2022年房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理能力提升試卷B卷附答案

2022年房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理能力提升試卷B卷附答案單選題（共50題）1、房地產(chǎn)投資風險可分為系統(tǒng)風險和個別風險，下列屬于個別風險因素的是（）。A.變現(xiàn)風險B.時間風險C.自然損失風險D.通貨膨脹風險【答案】B2、債務融資籌集的資金具有使用上的時間性，需到期償還，這體現(xiàn)了債務融資具有（）特點。A.短期性B.可逆性C.負擔性D.流通性【答案】A3、商品房開發(fā)市場通常是典型的（）市場。A.完全競爭B.壟斷競爭C.寡頭壟斷D.完全壟斷【答案】B4、下列各項中，屬于房地產(chǎn)市場分析中需求分析的是（）。A.吸納率分析B.市場占有率分析C.估計項目市場占有率D.估算項目吸納量【答案】A5、下列各項中，不屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目主要不確定性因素的是（）。A.購買價格B.空置率C.運營費用D.資本化率【答案】D6、社會老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人們對住房的認識、以及住房消費觀念與消費模式發(fā)生了巨大變化，這體現(xiàn)了（）對房地產(chǎn)市場轉變的影響。A.人文環(huán)境的變化B.生產(chǎn)和工作方式的轉變C.自然環(huán)境的變化D.金融業(yè)的發(fā)展【答案】A7、下列房地產(chǎn)投資風險中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以控制的是（）。A.收益現(xiàn)金流風險B.市場供求風險C.通貨膨脹風險D.利率變動風險【答案】A8、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）的特性。A.區(qū)位選擇異常重要B.易產(chǎn)生資本價值風險C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉移【答案】D9、以下指標不能反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)償債能力()。A.資產(chǎn)負債率B.內部收益率C.流動比率D.速動比率【答案】B10、關于房地產(chǎn)面積測算的說法，錯誤的是（）。A.房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積等的測算B.房地產(chǎn)面積測算包括房屋面積測算和土地面積測算C.房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積D.房屋面積測算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積【答案】D11、下列征收補償費中，不屬于國有土地上房屋征收補償費用的是（）。A.房屋價值補償費B.搬遷補償費C.停產(chǎn)停業(yè)損失補償費D.土地補償費【答案】D12、某開發(fā)商向銀行申請了年利率為6%、期限為10年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發(fā)商第一年的還本收益為（）。A.6.00萬元B.7.05萬元C.7.59萬元D.13.59萬元【答案】C13、關于房地產(chǎn)市場吸納周期的說法，錯誤的是（）。A.吸納周期是指房屋從準備租售到租售完成所需的時間B.吸納周期反映可供租售量全部被市場吸納所需的時間C.在新建商品房銷售市場中，吸納周期又稱為銷售周期D.吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)【答案】A14、單利計息與復利計息的區(qū)別在于（）。A.是否考慮資金的時間價值B.是否考慮本金的時間價值C.是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值D.采用名義利率還是實際利率【答案】C15、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價值（）。A.下降B.上升C.不變D.不能確定【答案】A16、若某房地產(chǎn)投資項目的表面收益率為18%，年租金增長率為8%，通貨膨脹率為6%，則該項房地產(chǎn)投資的實際收益率為()。A.9.26%B.10%C.11.320%D.12%【答案】C17、下列關于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是（）。A.空置率與有效毛收入呈反向變動B.通過與物業(yè)服務企業(yè)簽訂長期合約，可以完全排除通貨膨脹對運營費用的影響C.權益投資比率高，意味著投資者承擔的投資風險和風險報酬均增加D.金融機構通常要求投資者的權益投資比率不得高于某一要求的比率【答案】A18、使用蒙特卡洛模擬法模擬各種變量間的動態(tài)關系時，首先需要做的是（）。A.列出需要進行模擬的因素B.分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布C.選擇概率分析使用的財務評價指標D.