福建住宅小區(qū)物業(yè)管理實施細(xì)則

莆田市物業(yè)管理實施細(xì)則莆政綜〔2014〕113號各縣（區(qū)）人民政府（管委會），市直有關(guān)單位：《莆田市物業(yè)管理實施細(xì)則》已經(jīng)市政府常務(wù)會議第56次研究通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。莆田市人民政府2014年9月22日莆田市物業(yè)管理實施細(xì)則第一章總則第一條為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本細(xì)則。第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理活動適用本細(xì)則。本細(xì)則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理形式，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)管理實行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)管相結(jié)合的原則，建立屬地管理、分級負(fù)責(zé)的工作機制。第三條對配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的老舊住宅小區(qū)，縣（區(qū)）人民政府（管委會）應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，完善配套城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，逐步改善老舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境。老舊住宅小區(qū)的范圍由縣（區(qū)）人民政府（管委會）確定。未實施物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)需要實施物業(yè)管理的，由物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）征求相關(guān)業(yè)主意見后，合理確定物業(yè)管理區(qū)域，并指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第四條市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：（一）負(fù)責(zé)宣傳、貫徹、執(zhí)行國家和地方物業(yè)管理法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定，制定我市物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)范性文件；（二）指導(dǎo)、監(jiān)督全市物業(yè)管理工作；房地產(chǎn)E網(wǎng)范文吧（三）負(fù)責(zé)市區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)專項維修資金的監(jiān)管工作；（四）負(fù)責(zé)物業(yè)管理重大矛盾糾紛協(xié)調(diào)處理工作；（五）負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案的建立和管理工作，以及對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)行為的監(jiān)管；（六）指導(dǎo)、監(jiān)督市物業(yè)管理協(xié)會開展工作，促進市物業(yè)管理協(xié)會加強行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律。（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。第五條縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門接受市建設(shè)行政主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的日常監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：（一）指導(dǎo)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民（村民）委員會物業(yè)管理工作；（二）指導(dǎo)業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會選舉工作；（三）建立物業(yè)管理投訴受理制度，及時處理物業(yè)管理矛盾糾紛；（四）負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)行為、服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主大會和業(yè)主委員會行為的日常監(jiān)管工作；（五）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金的監(jiān)管工作；（六）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。第六條街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動履行下列職責(zé)：（一）組織、指導(dǎo)首次業(yè)主大會成立，并組織、指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會的選舉及換屆工作，負(fù)責(zé)業(yè)主大會解散后的財產(chǎn)清算工作；（二）負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常監(jiān)督，指導(dǎo)業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法開展活動；（三）負(fù)責(zé)召集物業(yè)管理聯(lián)席會議，調(diào)解處理物業(yè)管理的日常事務(wù)，協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的相互關(guān)系；（四）積極引導(dǎo)老舊住宅小區(qū)成立業(yè)主大會，改善基礎(chǔ)條件，逐步推行物業(yè)管理；（五）協(xié)助有關(guān)行政主管部門對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督；（六）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。第七條社區(qū)居民（村民）委員會負(fù)責(zé)指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。第八條建設(shè)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)加強對社區(qū)物業(yè)服務(wù)情況的監(jiān)督檢查，對物業(yè)管理備案、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用和處罰等物業(yè)管理信息進行共享。建設(shè)行政主管部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級和實施行政處罰等情況，應(yīng)當(dāng)及時向社會公布。第九條縣（區(qū)）人民政府（管委會）應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系；建立和完善社會化、市場化、專業(yè)化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理業(yè)主大會、業(yè)主委員會換屆、業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出等物業(yè)管理中的重大問題，并建立物業(yè)管理爭議化解和糾紛處理工作機制，為處理物業(yè)管理爭議和糾紛提供便利。人民調(diào)解委員會可以依法調(diào)解本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。第十條住建、物價、公安、城管執(zhí)法、工商、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)、民政、財政、規(guī)劃、園林、人防、消防等行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照法定職責(zé)加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋安全、物業(yè)收費、治安消防、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、房屋和設(shè)施設(shè)備使用等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和合同約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)。第十一條物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，協(xié)助政府有關(guān)部門調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案，對違反法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予公開批評，加強行業(yè)自律管理，促進行業(yè)健康發(fā)展。第十二條建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會及其籌備組、業(yè)主委員會或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公告、公布、通告或者公示的事項，可以通過書面通知、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告、業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)發(fā)布或者管理規(guī)約、議事規(guī)則約定的其他方式告知全體業(yè)主；發(fā)布人應(yīng)當(dāng)選擇一種或者幾種便于業(yè)主查閱的告知方式。第二章業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會第十三條房屋等物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主，在物業(yè)管理活動中，享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)，并遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則及物業(yè)服務(wù)合同約定。