存量房模擬卷（二）附答案

存量房模擬卷（二）[復制]您的姓名：[填空題]*_________________________________1.高琪，15周歲，監(jiān)護人為其父親高利，高琪名下的一套住宅通過貝殼某KA品牌門店出售，在簽署買賣合同時，高琪和高利必須同時到場。（）*[判斷題]*對錯(正確答案)答案解析：解析:教材原文:出售未成年人名下房屋，應當有監(jiān)護人。父母是未成年子女的法定監(jiān)護人，并到公證處辦理監(jiān)護公證。簽署房屋買賣合同時，未成年人可以不到場，但其監(jiān)護人必須到場。試題分析:高琪出售房屋簽署買賣合同時，需要去公證處做監(jiān)護公證，簽署合同時只需要監(jiān)護人父親高利到場即可。結論:因此，題干表述錯誤。2.業(yè)主柳晨欲通過貝殼某品牌門店出售自己名下一套位于紫荊山附近的住宅，該房屋目前處于出租中，柳晨承諾租客一個月內(nèi)會搬走，經(jīng)紀人在簽署合同時可以填寫“未出租”。（）*[判斷題]*對錯(正確答案)答案解析：解析:教材原文:在簽署《房屋買賣合同》時，如房屋已出租，即使賣方承諾自行解除租賃合同或租賃合同即將到期，經(jīng)紀人也不能在買賣合同中的“房屋出租狀況”處選擇“未出租”。試題分析:出售房屋處于出租狀態(tài)時，即使租賃即將到期也要簽署為“已出租”，不能選擇未出租。結論:此題題干表述錯誤。3.客戶徐飛為了孩子讀書時能上一個好的小學，欲購買一套學區(qū)房。為盡快促成交易，經(jīng)紀人張倩可根據(jù)以往學校招生簡章，向徐飛承諾購買天下城的住宅一定可以就讀附近的市重點小學。（）*[判斷題]*對錯(正確答案)答案解析：解析:教材原文:交易房屋是否為學區(qū)房，學區(qū)名額是否被占用等情況，應由出賣人承諾，并約定在《房屋買賣合同》中，經(jīng)紀人是不能承諾的。其原因是，不同地區(qū)、不同學校的學區(qū)房條件各不相同，入學條件也非一成不變，因此經(jīng)紀人不能代替賣方進行承諾。試題分析:經(jīng)紀人不能承諾學區(qū)房。結論:此題說法錯誤。4.客戶劉娜，未婚，鞏義戶籍，在鞏義市有2套住宅，依據(jù)鄭州市限購政策，她無法在二七區(qū)新購住房。（）*[判斷題]*對錯(正確答案)答案解析：解析:教材原文:鄭州市非限購區(qū)域:上街區(qū)、鞏義市、登封市、新密市。鄭州市發(fā)布住房限購政策后，首先明確下列四點:（1）鄭州戶籍，最多只能購買2套住房，非鄭州戶籍最多只能購買1套住房;（2）單身（含離異、喪偶）家庭最多只能購買1套住房;（3）滿足條件的非鄭州市戶籍家庭（含已婚、單身、離異、喪偶），最多只能購買1套住房;（4）不滿足條件的非鄭州市戶籍家庭，不能在鄭州市購買住房。滿足條件的非鄭州市戶籍家庭，是指在本市沒有住房，且在本市近3年內(nèi)連續(xù)24個月及以上在本市繳納社會保險或個人所得稅或符合青年人才購房政策（在鄭工作擁有全日制本科及以上學歷、副高級職稱/高級職稱/高級技師）的非本市戶籍居民家庭;（5）駐鄭部隊現(xiàn)役軍官和現(xiàn)役武警家庭等同于鄭州戶口。鄭州市住房限購政策可以總結如下:家庭戶籍婚姻狀況已有住房套數(shù)還可購買住房套數(shù)鄭州市戶籍已婚0套2套鄭州市戶籍已婚1套1套不限不限2套0套鄭州市戶籍單身0套1套鄭州市戶籍單身1套0套滿足條件的非鄭州市戶籍不限0套1套滿足條件的非鄭州市戶籍不限1套0套試題分析:鞏義為鄭州市非限購區(qū)域，不影響劉娜在鄭州市限購區(qū)域的房屋套數(shù)。結論:因此，題干表述錯誤。5.經(jīng)紀人馬斌陪同客戶辦理繳稅手續(xù)時告知客戶，在鄭州繳稅只能刷卡，不能使用現(xiàn)金。（）*[判斷題]*對(正確答案)錯答案解析：解析:教材原文:交稅只能刷卡，交擔保費現(xiàn)金或銀行卡。試題分析:題干涉及到的是日常交稅的支付方式，根據(jù)鄭州實際，只能刷卡。結論:因此，題干表述正確。6.宋波全款購買了一套位于中原區(qū)的住宅，網(wǎng)簽時間是2017年4月15日，辦理產(chǎn)權轉移登記時間為2018年5月13日?，F(xiàn)欲通過某德佑門店出售，該房屋可作為委托房源。（）*[判斷題]*對(正確答案)錯答案解析：解析:教材原文:2017年5月3日（含）之后購買的住房（網(wǎng)簽時間），自取得不動產(chǎn)權證之日起，不滿3年不得上市轉讓。試題分析:網(wǎng)簽時間在2017年5月3日之前，房本下發(fā)之后就可以正常交易。結論:此題題干表述正確。7.業(yè)主孫權將其名下位于名門國際的住宅出售給客戶王媛，交易過程中發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證樓號與實際信息不一致。那么在辦理不動產(chǎn)權屬轉移登記前，孫權需先到不動產(chǎn)登記中心核驗信息并做信息變更。（）*[判斷題]*對(正確答案)錯答案解析：解析:教材原文:不動產(chǎn)權證書信息與實際信息不一致，如樓層、樓號、多字少字、樓盤名稱不一致，解決這類問題的辦法是，先到不動產(chǎn)登記中心核驗信息并做信息變更，否則無法辦理權屬轉移登記。試題分析:樓層、樓號不一致時先去不動產(chǎn)登記中心核驗信息并做信息變更才能辦理過戶手續(xù)。結論:因此，題干表述正確。8.楊剛通過市公積金貸款購買了一套金水區(qū)的住宅，那么在辦理不動產(chǎn)權屬轉移登記時，房款不用辦理監(jiān)管。（）*[判斷題]*對錯(正確答案)答案解析：解析:教材原文:市屬公積金貸款流程是什么:簽約—收件受理—解抵押—初審約評估—領取評估報告交費—簽署三方擔保協(xié)議（住房置業(yè)擔保無此步）—網(wǎng)簽監(jiān)管繳稅—簽擔保合同—復審簽借款合同—銀行放款—過戶—出新不動產(chǎn)權證—資金監(jiān)管解凍—房管局抵押（擔保窗口）—領取抵押資料—不動產(chǎn)登記抵押—出不動產(chǎn)登記證明—物業(yè)交割。試題分析:市公積金只能走監(jiān)管流程。結論:題干表述錯誤。9.客戶孫磊，未婚，鄭州市無房無貸款記錄，2018年孫磊在南陽市用商業(yè)貸款購買了一套住宅，但已經(jīng)還清，全國無公積金貸款記錄，現(xiàn)欲通過省直公積金貸款購買一套管城區(qū)橡樹玫瑰城的住宅，貸款時可以算作首套。（）*[判斷題]*對(正確答案)錯答案解析：解析:教材原文:鄭州無房，外地有商貸記錄需要提供外地貸款的借款合同和購房合同，做首套。試題分析:鄭州無房，在還（住房）商業(yè)貸款0套，全國無公積金貸款記錄，則判定為首套。結論:因此，題干表述正確。10.德佑A店買賣經(jīng)紀人張靜，帶客戶看完房子后，客戶各方面都非常滿意，欲購買此房，后來張靜在跟業(yè)主溝通的過程中了解到，該房屋發(fā)生過意外死亡事件，只有業(yè)主知道此事，但是張靜在得知后毅然選擇了告知客戶事實。經(jīng)紀人張靜踐行了貝殼誠實可信的價值觀。（）*[判斷題]*對(正確答案)錯答案解析：解析:教材原文:貝殼的價值觀是什么（一）客戶至上（1）時刻反問自己的客戶是誰，貼近客戶，洞察客戶的真實需求;（2）客戶利益優(yōu)先，對客戶的需求迅速響應，確?？蛻舻膯栴}被跟進和解決;（3）引領客戶的需求，超越客戶的期望，幫助客戶取得成功。（二）誠實可信（1）簡單直接，講真話，不弄虛作假;（2）言行一致，我承諾，我做到;（3）勇于自我批評，敢于承擔責任，堅持做難而正確的事情，起到表率作用。（三）合作共贏（1）以開放心態(tài)對待他人，換位思考，主動調(diào)整自己，積極促進合作;（2）相信合作，遵守規(guī)則，良性競爭，實現(xiàn)1+1>2;（3）顧全大局，個人利益服從組織利益，局部利益服從整體利益。（四）拼搏進?。?）面對挑戰(zhàn)，勇于承擔責任，迎難而上;（2）拒絕平庸，敢于突破自我，主動設定挑戰(zhàn)性目標并竭盡全力實現(xiàn);（3）堅韌不拔，永不放棄，不滿足現(xiàn)狀，持續(xù)挑戰(zhàn)并超越目標，做團隊正能量的楷模。試題分析:誠實可信價值觀:簡單直接，講真話，不弄虛作假。結論:因此，題干表述正確。11.經(jīng)紀人成龍于2018年1月在貝殼工作期間侵占客戶私有財產(chǎn)金額較大，2020年1月被舉報，經(jīng)調(diào)查屬實。因為距離違規(guī)行為發(fā)生時間超過一年，所以不會被扣除信用分，也不會被處罰。（）*[判斷題]*對錯(正確答案)答案解析：此違規(guī)行為雖然超過一年，單屬于黑線行為，則該經(jīng)紀人會被扣除信用分12分，黑線辭退，永不錄用12.經(jīng)紀人王磊在門店接到業(yè)主張偉上門報盤，業(yè)主因工作原因留下2個聯(lián)系電話。此時，王磊錄入該房源時可以任意選擇其中一個電話錄入系統(tǒng)。（）*[判斷題]*對錯(正確答案)答案解析：（一）正確行為1.錄入系統(tǒng)的電話號碼必須都是真實有效、可接通的;2.如果系統(tǒng)內(nèi)錄入多個電話，其中一個已失效（空號/停機/錯誤），經(jīng)紀人必須在知曉后1小時內(nèi)刪掉已失效的電話號碼或修改正確;3.