2021-2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之房地產(chǎn)案例與分析考前沖刺試卷A卷含答案

2021-2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之房地產(chǎn)案例與分析考前沖刺試卷A卷含答案單選題（共70題）1、TheusualaddressforaWebsiteisthe（）pageaddress，althoughyoucanentertheaddressofanypageandhavethatpagesenttoyou.A.homeB.mainC.hostD.house【答案】A2、A市B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)通過(guò)出讓方式取得了一塊土地的使用權(quán)，在簽訂的土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定，此土地按照城市規(guī)劃為住宅用地，需進(jìn)行商品住宅建設(shè)。B公司通過(guò)調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)將臨街的部分土地用于商業(yè)將更具市場(chǎng)潛力，同時(shí)也會(huì)對(duì)其后的商品樓帶來(lái)升值作用，遂向規(guī)劃部門(mén)提出建設(shè)二層商業(yè)中心的申請(qǐng)，申請(qǐng)最終得到批準(zhǔn)。現(xiàn)開(kāi)發(fā)公司已完成商業(yè)中心的建設(shè)，住宅已建至地上10層，欲以該在建工程申請(qǐng)抵押貸款，委托C二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，進(jìn)行了在建工程評(píng)估。A.自己開(kāi)發(fā)B.溢價(jià)轉(zhuǎn)讓C.被迫轉(zhuǎn)讓D.自愿轉(zhuǎn)讓【答案】C3、所有在函數(shù)中定義的變量都稱為（）。A.全局變量B.局部變量C.簡(jiǎn)單變量D.寄存器變量【答案】B4、2019年8月1日，某房地產(chǎn)估價(jià)公司對(duì)××市××區(qū)××路××號(hào)的在建商業(yè)大廈進(jìn)行了抵押評(píng)估。A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的變現(xiàn)價(jià)值C.未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)格－拖欠承包人的建筑工程價(jià)款－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款D.未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)格－拖欠承包人的建筑工程價(jià)款與實(shí)際成交價(jià)的差價(jià)【答案】C5、以下關(guān)于專業(yè)程序員知識(shí)和技能的敘述中，不正確的是()。A.了解編譯原理有助于快速根據(jù)編譯錯(cuò)誤和警告信息修改代碼B.了解開(kāi)發(fā)工具知識(shí)有助于直接用工具開(kāi)發(fā)軟件而無(wú)須任何編程C.了解OS底層運(yùn)行機(jī)制有助于快速找到運(yùn)行時(shí)錯(cuò)誤的問(wèn)題根源D.了解網(wǎng)絡(luò)協(xié)議的原理有助于分析網(wǎng)絡(luò)在哪里可能出現(xiàn)了問(wèn)題【答案】B6、房地產(chǎn)估價(jià)師一項(xiàng)實(shí)操性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫(xiě)作，是房地產(chǎn)估價(jià)師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)師，達(dá)到執(zhí)業(yè)要求，估價(jià)報(bào)告的寫(xiě)作能力，是必不可少的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。A.句子簡(jiǎn)潔，概括性強(qiáng)B.搭配得當(dāng)C.邏輯嚴(yán)密D.用詞簡(jiǎn)練、標(biāo)準(zhǔn)【答案】D7、在Word編輯狀態(tài)下，有些英文單詞和漢字下面會(huì)自動(dòng)加上紅色或綠色的波浪型細(xì)下劃線。以下敘述中，“波浪型細(xì)下劃線（）”是錯(cuò)誤的；按（）鍵與工具欄上的A.Ctrl+CB.Ctrl+VC.Ctrl+AD.Ctrl+S【答案】D8、以下關(guān)于入侵檢測(cè)系統(tǒng)的描述中，錯(cuò)誤的是（）。A.入侵檢測(cè)是一種主動(dòng)保護(hù)網(wǎng)絡(luò)免受攻擊的安全技術(shù)B.入侵檢測(cè)是一種被動(dòng)保護(hù)網(wǎng)絡(luò)免受攻擊的安全技術(shù)C.入侵檢測(cè)系統(tǒng)能夠?qū)W(wǎng)絡(luò)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)視D.入侵檢測(cè)能簡(jiǎn)化管理員的工作，保證網(wǎng)絡(luò)安全運(yùn)行【答案】A9、某計(jì)算機(jī)中采用48×48數(shù)字化點(diǎn)陣字模表示一個(gè)漢字，字模中的每一個(gè)點(diǎn)在存儲(chǔ)器中用一個(gè)二進(jìn)制位存儲(chǔ)。那么，存儲(chǔ)1024個(gè)漢字要求的存儲(chǔ)空間應(yīng)為（）K字節(jié)。A.196B.244C.288D.312【答案】C10、以下關(guān)于類和對(duì)象的敘述中，正確的是（）。A.類是對(duì)象的模板，一個(gè)類僅能生成一個(gè)對(duì)象B.對(duì)象是類的模板，一個(gè)對(duì)象僅能生成一個(gè)類C.類是對(duì)象的模板，一個(gè)類是一組對(duì)象的集合D.對(duì)象是類的模板，一個(gè)對(duì)象是一組類的集合【答案】C11、（）：Alocationwheredatacanbetemporarilystored.A.AreaB.DiskC.BufferD.File【答案】C12、某C語(yǔ)言程序中有表達(dá)式x%m（即x被m除取余數(shù)），其中，x為浮點(diǎn)型變量，m為整型非0常量，則該程序在（）時(shí)會(huì)報(bào)錯(cuò)，該錯(cuò)誤屬于（31）錯(cuò)誤。A.邏輯B.語(yǔ)法C.語(yǔ)義D.運(yùn)行【答案】C13、（）是指系統(tǒng)或其組成部分能在其他系統(tǒng)中重復(fù)使用的特性。A.可擴(kuò)充性B.可移植性C.可重用性D.可維護(hù)性【答案】C14、某C語(yǔ)言程序中，x是一個(gè)浮點(diǎn)型變量，m是一個(gè)值為正整數(shù)的整型常量，表達(dá)式x%m(x被m除取余數(shù))在（請(qǐng)作答此空）時(shí)會(huì)報(bào)錯(cuò)，這是一種（）錯(cuò)誤。A.編譯B.預(yù)處理C.編輯D.運(yùn)行【答案】A15、一組對(duì)象以定義良好但是復(fù)雜的方式進(jìn)行通信，產(chǎn)生的相互依賴關(guān)系結(jié)構(gòu)混亂且難以理解。