2022年房地產(chǎn)估價師之房地產(chǎn)案例與分析通關(guān)提分題庫及完整答案

2022年房地產(chǎn)估價師之房地產(chǎn)案例與分析通關(guān)提分題庫及完整答案單選題（共50題）1、軟件工程項目質(zhì)量管理不包括()。A.質(zhì)量計劃B.質(zhì)量保證C.質(zhì)量控制D.質(zhì)量評級【答案】D2、Thespiralmodelisasoftwaredevelopmentmodelcombiningelementsofboth()andprototyping-in-stages,soit'sahealthymixoftop-downandbottom-upconcepts。A.designB.progamC.codingD.plan【答案】A3、以下關(guān)于類繼承的說法中，錯誤的是（）。A.通過類繼承，在程序中可以復(fù)用基類的代碼B.在繼承類中可以增加新代碼C.在繼承類中不能定義與被繼承類（基類）中的方法同名的方法D.在繼承類中可以覆蓋被繼承類（基類）中的方法【答案】C4、商務(wù)辦公樓是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營活動的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地。商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價都有其特殊之處。A.甲級寫字樓B.乙級寫字樓C.丙級寫字樓D.丁級寫字樓【答案】B5、在軟件的使用過程中，用戶往往會對軟件提出新的功能要求與性能要求。為了滿足這些要求而進(jìn)行的維護(hù)屬于（）維護(hù)。A.改正性B.適應(yīng)性C.完善性D.預(yù)防性【答案】C6、旅館房地產(chǎn)有其自身特點(diǎn)，對旅館房地產(chǎn)進(jìn)行估價時需結(jié)合自身特點(diǎn)選擇適宜的估價方法，進(jìn)而進(jìn)行分析、測算。A.經(jīng)營管理B.建筑結(jié)構(gòu)C.建筑類型D.建筑等級【答案】A7、在公司內(nèi)網(wǎng)中部署（）可以最大限度防范內(nèi)部攻擊。A.防火墻B.電磁泄密及防護(hù)系統(tǒng)C.郵件過濾系統(tǒng)D.入侵檢測系統(tǒng)【答案】D8、甲公司2013年3月以1000萬元購買了一宗工業(yè)用地及其廠房，其中，地價占到了60%，隨后甲公司辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，又花費(fèi)了100萬用于構(gòu)建以該公司產(chǎn)品商標(biāo)為原型的雕塑。A.首先繳納土地使用權(quán)出讓金B(yǎng).首先支付銀行貸款C.首先支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用D.首先支付所欠職工工資及養(yǎng)老保險等費(fèi)用【答案】C9、在Word編輯狀態(tài)下，有些英文單詞和漢字下面會自動加上紅色或綠色的波浪型細(xì)下劃線。以下敘述中，“波浪型細(xì)下劃線（）”是錯誤的；按（）鍵與工具欄上的A.提醒用戶此處可能有拼寫或語法錯誤B.為紅色表示可能是拼寫問題，為綠色可能是語法問題C.是文檔內(nèi)容的一部分，打印文檔時會被打印出來D.不屬于文檔內(nèi)容，打印文檔時不會被打印出來【答案】C10、在面向?qū)ο蠹夹g(shù)中，不同的對象在收到同一消息時可以產(chǎn)生完全不同的結(jié)果，這一現(xiàn)象稱為（作答此空），它由（）機(jī)制來支持。利用類的層次關(guān)系，把具有通用功能的消息存放在高層次，而不同的實(shí)現(xiàn)這一功能的行為放在較低層次，在這些低層次上生成的對象能夠給通用消息以不同的響應(yīng)。A.綁定B.繼承C.消息D.多態(tài)【答案】D11、某質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門為檢測某企業(yè)生產(chǎn)的某個批次的化妝品含鉛量是否超標(biāo)，通常宜采用（1）的方法。A.普查B.查有無合格證C.抽樣檢查D.查閱有關(guān)單據(jù)【答案】C12、電子政務(wù)的應(yīng)用模式有3種，其中不包括（）。A.G2GB.B2BC.G2BD.G2C【答案】B13、若程序中定義了三個函數(shù)f1、f2和f3，并且函數(shù)f1調(diào)用f2、f2調(diào)用f3，那么，在程序運(yùn)行時不出現(xiàn)異常的情況下，函數(shù)的返回方式為（）。A.先從f3返回f2，然后從f2返回f1B.先從f3返回f1，然后從f1返回f2C.先從f2返回f3，然后從f3返回f1D.