式別墅……洋房產(chǎn)品也有趨向類別墅的產(chǎn)品目前國內(nèi)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)涵義統(tǒng)稱為“類別墅”介于別墅與公寓產(chǎn)品之間別墅涵義別墅涵義——純獨(dú)棟容積率：0.2-0.3層數(shù):2-3F建筑面積：800㎡以上占地面積：2畝以上純獨(dú)棟別墅參考案例：杭州青山湖玫瑰園地上二層地下一層建筑面積：770-910㎡地上建筑面積：450－500㎡地下建筑面積：300－400㎡庭院面積：1400－2500㎡獨(dú)門獨(dú)院，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周圍都有面積不等花園。私密性極佳，目前為市場極其稀缺別墅產(chǎn)品。別墅涵義——純獨(dú)棟純獨(dú)棟別墅

英倫莊園式法國里維埃拉式意大利弗洛倫撒式參考案例：上海檀宮占地面積47384㎡容積率0.6僅18棟單棟建筑面積1500-1800㎡占地面積2500㎡（4畝）富含8種風(fēng)格——英倫皇式、英倫莊園式、英倫喬治式、法國楓丹白露式、法國里維埃拉式、意大利佛羅倫薩式、意大利托斯卡尼式、西班牙馬爾貝拉式，8種風(fēng)格與8種房型組合衍生成十八種完全不同的建筑個(gè)性。高容積率純獨(dú)棟項(xiàng)目地處虹橋路西郊賓館的西側(cè)，其利用大獨(dú)棟規(guī)劃高容積率，增加每棟獨(dú)棟花園占地面積物業(yè)類型體現(xiàn)形式區(qū)分容積率常規(guī)建筑面積層數(shù)類別墅雙拼有一道共有墻0.4-0.5300㎡二—三層聯(lián)排兩道以上共有墻（四聯(lián)、五聯(lián)）0.5-0.7200~300㎡二—三層疊加垂直方向有兩、三戶）疊加0.7-1.0200~300㎡四層—六層合院……獨(dú)棟其他的不同組合形式0.5-0.7300~500㎡二—三層類別墅別墅涵義——類別墅在目前極其土地資源極其稀缺的情況下，類別墅的形態(tài)越來越多樣化背景：自從2003年發(fā)布限墅令，獨(dú)棟別墅被叫停之后，為了繼續(xù)獲取高端住宅市場的巨大利潤，中國內(nèi)地很多城市的發(fā)展商打起了“擦邊球”，開發(fā)出了新的別墅形態(tài)，如聯(lián)排、雙拼、疊加等產(chǎn)品，并被命名為花園洋房、情景美墅、空中別墅等，市場上真正意義上的別墅—純獨(dú)棟項(xiàng)目越來越少，別墅建筑形態(tài)趨于多樣化。類別墅別墅涵義——類別墅雙拼別墅由兩個(gè)單戶別墅拼聯(lián)組成，中間共用一道建筑分隔墻，每個(gè)單元可三面采光，均有天有地，住宅的層數(shù)大多在三層或三層以下A戶B戶別墅涵義——類別墅類別墅聯(lián)排別墅由幾個(gè)三層左右的單戶別墅并聯(lián)組成，每個(gè)單元與共鄰單元之間共用一道建筑分割墻。有天有地，每戶獨(dú)門獨(dú)院，僅為兩面采光（南北）別墅涵義——類別墅類別墅疊加別墅一般由兩組（或三組）類似復(fù)式的住宅上下疊加而成，高度為四層（或六層），B1/1F/2F為下面一戶，3F/4F為上面一戶，每一套戶型或有天（疊上有露臺）或有地（疊下有花園）。缺點(diǎn)：并不能做到別墅真正意義上的“有天有地”2F1F地下室4F3F5F2F1F地下室4F3F5F下套產(chǎn)品上套產(chǎn)品3.6m2.6m~3.3m3.3m3.0m3.0m3.0m組合產(chǎn)品剖面結(jié)構(gòu)別墅涵義——類別墅類別墅復(fù)合類別墅造園子