采用（）模式，用一個(gè)中介對(duì)象來(lái)封裝一系列的對(duì)象交互，從而使各對(duì)象不需要顯式地相互引用，使其耦合松散，而且可以獨(dú)立地改變它們之間的交互。此模式與（請(qǐng)作答此空）模式是相互競(jìng)爭(zhēng)的模式，主要差別是：前者的中介對(duì)象封裝了其他對(duì)象間的通信，而后者通過(guò)引入其他對(duì)象來(lái)分布通信。A.解釋器(Interpreter)B.策略(Strategy)C.中介者(Mediator)D.觀察者(Observer)【答案】D16、在Windows系統(tǒng)中，通過(guò)設(shè)置文件的（），可以使其成為“隱藏”文件；如果用戶要整理D盤(pán)上的碎片，可選中D盤(pán)，（），單擊“開(kāi)始整理”按鈕，在彈出的對(duì)話框中單擊“整理碎片”按鈕即可。A.雙擊鼠標(biāo)左鍵，選擇“屬性”對(duì)話框中的常規(guī)選項(xiàng)卡B.單擊鼠標(biāo)右鍵，選擇“屬性”對(duì)話框中的常規(guī)選項(xiàng)卡C.雙擊鼠標(biāo)左鍵，選擇“屬性”對(duì)話框中的工具選項(xiàng)卡D.單擊鼠標(biāo)右鍵，選擇“屬性”對(duì)話框中的工具選項(xiàng)卡【答案】D17、在采用面向?qū)ο箝_(kāi)發(fā)方法開(kāi)發(fā)交通系統(tǒng)時(shí)，若將"汽車(chē)"與"交通工具"分別設(shè)計(jì)為類，則最適合描述"汽車(chē)"與"交通工具"之間的關(guān)系為()。A.繼承B.封裝C.多態(tài)D.重載【答案】A18、（）是正確的E-mail地址。A.Webmaster＠B.Webmaster＠C.http:\\www.D.http://www.【答案】A19、動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)流機(jī)最突出的特點(diǎn)是（）。A.需要程序記數(shù)器來(lái)實(shí)現(xiàn)B.數(shù)據(jù)流令牌無(wú)標(biāo)號(hào)C.令牌帶上標(biāo)號(hào)D.同步由門(mén)(Latch)寄存器來(lái)實(shí)現(xiàn)【答案】C20、在“Excel2000”表處理中，假設(shè)A1=2，A2=2.5，選擇A1:A2區(qū)域，并將鼠標(biāo)指針?lè)旁谠搮^(qū)域右下角填項(xiàng)充柄上，拖動(dòng)至A10，則A10=（），SUM（A1:A10）=（）。A.5.5B.6C.6.5D.7【答案】C21、某保險(xiǎn)公司推出的電腦損壞保險(xiǎn)業(yè)務(wù)如下所述：每臺(tái)參保電腦每年需交付200元，當(dāng)電腦損壞時(shí)，可以獲得理賠金額1700元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，每年約有10%的電腦損壞需要理賠，則該保險(xiǎn)公司每年平均從每臺(tái)參保電腦獲益（）元。A.10B.30C.50D.100【答案】B22、完成一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目需要經(jīng)歷若干環(huán)節(jié)和過(guò)程，不同的環(huán)節(jié)需要完成相應(yīng)的估價(jià)文書(shū)。A.坐落B.形狀C.場(chǎng)地平整情況D.登記時(shí)間【答案】D23、類（）之間存在著一般和特殊的關(guān)系。A.汽車(chē)與輪船B.交通工具與飛機(jī)C.輪船與飛機(jī)D.汽車(chē)與飛機(jī)【答案】B24、甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產(chǎn)，建成于2004年，現(xiàn)狀用于商業(yè)，于2007年作為抵押物申請(qǐng)了抵押貸款?，F(xiàn)甲公司擬以該宗房地產(chǎn)再次申請(qǐng)抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其再次抵押價(jià)值。經(jīng)調(diào)查，該宗房地產(chǎn)不存在其他法定優(yōu)先受償款。A.首次抵押時(shí)的價(jià)值－首次抵押貸款余額B.再次抵押時(shí)的價(jià)值－首次抵押貸款余額C.再次抵押時(shí)的價(jià)值-已抵押貸款金額/貸款成數(shù)D.再次抵押時(shí)的價(jià)值-已抵押貸款余額/貸款成數(shù)【答案】D25、面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)語(yǔ)言提供的（）機(jī)制可以實(shí)現(xiàn)發(fā)送一個(gè)通用的消息而調(diào)用不同類的方法。A.函數(shù)調(diào)用B.多態(tài)C.封裝D.繼承【答案】B26、某地區(qū)有1000人參加了程序員考試(包括上午科目和下午科目)，其中上午科目45分以上有700人，下午科目45分以上有600人。據(jù)此可以推斷，至少有（）人這兩個(gè)科目的成績(jī)同時(shí)在45分以上。A.600B.400C.300D.200【答案】C27、在TCP/IP體系結(jié)構(gòu)中，（）協(xié)議實(shí)現(xiàn)IP地址到MAC地址的轉(zhuǎn)化。A.ARPB.RARPC.ICMPD.TCP【答案】A28、（）是正確的敘述A.解釋方式比編譯方式更適用于規(guī)模較大的程序B.解釋方式下生成的目標(biāo)代碼長(zhǎng)，編譯方式下生成的目標(biāo)代碼短C.解釋方式下不生成源程序的目標(biāo)代碼D.解釋方式只能用于批處理【答案】C29、張某在2004年10月購(gòu)買(mǎi)了一個(gè)剛建成的精裝修店面。同時(shí)租出，租客是王某。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。A.沒(méi)有租賃條件下的正常市場(chǎng)價(jià)格B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和C.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿后的正常市場(chǎng)價(jià)格在2006年10月的現(xiàn)值D.張某與王某實(shí)際達(dá)成的帶租約交易的成交價(jià)格【答案】C30、The（）ine-mailmessageshasaffectedalmosteverycomputeraroundtheworldandhascausedthedamageofuptoUS$1billioninNorthAmericAA.illnessB.virusC.weaknessD.attachment【答案】B31、甲公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的某工業(yè)項(xiàng)目，土地面積為20000m2，2007年11月取得建設(shè)工程許可證，規(guī)劃建設(shè)廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000m2，2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設(shè)工程施工許可證，總建筑面積為16500㎡，至2008年12月辦公樓已完成主體結(jié)構(gòu)，3幢廠房尚未完成屋架施工，此后項(xiàng)目停工至今，在此期間，2009年5月甲公司自行建設(shè)了兩間宿舍，共計(jì)500㎡，因經(jīng)營(yíng)不善，甲公司現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目以償還債務(wù)，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該項(xiàng)目于2010年6月30日的市場(chǎng)價(jià)值。