先從f2返回f1，然后從f1返回f3【答案】A14、詞法分析的作用是識別源程序中的（）。A.字符串B.單詞C.標(biāo)識符D.語句【答案】B15、（）是錯誤的描述。A.Delphi和VisualBasic都是可視化編程語言B.可視化編程中采用控件技術(shù)和事件驅(qū)動工作方式C.在可視化編程中，可以不編寫程序代碼來完成界面的設(shè)計工作D.使用UML（UnifiedModelingLanguage）開發(fā)軟件不需要編寫程序【答案】D16、在面向?qū)ο蠓椒ㄖ校?4）定義了父類和子類的概念。子類在原有父類接口的基礎(chǔ)上，用適合于自己要求的實(shí)現(xiàn)去置換父類中的相應(yīng)實(shí)現(xiàn)稱為（）。A.封裝B.繼承C.覆蓋（重置）D.多態(tài)【答案】B17、患兒男，7歲，智力正常，平素好動，注意力不集中，記憶力差，學(xué)習(xí)成績差，兼見躁擾不寧，脾氣暴躁，動輒出手打人，胸中煩熱，便秘尿赤，舌質(zhì)紅，苔黃膩，脈滑數(shù)。該患兒針灸治療宜首選的經(jīng)穴是A.任脈、手厥陰經(jīng)、手足少陰經(jīng)穴B.督脈、手足厥陰經(jīng)、手少陰經(jīng)穴C.任脈、手少陰、手足厥陰經(jīng)穴D.任脈、督脈、手少陰經(jīng)穴【答案】B18、DoS攻擊的目的是（）。A.獲取合法用戶的口令和帳號B.使計算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)無法提供正常的服務(wù)C.遠(yuǎn)程控制別人的計算機(jī)D.監(jiān)聽網(wǎng)絡(luò)上傳輸?shù)乃行畔ⅰ敬鸢浮緽19、某地區(qū)有1000人參加了程序員考試(包括上午科目和下午科目)，其中上午科目45分以上有700人，下午科目45分以上有600人。據(jù)此可以推斷，至少有（）人這兩個科目的成績同時在45分以上。A.600B.400C.300D.200【答案】C20、在信息系統(tǒng)開發(fā)過程中，系統(tǒng)規(guī)范描述了（）。A.每一個系統(tǒng)功能的實(shí)現(xiàn)方案B.系統(tǒng)的功能和行為C.系統(tǒng)中使用的算法和數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)D.系統(tǒng)仿真需要的時間【答案】B21、GIFfilesarelimitedtoamaximumof8bits/pixel，itsimplymeansthatnomorethan256colorsareallowedin（）.A.animageB.afileC.awindowD.apage【答案】A22、在一系統(tǒng)中，不同類對象之間的通信的一種構(gòu)造稱為()，一個對象具有多種形態(tài)稱為(請作答此空)。A.繼承B.封裝C.多態(tài)D.覆蓋【答案】C23、操作數(shù)“00000101”與“00000101”執(zhí)行邏輯（）操作后，運(yùn)算結(jié)果“00000000”A.或B.與C.異或D.與非【答案】C24、事務(wù)管理的特性敘述不正確的是A.事務(wù)管理特性包括：（1）原子性、（2）一致性（Consistency）（3）隔離性（Isolation）、（4）持續(xù)性（永久性）（Durability）B.原子性（Atomicity）是指數(shù)據(jù)庫的邏輯工作單位。C.隔離性（Isolation）是指可以被其他事務(wù)干擾。D.持續(xù)性（永久性）（Durability）是指一旦提交，改變就是永久性的【答案】C25、隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，金融資本與房地產(chǎn)業(yè)資本結(jié)合的趨勢越來越明顯。銀行信貸資金已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動最主要的資金來源渠道。現(xiàn)甲房地產(chǎn)開發(fā)商擬向乙銀行申請貸款，乙銀行委托丙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對甲提供的開發(fā)項目進(jìn)行評估。A.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》B.《中華人民共和國土地管理法》C.《中華人民共和國擔(dān)保法》D.《中華人民共和國物權(quán)法》【答案】D26、軟件文檔的作用不包括（）。A.有利于提高軟件開發(fā)的可見度B.有利于軟件維護(hù)和用戶使用C.有利于總結(jié)經(jīng)驗和實(shí)現(xiàn)可重用D.