假日花園物業(yè)管理日常工作方案

假日花園物業(yè)管理日常工作方案_物業(yè)經(jīng)理人假日花園物業(yè)治理的日常工作方案

日常物業(yè)治理是一項(xiàng)涉及面廣、長期連續(xù)的治理工作。按階段來分，它可以分為前期介入期、入駐期以及正常使用期；按專業(yè)來分，又可以分為物業(yè)維

zz假日花園物業(yè)常規(guī)效勞流程圖

修、交通治理、安全治理、社區(qū)文化建立、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等諸多工程。其中局部工程我們已在其他章節(jié)予以闡述，此處不再重復(fù)。本局部著重對前期介入、業(yè)主入駐、二次裝修治理、業(yè)主投訴及處理、安全治理、交通治理、消防治理、機(jī)電智能化公共設(shè)備設(shè)施治理、園林綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境愛護(hù)與消殺等十個(gè)專題進(jìn)展表達(dá)。

第一章前期介入

前期介入是現(xiàn)代物業(yè)治理的一項(xiàng)根底性工作，其核心是把物業(yè)治理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工過程中，使物業(yè)最大限度地滿意業(yè)主的需求，為后期治理制造有利條件。我們將著眼于以下幾方面的工作：

一、成立工程小組

簽訂物業(yè)治理托付合同后，我們將從公司內(nèi)選派多名治理、技術(shù)人員，組成zz假日花園工程小組，先行到位，開展前期介入工作。工程小組負(fù)責(zé)前期介入工作以及建立外部公共關(guān)系，同時(shí)對小區(qū)的設(shè)計(jì)、施工過程中已經(jīng)存在或可能發(fā)生的問題提出意見和建議，定期與開發(fā)商、承建商進(jìn)展溝通、協(xié)調(diào)解決。

二、早期介入的主要工作

（一）會審圖紙

從環(huán)境布局，管網(wǎng)設(shè)置，泊車場所，防盜報(bào)警設(shè)施，水電煤氣計(jì)量，削減重復(fù)裝修等細(xì)節(jié)方面考慮。

（二）參加質(zhì)量治理

對設(shè)備選型、分布數(shù)量提出建議；加強(qiáng)對隱藏工程進(jìn)展驗(yàn)收，使質(zhì)量隱患?xì)缭诿妊繒r(shí)，促進(jìn)物業(yè)建筑質(zhì)量和驗(yàn)收效率的提高。為今后的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，修理制造條件。

（三）收集技術(shù)檔案

不斷收集積存物業(yè)檔案資料和工程產(chǎn)權(quán)資料，為今后辦證、修理、改造等作專業(yè)技術(shù)預(yù)備。

（四）熟識小區(qū)環(huán)境

了解業(yè)主的狀況、效勞的內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)及局部業(yè)主的特別要求，同時(shí)熟識與小區(qū)有關(guān)的供電、供水、市政等政府職能部門的狀況，建立和諧的工作關(guān)系，使物業(yè)治理順當(dāng)運(yùn)作。

三、進(jìn)展物業(yè)交付前的實(shí)操性工作

在較深入了解物業(yè)及業(yè)主需求的根底上,與開發(fā)商攜手,做好以下各項(xiàng)前期預(yù)備工作：

（一）幫助開發(fā)商銷售工作，在銷售現(xiàn)場供應(yīng)物業(yè)治理詢問，解釋業(yè)主提出的相關(guān)問題；

（二）供應(yīng)相關(guān)專業(yè)建議，幫助制訂園林布置及環(huán)境設(shè)計(jì)方案；

（三）幫助制訂小區(qū)外交通管制方案及保安崗?fù)ぴO(shè)置方案；

（四）收集工程圖紙資料，現(xiàn)場參加設(shè)備的安裝調(diào)試；

（五）對設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱藏工程進(jìn)展跟蹤治理,確保施工質(zhì)量；

（六）建立與社會專業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，開展如通郵、通電、通水、電話申請、有線電視、地名申報(bào)等預(yù)備工作；

（七）積極開展各類招商引租工作；

（八）針對將來需要完善的物業(yè)治理問題建立專項(xiàng)檔案。

四、按標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施接收驗(yàn)收

充分利用前期介入取得的各種資料和數(shù)據(jù)，以及對物業(yè)的了解，本著“對業(yè)主負(fù)責(zé)，對開發(fā)商負(fù)責(zé)、對社會負(fù)責(zé)“的宗旨，對zz假日花園進(jìn)展嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接收驗(yàn)收。

其次章業(yè)主入駐

入伙是物業(yè)治理工作最為繁忙和關(guān)鍵的一個(gè)階段，同時(shí)也是物業(yè)治理公司展現(xiàn)自身形象,翻開工作局面的一個(gè)良好契機(jī)。

一、入駐儀式簡潔活潑

為擴(kuò)大“zz假日花園“的知名度及影響力，增加業(yè)主的小區(qū)榮譽(yù)感，增加小區(qū)的分散力，樹立“zz假日花園“精品物業(yè)及物業(yè)治理公司的形象，我們將進(jìn)行簡潔活潑的入駐儀式，邀請廣闊業(yè)主以及政府主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)公司等相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、當(dāng)?shù)孛襟w、知名人士參與，以表達(dá)物業(yè)治理公司與業(yè)主實(shí)現(xiàn)自我的信念和美妙愿望。

