南昌青山湖區(qū)市調(diào)報(bào)告

報(bào)告目錄區(qū)域概況房地產(chǎn)市場(chǎng)樓盤分析第一部分區(qū)域概況區(qū)域概況濱江商務(wù)規(guī)劃青山湖西岸規(guī)劃區(qū)域概況青山湖區(qū)位于位于江西省中部偏北，贛江下游，青山湖畔。境內(nèi)地形開闊平坦，相對(duì)高差小，屬贛撫河流沖積平積平原地貌。處于南昌公路主樞紐的核心節(jié)點(diǎn)上，城市外環(huán)高速公路有6個(gè)，“五縱五橫”的城市快速反應(yīng)路網(wǎng)全區(qū)，距南昌火車站僅3公里，約10分鐘車程，贛江主航道穿越其中，通航能力到1000噸級(jí)。青山湖區(qū)處于南昌公路主樞紐的核心節(jié)點(diǎn)上。青山湖區(qū)位于江西省中部偏北，贛江下游，青山湖畔。全區(qū)呈城鄉(xiāng)合一的格局，位于江西省省會(huì)——南昌市城東。區(qū)水系較為發(fā)達(dá)，江河湖泊眾多，水資源極為豐富。青山湖區(qū)現(xiàn)轄一鄉(xiāng)四鎮(zhèn)二個(gè)街辦和一個(gè)農(nóng)場(chǎng)。全區(qū)年末人口403479人，總面積39.2平方千米。區(qū)域?qū)傩郧嗌胶^(qū)青山湖區(qū)位于南昌中部偏北，總面積39.2平方千米，全區(qū)人口40.34萬。區(qū)域規(guī)劃物流區(qū)桃源居住區(qū)撫生居住區(qū)朝陽居住區(qū)青山湖區(qū)堅(jiān)持新城開發(fā)與舊城改造并重，以打造臨江商務(wù)區(qū)、羅家產(chǎn)城融合示范區(qū)、幸福渠流域綜合整治開發(fā)“三大引擎”為總牽引，整體謀劃區(qū)域開發(fā)建設(shè)，在發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局、基礎(chǔ)設(shè)施、資源配置、公共服務(wù)、就業(yè)保障、生態(tài)建設(shè)和社會(huì)管理八個(gè)領(lǐng)域全面推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。區(qū)域規(guī)劃圍繞“臨江商務(wù)區(qū)、羅家產(chǎn)城融合示范區(qū)、幸福渠流域綜合整治開發(fā)”三大引擎區(qū)域規(guī)劃“一核”：以湖坊、塘山、京東三大片區(qū)為核心，大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)?！皟梢怼保耗厦嬉粤_家新區(qū)為主，大力發(fā)展市場(chǎng)物流產(chǎn)業(yè)；北面以揚(yáng)子洲生態(tài)區(qū)為主，大力發(fā)展生態(tài)旅游休閑產(chǎn)業(yè)?！傲鶇^(qū)”：以昌東工業(yè)區(qū)為主體，打造主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)升級(jí)區(qū)；以民營(yíng)科技園為主體，打造科技創(chuàng)新示范區(qū)；以北京東路沿線為主軸，打造中央商務(wù)物流區(qū)；以天香園、海洋公園為龍頭，打造旅游觀光休閑區(qū)；以贛文化產(chǎn)品集散中心、省藝術(shù)中心為重點(diǎn)，打造文化創(chuàng)意聚集區(qū)；以揚(yáng)子洲沿江帶為依托，打造臨江產(chǎn)業(yè)特色區(qū)。物流區(qū)商貿(mào)服務(wù)區(qū)生態(tài)區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)區(qū)青山湖區(qū)擬打造“一核、兩翼、六區(qū)”架構(gòu)。臨江商務(wù)區(qū)北起富大有堤，南至民豐路，東臨高新大道，西接青山湖大道，區(qū)域面積4020畝。據(jù)介紹，商務(wù)區(qū)功能定位為，以商務(wù)商貿(mào)、金融服務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)、文化休閑、生態(tài)居住為主導(dǎo)的城市新型綜合體。“臨江商務(wù)區(qū)將低碳理念和技術(shù)融入其中，形成具有南昌特色的低碳產(chǎn)業(yè)和文化基地。”青山湖區(qū)負(fù)責(zé)人介紹，臨江商務(wù)區(qū)將秉承“綠色、科技、人文”三大理念，引活水入?yún)^(qū)，建設(shè)集“商務(wù)商貿(mào)、金融服務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)、文化休閑、生態(tài)居住”五大功能于一體的新型城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)綜合體。臨江商務(wù)區(qū)規(guī)劃臨江商務(wù)區(qū)面積約4020畝，主打低碳生態(tài)理念。青山湖西岸規(guī)劃總體上形成“兩帶兩軸