A.按照預(yù)算額計(jì)算在建工程價(jià)值B.按工程已結(jié)算額計(jì)算在建工程價(jià)值C.按綜合完成的形象進(jìn)度計(jì)算在建工程價(jià)值D.按綜合完成的形象進(jìn)度和折舊因素計(jì)算在建工程價(jià)值【答案】D32、治療漏肩風(fēng)兼有氣滯血瘀者，可配穴為A.合谷、條口B.合谷、風(fēng)池C.足三里、氣海D.內(nèi)關(guān)、合谷【答案】D33、UML中有4種事物：結(jié)構(gòu)事物、行為事物、分組事物和注釋事物。類、接口、構(gòu)建屬于（請(qǐng)作答此空）事物；依附于一個(gè)元素或一組元素之上對(duì)其進(jìn)行約束或解釋的簡(jiǎn)單符號(hào)為（）事物。A.結(jié)構(gòu)B.行為C.分組D.注釋【答案】A34、小張?jiān)贛公司擔(dān)任程序員，他執(zhí)行本公司工作任務(wù)，獨(dú)立完成了某應(yīng)用程序的開(kāi)發(fā)和設(shè)計(jì)，那么該應(yīng)用程序的軟件著作權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬（）享有。A.小張B.M公司C.M公司和小張共同D.購(gòu)買(mǎi)此應(yīng)用程序的用戶【答案】B35、欲知8位二進(jìn)制數(shù)（b7b6b5b4b3b2b1b0）的b2是否為1，可將該數(shù)與二進(jìn)制數(shù)00000100進(jìn)行（）運(yùn)算，若運(yùn)算結(jié)果不為0，則此數(shù)的b2必為1。A.加B.減C.與D.或【答案】C36、甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產(chǎn)，建成于2004年，現(xiàn)狀用于商業(yè)，于2007年作為抵押物申請(qǐng)了抵押貸款?，F(xiàn)甲公司擬以該宗房地產(chǎn)再次申請(qǐng)抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其再次抵押價(jià)值。經(jīng)調(diào)查，該宗房地產(chǎn)不存在其他法定優(yōu)先受償款。A.首次抵押時(shí)的價(jià)值－首次抵押貸款余額B.再次抵押時(shí)的價(jià)值－首次抵押貸款余額C.再次抵押時(shí)的價(jià)值-已抵押貸款金額/貸款成數(shù)D.再次抵押時(shí)的價(jià)值-已抵押貸款余額/貸款成數(shù)【答案】D37、（）模式定義一系列的算法，把它們一個(gè)個(gè)封裝起來(lái)，并且使它們可以相互替換，使得算法可以獨(dú)立于使用它們的客戶而變化。以下（請(qǐng)作答此空）情況適合選用該模式。①一個(gè)客戶需要使用一組相關(guān)對(duì)象②一個(gè)對(duì)象的改變需要改變其他對(duì)象③需要使用一個(gè)算法的不同變體④許多相關(guān)的類僅僅是行為有異A.①②B.②③C.③④D.①④【答案】C38、2019年8月1日，某房地產(chǎn)估價(jià)公司對(duì)××市××區(qū)××路××號(hào)的在建商業(yè)大廈進(jìn)行了抵押評(píng)估。A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的變現(xiàn)價(jià)值C.未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)格－拖欠承包人的建筑工程價(jià)款－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款D.未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)格－拖欠承包人的建筑工程價(jià)款與實(shí)際成交價(jià)的差價(jià)【答案】C39、骨度分寸為6寸的是A.兩乳之間B.兩肩胛內(nèi)緣之間C.兩肩胛岡之間D.兩肩胛下角之間【答案】B40、動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)流機(jī)最突出的特點(diǎn)是（）。A.需要程序記數(shù)器來(lái)實(shí)現(xiàn)B.數(shù)據(jù)流令牌無(wú)標(biāo)號(hào)C.令牌帶上標(biāo)號(hào)D.同步由門(mén)(Latch)寄存器來(lái)實(shí)現(xiàn)【答案】C41、旅館房地產(chǎn)有其自身特點(diǎn)，對(duì)旅館房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)需結(jié)合自身特點(diǎn)選擇適宜的估價(jià)方法，進(jìn)而進(jìn)行分析、測(cè)算。A.經(jīng)營(yíng)管理B.建筑結(jié)構(gòu)C.建筑類型D.建筑等級(jí)【答案】A42、以下關(guān)于軟件測(cè)試的敘述中，不正確的是()。A.軟件測(cè)試的目的是為了發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤B.成功的測(cè)試是能發(fā)現(xiàn)至今尚未發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤的測(cè)試C.測(cè)試不能用來(lái)證明軟件沒(méi)有錯(cuò)誤D.當(dāng)軟件不存在錯(cuò)誤時(shí)，測(cè)試終止【答案】D43、為了提高易讀性，源程序內(nèi)部應(yīng)加功能性注釋，用于說(shuō)明()。A.模塊總的功能B.程序段或語(yǔ)句的功能C.模塊參數(shù)的用途D.所有的【答案】B44、電子政務(wù)的應(yīng)用模式有3種，其中不包括（）。A.G2GB.B2BC.G2BD.G2C【答案】B45、用戶交互界面設(shè)計(jì)的易用性原則不包括()。A.用戶交互界面盡量由業(yè)務(wù)人員設(shè)計(jì)B.所用名詞和術(shù)語(yǔ)盡量采用業(yè)務(wù)用語(yǔ)C.功能菜單盡量與業(yè)務(wù)劃分基本一致D.操作流程盡量與業(yè)務(wù)流程基本一致【答案】A46、為了公共利益的需要，政府對(duì)某小區(qū)作出了征收決定，甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)被選定為征收評(píng)估機(jī)構(gòu)。被征收人王某在征收范圍內(nèi)有一處住房。A.3B.5C.10D.15【答案】C47、需編譯運(yùn)行的程序，其（）錯(cuò)誤在編譯時(shí)不能發(fā)現(xiàn)。A.邏輯B.語(yǔ)法C.