房地產(chǎn)稅務風險防控手冊

房地產(chǎn)稅務風險防控手冊目錄TOC\o"1-5"\h\z刖言 1\o"CurrentDocument"房地產(chǎn)行業(yè)-取得土地環(huán)節(jié)稅務風險 3房地產(chǎn)行業(yè)-開發(fā)環(huán)節(jié)稅務風險 5房地產(chǎn)行業(yè)-預售環(huán)節(jié)稅務風險 13房地產(chǎn)行業(yè)-完工環(huán)節(jié)稅務風險 20房地產(chǎn)行業(yè)-資產(chǎn)管理稅務風險 21前言編寫手冊的目的，主要是通過完善房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)納稅服務機制，創(chuàng)新個性化納稅服務產(chǎn)品和方式，提供房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)稅務政策確定性服務，提升稅法遵從度和納稅人滿意度；幫助企業(yè)及時了解增值稅和企業(yè)所得稅的相關政策、文件和通知的要求，并摘取與企業(yè)發(fā)展和稅務風險防范有著直接聯(lián)系的相關內(nèi)容，從而起到提示企業(yè)注意防范稅務風險的作用。一、 適用范圍和對象我省房地產(chǎn)行業(yè)納稅人在經(jīng)營過程中涉及增值稅、企業(yè)所得稅等相關涉稅事項進行稅務處理和風險防控時，可參考該手冊。二、 框架內(nèi)容本手冊包括前言、行業(yè)稅務風險、特殊事項稅務風險三部分。前言部分，闡述編寫手冊的目的和意義。行業(yè)稅務風險，以房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務流程為主線，主要包括土地獲取、規(guī)劃設計、融資、建筑施工、房屋預售、項目清算六大環(huán)節(jié)，結合行業(yè)經(jīng)營特點、行業(yè)特殊稅務政策等因素，通過案例情景再現(xiàn)形式，展示各環(huán)節(jié)可能發(fā)生的涉稅風險點，并提出針對性的防控建議。特殊事項稅務風險，特殊事項風險主要梳理了關聯(lián)交易、非居民納稅人享受協(xié)定待遇、股權轉(zhuǎn)讓等特殊涉稅事項中可能遇到的稅務風險及其易發(fā)環(huán)節(jié)，并提出針對性的防控建議。三、主要特點（一） 以業(yè)務流程為主線，具有實用性和全面性。圍繞企業(yè)經(jīng)營規(guī)律及特點，以企業(yè)業(yè)務流程為載體，結合管理實際，歸集和梳理稅務風險，便于使用者清晰地看到每一業(yè)務流程可能涉及的增值稅、企業(yè)所得稅等各類稅務風險。（二） 以案例剖析為指引，具有實踐性和參考性。每一個風險點均以案例形式闡述，手冊使用人能夠更為直觀地理解、掌握稅務風險。本冊中的案例基本都來源于稅務機關的實際風險管理工作，通過對真實案例的情景再現(xiàn)和稅務剖析，為企業(yè)采取風險防控措施提供了指引和切入點。（三） 以風險防控為落腳點，具有指導性和操作性。對每一業(yè)務所涉稅務風險，編寫人員都提出了風險防控建議，以幫助企業(yè)采取措施、提前預防和控制稅務風險，增強企業(yè)稅務風險防控能力，這也是編寫該手冊的基本目的?！妒謨浴分须y免出現(xiàn)錯誤或遺漏，望廣大使用者提出寶貴的建議或意見，我們將不斷對《手冊》進行完善，更好的為大家服務。四川省國家稅務局2017年11房地產(chǎn)行業(yè)-取得土地環(huán)節(jié)稅務風險一、收到政府部門的土地出讓金返還未申報企業(yè)所得稅的風險（一） 情景再現(xiàn)某房地產(chǎn)企業(yè)2015年4月以招拍掛方式取得土地，在支付土地出讓金后，收到政府返還回來的土地出讓金1285萬元，計入“其他應付款”科目，理由是用于拆遷和安置，在2016年5月末匯算清繳時未做納稅調(diào)整，2017年6月稽查局對其進行檢查時，做出補繳企業(yè)所得稅的決定，并按規(guī)定加收滯納金。（二） 風險描述國家對土地出讓實行招拍掛方式，房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地后，可能會收到政府部門對其繳納的土地出讓金給予一定比例的返還。企業(yè)收到土地出讓金返還款后，計入“專項應付款”、“資本公積”、“其他應付款”、“長期應收款”等科目，在企業(yè)所得稅納稅申報未做收入處理的，存在企業(yè)所得稅未繳納的風險。（三） 防控建議企業(yè)在收到財政返還資金后，應首先判斷該收入是否同時滿足不征稅收入的三個條件：企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項用途的資金撥付文件。