關(guān)于國內(nèi)鐵路實(shí)行“鐵路+物業(yè)”模式的探討,戰(zhàn)略管理論文

關(guān)于國內(nèi)鐵路實(shí)行“鐵路+物業(yè)〞模式的探討,戰(zhàn)略管理論文一、問題的提出1.鐵路現(xiàn)在狀況迫切要求轉(zhuǎn)變經(jīng)營發(fā)展形式。鐵路從2018年(中長期鐵路網(wǎng)規(guī)劃〕施行以來，全國大規(guī)模建設(shè)給鐵路帶來了資金困難和運(yùn)營負(fù)債兩大難題，據(jù)有關(guān)資料顯示，截至2020年9月30日，中國鐵路總資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)63%，在建工程達(dá)1.5萬億元以上，巨額負(fù)債已嚴(yán)重拖累鐵路發(fā)展。一是2020年鐵路建設(shè)重歸8000億元以上的歷史高點(diǎn)，但隨著鐵路管理體制的重大改革，單一依靠國家投資來推動(dòng)鐵路建設(shè)越來越困難。即將推出的鐵路發(fā)展基金明后年的融資總規(guī)模也只要當(dāng)年投入鐵路建設(shè)規(guī)模的一半，國家財(cái)政對鐵路公益運(yùn)輸?shù)难a(bǔ)償或缺乏千億元。面臨巨額資金缺口，鐵路本身亟須培養(yǎng)造血能力。二是隨著鐵路大規(guī)模建設(shè)資金的投入，必須歸還銀行的貸款和利息，以及計(jì)入財(cái)務(wù)成本的設(shè)備折舊費(fèi)用不斷增加，全國鐵路整體財(cái)務(wù)狀況不佳的局面最近內(nèi)不可能扭轉(zhuǎn)。三是盡管國家出臺(tái)新政策，鼓勵(lì)外資和民營資本進(jìn)入鐵路投資項(xiàng)目，但從當(dāng)前鐵路的負(fù)債和運(yùn)營情況來看，鐵路要實(shí)現(xiàn)從市場中融資的難度很大，由于鐵路當(dāng)前不具備歸還貸款和盈利能力，假如不是采取行政方式，社會(huì)資本自然不會(huì)向一個(gè)負(fù)債累累的企業(yè)流動(dòng)，這是市場經(jīng)濟(jì)的基本常識(shí)。由此可見，鐵路當(dāng)前最重要、最關(guān)鍵的問題就是怎樣改變經(jīng)營狀況，加強(qiáng)盈利能力和造血功能，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，解決好鐵路建設(shè)和經(jīng)營問題。但是鐵路經(jīng)營要依靠單一的運(yùn)營收入來源實(shí)現(xiàn)提高盈利，在世界范圍內(nèi)還沒有先例；假如不改變經(jīng)營發(fā)展形式，對鐵路建設(shè)和運(yùn)營實(shí)現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展都是不利的，所以，積極探尋求索鐵路經(jīng)營發(fā)展形式勢在必行、刻不容緩。2.港鐵鐵路+物業(yè)綜合發(fā)展經(jīng)營形式值得借鑒。從世界各國的鐵路經(jīng)營來看，單靠運(yùn)營收入是不能維持收支平衡的，而當(dāng)前從世界范圍來看，鐵路運(yùn)營形式最成功的當(dāng)屬港鐵公司，港鐵是被公認(rèn)的全球首屈一指的鐵路系統(tǒng)、全球鐵路營運(yùn)業(yè)的先驅(qū)之一，是世界范圍內(nèi)少有的不依靠補(bǔ)貼的地鐵運(yùn)營商之一。不僅在安全可靠性及效率方面均一直保持國際領(lǐng)先水平，而且迅速拓展多元化業(yè)務(wù)，經(jīng)營毛利率一直維持在30%以上，曾經(jīng)一度接近60%。港鐵采取的鐵路〔包括地鐵〕+物業(yè)綜合發(fā)展經(jīng)營形式，擺脫了單靠運(yùn)營收入維持運(yùn)營的單一形式，實(shí)現(xiàn)了兩條腿走路，構(gòu)成了物業(yè)和其他收入與運(yùn)營收入各占半壁江山的局面，這恰恰是值得我們國鐵努力學(xué)習(xí)的地方。