如果同一套房源，經(jīng)紀人獲知到兩個或以上的聯(lián)系電話，必須在知曉后1小時內(nèi)錄入內(nèi)網(wǎng)作業(yè)系統(tǒng);4.產(chǎn)權人或代理人電話必須錄入到內(nèi)網(wǎng)作業(yè)系統(tǒng)中第一個電話位置，其他聯(lián)系人電話（如租客、看房聯(lián)系人等）可錄入內(nèi)網(wǎng)作業(yè)系統(tǒng)，但只能錄入到“其他聯(lián)系人電話”位置;5.對于“產(chǎn)權人不具備房源處置權限”的房源（如法院拍賣房），必須錄入有權處置該房屋的聯(lián)系人或與其建立了有效委托代理關系的代理人的電話。13.王穎欲掛牌出售一套升龍國際的住宅，該住宅產(chǎn)權人是王穎的配偶馮云，那么王穎可以提供結婚證作為有效的委托代理出售此房的證明。()*[判斷題]*對(正確答案)錯答案解析：教材原文:如何理解真實在售/在租（一）房源錄入“保存”成功前，產(chǎn)權人/代理人明確表示該房源出售/在租1.代理人身份確定依據(jù)為建立有效委托代理關系，且必須明確委托授權范圍（包括代理人有權出售/出租該房屋及簽署相關協(xié)議）;2.“有效委托代理關系”包括有效委托代理協(xié)議，或其他能證明有效委托代理關系的憑證（包括房產(chǎn)證、與房產(chǎn)證匹配的身份證、結婚證/配偶證明、同一戶口本/直系親屬證明、業(yè)主短信/微信確認等）;3.運營序列或其直系親屬有出售/出租需求，在委托后需上報員工本人商圈經(jīng)理/店長/店東以及委托區(qū)域商圈經(jīng)理/店長/店東處備案。（二）房源錄入“保存”成功后，房源真實在售/在租試題解析:王穎可以持結婚證代替其配偶馮云來委托出售房源。結論:此題說法正確。14.經(jīng)紀人王濤的客戶看上了建業(yè)密碼國際的一套兩居室，2020年11月與業(yè)主在咖啡廳面談，同事李娜得知后也想約業(yè)主談，便給打了電話，李娜的做法是正確的。*[判斷題]*對錯(正確答案)答案解析：（1）一旦客戶業(yè)主進入簽約室開始約談，直至本次約談結束，其他經(jīng)紀人不得以任何方式聯(lián)系客戶業(yè)主雙方。（3）“簽約室”為買賣雙方的談判場所，包括但不限于店面、咖啡廳、業(yè)主家。違反者扣除信用分15.客戶張無極比較在意容積率，又想買個電梯房。就在亞星盛世酈都購買了一套兩梯四戶，總高12層的住宅。根據(jù)《住宅設計規(guī)范》，這幢樓房設置電梯不應少于2臺。（）*[判斷題]*對(正確答案)錯答案解析：根據(jù)《住宅設計規(guī)范》7層及以上的住宅必須設置電梯;12層及以上的住宅，每幢樓設置電梯不應少于2臺。16.客戶孫雷，30周歲，未婚，通過商業(yè)貸款購買一套婚房，選擇等額本息的還款方式，那么孫雷每月還款金額固定，且每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。（）*[判斷題]*對(正確答案)錯答案解析：教材原文:（1）等額本息。又稱為定期付息，即借款人每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結清;（2）等額本金。又稱利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將本金分攤到每個月內(nèi)，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。17.陳慧成功購買了一套新房，但是開發(fā)商的銷售告訴他需要等2個月才能交房入住，則此房屋為準現(xiàn)房。（）*[判斷題]*對(正確答案)錯答案解析：教材原文:期房、準現(xiàn)房和現(xiàn)房的入住時間是依次遞進的關系。現(xiàn)房可以即買即住;準現(xiàn)房是需要等一段時間才能入住，比期房等的時間短;而期房可能需要等待一年乃至更長時間才能入住18.客戶徐信子，2018年購買了一套經(jīng)開區(qū)的期房，合同約定面積100㎡，產(chǎn)證登記面積103.01㎡，合同未就面積誤差做約定，則他要求解除合同不會得到法院支持。（）*[判斷題]*對錯(正確答案)答案解析：（103.01-100）/100>3%，面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同的、返還已付購房款及利息的，人民法院應予支持。結論:因此，此題答案為錯誤19.經(jīng)紀人宋昌付在房屋買賣交易過程中，請托稅務機關工作人員趙某幫助其客戶逃避房屋稅費的繳納，并向其支付10萬元的好處費。則宋昌付的行為已構成行賄罪。（）*[判斷題]*對(正確答案)錯答案解析：教材原文:依據(jù)《刑法》389條之規(guī)定，行賄是指為謀取不正當利益，給予國家工作人員以財物的行為。本罪解讀:①行為人目的是為了謀取不正當利益;②行為人出于謀取不正當利益的目的，給予了國家工作人員財物或者好處;③行為人行賄數(shù)額達到三萬元以上的;或者行賄一萬元，但向三人以上行賄或者將違法所得用于行賄，就構成本罪。④構成本罪的，根據(jù)情節(jié)的嚴重程度和行賄數(shù)額，輕則5年以下有期徒刑，重則無期徒刑，并處罰金。20.客戶張飛委托配偶貂蟬辦理出售房屋事宜（房子是全款購買，在張飛名下，無任何抵押），則公證處辦理公證時，貂蟬可以不用到場，提供貂蟬的身份證復印件即可。（）*[判斷題]*對(正確答案)錯答案解析：辦理委托公證時，不需要受托人到場，委托人到場辦理，提供受托人的身份證明復印件21.經(jīng)紀人高浪正在跑盤期，他共計跑了4個樓盤，發(fā)現(xiàn)這4個樓盤分別是:①高層低密度住宅，②高層高密度住宅，③低層低密度住宅，④低層高密度住宅。那么在其他狀況相同的情況下，這4個樓盤的優(yōu)劣(從好到差)順序正確的是（）。*[單選題]*②③④①②①③④③④①②③①④②(正確答案)答案解析：教材原文:在其他狀況相同的情況下，其優(yōu)劣順序是（從好到差）:低層低密度住宅、高層低密度住宅，低層高密度住宅、高層高密度住宅。試題分析:根據(jù)優(yōu)劣順序為③④①②。22.經(jīng)紀人肖宇想知道自己維護房源的關注度，不可以作為判斷依據(jù)的是（）。*[單選題]*帶看量瀏覽量IM咨詢量同戶型在售量(正確答案)答案解析：教材原文:房源維護的目標是提高房源的關注度。房源的關注度越高，越容易在較短時間內(nèi)成交。對于互聯(lián)網(wǎng)線上展示的房源，判斷房源關注度的指標有下列5種:（1）帶看量（2）關注量（3）瀏覽量（4）在線咨詢（IM會話）量（5）電話咨詢量。試題分析:同戶型在售量，不能算作房源關注度的指標。結論:故此題選項為D。23.業(yè)主陳軍欲掛牌出售名下的一套住宅，產(chǎn)權面積90.1㎡。該小區(qū)內(nèi)同戶型的平均成交價格為11000元/㎡，平均議價空間為3%，那么經(jīng)紀人可建議陳軍掛牌的最高價格是（）萬元。（四舍五入，保留整數(shù)）*[單選題]*A.102(正確答案)B.110C.120D.130答案解析：教材原文:（1）掛牌價格是否合理。若合理的掛牌價格為K，過去一段時期（如半年）類似房源平均成交價格為P，平均議價空間為S，則應滿足:K≤P÷（1-S）。例如某城市某類型住宅平均成交價格P為9600元/㎡，平均議價空間為4%，則合理的掛牌價格K≤P÷（1-S）=10000元/㎡。題目解析:K=11000/（1-3%）*90.1=102萬元。結論:本題選A。24.經(jīng)紀人李麗媛聽門店店長介紹，房源聚焦是促進買賣雙方快速成交的一種好方法。下列關于房源聚焦的說法，錯誤的是（）。*[單選題]*房源聚焦是為了找到距離交易最近的房源和客源聚焦需要分析掛牌價格、帶看次數(shù)、業(yè)主反饋等數(shù)據(jù)一個經(jīng)紀門店聚焦的房源可以是1套，也可以是10套(正確答案)聚焦的房源需要發(fā)動團隊及網(wǎng)絡合作伙伴進行宣傳推廣答案解析：教材原文:房源聚焦是了找到離交易最近的房和客。經(jīng)紀人的核心能力，就是通過房源盤點、帶看反饋、業(yè)主回訪等業(yè)務基本功，找到那套“本周必賣”的房源。值得注意的是，聚焦的房源不能太多。1個門店1周聚焦房源的數(shù)量最好為1套，最多不超過2套。經(jīng)紀人面對這種優(yōu)質(zhì)房源，首先需要能“找到”，其次是能夠組織“傳遞”，不僅是在團隊內(nèi)傳遞，也包括發(fā)動團隊在合作網(wǎng)絡中傳遞。試題分析:選項A、選項B、選項D，都能從原文中推導出來，只有選項C與原文的含義相反。結論:因此，本題正確答案為C。25.在經(jīng)紀人帶領客戶實地看房中，一帶多看比率、二次帶看比率、三次帶看比率、重復帶看比率的提升，都有利于經(jīng)紀人成交效率的提高和業(yè)績的增加。在這幾個指標中，經(jīng)紀人最應看重的是（）。*[單選題]*一帶多看比率二次帶看比率三次帶看比率重復帶看比率(正確答案)答案解析：教材原文:一帶多看比率、二次帶看比率、三次帶看比率、重復帶看比率的提升，都有利于成交效率的提高和業(yè)績的增加。