入駐儀式主要內(nèi)容要簡潔，富有特色。

二、辦理入伙高效迅捷

（一）合理安排各組團(tuán)或各業(yè)主的入伙時(shí)間，錯(cuò)開入伙波峰，節(jié)省辦理手續(xù)時(shí)間，加強(qiáng)節(jié)假日的入伙辦理（詳細(xì)入伙時(shí)間安排與開發(fā)商協(xié)商解決）；

（二）設(shè)立入伙總效勞臺，一條龍辦理入駐手續(xù)，隨到隨辦，簡潔高效；

（三）還可考慮供應(yīng)預(yù)約上門辦理入伙的專項(xiàng)效勞；

（四）聯(lián)系供電、供水、電信、銀行等相關(guān)社會專業(yè)機(jī)構(gòu)現(xiàn)場同步辦公，便利業(yè)主入伙。

zz假日花園入伙手續(xù)辦理流程

辦理挨次辦理地點(diǎn)辦理依據(jù)辦理內(nèi)容

1治理處效勞中心入伙通知書及相關(guān)資料確認(rèn)業(yè)主供應(yīng)的相關(guān)資料、證件，復(fù)印留底，向業(yè)主講解入伙手續(xù)辦理過程及入伙后留意事項(xiàng)

2治理處財(cái)務(wù)部治理處入伙手續(xù)單收取入伙費(fèi)用，開立業(yè)主戶頭

3治理處效勞中心治理處入伙手續(xù)單簽訂業(yè)主公約、領(lǐng)取用戶手冊

4物業(yè)部物業(yè)治理員入伙手續(xù)單及財(cái)務(wù)證明驗(yàn)收樓宇及房內(nèi)設(shè)施（如業(yè)主提出質(zhì)量問題，應(yīng)馬上反應(yīng)至開發(fā)單位，按相關(guān)程序處理）發(fā)放房屋鑰匙

5行政部資料治理員全部入伙資料效勞中心確認(rèn)無誤后，交資料員保存并錄入電腦

注：業(yè)主入伙后將樓宇轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓須在治理處辦理相應(yīng)的業(yè)主更名手續(xù)，辦理程序參照上述程序；

三、入駐期配套效勞力求完善

（一）入駐初期，我們將在有關(guān)社會機(jī)構(gòu)的幫助下，開設(shè)一些商品銷售、設(shè)備安裝、物資搬運(yùn)等效勞，便利業(yè)主日常辦公及生活；

（二）在入伙期內(nèi)由治理處工作人員組建一支入駐效勞隊(duì)伍，滿意業(yè)主提出的合理要求，同時(shí)應(yīng)付各類突發(fā)大事。

四、入駐期的便民效勞措施

（一）組織辦公設(shè)備及裝修建材展銷。入駐期間我們將聯(lián)系一些品質(zhì)優(yōu)良、信譽(yù)良好的設(shè)備廠商和裝修建材商家，向業(yè)主推介，便利業(yè)主按需選購。

（二）供應(yīng)臨時(shí)外買效勞。隨著入伙業(yè)主的快速增加，小區(qū)餐飲配套效勞短期內(nèi)難以解決局部業(yè)主的需求。為此，我們將組織供應(yīng)快餐外買效勞，解決局部業(yè)主及裝修施工人員的臨時(shí)就餐問題。

（三）成立便民搬運(yùn)隊(duì)。為解決小區(qū)入駐期間搬運(yùn)量大、業(yè)主搬家難的問題，我們將組織便民搬運(yùn)隊(duì)，為業(yè)主供應(yīng)各類搬運(yùn)效勞。

（四）增設(shè)公用電話亭。我們將和電話公司積極聯(lián)系，在小區(qū)外增設(shè)IC卡公用電話亭，便利業(yè)主入駐期間或以后來往顧客撥打電話，也可于緊急條件下作報(bào)警使用。

第三章二次裝修治理

業(yè)主入伙后，隨之而來的就是房屋二次裝修的頂峰期。為了保證物業(yè)的構(gòu)造安全，維護(hù)小區(qū)的統(tǒng)一、美觀，我們將以樓盤構(gòu)造、外觀、防水、違章搭建、裝修秩序（物品出入、安全、消防）等作為裝修治理的工作重點(diǎn)，嚴(yán)格進(jìn)展裝修治理。

一、加強(qiáng)宣傳，正確引導(dǎo)

（一）針對zz假日花園小區(qū)業(yè)主大多素養(yǎng)較高的特點(diǎn)，加強(qiáng)裝修法規(guī)的宣傳，導(dǎo)入先進(jìn)的裝修設(shè)計(jì)理念，合理的室內(nèi)設(shè)計(jì)方案，恰當(dāng)?shù)难b修材料選擇，有效的施工治理方法正確引導(dǎo)業(yè)主，減輕二次裝修治理的壓力。