有利于各企業(yè)之間交流技術(shù)【答案】D27、The（）ine-mailmessageshasaffectedalmosteverycomputeraroundtheworldandhascausedthedamageofuptoUS$1billioninNorthAmericAA.illnessB.virusC.weaknessD.attachment【答案】B28、治療漏肩風(fēng)兼有氣滯血瘀者，可配穴為A.合谷、條口B.合谷、風(fēng)池C.足三里、氣海D.內(nèi)關(guān)、合谷【答案】D29、王某于1999年在某城市中心城區(qū)購買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經(jīng)營，于2004年初進(jìn)行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估該大廈的市場價值，評估結(jié)果為800萬元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄妹倆達(dá)成書面協(xié)議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。A.該房屋租賃關(guān)系不能對抗已登記的抵押權(quán)B.如未通知承租人，則該抵押合同效力待定C.如不辦理抵押登記，該抵押合同無效D.如處置該抵押物，該租賃合同對受讓人依然有約束力【答案】D30、（）：Agraphicalbarwithbuttonsthatperformsomeofthemostcommoncommands.A.TitlebarB.ToolbarC.StatusbarD.Scrollbar【答案】B31、標(biāo)準(zhǔn)化對象一般可分為兩大類：一類是標(biāo)準(zhǔn)化的具體對象，即需要制定標(biāo)準(zhǔn)的具體事物；另一類是（），即各種具體對象的總和所構(gòu)成的整體，通過它可以研究各種具體對象的共同屬性、本質(zhì)和普遍規(guī)律。A.標(biāo)準(zhǔn)化抽象對象B.標(biāo)準(zhǔn)化總體對象C.標(biāo)準(zhǔn)化虛擬對象D.標(biāo)準(zhǔn)化面向?qū)ο蟆敬鸢浮緽32、C程序代碼“while((c=getchar(）!=’a’）putchar（c）；”中存在（）錯誤。A.調(diào)用B.語法C.邏輯D.運(yùn)行【答案】B33、以下關(guān)于C/C++程序變量的敘述中，錯誤的是（）。A.變量實(shí)際上是存儲位置的名字B.變量都具有類型屬性C.變量必須先聲明，然后才能引用D.除了賦值運(yùn)算，其他運(yùn)算都不能改變變量的值【答案】D34、（）不是良好的編程風(fēng)格。A.變量名采用單字母符號或單字母加數(shù)字串B.程序代碼采用縮進(jìn)格式C.為變量設(shè)置初始值D.程序中包含必要的注釋【答案】A35、對具有n個元素的有序序列進(jìn)行二分查找時，（）。A.查找元素所需的比較次數(shù)與元素的位置無關(guān)B.查找序列中任何一個元素所需要的比較次數(shù)不超過[log2（n+1）]C.元素位置越靠近序列后端，查找該元素所需的比較次數(shù)越少D.元素位置越靠近序列前端，查找該元素所需的比較次數(shù)越少【答案】B36、Themaximumnumberofdatathatcanbeexpressedby8bitsis（）.A.64B.128C.255D.256【答案】C37、甲公司于2008年5月購得一幢登記用途為辦公的兩層臨街房屋，首層建筑面積為2000m2，二層建筑面積為1500m2，該房屋于2010年1月出租給乙公司，租賃期限為10年，乙公司承租后將該房屋裝修改造成酒樓，并在二層頂部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以該房屋申請了3年期抵押貸款，丙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)于2011年接受委托，對房屋進(jìn)行了抵押估價。A.選用辦公用途的三個可比實(shí)例B.選用酒店用途的三個可比實(shí)例C.收益法和比較法的價格差可以大于1.2倍D.本著謹(jǐn)慎原則，應(yīng)優(yōu)選比較法【答案】A38、軟件測試中的α測試由用戶在軟件開發(fā)者指導(dǎo)下完成，這種測試屬于（）階段的測試活動。A.單元測試B.集成測試C.系統(tǒng)測試D.確認(rèn)測試【答案】D39、軟件文檔的作用不包括（）。A.有利于提高軟件開發(fā)的可見度B.有利于軟件維護(hù)和用戶使用C.有利于總結(jié)經(jīng)驗和實(shí)現(xiàn)可重用D.