收益法評估案例

收益法評估案例房地產(chǎn)評估案例2.4商場評估案例案例G公司是一家大型商貿(mào)公司，因融通資金需要，委托C評估事務(wù)所對其所屬的X商場進行評估。一、 評估對象簡介X商場座落于W市最繁華的商業(yè)街區(qū)，是W市經(jīng)商的黃金地帶。建筑物共24層，其中地下1層，地上23層（裙樓5層，主體塔樓18層）。大廈的裙樓自1994年開始運營，以招商出租營業(yè)場所為主要方式。第一層為日用百貨區(qū)，二、三層是服裝、鞋帽、床上用品區(qū)，四層為家具區(qū)，五層為舞廳、臺球等娛樂區(qū)，地下室按人防工程設(shè)計施工，現(xiàn)為停車場和其他出租經(jīng)營。主體塔樓為寫字間設(shè)計，外部的面磚貼面、鋁合金窗、玻璃幕墻已經(jīng)安裝完工，電梯已完成采購，但內(nèi)部裝修尚未開始。大廈自營業(yè)以來，一直是W市經(jīng)營較好的商家之一。二、 評估過程簡介C評估事務(wù)所的評估人員，按照必要的程序，在對委托評估的資產(chǎn)實施了必要的現(xiàn)場勘查、市場調(diào)查與詢證的基礎(chǔ)上對委評資產(chǎn)做出了評估，主要做法如下：（一）評估思路與方法的選取評估對象為經(jīng)營性房地產(chǎn)，但其主體塔樓內(nèi)裝修尚未完工，因此1對裙樓運用收益法評估，對塔樓運用重置成本法評估（注:塔樓部分按形象進度，考慮成本構(gòu)成要素，采用成本法計算，此處不再詳列，僅介紹裙樓的評估過程）。純收益的求取總收益預(yù)計在今后一段時間內(nèi)W市經(jīng)濟發(fā)展狀況與前幾年相比不會有大的變化，所以各年租金按前3年實際發(fā)生額的平均數(shù)計算調(diào)整。具體情況是：一至四層為商業(yè)經(jīng)營區(qū)，實際的租金收入由于各樓層經(jīng)營品種不同而有所差別。一層經(jīng)營日用百貨等贏利水平低的商品，租金相對較低;二、三層經(jīng)營鞋帽、服裝等贏利水平高的商品，租金收入較高；四層經(jīng)營家具，租金收入偏低。按照最佳效用原則和貢獻原理，一至四層的租金收入應(yīng)從一層至四層遞減。因此，將各層的實際收入水平調(diào)整為客觀收入，即:每月平均租金收入一層為67元,平方米;二層為60元,平方米;三層為46元,平方米；四層為38元,平方米。調(diào)整后的整體租金收入與調(diào)整前不發(fā)生變化。四層現(xiàn)有部分面積用于辦公，考慮也可出租營業(yè)，故四層的租金收入按四層總面積計算。五層在未來一段時間內(nèi)，預(yù)計仍按現(xiàn)在用途使用。但是，按目前的收入水平測算，費用大于收入，所以五層用成本法評估。共享大廳暫作出租營業(yè)使用。為客觀反映其收益水平，比照裙樓將其收入調(diào)整為67元,平方米，商場豪華裝修部分價值，按成2本法另行計算。地下室分為兩部分。一部分為停車場，另一部分尚未出租。尚未出租部分比照停車場收入按其80%計算。通過以上分析計算調(diào)整，確定各部分租金收入為:一層2,455,416元;二層2,299,680元;三層3,081,264元：四層2,555,880元;地下室386,064元;共享大廳2,999,724元。合計13,778,028元?？傎M用合計包括管理費、房屋保險費、維修費、稅金和不可預(yù)見費五部分，經(jīng)分析計算攤銷到每層分別為:一層980,925元;二層952,113元;三層1,096,707元；四層999,520元;共享大廳1,081,622元;地下室71,422元。合計入182,309元。純收益為總收益與總費用的差，一層1,474,491元;二層1,347,567元;三層1,984,557元；四層1,556,369元;共享大廳1,918,102元;地下室314,642元。合計8,595,719元。（三） 折現(xiàn)率的確定取國債5年期利率折成復(fù)利率，再加風(fēng)險利率確定折現(xiàn)率，為5.057%。（四） 折現(xiàn)期土地使用權(quán)剩余年限為其折現(xiàn)期，即34年。