五代別墅的發(fā)展與演變：從物質(zhì)到精神的追求第四代別墅造精神空間第三代別墅造生活方式第二代別墅造園子第一代別墅造房子第五代別墅造傳世大宅別墅發(fā)展與演變第一代別墅：造房子客戶需求從公寓房中釋放，重新回歸親地型別墅產(chǎn)品對別墅的追求重點(diǎn)在于別墅的建筑形態(tài)由于缺乏居住經(jīng)驗(yàn)，在環(huán)境、功能空間、配套設(shè)施上要求均不高特征：上海家天下上海早期的別墅，立面模仿歐美風(fēng)格戶型設(shè)計(jì)較為簡單，臥室朝向，私密性，動線方面都不太關(guān)注，只是在公寓基礎(chǔ)上面積的擴(kuò)大化以及空間的轉(zhuǎn)移，別墅的尊享感不強(qiáng)景觀布置很簡單，僅以一些樹木，簡單的石頭擺設(shè)作為裝飾，享受性和參與性均較為薄弱別墅發(fā)展與演變第二代別墅：造園子客戶和別墅市場都有一定經(jīng)驗(yàn)，了解并認(rèn)識到別墅不僅僅是房子也包括園子別墅開始強(qiáng)調(diào)前庭后院、中庭露臺的功能塑造，并開始庭院功能和庭院綠化的設(shè)計(jì)至此，開始有精裝庭院別墅出現(xiàn)特征：綠城九溪玫瑰園開始引進(jìn)美式傳統(tǒng)別墅的建筑形態(tài)和庭院空間同時(shí)注重對原生環(huán)境的尊重展開了建筑單體與庭院景觀的提升探索，形成了“前庭后院”的建筑布局“看得見風(fēng)景”是規(guī)劃設(shè)計(jì)的重點(diǎn)，戶型設(shè)計(jì)上也充分考慮到景觀效果，通過精裝庭院滿足客戶對景觀的需求綠城杭州桃花源別墅發(fā)展與演變第三代別墅：造生活方式豐富的居住和市場經(jīng)驗(yàn)以及越來越多的國內(nèi)外交流，讓大家意識到，別墅不應(yīng)該僅僅滿足于居所的定位更是生活方式的轉(zhuǎn)變因此，別墅開始注重功能空間的配置及其動線關(guān)系，開始關(guān)注從環(huán)境到服務(wù)，從建筑到配套多維度締造關(guān)系特征：青山湖玫瑰園園區(qū)規(guī)劃、庭院設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)均具有更加鮮明的特點(diǎn)居住的舒適性及人性化設(shè)計(jì)在產(chǎn)品的營造過程中逐步體現(xiàn)出來地下室配有家庭活動室、酒吧、影音室、娛樂室靈活空間，一層南向套件設(shè)計(jì)，保證私密性二層全套房設(shè)計(jì)，講究生活方式的提升，書房連接大露臺，提升生活品味兼有內(nèi)庭院、北庭院、南庭院、下沉式庭院多種景觀布局別墅發(fā)展與演變第四代別墅：造精神空間當(dāng)客戶充分體會過起居生活、休閑娛樂等功能生活空間給生活方式帶來的改變之后，新的要求和變化又順應(yīng)而生，即精神空間的塑造如禪意庭院、內(nèi)生景觀、金魚水池等，它們滿足的不是居住舒適度的提升，也不是生活方式的變遷，只是對生命對自我的思考，是從繁復(fù)的現(xiàn)實(shí)世界回歸到寧靜的自我空間特征：萬科潭溪別墅注重人居考量的杰作，率先引入“負(fù)首層”概念走入負(fù)首層便是主人的私人空間，分割性良好的框架結(jié)構(gòu)，為私人化的功能分區(qū)提供最大創(chuàng)意平臺，全面進(jìn)化別墅居住舒適度。涵壁灣B5戶型一層平面圖茶室蓮花池展廊涵壁灣B5戶型地下一層平面圖涵壁灣的蓮花池，為空間增加不少情趣在室內(nèi)配置茶室，提供品茶和冥想的處所地下室的展廊可以集中展示主人的收藏或

者手記，彰顯生活品質(zhì)和品位別墅發(fā)展與演變第五代別墅：造傳世藝術(shù)別墅的價(jià)值，起初在于土地的稀缺和居住私屬性，跳脫局限增加房子本身的價(jià)值從而成就傳世大宅：名人名居，增加別墅的故事性大師設(shè)計(jì)，別墅因設(shè)計(jì)者而聞名升值藝術(shù)價(jià)值，如藝術(shù)真跡等增加稀缺性和藝術(shù)性特征：是現(xiàn)代建筑的杰作之一，由F.L.賴特設(shè)計(jì)(弗蘭克.勞埃德.賴特（FrankLloydWright)。別墅主人為匹茲堡百貨公司老板德國移民考夫曼，故又稱考夫曼住宅。這是一幢包含最高層次的建筑，也就是說，建筑已超越了它本身，而深深地印在人們意識之中以其具象創(chuàng)造出了一個(gè)不可磨滅的新體驗(yàn)。Picasso畫作真跡屋頂壁畫真跡因名人藝術(shù)真跡留存而體現(xiàn)的價(jià)值泳池內(nèi)留有Picasso畫作真跡，當(dāng)時(shí)Picasso將其作為禮物贈送給房屋主人別墅發(fā)展與演變超級智能化私人定制可移動式……?未來發(fā)展方向？別墅發(fā)展與演變別墅類產(chǎn)品純獨(dú)棟別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅疊拼別墅原始聯(lián)排方式首層連接上不斷開“凹形”排列內(nèi)庭院式錯(cuò)排布局原始模式多入戶模式地下室分享模式多花園模式原始背靠背模式多庭院手拉手模式山林資源水景資源高端活動資源人文資源別墅具體分類獨(dú)棟別墅價(jià)值體系1.概念別墅涵義——純獨(dú)棟純獨(dú)棟別墅

