房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制問(wèn)題研究緒論,mba項(xiàng)目管理論文

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制問(wèn)題研究緒論,mba項(xiàng)目管理論文本篇論文目錄導(dǎo)航：【第1部分】【第2部分】房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制問(wèn)題研究緒論【第3部分】【第4部分】【第5部分】【第6部分】【第7部分】【第8部分】【第9部分】【第10部分】【第11部分】【第12部分】第一章緒論1.1研究背景與意義1.1.1研究背景隨著國(guó)家宏觀調(diào)控力度加大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也日益加劇，對(duì)項(xiàng)目贏利水平產(chǎn)生了嚴(yán)重影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最大經(jīng)濟(jì)效益，就必須從項(xiàng)目的成本控制入手，對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行有效的管理和控制。2005年7月以后人民幣不斷升值和由此帶來(lái)的升值預(yù)期，使得國(guó)際熱錢大量涌入，股市屢創(chuàng)新高，房地產(chǎn)更是由投資、投機(jī)及剛性需求等多重因素影響下，房?jī)r(jià)飄升，民眾反映極其強(qiáng)烈。為平抑過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，2018年國(guó)家相繼出臺(tái)了國(guó)十條等房地產(chǎn)調(diào)控政策，國(guó)家稅務(wù)總局繼5月26日下發(fā)升級(jí)版土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知后，于6月3日又再念緊箍咒,明確要求各地方稅務(wù)部門全面加強(qiáng)土地增值稅的征管工作，同時(shí)深圳也上調(diào)了土地增值稅的預(yù)征率。這樣，在后金融危機(jī)時(shí)代，隨著國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著史無(wú)前例的壓力，整個(gè)行業(yè)處在社會(huì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏大變化中，房地產(chǎn)業(yè)的整體利潤(rùn)率開(kāi)場(chǎng)減少。在這樣一個(gè)大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)將價(jià)格泡沫逐步剔除，無(wú)論哪一方都將視角回歸到理性層面，這種回歸必然會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)重新檢討自個(gè)的盈利形式與戰(zhàn)略決策，遭到以上各種因素的綜合作用，房產(chǎn)企業(yè)的生存必須千方百計(jì)提高利潤(rùn)率，而成本控制正是華而不實(shí)重要的手段之一，所謂開(kāi)源節(jié)流，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須加大項(xiàng)當(dāng)前期成本控制力度，接受成本控制的最新研究理念，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)當(dāng)前期建立一個(gè)科學(xué)、有效的成本控制系統(tǒng)，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力、對(duì)市場(chǎng)的應(yīng)變能力。眾所周知，任何一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)把成本預(yù)算控制在盡量小的范圍內(nèi)，爭(zhēng)取在最小的成本消耗損費(fèi)以內(nèi)〔包括物質(zhì)上的，人力上的，時(shí)間上的最小消耗損費(fèi)〕最大效益化的完成市場(chǎng)行為。成本管理與控制是貫穿整個(gè)房產(chǎn)行為始終的，需要在每一步驟上進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，集腋成裘，聚沙成塔，努力做到最大效益的使用成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的最大化效益。十分是在外部大環(huán)境及國(guó)家宏觀調(diào)控政策改變的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)場(chǎng)對(duì)本身的企業(yè)管理及成本管理控制越來(lái)越重視。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到當(dāng)前階段，無(wú)論是從行業(yè)利潤(rùn)空間變化引發(fā)的需求，還是從行業(yè)快速發(fā)展的需求，規(guī)范化的成本管理已經(jīng)成為廣大開(kāi)發(fā)商普遍關(guān)注并需要急迫解決的核心問(wèn)題。