由此可見，學(xué)習(xí)借鑒港鐵鐵路+物業(yè)綜合發(fā)展經(jīng)營形式，將其與國內(nèi)鐵路建設(shè)和經(jīng)營的實(shí)際需要相結(jié)合，研究探尋求索符合國內(nèi)鐵路經(jīng)營發(fā)展的新形式，是特別具有現(xiàn)實(shí)意義的新課題。二、關(guān)于港鐵鐵路+物業(yè)形式分析港鐵公司獲得如此驚人業(yè)績，得益于采取鐵路+物業(yè)綜合發(fā)展經(jīng)營形式，在鐵路沿線成功地將交通、房地產(chǎn)、商業(yè)、社區(qū)等在設(shè)計(jì)布局和功能方面綜合協(xié)調(diào)考慮，發(fā)展成為獨(dú)特的綜合商業(yè)及住宅社區(qū)，進(jìn)而開創(chuàng)建立一種新的盈利形式，實(shí)現(xiàn)了鐵路經(jīng)營效益最大化，確實(shí)值得我們學(xué)習(xí)借鑒。〔一〕港鐵鐵路+物業(yè)形式的概念鐵路+物業(yè)綜合發(fā)展形式就是指鐵路建設(shè)與上蓋物業(yè)同步發(fā)展，物業(yè)為鐵路提供充足客源，利用物業(yè)開發(fā)回收增值，以補(bǔ)貼鐵路建造成本，增加運(yùn)營收入。其核心價(jià)值是在集約用地的前提下實(shí)現(xiàn)高密度發(fā)展，讓區(qū)域愈加繁榮，并本著以人為本的理念，為居民帶來一個(gè)有一個(gè)優(yōu)質(zhì)社區(qū)和當(dāng)代化的新生活?！捕掣坭F鐵路+物業(yè)形式的特點(diǎn)1.集成度高港鐵鐵路+物業(yè)綜合發(fā)展經(jīng)營形式以鐵路〔包括地鐵和城軌〕車站為節(jié)點(diǎn)，將鐵路與城市商業(yè)、居民住宅區(qū)整合在一起，建成一種新型的城市綜合體，這個(gè)綜合體包括鐵路車站+商業(yè)區(qū)〔包括酒店、賓館、購物中心、休閑娛樂中心〕寫字樓+居民住宅小區(qū)。港鐵將便捷的交通與商業(yè)和住宅整合，開創(chuàng)建立了城市綜合體的一種新形式，也非常契合當(dāng)代城市集約節(jié)約的用地理念，在城市規(guī)劃建設(shè)上，到達(dá)了國際一流水平，成為香港最高檔次區(qū)域。2.方便快速越是發(fā)達(dá)的城市，人們的生活節(jié)拍越快；香港作為國際性的大都市，人們對于方便快速的自然要求更高層次。而港鐵正是以此為切入口，在開發(fā)設(shè)計(jì)新型城市綜合體之時(shí)，將方便快速作為首要考慮的因素，首先對綜合體按功能性質(zhì)合理劃分獨(dú)立板塊，然后以鐵路車站作為輻射點(diǎn)，對每個(gè)獨(dú)立板塊設(shè)置方便快速的出入通道，而獨(dú)立板塊之間也各自設(shè)置獨(dú)立的往來通道，保證了每個(gè)獨(dú)立板塊的出入不穿插、不沖突，真正做到了方便快速，具體表現(xiàn)出了一種將來城市的心格局和新趨勢。3.吸引力強(qiáng)由于港鐵新的城市綜合體集成度高、方便快速，對相當(dāng)大的一部分人群產(chǎn)生了宏大的吸引力，如出行頻繁的人群、生活節(jié)拍快的人群、時(shí)間成本高的人群、交際范圍廣的人群、對生活便利要求高的人群，等等。使得交通、商業(yè)、寫字樓和住宅相得益彰，相互襯托，人氣、財(cái)氣兩旺，商業(yè)與寓居雙贏，打造了一批地標(biāo)級建筑群和高檔次寫字樓、高檔社區(qū)。三、關(guān)于國內(nèi)鐵路實(shí)行鐵路+物業(yè)形式的討論由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策條件和管理體制等方面的差異，國內(nèi)鐵路企業(yè)比港鐵公司面臨的情況愈加復(fù)雜，不能簡單地套用，而應(yīng)當(dāng)因地制宜，深切進(jìn)入研究探尋求索；而且無論什么形式，都不是萬能的，都需要具備一定的條件，所以必須因地制宜研究問題，機(jī)動(dòng)靈敏制定對策，切忌胡子眉毛一把抓，生搬硬套做形式。下面就一些詳細(xì)問題進(jìn)行深切進(jìn)入研究討論：3.1國內(nèi)鐵路實(shí)行鐵路+物業(yè)形式的可行性從港鐵實(shí)行鐵路+物業(yè)形式具備的條件來看，實(shí)行鐵路+物業(yè)形式的關(guān)鍵是能否獲得土地使用權(quán)。