有利于各企業(yè)之間交流技術(shù)【答案】D40、不同的對象收到同一消息可以進(jìn)行不同的響應(yīng)，并且會產(chǎn)生完全不同的結(jié)果，這種現(xiàn)象稱為多態(tài)，其實(shí)現(xiàn)由()支持。多態(tài)分為多種，(請作答此空)多態(tài)是指同一個名字在不同上下文中可代表不同的含義。A.參數(shù)B.包含C.過載D.強(qiáng)制【答案】C41、InClanguage，（）areusedtocreatevariablesandaregroupedatthetopofaprogramblock.A.declarationsB.dimensionsC.commentsD.descriptions【答案】A42、下列標(biāo)準(zhǔn)代號中，（）表示國際標(biāo)準(zhǔn)。A.GJB.IEC.GB/TD.ANSI【答案】B43、在軟件開發(fā)過程中，（）。A.增加更多的程序員可以加快軟件開發(fā)速度B.只有對目標(biāo)的一般描述還不能立即開始編碼C.若項目需求有變化，應(yīng)先在編碼中進(jìn)行處理以不耽誤開發(fā)進(jìn)度D.程序的質(zhì)量只能在用戶使用之后才能進(jìn)行評估【答案】B44、（）關(guān)系描述了某對象由其他對象組成。A.依賴B.一般化C.聚合D.具體化【答案】C45、信貸額度關(guān)系credit-in（C_name，limit，Credit_balance）中的三個屬性分別表示用戶姓名、信貸額度和到目前為止的花費(fèi)。下表為關(guān)系credit-in的一個具體實(shí)例。若要查詢每個用戶還能花費(fèi)多少，相應(yīng)的SQL語句應(yīng)為：Select（）Fromcredit-in。A.C_name，Credit_balance-limitB.C_name，limit-Credit_balanceC.C_name，limit，Credit_balanceD.C_name，Credit_balance【答案】B46、已知X=－73，若采用8位機(jī)器碼表示，則[X]原=（），[X]補(bǔ)=（）。A.11001001B.01001001C.1101l001D.01011001【答案】A47、CD-ROM盤中的信息存儲在（）中A.內(nèi)外圈磁道B.螺旋形磁道C.內(nèi)外圈光道D.螺旋形光道【答案】D48、從模塊獨(dú)立性角度看，以下幾種模塊內(nèi)聚類型中，()內(nèi)聚是最好的。A.巧合B.邏輯C.信息D.功能【答案】D49、在面向?qū)ο蠓椒ㄖ校ǎ┒x了父類和子類的概念。子類在原有父類接口的基礎(chǔ)上，用適合于自己要求的實(shí)現(xiàn)去置換父類中的相應(yīng)實(shí)現(xiàn)稱為（45）。A.封裝B.繼承C.覆蓋（重置）D.多態(tài)【答案】C50、房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買賣、交換、贈與等。A.假設(shè)開發(fā)法B.比較法C.收益法D.成本法【答案】B大題（共10題）一、閱讀以下說明和代碼，填補(bǔ)代碼中的空缺，將解答填入答題紙的對應(yīng)欄內(nèi)。【說明】下面的程序利用快速排序中劃分的思想在整數(shù)序列中找出第k小的元素（即將元素從小到大排序后，取第k個元素）。對一個整數(shù)序列進(jìn)行快速排序的方法是：在待排序的整數(shù)序列中取第一個數(shù)作為基準(zhǔn)值，然后根據(jù)基準(zhǔn)值進(jìn)行劃分，從而將待排序的序列劃分為不大于基準(zhǔn)值者（稱為左子序列）和大于基準(zhǔn)值者（稱為右子序列），然后再對左子序列和右子序列分別進(jìn)行快速排序，最終得到非遞減的有序序列。例如，整數(shù)序列“19,12,30,11,7,53,78,25"的第3小元素為12。整數(shù)序列“19,12,7,30,11,11,7，53.78,25,7"的第3小元素為7。函數(shù)partition（inta[],intlow,inthigh）以a[low]的值為基準(zhǔn)，對a[low]、a[low+l]、…、a[high]進(jìn)行劃分，最后將該基準(zhǔn)值放入a[i](low≤i≤high)，并使得a[low]、a[low+l]、，．．、A[i-1]都小于或等于a[i]，而a[i+l]、a[i+2]、．．、a[high]都大于a[i]。函教findkthElem(inta[],intstartIdx,intendIdx,inrk)在a[startIdx]、a[startIdx+1]、...、a[endIdx]中找出第k小的元素?！