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。第十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之三十以上的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會。業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)?；I備首次業(yè)主大會會議，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）報送下列資料：（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；（二）房屋及建筑物面積清冊；（三）業(yè)主名冊；（四）建筑規(guī)劃總平面圖；（五）共用設(shè)施設(shè)備的交接資料；（六）物業(yè)管理用房配置確認(rèn)資料；（七）其他有關(guān)的文件資料。第十五條符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者百分之五以上業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請之日起三十日內(nèi)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組。業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門和社區(qū)居民（村民）委員會的代表組成，成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)。業(yè)主代表由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二。籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者委托的社區(qū)居民（村民）委員會代表擔(dān)任?；I備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。第十六條籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議，并做好下列籌備工作：（一）確定并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（四）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；（五）制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；（六）制定業(yè)主委員會選舉辦法；（七）完成組織召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。第十七條業(yè)主大會按照下列方式確認(rèn)參加會議的業(yè)主：（一）業(yè)主到會并在會議簽到表上確認(rèn)；（二）業(yè)主在表決票上或者表決票發(fā)放表上確認(rèn)；（三）業(yè)主大會議事規(guī)則以及法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他方式。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會會議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進行表決。物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。業(yè)主委員會要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人或者其書面委托的代理人應(yīng)當(dāng)列席會議。第十八條業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)，按照《福建省物業(yè)管理條例》第十二條規(guī)定的方式確定業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人行使表決權(quán)。業(yè)主為法人的，由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表決權(quán)。第十九條業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應(yīng)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主為業(yè)主代表。業(yè)主可以接受同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主書面委托在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)。非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主書面委托行使業(yè)主權(quán)利，但不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員。第二十條首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設(shè)單位履行業(yè)主職責(zé)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會決定的事項書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)在銷售合同中注明業(yè)主大會的決定事項。第二十一條首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)。具體標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)所在地建設(shè)行政主管部門會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和建設(shè)單位制定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費交給街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），由業(yè)主大會籌備組使用。籌備經(jīng)費應(yīng)當(dāng)專戶儲存，?？顚Ｓ谩Ｊ状螛I(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督?；I備經(jīng)費的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專項維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。第二十二條街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者受其委托的社區(qū)居民（村民）委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會會議表決情況進行監(jiān)督。業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)、確定召開時間；逾期仍未召開的，由物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)、幫助社區(qū)居民（村民）委員會指導(dǎo)業(yè)主召開。第二十三條業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則。業(yè)主委員會委員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五人以上單數(shù)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地社區(qū)居民（村民）委員會在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)、幫助下指導(dǎo)業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會，并執(zhí)行業(yè)主大會的決定。經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主反對或者業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，社區(qū)居民（村民）委員會應(yīng)當(dāng)終止行使本款規(guī)定的職責(zé)。第二十四條業(yè)主委員會可以設(shè)立候補委員制度。候補委員人數(shù)不超過業(yè)主委員會正式委員人數(shù)的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當(dāng)與正式委員相同。設(shè)立候補委員的，應(yīng)當(dāng)和業(yè)主委員會一并備案。業(yè)主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數(shù)的多少自動遞補，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應(yīng)當(dāng)重新選舉業(yè)主委員會。候補委員具體遞補規(guī)則等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中予以明確。第二十五條業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務(wù)：（一）不履行業(yè)主委員會委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重的；（二）收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬的；（三）向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的；（四）牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的；（五）其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。業(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員會委員職務(wù)時，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。