水游城案例分析

——南京水游城案例分享第四代購(gòu)物中心培訓(xùn)系列課程石家莊聯(lián)邦偉業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)北京匯博行商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)祥云國(guó)際項(xiàng)目組2012年05月中國(guó)·石家莊目錄一整體概況概念規(guī)劃樓層平面四設(shè)計(jì)亮點(diǎn)水景屋頂花園五空間設(shè)計(jì)六不足七圖片欣賞一、整體概況項(xiàng)目區(qū)位水游城位于南京夫子廟區(qū)域夫子廟“水游城”的外觀形象時(shí)尚現(xiàn)代，內(nèi)部環(huán)境寬敞明亮，以流動(dòng)的水系作為主線來(lái)進(jìn)行場(chǎng)所布局，顧客走進(jìn)“水游城”，伴著潺潺流水緩步前行，在娛樂(lè)、購(gòu)物、休憩的過(guò)程中始終有流水相伴，可以享受到與自然和諧一體的舒適感，在城內(nèi)的活動(dòng)更加輕松愜意，體現(xiàn)出休閑購(gòu)物的主題。項(xiàng)目外景圖2.67萬(wàn)㎡集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、旅游、文化等為一體的休閑購(gòu)物主題公園地上5層，地下4層（地下3、4層停車(chē)場(chǎng)）

功能組合

860個(gè)

約15億元人民幣

南京水游城

上海鵬欣集團(tuán)

南京中華路與健康路交匯處

2008年8月29日正式營(yíng)業(yè)

項(xiàng)目名稱

開(kāi)發(fā)商

項(xiàng)目地址

開(kāi)業(yè)時(shí)間

投資成本

總建面16.7萬(wàn)㎡，其中商業(yè)面積約10萬(wàn)㎡。酒店面積2.07萬(wàn)㎡，地下停車(chē)場(chǎng)4萬(wàn)㎡建筑規(guī)模

商業(yè)建筑層數(shù)

停車(chē)位

1.項(xiàng)目概況占地面積

購(gòu)物零售僅占60%，餐飲占20%，娛樂(lè)占15%，其他的生活服務(wù)（如美容美發(fā)等）占5%購(gòu)物餐飲休閑娛樂(lè)旅游水文化次主力店特色

新潮

時(shí)尚2.項(xiàng)目定位以水為主的集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、旅游、文化等為一體的休閑購(gòu)物主題公園通過(guò)建筑空間、景觀營(yíng)造及豐富多彩的演出活動(dòng)，不斷更新消費(fèi)空間，其中包括若干主力店及次主力店，業(yè)態(tài)以時(shí)尚、新潮為主打；影院為一線影院標(biāo)準(zhǔn)；餐飲包括大型宴會(huì)廳，特色餐飲，地方風(fēng)味...1.良好的可達(dá)性2.和其他娛樂(lè)或者旅游目的地結(jié)合，業(yè)態(tài)互補(bǔ)，消費(fèi)力共享定位分析以廣域集客為目標(biāo)，融商業(yè)購(gòu)物、影視娛樂(lè)、餐飲、酒店等諸多功能于一體的超大型商業(yè)，通過(guò)不同生活風(fēng)格的特色店鋪組合，表現(xiàn)出不同于傳統(tǒng)商業(yè)概念的魅力。提倡衣、食、住、游、美等時(shí)尚生活方式，引領(lǐng)消費(fèi)者“現(xiàn)代都市生活”的追求，從而填補(bǔ)了南京現(xiàn)有商業(yè)格局的空白，實(shí)現(xiàn)了與新街口，夫子廟，湖南路等商圈的差異化

夫子廟3.規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)理念是以流動(dòng)的水為主體，營(yíng)造一個(gè)集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、旅游、文化等為一體的休閑購(gòu)物主題公園。

