第六章：房地產(chǎn)投資信托基金

唐代中同濟(jì)大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)系第五章房地產(chǎn)投資信托房地產(chǎn)資產(chǎn)運營模式房地產(chǎn)證券化12房地產(chǎn)投資信托基金融資模式房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化（ABS）發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）REITs資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)物業(yè)的所有權(quán)。原持有者面臨物業(yè)所有權(quán)喪失的風(fēng)險物業(yè)未來幾年租金收入的收益權(quán)。所有權(quán)并未發(fā)生變化融資規(guī)模比較大，一般為15-30億相對較小，目前內(nèi)地規(guī)定規(guī)模最低8億元融資成本融資成本不確定。融資成本確定。適合類型長期融資中短期融資投資主體不限機構(gòu)投資者本方影響一般必須將其應(yīng)納稅收入的90%以現(xiàn)金發(fā)放給股東，公司內(nèi)部資本所剩無幾只是將未來幾年的租金收入折現(xiàn)，有利于公司內(nèi)部資本的積累發(fā)展?fàn)顩r內(nèi)地尚無成功先例內(nèi)地已成功進(jìn)行多宗交易2023/2/7房地產(chǎn)投資信托概述房地產(chǎn)投資信托（REITs）最早的定義為“有多個受托人作為管理者，并持有可轉(zhuǎn)換的收益股份所組成的非公司組織”。由此將REITs明確界定為專門持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。

房地產(chǎn)投資信托定義

REITs代表著目前全世界房地產(chǎn)領(lǐng)域最先進(jìn)的生產(chǎn)力。房地產(chǎn)投資信托，是基于房地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分的科學(xué)規(guī)律，隨著房地產(chǎn)六大環(huán)節(jié)（資本運作、設(shè)計策劃、拆遷征地、建設(shè)施工、銷售租賃、物業(yè)服務(wù)）的分工合作。

2023/2/7房地產(chǎn)投資信托本質(zhì)房地產(chǎn)投資信托實際上是由專業(yè)人員管理的房地產(chǎn)類的集合資金投資計劃（CollectiveInvestmentScheme）。

房地產(chǎn)投資信托基金是集體投資計劃的一種，透過集中投資于可帶來收入的房地產(chǎn)項目，例如購物中心、寫字樓、酒店及服務(wù)式公寓，以爭取為投資者提供定期收入。基金須把最少90％的除稅后凈收益，以股息的形式定期派發(fā)給投資者。所有房地產(chǎn)投資信托基金必須先得到證監(jiān)會認(rèn)可始能于證券市場上市。已上市的房地產(chǎn)投資信托基金仍須符合《上市規(guī)則》下的一般責(zé)任，披露股價敏感性信息，并就股價或交投量的異常波動回應(yīng)交易所的查詢。2023/2/7房地產(chǎn)投資信托起源REITs在美國起源于十九世紀(jì)八十年代。在當(dāng)時依照稅法，投資者成立信托形式的公司，可以避免雙重征稅。信托公司如果將收入分配給收益人，可以免征收公司利潤稅。然而，信托公司的這些稅收優(yōu)惠在二十世紀(jì)的三十年代被取消，公司和個人的收入都必須交納收入稅。直至三十年后，在1960年由于對REITs的需求，艾圣豪威爾總統(tǒng)簽署了將REITs作為利潤傳遞(PASS-TRHOUGH)的特殊稅收條例。REITs按此條例可以避免雙重征稅，享受稅收優(yōu)惠。至今為止，除了一些很小的修改，該條例基本沒變。REITs在上世紀(jì)八十年代由于一些房地產(chǎn)稅收的改革而進(jìn)一步增長。1986年的稅法改革允許REITs直接管理地產(chǎn)。1993年退休基金對REITs投資的限制被取消。這些改革激發(fā)了投資者對REITs的興趣，使REITs自上世紀(jì)八十年代來有了迅猛的發(fā)展。迄今在美國已有300多家REITs，市值達(dá)三千多億美元。2023/2/7房地產(chǎn)投資信托起源自2000年起，REITs在亞洲有了突破性的發(fā)展。新加坡MAS（TheMonetaryAuthorityofSingapore,MAS）在1999年5月頒布了《財產(chǎn)基金要則》（GuidelinesforPropertyFundsinSingapore）并在2001年的《證券和期貨法則》（SecuritiesandFuturesAct2001）對上市REITs作出相關(guān)規(guī)定，到2003年底已有2個REITs（S-REITs）在新加坡交易所上市。日本在2000年11月修改了投資信托法,修改后的投資信托法準(zhǔn)許投資信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。2001年3月東京證券交易所（TSE）建立了REITs上市系統(tǒng)。2001年11月2家REITs（J-REITs）在TSE首次上市。2003年7月30日香港證券和期貨事務(wù)監(jiān)察委員會（“香港證監(jiān)會”）頒布了《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，對REITs的設(shè)立條件、組織結(jié)構(gòu)、從業(yè)人員資格，投資范圍、利潤分配等方面作出明確的規(guī)定。2023/2/7REITs在全球的發(fā)展2023/2/7REITs的總類

資產(chǎn)類（Equity）：投資并擁有房地產(chǎn)；主要收入來源于房地產(chǎn)的租金。

房地產(chǎn)貸款類(Mortgage)：投資房地產(chǎn)抵押貸款或房地產(chǎn)貸款支持證券（MBS），收益主要來源于房地產(chǎn)貸款的利息。