1.1.2研究意義本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目全經(jīng)過(guò)各階段的研究希望對(duì)企業(yè)的成本控制有著到積極地作用，希望對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的理論分析產(chǎn)生一定的現(xiàn)實(shí)意義，希望對(duì)企業(yè)的成本費(fèi)用的管理起到借鑒指導(dǎo)，使得企業(yè)在發(fā)展中對(duì)重要的項(xiàng)目成本做出明確的判定?！惨弧秤欣谏罨康禺a(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目成本管理重要性的認(rèn)識(shí)我們國(guó)家的房地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代成長(zhǎng)起來(lái)的，從組織形式、人員配備、運(yùn)行方式上無(wú)不帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的色彩，原有的傳統(tǒng)管理思想根深蒂固，甚至在一些新組建的大型建工集體中仍有存在，管理人員的權(quán)利和責(zé)任并不相應(yīng)，多數(shù)公司將企業(yè)的成本管理集中在了項(xiàng)目經(jīng)理的身上，更多的依靠個(gè)人素質(zhì)，缺少相應(yīng)的制度和監(jiān)督。這種管理上的慣性限制了企業(yè)的項(xiàng)目化進(jìn)程，影響了企業(yè)效能的發(fā)揮。重規(guī)模、輕效益的觀念普遍存在于公司人員的觀念中，很多企業(yè)管理者忽視管理對(duì)企業(yè)發(fā)展的作用，看不到管理的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，多數(shù)部門覺(jué)得成本管理更多的是領(lǐng)導(dǎo)層、財(cái)務(wù)部的事情，與個(gè)人的關(guān)聯(lián)度并不強(qiáng)，對(duì)項(xiàng)目管理的操作流于形式，比方對(duì)于三控、兩管、一協(xié)調(diào)的運(yùn)用，經(jīng)常出現(xiàn)指標(biāo)化的僵硬管理形式，本來(lái)動(dòng)態(tài)式的管理思想變成了教條，管理中柔性化思想的缺乏是非常明顯的。很多企業(yè)在市場(chǎng)化運(yùn)作中存在著短期化行為，采用一錘子買賣的施工管理方式，今天吃飽了不管明天死活，致使企業(yè)后勁缺乏，跟不上行業(yè)發(fā)展的步伐，也根本談不上企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力的培育。要知道項(xiàng)目本身固然具有一次性的特點(diǎn)，但是企業(yè)的發(fā)展和項(xiàng)目的再獲得卻是長(zhǎng)久的?！捕秤欣谔嵘康禺a(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平房地產(chǎn)行業(yè)基本是資本運(yùn)營(yíng)，進(jìn)入的門檻從技術(shù)角度要求較低，作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)管理團(tuán)隊(duì)的水平卻要求很高，加強(qiáng)企業(yè)運(yùn)行效率，強(qiáng)化企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，是公司發(fā)展的重要基礎(chǔ)，關(guān)系到企業(yè)的生存發(fā)展。而能否能嚴(yán)格控制項(xiàng)目成本是衡量一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)管理水平的標(biāo)準(zhǔn)，是公司經(jīng)營(yíng)狀況的重要反響。因而，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理，能多方位地提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平?！踩秤欣诜康禺a(chǎn)企業(yè)培育核心競(jìng)爭(zhēng)力，選擇市場(chǎng)戰(zhàn)略房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)了初期的混亂后，已經(jīng)步入規(guī)范的軌道，健康有序的成長(zhǎng)，消費(fèi)者也經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的變化起伏變得理性和成熟，在日趨劇烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，明確核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，選擇哪一種市場(chǎng)戰(zhàn)略來(lái)保證房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展是房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要解決的問(wèn)題。