第二十六條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的；（二）因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的；（三）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；（四）被依法追究刑事責(zé)任的。第二十七條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。第二十八條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)通過公告等形式及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定等物業(yè)管理中的重大事項，做好物業(yè)管理中重要事項的記錄，并接受業(yè)主查詢。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督。第二十九條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具備案證明。業(yè)主委員會備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)依照前款規(guī)定重新備案。業(yè)主委員會的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會決定，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會在任期屆滿的二個月前，應(yīng)當(dāng)書面報告物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并按照規(guī)定開展換屆選舉工作。第三十條業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。業(yè)主委員會委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起五日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者公安機關(guān)協(xié)助移交。第三十一條業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作經(jīng)費由全體業(yè)主共同承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的，運作經(jīng)費可以在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會提出意見，并在業(yè)主大會會議上表決通過后執(zhí)行。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每年公布上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作經(jīng)費的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。第三章物業(yè)管理服務(wù)第三十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人資格，并按照規(guī)定取得相應(yīng)資質(zhì)等級。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定取得相應(yīng)資格證書。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級范圍內(nèi)承擔(dān)物業(yè)管理事務(wù)，依照前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)服務(wù)，接受業(yè)主和業(yè)主委員會對其履行物業(yè)服務(wù)合同的監(jiān)督。合同應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時間內(nèi)向縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門備案。第三十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本權(quán)利：（一）按物業(yè)服務(wù)合同的約定收取費用；（二）勸阻和制止違反社會公德、管理規(guī)約和物業(yè)管理制度行為；（三）委托專營公司承擔(dān)專項物業(yè)管理業(yè)務(wù)；（四）要求業(yè)主委員會協(xié)調(diào)其與業(yè)主或者非業(yè)主使用人的糾紛；（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。第三十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本義務(wù)：（一）履行物業(yè)服務(wù)合同，按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)，建立重大事項匯報制度，接受業(yè)主咨詢和監(jiān)督；（二）執(zhí)行物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費等級標(biāo)準(zhǔn)；（三）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、計費方式、收費依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項；（四）每月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布共用設(shè)施設(shè)備費用分?jǐn)偟任飿I(yè)服務(wù)代收代支費用情況；（五）合同終止之日起十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者有關(guān)單位結(jié)清債權(quán)債務(wù)，并移交物業(yè)管理用房及有關(guān)資料、設(shè)施、設(shè)備；（六）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。第三十五條物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定下列基本內(nèi)容：（一）房屋及其附屬設(shè)施的維修、維保和養(yǎng)護；（二）衛(wèi)生保潔及公共花木綠地管護；（三）道路維護，車輛停放秩序管理；（四）安全防范和維護公共生活秩序；（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)約定的事項。第三十六條建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)根據(jù)《福建省物業(yè)管理條例》第七條的規(guī)定劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域，并按照本細(xì)則第三十七條至第四十條的規(guī)定向物業(yè)所在地縣（區(qū)）建設(shè)行行政主管部門申請辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)。物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門自收到備案資料之日起五個工作日內(nèi)會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）及社區(qū)居民（村民）委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進行劃分：（一）新建物業(yè)項目，包括分期開發(fā)或者有兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，擁有共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，核定為一個物業(yè)管理區(qū)域；（二）舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意，可以歸并一個物業(yè)管理區(qū)域。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域不合理的，縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到備案資料之日起五個工作日內(nèi)提出核定意見并告知申請人。第三十七條建設(shè)單位在開始前期物業(yè)管理招標(biāo)工作之前，應(yīng)當(dāng)提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：（一）物業(yè)管理區(qū)域備案申報表；（二）建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照；（三）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖；（四）建設(shè)項目修建性詳細(xì)規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖；（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)管理用房預(yù)測繪或者實測繪報告；（六）地名批批復(fù)文件。第三十八條已經(jīng)實施物物業(yè)管理但未未辦理物業(yè)管管理區(qū)域備案案手續(xù)的建成成居住區(qū)，物物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)提交下下列資料辦理理物業(yè)管理區(qū)區(qū)域備案手續(xù)續(xù)：（一）物業(yè)管管理區(qū)域備案案申報表；（二）物業(yè)服服務(wù)合同；（三）物業(yè)服服務(wù)企業(yè)資質(zhì)質(zhì)證書；（四）《建設(shè)設(shè)用地規(guī)劃許許可證》及附附圖；（五）建設(shè)項項目修建性詳詳細(xì)規(guī)劃或者者建設(shè)工程設(shè)設(shè)計方案總平平面圖；（六）物業(yè)管管理用房坐落落位置、建筑筑面積；（七）地名批批復(fù)文件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)因客觀原因因無法提供前前款第（四）項項至第（七）項項資料的，物物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)書面報報告已實施物物業(yè)管理的區(qū)區(qū)域四至范圍圍、物業(yè)的共共用設(shè)施設(shè)備備、社區(qū)建設(shè)設(shè)等情況第三十九條沒有實施物物業(yè)管理的建建成居住區(qū)需需要實施物業(yè)業(yè)管理的，街街道辦事處（鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府府）在確定物物業(yè)管理區(qū)域域后，應(yīng)當(dāng)提提交下列資料料辦理物業(yè)管管理區(qū)域備案案手續(xù)：（一）物業(yè)管管理區(qū)域備案案申報表；（二）物業(yè)管管理區(qū)域四至至范圍說明及及附圖；（三）確定物物業(yè)管理區(qū)域域的理由和依依據(jù)。