物業(yè)公司經(jīng)營發(fā)展中心工作手冊

更多資料淘寶搜索店鋪商道學(xué)院微信76650998服務(wù)中心小金額零星采購（500元內(nèi)）服務(wù)中心小金額零星采購（500元內(nèi)）補辦進(jìn)出倉手續(xù)月報表反映應(yīng)急使用場地有償使用審批流程各物業(yè)服務(wù)中心、會所提交場地有償使用申請各物業(yè)服務(wù)中心、會所提交場地有償使用申請經(jīng)營主管負(fù)責(zé)洽談具體事項及價格（兩天內(nèi)）運營管理中心審核副總經(jīng)理、總經(jīng)理審批將審批意見回傳相關(guān)部門現(xiàn)場跟進(jìn)經(jīng)營發(fā)展中心不定期抽查場地使用情況

第六章管理制度

合同評審管理規(guī)定1.0目的通過合同評審，明確質(zhì)量要求，確保合同的可執(zhí)行性和滿足要求的能力。2.0適用范圍適用于本公司的委托管理服務(wù)、招投標(biāo)書、外包服務(wù)、物料采購、租賃等各類合同的評審。3.0職責(zé)3.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)合同評審的審批與批準(zhǔn)簽訂正式合同。3.2經(jīng)營發(fā)展中心負(fù)責(zé)合同的草擬或初審、以及組織相關(guān)部門對合同進(jìn)行評審。3.3《合同評審記錄表》及合同正本由經(jīng)營發(fā)展中心負(fù)責(zé)存檔，財務(wù)管理中心保留合同復(fù)印件備查。3.4各職能部門根據(jù)待審合同的內(nèi)容提出評審意見。4.0細(xì)則4.1重大或特殊項目的合同評審（項目招投標(biāo)書、委托管理等）。4.1.1經(jīng)營發(fā)展中心負(fù)責(zé)組織有關(guān)部門通過與顧客的溝通及市場調(diào)查與分析了解顧客的需要。4.1.2經(jīng)營發(fā)展中心根據(jù)顧客的需要、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及法律法規(guī)等，草擬合同，并組織有關(guān)部門對合同草案進(jìn)行評審。4.1.3各相關(guān)部門對合同草案進(jìn)行評審，并在《合同評審記錄表》上填寫評審意見。經(jīng)營發(fā)展中心負(fù)責(zé)《合同評審記錄表》在部門間的傳遞。4.1.4《合同評審記錄表》經(jīng)總經(jīng)理審批確認(rèn)。4.1.5合同草案內(nèi)容變更時，應(yīng)重新進(jìn)行評審。4.1.6《合同評審表記錄表》由經(jīng)營發(fā)展中心負(fù)責(zé)存檔。4.2一般性服務(wù)合同的評審（如外包服務(wù)、物料采購、租賃等）。4.2.1經(jīng)營發(fā)展中心根據(jù)公司要求、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及法律法規(guī)等，對相關(guān)合同進(jìn)行初審或草擬合同。4.2.2草擬或初審后的合同由經(jīng)營發(fā)展中心組織相關(guān)部門進(jìn)行評審，各部門在《合同評審記錄表》上填寫評審意見。經(jīng)營發(fā)展中心負(fù)責(zé)《合同評審記錄表》在部門間的傳遞。4.2.3《合同評審記錄表》經(jīng)總經(jīng)理審批同意后簽訂正式合同。4.2.4《合同評審記錄表》及合同正本由經(jīng)營發(fā)展中心存檔，財務(wù)管理中心保留復(fù)印件備查。5.0合同評審的時間5.1待評審合同開始進(jìn)入評審程序起，待審合同在每個評審部門的停留時間不宜超過2天，各評審部門需將《合同評審記錄表》及時傳回總經(jīng)辦。5.2如遇特殊情況，經(jīng)營發(fā)展中心根據(jù)需要可組織相關(guān)部門對待審合同進(jìn)行共同評審。6.0合同評審流程圖符合不符合符合不符合公司職能部門/相關(guān)部門進(jìn)行評審副總經(jīng)理審核修改經(jīng)營發(fā)展中心初審或草擬合同簽訂合同總經(jīng)理審批7.0相關(guān)文件和記錄7.1《文件控制程序》7.2《外包服務(wù)控制程序》7.3《采購控制程序》7.4《顧客滿意的測量和監(jiān)視程序》7.5《服務(wù)質(zhì)量的測量和監(jiān)視程序》7.6《合格外包方名錄》7.7《供方評審表》7.8《年度供方復(fù)審表》7.9《合同評審記錄表》