英倫莊園式法國里維埃拉式意大利弗洛倫撒式參考案例：上海檀宮占地面積47384㎡容積率0.6僅18棟單棟建筑面積1500-1800㎡占地面積2500㎡（4畝）富含8種風(fēng)格——英倫皇式、英倫莊園式、英倫喬治式、法國楓丹白露式、法國里維埃拉式、意大利佛羅倫薩式、意大利托斯卡尼式、西班牙馬爾貝拉式，8種風(fēng)格與8種房型組合衍生成十八種完全不同的建筑個(gè)性。高容積率純獨(dú)棟項(xiàng)目地處虹橋路西郊賓館的西側(cè)，其利用大獨(dú)棟規(guī)劃高容積率，增加每棟獨(dú)棟花園占地面積別墅價(jià)值衡量體系——資源占有資源占有自然景觀歷史人文山體水系高爾夫歷史人文人類與生俱來向往自然的精神歸宿別墅價(jià)值衡量體系——資源占有——山地別墅自然景觀資源在山地資源較為稀缺的城市，山地極其稀缺的景觀資源與頂級豪宅緊密相連：如上海佘山別墅區(qū)域無疑則是上海頂級別墅區(qū)的代名詞豎向空間設(shè)計(jì)別墅價(jià)值衡量體系——資源占有——山林別墅自然景觀資源參考案例：上海佘山別墅區(qū)佘山的別墅項(xiàng)目主要集中在佘山風(fēng)景區(qū)的核心位置，從規(guī)劃和價(jià)格上看，都是以建造高價(jià)高品質(zhì)的別墅為主，容積率都非常低，均在0.2左右，別墅的總價(jià)都在2000萬元以上.目前國內(nèi)已有近10家實(shí)力型房地產(chǎn)開發(fā)商搶灘佘山板塊，利用佘山的地理優(yōu)勢各自打造獨(dú)具風(fēng)情的別墅社區(qū)，各大開發(fā)商使出渾身解數(shù)，最終目標(biāo)就是充分詮釋佘山的天然品質(zhì)，表達(dá)別墅生活的精華。生態(tài)的滲透別墅價(jià)值衡量體系——資源占有——海景別墅、江景別墅、湖景別墅自然景觀資源據(jù)研究，別墅客戶考量自然環(huán)境時(shí)對于水體的關(guān)注度極高：別墅對于水系的占有程度（如一線海景與二線海景之間）決定其核心價(jià)值視線滲透親水設(shè)計(jì)別墅價(jià)值衡量體系——資源占有——海景別墅自然景觀資源參考案例：深圳萬科十七英里萬科17英里用地屬于海邊坡地類型，三面環(huán)海，背靠青山，高差約50米，利用規(guī)劃巧妙布局，戶戶可觀海景，自04年開盤銷售，別墅類售價(jià)從開盤的15000元/㎡持續(xù)上漲，由于其戶戶都是海景房目前的二手房價(jià)已經(jīng)超過了每平米5萬元，且由于無人出售，所以很難買到。為了最大化的利用景觀資源，整個(gè)項(xiàng)目朝向海面排布雙拼別墅，由于其后高前低的山地形態(tài)，因此每戶都是海景別墅。整個(gè)項(xiàng)目形態(tài)恰似一個(gè)劇場，每棟別墅就像劇場中的每一個(gè)座位，都被設(shè)計(jì)的能夠清晰的看見這里的舞臺----整個(gè)海灘。視線滲透別墅價(jià)值衡量體系——資源占有——高爾夫別墅自然景觀資源高爾夫作為一項(xiàng)高端客戶的運(yùn)動，其代表著身份及地位的象征，在歐美等高度發(fā)達(dá)地區(qū)，高爾夫別墅的平均升值幅度是其他別墅項(xiàng)目的6倍，其核心價(jià)值在于大面積的綠化景觀以及可作為高端圈層的私人的社交場所功能完善與視野別墅價(jià)值衡量體系——資源占有——高爾夫別墅自然景觀資源參考案例：上海湯臣高爾夫別墅湯臣高爾夫別墅由香港湯臣集團(tuán)于1997年投資開發(fā)，總共分8期開發(fā)，目前已全部開發(fā)完畢，項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，而且是上海市區(qū)唯一擁有世界級高爾夫球場的高檔別墅項(xiàng)目。