中國房地產金融發(fā)展概況1

房地產金融浙江工商大學金融學院

程大濤708833466@cdt@2/6/20232中國房地產金融發(fā)展概況學習要點1.舊中國房地產金融的類型與發(fā)展概況2.改革開放前房地產投資問題3.改革開放后房地產金融業(yè)重新興起4.房地產市場宏觀調控政策的影響2.1舊中國房地產金融業(yè)概況2.2新中國房地產金融業(yè)的恢復2.3住房制度改革后房地產金融業(yè)的發(fā)展2/6/2023房地產抵押貸款投資經營房地產發(fā)行房地產股票和債券設立房地產金融機構空地抵押、地上權抵押、造屋抵押、房地押款2.1舊中國房地產金融業(yè)的概況2/6/2023房地產抵押貸款房地產抵押貸款是銀行或其他金融機構以借款人提供房產或地產作為還款的物質保證的抵押貸款。它是房地產信貸業(yè)務的主要形式，在貸款業(yè)務中占據了重要地位。在房地產抵押貸款中，不轉移房屋的占有權、使用權、處分權和收益權，但產權人和債權人都不能隨意處理房屋或地產。房地產抵押貸款的貸款額度由貸款人根據借款人的資信程度、經營狀況。申請借款金額和借款時間長短確定，一般最高不超過抵押物現行評估價的70%。貸款的期限主要有兩種：短期建設貸款以建設周期為限，一般3一5年；長期經營貸款15一30年左右。貸款利息實行按季結息的辦法，利息的收取方法是由貸款人按季直接從借款人的存款賬戶中收取。2.2新中國房地產金融業(yè)的恢復與發(fā)展民國時期，土地、房產實行私有制。個人可以通過買賣、繼承等方式獲得土地和房產的所有權。1949年，根據當時具有憲法性質的《中國人民政治協商會議共同綱領》和隨后的《中華人民共和國土地改革法》、《城市郊區(qū)土地改革條例》等的規(guī)定，在全國農村和城市郊區(qū)實行了土地改革，廢除了封建地主土地私有制，使廣大農民分得土地并取得了土地所有權。2/6/2023在城市，建國初期，首先沒收了敵偽財產，接收國民黨政府房地產檔案，代管無主房產，確認房地產產權歸屬，建立了新中國房地產管理機構，按照歷史延續(xù)的房地產制度，確認了公民個人房產所有權和土地所有權制度。1952年，全國性的農業(yè)合作化運動，初期采用農民土地入股、集體耕種、收益分紅，但土地所有權仍然屬于原入股農民所有。后經過高級農業(yè)合作社和人民公社化，農村的土地私有制轉變?yōu)榧w所有制，但農民的宅基地、自留地、自留山仍然屬于農民個人所有。這種制度在1954年我國的第一部憲法里得到確認。1956年社會主義改造中，對資本主義工商業(yè)實行了贖買政策。對出租私有房產的房產主，以給付定金的方式，逐步使城市房產發(fā)展成為以公有制為主體的房產體制，但對于城市居民用于個人居住的私有房產仍然保留了私有制，而已對私產房所占有的城市土地，以征收房地稅的方式確認了私產房主享有了城市土地使用權?！拔幕蟾锩睍r期。公民的財產權得不到保障，公民的私產房可以任意地被強占或收歸公有"。房地產法律制度被廢除，政策成為調整各種社會關系的唯一依據。1982年《憲法》第十條規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有。農村和城市效區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用?！笔状卧趹椃ㄖ忻鞔_了土地公有制度。改革開放前我國住房體制在上世紀五十年代的社會主義改造和六十年代的文化大革命運動中，城市的私人住房或被沒收充公，或受到嚴格限制，至1976年，城市私房所占比例已下降到10%左右。1949年新中國成立后，國家實行計劃經濟體制，承擔了為城市居民家庭提供新建住房的責任，住房建設被納入了全國性的基本建設計劃。地方政府和單位從國家預算中獲得住房投資資金，然后建造公房，無償分配給職工。住房對職工而言是一項權利和一種福利安排，僅僅繳納一些低額的象征性房租，其數額甚至不夠支付住房的維護費用，更不用說償付住房的建設成本。國家也實行低薪制度，企事業(yè)單位職工的薪資構成中，也不包含必須的住房支出成本。2/6/2023改革開放前我國住房體制特征第五，除極少數居民擁有私人住房外，絕大多數居民家庭都是租住公房，除此之外別無選擇。至上世紀90年代住房制度改革前，我國住房供給制度具有鮮明的計劃經濟特征：第一，住房體制完全是公有制為主導，并完全由國家控制，國家在城市住房的投資、建設和分配上都處于壟斷性地位。第二，住房投資不足，導致城市住房嚴重短缺，人均住房面積從建國初期的4.5平方米下降到1978年的3.6平方米。第三，住房以單位為基礎，按照行政等級進行分配；職工一直租住單位分配的住房，甚至可以由子女繼承。第四，住房被視為一種社會福利，職工只須交納很低的租金；由于實行低租金制度，政府在住房維護方面沒法實現可持續(xù)的資金循環(huán)。2/6/20232.2新中國房地產金融業(yè)的恢復1978年全國人均住房面積3.6平方米，比1949年4.5平方米下降0.9平方米前30年全國累計住宅投資374億元城鎮(zhèn)家庭缺房戶869萬戶，面臨1000多萬知青回城壓力1978年9月，召開全國城市住宅建設工作會議國務院副總理谷牧傳達鄧小平指示：