這樣可以得到年金系數(shù)為：334,1-1,（1，5.057%）,X1,5.057%=16.079（五） 評估結(jié)果依據(jù)上述資料得出委評資產(chǎn)的評估值：裙樓評估值15,480萬元，其中一層2,371萬元;二層2,166萬元;三層3,191萬元；四層2,502萬元;五層1,302萬元（按成本法評估）；共享大廳3,442萬元;地下室506萬元。塔樓評估值2,888萬元（按成本法評估得到）。委評資產(chǎn)總評估值為18,868萬元。案例分析評估對象屬于商業(yè)性房地產(chǎn)，其主要特點是能夠獲得收益，其價值集中體現(xiàn)在它的獲益能力上，所以收益法是商業(yè)性房地產(chǎn)評估最為常用的方法。但評估對象中的塔樓尚未裝修完工，目前尚無收益，且評估目的為融資需要，因此本案例分別采用收益法和成本法對裙樓和塔樓進行評估，并加和求得房地產(chǎn)總價值，評估思路和方法選取都是正確的。收益法應(yīng)用的關(guān)鍵是對評估對象年純收益的估算和折現(xiàn)率的選用，因此，運用收益法進行房地產(chǎn)評估時，必須在獲得相關(guān)可靠信息的基礎(chǔ)上，準確地預(yù)測評估對象的年純收益并采用合理的方法測算出折現(xiàn)率，才能對評估對象客觀合理的價格作出正確的判斷。雖然收益法的理論和步驟是惟一的，但在具體操作過程中又要根據(jù)收益性房地4產(chǎn)的不同類型區(qū)別對待。收益性房地產(chǎn)可劃分為出租型和商業(yè)、生產(chǎn)經(jīng)營型兩類。本案例中的房地產(chǎn)是出租型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)租賃合同計算純收益。C評估事務(wù)所根據(jù)調(diào)查研究，預(yù)計在今后一段時間內(nèi)W市經(jīng)濟發(fā)展狀況與前幾年不會有大的變化，將租金收入按前3年的租金實際發(fā)生額的平均數(shù)計算調(diào)整，技術(shù)方法合理，測算過程正確，評估結(jié)果符合實際情況。而且，商場現(xiàn)有的經(jīng)營格局，并未反映出房地產(chǎn)最佳使用狀況，以致使本應(yīng)該獲利高的樓層獲利低，本應(yīng)該獲利較低的樓層獲利反而偏高。評估人員按照最佳效用原則和貢獻原理，將各樓層的實際收入水平調(diào)整為客觀收入水平，并據(jù)此評估出各層的價格，即能滿足房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分割變動的需要，又能如實反映評估房地產(chǎn)的真實價格。而且X商場目前的整體收益水平基本代表了未來收益水平，因此調(diào)整后的整體租金收入與調(diào)整前不發(fā)生變化，這樣就不會因?qū)Ω鳂菍幼饨鸬恼{(diào)整影響委評房地產(chǎn)的整體價格。出租型房地產(chǎn)的純收益是按租金收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金來計算的。本案例計算總費用時，未把大廈的年折舊費包括在內(nèi)，這一點是正確的。在實際評估工作中.有很多評估人員在用收益法評估房地產(chǎn)價格時把折舊費包括在總費用中，這種做法是錯誤的。因為如果扣除折舊，就已不是房地產(chǎn)的價格了。本案例中，扣除了一項不可預(yù)見費，這是因為建筑物主體與附屬設(shè)備的使用年限不同，在經(jīng)營期限內(nèi)需要考慮設(shè)備重置發(fā)生的費用（如電梯、空調(diào)），另外還存在重新裝修的可能，將這些費用列為不可預(yù)見費，體現(xiàn)了謹慎5原則。折現(xiàn)率的確定是運用收益法較為棘手的問題。本案例的折現(xiàn)率是用國債5年期利率折成復(fù)利率，加風(fēng)險利率來確定的。這種確定方法是比較合理的。一般來說，折現(xiàn)率包括三方面內(nèi)容:無風(fēng)險利率、風(fēng)險報酬率和通貨膨脹率。在目前條件下，根據(jù)通貨膨脹對收益額影響的弱相關(guān)性和不完全性，確定折現(xiàn)率可以不考慮通貨膨脹率。這樣，折現(xiàn)率通常用無風(fēng)險利率加上風(fēng)險報酬率來確定。無風(fēng)險利率是投資者投資應(yīng)獲得的最低報酬率，國外評估機構(gòu)通常以政府長期國債作為無風(fēng)險利率。因此，本案例采用5年期國債復(fù)利率加風(fēng)險利率確定折現(xiàn)率是可行的?？