其中，最應看重的是重復帶看比率，其次是三次帶看比率，再次是二次帶看比率，最后是一帶多看比率。試題分析:由教材原文直接給出了答案:重復帶看比率。結論:因此，本題答案為D。26.業(yè)主王軍通過某門店出售自己名下的一套住宅，因出差在外，王軍無法親自過來簽約，下列關于代理權的說法錯誤的是（）。*[單選題]*在王軍提供親筆簽署的委托書的情況下，代理人可以代替其簽字王軍可以委托門店的經(jīng)紀人張海作為代理人(正確答案)委托書可以是公證的，也可以是手寫的若提供的是手寫委托書，簽約前門店應電話核實委托關系的真實性答案解析：教材原文:依據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》，若房地產(chǎn)經(jīng)紀公司做的經(jīng)紀業(yè)務為居間業(yè)務，則應保證與交易房屋無任何利害關系。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀人在居間業(yè)務中，不能作為賣方或者買方的代理人簽署《房屋買賣合同》。試題分析:門店經(jīng)紀人作為利害關系人，是不能接受業(yè)主的委托，代替其簽約的。結論:正確答案B。27.業(yè)主陳潔欲通過經(jīng)紀人宋凱斌出售名下一套房產(chǎn)，宋凱斌在了解該房屋的產(chǎn)權性質(zhì)時發(fā)現(xiàn)不可以直接掛牌交易，那么該房屋可能是（）。*[單選題]*房改房廉租房(正確答案)滿3年不滿5年的商品房符合上市交易的經(jīng)濟適用房答案解析：教材原文:禁止交易的房屋有哪些（1）交易房屋為違章建筑的;（2）交易房屋為公有住房（承租房、公租房、廉租房）的;（3）交易房屋為集體產(chǎn)權房（鄉(xiāng)產(chǎn)、軍產(chǎn)、校產(chǎn)房）的;（4）交易房屋簽約前被查封的;（5）不滿5年的經(jīng)濟適用住房與兩限房;（6）交易房屋涉及訴訟，判決書未下發(fā)，法院未出具判決生效書的;（7）買賣雙方約定不辦理權屬轉移登記，全程采用委托公證方式辦理各項房屋買賣手續(xù)的。試題分析:不滿5年的經(jīng)濟適用房是不可以上市交易的，其他三個都是可以正常交易的房屋。結論:本題的正確答案為B。28.經(jīng)紀人武迪在簽署房屋買賣合同時，很注意房屋的抵押情況。在處理相關條款時，下列做法，錯誤的是（）。*[單選題]*抵押權人為銀行的，應具體到某銀行某分行某支行，例如中國工商銀行鄭州分行二七支行通過公積金辦理貸款的，抵押權人填寫“/”(正確答案)抵押權人為個人的，應填寫姓名與身份證號，且不能同時是買受人抵押權人為擔保公司的，應寫擔保公司全稱答案解析：教材原文:已抵押房屋簽署買賣合同的注意事項:（1）抵押權人為銀行的，應具體到某銀行某分行某支行，例如中國建設銀行鄭州分行紫荊山支行。（2）抵押權人為個人的，應填寫姓名與身份證號，且不能同時是買受人。（3）通過公積金辦理貸款的，抵押權人按照不動產(chǎn)登記證明記載的名稱填寫。（4）抵押權人為擔保公司的，應寫擔保公司全稱。試題分析:公積金貸款的抵押權人，普遍為城市住房公積金管理中心或代辦的商業(yè)銀行。結論:本題正確答案為B。29.客戶張偉通過經(jīng)紀人王夢的帶看，成功與業(yè)主唐萌簽定了《房屋買賣合同》，合同約定唐萌最遲在權屬轉移登記后90天內(nèi)遷出戶口。如果唐萌未按此約定遷出戶口，王夢不可選擇的處理方式為（）。*[單選題]*向唐萌發(fā)起催告函要求唐萌賠償違約責任建議張偉向法院起訴，強制遷出戶口(正確答案)若催告后不遷出，建議張偉向法院起訴，要求唐萌承擔逾期遷出戶口的責任答案解析：教材原文:對于賣方逾期不遷出戶口，經(jīng)紀人可向賣方說明逾期遷出戶口的違約責任，同時可以向出賣人發(fā)出履約催告函。若經(jīng)催告后，賣方仍不遷出戶口的，可建議買方依據(jù)合同約定索要違約金，或者以訴訟方式要求賣方承擔逾期遷出戶口的責任。戶口遷移屬于國家行政機關管理范疇，不屬于法院受理的范圍，一般法院都不會受理買方單獨就戶口遷移提起的訴訟。當買賣合同雙方因戶口遷移問題產(chǎn)生糾紛起訴至法院時，法院不會強制遷出戶口。試題分析:此題為業(yè)主唐萌未按合同約定遷出戶口，則客戶可以要求其承擔違約責任。結論:此題經(jīng)紀人王夢可以發(fā)起催告函，并建議客戶張偉向法院起訴，要求業(yè)主唐萌承擔違約責任，但無法要求法院強制遷出戶口。30.客戶閆芳全款購買同學王彬名下的住宅，閆芳由于工作繁忙，想委托給他人辦理房屋購買事宜。在辦理委托公證時，閆芳的做法，正確的是（）。*[單選題]*委托人閆芳不需要本人到場辦理可以在委托書中約定王彬的配偶為代理人可以和王彬約定同一人作為買賣雙方的代理人受托人不需要到場，只需要提供受托人的身份證明復印件即可(正確答案)答案解析：教材原文:辦理委托公證時，不需要受托人到場，委托人到場辦理，提供受托人的身份證明復印件。買受方辦理委托公證時，受托人不可以是出售方或出售方配偶。買賣雙方不能委托給同一個人。試題分析:A.需要閆芳本人到場B.受托人不可以是出售方配偶C.買賣雙方不可以約定為統(tǒng)一代理人。結論:因此，本題正確答案為D。31.客戶徐清通過經(jīng)紀人謝曉妃購買一套住房，徐清想降低居間服務費，但謝曉妃無法答應，于是謝曉妃找到平臺外的一家小中介進行成交，傭金低，同時收取徐清2000元作為酬勞。謝曉妃的違規(guī)行為屬于（）。*[單選題]*私單跳單飛單(正確答案)攪單答案解析：教材原文:飛單是指，經(jīng)紀人為獲取個人私利，引導賣方買方避開所在房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，到其他房地產(chǎn)經(jīng)紀公司成交的行為。試題分析:試題中描述的場景符合飛單的情形。結論:因此本題正確答案為C。32.客戶張向2017年12月1號把自己名下唯一一套位于正商藍鉆的住宅贈與給了父親張二強，當天完成了贈與手續(xù)，張向可以在鄭東新區(qū)購買住宅的時間為（）。*[單選題]*2018年12月1號2019年12月1號2020年12月1號(正確答案)隨時答案解析：教材原文:2017年5月3號（含）以后通過贈與方式把房子轉移給別人的，自簽署贈與合同日期后，三年內(nèi)不能再次買房試題分析:2017年12月1號3年后為2020年12月1號，因此C選項正確。結論:因此，本題正確答案為C。33.客戶張笑笑全款購買了一套二七區(qū)的住宅，無抵押無糾紛，該住宅下列情形，能辦理網(wǎng)簽的是（）。*[單選題]*被法院查封尚未取得不動產(chǎn)權證產(chǎn)權登記在公司名下，全款購買(正確答案)未辦理房改房超標補償手續(xù)答案解析：教材原文:以下幾種房屋不能辦理網(wǎng)簽手續(xù)（1）被法院查封的房屋;（2）有抵押的房屋，（未解壓的房屋）;（3）未辦理超標補償手續(xù)的房改房;（4）無不動產(chǎn)權證的房屋;（5）未向公司繳納服務費用的房屋。試題分析:被查封、無房本、未補超標款的房屋無法辦理網(wǎng)簽手續(xù);C選項無抵押可以辦理網(wǎng)簽手續(xù)。結論:因此，本題正確答案為C。34.客戶劉悅名下有一套貸款購買的商鋪，月供8000元，另還有一套全款購買的公寓，此次欲使用貸款購買二七區(qū)的一套住宅，月供3000元，則其收入證明最低金額為（）元/月。*[單選題]*80001400024200(正確答案)30800答案解析：教材原文:在鄭州收入應至少達到總負債月供的2.2倍。試題分析:此題中，總月負債為8000+3000=11000，11000×2.2=24200，名下的出租的房子算收入不算負債。結論:此題答案選擇C。35.黎明通過商業(yè)貸款尾款監(jiān)管購買美景鴻程3期的住宅，下列買賣流程，正確的順序為（）。①遞送評估;②銀行面簽批貸;③簽署買賣合同;④辦理網(wǎng)簽;⑤銀行放款;⑥過戶;⑦出新不動產(chǎn)權證;⑧辦理抵押;⑨物業(yè)交割。*[單選題]*③②①④⑦⑧⑨⑥⑤③①②⑥⑤④⑦⑧⑨③①②④⑤⑥⑦⑧⑨(正確答案)③②①④⑤⑦⑧⑨⑥答案解析：教材原文:商貸尾款監(jiān)管的流程:簽約報單（24小時內(nèi)報單）—收件受理—遞送評估—銀行面簽—銀行批貸（出網(wǎng)簽資料）—網(wǎng)簽（資金監(jiān)管）—銀行放款—過戶（繳稅）—資金解凍—銀行領取新不動產(chǎn)權證—出抵押材料—辦抵押—出不動產(chǎn)登記證明—物業(yè)交割。試題分析:商貸尾款監(jiān)管先面簽批貸，網(wǎng)簽，網(wǎng)簽后等銀行放款至監(jiān)管賬戶，對賬成功后辦理過戶手續(xù)。結論:因此，本題正確答案為C。36.客戶王猛通過商業(yè)貸款購買了一套位于中原區(qū)綠都城的住宅，貸款期限為20年，2019年10月10號銀行審批通過，2019年11月26號銀行放款，當時的貸款基準利率是4.8%，王猛選擇的貸款銀行首套房貸款加101個基點，王猛首月貸款利率為（）。*[單選題]*A.0.0581(正確答案)B.0.0586C.0.0588D.0.0613答案解析：教材原文:鄭州市個人住房商業(yè)性貸款的政策是什么?基點（BP，即basicpoint），萬分之一的意思，0.01%。