假設(shè)開發(fā)法及其運(yùn)用

學(xué)習(xí)目標(biāo)：1.了解假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)、適用的估價(jià)對象；2.熟悉假設(shè)開發(fā)法的公式；3.掌握假設(shè)開發(fā)法測算中各項(xiàng)的求取。第一頁，共29頁。第一節(jié)假設(shè)開發(fā)法概述一、假設(shè)開發(fā)法的概念假設(shè)開發(fā)法也稱為剩余法、預(yù)期開發(fā)法、開發(fā)法，是預(yù)測估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。本質(zhì)與收益法相同，是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。具體為預(yù)測的開發(fā)完成后的價(jià)值減去預(yù)測的后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤后的余額。

第二頁，共29頁。第一節(jié)假設(shè)開發(fā)法概述二、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)

理論依據(jù)——預(yù)期原理。表現(xiàn)形式——評估新開發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的倒算法。假設(shè)開發(fā)法與成本法

兩者主要區(qū)別：成本法中的土地價(jià)值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值已事先通過預(yù)測等方法得到，需要求取的是土地價(jià)值。

第三頁，共29頁。第一節(jié)假設(shè)開發(fā)法概述三、假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對象

適用對象，凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)。

具體包括：可供開發(fā)建設(shè)的土地、在建工程、可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的房地產(chǎn)。不適合采用假設(shè)開發(fā)法的項(xiàng)目：應(yīng)有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚未正式確定的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)；如仍需要估價(jià)，一定要把對規(guī)劃條件的假設(shè)在估價(jià)報(bào)告中特別提示。除了用于房地產(chǎn)估價(jià)，還可以用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析。

第四頁，共29頁。第一節(jié)假設(shè)開發(fā)法概述假設(shè)開發(fā)法用于估價(jià)與用于投資分析的區(qū)別：在選取有關(guān)參數(shù)、系數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時(shí)，估價(jià)是站在一個(gè)典型的投資者的立場上（公允的、客觀的），而投資分析是站在某一個(gè)特定的投資者的立場上。假設(shè)開發(fā)法在投資分析中提供的三種數(shù)值

測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格

測算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤

測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用

第五頁，共29頁。第一節(jié)假設(shè)開發(fā)法概述四、假設(shè)開發(fā)法適用的條件假設(shè)開發(fā)法測算可靠程度的兩個(gè)關(guān)鍵預(yù)測（兩要點(diǎn)）1.是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則，正確判斷房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式。2.是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀況，正確預(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值。

第六頁，共29頁。第一節(jié)假設(shè)開發(fā)法概述四、假設(shè)開發(fā)法適用的條件運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的效果如何，除了取決于對假設(shè)開發(fā)法本身掌握的如何，還要求有一個(gè)良好的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境。1.要有統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)2.要有明朗、穩(wěn)定及長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策3.要有全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫

第七頁，共29頁。第一節(jié)假設(shè)開發(fā)法概述五、假設(shè)開發(fā)法的操作步驟1.調(diào)查分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況：包括：地塊的區(qū)位狀況，地塊的實(shí)物狀況，地塊的規(guī)劃條件，土地權(quán)利

2.選取最佳的開發(fā)利用方式，確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況3.預(yù)測后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期4.預(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值5.預(yù)測后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤6.進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值第八頁，共29頁。第二節(jié)假設(shè)開發(fā)法的公式

1.最基本的公式待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值＝開發(fā)完成后的價(jià)值－后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤已完成部分——已完成的工作和相應(yīng)的支出及利潤，已包含在估價(jià)對象的價(jià)值內(nèi)，不應(yīng)作為扣除項(xiàng)目。后續(xù)的部分——得到估價(jià)對象以后到把它開發(fā)建設(shè)完成還需要開展的各項(xiàng)工作和相應(yīng)的必要支出及應(yīng)得利潤

第九頁，共29頁。第二節(jié)假設(shè)開發(fā)法的公式

根據(jù)待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況相結(jié)合，有七種情形：估價(jià)對象為生地，在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)估價(jià)對象為生地，將生地開發(fā)成熟地估價(jià)對象為毛地，在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)估價(jià)對象為毛地，將毛地開發(fā)成熟地估價(jià)對象為熟地，在熟地上進(jìn)行房屋建設(shè)估價(jià)對象為在建工程，將在建工程續(xù)建成房屋估價(jià)對象為舊房，將舊房重新裝飾裝修改造或改變用途成新房根據(jù)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式：銷售、出租、營業(yè)第十頁，共29頁。第二節(jié)假設(shè)開發(fā)法的公式