通過模擬試驗隨機選取各隨機變量的值，并使選擇的隨機值符合各自的概率分布【答案】B19、小區(qū)內停車場建設費屬于（）。A.公共配套設施建設費B.建筑安裝工程費C.基礎設施建設費D.物業(yè)管理維修資金【答案】A20、在集群偏好中，定位于偏好中心，來迎合所有的消費者，即______；定位于最大的細分市場，即______；同時開發(fā)幾種產(chǎn)品，分別定位于不同的細分市場，即______。（）A.差異性營銷，集中性營銷，無差異性營銷B.無差異性營銷，集中性營銷，差異性營銷C.集中性營銷，無差異性營銷，差異性營銷D.集中性營銷，差異性營銷，無差異性營銷【答案】B21、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調研后，決定在全國多個城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用的是（）模式。A.選擇專業(yè)化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.全面覆蓋D.市場集中化【答案】B22、房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關財務和會計制度結轉的成本是（）。A.營業(yè)成本B.開發(fā)產(chǎn)品成本C.期間費用D.開發(fā)項目總投資【答案】A23、房地產(chǎn)投資項目盈虧平衡分析中的臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到（）的極限值。A.利潤為零B.容許的最低經(jīng)濟效益指標C.期望的最高經(jīng)濟效益指標D.最可能實現(xiàn)的經(jīng)濟效益指標【答案】B24、有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為2km2，適宜進行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉讓；可轉讓土地面積的比率為60%；附近地區(qū)與之位置相當?shù)男K“五通一平”熟地的單價為800元/m2；開發(fā)期需要3年；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本、管理費用等經(jīng)測算為2.5億元/km2；貸款年利率為10%；投資利潤率為15%；當?shù)赝恋剞D讓中賣方需要繳納的稅費為轉讓價格的6%，買方需要繳納的稅費為轉讓價格的4%。假設開發(fā)法不可為房地產(chǎn)投資者提供的數(shù)據(jù)是（）。A.測算擬開發(fā)場地的最高價格B.測算擬開發(fā)場地的最低價格C.測算開發(fā)項目的預期利潤D.測算開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用【答案】B25、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為10000m2，規(guī)劃容積率≤4，預計開發(fā)完成后可供銷售面積為總建筑面積的80%，項目的固定成本為5000萬元，預計平均銷售單價為4500元/m2，則使項目達到盈虧平衡的單位變動成本為（）元/m2。A.2350B.2937.5C.3250D.4062.5【答案】A26、物業(yè)服務企業(yè)在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是（）。A.零售商的財務能力B.零售商需要的服務C.零售商業(yè)物業(yè)的組合與位置分配D.零售商的聲譽【答案】D27、工業(yè)建筑設計的評價指標不包括（）。A.土地利用系數(shù)B.廠房展開面積C.廠房有效面積與建筑面積比D.單位面積造價【答案】A28、投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8%，該階段為（）。A.投資機會研究B.初步可行性研究C.詳細可行性研究D.項目的評估和決策【答案】A29、風險分析常用的比較成熟的方法是（）。A.解析法B.蒙特卡洛模擬法C.調查和專家打分法D.概率分析法【答案】D30、一般來說，與長期投資相比，短期投資（）。A.風險較大B.收益率較高C.流動性較好D.投資回收期較長【答案】C31、烏梅丸在加減應用時治療心下疼熱甚者應加A.使君子、苦楝根皮B.川楝子、白芍C.榧子、檳榔D.人參、當歸【答案】B32、下列方法中，屬于風險辨識方法的是（）。A.蒙特卡洛模擬法B.調查和專家打分法C.解析方法D.故障樹分析法【答案】D33、隨著北京建國門地區(qū)至大北窯及東北三環(huán)附近“中心商業(yè)區(qū)”的形成與發(fā)展，使得許多早期建成的沿街寫字樓建筑變?yōu)榧准墝懽謽?，同時也使得某些寫字樓建筑變得不再對租戶具有很強的吸引力。這主要是考慮了寫字樓的（）因素。A.交通方便性B.聲望或形象C.位置D.建筑形式【答案】C34、以出讓方式獲得城市毛地使用權時，土地出讓地價款由土地使用權出讓金和（）構成。A.基礎設施建設費B.公共配套設施建設費C.城市建設配套費D.不可預見費【答案】C35、項目利潤為零時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態(tài)的方法是（）。A.獲利能力分析B.盈虧平衡分析C.市場狀況分析D.