財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求。企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算。如果滿足不征稅收入條件，不征稅收入用于支出所形成的費用，不得在計算應納稅所得額時扣除；用于支出所形成的資產(chǎn)，其計算的折舊、攤銷不得在計算應納稅所得額時扣除，在所得稅申報時按規(guī)定進行納稅調(diào)整；如果不滿足不征稅條件，則應按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。（四） 政策依據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》（國務院令第512號）第二十六條《財政部國家稅務總局關于專項用途財政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財稅〔2011〕70號）第一條《財政部國家稅務總局關于財政性資金、行政事業(yè)性收費、政府性基金有關企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財稅〔2008〕151號）第一條第一款房地產(chǎn)行業(yè)-開發(fā)環(huán)節(jié)稅務風險一、混淆成本核算對象，未按配比原則歸集產(chǎn)品成本，少申報企業(yè)所得稅的風險（一） 情景再現(xiàn)某國稅局對N房地產(chǎn)開發(fā)公司實施稅務檢查，查實N房地產(chǎn)公司在Z小區(qū)項目完工產(chǎn)品開發(fā)成本核算時，存在以下問題：對9.50億元開發(fā)成本費用未按照分類歸集原則、功能區(qū)分原則進行直接成本和共同成本劃分。在檢查人員的指導下，對檢查期間Z小區(qū)項目完工產(chǎn)品的直接成本和共同成本進行了歸集和區(qū)分，最終確定直接成本為3.50億元，共同成本為6億元。經(jīng)過對N房地產(chǎn)公司檢查年度Z小區(qū)項目完工產(chǎn)品開發(fā)成本的逐項復核，剔除該公司檢查年度竣工項目中不屬于Z小區(qū)項目完工產(chǎn)品的2億元開發(fā)費用。剔除與Z小區(qū)項目無關的2240萬元開發(fā)成本。經(jīng)過測算，檢查人員確定了N房地產(chǎn)公司檢查年度Z小區(qū)項目“可售面積單位計稅成本”和“已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本”，由此計算并最終確定N房地產(chǎn)公司檢查年度應補繳的企業(yè)所得稅。（二） 風險描述未根據(jù)開發(fā)項目的特點及實際情況確定成本核算對象，所有開發(fā)工程成本在一個賬戶中核算，無法確認當期單項工程開發(fā)成本。一次性列支應由各期分攤的土地成本，未按規(guī)定進行歸集分攤，未按面積法在多個開發(fā)項目間進行分配。前期工程費用一次性計入期間費用或前期開發(fā)成本，未按規(guī)定分期分項目進行分配。建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共設施配套費、開發(fā)間接費，未按規(guī)定進行歸集分攤，涉及分片分期開發(fā)的，未在各個項目進行合理分攤。未單獨核算有償轉(zhuǎn)讓或進入自用配套設施的成本，將其全部計入可售房屋開發(fā)成本。雖單獨核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設施的成本，但只分攤建筑安裝工程費，而土地成本、前期工程費、基礎設施費、借款利息等費用在已售房屋中分攤。（三）防控建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應依據(jù)計稅成本對象確定原則確定已完工開發(fā)產(chǎn)品的成本對象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，以及開發(fā)項目基本情況、開發(fā)計劃等出具專項報告，在開發(fā)產(chǎn)品完工當年企業(yè)所得稅年度納稅申報時，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務機關。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已確定的成本對象報送主管稅務機關后，不得隨意調(diào)整或相互混淆。如確需調(diào)整成本對象的，應就調(diào)整的原因、依據(jù)和調(diào)整前后成本變化情況等出具專項報告，在調(diào)整當年企業(yè)所得稅年度納稅申報時報送主管稅務機關。