項(xiàng)目指標(biāo)占地面積：140公頃高爾夫球場：90公頃別墅用地：40公頃其它配套：10公頃開業(yè)時(shí)間：1997年物業(yè)開發(fā)：8期（已經(jīng)交房）售價(jià)：3－4萬元/平方米其別墅區(qū)緊貼高爾夫球場南北兩側(cè)而建，連接緊密而又相對獨(dú)立，以英式、法式、日式風(fēng)格為主，前排別墅充分保證了景觀視野的通透性，同時(shí)，后排的別墅主要以營造內(nèi)部花園為景。會所別墅區(qū)（1-6期）別墅區(qū)（7-8期）功能完善與視野別墅價(jià)值衡量體系——資源占有——高爾夫別墅自然景觀資源參考案例：佘山高爾夫別墅佘山高爾夫的球場設(shè)計(jì)以茂密的森林為主題，突出的地勢起伏將整個(gè)球場融入山體的延伸部分，是上海惟一森林丘陵型高爾夫球場，與佘山國家森林公園相鄰。別墅區(qū)佘山高爾夫別墅區(qū)位于球場西側(cè)，占地500畝，以意大利TUSCAN風(fēng)格為藍(lán)本，與1700余畝的高爾夫球場交融一體，如同球場的脈絡(luò)一般和諧伸展在起伏的球道之間，并與周邊水系渾然一體，組成了一座極富意大利田園山居風(fēng)格的高尚社區(qū)。功能完善與視野別墅價(jià)值衡量體系——資源占有參考案例：北京頤和原著龍湖·頤和原著緊鄰頤和園東宮門，位于康乾百年盛世所締造的三大皇家園林(暢春園、圓明園、頤和園)的中心位置。項(xiàng)目所在區(qū)域歷來被稱為“上風(fēng)上水”之地。——藝術(shù)品/收藏品別墅人文歷史資源頤和原著繼開盤以來，突破京城別墅金字塔尖”項(xiàng)目的銷售瓶頸，單月售12棟，總價(jià)均在6000萬左右，究其熱銷原因，其極其稀缺的文脈資源是其重要核心要素。意境空間雙拼別墅設(shè)計(jì)原則一般設(shè)計(jì)要求2.概念功能間與面積參考案例賞析雙拼別墅概念由兩個(gè)單戶別墅拼聯(lián)組成，中間共用一道建筑分隔墻，每個(gè)單元可三面采光，均有天有地，住宅的層數(shù)大多在三層或三層以下。A戶B戶充分、合理、奢侈、有節(jié)制的張揚(yáng)；緊湊的平面布局和豐富的空間劃分；空間序列完整，通過有限空間的合理整合突出別墅的功能優(yōu)勢；平均空間尺度比獨(dú)棟別墅明顯偏小，以合理的尺度保持家居的親切感和被包圍的安全感；可以彰顯別墅特質(zhì)的重點(diǎn)空間應(yīng)當(dāng)局部放大，比如起居室、主臥室等；注意不同空間之間的視覺聯(lián)絡(luò)，通過隔與非隔創(chuàng)造豐富的空間層次感。雙拼別墅設(shè)計(jì)原則地上面積區(qū)間300-400㎡，總建筑面積420-500㎡；宅基地面積500-650㎡，其中集中花園面積至少200㎡；地上二層，地下一層，地下面積120-150㎡；室內(nèi)車庫，雙車位；4間臥室，包括1個(gè)主臥區(qū)，3間次臥室；起居室面寬在5米1以上；一層主要功能空間包括起居室、餐廳、家庭室、中西廚、臥室；二層主要功能空間為主次臥室；設(shè)備間與用人房置于地下。雙拼別墅一般設(shè)計(jì)要求宅基地面積總建面地上面積花園庭院面積地下面積500-600㎡420-500300-400至少200㎡120-150㎡雙拼別墅功能間與面積參考分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)首層門廳起居室餐廳公用衛(wèi)生間廚房臥室/家庭室(可選)車庫520-255101517-18100-120二層臥室/家庭室(可選)次臥室(包括衛(wèi)生間)次臥室公用衛(wèi)生間15-20251515-2080-100三層主臥室衛(wèi)生間步入式衣櫥書房15-20105-105-1050-55合計(jì)地上建筑面積250-270地下室家庭影院設(shè)備間洗衣房儲藏工人房(包括衛(wèi)生間)20-3010-15105-101060-80總計(jì)地上及地下面積300-320以320㎡的雙拼別墅為例：雙拼模式一原始模式（背靠背）由兩個(gè)單戶別墅拼聯(lián)組成，中間共用一道建筑分隔墻，每個(gè)單元可三面采光，均有天有地，住宅的層數(shù)大多在三層或三層以下。