《小區(qū)停車位的法律問題研究5400字（論文）》

論住宅小區(qū)停車位所有權歸屬問題目錄TOC\o"1-3"\h\u114一、相關理論闡述 43565（一）住宅小區(qū) 426964（二）住宅小區(qū)停車位 411845二、物權法中住宅小區(qū)停車位所有權歸屬存在的問題 429170（一）共有或專有的規(guī)則不完善 426523（二）約定權屬規(guī)則不完善 57171（三）沒有首先考慮滿足業(yè)主需要的規(guī)則 530802三、完善物權法中住宅小區(qū)停車位所有權歸屬制度的建議 62494（一）完善住宅小區(qū)停車位共有或專有的規(guī)則 6270421、明確地面停車位屬于共有部分 6143172、明確建筑物首層架空層停車位屬于專有部分 6173633、明確地下停車位屬于專有部分 614783（二）完善住宅小區(qū)停車位約定權屬規(guī)則 7208231、明確約定的主體范圍 730482、明確區(qū)分所有建筑物共有部分停車位的所有權不得約定歸屬 7204383、明確未約定及未明確約定歸屬的停車位歸業(yè)主共有或特定業(yè)主專有 7536（三）完善住宅小區(qū)停車位應當首先滿足業(yè)主需要的規(guī)則 798251.開發(fā)商需配備一定比例停車位 8104452.細致劃分“首先滿足業(yè)主的需求”規(guī)定 812898參考文獻 9

論住宅小區(qū)停車位所有權歸屬一、相關理論闡述（一）住宅小區(qū)關于住宅小區(qū)一詞，最早來自于蘇聯(lián)。它指的是人們居住的社區(qū)，并且是由多所房屋聚集的社區(qū)，而社區(qū)則指的是界限圈內相對有限的生活空間，這種界限主要指的是相關的法律和物理界線。在現(xiàn)代，居住區(qū)通常是指多個建筑物，大廈，建筑物和輔助設施所在的區(qū)域，這些區(qū)域不同于周圍的其他建筑物，基本上是封閉的，處于獨立的多所房屋聚集在一起的社區(qū)群體。王利明.論物權法中車庫的歸屬和相關法律問題[J].現(xiàn)代法學，200G}28t5):7G結合當代中國現(xiàn)實，我們通常所稱的“王利明.論物權法中車庫的歸屬和相關法律問題[J].現(xiàn)代法學，200G}28t5):7G（二）住宅小區(qū)停車位住宅社區(qū)停車位是指在社區(qū)發(fā)展之初規(guī)劃在社區(qū)支持設施中的預留空間，特別是用于存放機動車輛。此外另一個關于停車的概念是住宅小區(qū)的車庫，住宅小區(qū)的車庫是指封閉的，獨立的空間地點，它屬于整個社區(qū)區(qū)域，基本用于停放汽車。與前面說到的停車位相比，車庫是附屬于居民樓的建筑物，并具有建筑物在財產(chǎn)所有權方面的一般特征。目前，就停車位而言，除了居住區(qū)中用于停放車輛的停車位以外，還有許多不同類型的車輛停車位。例如，商業(yè)停車場，包括在市中心為工作和辦公的員工建造的停車場，計劃用于停放外來車輛和收費停車場的公共區(qū)域，或大型購物地下車庫?？紤]到中國現(xiàn)有的停車場類型很多，每一種都有其優(yōu)點和缺點。因此，對不同類型的停車位做出統(tǒng)一的結論和評估仍然不是客觀的。為避免論證中可能出現(xiàn)的問題或歧義，本文以采用事實和原則問題出發(fā)，本著以實際解決問題的態(tài)度進行研究，因此本文中論證和分析的停車位僅限于住宅小區(qū)，即建在社區(qū)的地面或地下，建筑空間是開放的或封閉的。