將成本控制在合理的范圍，減少不必要的開(kāi)支是企業(yè)保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大規(guī)模，提高效益，面對(duì)省內(nèi)甚至國(guó)內(nèi)其他公司競(jìng)爭(zhēng)的非常關(guān)鍵的一個(gè)要素。〔四〕有助于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)如今處于買房市場(chǎng)，供大于求。房?jī)r(jià)走低，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)才有優(yōu)勢(shì)，成本減少是房?jī)r(jià)降低的有效手段，也只要控制住房?jī)r(jià)的上漲，才能為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重新調(diào)整博得時(shí)間和空間，改變當(dāng)下以市場(chǎng)占有、資金投入為主的發(fā)展形式，讓它朝著健康的方向發(fā)展。同時(shí)，筆者試圖總結(jié)出一些房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的經(jīng)歷體驗(yàn)，以期對(duì)其他公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目提供借鑒，這對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制研究起到積極地作用。1.2國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究綜述1.2.1國(guó)外相關(guān)研究綜述20世紀(jì)80年代，項(xiàng)目成本管理涌現(xiàn)了很多新理論和新方式方法，華而不實(shí)有側(cè)重經(jīng)過(guò)的項(xiàng)目成本理論、側(cè)重集成的項(xiàng)目成本理論和側(cè)重風(fēng)險(xiǎn)控制的項(xiàng)目成本理論，例如：英國(guó)理論界將一個(gè)項(xiàng)目根據(jù)一個(gè)自然生命的周期劃分為幾個(gè)階段的成本管理理論的方式方法，美國(guó)理論界提出的站在一個(gè)全局的角度，高屋建瓴的關(guān)注全面成本管理的理論和方式方法等。這些項(xiàng)目成本控制的理論和方式方法正迅速被全世界各個(gè)國(guó)家的企業(yè)所接受。下面將簡(jiǎn)單介紹下有代表性的成本控制理論和方式方法：〔一〕項(xiàng)目全生命周期成本管理理論〔LCC〕20世紀(jì)70年代末和80年代初，以英國(guó)工程造價(jià)管理學(xué)界為主，提出了全生命周期成本管理〔LifeCycleCosting,簡(jiǎn)稱LCC〕的工程項(xiàng)目投資評(píng)估與造價(jià)管理的理論和方式方法。其將項(xiàng)目建設(shè)階段和項(xiàng)目完工后使用階段共同納入造價(jià)管理范圍。全生命周期成本管理是項(xiàng)目投資決策的一種分析工具，是一種用來(lái)選擇決策方案的數(shù)學(xué)方式方法，它是以計(jì)算工程項(xiàng)目整個(gè)生命期所發(fā)生成本〔包括直接費(fèi)、利潤(rùn)、社會(huì)和環(huán)境成本等〕來(lái)確定設(shè)計(jì)方案的一種技術(shù)方式方法，它是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目生命周期各階段〔建設(shè)前期、建設(shè)期、試用期〕總成本最優(yōu)化的方式方法，是一種可審計(jì)跟蹤的工程成本管理系統(tǒng)。全生命成本管理的根本出發(fā)點(diǎn)是要求人們從工程項(xiàng)目全生命周期出發(fā)去考慮造價(jià)和成本的問(wèn)題，以務(wù)實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目整個(gè)生命周期的造價(jià)最小化。結(jié)合我們國(guó)家工程建設(shè)經(jīng)過(guò)中普遍存在的投資、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、使用與管理等各階段分離的格局，除了從資源節(jié)約、再利用、環(huán)境保衛(wèi)等角度出發(fā)提出建設(shè)法規(guī)要求和部分發(fā)展商從局部嘗試開(kāi)發(fā)生態(tài)建筑外，全生命周期造價(jià)管理至今在實(shí)際工作中也只是作為一種實(shí)現(xiàn)建設(shè)工程全生命期造價(jià)最小化的指導(dǎo)思想，指導(dǎo)建設(shè)工程的投資決策及設(shè)計(jì)方案的選擇?！捕稠?xiàng)目全面成本管理理論前美國(guó)造價(jià)工程師協(xié)會(huì)主席在其發(fā)表的90年代項(xiàng)目的發(fā)展趨勢(shì)中提出該項(xiàng)理論。項(xiàng)目管理者要有效地使用專門知識(shí)和技術(shù)去計(jì)劃和控制項(xiàng)目的成本目的與項(xiàng)目的其它目的之間的關(guān)系，如范圍、工期、質(zhì)量、風(fēng)險(xiǎn)、資源、資金、人力、溝通等全部目的之間的協(xié)調(diào)，從系統(tǒng)的角度去觀察和控制這些目的間的互相影響，使它們間互相平衡，進(jìn)而到達(dá)項(xiàng)目總體系統(tǒng)目的。