混合類(Hybrid)：采取上述兩類的投資策略，投資領(lǐng)域既包括房地產(chǎn)本身也包括房地產(chǎn)貸款。據(jù)統(tǒng)計，REITs中的絕大部分是從事資產(chǎn)類投資，占所有REITs的96.1%。2023/2/7REITs的發(fā)展意義

首先，引入房地產(chǎn)投資信托基金有利于完善中國房地產(chǎn)金融架構(gòu)。房地產(chǎn)信托投資基金在國外既參與房地產(chǎn)一級市場金融活動，也參與二級市場活動，是房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要標(biāo)志，也是促進(jìn)房地產(chǎn)金融二級市場的重要手段。房地產(chǎn)信托投資基金直接把市場資金融通到房地產(chǎn)行業(yè)，是對以銀行為手段的間接金融的極大補充。其次，引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于分散與降低系統(tǒng)性風(fēng)險，提高金融安全。

再次，引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于疏通房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻。房地產(chǎn)投資信托基金的引入，可以避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對整個市場的整體沖擊力度，有助于緩解中國金融體系的錯配矛盾。

2023/2/7國際上恩格爾系數(shù)與住房支出比重的對應(yīng)關(guān)系

從我國人民生活的改善和消費結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢看，家庭開支中用于食品消費的比例逐年下降。1993年我國城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)（食品開支占家庭開支的百分比）為50.1%，到1998年下降為44.4，到2010年迅速下降至37.9%。從國際上各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，可以發(fā)現(xiàn)恩格爾系數(shù)和住房支出的對應(yīng)關(guān)系。2023/2/7REITs與國內(nèi)房地產(chǎn)信托的差別

第一，REITs是標(biāo)準(zhǔn)化可流通的金融產(chǎn)品，一般從上市或非上市公司收購地產(chǎn)資產(chǎn)包，且嚴(yán)格限制資產(chǎn)出售，較大部分收益來源于房地產(chǎn)租金收入、房地產(chǎn)抵押利息，能夠在證券交易所上市流通；目前國內(nèi)的房地產(chǎn)信托計劃是有200份合同限制的集合非標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，一般不涉及收購房地產(chǎn)資產(chǎn)包的行為，其收益視信托計劃的方案設(shè)置而定，目前尚無二級市場，不能在證券交易所上市流通。第二，REITs對投資者的回報需要把收入的大部分分配給投資者，比如美國、香港要求把所得利潤的95%分配給投資者；國內(nèi)的房地產(chǎn)信托計劃對投資者的回報為信托計劃方案中的協(xié)議回報，目前一般在8%-12%左右。

第三，REITs的運作方式是：負(fù)責(zé)提供資金并組建資產(chǎn)管理公司或經(jīng)營團(tuán)隊進(jìn)行投資運營；國內(nèi)的房地產(chǎn)信托計劃的運作方式是：提供資金，監(jiān)管資金使用安全，或部分或局部參與項目公司運作獲取回報。

2023/2/7REITs與國內(nèi)房地產(chǎn)信托的差別

第四，REITs的產(chǎn)品周期一般在8-10年，更注重房地產(chǎn)開發(fā)后，已完工的房地產(chǎn)項目的經(jīng)營；國內(nèi)的房地產(chǎn)信托計劃產(chǎn)品周期較短，一般為1-3年。

第五，在美國，REITs是享有稅制優(yōu)惠的一種工具：如信托收益分配給受益人的，REITS免交公司所得稅和資本利得稅，分紅后利潤按適用稅率交納所得稅。在香港，則需要承擔(dān)資本利得稅和土地稅雙重稅收，而國內(nèi)的房地產(chǎn)信托計劃目前沒有相關(guān)的稅制安排。第六，國內(nèi)的房地產(chǎn)信托概念較為寬泛，可以是REITs模式，也可以是貸款信托、優(yōu)先購買權(quán)信托、財產(chǎn)權(quán)信托、受益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托等等?？傊唵蔚刂v，REITs就是將投資大眾的資金，由專業(yè)投資機構(gòu)投資在商務(wù)辦公大樓、購物中心、飯店、公共建設(shè)等商用建筑物，投資人不是直接拿錢投資不動產(chǎn)，而是取得受益憑證，報酬以配息方式進(jìn)行，且REITs可以掛牌公開交易，因此投資人還可以在公開市場買賣，賺取資本利得。

2023/2/7美國REITs投資的房地產(chǎn)分布2023/2/7REITs的兩種模式比較2023/2/7香港、新加坡對REITs參與方的規(guī)定2023/2/7REITs的上市條件比較注:1.NYSE上市準(zhǔn)則中最低數(shù)量要求（MinimumQuantitativeStandards）;2.以前上市規(guī)則的第二十章只適用于由香港證監(jiān)會批準(zhǔn)的集體投資計劃和共同基金；REITs推出后，上市規(guī)則的第二十章的適用范圍被擴(kuò)展到所有由香港證監(jiān)會批準(zhǔn)的集體投資計劃，包括REITs。2023/2/7REITs投資的收益和風(fēng)險

從REITs產(chǎn)品的分紅收入看，與規(guī)模相似的小盤股比較，REITs的分紅比例要高出很多。REITs在Russell2000小盤股指數(shù)中占6%的比重。在1995至2000年中，REITs的平均分紅收益率為7.3%，是同期Russell2000中公司平均分紅收益率的6倍。值得一提的是，所有的REITs都有分紅，而相對應(yīng)的Russell2000中，只有不到一半的公司有分紅派息。2023/2/