（二）制訂具體的《裝修治理指南》，在入伙辦理手續(xù)時(shí)發(fā)放給業(yè)主，同時(shí)治理處供應(yīng)必要的房屋工程圖紙，指導(dǎo)業(yè)主進(jìn)展二次裝修。

二、嚴(yán)格審批，加強(qiáng)巡查

依據(jù)多年來對二次裝修治理的閱歷，我們在小區(qū)裝修治理中注意于以下步驟：

（一）在二次裝修的審批過程中，建立物業(yè)主管初審、工程主管復(fù)審、治理處經(jīng)理簽字的三級審批責(zé)任制，強(qiáng)化審批責(zé)任。

（二）加強(qiáng)對施工隊(duì)伍的治理，實(shí)施“二證一書“制度，即要求裝修施工單位辦理“裝修許可證“和“施工人員出入證“，并簽訂“二次裝修責(zé)任書“，同時(shí)要求施工單位繳納肯定數(shù)額的裝修保證金作為約束。

（三）加強(qiáng)裝修過程的監(jiān)管，實(shí)施“全員治理“。我們要求，各專業(yè)的治理效勞人員必需把握二次裝修治理的根本學(xué)問及治理要點(diǎn)，并在入伙前著重賜予培訓(xùn)。

（四）強(qiáng)調(diào)以下監(jiān)管重點(diǎn)：

1、為防止房屋構(gòu)造、外觀受損及違章搭建，我們在實(shí)際工作中，除要求物業(yè)主管的例行巡查外，治理處保安員、保潔員等各崗位也對二次裝修進(jìn)展全方位監(jiān)管，消退治理盲點(diǎn)，形成立體穿插式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，一經(jīng)發(fā)覺問題準(zhǔn)時(shí)處理，把違章裝修毀滅于萌芽狀態(tài)。

2、為防止裝修后常常消失滲漏水問題，我們將要求施工隊(duì)做好洗手間、廚房等部位的防水處理并經(jīng)治理處確認(rèn)前方可連續(xù)施工。

3、為維持小區(qū)裝修秩序及安全，我們將加強(qiáng)對施工隊(duì)的治理，狠抓消防安全，掌握未經(jīng)允許的動火作業(yè)；實(shí)施對外來人員準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格管制各出入口，對搬出/入物品一律登記后放行；嚴(yán)格掌握施工的時(shí)間及裝修垃圾的清運(yùn)，消退因裝修而帶來的噪音和垃圾污染。

三、依法治理，以理服人

對違章裝修的施工單位我們將以說服教育為主，勸其整改。對整改不良的我們將以裝修責(zé)任書為依據(jù)，要求其限期整改并酌情扣除其裝修保證金。對極個(gè)別情節(jié)嚴(yán)峻且不聽從治理的業(yè)主，我們將積極實(shí)行法律途徑予以解決，確保小區(qū)房屋本體及公共設(shè)施的完好。

裝修治理流程圖：

裝修

治理涉及的質(zhì)量掌握文件：

《政府有關(guān)法規(guī)》《裝修申請表》

《裝修現(xiàn)場巡察記錄》《裝修違章處理記錄》

《裝修工程驗(yàn)收表》《裝修治理程序》

《裝修施工治理規(guī)定》《違章施工整改通知單》

四、慎重驗(yàn)收，不留隱患

我們將著重驗(yàn)收房屋本體構(gòu)造及上下水、防水工程、電

氣線路等隱藏工程的質(zhì)量，對隱藏工程要求施工單位每完成一項(xiàng)必需事先向治理處申報(bào)，經(jīng)治理處驗(yàn)收核準(zhǔn)前方可進(jìn)展下一道工序。房屋二次裝修完成后我們將依據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗(yàn)收，同時(shí)要求施工單位供應(yīng)齊全的竣工圖紙存檔以備查驗(yàn)。建立裝修回訪制度，既在裝修完畢后的二個(gè)月內(nèi)，我們將再次上門復(fù)查，對復(fù)查中發(fā)覺的隱患予以堅(jiān)決消退。

我們承諾：因治理緣由而導(dǎo)致違章裝修大事發(fā)生率小于千分之二，違章裝修整改率百分之百。

第四章業(yè)戶投訴處理

投訴處理是物業(yè)治理環(huán)節(jié)中一項(xiàng)嚴(yán)謹(jǐn)而極富技巧性的工作，快速、準(zhǔn)時(shí)、合理地處理業(yè)戶的投訴能贏得業(yè)主的高度信任，反之將傷及治理處形象及企業(yè)信譽(yù)，破壞與業(yè)戶之間的良性關(guān)系。為此我們制訂了具體的投訴處理流程治理規(guī)定。

對于業(yè)戶投訴我們在治理處設(shè)置客戶效勞中心予以統(tǒng)一治理，詳細(xì)治理思路如下：

一、投訴受理

業(yè)戶可通過電話、來訪、書信或其他形式投訴，客戶效勞中心值班人員按投訴的內(nèi)容進(jìn)展分類。對于非治理處職責(zé)所在或非治理緣由而導(dǎo)致的投訴，將委婉向業(yè)戶說明緣由并幫助業(yè)戶進(jìn)一步通過其他渠道予以解決；對業(yè)戶的有效投訴，由值班人員填寫《業(yè)戶投訴登記表》，并安排有關(guān)部門準(zhǔn)時(shí)處理，重大投訴向治理處經(jīng)理匯報(bào)，由治理處經(jīng)理按權(quán)限處理。