加強業(yè)務部門與財務部門的銜接，各項目施工圖紙、現(xiàn)場交驗的資料、監(jiān)理單位出具的資料等，都應匯集到財務部門，進行票據(jù)審核，以準確歸集各項目產(chǎn)品成本。一般情況下，企業(yè)下列成本應按以下方法進行分配：土地成本，一般按占地面積法進行分配。單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發(fā)成本，應按建筑面積法進行分配。借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。（四）政策依據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法＞的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十五條、第二十六條、第二十七條《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第35號）第一條二、虛增開發(fā)成本，少繳企業(yè)所得稅的風險（一）情景再現(xiàn)某企業(yè)在高檔購物場所一次性購入單價近千元的鋼筆100支;在超市一次性購入食用油600桶、米600袋；在商場一次性購入鼠標200個全部列入前期工程費用。2011至2013年共支出170萬元。企業(yè)采購物資，在某超市購入單價135元筆記本200個（該超市最貴的筆記本單價未超過30元）；在某商場購入工程計算器（單價近2000元）、標尺（單價近1000元）、測繪儀；在某超市購入考勤機全部計入建筑工程建設費。2011至2013年共支出80萬元。經(jīng)核實后，企業(yè)部分支出無法取得正規(guī)發(fā)票，虛構了購進業(yè)務，取得了虛開的發(fā)票入賬。企業(yè)調(diào)增應納稅所得額并補繳了企業(yè)所得稅。（二）風險描述取得的土地資產(chǎn)不按規(guī)定計價；擅自擴大或減少土地資產(chǎn)的價值，將購進土地進行三通一平后，進行評估，虛增土地成本，計入開發(fā)成本。虛增列支市政配套費，包括紅線外“三通一平”等的建造費和管線鋪設費。各項前期工程費沒有取得合法有效憑證，無法核實真實性。簽訂虛假單項合同，取得虛開發(fā)票，加大建安工程費。從有關聯(lián)關系的貿(mào)易公司購進材料，向關聯(lián)企業(yè)發(fā)包或分包工程，人為提高材料價格或建安費用，虛大成本，轉(zhuǎn)移利潤。采取包工不包料方式發(fā)包工程，在開發(fā)企業(yè)提供的材料、水電和其他物資已憑發(fā)票計入開發(fā)成本的情況下，讓施工企業(yè)按勞務費和材料價款的合計金額再次開具發(fā)票，并負擔其多開部分的稅款，重復列支開發(fā)成本。9.虛列工程監(jiān)理費。（三） 防控建議結合企業(yè)取得的土地使用權資料，確認地塊范圍，確認地塊和項目的對應關系，按照分配原則準確歸集各個項目的土地成本。確認費用成本歸集是否準確，是否存在既列支開發(fā)產(chǎn)品成本又計提拆遷補償費，重復列支成本費用的現(xiàn)象?？山Y合“無形資產(chǎn)”、“開發(fā)成本”等科目變動情況，核查“土地征用及拆遷補償費”、“前期工程費”等明細賬，審查土地出讓合同、市政建設配套費等各項收費票據(jù)、拆遷協(xié)議，結合資產(chǎn)負債表無形資產(chǎn)或開發(fā)成本變動情況，確定土地面積及土地使用稅起始納稅期限，與土地登記信息、申報信息進行比對。核實企業(yè)自營項目、建筑安裝工程費明細賬、建安合同，確認相關賬目與施工合同是否相符，各項費用是否取得了合法有效憑據(jù)；了解關聯(lián)企業(yè)情況，是否將其他企業(yè)費用或其他項目的費用列支到清算項目中。（四） 政策依據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法＞的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十七條、第二十九條、第三十條三、資本性支出直接列入當期成本費用，減少當期應納稅所得額的風險（一） 情景再現(xiàn)A公司是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司向銀行借款用于B項目的開發(fā)，項目分兩期進行，其中C期于2015年1月竣工，發(fā)生借款利息150多萬元，D期于2015年12月竣工，發(fā)生借款利息90多萬元，公司將該筆借款利息支出直接記入“財務費用一一利息凈支出”。