A戶B戶雙拼模式二內(nèi)院模式（手拉手）再兩戶拼接出引入中庭概念，使得兩戶均能夠四面采光，四面有花園。不同挖內(nèi)院與組合方法聯(lián)排別墅一般設(shè)計(jì)要求功能間與面積參考3.概念與特征基礎(chǔ)數(shù)據(jù)參考優(yōu)缺點(diǎn)創(chuàng)新打造手法聯(lián)排別墅概念與特征由幾個(gè)三層左右的單戶別墅并聯(lián)組成，每個(gè)單元與共鄰單元之間共用一道建筑分割墻。有天有地，每戶獨(dú)門獨(dú)院，僅為兩面采光（南北）。特征一：聯(lián)排別墅基本上都建在市郊區(qū)域，一方面土地成本相對市區(qū)要低得多，另一方面規(guī)?；漠a(chǎn)出也使建筑成本大大降低。特征二：高綠化率和優(yōu)美的小區(qū)景觀，使居住環(huán)境更貼近自然。聯(lián)排別墅的綠化率一般在50％以上。特征三：住宅功能的齊全性，除了具有高級公寓所具備的基本功能外，還有門廳、車庫、私家花園、閣樓等，并在儲藏、露臺退臺、走路式衣柜、工作陽臺等功能上放大。地上面積區(qū)間200-300㎡，總建筑面積300-350㎡，與雙拼產(chǎn)品拉開差距，一般3聯(lián)到5聯(lián)；地上三層或二層半，地下一層，地下面積60-80㎡；進(jìn)深15-18米；起居室面寬在5米左右；室內(nèi)車庫，一般單車位；3-4間臥室，包括1個(gè)主臥區(qū)，2-3間次臥室；一層主要功能空間包括起居室、餐廳、廚房、臥室；二層和三層主要功能空間為家庭室和主次臥室；設(shè)備間與用人房置于地下。聯(lián)排一般設(shè)計(jì)要求客廳、餐廳樓梯車庫、門房三段式聯(lián)排別墅一般設(shè)計(jì)要求分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)首層門廳起居室餐廳公用衛(wèi)生間廚房臥室/家庭室(可選)車庫520-255101517-18100-120二層臥室/家庭室(可選)次臥室(包括衛(wèi)生間)次臥室公用衛(wèi)生間15-20251515-2080-100三層主臥室衛(wèi)生間步入式衣櫥書房15-20105-105-1050-55合計(jì)地上建筑面積250-270地下室家庭影院設(shè)備間洗衣房儲藏工人房(包括衛(wèi)生間)20-3010-15105-101060-80總計(jì)地上及地下面積300-320聯(lián)排別墅功能間與面積參考以320㎡的聯(lián)排別墅為例：公園大地275.29~277.45㎡總進(jìn)深總開間客廳主臥次臥開間進(jìn)深開間進(jìn)深開間17.486.15.885.83.3圣莫麗斯286.48㎡（五房兩廳五衛(wèi)）總進(jìn)深總開間客廳主臥次臥開間進(jìn)深開間進(jìn)深開間23.18.46.87.25.14.453.3星河丹堤299.69㎡（四房兩廳四衛(wèi)）總進(jìn)深總開間客廳主臥次臥開間進(jìn)深開間進(jìn)深開間18.210.510.56.96.65.13.9京基東堤園315㎡（五房兩廳五衛(wèi)）總進(jìn)深總開間客廳主臥次臥開間進(jìn)深開間進(jìn)深開間21.310.256.85.45.23.7中海大山地253.76㎡（五房三廳三衛(wèi)）總進(jìn)深總開間客廳主臥次臥視聽室地下室開間進(jìn)深開間進(jìn)深開間面積面積168.15.75.65.74.84.517㎡約20㎡星河丹堤221.89㎡（四房兩廳兩衛(wèi)）總進(jìn)深總開間客廳主臥次臥備注開間進(jìn)深開間進(jìn)深開間14.56.56.55.86.54.53.5