、三心四區(qū)”的基本格局。兩帶：以濱江、濱湖兩條景觀帶奠定規(guī)劃區(qū)生態(tài)基礎(chǔ)。兩軸：以青山北路為都市主軸和中大路工業(yè)文化景觀軸奠定規(guī)劃區(qū)發(fā)展框架。三心：以文化休閑中心、湖濱娛樂休閑中心、湖濱體育休閑中心的核心節(jié)點(diǎn)形塑規(guī)劃區(qū)成為南昌獨(dú)特的文化休閑目的地。四區(qū)：由青山北路、中大路發(fā)展軸將規(guī)劃區(qū)界定為四個(gè)功能各異的特色主題分區(qū)。規(guī)劃總體形成“兩帶兩軸、三心四區(qū)”的基本格局。青山湖西岸規(guī)劃青山湖西岸規(guī)劃為三心四區(qū)文化休閑中心：以水為主題并充分并利用工業(yè)文化歷史痕跡，融合文化創(chuàng)意、商業(yè)商務(wù)功能，形塑由湖至江的親水文化休閑空間；濱湖娛樂休閑中心：發(fā)展休閑娛樂、文化餐飲、五星級(jí)酒店、商業(yè)商務(wù)等功能，形成濱湖地區(qū)多功能綜合性的濱湖娛樂休閑中心；濱湖體育休閑中心：融合自行車運(yùn)動(dòng)、輪滑運(yùn)動(dòng)、球類運(yùn)動(dòng)、水上運(yùn)動(dòng)、水上娛樂等多元化復(fù)合型的市民運(yùn)動(dòng)休閑中心。文化休閑核心區(qū)——位于青山北路以北，中大路以東，富大有路以南區(qū)域。濱江景觀居住區(qū)——位于青山北路以北，中大路以西，富大有路以南，洪都大道以東區(qū)域。運(yùn)動(dòng)休閑居住區(qū)——位于青山北路以南，中大路以西，洪都大道以東區(qū)域。濱湖娛樂休閑區(qū)——位于青山北路以南，中大路以東，青山湖西岸地區(qū)。青山湖西岸將規(guī)劃為四大功能區(qū)，涵蓋金融、休閑、文化、居住、商貿(mào)五大功能。黑馬觀點(diǎn)

區(qū)域概況：青山湖區(qū)位于南昌中部偏北，贛江下游，青山湖畔?？偯娣e39.2平方千米，全區(qū)人口40.34萬。

區(qū)域規(guī)劃：區(qū)域規(guī)劃圍繞“臨江商務(wù)區(qū)、羅家產(chǎn)城融合示范區(qū)、幸福渠流域綜合整治開發(fā)”三大引擎

區(qū)域優(yōu)勢(shì)：區(qū)內(nèi)人口較多，配套齊全。生態(tài)環(huán)境較好，區(qū)內(nèi)水系多，宜居。區(qū)域劣勢(shì)：區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度一般，各方面無明顯優(yōu)勢(shì)，公共配套設(shè)施老舊。第二部分房地產(chǎn)市場(chǎng)土地市場(chǎng)成交概況房?jī)r(jià)走勢(shì)

2013年上半年南昌出讓105宗土地，總成交面積達(dá)785.46萬平方米。土地市場(chǎng)攬金79.79億，近80億，較去年同期，土地收益上漲76%。在出讓的105宗土地中，有27宗為商住用地，76宗為工業(yè)用地。土地市場(chǎng)商住用地以底價(jià)成交為主流，僅8宗溢價(jià)成交。2013年上半年南昌新房成交25124套，同比上漲21.5%，成交總面積高達(dá)252.02萬方。南昌新建商品住宅價(jià)格半年來漲了954元，近千元。南昌5月住宅成交均價(jià)為8925元每平米，較1月的7971元每平米，環(huán)比上漲11.97%。供求走勢(shì)住宅成交18628套，較去年上半年的15150套，環(huán)比上漲22.96%；非住宅成交6496套，較去年上半年成交的5525套，環(huán)比上漲17.57%成交概況2013年1-6月南昌新房共成交25136套，同比增長(zhǎng)14.48%，其中住宅成交18645套，非住宅成交6491套；新房總成交面積為2518738.23㎡，同比增長(zhǎng)13.82%。