前款第（三）項項規(guī)定的確定定物業(yè)管理區(qū)區(qū)域的理由和和依據(jù)應(yīng)當(dāng)包包括物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)物業(yè)業(yè)的共用設(shè)施施設(shè)備、社區(qū)區(qū)建設(shè)情況等等。第四十條已已備案且已實實施物業(yè)管理理的一個物業(yè)業(yè)管理區(qū)域需需要劃分為若若干物業(yè)管理理區(qū)域的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)對原物業(yè)業(yè)管理區(qū)域內(nèi)內(nèi)的共有道路路、綠地和物物業(yè)服務(wù)用房房等共用部位位和共用設(shè)施施設(shè)備的使用用、維護等形形成分割方案案，且分割方方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)擬擬分割的各物物業(yè)管理區(qū)域域內(nèi)專有部分分占建筑物總總面積過半數(shù)數(shù)的業(yè)主且占占總?cè)藬?shù)過半半數(shù)的業(yè)主同同意。依照前款規(guī)定定分割后的若若干物業(yè)管理理區(qū)域，由物物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)提交以下資資料辦理物業(yè)業(yè)管理區(qū)域備備案手續(xù)：（一）物業(yè)管管理區(qū)域備案案申報表；（二）分割后后各物業(yè)管理理區(qū)域四至范范圍說明及附附圖；（三）分割方方案；（四）已分割割各物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)專有有部分占建筑筑物總面積過過半數(shù)的業(yè)主主且占總?cè)藬?shù)數(shù)過半數(shù)的業(yè)業(yè)主同意分割割方案的證明明材料。第四十一條新建物業(yè)出出售時，建設(shè)設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將將經(jīng)備案的物物業(yè)管理區(qū)域域在商品房買買賣合同中明明示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)或者街道辦辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案案的物業(yè)管理理區(qū)域公告全全體業(yè)主。前兩款所規(guī)定定明示或者公公告的內(nèi)容包包括：（一）物業(yè)管管理區(qū)域的四四至范圍說明明及附圖；（二）公共場場所、公共綠綠地的面積和和位置；（三）公共車車位數(shù)量和位位置；（四）地下室室、底層架空空層、天臺的的面積及其權(quán)權(quán)屬；（五）物業(yè)服服務(wù)用房和業(yè)業(yè)主委員會用用房的面積和和位置；（六）共用設(shè)設(shè)施設(shè)備名稱稱及權(quán)屬；（七）其他需需要明示的場場所和設(shè)施設(shè)設(shè)備。第四十二條具備下列條條件之一的，業(yè)業(yè)主委員會可可以向物業(yè)所所在地縣（區(qū)區(qū)）建設(shè)行政政主管部門提提出調(diào)整物業(yè)業(yè)管理區(qū)域的的要求：（一）經(jīng)自然然分割或者習(xí)習(xí)慣形成的兩兩個以上相對對獨立區(qū)域，能能明確分清共共用配套設(shè)施施設(shè)備管理維維護責(zé)任，并并經(jīng)各區(qū)域中中專有部分面面積占建筑物物總面積過半半數(shù)且人數(shù)占占總?cè)藬?shù)過半半數(shù)的業(yè)主同同意劃分為多多個物業(yè)管理理區(qū)域的；（二）兩個以以上獨立物業(yè)業(yè)管理區(qū)域經(jīng)經(jīng)各自業(yè)主大大會同意，合合并為一個物物業(yè)管理區(qū)域域的。要求調(diào)整物業(yè)業(yè)管理區(qū)域的的，業(yè)主委員員會應(yīng)當(dāng)提交交物業(yè)管理區(qū)區(qū)域劃分方案案、物業(yè)管理理用房劃分方方案、設(shè)施設(shè)設(shè)備維護管理理責(zé)任劃分方方案、調(diào)整后后物業(yè)管理區(qū)區(qū)域管理方案案和業(yè)主大會會決議等材料料。物業(yè)所在在地縣（區(qū)）建建設(shè)行政主管管部門應(yīng)當(dāng)在在收到相關(guān)材材料之日起二二十個工作日日內(nèi)，會同當(dāng)當(dāng)?shù)亟值擂k事事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人人民政府）及及社區(qū)居民（村村民）委員會會作出是否調(diào)調(diào)整物業(yè)管理理區(qū)域的決定定。第四十三條建設(shè)單位應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定定配置物業(yè)管管理用房。建建筑面積十萬萬平方米以下下的按照不少少于總建筑面面積千分之四四配置，但最最少不低于五五十平方米；；建筑面積超超過十萬平方方米的，超過過部分按照千千分之二配置置。物業(yè)管理用房房的具體位置置和面積，城城鄉(xiāng)規(guī)劃主管管部門應(yīng)當(dāng)在在建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證及及附件附圖中中載明，并在在辦理物業(yè)銷銷售（預(yù)售）許許可證之前予予以確定。按照規(guī)劃配建建的物業(yè)管理理用房不得挪挪作他用，其其所有權(quán)屬于于該物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)的全全體業(yè)主，不不得分割、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓和抵押，其其用途不得擅擅自改變。業(yè)主委員會成成立之前，物物業(yè)管理用房房由前期物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)接接受、使用和和經(jīng)營。前期期物業(yè)服務(wù)企企業(yè)出租經(jīng)營營物業(yè)管理用用房的，租賃賃期限最長不不超過業(yè)主委委員會成立后后十二個月。業(yè)業(yè)主委員會成成立后，物業(yè)業(yè)管理用房的的使用和經(jīng)營營方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)經(jīng)業(yè)主委員會會同意并公告告。第四十四條物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)的下列列設(shè)施歸屬全全體業(yè)主所有有：（一）物業(yè)管管理用房；（二）垃圾集集散間、廁所所；（三）按照規(guī)規(guī)劃配建的公公共綠地、道道路、圍墻以以及其他公共共用地使用權(quán)權(quán)；（四）住宅的的物業(yè)管理區(qū)區(qū)域按照規(guī)劃劃配建的公共共停車場所；；（五）建設(shè)單單位以書面形形式在出售物物業(yè)時承諾歸歸全體業(yè)主所所有的其他設(shè)設(shè)施。按規(guī)劃要求在在住宅小區(qū)內(nèi)內(nèi)配套建設(shè)的的會所、幼兒兒園的歸屬，應(yīng)應(yīng)當(dāng)在商品房房買賣合同中中約定。約定定屬于開發(fā)建建設(shè)單位所有有的，開發(fā)建建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸歸其所有的證證明文件，并并優(yōu)先為業(yè)主主提供服務(wù)。第四十五條一個物業(yè)管管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)當(dāng)由一個具備備相應(yīng)資質(zhì)的的物業(yè)服務(wù)企企業(yè)統(tǒng)一提供供物業(yè)服務(wù)。已已成立業(yè)主大大會的物業(yè)管管理區(qū)域，經(jīng)經(jīng)專有部分面面積占建筑物物總面積過半半數(shù)且人數(shù)占占總?cè)藬?shù)過半半數(shù)的業(yè)主同同意，可以根根據(jù)物業(yè)特點點自行決定選選聘物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)的資質(zhì)質(zhì)等級及服務(wù)務(wù)內(nèi)容。第四十六條住宅物業(yè)的的建設(shè)單位應(yīng)應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取《商商品房預(yù)售許許可證》之前前，應(yīng)當(dāng)采用用公開招投標(biāo)標(biāo)方式選聘具具有相應(yīng)資質(zhì)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)進行前前期物業(yè)服務(wù)務(wù)，并書面簽簽訂前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合同。其其中，投標(biāo)人人少于三個、且且物業(yè)管理區(qū)區(qū)域總建筑面面積小于兩萬萬平方米的，經(jīng)經(jīng)物業(yè)所在地地縣（區(qū)）建建設(shè)行政主管管部門批準(zhǔn)，可可以采用協(xié)議議方式選聘具具有相應(yīng)資質(zhì)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)，并簽簽訂前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合同。前前期物業(yè)管理理招投標(biāo)的具具體實施辦法法，由市建設(shè)設(shè)行政主管部部門另行制定定。分期開發(fā)的物物業(yè)劃定為一一個物業(yè)管理理區(qū)域的，其其前期物業(yè)管管理招投標(biāo)應(yīng)應(yīng)當(dāng)以全部物物業(yè)管理區(qū)域域為范圍。同同一物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)的非非住宅面積計計入物業(yè)管理理區(qū)域總面積積。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在在發(fā)布招標(biāo)公公告或者發(fā)出出招標(biāo)邀請書書十日前，持持招標(biāo)公告或或者投票邀請請書、招標(biāo)文文件等有關(guān)資資料，向物業(yè)業(yè)所在地縣（區(qū)區(qū)）建設(shè)行政政主管部門備備案。