解決住房問題能不能路子寬些，譬如允許私人建房或者私建公助，分期付款，把個人手中的錢動員起來，國家解決材料，這方面的潛力不小，建筑業(yè)是可以為國家增加收入、增加積累的一個重要產業(yè)部門。在長期規(guī)劃中，必須把建筑業(yè)放在重要位置。2/6/20231979年7月1日，五屆人大地次會議通過《中外合資企業(yè)法》，提出“土地使用法”概念，可以出租批租土地給外商使用12月21日第一個商品房小區(qū)——廣州東湖小區(qū)開建6月，中共中央、國務院批轉《全國基本建設工作會議匯報提綱》，宣布將實行住宅商品化的政策。1980年1月6日，中國房屋建設開發(fā)總公司（中房集團前身）成立9月，廣州東湖麗苑一期交付使用，開創(chuàng)性地引入有償服務的物業(yè)管理12月，五屆人大五次會議通過憲法修正案，城市土地屬于國家所有9月，建設部出臺《關于城市建設綜合開發(fā)公司暫行辦法》1984年1982年1981年1986年2月，城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部發(fā)布《關于開展城鎮(zhèn)房產產權登記、核發(fā)產權證工作的通知》，要求從1987年開始核發(fā)房屋產權證6月，人大通過《中華人民共和國土地管理法》，次年1月正式實施9月8日，深圳首次以協議方式有償出讓土地，面積5300平方米，中航工貿中心以106萬元議標成交，用于建造單身職工宿舍，使用期限50年9月11日，深圳首次以招標形式出讓土地，九家公司投標，深華工程開發(fā)公司中標，土地面積46355平方米，為住宅用地，使用期限50年12月1日，深圳拍賣H409-4地塊8588平方米50年土地使用權，43家企業(yè)競拍，包括9家外資企業(yè)，深圳特區(qū)房地產開發(fā)公司以525萬競買成功1987年2/6/20234月12日，七屆人大一次會議修改《憲法》，刪除“禁止出租土地”，規(guī)定“土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓”；《土地管理法》相應修改，規(guī)定“國有土地和集體土地的使用權可依法轉讓，國家依法實行國有土地有償使用制度”1988年1990年8月，國務院頒布《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，規(guī)定居住用地年限這70年，工業(yè)和教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地年限為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地年限為40年1991年1月29日，萬科A股在深圳證券交易所掛牌交易，是我國第一家上市的房地產開發(fā)企業(yè)12月，中國第一個業(yè)主委員管理委員會——深圳萬科天景花園業(yè)委會成立1993年6月23日，國務院宣布終止房地產公司上市，控制銀行資金進入房地產領域7月，深圳推行商品房預售制度12月13日，國務院發(fā)布《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，決定于1994年1月1日起在全國開征土地增值稅1994年5月，央行公布《住宅擔保貸款管理辦法》，為按揭業(yè)務提供法律依據7月5日，《中華人民共和國城市房地產管理法》頒布，次年1月1日實施11月15日，建設部頒布《城市商品房預售管理辦法》，從立法上對商品房預售制度加以確認2/6/20231996年2月，《工商銀行個人住房擔保貸款管理試行辦法》出臺，貸款期限1-10年2月，《城市房地產中介服務管理規(guī)定》出臺國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規(guī)定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。1997年4月28日，央行頒布《個人住房擔保貸款管理試行辦法》，規(guī)定貸款比例最高限額是房價的70%，貸款年限最長為20年5月，北辰實業(yè)在香港掛牌上市，成為登陸港股的第一家內地房地產企業(yè)8月，中央北戴河會議提出把居民住宅業(yè)列為國民經濟增長點，住宅開始成為支柱產業(yè)1998年5月，央行推出《個人住房貸款管理辦法》7月3日，國務院發(fā)《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，開啟住房制度市場化改革10月，北京回龍觀、天通苑、建東苑等19個經濟適用房項目正式展示，開啟經濟適用房建設1999年2007年2/6/2023住房制度市場化改革綱領性文件1998年7月，《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》（國發(fā)[1998]23號）要求：