2013年1-6月南昌縣新房共成交18195套，同比增長(zhǎng)38.14%。成交概況從南昌幾個(gè)區(qū)域的成交套數(shù)來看，紅谷灘全年成交套數(shù)最多，其次是高新區(qū)和西湖區(qū)，青山湖區(qū)成交套數(shù)緊隨其后，經(jīng)開區(qū)、青云譜區(qū)、灣里區(qū)三區(qū)成交量分別位列第五、六、七位，東湖區(qū)、桑海經(jīng)開區(qū)、英雄開發(fā)區(qū)列倒數(shù)三位成交概況從上表南昌住宅成交走勢(shì)圖來看，10月是全年成交的一個(gè)高點(diǎn)，單月成交量達(dá)4487套。三季度整體成交量上升勢(shì)頭強(qiáng)勁。進(jìn)入11月份，受新政影響成交受挫明顯。成交概況從成交套數(shù)來看，2013年南昌市新房共成交47565套，較2012年同比上漲4.3%。從成交面積來看，2013年南昌市新房成交面積4797368.61m2。

由于今年南昌樓市大平層、別墅銷售速度緩慢，且南昌剛需族仍是購(gòu)房主體，致使整體成交面積較2012年同比下降13%。青山湖行政區(qū)域面積大，樓盤數(shù)也不少，上半年在京東板塊樓盤的熱銷之下，新房總成交量排在第四。南昌樓市全年房?jī)r(jià)有所上漲，在售105樓盤項(xiàng)目均價(jià)上漲，平均漲幅1278.5元/㎡。價(jià)格走勢(shì)在售住宅項(xiàng)目的銷售均價(jià)為11,190.0元/㎡區(qū)域售價(jià)截止到2013年12月，青山湖區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)平均達(dá)到8900元/㎡，同比上漲7.27%，房?jī)r(jià)整體走勢(shì)穩(wěn)步看漲。黑馬觀點(diǎn)土地市場(chǎng)：2013年南昌土地出讓金額252.7億，成交面積13018514.42㎡，成交地塊238宗。成交概況：青山湖區(qū)行政區(qū)域面積大，樓盤數(shù)也不少。在京東板塊樓盤的熱銷之下，新房總成交量排在全市第四。成交高點(diǎn)在“金九銀十”。進(jìn)入第四季度，受“昌六條”影響，開發(fā)企業(yè)推盤速度減緩，整體成交量有下滑。價(jià)格趨勢(shì)：從2013年全年，南昌共統(tǒng)計(jì)了132個(gè)南昌在售熱門樓盤，其中共有105家樓盤的報(bào)價(jià)均在上漲，105個(gè)上漲樓盤中平均漲幅1278.5元/㎡。第三部分樓盤分析樓盤概況價(jià)格走勢(shì)戶型分析銷售分析營(yíng)銷活動(dòng)樓盤分布在2013年度開盤的259個(gè)項(xiàng)目中，南昌縣以64個(gè)項(xiàng)目位居榜首，其次就是熱門區(qū)域紅谷灘新區(qū)、高新區(qū)和西湖區(qū)，分別為48個(gè)、36個(gè)和25個(gè)。青山湖區(qū)表現(xiàn)也相當(dāng)不錯(cuò)，23個(gè)開盤量仍然保持領(lǐng)先地位；海亮尊園萬科城御湖國(guó)際保利百合金色名郡玫瑰城恒茂夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)中大紫都推盤情況各區(qū)域開盤量整體走勢(shì)保持一致。其中紅谷灘區(qū)域和南昌縣區(qū)域在今年的推盤量增幅較為明顯。西湖區(qū)、青山湖區(qū)、新建縣和灣里區(qū)今年的開盤量較之去年都有很明顯的回落。綠地玫瑰城項(xiàng)目情況開發(fā)商南昌綠地申榮置業(yè)有限公司代理商容積率2.6綠化率30.93%占地面積186000㎡總建筑面積630000㎡總戶數(shù)2294戶交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯小區(qū)配套商業(yè)、幼兒園、西式教堂、國(guó)際涉外人才區(qū)建筑風(fēng)格法式銷售均價(jià)12000元/㎡戶型面積三室兩廳兩衛(wèi)120-130㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)140-170㎡綠地玫瑰城，世界500強(qiáng)綠地繼綠地新都會(huì)、綠地未來城后，打造大城東第三大世界級(jí)綜合體。項(xiàng)目北眺贛江，南臨艾溪湖，緊鄰3號(hào)線地鐵口，集寫字樓、星級(jí)酒店、花園洋房、高層、精品商業(yè)、西式婚禮教堂、國(guó)際涉外人才區(qū)等7大革新業(yè)態(tài)。