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文檔簡介
遼寧省2023年上半年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》:估價假設和限制條件的寫作試題本卷共分為2大題50小題,作答時間為180分鐘,總分100分,60分及格。一、單項選擇題(共25題,每題2分,每題的備選項中,只有1個事最符合題意)1、估價報告書中說明的限定了其用途。
A:估價原則
B:估價方法
C:估價目的
D:估價對象狀況
E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2、房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售利潤率的對的表達式是。
A:銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入
B:銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)價值
C:銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)成本
D:銷售利潤率=銷售利潤/項目總投資
E:借款協(xié)議3、開發(fā)商在申請領(lǐng)取施工許可證時,若建設工期超過一年,則其到位資金原則上不得少于工程協(xié)議價的。
A:20%
B:30%
C:40%
D:50%
E:借款協(xié)議4、下列影響某套住宅價格的因素中,不屬于實物因素的是()。
A.戶型
B.樓層
C.層高
D.裝修5、某房地產(chǎn)估價機構(gòu)向委托人甲出具了估價報告,估價作業(yè)期為2023年5月20日至5月30日,估價報告應用有效期為1年。2023年5月20日,甲運用該估價報告向銀行申請辦理了2023的抵押貸款,則該估價報告的存檔期應不少于__年。
A.15
B.16
C.17
D.306、對臨時存款賬戶實行有效期管理,有效期最長不得超過年。
A:1
B:2
C:3
D:5
E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、已知某房地產(chǎn)價格為900元/㎡時,需求量為100×10㎡,當價格為1000元/㎡時,需求量為90×10㎡,則需求價格彈性為。
A:10
B:9
C:0.9
D:0.1
E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格8、甲、乙兩個房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)負債率分別為75%和80%,從房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險來看,乙公司比甲公司面臨更大的風險。
A:市場
B:財務
C:政策
D:經(jīng)營
E:借款協(xié)議9、在房地產(chǎn)開發(fā)投資中,屬于財務費用的是。
A:折舊費
B:審計費
C:金融機構(gòu)手續(xù)費
D:無形資產(chǎn)攤銷費
E:借款協(xié)議10、房地產(chǎn)估價之所以要遵守合法原則,是由于房地產(chǎn)價值實質(zhì)是房地產(chǎn)的價值。
A:社會
B:現(xiàn)實
C:權(quán)益
D:保險
E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格
11、某種商品,在某種特定條件下,消費者對這種商品的需求與其價格成同方向變化,這種商品為。
A:奢侈物品
B:一般物品
C:吉芬物品
D:炫耀性物品
E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、地價本質(zhì)上是__。
A.勞動發(fā)明
B.“勞動價值”的貨幣表現(xiàn)
C.圍繞著“勞動價值”而上下波動
D.地租的資本化13、在實際估價中,設定的標準深度通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街深度的。
A:中位數(shù)
B:簡樸算術(shù)平均數(shù)
C:眾數(shù)
D:加權(quán)算術(shù)平均數(shù)
E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、房地產(chǎn)開發(fā)公司資質(zhì)審批由國務院建設行政主管部門審批的是__。
A.一級資質(zhì)
B.一、二級資質(zhì)
C.一~三級資質(zhì)
D.一~四級資質(zhì)15、評估某宗房地產(chǎn)2023年9月末的價格,選取的可比實例成交價格為3000元/m2,成交日期為2023年1月末,該類房地產(chǎn)自2023年1月末至2023年9月末的價格每月與上月的變動幅度為1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。則該可比實例在2023年9月末的價格為__元/m2。
A.2938
B.2982
C.3329
D.337916、物業(yè)管理公司在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時,一方面要考慮的因素是。
A:零售商的財務能力
B:零售商需要的服務
C:零售商組合與位置分派
D:零售商的聲譽
E:借款協(xié)議17、房地產(chǎn)估價機構(gòu)應當自收到拆遷當事人書面復核估價申請之日起日內(nèi)給予答復。
A:3
B:5
C:7
D:10