建設(shè)背景前期概念規(guī)劃上，以運(yùn)河水系為主線的整體規(guī)劃布局源自于對(duì)過(guò)往歷史的追憶和民俗的延續(xù)。水游城在成熟的商業(yè)地帶脫穎而出，造就一個(gè)新型的商業(yè)中心。二、整體概念規(guī)劃由一條景觀運(yùn)河隔開(kāi)，形成開(kāi)放式格局。陽(yáng)光、空氣、水流、綠色植物等元素被自然地引入城中，球形中庭、運(yùn)河、水岸、水上舞臺(tái)、透光天棚燈設(shè)計(jì)，新穎獨(dú)特，處處體現(xiàn)了開(kāi)放式購(gòu)物公園的先進(jìn)理念“時(shí)間型消費(fèi)”的理念通過(guò)精妙的手法將陽(yáng)光、空氣、水流、天然植物等景觀元素引入商業(yè)設(shè)施，把建筑用運(yùn)河隔開(kāi),形成開(kāi)放式體驗(yàn)空間。水游城的穹宇型中庭、人工運(yùn)河、水岸、瀑布、水上舞臺(tái)、空中庭院、天頂花園、透光天棚等特色建筑功能設(shè)施，處處體現(xiàn)了獨(dú)一無(wú)二的開(kāi)放、愉悅、親近自然的設(shè)計(jì)追求，極力為消費(fèi)者提供一處愉悅的購(gòu)物環(huán)境——環(huán)境改變心情，心情改變消費(fèi)——優(yōu)美的環(huán)境必將吸引大量的消費(fèi)者和觀光客。內(nèi)景圖步行的街道空間各種尺度的步行街道空間串聯(lián)結(jié)合景觀要素形成趣味空間城中心舞臺(tái)在建筑上引入了向心力的概念它將通過(guò)365天全天候演出活動(dòng)，通過(guò)不同主題的活動(dòng)、節(jié)日慶典裝飾、環(huán)境、舞臺(tái)、表演照明等使其長(zhǎng)時(shí)保持新鮮感，從而打造一個(gè)“永不落幕的都市劇場(chǎng)”不落幕的演出穿插在商場(chǎng)陽(yáng)光、水景間，時(shí)間就這樣在消費(fèi)者顧盼流連間不知不覺(jué)的流逝，更好的詮釋了時(shí)間型消費(fèi)概念。內(nèi)景圖商業(yè)空間的向心性統(tǒng)治性的中心廣場(chǎng)串聯(lián)街道空間成為人們識(shí)別的關(guān)鍵點(diǎn)，形成活動(dòng)中心區(qū)域超市餐飲三、樓層分布負(fù)二層負(fù)一層酒店H&M綜合進(jìn)駐品牌、店鋪規(guī)模、業(yè)態(tài)比重等考量因素焦點(diǎn)裝修家居網(wǎng)，水游城相對(duì)于新街口等傳統(tǒng)商圈，達(dá)到了約60%的差異率。這使得她的客群表現(xiàn)出更大的廣域性和循環(huán)性。水游城各樓層設(shè)定不同的目標(biāo)客層,并合理配置業(yè)態(tài)及體量。娛樂(lè)、休閑、餐飲、各類零售店等多種業(yè)態(tài)的200余家店鋪匯集于此焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)，鱗次櫛比、精當(dāng)配合。一層酒店部分南京水游城假日酒店是由國(guó)際著名的洲際酒店管理集團(tuán)管理的一家全球最佳國(guó)際品牌酒店。酒店擁有各類優(yōu)雅舒適的高檔豪華客房316間，配備互聯(lián)寬帶接口，語(yǔ)音信箱，衛(wèi)星電視及英語(yǔ)報(bào)紙。全日制餐廳提供自助餐和其他中西式美味佳肴，大中小型各式多功能廳為您帶來(lái)假日酒店聞名于世的會(huì)議體驗(yàn)—友善的服務(wù)二層UNIQLOH&MZARAONLY水游城各樓層設(shè)定不同的目標(biāo)客層,并合理配置業(yè)態(tài)及體量。目前她已經(jīng)擁有作為主力店的holidayinn(洲際酒店管理集團(tuán)旗下國(guó)際四星酒店)和橫店集團(tuán)的橫店影視電影城以及Zara、UNIQLO、H&M、小南國(guó)、Starbucks（星巴克）、BHG城市超市、MUJI等著名品牌。三層電玩中心四層影城營(yíng)業(yè)面積3000多㎡。是一家以五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、建設(shè)的電影城，采用最先進(jìn)的影音系統(tǒng)。五層主要品牌組合：（多國(guó)餐館）棉氏東南亞菜品味軒潮粵菜美食上海小南國(guó)四、建筑設(shè)計(jì)特色第一個(gè)特色——水景負(fù)1層有一條長(zhǎng)280米、深40厘米的人工河環(huán)繞購(gòu)物中心，最寬處有10米左右，最窄有4米，河邊不設(shè)欄桿，購(gòu)物者可近距離享受水景，球形開(kāi)放式中庭與人工河相呼應(yīng)、延伸至負(fù)2層，整體更新穎和諧第二個(gè)特色——屋頂花園“水游城”樓頂有一個(gè)7000㎡的屋頂花園，其中點(diǎn)綴休閑餐廳，市民可在購(gòu)物后登上花園享受“綠色呼吸”水邊購(gòu)物