價(jià)格分析戶型分析F4：四房?jī)蓮d兩衛(wèi)面積約140㎡戶型方正，動(dòng)靜分明；餐廳利用性不強(qiáng)，南北不通透；兩次臥對(duì)門，私密性不夠F5：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)面積約129㎡戶型方正，動(dòng)靜分明；餐廳利用性不強(qiáng)，南北不通透；兩次臥對(duì)門，私密性不夠銷售分析營(yíng)銷中心外部裝潢簡(jiǎn)單大方，外圍園林修剪整齊，水池景觀吸引顧客眼球。銷售人員接待熱情，專業(yè)技能較強(qiáng)。戶外廣告全面，銷售現(xiàn)場(chǎng)物料齊全。萬科金色名郡項(xiàng)目情況開發(fā)商江西海帆置業(yè)代理商世聯(lián)、合富輝煌聯(lián)合代理容積率3.0綠化率25.19%占地面積16888㎡總建筑面積61959㎡總戶數(shù)613戶交樓標(biāo)準(zhǔn)精裝小區(qū)配套商業(yè)、空中泳池、空中花園走廊建筑風(fēng)格銷售均價(jià)住宅11000元/㎡、公寓9000-10500元/㎡戶型面積三室兩廳兩衛(wèi)公寓40㎡項(xiàng)目位于青山湖東北岸，距青山湖僅400米。項(xiàng)目共613戶，其中住宅260戶，公寓353戶，擁有近6000平米特色商業(yè)。項(xiàng)目位于政府著力打造的臨江商務(wù)區(qū)城的橋頭堡位置，是臨江商務(wù)區(qū)核心發(fā)展三軸的重要組成部分。售價(jià)走勢(shì)戶型分析A戶型：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)面積約123㎡雙臥朝南；南北不通透；B戶型：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)面積約114-115㎡南北通透，雙臥朝南；戶型方正，結(jié)構(gòu)緊湊；營(yíng)銷中心外面車輛停放較亂，在建住宅外立面較整潔，門口有現(xiàn)代感雕塑。內(nèi)部環(huán)境安靜優(yōu)雅，銷售人員比較專業(yè)。銷售現(xiàn)場(chǎng)物料齊全。銷售分析保利百合項(xiàng)目情況開發(fā)商保利地產(chǎn)代理商保利、中原聯(lián)合容積率2.7綠化率35%占地面積67722㎡總建筑面積5.6萬㎡總戶數(shù)469戶交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯小區(qū)配套商業(yè)銷售均價(jià)10000元/㎡戶型面積三室兩廳兩衛(wèi)120-130㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)140-170㎡保利百合位于城市富人區(qū)與城內(nèi)生態(tài)景觀區(qū)—青山湖湖區(qū)內(nèi)，區(qū)域位置得天獨(dú)厚。保利百合是保利地產(chǎn)經(jīng)典康居系列項(xiàng)目。戶型分析F戶型：三房?jī)蓮d一衛(wèi)面積約100㎡戶型方正，南北雙陽臺(tái)；通風(fēng)采光良好，主臥朝南；E戶型：兩房?jī)蓮d一衛(wèi)面積約87㎡戶型方正，主臥朝南；次臥和廁所對(duì)門；戶型分析D戶型：四房?jī)蓮d兩衛(wèi)面積約126㎡戶型方正實(shí)用，雙臥朝南；南北通透雙陽臺(tái)，動(dòng)靜分明；B戶型：三房?jī)蓮d一衛(wèi)面積約98㎡南北通透，主臥朝南；獨(dú)立書房，次臥通透；銷售分析售樓部外部園林較雜亂，施工現(xiàn)場(chǎng)有發(fā)布樓體廣告。恒大名都項(xiàng)目情況開發(fā)商恒大地產(chǎn)容積率2.18綠化率35%占地面積192891㎡總建筑面積4萬㎡總戶數(shù)2030戶交樓標(biāo)準(zhǔn)精裝小區(qū)配套商業(yè)、影城、寫字樓、幼兒園銷售均價(jià)10000元/㎡戶型面積三室兩廳兩衛(wèi)110-135㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)160㎡兩房88-91㎡南昌恒大名都位居南昌高新區(qū)科技核心之地——京東大道與東元路交匯處，艾溪湖之上，項(xiàng)目擁有5000㎡會(huì)所、12000㎡恒大影城、2000㎡國(guó)際雙語幼兒園、70000㎡雙子寫字樓、18400㎡恒大商業(yè)廣場(chǎng)、歐陸風(fēng)情商業(yè)街，集居住、商業(yè)、休閑娛樂為一體。