E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、在新開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地,總面積是20230m2,可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率是60%,預計可轉(zhuǎn)讓土地的價格是3000元/m2,則可轉(zhuǎn)讓土地的價格是__萬元。
A.2500
B.3500
C.3600
D.300019、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多,從而不便于商務辦公,導致需求減少,估計未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%,每月可出租面積租金為70元/㎡,又知該寫字樓可出租面積為10000㎡,,運營費用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年,投資報酬率為8%,其他條件保持不變,則該寫字樓將發(fā)生萬元的貶值。
A:548.19
B:558.15
C:567.39
D:675.40
E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、按__的不同,可將物業(yè)劃分為自用物業(yè)和出租物業(yè)。
A.所有權(quán)性質(zhì)
B.存在形式
C.占有形式
D.使用性質(zhì)21、某房地產(chǎn)開發(fā)用地,其土地面積為10000㎡,土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為1.2,樓面地價為1500元/㎡。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整,容積率提高到1.6,樓面地價不變,則該房地產(chǎn)開發(fā)用地因容積率提高需補地價萬元。
A:375
B:450
C:500
D:600
E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格22、根據(jù)消費者__的差異,市場營銷學將他們所購商品(涉及服務)分為三類:即便利品、選購品和特殊品。
A.購買習慣
B.購買心理
C.購買動機
D.購買行為23、某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個人住房貸款,其月供為2850元,月利率為6.25‰,則該貸款的實際年利率為()。
A.7.5%
B.7.56%
C.7.71%
D.7.76%24、當開發(fā)項目用地面積一定期,決定項目可建筑面積數(shù)量的是__。
A.容積率
B.建筑高度
C.建筑規(guī)模
D.建設工程25、下列風險中,屬于個別風險的是__。
A.購買力風險
B.市場供求風險
C.政策風險
D.比較風險二、多項選擇題(共25題,每題2分,每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分)1、房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的,應當經(jīng)__討論決定。
A.征收人
B.被征收人
C.房屋征收部門辦公會議
D.政府常務會議2、”三項預測值”的基本思緒是,對房地產(chǎn)開發(fā)項目中所涉及的變動因素,分別給出三個預測值,即,根據(jù)各變動因素三個預測值的互相作用來分析、判斷開發(fā)商利潤受影響的情況。
A:最樂觀預測值
B:最不能預測值
C:最有也許預測值
D:最悲觀預測值
E:最高利潤預測值3、出具不實估價報告的估價機構(gòu)與人員,應對其__。
A.給以行政處分
B.作出停業(yè)或開除解決
C.予以處罰
D.規(guī)定公開致歉
E.記入其信用檔案4、《土地管理法》重要是解決等問題。
A:房地產(chǎn)市場秩序混亂
B:土地資源的保護、運用和配置
C:規(guī)范城市建設用地的征用
D:規(guī)范城市建設用地布局
E:協(xié)調(diào)各項基礎(chǔ)5、下列關(guān)于工程造價進行全過程動態(tài)控制措施的表述中,對的的有。
A:以投資估算價控制設計方案的選擇
B:以預算造價控制施工圖設計
C:通過招標投標引入競爭機制,擇優(yōu)選擇承包商
D:協(xié)議管理
E:進行建設項目可行性研究,為投資決策提供依據(jù)6、房屋拆遷中,違章建筑的認定權(quán)歸__。
A.人民政府
B.規(guī)劃行政主管部門
C.房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門
D.房屋拆遷主管部門7、屬于按基礎(chǔ)構(gòu)造特點分類的基礎(chǔ)類型有。
A:條形基礎(chǔ)
B:獨立基礎(chǔ)
C:復合型基礎(chǔ)
D:荷載基礎(chǔ)
E:箱形基礎(chǔ)8、某居民樓總建筑面積為5000m2,房地總價值為1000萬元,其中土地總價值為500萬元。某人擁有該居民樓的一套單元式住宅,建筑面積為150m2,房地總價值為35萬元。若按照土地價值進行分攤,該人占有的土地份額為__。
A.3%
B.3.5%
C.7%
D.4%9、根據(jù)協(xié)議是否必須以其他協(xié)議的存在為前提而存在可將協(xié)議分為。
A:典型協(xié)議
B:實踐協(xié)議
C:諾成協(xié)議
D:主協(xié)議
E:從協(xié)議10、在工程項目施工階段,質(zhì)量控制的任務重要是。
A:在施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝規(guī)程是否滿足設計規(guī)定和協(xié)議規(guī)定
B:對所選用的材料和設備進行質(zhì)量評價
C:對整個施工過程中的工程質(zhì)量進行評估