括號(hào)不匹配D.關(guān)鍵字拼寫(xiě)【答案】A48、程序排錯(cuò)是排除經(jīng)測(cè)試發(fā)現(xiàn)出錯(cuò)的程序中錯(cuò)誤的措施，其中測(cè)試排錯(cuò)法發(fā)現(xiàn)和排除錯(cuò)誤的主要手段是利用（）。A.跟蹤程序執(zhí)行B.測(cè)試實(shí)例比較C.實(shí)現(xiàn)邏輯推斷D.路徑徑反向搜索【答案】B49、計(jì)算機(jī)指令系統(tǒng)中采用不同尋址方式可以提高編程靈活性，立即尋址是指（）。A.操作數(shù)包含在指令中B.操作數(shù)的地址包含在指令中C.操作數(shù)在地址計(jì)數(shù)器中D.操作數(shù)在寄存器中【答案】A50、某通信公司公布了速率為512K的兩種ADSL使用類型的資費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：A.15小時(shí)30分B.28小時(shí)20分C.30小時(shí)D.40小時(shí)【答案】B51、在軟件開(kāi)發(fā)過(guò)程中，軟件設(shè)計(jì)包括四個(gè)既獨(dú)立又相互聯(lián)系的活動(dòng)，分別為體系結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、（）、數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)和過(guò)程設(shè)計(jì)。A.文檔設(shè)計(jì)B.程序設(shè)計(jì)C.用戶手冊(cè)設(shè)計(jì)D.接口設(shè)計(jì)【答案】D52、Oneofthebasicrulesofcomputersecurityistochangeyour（）regularly.A.nameB.computerC.deviceD.password【答案】D53、對(duì)于長(zhǎng)度為11的順序存儲(chǔ)的有序表，若采用折半查找（向下取整），則找到第5個(gè)元素需要與表中的（）個(gè)元素進(jìn)行比較操作（包括與第5個(gè)元素的比較）。A.5B.4C.3D.2【答案】B54、估價(jià)對(duì)象為工業(yè)房地產(chǎn)，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，由于位于區(qū)級(jí)中心區(qū)，企業(yè)經(jīng)過(guò)裝修改造改為商業(yè)用房，自主經(jīng)營(yíng)服裝生意。A.企業(yè)主管部門(mén)B.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)C.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)D.政府規(guī)劃管理部門(mén)【答案】D55、測(cè)試四個(gè)程序模塊共發(fā)現(xiàn)了42個(gè)錯(cuò)，則()。A.至少有1個(gè)模塊至少有11個(gè)錯(cuò)B.至少有1個(gè)模塊至少有12個(gè)錯(cuò)C.至少有2個(gè)模塊都至少有11個(gè)錯(cuò)D.至多有2個(gè)模塊都至多有14個(gè)錯(cuò)【答案】A56、甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受乙公司委托，對(duì)其擁有和經(jīng)營(yíng)的××酒樓的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。該酒樓位于××市繁華商業(yè)區(qū)，是該市著名的老字號(hào)餐飲店。根據(jù)乙公司提供的經(jīng)營(yíng)資料，該酒樓年總經(jīng)營(yíng)收入為5320萬(wàn)元，其中老字號(hào)品牌帶來(lái)的收入占8%；年主營(yíng)業(yè)務(wù)成本和稅金為2260萬(wàn)元，管理費(fèi)用為130萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為250萬(wàn)元，市場(chǎng)推廣及銷(xiāo)售費(fèi)用為210萬(wàn)元。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，該市餐飲業(yè)的平均年利潤(rùn)率為10%。該酒樓歸屬于房地產(chǎn)的年經(jīng)營(yíng)收入為（）萬(wàn)元。A.4362.40B.4788.00C.4894.40D.5320.00【答案】A57、用補(bǔ)碼表示的8位二進(jìn)制數(shù)11100000，其值為十進(jìn)制數(shù)（）。A.-31B.-32C.-64D.-65【答案】B58、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長(zhǎng)于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無(wú)償歸還甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占年租賃有效毛收入的35%，報(bào)酬率為10%。問(wèn)：A.30B.34C.36D.40【答案】B59、商務(wù)辦公樓是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價(jià)都有其特殊之處。A.甲級(jí)寫(xiě)字樓B.乙級(jí)寫(xiě)字樓C.丙級(jí)寫(xiě)字樓D.丁級(jí)寫(xiě)字樓【答案】B60、若某二叉樹(shù)的先序遍歷序列和中序遍歷序列分別為PBECD、BEPCD，則該二叉樹(shù)的后序遍歷序列為（）。A.PBCDEB.DECBPC.EBDCPD.EBPDC【答案】C61、甲公司2013年3月以1000萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一宗工業(yè)用地及其廠房，其中，地價(jià)占到了60%，隨后甲公司辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，又花費(fèi)了100萬(wàn)用于構(gòu)建以該公司產(chǎn)品商標(biāo)為原型的雕塑。A.小于1000B.等于1000C.等于1100D.大于1100【答案】D62、采用面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)語(yǔ)言C++/Java進(jìn)行系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)時(shí)，定義類S及其子類D。若類S中已經(jīng)定義了一個(gè)虛方法intfun(inta，intb)，則方法（44）不能同時(shí)在類S中。D中定義方法intfun(inta，intb)，這一現(xiàn)象稱為（45）。A.覆蓋/重置B.封裝C.重載/過(guò)載D.多態(tài)【答案】A63、設(shè)一組語(yǔ)句需要在程序中多處出現(xiàn)，按照模塊獨(dú)立性原則，把這些語(yǔ)句放在一個(gè)模塊中，則該模塊的內(nèi)聚是()。A.邏輯內(nèi)聚B.瞬時(shí)內(nèi)聚C.偶然內(nèi)聚D.