從當(dāng)前國內(nèi)鐵路的客觀實(shí)際來看，還是有些有利條件的。一是鐵路土地存量大。眾所周知，從建國以來，鐵路就擁有大量建設(shè)生產(chǎn)站場和住宅小區(qū)的土地，而且隨著最近幾年鐵路的大規(guī)模提速改造和新線建設(shè)，鐵路部門在建設(shè)縱橫全國鐵路網(wǎng)的同時(shí)，也留下了大量的沿線空地和被被淘汰的老站場，這些土地隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展已經(jīng)具備了較高的開發(fā)價(jià)值，合理利用這些土地進(jìn)行經(jīng)營開發(fā)，將給鐵路增加豐厚的收入和利潤。二是有利政策陸續(xù)出臺(tái)。2020年8月9日，下發(fā)了(關(guān)于改革鐵路投融資體制加快推進(jìn)鐵路建設(shè)的意見〕，提出加大力度盤活鐵路用地資源，允許并鼓勵(lì)線路用地及車站的土地綜合開發(fā)利用，明確要求地方支持鐵路企業(yè)對土地的綜合開發(fā)利用。2020年2月23日，鐵路總公司召開資產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)工作會(huì)議，將鐵路土地綜合開發(fā)列為鐵路資產(chǎn)經(jīng)營的重中之重，并明確提出在土地綜合經(jīng)營開發(fā)方面獲得突破性進(jìn)展。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前已經(jīng)有廣東、福建、江西、安徽、四川等五省明確提出支持鐵路沿線開發(fā)來彌補(bǔ)鐵路建設(shè)資金缺乏。湖北省已經(jīng)出臺(tái)了(關(guān)于加強(qiáng)武漢城市圈城際鐵路沿線土地綜合開發(fā)的意見〕，根據(jù)一站一城形式規(guī)劃了35個(gè)小城鎮(zhèn)，通過沿線經(jīng)營開發(fā)，在推進(jìn)城鎮(zhèn)化的同時(shí)，彌補(bǔ)鐵路運(yùn)營虧損。三是對地方經(jīng)濟(jì)和鐵路非運(yùn)輸業(yè)都有宏大的拉動(dòng)。鐵路天然地對地方經(jīng)濟(jì)具有較大的吸引力和拉動(dòng)力。全國就有不少城市被稱之為火車?yán)瓉淼某鞘?，如鄭州、石家莊、懷化等。十分是最近幾年的高鐵造城也已成為現(xiàn)實(shí)，遠(yuǎn)離城市中心的高鐵站周邊已經(jīng)屹立了一座座新城或新城區(qū)。在拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，地方經(jīng)濟(jì)反過來又推動(dòng)了鐵路非運(yùn)輸業(yè)的發(fā)展，鐵路非運(yùn)輸業(yè)能夠此為契機(jī)，開拓新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，加快走向市場化的步伐，帶動(dòng)房地產(chǎn)、酒店賓館、旅行服務(wù)、廣告、旅游、物業(yè)管理、物流等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并創(chuàng)造更多的就業(yè)時(shí)機(jī)，產(chǎn)生可觀的社會(huì)價(jià)值。3.2國內(nèi)鐵路對鐵路+物業(yè)形式的適應(yīng)性由于詳細(xì)情況的千差萬別，任何形式都不是萬能的和能夠簡單復(fù)制的。從港鐵鐵路+物業(yè)形式具備的條件來看，有些條件還不是國內(nèi)鐵路企業(yè)和相關(guān)城市能夠做到的，所以，不能簡單套用港鐵形式，而應(yīng)認(rèn)真分析其適應(yīng)范圍，取其精華要髓，合理運(yùn)用。當(dāng)前，對鐵路土地要分清類別和層次，區(qū)別對待制定開發(fā)方案。一是對于新建鐵路沿線的經(jīng)營開發(fā)。