標(biāo)識管理規(guī)程1.0目的與適用范圍本規(guī)程規(guī)定了本公司對不同類型的服務(wù)過程或產(chǎn)品進(jìn)行正確標(biāo)識的職責(zé)和方法，以防止混淆。適用于本公司質(zhì)量活動產(chǎn)品和服務(wù)的標(biāo)識。2.0職責(zé)2.1總經(jīng)理2.1.1負(fù)責(zé)批準(zhǔn)公司內(nèi)部、小區(qū)公共等標(biāo)識。2.2總經(jīng)辦2.2.1經(jīng)營發(fā)展中心是產(chǎn)品標(biāo)識和追溯性控制的歸口管理部門，負(fù)責(zé)制定本規(guī)程。2.2.2負(fù)責(zé)對標(biāo)識申請進(jìn)行審核，確定需要進(jìn)行標(biāo)識的項目及標(biāo)識方法。2.2.3負(fù)責(zé)標(biāo)識的設(shè)計、制作、采購等工作。2.2.4負(fù)責(zé)建立《公司現(xiàn)用標(biāo)識清單（含標(biāo)識圖例）》。2.2.5負(fù)責(zé)建立《標(biāo)識分布、使用、維護(hù)、更換情況一覽表》檔案。2.2.6負(fù)責(zé)對各種標(biāo)識的使用情況進(jìn)行監(jiān)督。2.3其他部門2.3.1負(fù)責(zé)本部門轄內(nèi)標(biāo)識的清潔、維護(hù)、監(jiān)控等日常管理。2.3.2負(fù)責(zé)配合公司對標(biāo)識進(jìn)行統(tǒng)計、備案等管理工作，負(fù)責(zé)填寫《公司現(xiàn)用標(biāo)識清單（含標(biāo)識圖例）》及《標(biāo)識分布、使用、維護(hù)、更換情況一覽表》報經(jīng)營發(fā)展中心。3.0控制程序3.1標(biāo)識項目及標(biāo)識方法的確定由各部門提出《標(biāo)識申請表》列明需進(jìn)行標(biāo)識的項目，經(jīng)營發(fā)展中心負(fù)責(zé)人審核（影響面較廣的標(biāo)識項目報公司總經(jīng)理審批），針對各標(biāo)識項目確定標(biāo)識的方法并由總經(jīng)辦建立《公司現(xiàn)用標(biāo)識清單（含標(biāo)識圖例）》，清單內(nèi)容包括：3.1.1需標(biāo)識項目的所在部門3.1.2項目名稱、編碼及用途，包括：①樓宇、道路、服務(wù)中心、各種小區(qū)配套設(shè)施等。②危及人身安全處的警示標(biāo)識等。③服務(wù)標(biāo)識如工作人員的胸卡、工作服，求助牌等。④其它需標(biāo)識的項目。3.1.3標(biāo)識的方法，包括：①掛牌以文字形式說明，如樓宇的樓號、道路名稱、服務(wù)中心牌等。②以顏色標(biāo)識，如消防設(shè)備/設(shè)施用紅色油漆等。③記錄標(biāo)識，各種記錄的編號。④其它方法。3.1.4標(biāo)識的生效日期。3.1.5標(biāo)識簡述，概括描述該標(biāo)識的大小、用色、圖案等。3.1.6適用范圍、使用部門及地點。3.1.7圖例①如屬公司自行設(shè)計制作的，按適當(dāng)比例尺縮放。②如屬外購標(biāo)識，附其圖例（如自然光下的4R像片、電腦設(shè)計版等形式）。③如屬記錄形式標(biāo)識，可視情況附樣板。④每個標(biāo)識用一份圖例，應(yīng)標(biāo)明標(biāo)識名稱及編碼.3.2標(biāo)識的形成和發(fā)放由經(jīng)營發(fā)展中心負(fù)責(zé)本公司內(nèi)部各種標(biāo)識的設(shè)計、制作、采購、發(fā)放等工作；各部門在《部門標(biāo)識管理一覽表》上列出部門現(xiàn)用標(biāo)識情況。3.2.1形成①強制性規(guī)定使用的標(biāo)識由經(jīng)營發(fā)展中心派人及時采購。②無特殊規(guī)定的標(biāo)識由經(jīng)營發(fā)展中心組織人員進(jìn)行設(shè)計、制作。③確定以記錄形式表現(xiàn)的標(biāo)識，要寫明記錄的名稱及編碼。3.2.2增領(lǐng)與更換工作實際需要或由于標(biāo)識不適用、損壞或其他原因，需增領(lǐng)或更換標(biāo)識的部門需填寫《標(biāo)識申請表》，按原審批程序?qū)徟笥山?jīng)營發(fā)展中心進(jìn)行重新標(biāo)識。3.2.3《部門標(biāo)識管理一覽表》內(nèi)容包括：①部門名稱②標(biāo)識編碼及名稱③標(biāo)識的數(shù)量④標(biāo)識設(shè)置點⑤更換情況⑥維護(hù)/維修情況更多資料淘寶搜索店鋪商道學(xué)院微信76650998PAGE第32頁共32頁3.3維護(hù)和管理各部門按有關(guān)實施規(guī)范的要求對使用的標(biāo)識進(jìn)行維護(hù)和管理。3.4有可追溯要求的情況下，應(yīng)按本規(guī)程規(guī)定的方法增加特定唯一的標(biāo)識以實現(xiàn)可追溯性。3.5經(jīng)營發(fā)展中心每年年末應(yīng)收集各部門《部門標(biāo)識管理一覽表》，進(jìn)行統(tǒng)計并監(jiān)督。3.6《標(biāo)識申請表》后附的申請標(biāo)識圖例應(yīng)不少于三種方案。4.0相關(guān)記錄4.1《公司現(xiàn)用標(biāo)識清單(含現(xiàn)用標(biāo)識圖例)》4.2《部門標(biāo)識管理一覽表》4.3《標(biāo)識申請表》招標(biāo)管理規(guī)定1.0目的為規(guī)范招標(biāo)流程，有效降低管理成本，提高工作效率和經(jīng)濟效益，特制定本規(guī)定。2.0適用范圍2.1本規(guī)定適用于公司合同標(biāo)的在3萬元以上（含3萬元）的物資采購和工程發(fā)包等項目。