二、投訴處理

為實(shí)現(xiàn)有效投訴處理的高效率，治理處24小時(shí)承受業(yè)主投訴，值班人員做好投訴記錄及電話錄音、電腦登記備查。對于修理方面的有效投訴，我們要求修理人員非常鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，零修準(zhǔn)時(shí)處理，急修不過夜。對于其他方面的投訴，我們將準(zhǔn)時(shí)分派至相關(guān)責(zé)任部門，并要求與業(yè)戶商定回復(fù)時(shí)間（最長回復(fù)時(shí)間不超過三個(gè)工作日），臨時(shí)無法解決的問題將制定相關(guān)規(guī)劃向業(yè)戶進(jìn)展解釋，普遍性投訴問題由治理處在小區(qū)公告欄集中公告解決措施。

對于因治理緣由產(chǎn)生的投訴，每半月進(jìn)展一次總結(jié)并提出改良的詳細(xì)方案。此外，我們將每季度向業(yè)戶公布一次“治理報(bào)告“，以反映治理處一個(gè)季度中投訴受理及處理的結(jié)果。

三、投訴回訪

業(yè)戶有效投訴處理完畢后，由效勞中心統(tǒng)一以電話或上門的形式回訪，以征求業(yè)戶意見，同時(shí)在《業(yè)戶投訴登記表》上做好回訪記錄，我們要求回訪率為100％。

第五章安全治理

一、安全治理的措施及對策

（一）確保保安員的綜合素養(yǎng)

1、素養(yǎng)治理。對保安員實(shí)施準(zhǔn)軍事化治理，采納我們在實(shí)踐中總結(jié)的一整套人員治理程序，做到“五統(tǒng)一““三集中“，即統(tǒng)一作息、統(tǒng)一出操、統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備以及集中聘請、集中培訓(xùn)、集中治理。

2、意識培育。努力培育保安員的效勞意識，樹立“業(yè)主需要就是工作“的觀念，轉(zhuǎn)變原來保安員單一的護(hù)衛(wèi)功能，使我們的保安員成為“保安員、迎賓員、效勞員“的有機(jī)統(tǒng)一體。

（二）安全治理體系的建立

1．確定“動態(tài)治理“思想，即在崗位的安排上我們將采納固定保安崗與流淌崗位相結(jié)合的設(shè)置，對小區(qū)實(shí)行動態(tài)監(jiān)控治理。

2．在動態(tài)治理的層次上我們采納機(jī)動巡邏的方式，巡邏保安員負(fù)責(zé)小區(qū)整體外圍和樓宇內(nèi)部重點(diǎn)防范部位的安全巡察，確保治理不消失盲點(diǎn)。

3．在防范的策略上強(qiáng)調(diào)與當(dāng)?shù)氐闹伟步M織聯(lián)防聯(lián)治，發(fā)揮治安的規(guī)模優(yōu)勢。

4．強(qiáng)調(diào)全員治理。車管員要求發(fā)揮治安固定崗的作用，治理處其他員工亦應(yīng)擔(dān)負(fù)起安全治理和防范的義務(wù)，建立起“快速反響,快速支援“體系。

5．充分發(fā)揮業(yè)主的力氣，共同參加小區(qū)安全防范。

（三）安全治理的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移

1、接收入伙期，我們主要以人防為主，物防為輔。安全治理對象主要針對周邊施工人員、現(xiàn)場裝修人員及外來可疑人員。這一時(shí)期的工作重點(diǎn)是杜絕違章裝修，制止破壞公共設(shè)施以及保證小區(qū)環(huán)境的潔凈干凈。

2、正常使用期，安全防范逐步轉(zhuǎn)向人防、物防、技防相結(jié)合，著重表達(dá)技防的威力。安全治理對象主要針對外來閑雜人員，工作重點(diǎn)是杜絕閑雜人員進(jìn)入小區(qū)，疏導(dǎo)車輛，室內(nèi)防盜和公共秩序維護(hù)。

（四）逐步完善技防手段

我們將通過多種渠道籌集資金，并積極爭取開發(fā)商及業(yè)主的支持，逐步完善小區(qū)內(nèi)的技術(shù)防范手段，向科技要平安。我們擬逐步在小區(qū)內(nèi)配備包括門禁系統(tǒng)、樓宇可視對講系統(tǒng)、室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、電子圍墻等安全防護(hù)設(shè)施。

第六章車輛及交通治理

小區(qū)的車輛及交通治理歷來是物業(yè)治理的難點(diǎn)之一，如何確保小區(qū)區(qū)域內(nèi)的車輛安全，交通順暢以及行人的安全？需要對小區(qū)的交通狀況有精確的猜測和合理的安排。