簡(jiǎn)而言之全面成本管理就是通過(guò)有效地使用專業(yè)知識(shí)和專門技術(shù)去計(jì)劃和控制項(xiàng)目資源、成本、利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn).〔三〕目的成本法目的成本法以市場(chǎng)為導(dǎo)向，市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變是目的成本管理產(chǎn)生的主要驅(qū)動(dòng)因素。成本目的值為了實(shí)現(xiàn)目的利潤(rùn)而服務(wù)的成本控制方式方法，即以預(yù)先計(jì)劃好目的利潤(rùn)作為目的成本最大值的衡量標(biāo)準(zhǔn)。在項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)過(guò)中對(duì)項(xiàng)目費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格控制，確保在產(chǎn)品生命周期的研發(fā)及設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)好產(chǎn)品的成本不會(huì)超出預(yù)算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在各個(gè)階段成本估算的方式方法不盡一樣，能夠分別制定成本計(jì)劃，再綜合分析后，確定總的目的成本，以目的成本作為成本控制的目的，以到達(dá)控制成本的目的。目的成本法能夠使企業(yè)時(shí)刻具有持續(xù)改良的能力，保持較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，不斷發(fā)展?！菜摹硟r(jià)值工程法價(jià)值工程，它40年代起源于美國(guó)，是一門新興的管理技術(shù)，是降低成本提高經(jīng)濟(jì)效益的有效方式方法。價(jià)值工程是一種用最低的總成本可靠地實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品或勞務(wù)的必要功能，著重于進(jìn)行功能分析的有組織的活動(dòng)。價(jià)值的表示出式為：價(jià)值〔V〕=功能〔F〕/成本〔C〕。價(jià)值工程是從研究功能出發(fā)，利用集體的智能有組織的活動(dòng)使目的以最低的總成本〔壽命周期成本〕，提高產(chǎn)品或服務(wù)的價(jià)值。講簡(jiǎn)單點(diǎn)就是通過(guò)對(duì)各個(gè)流程的管理到達(dá)投入與價(jià)值的比最小，以功能分析為核心，以有組織和領(lǐng)導(dǎo)的活動(dòng)為基礎(chǔ)，以科學(xué)的方式方法技術(shù)為工具?！参濉稠?xiàng)目成本分解構(gòu)造方式方法所謂成本分解構(gòu)造是科學(xué)地分析和界定一個(gè)項(xiàng)目的范圍和適宜的要素分類標(biāo)志，就是將產(chǎn)成品耗用各步驟半成品的綜合成本，逐步分解復(fù)原為原來(lái)的成本項(xiàng)目。成本復(fù)原的方式方法從最后步驟開(kāi)場(chǎng)，將其耗用上步驟半成品的綜合成本逐步分解，復(fù)原為原來(lái)的成本項(xiàng)目，來(lái)確定和控制項(xiàng)目全生命周期成本的技術(shù)方式方法。這種分解方式方法是根據(jù)一定的分類標(biāo)準(zhǔn)對(duì)項(xiàng)目的成本構(gòu)成要素進(jìn)行逐層細(xì)分至項(xiàng)目各個(gè)詳細(xì)成本構(gòu)成要素為止。1.2.2國(guó)內(nèi)相關(guān)研究綜述改革開(kāi)放初期，落后的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制造成人們?nèi)匝赜脗鹘y(tǒng)項(xiàng)目成本的概念與方式方法。直到1992年市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)確立了項(xiàng)目成本管理體制以市場(chǎng)機(jī)制為主來(lái)進(jìn)行深切進(jìn)入轉(zhuǎn)變，并漸漸接觸先進(jìn)的項(xiàng)目成本管理理論和方式方法技術(shù)并將之引進(jìn)到了國(guó)內(nèi)，但與先進(jìn)的發(fā)達(dá)國(guó)家相比擬，國(guó)內(nèi)在相關(guān)理論和方式方法的拓展以及推廣應(yīng)用方面仍有很大一段距離。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展和房?jī)r(jià)的不斷攀升，造成了各方面對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，這一房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素之一的高度重視，學(xué)者對(duì)此提出了很多值得借鑒的觀點(diǎn)，如提出了全經(jīng)過(guò)目的成本動(dòng)態(tài)管理，不斷改良，持續(xù)強(qiáng)化為重點(diǎn)的理論，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各階段成本管理的動(dòng)態(tài)控制也得到了較好的實(shí)踐，主要是建立模型來(lái)直觀的關(guān)矚目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)變化。