3.0職責(zé)3.1經(jīng)營發(fā)展中心為公司采購、外判項目招標(biāo)工作的歸口管理部門，主要負(fù)責(zé)招標(biāo)文件的制作、合同的評定，并統(tǒng)籌招標(biāo)工作的進(jìn)行，其他管理中心協(xié)助。3.2財務(wù)管理中心負(fù)責(zé)審核并支付有關(guān)款項。3.3項目發(fā)生部門參與合同評定、技術(shù)指導(dǎo)及監(jiān)督驗收等工作。4.0實施規(guī)程4.1服務(wù)中心或歸口項目管理部門負(fù)責(zé)提出招投標(biāo)項目的立項申請。4.2經(jīng)營發(fā)展中心會同財務(wù)管理中心對需進(jìn)行招標(biāo)的項目進(jìn)行驗證，審核招標(biāo)項目的適宜性及充分性。具體包括：4.2.1費用是否達(dá)到招標(biāo)要求。4.2.2費用來源（由業(yè)主承擔(dān)的應(yīng)經(jīng)業(yè)主代表確認(rèn)）。4.2.3項目是否屬政府指定類型或具體專利性質(zhì)。4.3對于政府指定或具體專利性質(zhì)的項目，可由立項申請部門直接提出分包單位，寫明分析報告（必要時提供有效證明），經(jīng)經(jīng)營發(fā)展中心、財務(wù)管理中心等相關(guān)部門負(fù)責(zé)人審核后，報分管副總經(jīng)理審核，并由總經(jīng)理審批。4.4財務(wù)管理中心對不按招標(biāo)處理的項目，應(yīng)該及時通知總經(jīng)辦核查，核查內(nèi)容包括：4.1.1規(guī)避招標(biāo)（如將同一項目分成兩個或多個項目處理，而分散該項目的費用的）。4.4.2應(yīng)進(jìn)行招標(biāo)而未進(jìn)行招標(biāo)的。4.4.3應(yīng)報上級主管處理而未報的。5.0招標(biāo)準(zhǔn)備5.1經(jīng)營發(fā)展中心的負(fù)責(zé)人為當(dāng)次招標(biāo)負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)該次招標(biāo)的開展情況。5.2經(jīng)營發(fā)展中心負(fù)責(zé)制定當(dāng)次招標(biāo)標(biāo)書，項目發(fā)生部門提供技術(shù)幫助。5.3標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包括：5.3.1項目名稱、地點、工程期限、投資概算。5.3.2明確標(biāo)明采購物品的質(zhì)量要求和工程項目的質(zhì)量要求和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。5.3.3合格供方的條件。5.3.4采購物品工程項目的費用預(yù)算范圍。5.4當(dāng)次招標(biāo)負(fù)責(zé)人召集相關(guān)人員討論標(biāo)書的適宜性及充分性，并確定招標(biāo)日期，確定初步的應(yīng)標(biāo)價位。5.5經(jīng)營發(fā)展中心聯(lián)系有關(guān)單位，發(fā)出標(biāo)書。對所選擇的招標(biāo)單位均應(yīng)進(jìn)行評價，參加招標(biāo)單位一般不得少于三個，對參與單位反饋回來的預(yù)算、報價應(yīng)進(jìn)行密封保管。5.6招標(biāo)項目由該項目管理部門提供三家以上供應(yīng)商或承包商資料，交經(jīng)營發(fā)展中心組織評審工作，評審意見報分管副總經(jīng)理審核，并由總經(jīng)理審批后簽約實施。6.0招標(biāo)的實施6.1每次招標(biāo)小組的參與人至少包括財務(wù)管理中心、經(jīng)營發(fā)展中心、項目發(fā)生部門負(fù)責(zé)人，必要時招標(biāo)應(yīng)邀請有關(guān)業(yè)主代表參加。6.2招標(biāo)的實施辦法6.2.1現(xiàn)場公開招標(biāo)、當(dāng)場開標(biāo)定標(biāo)。6.2.2現(xiàn)場公開招標(biāo)、過后開標(biāo)定標(biāo)。6.2.3其他方法。6.3招標(biāo)小組對參加招標(biāo)的單位進(jìn)行評審，確定中標(biāo)單位，定標(biāo)應(yīng)考慮中標(biāo)單位以往的業(yè)績、聲譽、業(yè)務(wù)水平、應(yīng)標(biāo)價位等，定標(biāo)應(yīng)采取民主集中制形式進(jìn)行。6.4項目發(fā)生部門應(yīng)對現(xiàn)場招標(biāo)情況進(jìn)行記錄，對招標(biāo)工作進(jìn)行總結(jié)。6.5經(jīng)營發(fā)展中心對招標(biāo)實施進(jìn)行監(jiān)督，包括：6.5.1參加競標(biāo)單位是否為合格供方。6.5.2參加競標(biāo)單位數(shù)量是否符合要求。6.5.3招標(biāo)小組成員組成是否符合要求。6.5.4招標(biāo)的方法是否合適。7.0定標(biāo)后項目的實施7.1經(jīng)營發(fā)展中心與中標(biāo)單位協(xié)商擬定正式合同文本。7.2經(jīng)營發(fā)展中心組織有關(guān)部門對合同進(jìn)行評審，與中標(biāo)單位簽定有關(guān)合同。7.3項目發(fā)生部門對項目的施工情況進(jìn)行監(jiān)督，相關(guān)部門提供必要的幫助。7.4項目發(fā)生部門組織有關(guān)部門人員進(jìn)行項目驗收。7.5項目發(fā)生部門負(fù)責(zé)項目保養(yǎng)期間的跟蹤，對屬保養(yǎng)維修內(nèi)容的應(yīng)及時通知施工單位進(jìn)行維修保養(yǎng)。7.6經(jīng)營發(fā)展中心應(yīng)對當(dāng)次的招標(biāo)資料進(jìn)行整理歸檔。8.0相關(guān)記錄：8.1《招投標(biāo)立項申請表》8.2《項目招/投標(biāo)書》8.3《項目招標(biāo)小結(jié)》8.4《合同》