敬a】#include＜stdio.h>#include＜stdlib.h>Intpartition（inta[]，intlow,inthigh）{//對a[low..high]進(jìn)行劃分，使得a[low..i]中的元素都不大于a[i+1..high]中的元素。intpivot=a[low]；//pivot表示基準(zhǔn)元素Inti=low,j=high;while(（1）){While(i＜j&&a[j]>pivot)--j;a[i]=a[j]While(i＜j&&a[i]>pivot)++i;a[j]=a[i]}（2）；//基準(zhǔn)元素定位returni；}IntfindkthElem（inta[]，intstartIdx，intendIdx,intk）{//整數(shù)序列存儲在a[startldx..endldx]中，查找并返回第k小的元素。if(startldx＜0||endIdx＜0||startIdx>endIdx||k＜1||k-l>endIdx||k-1＜startIdx)Return-1;//參數(shù)錯誤if(startIdx＜endldx){intloc=partition(a,startIdx,endldx)；∥進(jìn)行劃分，確定基準(zhǔn)元素的位置if(loc==k-1)∥找到第k小的元素return（3）；if(k-l＜loc)//繼續(xù)在基準(zhǔn)元素之前查找returnfindkthElem(a，（4），k）；else／／繼續(xù)在基準(zhǔn)元素之后查找returnfindkthElem(a，（5），k);}returna[startIdx]；}intmain(){inti,k;intn;inta[]={19,12,7,30,11,11,7,53,78,25,7};n=sizeof(a)／sizeof(int)//計算序列中的元素個數(shù)for(k=1;k＜n+1；k++){for(i=0;i＜n;i++){printf(“%d/t”,a[i]);}printf(“\n”);printf(“elem%d=%d\n,k,findkthElem(a,0,n-1,k));//輸出序列中第k小的元素}return0；}【答案】1)CountStr2)p[i]3)p[i]4)num3、1、!i=j2、a[i]=pivot3、a[loc]4、stratIdx,Loc-15、Loc+1,endIdx二、某城市房管部門直管公房，產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1500m2，占地2900m2，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)?，F(xiàn)政府?dāng)M將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其市場價值。經(jīng)過調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價格為2萬元/m2，商品住宅銷售均價為1.2萬元/m2。據(jù)此，估價師擬定了以下兩種估價思路：1.以商品住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價；2.以商業(yè)用途土地價格為基礎(chǔ)估價。、上述兩種估價思路中哪種較合適？并說明理由。、針對你所選的估價思路，描述其估價技術(shù)路線?！敬鸢浮勘绢}考查的是居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。若轉(zhuǎn)讓后允許改變用途，則以商業(yè)用途價格為基礎(chǔ)估價較合適，或若轉(zhuǎn)讓后不允許改變用途，則以住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價較合適。理由：估價對象處于繁華商業(yè)區(qū)，根據(jù)最高最佳利用原則應(yīng)以商業(yè)用途價格為基礎(chǔ)估價?；蚬纼r對象證載用途為住宅，根據(jù)合法原則，應(yīng)以住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價。本題考查的是居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。估價技術(shù)路線：（1）選擇估價方法，（2）方法運(yùn)用中的具體處理，（3）確定估價結(jié)果。三、設(shè)有一個關(guān)系EMP（職工號，姓名，部門名，工種，工資），若需查詢不同部門中擔(dān)任“鉗工”的職工的平均工資，則相應(yīng)的SELECT語句為：SELECT部門名，AVG(工資)AS平均工資FROMEMPGROUPBY（）HAVING（）將職工號為“23115”、姓名為“李軍”、部門名為“硬件測試部”的元組插入EMP關(guān)系中的SQL語句為：Insert（）【答案】本題考查應(yīng)試者對SQL語言的掌握程度。