每個銀行會在LPR利率的基礎上增加BP（基點），具體增加多少根據(jù)各銀行自己的內(nèi)部指標而定。在住房商業(yè)貸款中，銀行執(zhí)行的商業(yè)貸款利率形成機制為:商業(yè)貸款利率=貸款基礎利率（LPR）+基點（BP）。例如，貸款5年以上，當前LPR為4.8%，某商業(yè)銀行首套房貸款加100個基點，所以客戶的貸款利率為:4.8%+1%=5.8%。試題分析:11月20號后發(fā)布LPR為4.8%，某商業(yè)銀行首套房貸款加101個基點，因此A選項為:4.8%+1.01%=5.81%。結論:因此，本題正確答案為A。37.王帥，已婚，名下有一套位于中原區(qū)的住宅，建筑面積130㎡，購入價120萬元，稅票時間為2014年12月12號，配偶郭美美在滎陽有一套住宅，現(xiàn)客戶葉凱以245萬元的價格全款購買王帥名下住房，網(wǎng)簽價是205萬元，過戶指導價195萬元，則本次交易需要繳納的個人所得稅是（）元。*[單選題]*20500(正確答案)292503075041000答案解析：如何計算個人所得稅稅額（一）影響個人所得稅稅額的因素（1）房屋原值（有或無）;（2）房屋性質(zhì)（住宅或非住宅）;（3）房屋持有年限（滿5年或不滿5年）;（4）出售方家庭持有套數(shù)（唯一或不唯一）;（5）網(wǎng)簽價與過戶指導價比較（取高者計稅）。（二）個人所得稅計算全額征收契稅票日期在2015年1月1日前且不滿五唯一的網(wǎng)簽價或指導價×1%即:網(wǎng)簽價與指導價較高者×1%差額征收契稅票日期在2015年1月1日后且不滿五唯一的差額×20%。即:（本次較高者-房屋原值-上次契稅）×20%試題分析:個人所得稅滿五不唯一，2015年1月1日之前的，個稅為網(wǎng)簽價或過戶指導價較高者的1%，因此A選項為:205萬*1%=20500。結論:因此，本題正確答案為A。38.2015年4月2日，業(yè)主毛蘭蘭購買了一套正商藍鉆的住宅，建筑面積120㎡，原購入價為80萬元，契稅12000元，家庭名下僅此一套住房。2018年10月客戶李然全款購買了此房，網(wǎng)簽價格為260萬元，過戶指導價210萬元，過戶時需要繳納的個人所得稅是（）萬元。*[單選題]*A.0B.2.08C.2.6D.35.76(正確答案)答案解析：如何計算個人所得稅稅額（一）影響個人所得稅稅額的因素（1）房屋原值（有或無）;（2）房屋性質(zhì)（住宅或非住宅）;（3）房屋持有年限（滿5年或不滿5年）;（4）出售方家庭持有套數(shù)（唯一或不唯一）;（5）網(wǎng)簽價與過戶指導價比較（取高者計稅）。（二）個人所得稅計算全額征收契稅票日期在2015年1月1日前且不滿五唯一的網(wǎng)簽價或指導價×1%即:網(wǎng)簽價與指導價較高者×1%差額征收契稅票日期在2015年1月1日后且不滿五唯一的差額×20%。即:（本次較高者-房屋原值-上次契稅）×20%試題分析。個人所得稅滿五不唯一，2015年1月1日之后的，個稅為網(wǎng)簽價或過戶指導價較高者減去上次購買價,因此選項應為D:（260萬-80萬）*20%=36萬。39.在二手房交易中，針對不同的房產(chǎn)類型，關于持有期滿五年界定標準的說法，錯誤的是（）。*[單選題]*商品房以契稅票填發(fā)日期或不動產(chǎn)權證登記日期孰先原則判定繼承房屋以繼承前的時間判定直系贈與的房屋以贈與后的時間判定(正確答案)破損換證的房屋以原不動產(chǎn)權證的時間判定答案解析：教材原文。界定交易房屋滿5年的標準:（1）商品房、經(jīng)濟適用房:均以契稅票填發(fā)日期或不動產(chǎn)權證登記日期孰先原則;[注]:市內(nèi)五區(qū)根據(jù)第一次交契稅票的時間界定住房是否滿5年;經(jīng)開區(qū)和鄭東新區(qū)家庭唯一住房的經(jīng)濟適用房根據(jù)第一次交契稅票的時間，家庭不唯一的，根據(jù)第二次補繳契稅票的時間;（2）房改房:不動產(chǎn)權證填發(fā)日期、原始購房合同簽署日期、第一筆購房款的銀錢收據(jù)日期，三者孰先原則，收據(jù)的章和購房合同的章要一致收據(jù)才有效（只要一個日期滿5年即可）;（3）繼承的房屋:可以按照繼承前的日期界定是否滿5年;（4）贈與的房屋:為直系親屬之間贈與的可以按照贈與前的日期界定是否滿5年;（5）夫妻更名的房屋:可以按照更名前的日期界定是否滿5年;（6）遺失補證、破損換證:房屋可以按照原不動產(chǎn)權證的時間界定是否滿5年。試題分析。商品房、均以契稅票填發(fā)日期或不動產(chǎn)權證登記日期孰先原則;繼承的房屋可以按照繼承前的日期界定是否滿5年;破損換證，房屋可以按照原不動產(chǎn)權證的時間界定是否滿5年。結論。因此，本題正確答案為C。40.2017年5月3日（含）之后購買的住房（網(wǎng)簽時間），自取得不動產(chǎn)權證之日起，不滿()年不得上市轉讓。*[單選題]*A.1B.2C.3(正確答案)D.5答案解析：解析:2017年5月3日（含）之后購買的住房（網(wǎng)簽時間），自取得不動產(chǎn)權證之日起，不滿3年不得上市轉讓。結論:故本題正確答案為C。41.鄭州某樓盤開發(fā)商于2011年取得該土地使用權，2014年建成竣工，客戶朱小寒于2015年購買此房后入住，2016年辦理不動產(chǎn)權證書，那么目前該住宅的房齡是（）年。*[單選題]*A.3B.4C.6(正確答案)D.8答案解析：解析:房齡也稱為樓齡，是指房屋的年齡，自房屋竣工之日起開始計算，不論房屋是否空置，都計算房齡。結論:該樓盤是2014年竣工，2020-2014=6。本題正確選項為C。42.業(yè)主林宇飛名下有一套棉紡家屬院的房改房，該房位于3層，樓棟總高7層，產(chǎn)權面積78㎡，該小區(qū)對應星級底數(shù)為三級，若考慮出售此房，則交易時需補繳土地出讓金金額為（）元。（星級底數(shù)三級:9150，保留整數(shù)）*[單選題]*A.0B.5098(正確答案)C.11895D.101957答案解析：解析:教材原文:房改房、經(jīng)濟適用房、土地性質(zhì)屬于劃撥性質(zhì)的商品房需要繳納土地出讓金。土地出讓金=星級底數(shù)×建筑面積×5%/總樓層。結論:此題總高7層，對應星級底數(shù)為三級，則土地出讓金=9150*78*5%/7=5098,此題答案選擇B43.業(yè)主李華將其名下鄭州市二七區(qū)的住宅贈送給兒子李明，已知該房網(wǎng)簽價格100萬元，過戶指導價90萬元，在辦理過戶手續(xù)時，需要繳納的印花稅為（）元。*[單選題]*A.0B.500(正確答案)C.1000D.5000答案解析：解析:鄭州印花稅的繳納:離婚析產(chǎn)、直系間贈與、繼承需要繳納印花稅。離婚析產(chǎn)、直系贈與、繼承:萬分之五。結論:網(wǎng)簽價和指導價孰高原則，按100萬計算，直系親屬贈與印花稅稅率為萬分之五，則此次應該繳納印花稅500元，故本題的答案為B44.下列不屬于建筑構件的是（）*[單選題]*門和窗墻體和柱電梯(正確答案)樓梯答案解析：解析:建筑構件包括:（1）基礎;（2）墻體和柱;（3）門和窗;（4）地面、樓板和梁;（5）樓梯;（6）屋頂。結論:電梯屬于建筑設備，故本題正確答案為:C45.客戶鄒夢娜2015年購買了一套位于經(jīng)開區(qū)的住宅，2018年在該住房的地基下面修建了一條地鐵，使得該住房在地鐵通過時會有輕微震動。由于該情況，該住房價值有所降低。該現(xiàn)象說明了房地產(chǎn)具有（）的特性。*[單選題]*不可移動價值較大相互影響(正確答案)保值增值答案解析：解析:房地產(chǎn)的相互影響，是指在通風、日照、景觀、空氣、噪音、安全等方面，房地產(chǎn)之間是相互影響的。在住宅附近建高檔別墅、高級酒店等，通常會使該住宅價格上升;如果建加油站、廠房、倉庫、集貿(mào)市場等，則通常會使該住宅價下降。結論:由于在住宅下面修建地鐵，使居住性能受損，導致住房價值降低，這說明房地產(chǎn)是相互影響的，因此本題答案為C。46.張琪居住在7層，該住宅樓棟總層高為20層，則該住宅屬于（）。*[單選題]*低層住宅多層住宅中高層住宅高層住宅(正確答案)答案解析：解析:低層住宅:層數(shù)為1~3層。多層住宅:層數(shù)為4~9層。高層住宅:10層及以上。結論:本題正確答案為D。47.經(jīng)紀人姜帥于2019年10月21日帶看了客戶張麗，當天帶看回店后錄入帶看信息，晚上整理客源信息時發(fā)現(xiàn)，錯把帶看錄入到了客戶趙麗名下。正確處理方式是（）。*[單選題]*發(fā)現(xiàn)錯誤信息后立即進行修改(正確答案)無需修改，保留該記錄即可直接核銷客源即可重新錄入一條帶看信息答案解析：解析:若發(fā)生帶看信息錄入錯誤時，經(jīng)紀人應及時進行修改，若超過修改時間，應在內(nèi)網(wǎng)系統(tǒng)中將錯誤的帶看信息確認為“無效”，若因客戶選擇錯誤導致帶看信息錄入錯誤時，須先無效帶看，后無效客戶。結論:因此，本題正確答案為A。48.