第四十七條建設(shè)單位與與物業(yè)服務(wù)企企業(yè)簽訂前期期物業(yè)服務(wù)合合同的，物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)自合同簽簽訂之日起十十五日內(nèi)，提提交以下資料料向物業(yè)所在在地縣（區(qū)）建建設(shè)行政主管管部門備案：：（一）前期物物業(yè)服務(wù)合同同備案申報表表；（二）物業(yè)服服務(wù)企業(yè)資質(zhì)質(zhì)證書；（三）前期物物業(yè)服務(wù)合同同；（四）中標(biāo)通通知書；報送資料齊全全、符合法定定形式的，縣縣（區(qū)）建設(shè)設(shè)行政主管部部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場場出具加蓋印印章的書面回回執(zhí)。前期物業(yè)服務(wù)務(wù)合同約定期期限的，其期期限不短于物物業(yè)管理區(qū)域域具備成立業(yè)業(yè)主大會條件件之日起一年年。前期物業(yè)業(yè)服務(wù)期間，物物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)經(jīng)征得物業(yè)業(yè)管理區(qū)域內(nèi)內(nèi)專有部分面面積占建筑總總面積過半數(shù)數(shù)且人數(shù)占總總?cè)藬?shù)過半數(shù)數(shù)的業(yè)主同意意后，提前終終止有約定期期限的前期物物業(yè)服務(wù)合同同的，自書面面通知到達(dá)建建設(shè)單位之日日起滿三個月月時合同終止止。建設(shè)單位位應(yīng)當(dāng)按照物物業(yè)管理及前前期物業(yè)管理理招標(biāo)投標(biāo)相相關(guān)規(guī)定及時時另行選聘物物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)。但業(yè)主大大會已經(jīng)按照照規(guī)定選聘物物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)的，自業(yè)主主委員會與物物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)簽訂的物業(yè)業(yè)服務(wù)合同生生效之日起，該該前期物業(yè)服服務(wù)合同終止止。第四十八條建設(shè)單位應(yīng)應(yīng)當(dāng)在新建物物業(yè)交付使用用十五日前，與與選聘的物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)完完成物業(yè)共用用部位、共用用設(shè)施設(shè)備的的承接查驗工工作。承接查查驗的相關(guān)規(guī)規(guī)定由市建設(shè)設(shè)行政主管部部門另行制定定。建設(shè)單位在辦辦理物業(yè)承接接查驗前，應(yīng)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服服務(wù)企業(yè)移交交下列資料：：（一）物業(yè)的的報建、批準(zhǔn)準(zhǔn)文件，竣工工總平面、單單體建筑、結(jié)結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣竣工圖，配套套設(shè)施、地下下管網(wǎng)工程竣竣工圖等竣工工驗收資料；；（二）物業(yè)專專項維修資金金清冊；（三）設(shè)施設(shè)設(shè)備買賣合同同復(fù)印件及安安裝、使用和和維護保養(yǎng)等等相關(guān)技術(shù)資資料、證件和和檢驗報告；；（四）物業(yè)質(zhì)質(zhì)量保修文件件和物業(yè)使用用說明文件；；（五）物業(yè)管管理區(qū)域內(nèi)各各類建筑物、場場地、設(shè)施設(shè)設(shè)備的清單；；（六）物業(yè)及及配套設(shè)施的的產(chǎn)權(quán)清單；；（七）物業(yè)服服務(wù)用房的清清單；（八）物業(yè)使使用、維護、管管理必需的其其他資料。未能全部移交交前款所列資資料的，建設(shè)設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列列出未移交資資料的詳細(xì)清清單并書面承承諾補交的具具體時限。第四十九條物業(yè)服務(wù)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)在與與建設(shè)單位辦辦理物業(yè)交接接手續(xù)后三十十日內(nèi)，提交交以下資料向向物業(yè)所在地地縣（區(qū)）建建設(shè)行政主管管部門辦理備備案手續(xù)：（一）物業(yè)承承接查驗備案案申報表；（二）前期物物業(yè)服務(wù)合同同備案回執(zhí)；；（三）臨時管管理規(guī)約；（四）物業(yè)承承接查驗協(xié)議議；（五）建設(shè)單單位移交資料料清單；（六）查驗記記錄；（七）交接記記錄；（八）其他承承接查驗有關(guān)關(guān)文件。報送資料齊全全、符合法定定形式的，縣縣（區(qū)）建設(shè)設(shè)行政主管部部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場場出具加蓋印印章的書面回回執(zhí)。第五十條物物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期期物業(yè)管理期期間履行以下下職責(zé)：（一）參與工工程的檢查，對對發(fā)現(xiàn)的工程程質(zhì)量問題和和其他不利于于物業(yè)使用和和管理的問題題，及時向建建設(shè)單位或者者相關(guān)專業(yè)管管理部門提出出整改建議，并并協(xié)助專業(yè)管管理部門督促促落實；（二）就共用用設(shè)施設(shè)備的的安裝位置、管管線走向等事事項向建設(shè)單單位提出建議議，并參與共共用設(shè)施設(shè)備備的安裝、調(diào)調(diào)試等工作；；（三）建立物物業(yè)共用部位位、共用設(shè)施施設(shè)備等工程程信息資料，建建立日常管理理檔案；（四）根據(jù)臨臨時管理規(guī)約約、前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合同的的約定，向業(yè)業(yè)主提供物業(yè)業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)導(dǎo)業(yè)主遵守約約定，維護物物業(yè)公共利益益和管理秩序序。第五十一條物業(yè)服務(wù)企企業(yè)對物業(yè)的的共用部位、共共用設(shè)施設(shè)備備及相關(guān)場地地等進行查驗驗時，應(yīng)當(dāng)和和建設(shè)單位或或者業(yè)主委員員會簽訂承接接查驗協(xié)議，對對物業(yè)承接查查驗基本情況況、存在問題題、解決方法法及其時限、雙雙方權(quán)利義務(wù)務(wù)、違約責(zé)任任等事項作出出明確約定。第五十二條業(yè)主大會和和業(yè)主委員會會備案成立后后，應(yīng)當(dāng)通過過公開招投標(biāo)標(biāo)方式選聘具具有相應(yīng)資質(zhì)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)，并與與物業(yè)服務(wù)企企業(yè)簽訂物業(yè)業(yè)服務(wù)合同。其其中，物業(yè)管管理區(qū)域總建建筑面積小于于兩萬平方米米的，可以邀邀請或協(xié)議招招標(biāo)形式，但但投標(biāo)人不得得少于三個。物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物物業(yè)服務(wù)合同同的約定提供供相應(yīng)的服務(wù)務(wù)，并遵守下下列規(guī)定：（一）符合國國家、省和本本市規(guī)定的技技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)規(guī)范；（二）及時向向業(yè)主、非業(yè)業(yè)主使用人告告知安全合理理使用物業(yè)的的注意事項；；（三）定期聽聽取業(yè)主的意意見和建議，改改進和完善服服務(wù)；（四）協(xié)助公公安機關(guān)做好好物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)的安全全防范工作；；（五）接受社社區(qū)居民（村村民）委員會會監(jiān)督指導(dǎo)，配配合做好社區(qū)區(qū)管理相關(guān)工工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)在物業(yè)服務(wù)務(wù)合同簽訂之之日起十五日日內(nèi)應(yīng)當(dāng)將合合同副本報送送物業(yè)所在地地縣（區(qū)）建建設(shè)行政主管管部門備案。第五十三條物業(yè)服務(wù)企企業(yè)在合同期期內(nèi)不得擅自自停止服務(wù)，無無故棄管服務(wù)務(wù)、突然中斷斷服務(wù)，給業(yè)業(yè)主造成不良良影響的，記記入企業(yè)信用用檔案，給業(yè)業(yè)主造成的損損失且情節(jié)嚴(yán)嚴(yán)重、構(gòu)成違違法的，依法法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)責(zé)任。對物業(yè)服務(wù)企企業(yè)的服務(wù)，百百分之六十以以上的業(yè)主不不認(rèn)可的，物物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)要按規(guī)定的的程序、步驟驟退出物業(yè)管管理項目。第五十四條物業(yè)服務(wù)合合同的一方提提前終止有約約定期限的物物業(yè)服務(wù)合同同的，自書面面通知到達(dá)對對方之日起滿滿三個月合同同終止。合同同終止的不影影響當(dāng)事人承承擔(dān)相應(yīng)的違違約責(zé)任。物業(yè)服務(wù)合同同期限屆滿前前三個月，業(yè)業(yè)主委員會應(yīng)應(yīng)當(dāng)組織召開開業(yè)主大會會會議開展物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)選選聘工作。物物業(yè)服務(wù)合同同期滿仍未完完成選聘工作作，經(jīng)雙方協(xié)協(xié)商，原物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)同同意延續(xù)的，原原物業(yè)服務(wù)合合同自動延續(xù)續(xù)至選聘工作作完成。在原原合同延續(xù)期期間，任何一一方提前終止止合同的，自自書面通知到到達(dá)對方之日日起三十日內(nèi)內(nèi)合同終止。物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)不得以業(yè)主主欠交物業(yè)服服務(wù)費等理由由拒絕退出物物業(yè)管理項目目。