通信內(nèi)聚【答案】C64、下列標(biāo)準(zhǔn)代號(hào)中，（）表示國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。A.GJB.IEC.GB/TD.ANSI【答案】B65、在面向?qū)ο蠹夹g(shù)中，不同的對(duì)象在收到同一消息時(shí)可以產(chǎn)生完全不同的結(jié)果，這一現(xiàn)象稱為（作答此空），它由（）機(jī)制來(lái)支持。利用類的層次關(guān)系，把具有通用功能的消息存放在高層次，而不同的實(shí)現(xiàn)這一功能的行為放在較低層次，在這些低層次上生成的對(duì)象能夠給通用消息以不同的響應(yīng)。A.綁定B.繼承C.消息D.多態(tài)【答案】D66、用二分法來(lái)檢索數(shù)據(jù)，最確切的說(shuō)法是（）。A.僅當(dāng)數(shù)據(jù)隨機(jī)排列時(shí)，才能正確地檢索數(shù)據(jù)B.僅當(dāng)數(shù)據(jù)有序排列時(shí)，才能正確地檢索數(shù)據(jù)C.僅當(dāng)數(shù)據(jù)量較大時(shí)，才能有效地檢索數(shù)據(jù)D.僅當(dāng)數(shù)據(jù)量較小時(shí)，才能有效地檢索數(shù)據(jù)【答案】B67、（）：Theprocessofidentifyingandcorrectingerrorsinaprogram.A.DebugB.BugC.FaultD.Default【答案】A68、某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載著該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價(jià)人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果，發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。A.該兩幢建筑物抵押評(píng)估價(jià)值之和B.該兩幢建筑物及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金C.該兩幢建筑物的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格D.該兩幢建筑及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格【答案】B69、詞法分析的作用是識(shí)別源程序中的（）。A.字符串B.單詞C.標(biāo)識(shí)符D.語(yǔ)句【答案】B70、已知X=－73，若采用8位機(jī)器碼表示，則[X]原=（），[X]補(bǔ)=（）。A.11001001B.01001001C.1101l001D.01011001【答案】A大題（共10題）一、房地產(chǎn)估價(jià)師王某接受委托對(duì)某房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。、王某可通過(guò)哪些渠道獲得估價(jià)所需資料？、抵押估價(jià)報(bào)告的結(jié)果報(bào)告中需要進(jìn)行變現(xiàn)能力分析，變現(xiàn)能力分析應(yīng)該說(shuō)明哪些內(nèi)容？、估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)說(shuō)明哪些內(nèi)容？【答案】1.本題考查的是估價(jià)作業(yè)方案。王某可通過(guò)以下途徑獲得估價(jià)所需資料：（1）請(qǐng)委托人提供；（2）估價(jià)人員實(shí)地查勘；（3）詢問(wèn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人及其親朋、鄰居等知情人士；（4）查閱估價(jià)機(jī)構(gòu)自己的資料庫(kù)；（5）查閱政府有關(guān)部門(mén)的資料；（6）查閱有關(guān)報(bào)刊或登陸有關(guān)網(wǎng)站等。2.本題考查的是估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示。估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析主要包括：（1）估價(jià)對(duì)象的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開(kāi)發(fā)程度、價(jià)值大小以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對(duì)變現(xiàn)能力的影響；（2）假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或變賣(mài)時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與其市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格的差異程度；（3）變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類和清償順序。3.本題考查的是估價(jià)技術(shù)報(bào)告的寫(xiě)作。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）估價(jià)對(duì)象描述與分析；（2）市場(chǎng)背景描述與分析；（3）估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析；（4）估價(jià)方法適用性分析；（5）估價(jià)測(cè)算過(guò)程；（6）估價(jià)結(jié)果確定。二、某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)，欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。現(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測(cè)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬(wàn)元、300萬(wàn)元和350萬(wàn)元；依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬(wàn)元作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年凈收益。、這樣的做法有哪些錯(cuò)誤？、若估價(jià)對(duì)象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價(jià)對(duì)象的年凈收益？【答案】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。錯(cuò)誤如下：（1）由于三個(gè)交易實(shí)例經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同，其中與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模差異較大的交易實(shí)例不宜作可比實(shí)例；（2）未說(shuō)明三個(gè)交易實(shí)例的凈收益是否屬于客觀收益；（3）不應(yīng)采用年總凈收益，而應(yīng)采用單位面積的年凈收益；（4）不應(yīng)選用350萬(wàn)元作為估價(jià)對(duì)象的年凈收益（或應(yīng)采用三個(gè)可比實(shí)例的平均值作為估價(jià)對(duì)象的年凈收益）。