聯(lián)排別墅基礎(chǔ)數(shù)據(jù)參考聯(lián)排別墅只有端頭戶型的采光為三面，中間戶型均為兩面采光，采光條件不如獨(dú)棟和雙拼別墅；在身份及地位的象征上，聯(lián)排別墅略遜一籌；若排布處理得較密集，社區(qū)的公共休閑空間將受限，將造成僅限于自身花園內(nèi)活動，休閑、健身等多功能需求便難以得到全面滿足。經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排產(chǎn)品占地較小，且有多種排布組合方式，比較容易出容積率；性價(jià)比高：總面積較獨(dú)棟和雙拼小，總價(jià)相對便宜；聯(lián)排別墅在一個(gè)豎向上均為一戶，獨(dú)門獨(dú)院、私密性均較強(qiáng)。優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)聯(lián)排產(chǎn)品占地面積和舒適程度適中，是別墅類產(chǎn)品中性價(jià)比較高的明星產(chǎn)品聯(lián)排別墅優(yōu)缺點(diǎn)參考案例：萬科長風(fēng)別墅特點(diǎn)：邊套三面采光

中間套兩面采光節(jié)約土地

低端別墅

原始聯(lián)排方式打造手法1：首層局部連接參考案例：保利林語溪手法：相鄰兩棟建筑在一樓門廳位置做局部拼接，一層建筑局部相連，二、三層建筑分離。優(yōu)點(diǎn)：有效降低聯(lián)排別墅的視覺壓迫感與擁擠感，增強(qiáng)社區(qū)的通透性，營造獨(dú)棟別墅般的私密空間。

拼接處俯視拼接處后部拼接處正面首層連接上部斷開聯(lián)排別墅獨(dú)棟化——向獨(dú)棟產(chǎn)品看齊，提高聯(lián)排產(chǎn)品溢價(jià)能力聯(lián)排方式一增加一點(diǎn)間距概念聯(lián)排方式二打造手法2：“凹”形建筑布局改變組團(tuán)形態(tài)參考案例：南京仙林翠谷總建筑面積約260平方米，“凹”型布局，中間圍和56平方米庭院；內(nèi)凹型庭院使戶型形成兩個(gè)南向采光面；一層僅一個(gè)衛(wèi)生間相連，二層完全獨(dú)立，提升獨(dú)棟式感受。改變建筑形態(tài)組織組團(tuán)一層二層凹形圍和內(nèi)院凹形圍和內(nèi)院一層僅衛(wèi)生間相連二層完全分離客廳車庫臥室餐廳主臥臥室臥室露臺聯(lián)排別墅獨(dú)棟化——向獨(dú)棟產(chǎn)品看齊，提高聯(lián)排產(chǎn)品溢價(jià)能力“凹形”布局中間套增加采光面打造手法3：錯(cuò)排布局、類獨(dú)棟設(shè)計(jì)參考案例：保利葉上海通過錯(cuò)排設(shè)計(jì)，讓聯(lián)排別墅產(chǎn)生獨(dú)棟別墅的透視效果。有效降低傳統(tǒng)聯(lián)排別墅的視覺壓迫感與擁擠感，擴(kuò)大花園面積以及增強(qiáng)空間的通透性，不足的是別墅朝向全部為西南向。類獨(dú)棟別墅，三聯(lián)排聯(lián)排別墅獨(dú)棟化——向獨(dú)棟產(chǎn)品看齊，提高聯(lián)排產(chǎn)品溢價(jià)能力錯(cuò)排布局聯(lián)排方式三中間套增加采光面“錯(cuò)聯(lián)”——增大中間單元的采光觀景面，打破社區(qū)空間單調(diào)感?錯(cuò)聯(lián)使每戶均有完整的體型和豐富的立面朝向入口和庭院。?單體來看，外墻面積增加，有更好的采光、通風(fēng)和觀景效果，特別是中間單元的居住品質(zhì)明顯提升。?社區(qū)外部空間也因此更加豐富多變，打破行列式的雷同格局。聯(lián)排別墅獨(dú)棟化——向獨(dú)棟產(chǎn)品看齊，提高聯(lián)排產(chǎn)品溢價(jià)能力錯(cuò)排布局聯(lián)排方式三增加內(nèi)庭院

內(nèi)庭院的布置試圖解決聯(lián)排別墅進(jìn)深較大產(chǎn)生的采光通風(fēng)問題，并在居住空間內(nèi)營造人與自然交流的過渡空間。內(nèi)庭院布置，將室外景致引入室內(nèi)參考案例：上海萬科燕南園餐廳中庭透光采光，錯(cuò)層分隔客廳餐廳；二層內(nèi)庭空中花園，避免過高產(chǎn)生的壓抑感；三間臥室既有露臺景觀又有內(nèi)庭景觀。一層