定性風險分析【答案】B36、在利用期望值法進行項目風險分析時，分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率之后，需要做的是（）。A.計算各年凈現(xiàn)金流量的標準差B.計算凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率C.計算各年凈現(xiàn)值的標準差D.計算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值【答案】D37、某筆貸款的年名義利率為12%，年實際利率為12.55%，則該筆貸款是按()作為計息周期的。A.年B.半年C.季度D.月【答案】C38、房地產(chǎn)能抵消通貨膨脹的影響，尤其是()的影響。A.預期通貨膨脹B.非預期通貨膨脹C.成本型通貨膨脹D.需求型通貨膨脹【答案】A39、產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的直接誘因是()。A.土地稀缺B.城市化進程快C.投機需求膨脹D.過度放貸【答案】C40、某房地產(chǎn)投資項目，資產(chǎn)為6000萬元，負債為3500萬元，流動資產(chǎn)總額為3000萬元，流動負債總額為1500萬元。則該項目的速動比率是()。A.80%B.120%C.171%D.200%【答案】A41、下列影響房地產(chǎn)市場運行環(huán)境的因素中，屬于技術環(huán)境的因素是()。A.城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構與布局B.人口數(shù)量與結構C.土地資源狀況D.信息技術的發(fā)展和應用【答案】D42、關于投資組合理論的說法，正確的是（）。A.投資者應選擇毫無風險的投資組合B.投資者應選擇投資項目間有一個正協(xié)方差的投資組合C.投資者可以將系統(tǒng)風險因素減少甚至完全抵消D.投資者可以將個別風險因素減少甚至完全抵消【答案】D43、目標市場選擇中，最簡單的模式是（）模式。A.市場集中化B.選擇專業(yè)化C.產(chǎn)品專業(yè)化D.市場專業(yè)化【答案】A44、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款，若該筆貸款的實際年利率為7.25%，則名義年利率是（）。A.7.02%B.7.04%C.7.50%D.7.85%【答案】A45、2016年末，某市住房總量為4000萬m2，其中經(jīng)濟適用住房400萬m2，商品住房2750萬m2，同期住房空置量為750萬m2，其中經(jīng)濟適用住房空置量為150萬m2，商品住房空置量為250萬m2，則該市2016年末的經(jīng)濟適用住房空置率是（）。A.9.1％B.12.7％C.18.7％D.37.5％【答案】D46、我國對外籌資成本通常是在（）利率的基礎上加一定的百分點（或基點）。A.紐約同業(yè)拆放B.中國香港同業(yè)拆放C.倫敦同業(yè)拆放D.新加坡同業(yè)拆放【答案】C47、就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的（）的回收。A.經(jīng)營資金B(yǎng).開發(fā)經(jīng)營成本C.開發(fā)建設投資D.總開發(fā)成本【答案】D48、從抵押擔保的質量看，以下最優(yōu)的抵押品是（）。A.商品住宅B.商用房地產(chǎn)C.經(jīng)濟適用住宅D.出讓國有土地使用權【答案】A49、某房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)過市場調研后，決定繼續(xù)在市中心區(qū)開發(fā)商業(yè)樓盤的同時，重點在近郊區(qū)開發(fā)高端住宅產(chǎn)品——為城市金領和高收入者建設高檔別墅區(qū)，那么開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用的是（）模式。A.市場集中化B.選擇專業(yè)化C.產(chǎn)品專業(yè)化D.市場專業(yè)化【答案】B50、下列各項中不屬于敏感性分析的“三項預測值”的是（）。A.最樂觀預測值B.最悲觀預測值C.最可能預測值D.最不可能預測值【答案】D多選題（共30題）1、開發(fā)－持有出租－出售模式主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產(chǎn)項目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業(yè)務模式下的現(xiàn)金流出包括（）。A.土地成本B.建造成本C.運營成本D.租金收入E.房產(chǎn)購買成本【答案】ABC2、建筑安裝工程費用中的財產(chǎn)保險費，屬于（）。A.措施費B.規(guī)費C.間接費D.直接工程費E.企業(yè)管理費【答案】C3、下列關于潛在毛租金收入，說法正確的是（）。A.物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱潛在毛租金收入B.它等于物業(yè)內全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積C.能夠改變其收入的唯一因素是租金水平的變化或可出租面積的變化D.它代表物業(yè)實際獲取的收入E.