第五十五條物業(yè)服務(wù)企企業(yè)退出物業(yè)業(yè)管理項目時時，應(yīng)當(dāng)向業(yè)業(yè)主委員會移移交全部物業(yè)業(yè)管理檔案、資資料和相關(guān)財財物。物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)退出物業(yè)管管理項目時業(yè)業(yè)主大會仍未未選聘到新物物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)的，物業(yè)所所在地街道辦辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)應(yīng)當(dāng)進行應(yīng)急急管理、指定定管轄。社區(qū)區(qū)居民（村民民）委員會可可以在街道辦辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政府）委委托下根據(jù)應(yīng)應(yīng)急管理的需需要負(fù)責(zé)組織織不超過六個個月的基本保保潔、保安和和維保等服務(wù)務(wù)，相關(guān)費用用由業(yè)主承擔(dān)擔(dān)。各相關(guān)職職能部門及供供水、供電、供供氣等專營服服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)當(dāng)予以配合。物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)、業(yè)主委員員會和物業(yè)所所在地街道辦辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照《福福建省電梯安安全管理辦法法》等有關(guān)規(guī)規(guī)定，依法承承擔(dān)電梯安全全管理責(zé)任。第五十六條物業(yè)服務(wù)收收費根據(jù)不同同物業(yè)的性質(zhì)質(zhì)和特點、物物業(yè)服務(wù)不同同的階段，分分別實行政府府指導(dǎo)價和市市場調(diào)節(jié)價。政政府指導(dǎo)價適適用范圍和收收費標(biāo)準(zhǔn)由價價格主管部門門制定。實行行市場調(diào)節(jié)價價的物業(yè)管理理項目，收費費標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)業(yè)服務(wù)合同（包包括前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合同）確確定。物業(yè)服服務(wù)收費項目目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)當(dāng)向全體業(yè)主主公布。物業(yè)服務(wù)收費費標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)收收費與服務(wù)水水平相適應(yīng)的的原則，并根根據(jù)物業(yè)服務(wù)務(wù)成本變化情情況等因素進進行調(diào)整。第五十七條業(yè)主大會成成立之前需要要對物業(yè)服務(wù)務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)進進行調(diào)整的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)遵循以下下程序：（一）物業(yè)服服務(wù)企業(yè)已委委托會計師事事務(wù)所對上一一年度物業(yè)項項目經(jīng)營情況況和調(diào)價方案案進行審計，并并取得審計報報告。（二）擬調(diào)整整物業(yè)服務(wù)收收費標(biāo)準(zhǔn)的相相關(guān)事項已公公告三十日以以上。公告的的相關(guān)事項應(yīng)應(yīng)當(dāng)包括上一一年度物業(yè)項項目經(jīng)營情況況和調(diào)價方案案的審計報告告、調(diào)價后的的收費標(biāo)準(zhǔn)、服服務(wù)內(nèi)容和服服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。公公告期間，應(yīng)應(yīng)當(dāng)聽取和收收集業(yè)主的意意見。（三）調(diào)價方方案經(jīng)專有部部分面積占建建筑物總面積積過半數(shù)的業(yè)業(yè)主且占人數(shù)數(shù)總?cè)藬?shù)過半半數(shù)的業(yè)主表表決通過；表表決結(jié)果已經(jīng)經(jīng)公示三十日日以上。公示期間業(yè)主主對調(diào)價方案案的表決結(jié)果果有異議的，可可以查驗本人人表決意見，物物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)及時提提供業(yè)主本人人表決意見以以供查驗。查查驗的業(yè)主表表決意見與公公示的表決意意見不一致的的，物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重重新統(tǒng)計表決決結(jié)果。業(yè)主對物業(yè)服服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的調(diào)整有爭爭議的，可以以向市價格行行政主管部門門申請協(xié)調(diào)處處理或者向人人民法院提起起訴訟。第五十八條物業(yè)交付使使用前，建設(shè)設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依依照前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合同的的約定向物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)支支付物業(yè)服務(wù)務(wù)費；物業(yè)交交付使用之日日的次月及以以后的物業(yè)服服務(wù)費由業(yè)主主承擔(dān)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照照物業(yè)服務(wù)合合同（包括前前期物業(yè)服務(wù)務(wù)合同）的約約定及時交納納物業(yè)服務(wù)費費。業(yè)主違反反物業(yè)服務(wù)合合同約定，經(jīng)經(jīng)書面催交，逾逾期不交納物物業(yè)服務(wù)費的的，業(yè)主委員員會可以采用用在本物業(yè)管管理區(qū)域公示示等方式協(xié)助助物業(yè)服務(wù)企企業(yè)催交。物業(yè)服務(wù)合同同雙方約定預(yù)預(yù)收物業(yè)服務(wù)務(wù)費的，預(yù)收收期限最高不不得超過十二二個月。物業(yè)業(yè)服務(wù)合同存存續(xù)的剩余期期限不足十二二個月的，則則預(yù)收期限不不得超過合同同的剩余期限限。第五十九條物業(yè)服務(wù)企企業(yè)根據(jù)物業(yè)業(yè)服務(wù)合同約約定和有關(guān)法法律、法規(guī)、規(guī)規(guī)章規(guī)定，可可以對物業(yè)管管理用房中的的經(jīng)營用房和和物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)共用部部位、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備進行行經(jīng)營，收益益歸全體業(yè)主主所有，可用用于共用部位位、共用設(shè)施施設(shè)備的維修修、更新、改改造或者補充充物業(yè)專項維維修資金，也也可以根據(jù)業(yè)業(yè)主大會的決決定用于物業(yè)業(yè)管理的其他他需要。物業(yè)經(jīng)營性收收益由物業(yè)服服務(wù)企業(yè)代管管的，應(yīng)當(dāng)單單獨列賬；由由業(yè)主委員會會自行管理的的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)業(yè)主委員會名名義開設(shè)賬戶戶，不得以任任何個人或者者其他組織名名義進行管理理。實行物業(yè)服務(wù)務(wù)包干制收費費方式的物業(yè)業(yè)服務(wù)項目，每每半年公布一一次物業(yè)共用用部位、共用用設(shè)施設(shè)備以以及相關(guān)場地地經(jīng)營所得的的收支情況；；實行物業(yè)服服務(wù)酬金制收收費方式的物物業(yè)服務(wù)項目目，每年公布布一次各項資資金收支情況況。前期物業(yè)服務(wù)務(wù)期間，建設(shè)設(shè)單位和物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)在前期物物業(yè)服務(wù)合同同中詳細(xì)約定定物業(yè)經(jīng)營性性收益使用管管理事項，并并向業(yè)主公示示告知。前期期物業(yè)服務(wù)結(jié)結(jié)束時，物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)審計前期期物業(yè)服務(wù)期期間物業(yè)經(jīng)營營性收益收支支情況，并將將審計結(jié)果在在物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)公示。第六十條經(jīng)經(jīng)專有部分面面積占建筑物物總面積過半半數(shù)且人數(shù)占占總?cè)藬?shù)過半半數(shù)的業(yè)主同同意，物業(yè)管管理區(qū)域可以以在街道辦事事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人人民政府）、社社區(qū)居民（村村民）委員會會的監(jiān)督指導(dǎo)導(dǎo)下由業(yè)主自自行管理。實實行自行管理理的應(yīng)當(dāng)將執(zhí)執(zhí)行機構(gòu)、管管理方案、收收費標(biāo)準(zhǔn)和管管理期限等內(nèi)內(nèi)容提交業(yè)主主大會會議表表決。業(yè)主采用民事事雇傭方式聘聘請自然人進進行服務(wù)的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)為其支付付依法屬于業(yè)業(yè)主責(zé)任的意意外傷害等保保障費用。電電梯、消防、技技防等涉及人人身、財產(chǎn)安安全以及其他他有特定要求求的設(shè)施設(shè)備備管理，應(yīng)當(dāng)當(dāng)委托專業(yè)機機構(gòu)進行維護護和養(yǎng)護。業(yè)主自行管理理中需要開具具發(fā)票的，業(yè)業(yè)主委員會可可以持街道辦辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政府）或或者社區(qū)居民民（村民）委委員會的證明明材料，向稅稅務(wù)部門申請請辦理臨時稅稅務(wù)登記證。物物業(yè)所在地稅稅務(wù)部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定定給予辦理發(fā)發(fā)票領(lǐng)購手續(xù)續(xù)。