本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。具體可選擇過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，或未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法確定。三、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分，本題最多扣至零分，請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò)）本次估價(jià)背景情況如下：（一）估價(jià)對(duì)象：本次估價(jià)對(duì)象為位于××市××路1號(hào)××園××座101房的一宗房地產(chǎn)，建筑面積為353.54平方米，土地使用權(quán)面積為679.6平方米。估價(jià)目的：為法院確定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值提供參考依據(jù)。（三）價(jià)值時(shí)點(diǎn)：20××年11月14日，為委托評(píng)估之日。（四）價(jià)值類型：為房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。（五）估價(jià)方法：本次評(píng)估選取的估價(jià)方法為比較法及成本法。（六）估價(jià)結(jié)果：估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，仔細(xì)考察估價(jià)對(duì)象的建筑特征及使用維護(hù)情況，經(jīng)過(guò)全面細(xì)致的測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)影響價(jià)值因素具體分析，最終確定估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值為人民幣柒佰零柒萬(wàn)零捌佰元整（￥7，070，800元）。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的內(nèi)容片段：估價(jià)假設(shè)和限制條件一、估價(jià)假設(shè)（一）一般假設(shè)1.市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定，未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變?！敬鸢浮垮e(cuò)誤1：如果有特殊買(mǎi)家需要認(rèn)真考慮特殊買(mǎi)家的附加出價(jià)。改正：不考慮特殊買(mǎi)家的附加出價(jià)。錯(cuò)誤2：若實(shí)際面積與本次評(píng)估所依據(jù)的面積不符，不再調(diào)整評(píng)估價(jià)值。改正：若實(shí)際面積與本次評(píng)估所依據(jù)的面積不符，則需相應(yīng)調(diào)整評(píng)估價(jià)值。錯(cuò)誤3：本次估價(jià)需要考慮已抵押、擔(dān)保等因素對(duì)其價(jià)值的影響。改正：本次估價(jià)未考慮已抵押、擔(dān)保等因素對(duì)其價(jià)值的影響。錯(cuò)誤4：并未考慮市場(chǎng)波動(dòng)、稅費(fèi)率的變化、但充分考慮了國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響，改正：并未考慮市場(chǎng)波動(dòng)、稅費(fèi)率的變化、國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響，改錯(cuò)題相對(duì)較容易，是常遇到的錯(cuò)誤。本套題難點(diǎn)設(shè)在了指錯(cuò)題，相對(duì)較少見(jiàn)，但大家在考試中只能學(xué)會(huì)適應(yīng)，并在平時(shí)增加嚴(yán)格錯(cuò)誤的指出。通過(guò)真題，希望大家：第一，要學(xué)會(huì)把題放在一起來(lái)考核自己。第二，培養(yǎng)一下題感，明確一下考試難度和試題題量。第三，把握一下時(shí)間，進(jìn)行合理的做題時(shí)間分配。四、李某擁有國(guó)有土地使用權(quán)證的老屋面臨征收，東邊三間是祖上留下來(lái)的，中間三間是李某買(mǎi)鄰居劉某的房屋，但只有土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、契稅證等房屋，由于各種原因沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，后因李某房屋所在區(qū)域成為商業(yè)中心，李某將中間房屋旁邊違法加蓋了廚房，開(kāi)辦了燒烤店，現(xiàn)因舊城改造，李某所有房屋列入征收范圍，評(píng)估價(jià)是7480元/m2，李某不同意這個(gè)征收價(jià)格，他指出老屋附近的某一地區(qū)評(píng)估是7700元/m2；認(rèn)為找來(lái)的估價(jià)公司的評(píng)估價(jià)應(yīng)該不是唯一標(biāo)準(zhǔn)，詢問(wèn)可不可以更換原估價(jià)公司，李某要求新估價(jià)公司對(duì)于自主老屋按7700元/m2價(jià)格或更高補(bǔ)償，中間三間按商業(yè)房地產(chǎn)20000元/m2補(bǔ)償，請(qǐng)你對(duì)李某的請(qǐng)求給出合理的建議并說(shuō)明理由。答題需要層次，考三個(gè)問(wèn)題1.房屋用途的確定、違章建筑確認(rèn)2.征收估價(jià)機(jī)構(gòu)的選擇3.征收補(bǔ)償?shù)拇_定【答案】

1.祖上留下的三間，應(yīng)由政府部門(mén)認(rèn)定為住宅用途，并進(jìn)行補(bǔ)償。中間三間，只有土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、契稅證等房屋，按有證房屋進(jìn)行補(bǔ)償。對(duì)于違章建筑經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認(rèn)，不予補(bǔ)償，也可協(xié)商給予殘值補(bǔ)償。由于李某沒(méi)有辦理商業(yè)房地產(chǎn)變更手續(xù)，不能確認(rèn)其商業(yè)用途，不能按商業(yè)用途補(bǔ)償。2.估價(jià)機(jī)構(gòu)由全體被征收人協(xié)商確定，李某不能更改，如對(duì)評(píng)估結(jié)果不滿意，在規(guī)定時(shí)間提出復(fù)核評(píng)估，再不同意，提請(qǐng)專家委員會(huì)鑒定。3.征收補(bǔ)償價(jià)值，不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)價(jià)格，李某所指老屋附近的某一地區(qū)不一定是類似可比實(shí)例。