但其建設目標不是為了提供商業(yè)盈余，而是為社區(qū)居民提供生活舒適和停車需求，并將車輛臨時存放在場所或位置。二、物權法中住宅小區(qū)停車位所有權歸屬存在的問題（一）共有或專有的規(guī)則不完善《物權法》中規(guī)定過，在公用道路上或所有者共有的其他區(qū)域上建造的停車位歸所有業(yè)主共有。而在《物權法》的補充說明，《建筑物區(qū)分所有權司法解釋》中指出，停車位的構建和用途都是具有獨立性的，可以注冊為特定業(yè)主所有的停車位會與所有建筑物有所區(qū)分，屬于專有部分；其中第3條也列出了區(qū)分所有建筑物公用部分的具體條件，當然法律和行政法規(guī)規(guī)定的公用部分除外。其中可以看出，在法律層面上，停車位被認為是建筑物財產(chǎn)的專有或公共部分，這闡明了確定停車位是可以判定為專有還是共享的規(guī)則，這有利于停車位的交易和流通以及財產(chǎn)糾紛。但是，僅僅是立法的初衷如此，由于上述條款原則上確定了確定專有部分的規(guī)則，并且在枚舉模式中提到的公共部分不可避免地會有遺漏，因此某些部分的界限其實很難區(qū)分：在某些住宅社區(qū)中，停車位屬于專有部分還是公共部分，確定其所有權的難度都難以簡單評判，因此上述立法中的初衷未能完美呈現(xiàn)。（二）約定權屬規(guī)則不完善作為住宅配套設施的特殊產(chǎn)品，必須在市場經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展和資源配置持續(xù)優(yōu)化的前提下，才能更好地對停車位進行管理、使用和交易。市場的獨立調整必須是主要基礎，當事人各方必須達成一致。《物權法》中有條例將“意思自治原則”引入停車場所有權制度，規(guī)定建設區(qū)內的當事人可以通過買賣，捐贈，出租等方式約定規(guī)劃停車位的所有權，這說明《物權法》已經(jīng)制定了確定停車位所有權的規(guī)則，反映了財產(chǎn)的最佳使用和私法自治的特征，但是由于上述條款的內容仍不清楚，因此確定所有權的規(guī)則仍然不夠。首先，在上述條款中的當事人的范圍規(guī)定不清楚，這個范圍是否不僅包括開發(fā)商和住戶，還包括除住戶以外的第三方。如果包括第三方，則可以將停車位放棄給非住戶，如果不包括則不可以。其次，當所有權協(xié)議未知或尚未達成協(xié)議時，就不清楚如何確定停車位的所有權。因此，即使是同樣一起案件，同一法院在兩次審判中就同一停車場的所有權也可能會得出兩個相互矛盾的結論。最后是商定的停車位的范圍大小不清楚，也不清楚是否包括屬于區(qū)分所有建筑物共有部分的停車位。（三）沒有首先考慮滿足業(yè)主需要的規(guī)則停車位的主要用途是為了滿足住戶的方便和需求，屬于是社區(qū)中的一種配套服務設施?！段餀喾ā分袑⒆≌^(qū)停車位“須首先滿足業(yè)主的需要”法定化了，在確定的建筑物分區(qū)方面，規(guī)劃停車位必須首先滿足業(yè)主的需要；同時，該條款更深層含義是將“禁止濫用權利”的原則引入停車位所有制管理中，以限制開發(fā)商對停車位任意處置的行為，進而促進小區(qū)內停車位的管理和使用。在當今社會中，為了降低商品房的開發(fā)成本，開發(fā)商有意增加居住地的比例，以在居住社區(qū)的土地面積一定的情況下增加商品房的數(shù)量，但這樣的數(shù)量是停車位比例跟不上的。這就是為什么許多社區(qū)擁有的汽車多，而停車位不足的問題。