2.求生地價(jià)值的公式：（1）在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式生地價(jià)值＝開發(fā)完成后的價(jià)值－取得生地的稅費(fèi)－由生地建成房屋的成本－管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤（2）將生地開發(fā)成熟地的公式生地價(jià)值＝開發(fā)完成后的熟地價(jià)值－取得生地的稅費(fèi)－由生地開發(fā)成熟地的成本－管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤第十一頁，共29頁。第二節(jié)假設(shè)開發(fā)法法的公式

3.求毛地價(jià)值的公式：（1）在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式毛地價(jià)值＝開發(fā)完成后的價(jià)值－取得毛地的稅費(fèi)－由毛地建成房屋的成本－管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤（2）將毛地開發(fā)成熟地的公式毛地價(jià)值＝開發(fā)完成后的熟地價(jià)值－取得毛地的稅費(fèi)－由毛地開發(fā)成熟地的成本－管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤第十二頁，共29頁。第二節(jié)假設(shè)開發(fā)法法的公式

5.求熟地價(jià)值的公式：熟地價(jià)值＝開發(fā)完成后的價(jià)值－取得熟地的稅費(fèi)－由熟地建成房屋的成本－管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤6.求在建工程價(jià)值的公式：在建工程價(jià)值＝開發(fā)完成后的價(jià)值－取得在建工程的稅費(fèi)－續(xù)建成本－管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤7.求舊房價(jià)值的公式：舊房價(jià)值＝重新改造或改變用途后的價(jià)值－取得舊房的稅費(fèi)－重新改造或改變用途的成本－管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤第十三頁，共29頁。第二節(jié)假設(shè)開發(fā)法法的公式

7.適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售的公式：待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值＝采用市場法測算的開發(fā)完成后的價(jià)值－后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤

8.適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出租或營業(yè)的公式：待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值＝采用收益法測算的開發(fā)完成后的價(jià)值－后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤

第十四頁，共29頁。第三節(jié)現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法

1.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的定義-假設(shè)開發(fā)法中考慮資金的時(shí)間價(jià)值兩種方式：方法1：采用折現(xiàn)的方式，稱為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，在折現(xiàn)率中予以考慮。不需單獨(dú)計(jì)算利息和利潤。方法2：單獨(dú)采取計(jì)算投資利息的方式，稱為傳統(tǒng)方法。

第十五頁，共29頁。第三節(jié)現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法

1.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的區(qū)別：

比較項(xiàng)目傳統(tǒng)方法現(xiàn)金流量折現(xiàn)法開發(fā)完成后的價(jià)值、后續(xù)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場狀況做出，是靜止在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的金額模擬房地產(chǎn)開發(fā)過程，預(yù)測它們未來發(fā)生的時(shí)間以及在未來發(fā)生時(shí)的金額各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不考慮時(shí)間上的不同

單獨(dú)計(jì)算投資利息，

不考慮預(yù)售與延遲銷售要考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，首先把它們折算到同一時(shí)間上，然后再相加減投資利息和開發(fā)利潤兩項(xiàng)這兩項(xiàng)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來這兩項(xiàng)都不單獨(dú)顯現(xiàn)，而是隱含在折現(xiàn)過程中。

折現(xiàn)率包含安全收益（利率）部分和風(fēng)險(xiǎn)收益（利潤率）兩個(gè)部分第十六頁，共29頁。第三節(jié)現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法

3.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點(diǎn)對比：現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算結(jié)果比較精確，但測算過程復(fù)雜。傳統(tǒng)方法測算結(jié)果比較粗略，但測算過程簡單?，F(xiàn)金流量折現(xiàn)法需要準(zhǔn)確預(yù)測：后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期的長度；各項(xiàng)收入支出的發(fā)生時(shí)間；各項(xiàng)收入支出的發(fā)生金額。方法的選用—現(xiàn)金流量折現(xiàn)法優(yōu)選，傳統(tǒng)方法次之。

第十七頁，共29頁。第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項(xiàng)的求取

1.后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營期：起點(diǎn)：取得估價(jià)對象的日期（估價(jià)時(shí)點(diǎn)）。終點(diǎn)：是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。（各種周期中最大）

構(gòu)成：

建設(shè)期（前期+建造期）——取得估價(jià)對象日期至開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日