在簽約現(xiàn)場，經(jīng)紀人王剛發(fā)現(xiàn)客戶徐李玉的婚姻證明顯示離異，但戶口簿顯示已婚。為后續(xù)流程順利操作，王剛的做法，正確的是（）。*[單選題]*以戶口簿為準以婚姻證明為準以不影響徐李玉購房資質(zhì)的證明為準請徐李玉保持證件婚姻狀況一致(正確答案)答案解析：解析:實際婚姻狀況應與戶口本婚姻狀況保持一致。結論:故本題正確答案為D。49.電梯作為樓房一種豎向交通工具，使人上下樓方便。根據(jù)《住宅設計規(guī)范》，下列住宅，每幢樓設置電梯不應少于2臺的是（）。*[單選題]*A.7層及以上的住宅B.9層及以上的住宅C.10層及以上的住宅D.12層及以上的住宅(正確答案)答案解析：解析:根據(jù)《住宅設計規(guī)范》,7層及以上的住宅必須設置電梯;12層及以上的住宅，每幢樓設置電梯不應少于2臺。結論:因此本題答案為D。50.經(jīng)紀人李想在向客戶介紹建筑結構類別時，說到內(nèi)部空間可改造性較強,、抗震性能好、耐用年限長的建筑結構，那么此類建筑結構最有可能是（）。*[單選題]*磚木結構磚混結構鋼筋混凝土結構(正確答案)鋼結構答案解析：教材原文:建筑結構是建筑物的承重骨架，是建筑物中由承重構件（基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋架等）組成的體系。根據(jù)建筑結構，建筑物可分為下列4類:結構類型簡要定義常用范圍及說明:磚木結構:承重構件用磚石和木材制成的建筑。層數(shù)一般較低，通常在3層及以下，使用壽命較短。20世紀60年代之前的民用建筑，絕大多數(shù)為磚木結構建筑。磚混結構:承重構件用磚、鋼筋砼樓板制成的建筑。通常在6層及以下，抗震性能差，開間、進深和層高均受到限制。鋼筋混凝土結構:承重構件均用鋼筋和混凝土制成的建筑。內(nèi)部空間可改造性較強，抗震性能好，耐用年限長，從多層到高層甚至超高層建筑，都可以采用此結構。鋼結構:主要承重構件是用鋼材制成的建筑。造價較高，抗震性能好，多用于高層公共建筑和跨度大的建筑物，如體育館、影劇院、跨度大的廠房等。試題分析:內(nèi)部空間可改造性較強，抗震性能好，耐用年限長，符合鋼筋混凝土結構的特點;結論:故本題答案選擇C。51.鄭州某小區(qū)占地總面積5萬㎡，總建筑面積10萬㎡，總套內(nèi)使用面積8萬㎡，若該小區(qū)土地單價為1.2萬元/㎡，則該小區(qū)樓面地價為（）萬元/㎡。（保留2位小數(shù)）*[單選題]*A.0.27B.0.6(正確答案)C.5D.6答案解析：教材原文:樓面地價也稱樓面價、樓板價，是一種特殊的土地單價，是指一定地塊內(nèi)分攤到單位建筑面積上的土地價格，即:樓面地價=土地總價/總建筑面積=土地單價/容積率。試題分析:本題中，容積率=10÷5=2，樓面地價=1.2÷2=0.6。其他干擾選項10÷2=5;1.2÷（22÷5）=0.27;12÷2=6。結論。本題正確選項為B。52.客戶張強購買了一套新建商品住房，合同約定面積為110㎡，并支付了全部房款。取得不動產(chǎn)權證書后，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權登記面積為105㎡。若商品房價格為12000元/㎡，張強同意繼續(xù)履行買賣合同，則不考慮利息的情況下，開發(fā)商應向張強補償?shù)慕痤~為（）元*[單選題]*A.39600B.40800C.60000D.80400(正確答案)答案解析：教材原文:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付使用的套內(nèi)建筑面積或者建筑面積，與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理:房屋實測面積小于合同約定面積，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人，面積誤差比絕對值超出3%的部分房價款由出賣人雙倍返還買受人。面積誤差比=（產(chǎn)權登記面積-合同約定面積）×100%÷合同約定面積。試題分析:該筆交易的面積誤差比絕對值為（105-110）/110≈4.5%。3%的面積誤差比即實測面積在106.7㎡以內(nèi)的才滿足。因此，3%以內(nèi)的面積即110-106.7=3.3㎡，這部分按12000元/㎡的價格補償;剩下的部分為110-105-3.3=1.7㎡，這部分按照24000元/㎡的價格補償，即最終補償金額為3.3×12000+1.7×24000=80400元。選項A是3%以內(nèi)補償?shù)慕痤~;選項B是3%以外部分補償?shù)慕痤~;選項C是直接按照少的5㎡×12000元/㎡計算的。結論。本題正確選項為D。53.客戶張偉莉欲購買一套鑫苑都匯的新房，向經(jīng)紀人王瀟咨詢公攤面積。以下不屬于房屋公攤面積的是（）。*[單選題]*過道水泵房樓梯間室內(nèi)陽臺(正確答案)答案解析：教材原文:分攤的公用建筑面積，是指房地產(chǎn)權利人在共有公用建筑面積中所分攤的面積。分攤的公用建筑面積主要包括:大堂、公共門廳、走廊、過道、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、配電室等。公攤面積主要包括:大堂、公共門廳、走廊、過道、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、配電室等。試題分析:D選項室內(nèi)陽臺為套內(nèi)建筑面積結論:因此，本題正確答案為D54.漢飛金沙國際總占地面積50000㎡，其中綠地面積12000㎡，樓體占地面積16000㎡，總建筑面積65520㎡，則該小區(qū)的容積率為（）。（計算結果保留2位小數(shù)）*[單選題]*A.0.24B.0.32C.1.31(正確答案)D.4.1答案解析：教材原文:容積率是指一定地塊內(nèi)地上總建筑面積與建筑用地面積的比值。容積率=總建筑面積÷建筑用地面積試題分析:此題容積率=65520/50000=1.31，選項A12000/50000=0.24，選項B16000/50000=0.32，選項D65520/16000=4.10。結論:此題答案選擇C。55.李欣欣持張屈的委托公證辦理過戶手續(xù)，經(jīng)紀人許瑩告知李欣欣，其代理權已經(jīng)失效，那以下不會造成代理權失效的情形是（）。*[單選題]*該委托公證已經(jīng)過期張屈取消李欣欣的委托李欣欣車禍導致手部骨折(正確答案)張屈意外身亡答案解析：教材原文:有下列情形之一的，委托代理終止:（1）代理期間屆滿或者代理事務完成;（2）被代理人取消委托或者代理人辭去委托;（3）代理人喪失民事行為能力;（4）代理人或者被代理人死亡;（5）作為代理人或者被代理人的法人、非法人組織終止。試題分析:選項C中代理人車禍造成下肢癱瘓，并未喪失民事行為能力，所以仍可行使代理權。結論:因此，選此C表述正確。56.業(yè)主金韓名下有一套半島國際的住宅，此小區(qū)是2011年開發(fā)商拿地，開盤時間是2015年，建成年代是2017年，產(chǎn)權登記日期是2019年5月，截止2020年11月該小區(qū)剩余土地使用年限是（）年。*[單選題]*A.70B.68C.66D.61(正確答案)答案解析：教材原文:按照土地的不同用途，土地使用權出讓的最高年限為:（1）居住用地70年;（2）工業(yè)用地50年;（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;（5）綜合或者其他用地50年。每一塊土地的實際使用年限，應在最高年限內(nèi)，由出讓方和受讓方雙方商定。土地使用權年限開始計算的日期，是開發(fā)商取得土地使用權的日期，而不是建筑物竣工的日期。試題分析:開發(fā)商拿地時間是2011年，70-（2020-2011）=61年。結論:因此本題選D。57.經(jīng)紀人楊強帶客戶陳磊看了一套房源，該房源套內(nèi)建筑面積78㎡，套內(nèi)使用面積64㎡，產(chǎn)權證登記建筑面積90㎡，經(jīng)紀人楊強給客戶算的得房率為（）*[單選題]*A.0.7111(正確答案)B.0.7802C.0.8122D.0.8205答案解析：教材原文:公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分攤系數(shù)，即公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積之和÷套內(nèi)建筑面積之和試題分析:該住房公用建筑面積分攤系數(shù)計算如下:分攤的公用建筑面積=建筑面積-套內(nèi)建筑面積=90-78=12（㎡）公用建筑面積分攤系數(shù)=分攤的公用建筑面積÷套內(nèi)建筑面積=12÷78=15.4%結論:本題答案為B。58.謝軍和周玲二人于2010年登記結婚，2019年10月21日協(xié)議離婚，下列不屬于夫妻二人共同財產(chǎn)的是（）。