如高鐵干線、城際鐵路建設(shè)，全國具有相當(dāng)大的規(guī)模，在一、二線城市和經(jīng)濟(jì)比擬發(fā)達(dá)的三線城市的客運(yùn)站，都能夠按港鐵鐵路+物業(yè)形式進(jìn)行經(jīng)營開發(fā)，以鐵路車站為中心建成新型城市綜合體。當(dāng)前北京、深圳、杭州、西安、南昌在內(nèi)的國內(nèi)不少城市與港鐵公司展開合作，探尋求索植入地鐵+物業(yè)形式，進(jìn)行了有益的嘗試；鐵路企業(yè)可以以成立專業(yè)化的投資置業(yè)公司，有計(jì)劃地進(jìn)行經(jīng)營開發(fā)。對于經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)的中小型城市，顯然不能適用這一形式。二是對于既有鐵路沿線的經(jīng)營開發(fā)。這是比擬復(fù)雜的問題，必須因地制宜認(rèn)真分析研究。一般來講，既有車站具有區(qū)位好、地段佳，聚集效應(yīng)強(qiáng)、吸引力大，周邊交通方便、信息網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、客戶資源豐富和商業(yè)成熟等優(yōu)勢，鐵路車站周邊聚集的大量旅客，物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目吸引眼球，可產(chǎn)生較強(qiáng)的廣告效應(yīng)，自然備受商家關(guān)注，消費(fèi)者趨之若鶩。但這只是與同一個(gè)城市內(nèi)的比照，關(guān)鍵還是要看能否適應(yīng)港鐵鐵路+物業(yè)形式，其次要看是成片開發(fā)還是小面積用地開發(fā)，必須在弄清詳細(xì)情況的前提下，加強(qiáng)可行性論證，確保投資效益。3.3國內(nèi)鐵路實(shí)行鐵路+物業(yè)形式須具備的條件規(guī)劃方面與香港相比，香港是國際大都市，在城市規(guī)劃建設(shè)方面汲取了現(xiàn)代世界精華要髓，到達(dá)了國際一流水準(zhǔn)，而國內(nèi)城市的大規(guī)模的發(fā)展還只要幾十年，規(guī)劃理念和規(guī)劃設(shè)計(jì)都比擬落后，所以實(shí)行鐵路+物業(yè)形式還必須獲得地方的認(rèn)可和支持，在規(guī)劃上給予充分支持。一是新線沿線物業(yè)開發(fā)規(guī)劃。在鐵路新線的規(guī)劃建設(shè)中，鐵路企業(yè)應(yīng)與各地方協(xié)商，將鐵路物業(yè)開發(fā)綜合考慮，在全國范圍內(nèi)規(guī)劃在車站周邊配套開發(fā)建設(shè)新型城市綜合體、新城鎮(zhèn)、大型專業(yè)化市場等，然后制定5年發(fā)展規(guī)劃，報(bào)省市批準(zhǔn)或簽訂框架協(xié)議。同時(shí)請求地方做好規(guī)劃配套工作，與市政工程建設(shè)、綠化、學(xué)校、醫(yī)院等配套施行。鐵路企業(yè)應(yīng)成立專門機(jī)構(gòu)施行規(guī)劃方案，主要考慮新型城市綜合體、新城鎮(zhèn)、大型專業(yè)化市場內(nèi)部各組成部分的功能和優(yōu)化設(shè)計(jì)，充分發(fā)揮車站的交通優(yōu)勢，將不同層面的各個(gè)功能區(qū)塊有機(jī)的串聯(lián)起來，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的整體價(jià)值的最大化，這是非常有益的實(shí)踐和探尋求索。二是既有鐵路沿線物業(yè)開發(fā)規(guī)劃。應(yīng)由鐵路企業(yè)組織制定物業(yè)開發(fā)規(guī)劃方案，與地方協(xié)商調(diào)整既有線車站周邊規(guī)劃，為鐵路物業(yè)開發(fā)創(chuàng)造條件；由于既有線沿線情況比擬復(fù)雜，可采取分類施行方案，即對于土地成片、歷史遺留問題少、拆遷難度小的情況，可成立專門的項(xiàng)目法人進(jìn)行物業(yè)開發(fā)；對于用地面積小、拆遷難度大、歷史遺留問題多的情況，應(yīng)采取比擬靈敏穩(wěn)妥的方式組織施行。