一、交通狀況猜測及分析：

（一）入伙初期小區(qū)的交通安全設(shè)施（如減速駁，交通標(biāo)識等）亟待完善，治理好人行道、交通主道的人車分流。

（二）車輛以私家車數(shù)量較多，交通自覺意識不強(qiáng)，極少數(shù)“特別公民“存在不聽從治理，超速、亂停放、占用消防通道等行為。

二、治理措施與對策

（一）車管員在車庫出入口幫助疏導(dǎo)車輛進(jìn)出。同時(shí)，要求保安員對進(jìn)入的車輛進(jìn)展正確引導(dǎo)，加強(qiáng)巡察安排車輛合理停放，同時(shí)加強(qiáng)對地下一、二層車庫的治理。

（二）強(qiáng)化保安員的巡邏職責(zé)，同時(shí)在合理位置增設(shè)擋車樁。除緊急救助和搬家外，嚴(yán)禁機(jī)動車輛停留在大門口區(qū)域。

（三）樹立保險(xiǎn)意識，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。要求業(yè)主購置車輛保險(xiǎn)，同時(shí)治理處將定期購置停車場公共保險(xiǎn)。

（四）面對“特別公民“值勤時(shí)車管員將存在肯定的心理壓力，為此我們將要求他們一視同仁，標(biāo)準(zhǔn)治理。對違章行駛或?？壳覍医滩桓恼撸覀儗⒎e極向其上級監(jiān)管機(jī)關(guān)反映狀況，取得行政上的支持。

第七章消防治理

消防工作至關(guān)重要，我們始終保持高度警覺，將日常消防治理作為一項(xiàng)重要工作來抓。我們著重開展以下幾項(xiàng)工作：

我們堅(jiān)持“預(yù)防為主，防消結(jié)合“的消防工作方針，嚴(yán)格實(shí)行防火安全責(zé)任制，并樹立“全員防消“的治理觀念,實(shí)施全員義務(wù)消防員制。

加強(qiáng)消防教育宣傳和培訓(xùn)演練工作

（一）消防教育宣傳工作

我們將在小區(qū)宣傳欄內(nèi)不連續(xù)地傳播消防法規(guī)、防火學(xué)問，并定期邀請消防中隊(duì)前來舉辦消防學(xué)問講座。小區(qū)入伙時(shí)，我們還將向每戶業(yè)主發(fā)放一冊《消防學(xué)問手冊》，同時(shí)聯(lián)系局部消防器材商家到小區(qū)定點(diǎn)效勞，建議業(yè)主配置滅火器。

（二）做好消防培訓(xùn)及演練工作

重點(diǎn)加強(qiáng)保安員的消防實(shí)戰(zhàn)演練，每年組織兩次義務(wù)消防隊(duì)員和小區(qū)業(yè)主共同參加的消防演練，提高全體小區(qū)成員的“自救“意識和力量，防范于“未燃“。

一、加強(qiáng)二次裝修的消防治理

（一）對二次裝修審批時(shí)，要求裝修施工單位按標(biāo)準(zhǔn)配備滅火器材方可入場施工。

（二）對于簡單裝修和大面積裝修，要求施工單位必需供應(yīng)消防報(bào)批手續(xù)以及滅火方案，方可開工。

（三）在入駐期間，我們將通過設(shè)專人巡邏監(jiān)管、安置擋車樁、安置簡明指示標(biāo)識等方法，著重解決違章占用消防通道的問題，保證消防通道的順暢。

二、建立zz假日花園消防快速反響分隊(duì)

結(jié)合以往的工作閱歷，我們將在保安員中選拔一批隊(duì)員組建治理處“消防快速反響分隊(duì)“，以保證一旦消失火警時(shí)，我們能快速作出反響，立足“自救“，最大限度地削減火災(zāi)損失。附火警應(yīng)急程序如下：

zz假日花園消防應(yīng)急處理程序流程圖

（一）報(bào)警

1、治理處全部人員均應(yīng)加強(qiáng)消防意識，發(fā)覺特別狀況如煙霧、火光等，應(yīng)馬上向上級領(lǐng)導(dǎo)及消防部門匯報(bào)。

2、治理處值班員接到火警報(bào)警后，應(yīng)快速通知四周人員趕往現(xiàn)場，查明報(bào)警地址、燃燒起因、目前火勢、周邊環(huán)境及人員受傷狀況等。

（二）召集

1、火警確認(rèn)后，通知義務(wù)消防隊(duì)員趕赴現(xiàn)場。

2、治理處全部人員一旦得悉火警均應(yīng)馬上直赴現(xiàn)場，參加滅火。治理處經(jīng)理接報(bào)后應(yīng)趕往監(jiān)控中心進(jìn)展調(diào)度，經(jīng)理助理接報(bào)后應(yīng)趕往現(xiàn)場進(jìn)展指揮。

3、到達(dá)現(xiàn)場的人員必需聽從現(xiàn)場指揮的調(diào)配。

（三）滅火

1、現(xiàn)場指揮依據(jù)火場狀況，快速組織到場員工成立滅火組、搶救組、疏散組、戒備組及支援組等，開展滅火工作。滅火人員執(zhí)行命令應(yīng)快速、精確。