檢查員向A公司財務人員詳細介紹了借款費用資本化的相關規(guī)定，同時認為根據(jù)相關規(guī)定和取證資料顯示，公司應將借款利息計入開發(fā)成本，要求企業(yè)當就該項目進行資本化處理并補繳相應稅款。（二） 風險描述開發(fā)產(chǎn)品完工前的借款利息，企業(yè)未按規(guī)定資本化，一次性計入當期損益，提前列支利息支出。（三） 防控建議會計準則規(guī)定，以下三個條件同時具備時，因?qū)ｉT借款而發(fā)生的利息、折價或溢價的攤銷和匯兌差額應當開始資本化：資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生。借款費用已經(jīng)發(fā)生。為使資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)所必要的購建活動已經(jīng)開始。借款費用在處理時一定要準確判斷其性質(zhì)，根據(jù)資本化或費用化的標準，嚴謹處理，確定利息是資本化還是計入開發(fā)成本費用，避免涉稅風險。（四）政策依據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法＞的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十一條第一款四、預提費用處理不準確，少申報企業(yè)所得稅的風險（一） 情景再現(xiàn)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2013年賬戶記載下列事項：“應付賬款一一預提二期小高層住宅出包工程費”年末余額2500萬元。計提出包工程費均已計入“開發(fā)成本”并結轉(zhuǎn)至各期“開發(fā)產(chǎn)品”科目。經(jīng)審核，二期項目于2013年8月交付使用。建安施工合同土建工程造價22000萬元。2013年度已到票20000萬元，2014年1?4月已取得發(fā)票500萬元，并沖回預提費用500萬元。2013年累計到票20500萬元，實際計提出包工程費2000萬元，合計22500萬元，大于出包工程造價22000萬元，多計提數(shù)=22500-22000=500（萬元）。2013年二期項目已售面積占可售面積的比例為30%，應調(diào)增數(shù)=500X30%=150（萬元）。（二） 風險描述下列三種情形可以預提費用作為計稅成本：出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。企業(yè)實際發(fā)生的預提費用超過上述標準，未按規(guī)定進行納稅調(diào)整，存在少繳企業(yè)所得稅風險。（三） 防控建議對照建筑合同、工程進度等資料，分析企業(yè)預提費用科目和企業(yè)所得稅年度申報納稅調(diào)整情況。對于出包工程預提費用應重點關注預提費用計提范圍是否準確，預提的比例是否恰當，當發(fā)票不足金額低于10%時，是否按實際不足金額預提。（四） 政策依據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三十二條《國家稅務總局關于企業(yè)所得稅若干問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第34號）第六條：“企業(yè)當年度實際發(fā)生的相關成本、費用，由于各種原因未能及時取得該成本、費用的有效憑證，企業(yè)在預繳季度所得稅時，可暫按賬面發(fā)生金額核算；但在匯算清繳時，應補充提供該成本、費用的有效憑證。”房地產(chǎn)行業(yè)-預售環(huán)節(jié)稅務風險一、視同銷售業(yè)務未按規(guī)定申報，少繳稅款的風險（一）情景再現(xiàn)稅務稽查機關對某房地產(chǎn)公司開展稅務稽查時，發(fā)現(xiàn)該房地產(chǎn)公司存在以下違法事實：將其售樓部數(shù)據(jù)和財務部門有關數(shù)據(jù)進行核對時發(fā)現(xiàn)，該房地產(chǎn)公司的C項目售樓處的商品房結存數(shù)比財務部門登記的商品房結存數(shù)少15套。造成兩個部門結存數(shù)不一致的原因是：房地產(chǎn)公司將其開發(fā)的15套住房用于抵施工單位工程款，因為工程尚未結算，因此施工單位未開具發(fā)票，甲公司也未作銷售處理。經(jīng)進一步檢查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)公司與施工單位簽訂了《抵債協(xié)議》，協(xié)議中明確了用于抵工程款的15套房協(xié)議售價2000萬元，這15套房已被施工單位用于職工宿舍。