*[單選題]*謝軍在2016年買彩票中獎金30萬元2012年周玲出版圖書所獲得的知識產(chǎn)權的收益2015年謝軍叔叔指名贈與給謝軍夫妻的一套住宅謝軍2018年因工傷獲得的醫(yī)療費15萬元(正確答案)答案解析：教材原文:有下列情形之一的，為夫妻一方的財產(chǎn):（1）一方的婚前財產(chǎn);（2）一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費、殘疾人生活補助費等費用;（3）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn);（4）一方專用的生活用品;（5）其他應當歸一方的財產(chǎn)。夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn)，歸夫妻共同所有:（1）工資、獎金;（2）生產(chǎn)、經(jīng)營的收益;（3）知識產(chǎn)權的收益;（4）繼承或贈與所得的財產(chǎn)，但遺囑或贈與合同中確定只歸夫妻一方的財產(chǎn)除外。試題分析:謝軍因工傷獲得的醫(yī)療費屬于個人財產(chǎn)。夫妻關系存續(xù)期間獲得的彩票、知識產(chǎn)權及受贈于兩人的房產(chǎn)都屬于夫妻二人的財產(chǎn)。結論:故本題正確的答案為D。59.李某取得大專學歷，需要工作滿（）年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿（）年，才可申請參加全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格考試。*[單選題]*A.2;0B.3;1A.4;2D.6;3(正確答案)答案解析：教材原文:申請參加房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格考試，應符合下列條件之一:（1）通過考試取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理職業(yè)資格證書后，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿6年;（2）取得大專學歷，工作滿6年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿3年;（3）取得大學本科學歷，工作滿4年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿2年;（4）取得雙學士學位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿1年;（5）取得碩士學歷（學位），工作滿2年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿1年;（6）取得博士學歷（學位）。試題分析:取得大專學歷，工作滿6年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿3年。結論:本題正確選項為D。60.關于申請鄭州市青年人才首次購房補貼的辦理流程描述正確的是（）*[單選題]*受理初核:申請人將相關材料提交購買房屋所在區(qū)域房管部門，各受理部門對申請人家庭是否屬于在我市首次購房進行核對。時限:2個工作日審核上報:每季度對各區(qū)域匯總上報的申請人是否在市人社局提供的生活補貼發(fā)放名單之中進行核對后，上報人才工作領導小組和市政府。時限:3個工作日公示:將研究確定的擬補貼對象名單，通過房管局網(wǎng)站公示，公示期為7個工作日資金撥付:財政資金撥付到位后，由各受理單位通知申請人核對資金賬戶，并將購房補貼金撥付至申請人個人賬戶。時限:財政資金撥付到位后7個工作日內(nèi)(正確答案)答案解析：鄭州市青年人才首次購房補貼政策4.辦理流程:（1）受理初核:申請人將相關材料提交購買房屋所在區(qū)域房管部門，各受理部門對申請人家庭是否屬于在我市首次購房進行核對。時限:3個工作日;（2）審核上報:每季度對各區(qū)域匯總上報的申請人是否在市人社局提供的生活補貼發(fā)放名單之中進行核對后，上報人才工作領導小組和市政府。時限:2個工作日;（3）公示:將研究確定的擬補貼對象名單，通過房管局網(wǎng)站公示，公示期為5個工作日;（4）資金撥付:財政資金撥付到位后，由各受理單位通知申請人核對資金賬戶，并將購房補貼金撥付至申請人個人賬戶。時限:財政資金撥付到位后7個工作日內(nèi)。故只有D項表述正確。61.業(yè)主李韓上門掛牌出售一套都市領地的住宅，建筑面積60㎡，業(yè)主李韓想報80萬元，經(jīng)紀人王峰告知之前小區(qū)同戶型成交價格在65萬左右，并告知業(yè)主其價格過高，不利于成交，但業(yè)主李先生執(zhí)意按照此價格掛牌，則汪峰后期的維護方式正確的是（）。**跟李韓反饋類似房源近期成交量和成交價格(正確答案)向李韓反饋當前房地產(chǎn)市場景氣情況和趨勢(正確答案)將房源隱藏，一段時間內(nèi)不進行推廣每次帶看后都及時反饋客戶看房情況和客戶報價(正確答案)答案解析：在房源價格維護過程中，主要方法有:（1）向賣方反饋類似房源近期成交量和成交價格。（2）向賣方反饋當前房地產(chǎn)市場景氣情況和趨勢。（3）向賣方反饋第三方媒體對房地產(chǎn)市場分析的文章。（4）向賣方反饋委托房源的數(shù)據(jù)。（5）及時向賣方反饋看房客戶的評價和初次報價。（6）帶領賣方實地查看類似掛牌房源和了解掛牌價。62.新入職經(jīng)紀人鄭曉通過貝殼網(wǎng)來電，獲得一位客戶的購房委托，并定于第二天上午看房，那么鄭曉帶看前需準備的事項是（）。**與客戶約定好具體看房時間(正確答案)與業(yè)主落實看房時間(正確答案)挖掘客戶的真實需求熟知房源區(qū)位狀況和實物狀況(正確答案)答案解析：帶客看房是指房地產(chǎn)經(jīng)紀人帶客戶到房屋現(xiàn)場，檢查、觀察委托房屋區(qū)位和實物狀況。（一）帶看前準備（1）與客戶約定好看房時間;（2）與業(yè)主落實看房時間;（3）熟知房源區(qū)位狀況和實物狀況;（4）準備帶看工具，如鞋套、看房資料、測量儀等。ABD均為帶看前準備事項，C為帶看中或帶看后跟進事項。63.張先生欲將其名下房屋贈與到其兒子名下，在辦理贈與公證時，要求出具親屬關系證明，那么可作為有效親屬關系證明的是（）。**居委會開具的關系證明戶口本（二人在同一戶口本上且戶主是張先生）(正確答案)其兒子的獨生子女證(正確答案)其兒子的出生證明(正確答案)答案解析：親屬之間，關系人均在一個戶口本上，可持戶口本作為親屬關系證明，或戶口本上有遷出遷入記錄的，視為有效證明。未成年人與父母之間，未成年人戶口和父母不在一個戶口本上，可持獨生子女證或出生證明，作為和父母的親屬關系證明。除以上情況外，關系人均需攜帶本人身份證明、戶口本，至當?shù)嘏沙鏊_具親屬關系證明。試題分析:關系證明需到當?shù)嘏沙鏊_具。結論:故此題答案為BCD。64.業(yè)主薛琪，已婚，婚后與朋友張軍（已訂婚）共同購買一套商品住房，各占50%產(chǎn)權份額。現(xiàn)二人將該住房出售，則簽署買賣合同時需要到場的人有（）。**薛琪(正確答案)薛琪的配偶(正確答案)張軍(正確答案)張軍的未婚妻答案解析：非夫妻多人按份共有。房屋登記在多人名下，要求全部權利人及其配偶到場簽署合同;若有部分按份共有人不能到場，需要不能到場的共有人出具《共有權人同意出售證明》。若按份共有權利人配偶不能到場，需要權利人配偶出具《配偶同意出售證明》。試題解析:本題中，薛琪與張軍非夫妻關系，共同購買一套住房，出售時，需要二人共同到場，配偶也需要到場。D選項，張軍的未婚妻，與張軍不是夫妻關系，所以不需到場。結論:因此，本題的正確答案為ABC。65.王建發(fā)，與其配偶金海林在婚后購買了金水區(qū)的一處住宅，但房產(chǎn)證上只登記了王建發(fā)的名字，后雙方離婚，王建發(fā)欲將該房產(chǎn)出售，下列說法中正確的是（）。**若雙方在離婚時未對該房產(chǎn)的歸屬做出約定，則該房產(chǎn)仍為王建發(fā)單獨所有若雙方在離婚時未對該房產(chǎn)的歸屬做出約定，則王建發(fā)無法單獨出售該房屋(正確答案)若雙方在離婚協(xié)議中明確約定該房產(chǎn)歸金海林所有，則王建發(fā)無法出售該房屋(正確答案)若雙方在離婚協(xié)議中明確約定該房產(chǎn)歸王建發(fā)所有，則王建發(fā)可以單獨出售該房屋(正確答案)答案解析：賣方離異:（1）通過協(xié)議離婚，需要提供離婚證和離婚協(xié)議，上面加蓋當?shù)孛裾止?在離婚協(xié)議上，需要明確產(chǎn)權歸屬。（2）通過起訴離婚，需要提供法院判決書，上面須有人民法院蓋章;在法院判決書上，需要明確產(chǎn)權歸屬。若賣方離異，但離婚協(xié)議/法院判決書上沒有寫清楚產(chǎn)權歸屬，極易產(chǎn)生交易糾紛。對于此類情形，可按照下列辦法處理:（1）離異夫妻首先進行協(xié)商，重新析產(chǎn)，協(xié)商達成共識的，簽署財產(chǎn)分割協(xié)議。（2）離異夫妻協(xié)商不成的，可起訴至法院，向法院申請財產(chǎn)分割。