建立停車位必須首先滿足所有者需求的規(guī)則，在一定程度上限制了社區(qū)所有者以外的第三方擁有權或使用權，但是這一規(guī)則并不完善，小區(qū)住戶的停車需求仍然沒有得到解決。在《建筑物區(qū)分所有權司法解釋》中，第5條對此做了解釋性規(guī)定，規(guī)定了“首先滿足業(yè)主的需要”的三種形式，分別為開發(fā)商將根據(jù)建筑物數(shù)量比例，通過購買，租賃或贈與三種形式，將停車位分到住戶手中供他們使用。但是說明的內容過于籠統(tǒng)，操作性不強，不易應用，需要進一步說明。三、完善物權法中住宅小區(qū)停車位所有權歸屬制度的建議（一）完善住宅小區(qū)停車位共有或專有的規(guī)則在中國法律中，停車位所有權制度明確區(qū)分了兩種不同類型的停車位，即專用和共享。對于專用停車位，盡管《物權法》規(guī)定其為約定好的住戶所有，但它們實質上是開發(fā)商的財產(chǎn)，對于共享停車位，它們顯然是住戶所有。既然現(xiàn)在已經(jīng)建立了兩種類型的停車位的所有權，下面就來確定那種權利歸屬和哪種類型的停車位相對應。1、明確地面停車位屬于共有部分在前面的論述中提到的停車位僅用于土地的占用和使用，開發(fā)商原則上不投資建設成本。考慮到所有建筑物的專有部分均由開發(fā)商單獨出售是不公平的，但若是放在在土地使用權問題上，就應該否定它的物權屬性。因此，從公平和中立的角度來看，將其視為公有的部分是適當?shù)?；此外，如果將地面停車位認為是共同擁有的部分，不僅會明確其所有權，而且還可以有效地防止開發(fā)商占用綠色居住空間來布置私人停車位，以及防止使用地面停車位來建造私人建筑物和構筑物。為了更好地保護住戶的合法權益，建議明確小區(qū)地面的停車位屬于公有部分。2、明確建筑物首層架空層停車位屬于專有部分建筑物以及單元樓的架空層主要用途是為了防潮，通風和延長建筑物的使用壽命，但也可以具有停車功能。根據(jù)停車位建造的行業(yè)標準，可使用停車位建造的樓房架空層也包含在建筑區(qū)域中，并具有這種結構和使用也是獨立的，屬于區(qū)分所有建筑物的專有部分。這項規(guī)定不僅可以澄清所有權，解決沖突，還可以鼓勵開發(fā)商建造停車位并改善住戶的居住舒適度。因此，建議明確建筑物首層架空層停車位屬于專有部分。3、明確地下停車位屬于專有部分建議地下停車位屬于區(qū)分所有建筑物的專有部分，而不再區(qū)分是否為人防工程性質。在市場經(jīng)濟條件下，“誰投資，誰就有權擁有和受益”，投資者必須獲得相關建設項目的所有權，并明確諸如專用部分之類的停車位，這意味著開發(fā)商被視為獲得地下停車位所有權的投資者，以此可以提高開發(fā)商建造地下停車位的熱情，并可以更好地滿足業(yè)主的停車需求。此外，從經(jīng)濟角度看，開發(fā)商以利潤為導向，并在地下停車位上投入了大量資金，如果他們沒有獲得相應的回報，那肯定會影響到建筑的熱情，從而使停車場不被建造或稀有，甚至偷工減料，削減了項目建設成本，損害住戶的合法權益。因此，提出該建議是為了避免上述情況，并充分保護開發(fā)商和住戶的利益。（二）完善住宅小區(qū)停車位約定權屬規(guī)則1、明確約定的主體范圍建議明確約定的主體范圍，是否包括開發(fā)商、住戶和非住戶。由于《物權法》并未明確停車位所有權的約定對象，因此有人錯誤地認為，停車為所有權的約定對象僅包括開發(fā)商和住戶。只有擁有所有權的開發(fā)商才能簽訂協(xié)議，并得出開發(fā)商擁有停車場的結論，這導致了有關停車場所有權的爭執(zhí)。