建設(shè)期長于建造期，包含了前期在內(nèi)。經(jīng)營期具體化為銷售期和運(yùn)營期。

銷售期（銷售方式下）——自開始銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時(shí)間。開始出售日可以在竣工日前開始，預(yù)售行為。也就是銷售期，經(jīng)營期，可以和建設(shè)期有個(gè)時(shí)間段重合。

運(yùn)營期（出租和營業(yè)兩種情況下）——開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，至房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之日

第十八頁，共29頁。第十九頁，共29頁。第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項(xiàng)的求取

1.后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期—（各種周期中最大）

起點(diǎn)：取得估價(jià)對象的日期（估價(jià)時(shí)點(diǎn)）。終點(diǎn)：是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。構(gòu)成：

建設(shè)期（前期+建造期）—取得估價(jià)對象日期至開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日。建設(shè)期長于建造期，包含了前期在內(nèi)。經(jīng)營期具體化為銷售期和運(yùn)營期。銷售期（銷售方式下）—自開始銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時(shí)間。開始出售日可以在竣工日前開始，預(yù)售行為。也就是銷售期，經(jīng)營期，可以和建設(shè)期有個(gè)時(shí)間段重合。運(yùn)營期（出租和營業(yè)兩種情況下）—開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，至房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之日。第二十頁，共29頁。第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項(xiàng)的求取

1.后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期求取-總體思路先把開發(fā)經(jīng)營期分成它的各個(gè)組成部分，然后分別預(yù)測出各個(gè)組成部分，再把預(yù)測出的各個(gè)組成部分連接起來。預(yù)測建設(shè)期的具體估算方法一是根據(jù)往后需要做的各項(xiàng)工作所需的正常時(shí)間來直接估算建設(shè)期。二是采用類似于市場法的方法，通過類似房地產(chǎn)已發(fā)生的建設(shè)期的比較、修正和調(diào)整，先分別求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的建設(shè)期和待開發(fā)房地產(chǎn)的建設(shè)期，然后兩者相減。第二十一頁，共29頁。第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項(xiàng)的求取

2.開發(fā)完成后的價(jià)值（1）開發(fā)完成后的價(jià)值對應(yīng)的房地產(chǎn)狀況（房地產(chǎn)狀況），不同的房地產(chǎn)狀況對應(yīng)不同的價(jià)值，有時(shí)還包括其它財(cái)產(chǎn)（如動產(chǎn)、權(quán)利等）的價(jià)值。（2）開發(fā)完成后的價(jià)值對應(yīng)的時(shí)間（市場狀況）開發(fā)完成的價(jià)值對應(yīng)的時(shí)間不一定是開發(fā)完成之時(shí)，有三種情況：一般銷售的，預(yù)測它在開發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值。

預(yù)售的，則預(yù)測它在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值。如果需要延遲銷售的，預(yù)測它在延遲銷售時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值。第二十二頁，共29頁。第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項(xiàng)的求取

2.開發(fā)完成后的價(jià)值（3）開發(fā)完成后的價(jià)值的預(yù)測方法：

銷售的，通常采用市場法并考慮類似房地產(chǎn)市場價(jià)格的未來變動趨勢，或者采用市場法與長期趨勢法相結(jié)合，比較的單位一般為單價(jià)而不是總價(jià)。

出租或營業(yè)的房地產(chǎn)，可先預(yù)測其租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值。第二十三頁，共29頁。第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項(xiàng)的求取

3.后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤

（1）后續(xù)必要支出項(xiàng)目的估算方法：估算方法與成本法中相同，主要區(qū)別是：它本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的扣除項(xiàng)目在未來發(fā)生時(shí)的值，而不是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的值

它們是在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之后至把待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的必要支出及應(yīng)得利潤，而不包括在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之前所發(fā)生的支出及應(yīng)得的利潤

投資利息和開發(fā)利潤，只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算?，F(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，包含在折現(xiàn)率中考慮了。

第二十四頁，共29頁。第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項(xiàng)的求取

3.后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤（2）應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目：未知的需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值

取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)

后續(xù)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用

銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息

第二十五頁，共29頁。第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項(xiàng)的求取

3.后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤（2）計(jì)息期待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)一次性付清，其計(jì)息期的起點(diǎn)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)

后續(xù)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用通常假設(shè)為所發(fā)生的時(shí)間段的期中（假設(shè)均勻發(fā)生）

利潤的計(jì)算與成本法中的利潤相同

在假設(shè)開發(fā)的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)、后續(xù)開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等，主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)的相應(yīng)市場水平估計(jì)出來。第二十六頁，共29頁。第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項(xiàng)的求取

4.折現(xiàn)率

是