試題分析:若雙方在離婚時未對該房產(chǎn)的歸屬做出約定，則該房產(chǎn)仍屬于雙方共有，任何一方均無權單獨出售該房屋;若雙方在離婚協(xié)議中明確約定該房產(chǎn)歸金海林所有，則該房產(chǎn)屬于金海林所有，王建發(fā)自然無權出售該房產(chǎn);若雙方在離婚協(xié)議中明確約定該房產(chǎn)歸王建發(fā)所有，則王建發(fā)可以單獨出售該房屋。結論:因此，本題正確答案為BCD。66.客戶趙政權通過商業(yè)貸款尾款監(jiān)管方式購買業(yè)主陳歡名下綠都紫荊華庭的住宅，若成交價210萬元，評估價為200萬元，網(wǎng)簽價為200萬元，貸款140萬元。以下關于此次交易產(chǎn)生費用的說法，正確的有（）。**擔保費6300元過戶服務費2000元(正確答案)擔保費4200元(正確答案)貸款服務費2000元(正確答案)答案解析：經(jīng)紀傭金一共包括兩種費用:（1）居間代理費;（2）交易保障服務費。交易保障服務費。居間代理費的收取標準:房屋成交總價的2%。收費主體:產(chǎn)生交易的經(jīng)紀公司。交易保障服務費的收取標準:貸款服務費2000+過戶服務費2000，收費主體:產(chǎn)生交易的經(jīng)紀公司。擔保費貸款額千分之三0.3%。試題分析:貸款服務費2000+過戶服務費2000，擔保費:140萬*0.3%=4200。結論:此題答案為BCD。67.店東王海平應平臺要求，在前臺顯眼的位置張貼了收傭標準，國家對傭金的規(guī)定主要有（）。**明碼標價(正確答案)明確收費主體(正確答案)明確傭金支付時間明確獎勵金標準答案解析：國家對傭金的規(guī)定主要有:（1）收費主體;（2）明碼標價。關于收費主體，傭金等服務費用應當由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構統(tǒng)一收取。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得以個人名義收取費用。關于明碼標價，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得收取任何未予標明或者服務合同約定以外的費用;在未對標的房屋進行裝飾裝修、增配家具家電等投入的情況下，不得以低價購進（租賃）、高價售出（轉租）等方式賺取差價;不得利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房費等費用。結論:答案選擇AB68.張豐收名下有一套位于普羅旺世的2居室，建筑面積80㎡，現(xiàn)欲通過贈與的方式將其名下的房屋過戶給兒子張寧，網(wǎng)簽價140萬元，過戶指導價120萬元，張寧名下無其他房產(chǎn)，在辦理產(chǎn)權登記轉移手續(xù)時，產(chǎn)生的稅費有（）。**契稅1.4萬元契稅5.6萬元(正確答案)印花稅700元(正確答案)印花稅1400元答案解析：1、教材原文。轉移房屋所有權不能說贈與和買賣哪個更合適，只能根據(jù)實際情況核算而定。鄭州政策:稅費直系親屬贈與直系親屬買賣契稅網(wǎng)簽價與過戶指導價較高者×4%90㎡及以下:首套/二套:網(wǎng)簽價與過戶指導價較高者×1%;90㎡以上:首套:網(wǎng)簽價與過戶指導價較高者×1.5%;二套:網(wǎng)簽價與過戶指導價較高者×2%個人所得稅免征網(wǎng)簽價與過戶指導價較高者×1%或差額稅20%（詳情見第二篇個人所得稅計算方式），滿五唯一免征增值稅及附加免征滿2年住宅免征;非住宅:網(wǎng)簽價與指導價較高者×5.3%印花稅千分之五，免征2、試題分析。契稅是140萬*4%=5.6萬元，印花稅140萬*0.05%=700元。3、結論。因此，本題正確答案為BC。69.業(yè)主文華，離異，出售一套住房，若過戶當天無法到場，欲委托其朋友韓立辦理此事項。在辦理公證委托時需要準備的資料包括（）。**文華的身份證(正確答案)韓立的戶口本不動產(chǎn)權證(正確答案)韓立的身份證復印件(正確答案)答案解析：委托公證的備件（1）辦理委托公證時，不需要受托人到場，委托人到場辦理，提供受托人的身份證明復印件。（2）售房委托公證:身份證明、戶口本、不動產(chǎn)權證書、契稅發(fā)票、購房至今的婚姻關系證明以及買受方的身份信息;（3）買房委托公證:身份證明、戶口本、婚姻關系證明、買賣合同以及不動產(chǎn)權證書復印件或者網(wǎng)簽合同;（4）代領產(chǎn)權證委托公證:身份證明、戶口本、婚姻關系證明以及買賣合同。[注]:除以上證明外需要房管局和不動產(chǎn)中心調(diào)檔（房屋和土地不動產(chǎn)情況查詢）。試題分析:業(yè)主離異，辦理委托公證，除了需要本人的身份證、戶口本、婚姻關系、不動產(chǎn)權證外，還需要提供受托人的身份證復印件，無需受托人的戶口本。結論:此次辦理公正委托文華的身份證、戶口本、購房至今的婚姻關系證明，不動產(chǎn)權證以及受托人韓立的身份證復印件。70.黃潔鄭州市戶籍，已婚，配偶張迪名下有一套位于恒大綠洲的2居室，兒子張默默，10周歲，名下有一套繼承來的正商藍鉆的一居室，黃潔可以再購買住宅的區(qū)域為（）。**上街區(qū)(正確答案)管城區(qū)滎陽新密(正確答案)答案解析：鄭州市限購區(qū)域:金水區(qū)、惠濟區(qū)、中原區(qū)、二七區(qū)、管城區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、航空港區(qū)、滎陽市、中牟縣、新鄭市，黃潔家庭名下已有兩套住宅，限購區(qū)域無購房資質(zhì)，只能在非限購區(qū)域購房，上街區(qū)、鞏義市、登封市、新密市。試題分析:黃潔家庭在限購區(qū)域已有兩套住宅，限購，只能在非限購區(qū)域購房。結論:此題答案選擇AD71.張露絲，已婚，鄭州戶籍，配偶李磊，平頂山戶籍，2015年至今一直在鄭州某事業(yè)單位工作，夫妻二人欲在經(jīng)開區(qū)恒大綠洲購買一套住宅，以下不計算為家庭房屋套數(shù)的為（）。**李磊在平頂山的住宅(正確答案)張露絲在管城區(qū)的商鋪(正確答案)李磊和母親各占50%份額的中原區(qū)的住宅張露絲在惠濟區(qū)的辦公樓(正確答案)答案解析：李磊在平頂山的住宅屬于非限購區(qū)域的房屋，不計入家庭房屋套數(shù);辦公樓和商鋪非住宅項目的商品房不計入家庭房屋套數(shù)。李磊和母親在中原區(qū)的住宅各計一套已擁有住房。因此，本題正確答案為ABD。72.鄭州市推出了青年人才首次購房補貼政策，關于此政策所面對的申請對象，說法正確的有（）。**全日制本科學歷全日制博士、研究生畢業(yè)(正確答案)“雙一流”建設高校及世界排名前500的大學本科畢業(yè)生(正確答案)自考本科畢業(yè)生答案解析：鄭州市青年人才首次購房補貼政策申請對象:全日制博士、碩士研究生，“雙一流”建設高校及世界大學排名前500位大學本科畢業(yè)生。本科需要全日制并且雙一流才可申請補助。本題正確選項為BC。73.經(jīng)紀人張海告知業(yè)主李梅其名下的住宅暫不符合網(wǎng)簽條件，原因可能是（）。**被法院查封(正確答案)房屋尚未解除抵押(正確答案)無不動產(chǎn)權證(正確答案)未辦理超標補償手續(xù)的房改房(正確答案)答案解析：哪些房屋不能網(wǎng)簽（1）被法院查封的房屋;（2）有抵押的房屋，（未解壓的房屋）;（3）未辦理超標補償手續(xù)的房改房;4）無不動產(chǎn)權證的房屋;（5）未向公司繳納服務費用的房屋。此題正確答案選擇ABCD74.客戶白真通過經(jīng)紀人吳紅購買了一套二手住宅，在申請商業(yè)貸款時，可能會被銀行拒貸的情況有（）。**提供虛假貸款申請資料(正確答案)白真與吳紅為親屬關系故意提高房屋評估價(正確答案)白真信用卡在近一年內(nèi)有連續(xù)6次逾期(正確答案)答案解析：銀行針對哪些情形會拒貸（1）虛假貸款申請資料。包括虛假身份證明、虛假收入證明、虛假工資流水、虛假征信記錄、虛假婚姻證明、虛假購房合同等;（2）征信記錄非常差。原則上說，近兩年內(nèi)連續(xù)三次累計六次的逾期記錄，銀行就可以拒貸。逾期記錄包括信用卡、房貸、車貸等還款逾期情況;（3）虛假房地產(chǎn)交易。例如，買賣雙方為親屬關系，買賣雙方為親密朋友關系，買賣雙方為債權債務關系，均有可能被銀行視為騙貸行為;（4）提高房屋評估價。例如，房屋正常評估價200萬，首付60萬，貸款140萬，但買賣雙方通過一定手段將房屋評估價提高以獲得更多貸款，降低首付成本，甚至實現(xiàn)零首付;（5）收入證明不符合要求。在鄭州收入應至少達到總負債月供的2.2倍;B選項并不屬于虛假交易，故不會被拒貸。因此本題真確答案為ACD。75.銀行在審核客戶貸款資質(zhì)時，既認“房”又認“貸”，關于認“房”認“貸說法正確的是（）。