2、滅火組在現(xiàn)場指揮的帶著下使用滅火器材進(jìn)展滅火。搶救組應(yīng)快速組織人力將珍貴物品及危急物品搬離現(xiàn)場。疏散組負(fù)責(zé)幫助鄰近火場的居民快速由消防通道疏散，同時(shí)指揮?？吭谖＜眳^(qū)域內(nèi)的車輛駛離。

3、后續(xù)趕往火場的人員為支援組。按現(xiàn)場指揮的命令，向現(xiàn)場運(yùn)送滅火劑、滅火器材以及所需的各種物品。

4、若火勢過大且消防警已到場時(shí)，不必要的人員要快速撤離。義務(wù)消防員連續(xù)幫助消防警滅火直至火勢被完全掌握。

（四）善后與恢復(fù)

火勢完全熄滅后，保安員負(fù)責(zé)現(xiàn)場戒備，愛護(hù)現(xiàn)場，并幫助消防部門查明火因，統(tǒng)計(jì)損失，向上級提交事故報(bào)告。

第八章園林綠化與養(yǎng)護(hù)

園林綠化是有生命的，可以美化生活，陶冶情操，對實(shí)現(xiàn)以人為本、追求生態(tài)環(huán)境效益有重要的意義。通過建綠、護(hù)綠、養(yǎng)綠，加強(qiáng)綠化治理，制造清潔、寧靜、舒適、美麗的生態(tài)小區(qū)，極大的提高環(huán)境效益。

一、實(shí)行園林綠化治理

小區(qū)的綠化系統(tǒng)本著“經(jīng)濟(jì)、美觀“的指導(dǎo)思想，見縫插針，合理配置，留意景觀，實(shí)行重點(diǎn)與一般，集中與分散，點(diǎn)、線、面、帶相結(jié)合的方法，以自然式和混合式的格局，利用精致的園林藝術(shù)小品和豐富多樣的園林植物進(jìn)展多層次的立體綠化，收到“立地成景、四季常青“的效果，從而形成美麗清爽、綠意盎然、賞心悅目的生態(tài)環(huán)境。

園林綠化的布置留意層次的搭配，正確選擇植物的品種，配置必要的速生、抗病蟲的花草樹木，以及水池、噴泉、花架、假山、雕塑等，做到遮蔭、防塵、調(diào)整視覺效果。

二、綠化養(yǎng)護(hù)治理

俗話說：“三分種樹，七分養(yǎng)護(hù)“，這說明日常養(yǎng)護(hù)治理非常重要。綠化養(yǎng)護(hù)治理工作包括除草、松土、澆水、整形、除蟲等，還有防止人為的毀壞。在做好日常性的治理同時(shí)，還要針對不同花草樹木的品種、不同習(xí)性、不同季節(jié)、不同生長期，對生存的客觀條件的要求，進(jìn)展針對性的和動態(tài)性的治理。做到樹木生長茂密無枯枝，樹形美觀完整無傾斜，花壇土壤疏松無垃圾，草坪平坦清潔無雜草。

（一）樹木、草坪養(yǎng)護(hù)治理指標(biāo)

1、新種樹苗：本地苗成活率95％，外地苗成活率85％

2、蟲害的樹木不超過2％；

3、綠化建筑小品無損壞；

4、草坪無高大雜草，綠地?zé)o家生、野生地藤蔓植物；

5、草地干凈無磚塊、垃圾。

（二）樹木、草坪養(yǎng)護(hù)治理的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

1、樹木：生長態(tài)勢根本正常；葉子枝干根本正常。

2、草坪：掩蓋率在90％以上；根本上無雜草；生長和顏色根本正常不枯黃；根本無病蟲害。

（三）綠化養(yǎng)護(hù)技術(shù)措施要求：

1、樹木：定期澆水、施肥、松土、修剪2次，每年噴藥3次；

2、綠籬：定期澆水、施肥、修剪3次，每年噴藥3次；

3、草坪：按期澆水、施肥、除草，每年噴藥2次。

三、擺放植物花卉

綠化人員對小區(qū)四周及內(nèi)部的花草樹木和景點(diǎn)進(jìn)展養(yǎng)護(hù)和治理，為顧客制造美麗高雅的環(huán)境。依據(jù)小區(qū)狀況，將重點(diǎn)開展屋頂綠化和垂直綠化。

植物的詳細(xì)品種需依據(jù)當(dāng)?shù)貤l件確定，具體方案另行制定。

第九章機(jī)電、智能化等設(shè)備設(shè)施的治理

一、供電系統(tǒng)設(shè)備的養(yǎng)護(hù)治理

變配電房是供電系統(tǒng)的心臟，加強(qiáng)變配電房的治理及設(shè)備養(yǎng)護(hù)極為重要。變配電房配專人值班治理，做到“一看二聞“，即看儀表是否正常、刀閘、線頭有無特別，聞是否有焦味；定期清掃，始終保持室內(nèi)清潔，常常進(jìn)展檢測試驗(yàn)，對配備發(fā)電機(jī)定期進(jìn)展試運(yùn)行檢查，做到有備無患。另外加強(qiáng)對比明、電梯、空調(diào)、消防系統(tǒng)等電器設(shè)備的故障和系統(tǒng)的損壞準(zhǔn)時(shí)進(jìn)展修理，保證機(jī)電設(shè)備的完好正常運(yùn)行。同時(shí)還要常常檢查各用戶用電狀況，了解用戶用電是否標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)覺問題準(zhǔn)時(shí)幫忙解決。