綠色呼吸水景

陽(yáng)光灑在流動(dòng)的水面上，波光粼粼。讓來(lái)此處休息或者購(gòu)物的人們心曠神怡。3層樓高的水柱落下，漫天的水花，讓人們?cè)诜泵χ械玫揭唤z清爽景觀與氛圍的營(yíng)造寬8米，長(zhǎng)280米的人工景觀運(yùn)河是水游城的建筑組織軸線。水游城的“水”，不應(yīng)該僅僅理解為液態(tài)的水。置身水游城，你完全是融入了一座水的城市。水游城水景水中表演舞臺(tái)獨(dú)具一格，觀眾可從里三層、外三層、高三層各個(gè)角度觀看表演，成為一景，它將通過(guò)365天全天候演出活動(dòng)，通過(guò)不同主題的活動(dòng)、節(jié)日慶典裝飾、環(huán)境、舞臺(tái)、表演照明燈使其長(zhǎng)時(shí)保持新鮮感，從而打造一個(gè)“永不落幕的都市劇場(chǎng)”。屋頂花園五、建筑與空間設(shè)計(jì)水游城的主入口，它在外立面的處理上采用了大量的有色材料，外墻色調(diào)以暖橙色作主打，雨林色彩作輔墻，使整個(gè)建筑體散發(fā)出一種熱烈、歡快的氣息。次入口的船帆透明外裝飾使輔樓顯得非常別致，與“鋼琴鍵”花式的內(nèi)立面相配合，使整個(gè)建筑群在激情奔放之外，增添了一縷神秘與超現(xiàn)代的感覺(jué)。水游城的內(nèi)部，讓大家印象最深刻的是中庭的鏤空天球和內(nèi)墻上的廣告窗。我們通常所煩惱的商業(yè)氣息與建筑美學(xué)的融合，就在這別出心裁中自然合一。六、不足——?jiǎng)泳€規(guī)劃

此圖為水游城的消防人流導(dǎo)視圖（1層）從圖中可以看出購(gòu)物中心出入口較多，部分出口過(guò)于臨近，容易造成人流分散，不能很好的構(gòu)成回型動(dòng)線；紅色主動(dòng)線人流較大，藍(lán)色輔動(dòng)線客流較小，有部分死角存在。樓梯立面以及細(xì)部圖片欣賞七、吸煙室多彩的外面裝飾，流動(dòng)的水，通透的空間給人安逸放松的感覺(jué)。玻璃的搭配也起點(diǎn)睛之筆。曲線變化的流線，高低起落的樓梯，完全讓人置身于呆板的辦公室之外。此處扶梯的設(shè)置也是一大優(yōu)點(diǎn)，完全擺脫別的大廈的直上直下，于整個(gè)建筑的流線相結(jié)合，更加靈動(dòng)。變異的圓形穹頂，透過(guò)它，在夜晚能看到夜空中的星星，使整個(gè)空間更加的寬敞結(jié)論：創(chuàng)新和差異化經(jīng)營(yíng)是商業(yè)發(fā)展的永恒主題，也是商業(yè)地產(chǎn)提升競(jìng)爭(zhēng)力的核心。從商業(yè)發(fā)展的規(guī)律來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)必須與時(shí)俱進(jìn)，不能無(wú)視環(huán)境和市場(chǎng)的變化。中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了幾種主流商業(yè)模式：第一代供銷(xiāo)社商業(yè)模式;第二代百貨商業(yè)模式第三代SHOPPINGMALL購(gòu)物中心第四代城市生活休閑中心。第四代商業(yè)模式是建立在SHOPPINGMALL和LIFESTYLECENTRE基礎(chǔ)上的一種新的商業(yè)模式，在規(guī)模上更接近MALL，在理念上和美國(guó)的LIFESTYLECENTRE更接近，融合了兩種商業(yè)模式，但是不