**孫穎曾貸款購買一套SOHO寫字樓，不屬于認“貸”的范疇(正確答案)錢程家庭名下在上街有住宅，不屬于認“房”的范疇(正確答案)產(chǎn)權登記在16周歲女兒趙梅名下的金水區(qū)住宅，屬于認“房”的范疇(正確答案)李樂家庭名下在新鄉(xiāng)有未結清的公積金貸款，不屬于認“貸”的范疇答案解析：選項A:SOHO貸款不屬于房貸記錄，固不不屬于認“貸”的范疇;選項B:上街不在限購區(qū)域不屬于認“房”的范疇;選項C:16周歲的孩子屬于未成年小孩，是與父母屬于同一個家庭，所有屬于認“房”的范疇;選項D:認貸:住房貸款記錄的范圍是指全國，所有在新鄉(xiāng)的公積金貸款屬于認“貸”的范疇。此題正確答案為ABC。76.客戶李漂亮貸款購買一套綠都城的2居室，該套住宅登記在鄭州宇通公司名下，在辦理商業(yè)貸款面簽時，賣方需要攜帶的資料有（）。**不動產(chǎn)權證(正確答案)股東決議，公司章程(正確答案)稅務登記證，開戶許可證(正確答案)法人身份證明，授權委托書，公章(正確答案)答案解析：業(yè)主為公司，需要攜帶不動產(chǎn)權證、股東決議、授權委托書、購房合同、法人身份證明、營業(yè)執(zhí)照副本復印件加蓋公章、公司章程、稅務登記證、開戶許可證、公章。因此，本題正確答案為ABCD。77.客戶李曉明欲商業(yè)貸款購買遠大理想城小區(qū)的一套三居室，向經(jīng)紀人任國盛咨詢收入證明的要求，以下任國盛的回復中，正確的是（）。**需要達到總負債（含抵押類貸款、信用類貸款）月還款的1倍及以上收入證明上需加蓋工作單位公章或人事章(正確答案)按照銀行要求的格式進行開具、聯(lián)系方式需留個人常用手機號收入證明上不能有涂改(正確答案)答案解析：商業(yè)貸款收入證明的要求:需要達到總負債（含抵押類貸款、信用類貸款）月還款的2.2倍及以上;2.按照銀行要求的格式進行開具、聯(lián)系方式需留座機;3.收入證明上需加蓋工作單位公章或人事章;收入證明不可以有涂改。本題正確選項為BD。78.客戶趙晶晶通過商業(yè)貸款尾款非監(jiān)管的方式購買了李現(xiàn)名下位于中原區(qū)某家屬院的2居室，該住宅的房屋建成年代為1993年，成交價120萬元，評估價110萬元，貸款45萬元，首付款走銀行資金存管監(jiān)管，在選擇銀行時，交易顧問可以向客戶推薦的銀行有（）。**中信銀行(正確答案)中國銀行中國工商銀行(正確答案)中國光大銀行(正確答案)答案解析：、貝殼APP銀行資金存管業(yè)務中，貝殼與銀行的合作模式是什么（1）貝殼將合作的銀行集合到履約系統(tǒng)內(nèi)，通過履約系統(tǒng)，客戶將資金存到對應銀行中，達成交易條件后，銀行將資金劃轉到業(yè)主賬戶中;（2）目前支持三大銀行，分別為中信銀行（有利息）、中國工商銀行（無利息）、中國光大銀行（有利息）;（3）中信銀行存管和光大銀行存管的利息按照各銀行的活期存款利率標準計算（息隨本走），D+3日劃轉至利息歸屬方。79.客戶張梅，已婚，洛陽戶籍，本科學歷，在鄭州工作三年，欲使用公積金貸款在鄭州惠濟區(qū)購買一套住宅，那么她必須滿足的貸款條件是（）。**公積金繳存地是在鄭州市公積金中心/省直公積金中心(正確答案)開戶半年以上且連續(xù)近6個月足額繳存（從申請日開始，向前推算6個月）(正確答案)購房屋無抵押、查封等異常狀態(tài)(正確答案)張梅及其配偶無未還清的公積金貸款(正確答案)答案解析：張梅欲使用公積金必須滿足，公積金在鄭州市公積金中心/省直公積金中心繳存，開戶半年以上且連續(xù)近6個月足額繳存，（從申請日開始，向前推算6個月;購房屋無抵押、查封等異常狀態(tài);申請人及其配偶無未還清的公積金貸款;以上4個條件必須同時滿足才具備公積金貸款的條件。此題答案選擇ABCD80.客戶賀秦強，鄭州戶籍，未婚，名下無房無貸，已連續(xù)繳存市屬公積金5年，打算通過公積金貸款購買一套住宅，則其可以購買的房屋可以是（）。**商鋪住宅(正確答案)70年產(chǎn)權的公寓(正確答案)商住兩用的房屋答案解析：購買哪種類型的房屋才能申請公積金貸款（1）住宅和70年使用年限的公寓。商住兩用的房屋不能使用公積金貸款;（2）若所購房屋為第二套住房，則該套住房只能為普通自住住房，不能為公寓、別墅及其他高檔住宅。此題答案選擇BC81.客戶歐陽娜娜欲通過省公積金貸款購買一套住宅，在辦理初審手續(xù)時，可以選擇的地點有（）**鄭發(fā)大廈:西四環(huán)經(jīng)三路管理部:經(jīng)三路與緯二路交叉口東北角(正確答案)東區(qū)管理部:鄭東新區(qū)正光路與厚德街交叉口東北角(正確答案)老西區(qū)房管局:百花路答案解析：解析:教材原文:省直公積金貸款初審地點（1）經(jīng)三路管理部:經(jīng)三路與緯二路交叉口東北角;（2）東區(qū)管理部:鄭東新區(qū)正光路與德厚街交叉口東北角。結論:本題正確答案為BC。82.客戶張鵬，于2015年購買了一套位于管城回族區(qū)的住宅，建筑面積91㎡，產(chǎn)權登記日期為2015年9月8日。若張鵬于2019年10月8日出售該住宅，網(wǎng)簽價180萬元，過戶指導價170萬元，關于該房屋交易稅費的說法，正確的是（）。**該房屋滿兩年，免征增值稅及附加(正確答案)房屋面積會影響增值稅的繳納稅額因為房屋不滿五年，需要繳納增值稅及附加計算稅費以網(wǎng)簽價作為繳稅基數(shù)(正確答案)答案解析：解析:教材原文:影響增值稅及附加稅額的因素有（1）出售人性質(zhì)（個人或非個人）;（2）房屋性質(zhì)（住宅或非住宅）;（3）房屋年限;（4）房屋原值（有或無）;（5）網(wǎng)簽價與過戶指導價比較（取高者計稅）。住宅產(chǎn)權滿兩年，免征;不滿兩年，5.3%。試題分析:題干中房屋持有時間已經(jīng)4年，滿兩年，免征增值稅及附加。網(wǎng)簽價大于指導價，網(wǎng)簽價作為繳稅基數(shù)。結論:因此，本題正確答案為AD。83.業(yè)主張女士因為孩子出國留學，于2019年3月10日上午10點通過鏈家A店黨洋洋掛牌銷售一套位于藍堡灣的住宅，同年3月20日上午11點，張女士告知黨洋洋房屋已出售，且已辦理不動產(chǎn)權屬轉移登記。下列關于房源核銷時效，表述正確的有（）。**經(jīng)紀人黨洋洋需要在2019年3月20日上午12點前發(fā)起核銷申請(正確答案)經(jīng)紀人黨洋洋需要在2019年3月21日上午11點前發(fā)起核銷申請經(jīng)紀人黨洋洋發(fā)起核銷申請后，商圈經(jīng)理/店長必須在24小時內(nèi)核銷完畢(正確答案)經(jīng)紀人黨洋洋發(fā)起核銷申請后，商圈經(jīng)理必須在48小時內(nèi)核銷完畢答案解析：解析:教材原文。對于滿足必須核銷條件的房源，經(jīng)紀人必須在知曉房源符合核銷條件后1小時內(nèi)發(fā)起核銷申請，且商圈經(jīng)理/店長/店東必須在24小時內(nèi)核銷完畢。相關認定標準如下:（1）核銷完畢的標準為內(nèi)網(wǎng)作業(yè)系統(tǒng)中狀態(tài)變更為“已失效”（2）“經(jīng)紀人知曉”包含系統(tǒng)消息.任務推送.其他經(jīng)紀人錄入內(nèi)網(wǎng)跟進.app業(yè)主端行為.客戶端舉報或者其他任何線下渠道等方式獲知。題分析。黨洋洋發(fā)起核銷申請后，商圈經(jīng)理/店長必須在24小時內(nèi)核銷完畢，因此AC選項正確.結論。因此，本題正確答案為AC。84.經(jīng)紀人榮毅向CA咨詢門店作業(yè)范圍，其可以成為維護人角色的是（）。**維護盤房源(正確答案)公盤房源(正確答案)非維護盤房源所有盤房源答案解析：維護盤是指門店聚焦進行房源開發(fā).業(yè)主維護.房源質(zhì)量提升非讓業(yè)務范圍。非維護盤是指作業(yè)范圍內(nèi)其他門店的維護盤。公盤是指在作業(yè)范圍內(nèi)，但不是任何門店維護盤的樓盤，錄入維護盤內(nèi)房源，錄入人即維護人;錄入維護盤外房源，錄入人選擇維護人。公盤相當于所有門店的維護盤。題干解析:榮毅可以成為維護人角色的范圍是:維護盤，公盤。結論:正確答案選AB。85.2018年4月3日，業(yè)主文景委托經(jīng)紀人孫吳軍出售其名下農(nóng)行家屬院的老房子。因為遠低于市場價，所以孫吳軍第一時間在本店群里通報，但并未將房源錄入系統(tǒng)。當天下午，同店的張阿強帶客戶看了該房源，后因業(yè)主找到其他渠道解決了資金問題，于是取消了出售委托。2019年5月，平臺接到舉報，則以上兩人可能受到的處罰是（）**孫吳軍，私藏房源，紅線3年(正確答案)孫吳軍免于處罰張阿強，線下銷售房源，黃線張阿強免于處罰(正確答案)答案解析：教材原文:私藏房源，紅線一年;線下銷售房源，黃線。對黑線及紅線的違規(guī)行為永久追責;黃線、警告、輕微違規(guī)及不作為的追責期為1個順延年。試題分析:此題中，孫吳軍私藏房源，按平臺規(guī)則，紅線1年，紅線為永久追責;張阿強，線下銷售房源，按平臺規(guī)則，將受到黃線處罰，但是因時間已超過一年，黃線可免于追究。結論:此題答案選擇AD。86.根據(jù)貝殼平臺信用管理規(guī)則，以下會被判定紅線5年的違規(guī)行為是（）**毆打客戶(正確答案)偽造客戶簽字(正確答案)侵占客戶錢款私單、飛單答案解析：解析:教材原文:常見的紅線5年的違規(guī)行為:（1）毆打客戶（2）偽造客戶簽字（3）偽造證件/票