（一）系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)與治理

1、嚴(yán)格的配送電運(yùn)行制度和電氣修理制度；

2、實(shí)行24小時(shí)運(yùn)行或修理值班制度，發(fā)覺故障，準(zhǔn)時(shí)排解；

3、加強(qiáng)日常維護(hù)檢修。公共使用的照明、指示、顯示燈具要保證完好；管轄范圍內(nèi)的電氣線路符合設(shè)計(jì)、施工技術(shù)要求，線路負(fù)荷要滿意和保證用戶用電安全；確保發(fā)配電設(shè)備安全運(yùn)行。

4、停電、停電提前通知

業(yè)主/住戶，以免造成經(jīng)濟(jì)損失或人員傷亡；

5、臨時(shí)施工工程及業(yè)主裝修要有用電治理措施；

6、發(fā)生火災(zāi)、地震、臺風(fēng)等突然狀況時(shí)，要準(zhǔn)時(shí)切斷電源；

7、電表安裝、抄表、用電計(jì)量及公共用電進(jìn)展合理安排。

（二）電梯系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)與治理

1、依據(jù)電梯制造廠家供應(yīng)的圖紙資料及技術(shù)性能指標(biāo)制訂電梯安全運(yùn)行和保養(yǎng)的規(guī)章制度；

2、電梯運(yùn)行人員和修理人員必需持證上崗，電梯的故障修理必需由經(jīng)勞動部門審查認(rèn)可的單位和人員擔(dān)當(dāng)；

3、必需堅(jiān)持定期檢查維護(hù)保養(yǎng)工作，建立健全電梯設(shè)備檔案及修理記錄，做好電梯的安全年檢工作；

4、電梯運(yùn)行發(fā)生任何故障時(shí)，應(yīng)首先搶救乘客出梯；

5、保持機(jī)房、井道、轎廂的清潔。

（三）公共空調(diào)設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)治理

1、做好小區(qū)公共區(qū)域空調(diào)設(shè)施設(shè)備的核查登記，制訂完善、合理的保養(yǎng)規(guī)劃和巡查制度；

2、仔細(xì)落實(shí)所轄設(shè)施設(shè)備的日常修理、保養(yǎng)及搶修工作，確保設(shè)備安全運(yùn)行；

3、日常保養(yǎng)要做到：

A、按規(guī)定分解設(shè)備，進(jìn)展檢查、清洗、清掃、更換易損件；

B、檢查安全防護(hù)裝置，去除設(shè)備運(yùn)動部件和外表的灰塵、油污、銹跡、蛛網(wǎng)等；

C、檢查冷卻、電氣和掌握裝置，添加雪種；

D、消退設(shè)備故障或隱患，保證功能正常，符合使用要求。

二、智能化設(shè)備的養(yǎng)護(hù)治理

智能化設(shè)備的養(yǎng)護(hù)治理包括公共天線、對講系統(tǒng)、監(jiān)控、門禁、自動報(bào)警、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)等。全部智能化設(shè)備治理實(shí)行24小時(shí)值班制度，運(yùn)行人員嚴(yán)格根據(jù)體系文件所列工程進(jìn)展巡察，在日常使用、檢查中發(fā)覺特別問題，準(zhǔn)時(shí)修理。

智能化設(shè)備根據(jù)保養(yǎng)程序?qū)嵭蟹觌p月保養(yǎng)一次。對講門禁系統(tǒng)是檢查電器元件及接線接觸是否良好，通話音質(zhì)、圖象是否清楚等；對閉路監(jiān)控系統(tǒng)檢查攝像機(jī)、錄像機(jī)工作是否正常，監(jiān)視器圖象、顏色是否清楚等；對自動報(bào)警、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)檢查并緊固各電器接線端子，檢查運(yùn)行指示燈是否正常，掌握系統(tǒng)是否正常。通過加強(qiáng)治理和養(yǎng)護(hù)，保證智能化設(shè)備的正常運(yùn)行。在使用和運(yùn)行中發(fā)覺的日常報(bào)修處理，按故障級別，應(yīng)急處理方法如下：

（一）攝像監(jiān)控及紅外監(jiān)控故障，15分鐘到達(dá)現(xiàn)場修理；

（二）停車場智能治理系統(tǒng)故障，15分鐘到達(dá)現(xiàn)場修理；

（三）公用天線故障，20分鐘到達(dá)現(xiàn)場修理；

（四）自動報(bào)警系統(tǒng)故障，10分鐘到達(dá)現(xiàn)場修理。

對于技術(shù)難度大的故障，準(zhǔn)時(shí)與供貨商和安裝單位聯(lián)系解決，治理處有關(guān)人員對此過程進(jìn)展監(jiān)視。建立主要智能化設(shè)備的維護(hù)檔案，把設(shè)備的技術(shù)資料數(shù)據(jù)、保養(yǎng)登記、修理記錄、事故處理登記妥當(dāng)保存，以便查閱。