二層

三層

內(nèi)庭院

內(nèi)庭院

餐廳采光井

聯(lián)排方式四聯(lián)排別墅獨(dú)棟化——向獨(dú)棟產(chǎn)品看齊，提高聯(lián)排產(chǎn)品溢價(jià)能力增加內(nèi)庭院內(nèi)庭院布局的演變參考案例：重慶協(xié)信Town城傳統(tǒng)的內(nèi)庭院進(jìn)行后置或前移，避免了圍和的“筒狀空間”，呈半開放式，節(jié)省交通空間，餐廳、客廳、臥室等主要功能房均圍繞庭院布局，增加景觀性；北面入戶花園和下沉庭院、南面私家花園、戶內(nèi)內(nèi)庭院，二層三層觀景露臺，形成立體化景觀。地下室一層二層三層半開放內(nèi)庭內(nèi)庭上空餐廳客廳主臥臥室下沉庭院下沉庭院聯(lián)排方式四聯(lián)排別墅獨(dú)棟化——向獨(dú)棟產(chǎn)品看齊，提高聯(lián)排產(chǎn)品溢價(jià)能力方式五:中間套單元通過中庭花園、透光天窗、天井等設(shè)計(jì)可改善采光和通風(fēng)效果的方法餐廳上空挑空設(shè)置透光天窗設(shè)置中庭花園L型樓梯中間挑空做透光天窗小天井保證衛(wèi)生間通風(fēng)增加內(nèi)庭院聯(lián)排方式四聯(lián)排別墅獨(dú)棟化——向獨(dú)棟產(chǎn)品看齊，提高聯(lián)排產(chǎn)品溢價(jià)能力疊拼別墅一般設(shè)計(jì)要求優(yōu)劣勢與機(jī)會點(diǎn)4.概念與特征創(chuàng)新打造手法疊拼別墅概念與特征一般由兩組（或三組）類似復(fù)式的住宅上下疊加而成，高度為四層（或六層），B1/1F/2F為下面一戶，3F/4F為上面一戶，每一套戶型或有天（疊上有露臺）或有地（疊下有花園）。缺點(diǎn)：并不能做到別墅真正意義上的同時(shí)“有天有地”2F1F地下室4F3F5F2F1F地下室4F3F5F下套產(chǎn)品上套產(chǎn)品3.6m2.6m~3.3m3.3m3.0m3.0m3.0m組合產(chǎn)品剖面結(jié)構(gòu)疊拼別墅一般設(shè)計(jì)要求層數(shù)：一般地上是四至五層，由于層高受限，通常是兩套別墅住宅上下疊加；低密度住宅：疊加式別墅容積率大致在1左右，這個(gè)容積率比聯(lián)體別墅要高，但比多層住宅要低；房型面積：介于洋房與聯(lián)體別墅之間，疊加式別墅建筑面積多在150平方米以上，大多數(shù)在200平方米至300平方米。一梯兩戶，另加設(shè)空中花園；室內(nèi)景觀資源：下單元住戶擁有小花園，上單元住戶擁有面積較大的露臺。退——退臺設(shè)計(jì)，有效利用光照錯(cuò)——錯(cuò)落布局，立面靈活院——入戶花園，下沉花園露——頂層露臺花園院——下沉花園2F1F地下室4F3F5F2F1F地下室4F3F5F下套產(chǎn)品上套產(chǎn)品3.6m2.6m~3.3m3.3m3.0m3.0m3.0m組合產(chǎn)品剖面結(jié)構(gòu)原始模式疊拼方式一下套上套參考案例：保集瀾灣特點(diǎn)：1、2套，3、4套

簡單的堆積，單一入戶簡單的復(fù)式樓概念

獨(dú)立入戶方式，確保私密性參考案例1：上海華潤橡樹灣每戶單獨(dú)樓梯入戶1:二、三層位于一層的獨(dú)立入戶；2：一層住戶入口；3：四、五層位于一層的入戶口；疊拼模式二多入戶方式123入戶示意參考案例2：中海藍(lán)灣錯(cuò)層設(shè)計(jì)，上下住戶同享前后景觀資源交通組織：入戶方位錯(cuò)開，提升私密性頂層（二層）主人套房朝江設(shè)置，配陽光浴室、頂層50平方米大露臺首層配設(shè)110平米花園，三層配設(shè)32平米空中花園上面套“造地”北向上疊入戶樓梯優(yōu)勢：增強(qiáng)私密性、弱化視覺上的容積率和上疊過長的進(jìn)戶路線劣勢：影響下疊采光入戶方式模擬二層三層二層一層花園一層花園下沉式花園下沉式花園入戶樓梯下方空間難利用參考案例3：上海龍湖滟瀾山創(chuàng)新戶型疊拼模式二多入戶方式疊拼模式二多入戶方式疊拼模式三地下室分享綠地錦天府疊拼模式三地下室分享綠地錦天府多重庭院參考案例：上海華潤橡樹灣創(chuàng)新三疊“聯(lián)庭”別墅庭院空間示意一宅四院，垂直院落加強(qiáng)景觀性，每戶均有一層庭院配置，讓每戶私享花園生活。疊拼模式四②③①⑤⑥④①~⑤以地下庭院、空中庭院和一層前庭后院，全面提升院落景觀層次感。“造天”“有天有地”是別墅生活的典型特征——具體是指室內(nèi)外空間在多層面實(shí)現(xiàn)交流，并且這種交流具有私有化的特征，即不僅“有天有地”，而且必須是“自有天地”。限于TH自身形式上的局限性，其需要通過底層花園、入戶平臺、內(nèi)天井和露臺這些空間元素對“有天有地”的特征進(jìn)行強(qiáng)化。入口庭院、露臺和閣樓把咫尺天地演繹得豐富多彩萬科第五園三期TB戶型四房兩廳四衛(wèi)221平米首層入戶庭院三層主臥大露臺多重庭院疊拼模式四“造天”典型特征與花園洋房類似（品質(zhì)高、層數(shù)低的花園洋房）院：首/底層入戶陽光花園庭院；錯(cuò)：相互錯(cuò)層布局，鏤空采光強(qiáng)；退：層層退臺，每戶花臺私享采光；露：頂層大面積露臺，展現(xiàn)生活高品質(zhì)。院