用地方面鐵路土地的性質(zhì)是行政劃撥用地，由于以前都是考慮鐵道路路、站場合設(shè)備單位的用地，沒有考慮到物業(yè)開發(fā)的問題，所以鐵路劃撥地基本上是長條形，不具備新型城市綜合體的用地條件，這是至關(guān)重要的，所以鐵路各層面也必須在用地方面與地方協(xié)商。一是新線沿線物業(yè)開發(fā)用地。鐵路企業(yè)應(yīng)與各地方協(xié)商，按路地雙方確定的鐵路物業(yè)開發(fā)規(guī)劃方案，相應(yīng)劃撥土地給鐵路，并以適宜的方式，讓鐵路企業(yè)獲得鐵路車站及周邊的土地開發(fā)權(quán)，以便于鐵路在車站周邊配套開發(fā)建設(shè)新型城市綜合體、新城鎮(zhèn)、大型專業(yè)化市場等。鐵路企業(yè)成立土地協(xié)調(diào)專門機(jī)構(gòu)，與地方相關(guān)職能部門保持密切聯(lián)絡(luò)，及時(shí)辦理用地手續(xù)。當(dāng)前的情形是，沒有有效控制好鐵路沿線的土地儲(chǔ)備，導(dǎo)致鐵路開通所帶來的土地與物業(yè)額外升值，大部分被沿線地產(chǎn)商和業(yè)主獲得。二是既有鐵路沿線物業(yè)開發(fā)用地。既有鐵路沿線物業(yè)開發(fā)用地主要是鐵路自有土地。固然鐵路大量擁有自有土地，但鐵路土地性質(zhì)還是國有劃撥用地，必須經(jīng)過招拍掛程序才能轉(zhuǎn)變成商業(yè)用地性質(zhì)，才能進(jìn)行經(jīng)營開發(fā)，這是國內(nèi)與香港完全不同的國土管理體制。所以需要地方對鐵路自有土地用地方面給予大力支持，在用地手續(xù)辦理方面開拓綠色通道，這是必不可少的前提。資金方面鐵路在獲得土地開發(fā)權(quán)之后，要建成大型城市綜合體、新城鎮(zhèn)、專業(yè)化市場或小型商業(yè)或住宅，都需要宏大的資金支持，而資金正是鐵路的軟肋，本身無力籌措巨額資金，所以必須采取形式多樣的融資手段。一是鐵路最高層面可向國家申請發(fā)行債券或籌措發(fā)展基金，引進(jìn)社會(huì)資本，這是符合文件精神的。二是鐵路企業(yè)可引進(jìn)真正有實(shí)力的戰(zhàn)略合作伙伴，鐵路方面負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)、用地等方面的工作并通過部門審批，合作方主要負(fù)責(zé)提供資金、咨詢等方面的支持。三是鐵路非運(yùn)輸企業(yè)小規(guī)模的物業(yè)開發(fā)可采取較為靈敏的方式，可向商業(yè)銀行申請貸款，可以引進(jìn)合作方引進(jìn)資金，還能夠預(yù)付租金方式籌措建設(shè)資金。人才和機(jī)制方面長期以來，鐵路市場化進(jìn)展不快，對于市場經(jīng)營開發(fā)方面人才奇缺、氣力特別薄弱，實(shí)行鐵路+物業(yè)發(fā)展形式，十分是對于開發(fā)建設(shè)大型城市綜合體，從前期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售物業(yè)，到后期的出租管理資產(chǎn)物業(yè)，都需要大量的策劃、設(shè)計(jì)、營銷、開發(fā)、管理等方面的專業(yè)技術(shù)人才，而這正是鐵路企業(yè)當(dāng)前最缺少的。要實(shí)現(xiàn)這一經(jīng)營形式轉(zhuǎn)型，必須大力引進(jìn)和培養(yǎng)相關(guān)人才，在短期內(nèi)，應(yīng)允許引進(jìn)高端管理人才，以解決專業(yè)化人才缺乏的問題。十分是酒店業(yè)、大型商場以及物業(yè)租賃管理高級人才不是能夠靠轉(zhuǎn)行或自學(xué)就能成材的，這些行業(yè)都有很深的專業(yè)要求。長期來看，就必須重視人才培養(yǎng)，每年有計(jì)劃招收相關(guān)專業(yè)的大學(xué)畢業(yè)