第十章環(huán)境愛護(hù)與消殺效勞

一、環(huán)境愛護(hù)

在zz假日花園的環(huán)境愛護(hù)上，我們將著重解決有關(guān)垃圾污染、噪音污染、視覺污染、空氣污染等四方面的問題。

（一）垃圾處理

現(xiàn)階段垃圾分類實(shí)施難的因素在于：業(yè)戶環(huán)保意識有待提高，普遍無視垃圾投向垃圾箱前的第一次分類；生活垃圾客觀構(gòu)成較簡單，分類難度大，分類本錢高；垃圾回收系統(tǒng)組織不健全。我們將盡力推動垃圾分類工作，變廢為寶，詳細(xì)做法是：通過開展系列的社區(qū)文化活動，積極宣傳小區(qū)環(huán)保的重要性及垃圾分類的方式；合作設(shè)計(jì)多種造型美觀，經(jīng)濟(jì)有用的垃圾分類設(shè)施，以實(shí)現(xiàn)垃圾減量化收集，降低垃圾分類回收的難度；同時(shí)，治理處將設(shè)專人對小區(qū)內(nèi)的垃圾進(jìn)展人力分檢，確保分類效果。

此外，我們將積極與環(huán)保部門合作，多方開拓垃圾分類后的回收渠道。

（二）噪音消退

小區(qū)內(nèi)外噪音產(chǎn)生的來源主要包括：裝修施工、汽車、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、設(shè)備以及日常的小區(qū)活動等。

我們擬實(shí)行如下措施進(jìn)展預(yù)防及消退：

1、嚴(yán)格掌握二次裝修及周邊建筑施工的時(shí)間，以避開噪音擾民；

2、嚴(yán)格車輛治理，重要區(qū)域除搬家、急救外，制止車輛行駛、停放，小區(qū)廣場車輛制止鳴笛；

3、做好商業(yè)樓層的規(guī)劃及招商工作，杜絕有可能產(chǎn)生劇烈噪音的商業(yè)機(jī)構(gòu)在小區(qū)內(nèi)經(jīng)營；

4、在小區(qū)周界培育綠化圍墻，以立體綠化減弱噪音。

（三）美化觀瞻

我們將與城管、派出所等有關(guān)部門親密協(xié)作，同時(shí)對保安員、保潔員等設(shè)定詳細(xì)治理目標(biāo)，加強(qiáng)巡查和清潔，杜絕小區(qū)內(nèi)外的“亂張貼、亂擺賣、亂停放、亂搭建、亂堆放、亂拉掛“等六亂現(xiàn)象，為業(yè)主營造漂亮的環(huán)境。

（四）凈化空氣

客觀上，對于凈化空氣物業(yè)治理公司所能做的工作有限，但是我們照舊盡最大努力去改善小區(qū)內(nèi)外的空氣質(zhì)量。比方，加強(qiáng)綠化治理及養(yǎng)護(hù)工作，有效削減區(qū)內(nèi)揚(yáng)塵，積極向業(yè)主推舉使用諸如節(jié)水馬桶等，削減業(yè)主對周邊環(huán)境承載的壓力。

二、環(huán)境治理

（一）環(huán)境衛(wèi)生治理要點(diǎn)：

1．全員保潔，人過地凈；重點(diǎn)部位，重點(diǎn)保潔。

2．確保小區(qū)內(nèi)部的環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備及各類衛(wèi)生宣傳標(biāo)識齊全；

3．建立專業(yè)化的保潔隊(duì)伍，制訂具體的操作規(guī)程及工作標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行每日16小時(shí)保潔效勞；

4．生活垃圾和裝修垃圾實(shí)行分類袋裝，日產(chǎn)日清，收集和轉(zhuǎn)運(yùn)采納密閉方式。

（二）環(huán)境治理的詳細(xì)措施及工作標(biāo)準(zhǔn)：

序號項(xiàng)目具體措施標(biāo)準(zhǔn)

01垃圾箱每日清洗一次并套上黑色垃圾袋擺放在指定位置并加蓋密閉，桶外壁潔凈無垃圾粘附物

垃圾車、池垃圾車、池每日沖洗，每周徹底消殺一次垃圾車無明顯附著物，垃圾池四周無積水、污漬

02樓道地面1、水泥地面每日清掃一次，每隔2小時(shí)巡掃一次，每月沖洗一次

2、瓷磚地面每日用地拖擦拭一遍

3、大理石地面定期拋光打蠟1、水泥地面目視無煙頭、碎紙、果皮等垃圾，無積水、無塵土、無痰跡

2、瓷磚地面潔凈，無明顯污跡黑印，無積水，條縫清楚

3、大理石地面光亮，可映出照明輪廓，潔凈無蠟跡

03公共墻面1、內(nèi)墻面每周徹底清潔一次，每日巡掃污染處

2、天棚、墻角每周除塵、除蛛網(wǎng)

1、抹灰、噴涂墻面凹凸處無明顯灰塵，無蛛網(wǎng)

2、瓷磚墻面目視無污跡、無塵、無亂張貼，用白紙巾擦拭外表50厘米，紙巾不被明顯污染

3、外墻光亮、干凈，