在該房地產(chǎn)公司開發(fā)的B花園現(xiàn)場了解房屋入住情況時發(fā)現(xiàn)，在B花園臨街有一棟樓的一層、二層全部是某銀行，但是在商品房銷售合同和發(fā)票的檢查中，沒有發(fā)現(xiàn)該公司與某銀行之間的合同，也沒有收付款和開發(fā)票的行為，經(jīng)檢查該公司的“預收賬款”明細賬和“銀行存款”明細賬，也未發(fā)現(xiàn)記載有該公司與某銀行之間的售房收入和相關的資金往來。檢查人員分析此情況后，將檢查的注意力放在了該公司的銀行貸款方面，檢查了該公司的銀行貸款合同、借款賬戶以及計提銀行貸款利息情況，發(fā)現(xiàn)：在“長期借款”科目所記載的貸款余額未發(fā)生變化且“銀行存款”日記賬無還款記錄的情況下，該公司某一年的第四季度起計提的銀行貸款利息基數(shù)比第三季度少了3900萬元。經(jīng)進一步核實，原來是房地產(chǎn)公司與某銀行簽訂《以商品房抵頂銀行貸款合同》，以開發(fā)產(chǎn)品抵銀行貸款3900萬元，未進行任何賬務處理，少計應稅收入3900萬元。經(jīng)過查證后，稽查局對該房地產(chǎn)公司補繳增值稅、企業(yè)所得稅并加收滯納金。（二）風險描述企業(yè)發(fā)生以下視同銷售行為，存在未按規(guī)定申報納稅的風險：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品對外投資。以開發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權、股權。以開發(fā)產(chǎn)品抵材料款、工程款、廣告費、銀行貸款本息、動遷補償費等債務。將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵、分配給投資者。將公共配套設施無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以及其他單位。（三） 防控建議財務部門及時解企業(yè)是否存在將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。（四） 政策依據(jù)《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十條、第十四條《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法＞的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第七條二、預售收入、價外費用等未按規(guī)定及時確認收入或直接沖減成本，少繳稅款的風險（一）情景再現(xiàn)某房地產(chǎn)公司先后開發(fā)了A、B、C、D四個大型住宅小區(qū)，前三項目已經(jīng)完工，D項目尚未完工。該房地產(chǎn)公司所開發(fā)的4個項目分別在兩個區(qū)，分別向兩個區(qū)的稅務機關申報繳納增值稅。稅務機關對該房地產(chǎn)公司2016年5月至2017年6月的納稅情況進行檢查，將該房地產(chǎn)公司每月“預收賬款”貸方發(fā)生額與增值稅納稅申報表進行比對，發(fā)現(xiàn)該公司D項目申報的增值稅計稅依據(jù)與賬面記載的應稅收入不一致，即：賬表不符，有的月少申報、有的月多申報，到2017年6月累計少申報計稅收入4700萬元。（二） 風險描述在開發(fā)產(chǎn)品完工前，取得的預售收入，包括收取的定金、違約金、誠意金等計入“預收賬款”以外的往來科目，長期掛賬不申報納稅。收取的手續(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項以及其他各種性質(zhì)的價外收費等，未按規(guī)定確認收入。將售房款沖減成本、費用或直接轉(zhuǎn)入關聯(lián)單位，或?qū)⑹鄯靠畲蛉雮€人儲蓄賬戶或信用卡賬戶，未按規(guī)定入賬?？蛻舴艞壍馁彿慷ń?、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入未按規(guī)定確認收入或直接沖減了成本。（三） 防控建議企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。結合現(xiàn)金流量表、銷售合同以及預售許可證確認是否按規(guī)定時間確認收入并進行納稅申報。（四）政策依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）第四條、第十條《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法＞的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第八條、第九條三、收到銀行按揭款不計預售收入，少繳納稅款的風險（一） 情景再現(xiàn)某公司采取銀行按揭方式銷售房屋，已收到購房戶的首付款2088.7萬元，銀行按揭貸款3137.2萬元已經(jīng)轉(zhuǎn)入公司賬上，該公司收到的首付款計入“預收賬款”科目，按規(guī)定申報繳納了增值稅和所得稅，收到的按揭款計入“短期借款”科目，未進行納稅申報，造成少繳增值稅和所得稅。