價(jià)格走勢(shì)戶型分析2號(hào)戶型：兩房?jī)蓮d一衛(wèi)面積約91㎡戶型有缺角，南北通透；主臥朝南，帶飄窗設(shè)計(jì)；4號(hào)戶型：三房?jī)蓮d一衛(wèi)面積約110㎡戶型大缺角，餐廳功能不明顯；南北通透，主臥帶大轉(zhuǎn)角飄窗；戶型分析1號(hào)戶型：兩房?jī)蓮d一衛(wèi)面積約90㎡南北通透，主臥朝南；戶型缺角，餐廳與洗手間對(duì)門；?號(hào)戶型：三房?jī)蓮d一衛(wèi)面積約110㎡戶型方正，主臥朝南；南北不通透，動(dòng)靜分離；銷售分析售樓部外部采用歐式建筑風(fēng)格，園林修剪整齊。內(nèi)部裝潢較高端，環(huán)境整潔，墻體戶外廣告及樓盤外立面廣告宣傳渠道全面。艾溪康橋項(xiàng)目情況開發(fā)商江西濟(jì)昌置產(chǎn)代理商尚美佳、品牌塑造：尚馳容積率3.2綠化率32%占地面積201345㎡總建筑面積53964㎡總戶數(shù)1053戶交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯小區(qū)配套小區(qū)公用大堂、社區(qū)門診、健康康體中心、健康主推園林建筑風(fēng)格ArtDeco建筑風(fēng)格戶型面積三室兩廳兩衛(wèi)104-118㎡兩房81-84㎡項(xiàng)目將充分整合濟(jì)民可信集團(tuán)在醫(yī)藥醫(yī)療行業(yè)的核心優(yōu)勢(shì)資源，與知名三甲醫(yī)院、先進(jìn)健康科技企業(yè)等強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，打造獨(dú)具特色的健康服務(wù)中心，該中心除了能夠解決社區(qū)居民的日常就醫(yī)需求外，還能為業(yè)主提供免費(fèi)的健康檢測(cè)、健康檔案建立和跟蹤、健康生活方式指導(dǎo)等創(chuàng)新健康服務(wù)。價(jià)格走勢(shì)戶型分析B3戶型：三房?jī)蓮d一衛(wèi)面積約110㎡戶型方正，雙臥朝南；南北不通透；D2戶型：三房?jī)蓮d一衛(wèi)面積約112㎡戶型大缺角，南北通透；南北雙陽臺(tái)，主臥朝南；銷售分析售樓部外部裝潢較簡(jiǎn)單，停車方便。內(nèi)部光線明亮，設(shè)有獨(dú)立游戲區(qū)。銷售人員接待熱情，專業(yè)技能較強(qiáng)。售樓現(xiàn)場(chǎng)物料齊全。御湖國(guó)際項(xiàng)目情況開發(fā)商江西滬昌投資發(fā)展有限公司代理商新景祥容積率2.0綠化率35%占地面積39000㎡總建筑面積78000㎡總戶數(shù)396戶交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯小區(qū)配套會(huì)所建筑風(fēng)格英倫風(fēng)格銷售均價(jià)住宅9800元/㎡、別墅22000元/㎡戶型面積三室兩廳兩衛(wèi)106㎡別墅219-257㎡兩房80-90㎡御湖國(guó)際分住宅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅多種業(yè)態(tài)。主要針對(duì)拆遷戶、教師、醫(yī)生等高收入人群，定價(jià)偏高，交通目前尚不完善，1期已于12年年底交房入住。價(jià)格走勢(shì)戶型分析B1戶型：3室2廳2衛(wèi)1廚面積約131.00㎡戶型方正，動(dòng)靜分明；南北通透，獨(dú)立書房；A1戶型：3室2廳1衛(wèi)1廚面積約104.00㎡戶型缺角，南北通透；獨(dú)立書房，主臥朝南；高層戶型銷售分析入口處有景觀噴泉，園林修剪較整齊。內(nèi)部裝潢古典大氣，物料齊全。置業(yè)顧問較接待水平較高、熱情、專業(yè)。萬科城項(xiàng)目情況開發(fā)商江西天香園房產(chǎn)置業(yè)有限公司代理商新景祥、中原地產(chǎn)容積率1.4綠化率35%占地面積299845㎡總建筑面積41000㎡總戶數(shù)1376戶交樓標(biāo)準(zhǔn)精裝小區(qū)配套商業(yè)、幼兒園、公園、活動(dòng)中心銷售均價(jià)9400元/㎡戶型面積一期多層+小高層45-159㎡二期小高層+