本人認為，開發(fā)商擁有的停車位，應該是建筑區(qū)內所有建筑物的專有部分。既然是所有權的界定，權利的主體應涵蓋民法中的各種民事主體。因此，停車位所有權的主要部分不僅應包括開發(fā)商和住戶，還應包括第三方。因此，主體的范圍受到過度限制，未達成約定或未明確約定的停車位被假定為開發(fā)商擁有，顯示是不正確的。因此，為了有效避免相關財產(chǎn)和權屬糾紛，建議明確約定的主體范圍。2、明確區(qū)分所有建筑物共有部分停車位的所有權不得約定歸屬所有建筑物的專有部分可以說它是屬于約定個人的，這種說法是可以理解的，但是所有者共享的停車位是所有建筑物的共同部分，業(yè)主在購買住宅時也購買了相關公共區(qū)域的一部分，如果共有部分停車位的所有權不得約定歸屬這一點沒有明確，那么有可能導致住戶在不知情的情況下購買了多余的停車位因此，建議明確說明區(qū)分所有建筑物共有部分停車位的所有權不得約定歸屬。3、明確未約定及未明確約定歸屬的停車位歸業(yè)主共有或特定業(yè)主專有在現(xiàn)實背景下，開發(fā)商所站的角度較為強勢，因為可以充分了解商品房的相關信息，并明確交易規(guī)則。同時，商品住宅購買合同通常是標準合同，并且相關條款也是從開發(fā)商的角度起草的，目的是充分保護其合法權益，。理論上不會有偏差。如果未就停車位的所有權達成一致或未明確達成協(xié)議，則不排除開發(fā)商故意避免，有意侵犯所有者的共有停車位權益，并損害所有者的合法權益。沒有明確停車位所有權作為引起爭議的主要原因之一，因此，提出此建議是為了保持交易雙方的公平性，并考慮到建筑物屋頂上的某些停車位是特定所有者專有的。（三）完善住宅小區(qū)停車位應當首先滿足業(yè)主需要的規(guī)則這項建議是要在立法上解決“只租不賣”和“只賣不租”的根本問題。只有明確“業(yè)主的需求”和“如何滿足需求”，才能從根本上解決問題?！笆紫葷M足業(yè)主需要”的內容不僅應保護業(yè)主的利益不受損害，還應保護開發(fā)商為停車場建設獲利的愿望，兩者都應考慮在內。開發(fā)商的利益不應與所有者權益受到損害的思想相混淆。但又不過度保護業(yè)主的利益，以阻止開發(fā)商建造停車位的積極性。1.開發(fā)商需配備一定比例停車位對于我們國家的許多舊社區(qū)而言，最大的麻煩就是停車難。但是本人認為，為了減輕這一問題，我們可以借鑒臺灣在合法停車位之外增加免費停車位的方法。停車位是居民社區(qū)的基本設施。建造房屋時，開發(fā)商不僅必須保證住戶停車的權利，而且必須根據(jù)商品房的數(shù)量按一定比例分配停車位。停車位的這一部分可以分類為合法停車位，它是居住社區(qū)所有者的公共設施之一。開發(fā)商履行其義務后，除合法的停車位外，還可以建立一些額外的停車位。開發(fā)商可以擁有這部分額外停車位的產(chǎn)權，還可以自由出售給社區(qū)內的住戶。另外，也有必要積極鼓勵開發(fā)商建立更多的停車位，以不斷滿足業(yè)主對停車位不斷增長的需求。2.細致劃分“首先滿足業(yè)主的需求”規(guī)定首先是參考美國禁止非住戶使用社區(qū)停車場所有權的原則，并禁止開發(fā)商將合法停車位的所有權轉讓給非住戶。其次是要說明合法停車位可以是區(qū)分所有建筑物的專用部分，也可以是公用部分。合法的停車位是開發(fā)商的專有部分，在某些情況下可以由非業(yè)主使用；法定的停車位歸住戶共同擁有，不能由住戶單獨擁有，但可以