試題（60）（61）的正確答案分別是選項C和A。因為根據(jù)題意查詢不同部門中擔(dān)任“鉗工”的職工的平均工資，需要先按“部門名”進(jìn)行分組，然后再按條件工種=‘鉗工’，進(jìn)行選取，因此正確的SELECT語句如下：SELECT部門名，AVG（工資）AS平均工資FROMEMPGROUPBY部門名HAVING工種=‘鉗工’，試題（62）的正確答案是選項D，因為插入語句的基本格式如下：INSERTINTO基本表名（字段名[，字段名]…）VALUES（常量[，常量]…）；查詢語句由上可見，選項A和B是不正確的。選項C也是不正確的，因為按照SELECT語句的語法，字符串插入時，需要用單引號括起，可在選項C中“李軍”和“硬件測試部”明顯是字符串，但是卻沒有用單引號括起。四、閱讀以下說明和C函數(shù)，填補(bǔ)代碼中的空缺，將解答填入答題紙的對應(yīng)欄內(nèi)。[說明]函數(shù)removeDuplicates(chai*str)的功能是移除給定字符串中的重復(fù)字符，使每種字符僅保留一個，其方法是：對原字符串逐個字符進(jìn)行掃描，遇到重復(fù)出現(xiàn)的字符時，設(shè)置標(biāo)志，并將其后的非重復(fù)字符前移。例如，若str指向的字符串為"aaabbbbscbsss"，則函數(shù)運(yùn)行后該字符串為"absc"。[C代碼]voidremoveDuplicates(char*str){inti,len=strlen(str);/*求字符串長度*/if(______)return;/*空串或長度為1的字符串無需處理*/for(i=0;i＜len;i++){intflag=0;/*字符是否重復(fù)標(biāo)志*/intm;for(m=______;m＜len;m++){if(Str[i]==str[m]){______;break;}}if(flag){intn,idx=m;/*將字符串第idx字符之后、與str[i]不同的字符向前移*/for(n=idx+1;n＜len;n++)if(Str[n]!=str[i]){str[idx]=str[n];______;}str[______]='\0';/*設(shè)置字符串結(jié)束標(biāo)志*/}}}【答案】len＜2或len＜=1或等價表示i+1或等價表示flag=1或給flag賦值為任何一個不是0的值idx++或idx=idx+1或等價表示idx或等價表示五、房地產(chǎn)抵押估價報告估價報告編號：××估字[2015]第××號估價項目名稱：××房地產(chǎn)在建工程抵押價值評估估價委托人：××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)：××房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司注冊房地產(chǎn)估價師：×××（注冊號××）、×××（注冊號××）估價作業(yè)日期：2015年6月14日至2015年6月19日致估價委托人函（略）目錄（略）估價師聲明（略）估價假設(shè)和限制條件（略）××房地產(chǎn)在建工程抵押估價結(jié)果報告一、估價委托人【答案】本題考查的是房地產(chǎn)估價報告示例。1.封面中“估價作業(yè)日期”錯誤，應(yīng)為估價報告出具日期；2.估價結(jié)果報告，價值類型的表述不符合《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》的要求；3.估價結(jié)果報告，“估價原則”缺少謹(jǐn)慎原則；4.結(jié)果報告中估價結(jié)果缺少單價；5.結(jié)果報告中缺少市場價值、法定優(yōu)先受償款的披露；6.結(jié)果報告缺少風(fēng)險提示；7.技術(shù)報告假設(shè)開發(fā)法選擇“業(yè)主自行開發(fā)前提”錯誤，應(yīng)選擇“被迫轉(zhuǎn)讓前提”；8.估價技術(shù)報告，假設(shè)開發(fā)法的計算公式缺少銷售稅費(fèi)扣除項；9.估價技術(shù)報告，收益法測算建成后房地產(chǎn)價值時缺少選擇公式的理由（未說明未來收益是否變化）；10.估價技術(shù)報告，收益法測算建成后房地產(chǎn)價值時計算凈收益時不應(yīng)該計算年折舊費(fèi)用；11.估價技術(shù)報告，假設(shè)開發(fā)法中確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值的年房產(chǎn)稅計算錯誤；12.估價技術(shù)報告，收益法測算建成后房地產(chǎn)價值時收益年限的確定錯誤；13.