傮w來看，本案例評估思路合理，選用方法適當，評估測算過程正確，評估結(jié)果符合市場實際情況。但也有以下幾點值得注意的問題：本案例具備采用成本法的條件，應(yīng)將成本法作為其中一種評估方法求出一個值，再與收益法相聯(lián)系，最后綜合確定評估值，或用成本法來驗證評估結(jié)果。計算純收益時應(yīng)考慮空置率和租金損失，如果沒有空置和租金損失，應(yīng)予以說明。評估中未說明租金收入是否存在租約限制。如果有租約限制，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，而不是采用正常客觀的租金。因為，如果某些評估對象附帶租約，當該評估對象的產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，依照有關(guān)法規(guī)規(guī)定應(yīng)保持這些租約繼續(xù)有效。評估人員對這類房地產(chǎn)進行評估時，應(yīng)注意考慮這些因素的影響。下面是贈送的保安部制度范本，不需要的可以編輯刪除 謝謝!保安部工作制度一、 認真貫徹黨的路線、方針政策和國家的法津法觃，按照####年度目標的要求，做好####的安全保衛(wèi)工作，保護全體人員和公私財物的安全，保持####正常的經(jīng)營秩序和工作秩序。7二、 做好消防安全工作，認真貫徹“預(yù)防為主”的方針，教育提高全體人員的消防意識和防火知識，配備、配齊####各個樓層的消防器材，管好用好各種電器設(shè)備,確保####各通道暢通,嚴防各種災(zāi)害事故的發(fā)生。三、 嚴格貫徹值班、巡檢制度，按時上崗、到崗，加經(jīng)對重要設(shè)備和重點部位的管理，防止和打擊盜竊等各種犯罪活勱，確保####內(nèi)外安全。四、、加強保安隊部建設(shè)，努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識，認真貫徹法律法觃，不斷提高全體保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，勤奮工作，秉公執(zhí)法,建設(shè)一支思想作風(fēng)過硬和業(yè)務(wù)素質(zhì)精良的保安隊伍。11、保持監(jiān)控室和值班室的清潔干凈,天天打掃，窗明地凈。12、服從領(lǐng)導(dǎo)安排,完成領(lǐng)導(dǎo)交辦任務(wù)。5、 積極撲救?；鹁跗痣A段，要全力自救。防止蔓延，盡快撲滅,要正確使用滅火器，電器，應(yīng)先切斷電源。6、 一旦發(fā)生火災(zāi),應(yīng)積極維護火場秩序，保證進出道路暢通?？垂軗尵戎匾镔Y,疏散危險區(qū)域人員。8九、協(xié)同本部門或其他部門所進行的各項工作進行記錄。保安員值班操作及要求一、交接崗1、 每日上午9時和下午19時為交接崗。2、 交接崗時將當班所接納物品清點清楚，以及夜班所發(fā)生的情況未得到解決的需〉面匯報。檢查值班室內(nèi)外的衛(wèi)生狀況，地面無紙屑，桌面無雜物，整齊清潔。二、 執(zhí)勤91、 7:50—8:10、13:50—14:10立崗迎接上班人員；12:00—12:20、18:00—18:20立崗送下班人員。2、 值勤時做到遇見領(lǐng)導(dǎo)立崗，檢查物品立崗，外來人員進出立崗。3、門衛(wèi)室值勤時，應(yīng)做到坐姿端正，注規(guī)監(jiān)規(guī)器的勱態(tài)，做好接待工作，值勤期間不看書報電規(guī),聽收音機。不不無關(guān)人員聊天，勸阻無關(guān)人員不要在門衛(wèi)室寄存物品或打電話，禁止打瞌睡。4、 維持門口秩序，使之保持暢通。5、 熟記消防，報警，救護及內(nèi)部聯(lián)系電話。三、 巡邏巡邏是防盜及發(fā)現(xiàn)####有不安全因素的重要措施。1、 每天按照巡檢制度定時輪流巡邏。2、 巡邏時思想集中，保持高度警惕,不吸煙，不不無關(guān)人員閑聊，開將每一點所發(fā)生情況記錄清楚，巡邏時做到勤走勱，勤思考,勤觀察。發(fā)現(xiàn)問題及時報告。3、白天加強對觀眾區(qū)、辦公區(qū)及樓道的巡邏,夜晚以機房為重點進行檢查，每晚零點之后巡查不少于兩次。四、 防火工作1、嚴格門衛(wèi)