（二） 風險描述以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)在收到首付款、銀行按揭貸款到賬后，未按規(guī)定計算預計毛利并申報，未計提銷項稅額；收到的按揭款項以銀行貸款等名義記入“短期借款”賬戶，未計預收賬款科目，未按規(guī)定申報納稅。（三） 防控建議財務部門與業(yè)務部門加強聯(lián)系，及時了解按揭銷售信息、銀行放款信息，結合“短期借款”明細賬、貸款合同、銷售合同和房屋銷售明細，確認開發(fā)企業(yè)是否存收取銀行按揭款未按規(guī)定計稅情況。（四）政策依據(jù)《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法＞的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第六條第三款四、未按規(guī)定及時確認收入，延遲繳納稅款的風險（一） 情景再現(xiàn)檢查人員通過對某企業(yè)財務報表的審查，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)2016年度財務報表上掛有“遞延稅款”，檢查人員對此有疑問，因為“遞延稅款”貸方反映的是企業(yè)尚未轉(zhuǎn)銷的時間性差異影響納稅的金額，檢查人員又進一步看到其下一級科目是“所得稅”，而相對應的會計科目卻是“其他應收款”，再檢查“其他應收款”科目，發(fā)現(xiàn)竟是收取的房款，于是向企業(yè)財務人員詢問，了解到該款項是企業(yè)2016年1-5月收到銷售存量房款2531.23萬元，未結轉(zhuǎn)銷售收入，所提所得稅掛“遞延稅款”，未進行納稅申報。補繳所得稅577.48萬元。（二） 風險描述企業(yè)采取一次性全額收款、分期收款和銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，應于實際收款日確定收入。對于跨年度房地產(chǎn)開發(fā)項目的已完工出售部分，未按權責發(fā)生制原則確認收入或故意推遲實現(xiàn)工程結算收入。企業(yè)已經(jīng)辦理開發(fā)產(chǎn)品的交付手續(xù)和入住手續(xù)，或已經(jīng)開始實際投入使用，利用法律上不具備交付條件為由，不按照開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工進行處理，延遲納稅。（三） 防控建議財務部門應不定期審查銷售合同、房屋銷售明細、現(xiàn)金流量表、簽收（收樓）花名冊及房產(chǎn)部門房產(chǎn)合同備案信息，將預收賬款發(fā)生額（預收賬款期末余額-預收賬款年初余額+營業(yè)收入本年累計數(shù)）與當期銷售不動產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅計稅依據(jù)對比，如果預收賬款發(fā)生額大，則有未足額納稅風險。（四） 政策依據(jù)《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件一《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法＞的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第六條、第七條、第九條、第十條房地產(chǎn)行業(yè)-完工環(huán)節(jié)稅務風險一、開發(fā)產(chǎn)品完工后不及時進行項目清算，少繳稅款的風險（一） 情景再現(xiàn)某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)A項目，2008年簽訂預售合同，取得預售收入2500萬，按15%的預計毛利率申報繳納所得稅。2009年竣工完成，開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案，但未交付給業(yè)主，2009年A項目取得銷售收入6500萬元，在進行年度所得稅申報時，企業(yè)仍按照預計毛利率15%申報繳納所得稅，造成當期少繳納企業(yè)所得稅。