錯(cuò)

退

露疊拼別墅總結(jié)讓每一戶都有天有地（與洋房產(chǎn)品界限劃分）不同產(chǎn)品與規(guī)劃關(guān)系別墅物業(yè)規(guī)劃認(rèn)知獨(dú)棟別墅與類別墅（聯(lián)排、疊加）規(guī)劃示意獨(dú)棟別墅規(guī)劃——盡端路設(shè)計(jì)R=0.2-0.3類別墅規(guī)劃——行列式規(guī)劃R=0.7-0.8別墅物業(yè)規(guī)劃認(rèn)知獨(dú)棟別墅盡端路規(guī)劃設(shè)計(jì)——形象理解別墅盡端路規(guī)劃設(shè)計(jì)形象——類似于花朵枝狀發(fā)散的形態(tài)主干道串聯(lián)整個(gè)社區(qū)，各個(gè)節(jié)點(diǎn)支路發(fā)散形成組團(tuán)路參考案例：容積率在0.2-0.3之間低密度獨(dú)棟別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)更強(qiáng)調(diào)資源導(dǎo)向，結(jié)合地勢，占地面積更大，私密性更強(qiáng)N別墅物業(yè)規(guī)劃認(rèn)知別墅盡端路規(guī)劃設(shè)計(jì)——組團(tuán)路演繹別墅物業(yè)規(guī)劃認(rèn)知類別墅規(guī)劃——行列式到合院式類別墅在合理范圍內(nèi)盡量減少建筑間距以滿足容積率限制條件下，行列式規(guī)劃較節(jié)地，但其組團(tuán)性較弱，因此高容積率下的合院別墅逐漸出現(xiàn)各種容積率情況下，純別墅物業(yè)的建筑形態(tài)：容積率高低最終限定產(chǎn)品屬性，目前市場產(chǎn)品研究為針對容積率在0.6-0.8的產(chǎn)品創(chuàng)新研究別墅價(jià)值衡量體系——用地性質(zhì)容積率常規(guī)產(chǎn)品形態(tài)備注說明<0.32F獨(dú)棟別墅高端低密度純獨(dú)棟別墅社區(qū)0.3-0.53F獨(dú)棟別墅一般獨(dú)棟別墅社區(qū)，可增加部分雙拼與聯(lián)排降低密度0.6-0.83F雙拼別墅、3F聯(lián)排別墅常規(guī)類別墅社區(qū)，以3層產(chǎn)品為主社區(qū)密度較高，可增加少量4層疊加產(chǎn)品降低密度0.9-1.06F疊加別墅、少量3F聯(lián)排別墅目前純別墅社區(qū)以1.0為極限，以6層產(chǎn)品為主別墅附加值設(shè)計(jì)方向附加值方式贈送范圍適用范圍地下室贈送全部面積城市別墅架空層贈送全部面積度假別墅庭院贈送全部面積城市別墅/度假別墅大露臺贈送全部面積城市別墅/度假別墅大懸挑贈送一半面積度假別墅附加值是目前經(jīng)濟(jì)型別墅后期營銷的一大賣點(diǎn)別墅附加值研究地下室操作手法：半地下室地上部分不能超過1.5m；多功能生活空間可以視具體情況取舍，功能空間則建議采用；備注：地下室計(jì)算情況應(yīng)根據(jù)具體規(guī)定；設(shè)備間儲物間多功能間生活空間功能空間一般非坡地度假別墅不采用地下室的形式別墅半地下室可不用計(jì)入建筑面積，全部贈送地下室空間劃分半地下室是目前常用的手法別墅附加值研究——半地下室別墅類產(chǎn)品的地下室采光形式：高窗式采光：一般室內(nèi)外高差1～1.8米不等，比較節(jié)約空間，但如果高差不大則采光效果一般。別墅附加值研究——半地下室窗井采光：采光效果高于窗