各地停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；

建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系；

全面推行和不斷完善住房公積金制度。

對不同收入家庭實行不同的住房供應政策：最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。2/6/2023我國住房供應體系2/6/2023廉租房廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。廉租房的分配形式以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔廉租房房源多樣化，包括新建住房、空置樓盤、改造危房、老舊公房等。廉租房只租不售。廉租房面向城市特困人口出租，只收取象征性的房租。1、至少有一人具有杭州市區(qū)(不含蕭山、余杭區(qū))常住城鎮(zhèn)居民戶口(不包括學生戶口)并居住5年以上；2、持有效期內的《杭州市困難家庭救助證》或《殘疾人基本生活保障證》或區(qū)級困難家庭《救助證》、《援助證》、《救助卡》或共同生活的家庭成員人均月收入低于杭州市區(qū)城鎮(zhèn)居民低保標準的2.5倍(含)；3、人均現有住房建筑面積在15平方米(含)以下，或3人以上家庭現有住房建筑面積在45平方米(含)以下。杭州市廉租房申請條件2/6/2023經濟適用房經濟適用房具有經濟性和適用性的特點。經濟性，是指住房的價格相對同期市場價格來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負擔能力。適用性，是指在房屋的建筑標準上不能削減和降低，要達到一定的使用效果。經濟適用住房是指已經列入國家計劃，由城市政府組織建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有社會保障性質的商品住宅。1、具有市區(qū)常住城鎮(zhèn)居民戶口(含符合杭州市安置條件的軍隊人員)；2、已婚(含未滿35周歲離異(或喪偶)帶小孩)或年齡在35周歲及以上的單身無房戶；3、申請家庭(2人及以上)現有(或已有過)住房建筑面積小于48平方米(含48平方米)；4、屬中低收入家庭(家庭中低收入，指按市統計局每年向社會公布的上年度居民人均可支配收入乘以家庭人口數以下者)。杭州市經濟適用房申請條件2/6/2023公共租賃房公共租賃房，是解決新就業(yè)職工、和既無廉租房申請條件、又買不起經濟適用房，不能買經濟適用房，卻買不起商品房的“夾心層”群體住房困難的一個產品。公共租賃住房不是歸個人所有，而是由政府或公共機構所有，用低于市場價或者承租者承受起的價格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。1、符合經濟適用住房申請條件又暫無力購買的城市中等偏下收入住房困難家庭須同時滿足下列條件：

1）符合2010年杭州市區(qū)經濟適用住房申請條件；

2）申請人及家庭成員無房。

2、大學畢業(yè)生、創(chuàng)業(yè)人才須同時符合下列條件：

1）具有市區(qū)常住城鎮(zhèn)居民戶籍，或已辦理居住登記，并持有相應證件；

2）申請人具有全日制普通高校本科（含）以上學歷，或中級（含）以上職稱，或高級（含）以上職業(yè)資格證書；

3）申請人與市區(qū)用人單位簽訂一年（含）以上勞動合同，并連續(xù)繳納住房公積金或社會保險金12個月以上。

4）申請家庭上年度人均可支配收入低于24177.6元（該標準為2009年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入90%）；