（二） 風險描述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時均應視為已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本并計算此前以預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實際毛利額，同時將開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年（完工年度）應納稅所得額。（三） 防控建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工：開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。在年度納稅申報時，企業(yè)應按照規(guī)定，及時結轉(zhuǎn)收入，計算開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年應納稅所得額。（四）政策依據(jù)《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知》（國稅函〔2010〕201號）《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）房地產(chǎn)行業(yè)-資產(chǎn)管理稅務風險一、未按規(guī)定專項申報，直接在當期稅前列支的風險（一） 情景再現(xiàn)某企業(yè)2016年12月，工地現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)被盜物資一批，價值10萬元，經(jīng)向警方報案后，做如下賬務處理：借：營業(yè)外支出100000貸：工程物資100000在2017年匯算清繳期間，被稅務機關發(fā)現(xiàn)，要求企業(yè)進行納稅調(diào)整，10萬元不能在稅前扣除且被盜物資對應的增值稅進項稅額不得在銷項稅額中抵減，并調(diào)整賬務。（二） 風險描述企業(yè)取得的不動產(chǎn)等固定資產(chǎn)因管理不善造成被盜、丟失、霉爛變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動產(chǎn)被依法沒收、銷毀、拆除的情形，可能存在未將其進項稅額轉(zhuǎn)出的風險。對于非正常損失未按規(guī)定所得稅專項申報。固定資產(chǎn)建設期發(fā)生的工程物資盤虧、報廢、損毀的凈損失未按規(guī)定計入在建工程直接在當期稅前列支。企業(yè)非正常損失的購進貨物、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物、非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物、非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務所取得的增值稅進項，不得從銷項稅額中抵扣，應做進項轉(zhuǎn)出。（三） 防控建議企業(yè)發(fā)生固定資產(chǎn)損失時，應有內(nèi)部有關責任認定和核銷資料，對損失金額較大的，應有專業(yè)技術鑒定報告或法定資質(zhì)中介機構出具的專項報告書等，財務部門應對固定資產(chǎn)處置情況進行跟蹤監(jiān)控，對于非正常損失應按規(guī)定所得稅專項申報稅前扣除。關注是否發(fā)生過工程物資的盤虧、報廢和損毀的情況，如有發(fā)生，則進一步確認會計核算是否準確，是否已將凈損失計入在建工程，查看企業(yè)是否將凈損失計入了當期的營業(yè)外支出進行稅前扣除，是否需要進行納稅調(diào)整；發(fā)生的工程物資毀損是否屬于非正常損失，其所包含的進項稅額是否計算轉(zhuǎn)出。（四） 政策依據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》（國務院令第538號）第十條《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務總局第50號令）第二十四條《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第二十七條、第二十八條《財政部國家稅務總局關于企業(yè)資產(chǎn)損失稅前扣除政策的通知》（財稅〔2009〕57號）《國家稅務總局關于發(fā)布〈企業(yè)資產(chǎn)損失所得稅稅前扣除管理辦法＞的公告》（國家稅務總局公告2011年第25號）二、未按規(guī)定分期計算抵扣固定資產(chǎn)進項稅額，延遲繳納稅款的風險（一）情景再現(xiàn)某房地產(chǎn)公司于2017年6月5日，購買辦公