吳成浩〔2008〕以為，前期預(yù)算，期中預(yù)算，項(xiàng)目及合同施行經(jīng)過(guò)中都充斥著房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理，只要明確了動(dòng)態(tài)成本，隨時(shí)將之與目的成本相比擬，糾正偏差，以此到達(dá)成本控制的目的。徐曉音〔2018〕以為，房地產(chǎn)企業(yè)各種建筑材料的采購(gòu)、運(yùn)輸、儲(chǔ)存的成本控制是材料采購(gòu)成本控制的主要具體表現(xiàn)出。只要把綜合計(jì)算成本做到三比一算〔比價(jià)格、比質(zhì)量、比運(yùn)距〕，降低材料的采購(gòu)價(jià)格、儲(chǔ)存成本以及運(yùn)輸費(fèi)用，才能有效的降低材料成本。王貴龍〔2008〕提出，技術(shù)上的科學(xué)經(jīng)濟(jì)分析決定了成本能否合理，十分是在施工的設(shè)計(jì)階段，加強(qiáng)可行性研究，能夠?qū)Ψ桨高M(jìn)行優(yōu)化選擇。在知足項(xiàng)目整體構(gòu)造及使用功能的前提下，嚴(yán)格杜絕成本的不合理增加，根據(jù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和綜合效益執(zhí)行設(shè)計(jì)方案。楊愛(ài)華〔2018〕研究提出綠色供給鏈管理的理念，施行信息化、敏捷化、約束化以及集成化策略，降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，同時(shí)還提高了房地產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)，對(duì)加強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力有著重大的現(xiàn)實(shí)意義。楊東認(rèn)〔2005〕為，市場(chǎng)信息能否把握準(zhǔn)確，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的政策，高新技術(shù)的應(yīng)用推廣這三點(diǎn)因素是直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)變化的三個(gè)方面。只要進(jìn)行細(xì)致的調(diào)查研究，全方位的收集相關(guān)資料，進(jìn)行科學(xué)分析后才能做出準(zhǔn)確的估計(jì)和預(yù)測(cè)，構(gòu)成前期成本預(yù)算，為下個(gè)階段造價(jià)的控制打好基礎(chǔ)。劉佑清〔2006〕闡述全面成本管理與控制必須是全經(jīng)過(guò)、全方位，排除多種干擾，強(qiáng)調(diào)以人為本，在各階段建立健全賞罰機(jī)制，同每一位介入的人簽訂目的責(zé)任書(shū)，將目的總成本分解到每一位介入者的身上，以此提高投資效益的方式方法及途徑。綜上所述，當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的理論研究存在下面問(wèn)題缺乏：第一，一些觀點(diǎn)屬于理論研究的范疇，比方全經(jīng)過(guò)成本控制、全壽命周期成本控制、全面成本控制，宏觀上有可圈可點(diǎn)之處，但在實(shí)踐中，尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中不易操作。第二，理論研究中的一些數(shù)據(jù)均為靜態(tài)指標(biāo)，如設(shè)計(jì)前確定限額、三種階段預(yù)算比照等。但是在實(shí)踐中市場(chǎng)是千變?nèi)f化的，目的的數(shù)據(jù)假如不能時(shí)刻進(jìn)行更新，把握最準(zhǔn)確的第一手資料就會(huì)加大實(shí)際操作的難度，同時(shí)產(chǎn)生偏差。第三，各種管理方式方法都需要人這一關(guān)鍵因從來(lái)施行，實(shí)際情況是工程建設(shè)各階段沒(méi)有完善的制度進(jìn)行約束，各方互相制約，互相監(jiān)督的程度不高，開(kāi)發(fā)商凌駕在設(shè)計(jì)單位、施工單位之上，很難發(fā)揮每個(gè)介入方的主觀能動(dòng)性，灰色成本增加，甚至存在項(xiàng)目運(yùn)作崩潰的風(fēng)險(xiǎn)。1.3本文的主要內(nèi)容、研究方式方法與框架構(gòu)造〔一〕主要內(nèi)容本文通過(guò)對(duì)KAF公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管控現(xiàn)存問(wèn)題的分析，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn)以及其成本管理的特殊性，應(yīng)用項(xiàng)目的全生命周期管理來(lái)俯視成本，制訂出符合公司發(fā)展的成本管控體系及施行措施，解決實(shí)際工作中的問(wèn)題。本文將從下面幾個(gè)方面對(duì)KFN房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理作全面闡述：1、主要介紹選題的背景和意義、國(guó)內(nèi)相關(guān)研究綜述和本文的框架構(gòu)造。2、介紹房