業(yè)主大會可以以委托具有資資質(zhì)的專業(yè)機機構(gòu)對管理費費用、物業(yè)專專項維修資金金、物業(yè)經(jīng)營營性收益等進進行財務(wù)管理理和財務(wù)審計計。管理賬目目每年向業(yè)主主公布一次。第六十一條凡具備分表表直抄到戶條條件的住宅小小區(qū)內(nèi)的水、電電、氣等專業(yè)業(yè)經(jīng)營設(shè)施的的計量表應(yīng)當(dāng)當(dāng)實行專有部部分一戶一表表，共有部分分安裝獨立計計量表，由相相關(guān)專營服務(wù)務(wù)單位負(fù)責(zé)向向最終用戶進進行收費；安安全防范、消消防、環(huán)衛(wèi)、郵郵政、信息等等附屬設(shè)施設(shè)設(shè)備的配置應(yīng)應(yīng)當(dāng)符合物業(yè)業(yè)使用的基本本條件。新建住宅小區(qū)區(qū)供電設(shè)施建建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)當(dāng)符合國家和和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的的電力工程建建設(shè)規(guī)范，由由供電部門依依照國家標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)進行審核和和驗收，供電電方式應(yīng)按照照安全、可靠靠、經(jīng)濟、合合理和便于管管理體制的原原則確定。本細(xì)則實施前前，總表供水水的住宅小區(qū)區(qū)應(yīng)盡快籌資資進行一戶一一表改造，改改造后由供水水部門統(tǒng)一納納入終端收費費管理。供配配電設(shè)施建設(shè)設(shè)實行“委托建設(shè)模模式”或“自購自建模模式”的住宅小區(qū)區(qū)由供電部門門按照《福建建省新建住宅宅小區(qū)供配電電設(shè)施建設(shè)與與運行維護監(jiān)監(jiān)督管理暫行行辦法》（閩閩監(jiān)能市場[20144]137號）有關(guān)規(guī)規(guī)定執(zhí)行。第六十二條物業(yè)服務(wù)企企業(yè)不得以用用戶欠繳物業(yè)業(yè)管理費用或或者其他原因因為由中斷用用戶的正常用用水、用電、用用氣。物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)退出物業(yè)管管理區(qū)域時已已代收但未向向?qū)I服務(wù)單單位清繳的費費用，專營服服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)當(dāng)按相關(guān)約定定直接向物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)追追繳，不得以以未清繳費用用而停止向用用戶提供服務(wù)務(wù)。第六十三條業(yè)主、非業(yè)業(yè)主使用人、業(yè)業(yè)主委員會、物物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)、建設(shè)單位位在物業(yè)管理理服務(wù)活動中中發(fā)生爭議的的，可以申請請物業(yè)所在地地人民調(diào)解委委員會調(diào)解或或者街道辦事事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人人民政府）調(diào)調(diào)解，也可以以依法申請仲仲裁或者提起起民事訴訟。業(yè)主、非業(yè)主主使用人、業(yè)業(yè)主委員會、物物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)對有關(guān)物業(yè)業(yè)服務(wù)收費有有爭議的，可可以申請物業(yè)業(yè)所在地價格格行政管理部部門協(xié)調(diào)處理理。業(yè)主違反反物業(yè)服務(wù)合合同約定逾期期不交納物業(yè)業(yè)服務(wù)費用，經(jīng)經(jīng)業(yè)主委員會會督促仍拒不不交納的，物物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)可以依法追追究其違約責(zé)責(zé)任。業(yè)主、非業(yè)主主使用人、業(yè)業(yè)主委員會、物物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)對本物業(yè)管管理區(qū)域內(nèi)違違反法律、法法規(guī)和本細(xì)則則相關(guān)規(guī)定的的行為，可以以向建設(shè)行政政主管部門及及其他有關(guān)部部門投訴舉報報，有關(guān)部門門應(yīng)當(dāng)依法調(diào)調(diào)查核實后予予以處理；對對署名舉報的的，應(yīng)當(dāng)將處處理結(jié)果書面面告知當(dāng)事人人。第六十四條建設(shè)行政主主管部門要建建立物業(yè)企業(yè)業(yè)管理服務(wù)評評比長效機制制和項目經(jīng)理理管理系列制制度，健全物物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)信用檔案制制度，并通過過互聯(lián)網(wǎng)等方方式向社會定定期公布物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)的的信用信息及及信用等級，實實行信用信息息資源共享，完完善社會監(jiān)督督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健健全物業(yè)服務(wù)務(wù)檔案，并依依據(jù)與業(yè)主約約定的服務(wù)內(nèi)內(nèi)容建立快捷捷的服務(wù)制度度，制定服務(wù)務(wù)時限，責(zé)任任落實到人。提提倡感動式、管管家式的服務(wù)務(wù)，鼓勵物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)和和物業(yè)服務(wù)項項目經(jīng)理創(chuàng)立立自己的服務(wù)務(wù)品牌。第四章物業(yè)業(yè)使用和維修修第六十五條業(yè)主、非業(yè)業(yè)主使用人在在使用物業(yè)時時應(yīng)當(dāng)依照有有利于使用安安全、團結(jié)互互助和公平合合理的原則，正正確處理用水水、排水、通通行、通風(fēng)、采采光、日照、管管線鋪設(shè)和建建筑維修、有有害物質(zhì)排放放等方面的相相鄰關(guān)系。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)當(dāng)在銷售物業(yè)業(yè)之前制定臨臨時管理規(guī)約約，作為物業(yè)業(yè)買賣合同的的附件。業(yè)主主大會成立后后，業(yè)主大會會應(yīng)當(dāng)制定管管理規(guī)約。臨臨時管理規(guī)約約和管理規(guī)約約應(yīng)當(dāng)向物業(yè)業(yè)所在地縣（區(qū)區(qū)）建設(shè)行政政主管部門備備案，臨時管管理規(guī)約和管管理規(guī)約的示示范文本由市市建設(shè)行政主主管部門制定定。第六十六條在物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)，物物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)或者業(yè)主委委員會發(fā)現(xiàn)有有下列違法行行為之一的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)及時勸阻阻制止；對不不聽勸阻的，物物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)或者業(yè)主委委員會應(yīng)當(dāng)及及時向街道辦辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政府）和和有關(guān)行政主主管部門書面面報告：（一）違法建建設(shè)、擅自改改變建筑物、房房屋外立面及及其配套設(shè)施施（含架空層層、地下停車車場、幼兒園園、共有綠地地等）使用功功能的；（二）擅自拆拆改房屋承重重結(jié)構(gòu)的；（三）破壞小小區(qū)園林綠化化的；（四）擅自將將雨污水混接接或者在排水水管上接管；；私自更改或或損害管道燃燃?xì)庠O(shè)施，占占用、堵塞、封封閉管道設(shè)施施影響公共安安全；（五）損壞消消防設(shè)施，占占用、堵塞、封封閉消防通道道、消防登高高面等消防場場地；（六）違反國國家和地方規(guī)規(guī)定，向環(huán)境境超標(biāo)排放污污染物；（七）商業(yè)經(jīng)經(jīng)營、文化娛娛樂場所邊界界噪聲及超標(biāo)標(biāo)排放有害氣氣體、污水的的；（八）占用共共用部位、共共用設(shè)施設(shè)備備；（九）破壞供供水、供電、供供氣和通訊設(shè)設(shè)施設(shè)備等法法律、法規(guī)禁禁止的其他行行為。有關(guān)職能部門門接到報告后后，應(yīng)當(dāng)按照照各自職責(zé)及及時查處。第六十七條業(yè)主或者非非業(yè)主使用人人進行物業(yè)裝裝修，應(yīng)當(dāng)事事先告知物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)，并并按照物業(yè)裝裝修有關(guān)規(guī)定定辦理手續(xù)。物物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)對業(yè)主主或者非業(yè)主主使用人的物物業(yè)裝修活動動、使用公共共設(shè)施設(shè)備進進行監(jiān)督，業(yè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以以配合。第六十八條業(yè)主大會成成立前，車輛輛停放在物業(yè)業(yè)管理區(qū)域內(nèi)內(nèi)共用部位的的，其收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照照價格主管部部門的規(guī)定執(zhí)執(zhí)行。業(yè)主大大會成立后，車車輛在物業(yè)管管理區(qū)域內(nèi)行行駛、停放、收收費等管理制制度由業(yè)主大大會制定。業(yè)業(yè)主大會決定定對車輛停放放收費的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)確定收費費標(biāo)準(zhǔn)。車主主對車輛有保保管要求的，由由車主和物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)另另行簽訂保管管合同。業(yè)主車輛較多多的物業(yè)管理理區(qū)域，經(jīng)業(yè)業(yè)主大會同意意，業(yè)主委員員會可以申請請公安部門對對小區(qū)內(nèi)地面面停車泊位和和規(guī)定行車路路線進行劃定定，公安部門門應(yīng)當(dāng)予以配配合。