運(yùn)用公式V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]的計算結(jié)果有誤；六、某商務(wù)辦公樓屬于甲公司所有，現(xiàn)在乙公司有意購買此辦公樓用于出租，以獲取較穩(wěn)定的租金收益，并期望收益率不低于現(xiàn)行一年期銀行存款利率。乙公司為此委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其對該商鋪的最高出價。、商務(wù)辦公樓估價的常用方法有哪些？、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要實(shí)物狀況有哪些？、該估價項目適宜采用哪種估價方法？請簡述該方法的估價技術(shù)路線。【答案】1.本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的常用方法。商務(wù)房地產(chǎn)的估價可以選擇收益法、比較法、成本法等。2.本題考查的是影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的因素。影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要實(shí)物狀況包括外觀形象；內(nèi)部裝飾裝修；設(shè)備、設(shè)施；智能化程度；物業(yè)服務(wù)水平以及租戶類型。3.本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。該估價項目主要適宜采用收益法。首先，確定未來收益期限；其次，預(yù)測未來各期的凈收益；第三，求取報酬率，根據(jù)委托方要求，求其最高出價，報酬率確定為一年期銀行存款利率。第四，選用合適的報酬資本化法公式計算收益價值。七、設(shè)有一個關(guān)系EMP（職工號，姓名，部門名，工種，工資），若需查詢不同部門中擔(dān)任“鉗工”的職工的平均工資，則相應(yīng)的SELECT語句為：SELECT部門名，AVG(工資)AS平均工資FROMEMPGROUPBY（）HAVING（）將職工號為“23115”、姓名為“李軍”、部門名為“硬件測試部”的元組插入EMP關(guān)系中的SQL語句為：Insert（）【答案】本題考查應(yīng)試者對SQL語言的掌握程度。試題（60）（61）的正確答案分別是選項C和A。因為根據(jù)題意查詢不同部門中擔(dān)任“鉗工”的職工的平均工資，需要先按“部門名”進(jìn)行分組，然后再按條件工種=‘鉗工’，進(jìn)行選取，因此正確的SELECT語句如下：SELECT部門名，AVG（工資）AS平均工資FROMEMPGROUPBY部門名HAVING工種=‘鉗工’，試題（62）的正確答案是選項D，因為插入語句的基本格式如下：INSERTINTO基本表名（字段名[，字段名]…）VALUES（常量[，常量]…）；查詢語句由上可見，選項A和B是不正確的。選項C也是不正確的，因為按照SELECT語句的語法，字符串插入時，需要用單引號括起，可在選項C中“李軍”和“硬件測試部”明顯是字符串，但是卻沒有用單引號括起。八、某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評估其轉(zhuǎn)讓價格?，F(xiàn)選擇了三個經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測算估價對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個可比實(shí)例在價值時點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元；依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產(chǎn)的年凈收益。、這樣的做法有哪些錯誤？、若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價對象的年凈收益？【答案】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。錯誤如下：（1）由于三個交易實(shí)例經(jīng)營規(guī)模不同，其中與估價對象房地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模差異較大的交易實(shí)例不宜作可比實(shí)例；（2）未說明三個交易實(shí)例的凈收益是否屬于客觀收益；（3）不應(yīng)采用年總凈收益，而應(yīng)采用單位面積的年凈收益；（4）不應(yīng)選用350萬元作為估價對象的年凈收益（或應(yīng)采用三個可比實(shí)例的平均值作為估價對象的年凈收益）。本題