D:將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責的程序,與國家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標準、規(guī)定進行比較,并作出評判
E:擬定質(zhì)量控制的對象
11、國土資源部令第33號規(guī)定,商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地,必須采用方式出讓。
A:拍賣
B:招標
C:掛牌
D:雙方協(xié)議
E:直接定標12、A市B房地產(chǎn)開發(fā)商于2023年6月取得A市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的一塊建設用地使用權(quán),建設用地使用權(quán)出讓協(xié)議約定2023年10月動工,但因自身因素至2023年11月31日前一直未動工。截至2023年12月31日,經(jīng)有關(guān)部門審計,B房地產(chǎn)開發(fā)商的資產(chǎn)總額為1200萬元,其中流動資產(chǎn)為500萬元,速動資產(chǎn)為250萬元,流動負債為300萬元,負債資產(chǎn)總額為400萬元,同時當年實現(xiàn)利潤額為400萬元,當年資本金總額為800萬元。B房地產(chǎn)開發(fā)商擬轉(zhuǎn)讓該建設用地使用權(quán),受讓方欲改變原出讓協(xié)議約定的土地用途,下列表述對的的有。
A:必須取得出讓方批準并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準
B:必須簽訂建設用地使用權(quán)出讓協(xié)議變更協(xié)議或重新簽訂建設用地使用權(quán)出讓協(xié)議
C:轉(zhuǎn)讓方應當將所獲得收益中的土地收益上繳國家
D:相應調(diào)整土地使用權(quán)出讓金
E:銷售凈利率13、根據(jù)工程量清單計價法,建筑工程安裝工程費中,腳手架費屬于。
A:直接費
B:間接費
C:直接工程費
D:措施費
E:公司管理費14、挑廊__計算建筑面積。
A.按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半
B.按其外圍水平投影面積
C.一般不
D.按凈面積15、下列有關(guān)基尼系數(shù)的表述中,對的的是__。
A.某個國家從2023~2023年的基尼系數(shù)分別為0.34、0.36、0.40和0.42,由此可以判斷,該國家的居民收入分派兩極分化越來越嚴重
B.基尼系數(shù)越小,說明收入分派的兩極分化越嚴重
C.基尼系數(shù)越大,則表達收入分派越平均
D.洛倫茨曲線是根據(jù)基尼系數(shù)計算出來用以判斷收入平均限度的指標16、在運用成本法時最重要的有__。
A.區(qū)分計劃成本和實際成本
B.區(qū)分實際成本和客觀成本
C.結(jié)合實際成本來擬定評估價值
D.結(jié)合實際開發(fā)利潤來擬定評估價值
E.結(jié)合市場供求分析來擬定評估價值17、關(guān)于抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強弱比較的說法,錯誤的是__。
A.標準廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱
B.熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱
C.小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱
D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅社區(qū)內(nèi)住宅的變現(xiàn)能力弱
E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱18、對部分或所有超過了自己專業(yè)勝任能力的估價項目,估價師合理的解決方式有。
A:放棄這個項目
B:努力學習,邊學邊干
C:埋頭苦干,克服困難完畢項目
D:找別人完畢項目,簽自己的名
E:對自己不能勝任的部分工作,積極請有關(guān)專家提供專業(yè)幫助19、下列關(guān)于各資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價機構(gòu)注冊資本或出資額,表述對的的是。
A:一級資質(zhì)有限責任公司的注冊資本人民幣為200萬元以上
B:一級資質(zhì)合作公司的出資額人民幣為120萬元以上
C:二級資質(zhì)有限責任公司的注冊資本人民幣為100萬元以上
D:二級資質(zhì)合作公司的出資額人民幣為60萬元以上
E:三級資質(zhì)有限責任公司的注冊資本人民幣為30萬元以上,合作公司的出資額人民幣為10萬元以上20、市場經(jīng)濟條件下,物業(yè)租金水平的高低,重要取決于__。
A.業(yè)主希望的投資回報率
B.承租人樂意承擔的費用
C.承租人的承受能力
D.同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系21、下列不可以拍賣。
A:國家機關(guān)用地
B:軍事用地
C:城市基礎(chǔ)設施用地
D:公益事業(yè)用地
E:一般公司劃撥用地22、在房地產(chǎn)估價中,假如估價目的不同,則__。
A.估價的依據(jù)有也許不同
B.估價的方法有也許不同
C.估價對象的范圍有也許不同
D.不影響估價結(jié)果的公正性
E.不影響估價報告的用途23、甲、乙兩宗相鄰土地,價格均為50萬元,若將該兩宗土地合并為一宗土地,合并后的市場價格為150萬元。在這種情況下,假如乙宗地的擁有者購買甲宗地,
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