舉一反三征收補(bǔ)償是問(wèn)答題或單選題必考的內(nèi)容主要考查征收范圍、征收的法定流程、征收的房屋用途、面積的確定，裝修補(bǔ)償，停產(chǎn)停業(yè)損失，征收爭(zhēng)議等問(wèn)題。五、甲公司擁有一幢位于市中心繁華地帶的大型商業(yè)中心的一層，建筑面積6510m2，除500m2建筑面積甲公司自主經(jīng)營(yíng)超市，其他全部出租，租金根據(jù)不同位置和不同期限、不同業(yè)態(tài)等因素分成不同檔次出租，其中2000m2建筑面積30戶承租人租金低于市場(chǎng)租金，60戶共3010m2承租人租金等于市場(chǎng)租金，10戶共1000m2承租人租金高于市場(chǎng)租金，甲公司因拖欠貸款，現(xiàn)被××省××縣法院查封，該法院請(qǐng)××房地產(chǎn)與資產(chǎn)評(píng)估公司進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，請(qǐng)指出該房地產(chǎn)與資產(chǎn)評(píng)估公司擬選用的最適宜的估價(jià)方法和估價(jià)技術(shù)路線.??【答案】1.估價(jià)最適宜的方法為收益法，因?yàn)樵摲康禺a(chǎn)屬于有收益的房地產(chǎn)，因此優(yōu)先選用收益法。2.人民法院書(shū)面說(shuō)明依法將拍賣(mài)房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)除去后進(jìn)行拍賣(mài)的，評(píng)估價(jià)值的影響因素不應(yīng)包括拍賣(mài)房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)；并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中作出特別說(shuō)明；凈收益的求取分兩種：出租型，凈收益根據(jù)市場(chǎng)客觀平均租金求取有效毛收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)；自主經(jīng)營(yíng)型，收集當(dāng)事人近3年的財(cái)務(wù)報(bào)表，根據(jù)公式：凈收益=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-經(jīng)營(yíng)稅金及附加-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-商業(yè)利潤(rùn)，接著選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，計(jì)算收益期限，選用合適的公式，求得房地產(chǎn)價(jià)值。3.人民法院沒(méi)有書(shū)面說(shuō)明的，需要考慮租賃權(quán)和用益物權(quán)的影響，出租型，合同內(nèi)租金低于市場(chǎng)租金，評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值，其他，選用市場(chǎng)租金，評(píng)估無(wú)租約限制價(jià)值。其他，同上。注意考試方向：1.根據(jù)具體情況，選用收益法，或適宜選不適宜選的理由。2.收益法中凈收益求取的相關(guān)問(wèn)題，如何求取、注意問(wèn)題、收集哪些資料、特殊情況如何處理、求取技術(shù)路線。3.結(jié)合抵押、征收、拍賣(mài)目的特殊的處理問(wèn)題。4.用途有收益性房地產(chǎn)都可出題。六、甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱甲機(jī)構(gòu)）于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告，銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時(shí)實(shí)現(xiàn)的價(jià)格比甲機(jī)構(gòu)當(dāng)時(shí)的評(píng)估值低很多，銀行認(rèn)為甲機(jī)構(gòu)存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲機(jī)構(gòu)2007年8月出具的估價(jià)報(bào)告進(jìn)行復(fù)核估價(jià)。、復(fù)核估價(jià)時(shí)應(yīng)如何確定j價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況？、復(fù)核估價(jià)的估價(jià)目的和價(jià)值類型應(yīng)如何表述？【答案】1.本題考查的是復(fù)核估價(jià)。復(fù)核估價(jià)時(shí)，若甲機(jī)構(gòu)在確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)無(wú)誤，應(yīng)以甲機(jī)構(gòu)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為復(fù)核估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)。估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周?chē)h(huán)境等估價(jià)對(duì)象狀況以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，也應(yīng)以原價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)。2本題考查的是復(fù)核估價(jià)。復(fù)核估價(jià)的估價(jià)目的應(yīng)表述為：受××銀行的委托，對(duì)甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核；價(jià)值類型可表述為：在甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和估價(jià)對(duì)象狀況下，確定估價(jià)對(duì)象客觀合理的抵押價(jià)值。七、李某擁有國(guó)有土地使用權(quán)證的老屋面臨征收，東邊三間是祖上留下來(lái)的，中間三間是李某買(mǎi)鄰居劉某的房屋，但只有土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、契稅證等房屋，由于各種原因沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，后因李某房屋所在區(qū)域成為商業(yè)中心，李某將中間房屋旁邊違法加蓋了廚房，開(kāi)辦了燒烤店，現(xiàn)因舊城改造，李某所有房屋列入征收范圍，評(píng)估價(jià)是7480元/m2，李某不同意這個(gè)征收價(jià)格，他指出老屋附近的某一地區(qū)評(píng)估是7700元/m2；認(rèn)為找來(lái)的估價(jià)公司的評(píng)估價(jià)應(yīng)該不是唯一標(biāo)準(zhǔn)，詢問(wèn)可不可以更換原估價(jià)公司，李某要求新估價(jià)公司對(duì)于自主老屋按7700元/m2價(jià)格或更高補(bǔ)償，中間三間按商業(yè)房地產(chǎn)20000元/m2補(bǔ)償，請(qǐng)你對(duì)李某的請(qǐng)求給出合理的建議并說(shuō)明理由。答題需要層次，考三個(gè)問(wèn)題1.房屋用途的確定、違章建筑確認(rèn)2.征收估價(jià)機(jī)構(gòu)的選擇3.征收補(bǔ)償?shù)拇_定【答案】