5）申請人及家庭成員在市區(qū)無房。杭州市公共租賃房申請條件2/6/2023商品房商品房是在市場經濟條件下，具有經營資格的房地產開發(fā)公司通過出讓方式取得土地使用權后經營的住宅，按市場價出售。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。商品房按法律、法規(guī)及有關規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等?！冻鞘蟹康禺a管理法》第44條規(guī)定，商品房預售應符合下列條件：(1)已交付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，土地使用權未經抵押。(2)持有建設工程規(guī)劃許可證。房地產開發(fā)商如果違反城市規(guī)劃自建商品房并將其預售，真正受到損失的將會是善意購買人。(3)按提供預售的商品房計算，開發(fā)商投入開發(fā)建設的資金應達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付時間。(4)已經同金融機構簽訂預售款監(jiān)管協議。(5)已經向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明；向境外預售商品房的，應當同時取得向境外銷售的批準文件。商品房預售條件2/6/2023我國用地供應方式2/6/2023拆遷拆遷是指根據國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，將保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發(fā)展年度計劃需要，房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位依法拆除建設用地范圍內的房屋和附屬物，將該范圍內的單位和居民重新安置，并對其所受損失予以補償的法律行為。（2011）拆遷集體土地住宅房屋的拆遷補償方式分為貨幣補償、產權調換和農民自建三種方式。拆遷國有土地住宅房屋的拆遷補償方式分為貨幣補償、產權房屋調換和面積標準房屋調換三種方式。拆遷集體土地或國有土地住宅房屋，拆遷人還應當給予被拆遷人搬遷補助費、過渡期內的臨時安置補助費。拆遷住宅房屋補償方式第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。拆遷住宅房屋補償標準2/6/20232.3住房制度改革后房地產金融業(yè)的發(fā)展非典政府換屆東南亞金融危機政府換屆全球金融危機政府換屆2/6/20232002年8月26日，建設部國家計委財政部國土資源部中國人民銀行國家稅務總局關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見（建住房[2002]217號）1.控制土地供應，清理閑置土地。2.商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須按照法定的規(guī)劃條件，采取招標、拍賣和掛牌方式供應。3.嚴格審核房地產開發(fā)項目貸款條件，切實加強對房地產開發(fā)貸款使用的監(jiān)管。對未取得土地使用權證書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證(開工報告)的項目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式貸款。2/6/20232003年6月13日，央行發(fā)布《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》（銀發(fā)121號文件）重申對未取得土地使用權證書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，不得發(fā)放任何形式的貸款；只允許房地產開發(fā)貸款，禁止流動資金貸款；貸款禁止跨地區(qū)使用。開發(fā)企業(yè)自有資金率為30%。對土地抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。首套房首付比例20%，二套房適當提高。2003年8月12日，國發(fā)[2003]18號國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知1.確立房地產業(yè)國民經濟支柱產業(yè)地位2.調整住房供應結構，多數家庭購買或承租普通商品住房，同時，確定經濟適用住房和廉租住房供應對象的具體收入線標準和范圍，并做好其住房供應保障工作。3.加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度。2005年3月26日國辦發(fā)明電〔2005〕8號《國務院辦公廳關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》1.充分認識房地產業(yè)的重要性和住房價格上漲過塊的危害性，采取有效措施，抑制住房價格過快上漲。2.增加普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房供給，提高其在市場供應中的比例。3.避免拆遷帶來的被動性住房需求過快增長，進一步減輕市場壓力。要綜合采取土地、財稅、金融等相關政策措施，利用輿論工具和法律事段，正確引導居民住房消費，控制不合理需求。2005年4月30日《建設部發(fā)展改革委財政部國土資源部人民銀行稅務局銀監(jiān)會關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》1.征收營業(yè)稅，住房不足2年轉手交易全額征收營業(yè)稅；普通住房超過2年(含2年)免征營業(yè)稅；非普通住房超過2年(含2年)差額征收營業(yè)稅。2.普通住房定義，120平方米（可上下浮動20%）2/6/20232005年3月，央行宣布取消房貸的優(yōu)惠利率2006年5月24日國辦發(fā)［2006］37號《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》1.90/70政策，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。2.住房轉讓征收營業(yè)稅，購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）免征；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，差額征收。3.限價房，在限套型、限房價的基礎上，競地價、競房價，以招標方式確定開發(fā)建設單位。4.人住房按揭貸款首付款比例不低于30%，自住首套90平方米以下20%。5.房地產開發(fā)企業(yè)項目資本金比例提高到35%。2007年1月，國土資源部開始清查土地增值稅。

3月，全年共計6次加息，10次上調存款準備金率。

8月，2007年8月7日國發(fā)〔2007〕24號《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》提出回歸保障、健全廉租住房制度。規(guī)定廉租住房資金來源：地方財政預算，住房公積金增值收益，土地出讓凈收益的10%。9月，央行規(guī)定以家庭為單位，第2套住房貸款首付不得低于40%，利率不得低于基準利率的1.1倍。2008年1月，國務院打擊囤地3月，發(fā)布政策免征廉租房租金收入營業(yè)稅、房產稅、土地使