第七章附錄

外來文件引用清單文件名稱編號實施日期發(fā)文單位適用條款質(zhì)量管理體系要求GB/T19001:20002001/06/01中國標(biāo)準(zhǔn)研究中心質(zhì)量管理體系要求中華人民共和國物權(quán)法2007/10/01建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》的通知建住房[2003]130號2003/06/26建設(shè)部前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法物業(yè)管理條例修訂版國務(wù)院令第504號2007/10/01國務(wù)院物業(yè)管理條例國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定》的通知發(fā)改價檢[2004]1428號2004發(fā)改委建設(shè)部物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法建設(shè)部令第125號2004建設(shè)部物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法建設(shè)部、財政部關(guān)于印發(fā)《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的通知建住房[1998]213號1999/01/01建設(shè)部住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法廣州市國土資源和房屋管理局印發(fā)廣州市物業(yè)管理業(yè)主委員會規(guī)定穗國房字[2002]24號2002廣州市國土資源和房屋管理局廣州市物業(yè)管理業(yè)主委員會規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法建設(shè)部令第125號2004建設(shè)部物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則

記錄清單記錄編號記錄名稱使用部門保存年限FL/QR-JY-01投標(biāo)工作小結(jié)經(jīng)營發(fā)展中心一年FL/QR-JY-02招標(biāo)委托書經(jīng)營發(fā)展中心一年FL/QR-JY-03招標(biāo)技術(shù)方案審批表經(jīng)營發(fā)展中心三年FL/QR-JY-04招投標(biāo)立項申請表經(jīng)營發(fā)展中心合同終止前FL/QR-JY-05項目招標(biāo)小結(jié)經(jīng)營發(fā)展中心長期FL/QR-JY-06投標(biāo)單位推薦表經(jīng)營發(fā)展中心合同終止前FL/QR-JY-07日常保潔報價單經(jīng)營發(fā)展中心長期FL/QR-JY-08合格供方名錄經(jīng)營發(fā)展中心長期FL/QR-JY-09供方評審表經(jīng)營發(fā)展中心長期FL/QR-JY-