第六十九條物業(yè)交付使使用前，建設(shè)設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依依照有關(guān)規(guī)定定將驗收合格格的供水、供供電、供氣、通通訊、有線電電視等設(shè)施設(shè)設(shè)備移交給相相關(guān)專營服務(wù)務(wù)單位負(fù)責(zé)管管理，并移交交有關(guān)技術(shù)資資料。相關(guān)專專營服務(wù)單位位應(yīng)當(dāng)及時接接收。物業(yè)交交付使用時，建建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)當(dāng)將有關(guān)設(shè)施施設(shè)備移交專專營服務(wù)單位位管理的情況況予以公示。專營服務(wù)單位位接收后，應(yīng)應(yīng)當(dāng)及時做好好有關(guān)設(shè)施設(shè)設(shè)備的維修、更更新和養(yǎng)護，確確保物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)有關(guān)關(guān)設(shè)施設(shè)備的的安全運轉(zhuǎn)和和正常使用。第七十條物物業(yè)管理區(qū)域域內(nèi)供水、供供電、供氣、通通訊、有線電電視等專營服服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照下列規(guī)規(guī)定向最終用用戶收取有關(guān)關(guān)費用。（一）業(yè)主自自用的向業(yè)主主收?。唬ǘ┪飿I(yè)服服務(wù)企業(yè)使用用的向物業(yè)服服務(wù)企業(yè)收取?。唬ㄈ┎糠謽I(yè)業(yè)主共同使用用的，由相關(guān)關(guān)業(yè)主分?jǐn)偅?；（四）全體業(yè)業(yè)主共同使用用的，由全體體業(yè)主分?jǐn)?。專營服務(wù)單位位委托物業(yè)服服務(wù)企業(yè)代收收代交有關(guān)費費用和進行有有關(guān)設(shè)施設(shè)備備日常維修養(yǎng)養(yǎng)護的，不得得向業(yè)主收取取手續(xù)費等額額外費用，雙雙方應(yīng)當(dāng)簽訂訂委托協(xié)議，明明確委托的主主要事項和費費用支付的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)與方式。未未簽訂委托協(xié)協(xié)議的由專營營服務(wù)單位自自行負(fù)責(zé)相關(guān)關(guān)工作。專營服務(wù)單位位不得強制物物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)代收費用，不不得因物業(yè)服服務(wù)企業(yè)拒絕絕代收有關(guān)費費用而停止向向最終用戶提提供服務(wù)。對對欠繳供電、供供水、供氣等等費用的業(yè)主主，各相關(guān)部部門可采取分分戶控制，停停止對其提供供服務(wù)，或通通過行政和法法律手段加以以解決，不得得因個別業(yè)主主欠費而損害害其他業(yè)主的的合法權(quán)益。第七十一條物業(yè)保修期期滿后的維修修、更新、改改造費用，按按照下列規(guī)定定承擔(dān)：（一）專用部部位和專用設(shè)設(shè)施設(shè)備包括括在構(gòu)造上及及利用上具有有獨立性，由由單個業(yè)主獨獨立使用、處處分的物業(yè)部部位、設(shè)施設(shè)設(shè)備及場地等等，其維修、更更新、改造費費用，由業(yè)主主或者非業(yè)主主使用人承擔(dān)擔(dān)；（二）共用部部位和共用設(shè)設(shè)施設(shè)備（供供水、供電、供供氣、通訊、有有線電視等設(shè)設(shè)施設(shè)備除外外）包括由全全體業(yè)主共同同使用、管理理的物業(yè)部位位、設(shè)施設(shè)備備及場地等，其其維修、更新新、改造費用用，由相關(guān)業(yè)業(yè)主按照各自自擁有的物業(yè)業(yè)建筑面積比比例共同承擔(dān)擔(dān)。屬人為損損壞的，其維維修費用由責(zé)責(zé)任人承擔(dān)。物業(yè)維修、更更新時，相關(guān)關(guān)業(yè)主、非業(yè)業(yè)主使用人應(yīng)應(yīng)當(dāng)予以配合合。供水、供供電、供氣、環(huán)環(huán)衛(wèi)、人防及及電梯維保等等專營服務(wù)單單位進行相關(guān)關(guān)作業(yè)需要進進入物業(yè)管理理區(qū)域的，物物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)和相關(guān)業(yè)主主、非業(yè)主使使用人應(yīng)當(dāng)配配合。第七十二條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或或者出租物業(yè)業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將將臨時管理規(guī)規(guī)約、管理規(guī)規(guī)約、物業(yè)服服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)等等事項告知受受讓人或者承承租人，并對對物業(yè)服務(wù)費費的結(jié)算作明明確約定。受受讓人應(yīng)當(dāng)在在辦理產(chǎn)權(quán)交交易手續(xù)之日日起三十日內(nèi)內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況況、業(yè)主姓名名、聯(lián)系方式式等告知物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)和和業(yè)主委員會會。業(yè)主可以在臨臨時管理規(guī)約約、管理規(guī)約約或者業(yè)主大大會議事規(guī)則則中規(guī)定物業(yè)業(yè)管理區(qū)域內(nèi)內(nèi)單套住房出出租的人數(shù)限限制及人均面面積標(biāo)準(zhǔn)。第五章物業(yè)業(yè)專項維修資資金第七十三條建設(shè)單位應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照國家家規(guī)定的保修修期限、范圍圍，承擔(dān)物業(yè)業(yè)的保修責(zé)任任。建設(shè)單位可以以將物業(yè)保修修的有關(guān)事宜宜委托物業(yè)服服務(wù)企業(yè)承擔(dān)擔(dān)，并簽訂委委托合同，向向物業(yè)服務(wù)企企業(yè)支付相應(yīng)應(yīng)的報酬。保保修期滿后，業(yè)業(yè)主對其專有有的部分實施施維修、管理理，物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)依照本本細(xì)則對共用用的部分設(shè)施施、設(shè)備負(fù)責(zé)責(zé)維修、管理理。物業(yè)管理區(qū)域域內(nèi)應(yīng)由建設(shè)設(shè)單位、施工工單位、專業(yè)業(yè)服務(wù)單位承承擔(dān)的維修、養(yǎng)養(yǎng)護費用或應(yīng)應(yīng)從物業(yè)服務(wù)務(wù)費用中列支支以及屬于保保修范圍、保保修期限內(nèi)的的物業(yè)共用部部位、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備維修修養(yǎng)護費用不不得使用專項項維修資金。第七十四條物業(yè)管理應(yīng)應(yīng)當(dāng)建立專項項維修資金制制度，專項維維修資金屬業(yè)業(yè)主所有。物業(yè)專項維修修資金實行“業(yè)主交納、統(tǒng)統(tǒng)一存儲、按按幢核算、建建賬到戶”和“業(yè)主決策、專專款專用、政政府監(jiān)管”的原則，由由市、縣人民民政府指定的的機構(gòu)（以下下稱維修資金金管理機構(gòu)）統(tǒng)統(tǒng)一管理，專專項用于物業(yè)業(yè)共用部位、共共用設(shè)施設(shè)備備保修期滿后后的維修、更更新和改造。物業(yè)專項維修修資金應(yīng)當(dāng)建建立年度公布布及日常查詢詢制度，并接接受業(yè)主和房房產(chǎn)、財政部部門的監(jiān)督。第七十五條首期物業(yè)專專項維修資金金由建設(shè)單位位代收代交。建建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)當(dāng)在《商品住住房銷售合同同》備案之前前，將首期物物業(yè)專項維修修資金向維修修資金管理機機構(gòu)統(tǒng)一交存存。首期物業(yè)業(yè)專項維修資資金按照業(yè)主主物業(yè)專有部部分建筑面積積及同一交存存標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主主收取。前款所稱物業(yè)業(yè)專有部分建建筑面積以具具有法定測繪繪資質(zhì)的單位位提供的測繪繪成果為準(zhǔn)；；前款所稱交交存標(biāo)準(zhǔn)為住住宅建筑安裝裝工程每平方方米造價的百百分之五至百百分之八，具具體比例和住住宅建筑安裝裝工程每平方方米造價由市市建設(shè)行政主主管部門根據(jù)據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H和和房屋結(jié)構(gòu)類類型確定，報報經(jīng)市人民政政府批準(zhǔn)后公公布執(zhí)行。第七十六條物業(yè)專項維維修資金本息息余額不足首首期交存額的的百分之三十十時，維修資資金管理機構(gòu)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時通通知相應(yīng)物業(yè)業(yè)管理區(qū)域的的業(yè)主委員會會組織續(xù)交，續(xù)續(xù)交方式、金金額等具體事事項由該物業(yè)業(yè)管理區(qū)域管管理規(guī)約規(guī)定定或者業(yè)主大大會決定，續(xù)續(xù)交后的資金金應(yīng)當(dāng)不低于于首期交存數(shù)數(shù)額。未成立立業(yè)主大會的的，續(xù)交的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)由市建設(shè)設(shè)行政主管部部門會同同級級財政部門根根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H際和房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)類型確定，報報經(jīng)市人民政政府批準(zhǔn)后公公布執(zhí)行。第七十七條物業(yè)專項維維修資金存款款每年計息一一次，當(dāng)年交交存或者使用用的部分按照照同期銀行活活期存款利率率計息，其余余部分按照不不低于一年期期同期銀行定定期存款利率率計息。物業(yè)專項維修修資金的利差差余額按照收收益分?jǐn)傇瓌t則建