1.祖上留下的三間，應(yīng)由政府部門(mén)認(rèn)定為住宅用途，并進(jìn)行補(bǔ)償。中間三間，只有土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、契稅證等房屋，按有證房屋進(jìn)行補(bǔ)償。對(duì)于違章建筑經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認(rèn)，不予補(bǔ)償，也可協(xié)商給予殘值補(bǔ)償。由于李某沒(méi)有辦理商業(yè)房地產(chǎn)變更手續(xù)，不能確認(rèn)其商業(yè)用途，不能按商業(yè)用途補(bǔ)償。2.估價(jià)機(jī)構(gòu)由全體被征收人協(xié)商確定，李某不能更改，如對(duì)評(píng)估結(jié)果不滿意，在規(guī)定時(shí)間提出復(fù)核評(píng)估，再不同意，提請(qǐng)專家委員會(huì)鑒定。3.征收補(bǔ)償價(jià)值，不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)價(jià)格，李某所指老屋附近的某一地區(qū)不一定是類似可比實(shí)例。舉一反三征收補(bǔ)償是問(wèn)答題或單選題必考的內(nèi)容主要考查征收范圍、征收的法定流程、征收的房屋用途、面積的確定，裝修補(bǔ)償，停產(chǎn)停業(yè)損失，征收爭(zhēng)議等問(wèn)題。八、李某于2014年7月預(yù)購(gòu)了一幢別墅（總售價(jià)為120萬(wàn)元），并先后向開(kāi)發(fā)商支付了114萬(wàn)元。該別墅于2015年7月30日竣工后，李某付清了剩余的購(gòu)房款，但對(duì)原裝修不滿意，拆除了部分原裝修設(shè)施，進(jìn)行了重新裝修，又花費(fèi)了40萬(wàn)元。2015年9月為籌集資金，作其他投資，欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于2015年9月10日委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。此時(shí)同類型（指重新裝修前）別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)為130萬(wàn)，李某希望評(píng)估價(jià)值為2015年9月同類型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用，即170萬(wàn)元。現(xiàn)估價(jià)人員掌握的資料有：（1）李某與開(kāi)發(fā)商于2015年7月30簽訂的正式合同原件；（2）李某的購(gòu)房發(fā)票；（3）商品房預(yù)售許可證復(fù)印件；（4）其他市場(chǎng)資料。問(wèn)：1.上述資料用于抵押估價(jià)是否齊全2.估價(jià)人員可否承諾按170萬(wàn)元進(jìn)行估價(jià)3.可否按2015年9月的同類型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用確定評(píng)估值為什么【答案】1.上述資料用于抵押估價(jià)尚不齊全；比如缺李某裝修花費(fèi)的證明、拆除裝修部分的成本等。2.房地產(chǎn)估價(jià)人員不能承諾按170萬(wàn)元進(jìn)行估價(jià)；估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)按照獨(dú)立、客觀、公證的原則進(jìn)行估價(jià)，不能為了承攬業(yè)務(wù)而迎合估價(jià)委托人的要求，使估價(jià)結(jié)果畸高或畸低。3.不能按2015年9月同類型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用來(lái)確定評(píng)估值，因?yàn)橹匦卵b修時(shí)會(huì)破壞原有裝修，并使原有裝修價(jià)值受損，所以裝修后的房地產(chǎn)價(jià)值并不等于簡(jiǎn)單的成本相加，應(yīng)按別墅裝修后的社會(huì)平均成本進(jìn)行估價(jià)才是科學(xué)合理的。九、某住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用年限為2005年5月1日至2075年4月30日，規(guī)劃建筑面積15000m2，預(yù)計(jì)售價(jià)2000元/m2。該項(xiàng)目于2005年9月1日開(kāi)工，原定工期12個(gè)月，建筑費(fèi)為1000元/m2，管理費(fèi)為建筑費(fèi)的5%，建筑費(fèi)與相應(yīng)管理費(fèi)投入時(shí)間為：開(kāi)工后前兩個(gè)季度分別為20%，后兩個(gè)季度分別為30%。假定在每個(gè)季度中間投入，年利率6%，銷(xiāo)售稅率和銷(xiāo)售費(fèi)用分別為售價(jià)的6%和3%，二季度結(jié)束時(shí)開(kāi)發(fā)商擬將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。受讓方委托估算該項(xiàng)目2006年3月1日的價(jià)格。采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)。預(yù)計(jì)項(xiàng)目在完工時(shí)全部售出，投資利潤(rùn)率取20%，季度利率為1.6%。該項(xiàng)目在2006年3月1日的價(jià)格為戶，估算如下。①計(jì)算開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值2000×15000/(1+1.6%)2元=2906.256萬(wàn)元②計(jì)算建筑費(fèi)[1000×15000×30%/(1+1.6%)0.5+1000×15000×30%/(1+1.6%)1.5]元=(446.443+439.412)萬(wàn)元=885.855萬(wàn)元③計(jì)算管理費(fèi)885.855×5%/(1+1.6%)1.5萬(wàn)元=43.251萬(wàn)元④計(jì)算銷(xiāo)售稅費(fèi)2906.256×(6%+3%)/(1+1.6%)2萬(wàn)元=253.390萬(wàn)元⑤計(jì)算利潤(rùn)(P+885.855+43.251+253.390)×20%萬(wàn)元=0.2P+236.499⑥計(jì)算項(xiàng)目?jī)r(jià)格【答案】①計(jì)算管理費(fèi)錯(cuò)，應(yīng)為885.855×5%萬(wàn)元＝44.293萬(wàn)元②計(jì)算銷(xiāo)售稅費(fèi)錯(cuò)，應(yīng)為2906.256×(6%+3%)萬(wàn)元＝261.563萬(wàn)元③計(jì)算利潤(rùn)錯(cuò)，應(yīng)為(P+885.855+44.293)×20%萬(wàn)元＝(0.2P+186.0