實際租金收入與潛在毛租金收入相等【答案】ABC4、土地費用估算主要包括（）。A.劃撥土地的征收補償費B.出讓土地的土地出讓地價款C.轉讓土地的土地轉讓費D.租用土地的土地租用費E.轉讓土地應繳納的手續(xù)費【答案】ABCD5、抵押率的確定受（）等因素的影響。A.抵押物的流動性B.貸款期限長短C.通貨膨脹預期D.抵押物所處的市場條件E.抵押物的新舊程度【答案】ABCD6、在項目租售價格的估算中，需要考慮的因素包括（）。A.房地產(chǎn)市場的供求關系B.潛在的競爭項目C.宏觀經(jīng)濟環(huán)境D.開發(fā)商市場營銷策略E.開發(fā)商市場營銷目標【答案】ABCD7、房地產(chǎn)投資項目初步可行性研究要解決的主要問題是（）。A.做出是否投資的決定B.對項目投資進行詳細測算C.是否有進行詳細可行性研究的必要D.有哪些關鍵問題需要進行輔助研究E.系統(tǒng)比較項目的規(guī)劃設計方案【答案】ACD8、關于工程建設項目招標的說法，正確的有（）。A.法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開招標的，可采取邀請招標B.招標項目必須編制標底C.采用工程量清單招標的，工程量清單必須作為招標文件的組成部分D.采用工程量清單招標的，應編制招標控制價E.招標控制價必須保密【答案】ACD9、抵押率的確定受（）等因素的影響。A.抵押物的流動性B.貸款期限長短C.通貨膨脹預期D.抵押物所處的市場條件E.抵押物的新舊程度【答案】ABCD10、投資的特性有（）。A.投資是一種經(jīng)濟行為B.投資有穩(wěn)定長期的收益性C.投資具有時間性D.投資目的在于取得收益E.投資具有風險性【答案】ACD11、房地產(chǎn)開發(fā)投資的清償能力指標一般有()。A.借款償還期B.利息備付率C.償債備付率D.資產(chǎn)負債率E速動比率【答案】ABCD12、根據(jù)物業(yè)的類型和特點不同，可以將物業(yè)管理分為（）。A.居住物業(yè)管理B.公共物業(yè)管理C.收益性物業(yè)管理D.特殊物業(yè)管理E.工業(yè)物業(yè)管理【答案】ABC13、關于寫字樓基礎租金的說法，正確的有（）。A.基礎租金必須能夠抵償貸款還本付息、經(jīng)營費用和空置損失B.基礎租金一般高于市場租金C.基礎租金可以通過降低經(jīng)營費用向下調整D.基礎租金一般低于寫字樓內任一出租單元的租金E.基礎租金一般低于寫字樓的市場租金【答案】AC14、房地產(chǎn)市場營銷因素調查包括的類型有()。A.競爭情況調查B.價格調查C.市場需求質量調查D.分銷渠道調查E促銷策略調查【答案】BD15、以出讓方式取得城市熟地的土地使用權時，土地使用權出讓的地價款包括（）。A.建筑安裝工程費B.國有土地使用權出讓金C.土地開發(fā)成本D.公共配套設施建設費E.土地增值收益或溢價【答案】BC16、房地產(chǎn)投資項目的財務內部收益率大于基準收益率，以財務凈現(xiàn)值判斷風險，正確的有（）。A.標準差系數(shù)越大，風險越小B.累積概率值越大，風險越小C.標準差越小，風險越小D.標準差越大，風險越小E.標準差系數(shù)越小，風險越小【答案】B17、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價的基本報表包括()。A.總投資估算表B.現(xiàn)金流量表C.資金來源與運用表D.開發(fā)建設投資估算表E資產(chǎn)負債表【答案】BC18、關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀機構代理銷售其商品房的說法，正確的有（）。A.大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目必須選擇聯(lián)合代理方式B.雙重代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構可以向買賣雙方收取傭金C.總代理可以委托分代理D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能直接委托分代理E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最好在項目前期就確定好代理方式【答案】BC19、對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式中，既可在處置物業(yè)時實現(xiàn)，也可以在以針對物業(yè)的再融資行為中實現(xiàn)的有（）。A.租金收益B.物業(yè)增值C.股權增加D.銷售收入E.開發(fā)利潤【答案】BC20、在房地產(chǎn)投資項目可行性研究中，調查研究主要是從市場調查和資源調查兩方面進行。其中資源調查的主要內容有（）。A.項目用地B.房地產(chǎn)市場供需C.房價現(xiàn)狀及走勢D.交通運輸條件E.外圍基礎設施【答案】AD21、下列關于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人的表述中，正確的有（）。A.房地產(chǎn)市場中的信息不完備程度較高，需要有房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或房地產(chǎn)經(jīng)紀人這種特殊的制度安排來降低信息成本B.大型房地產(chǎn)開發(fā)公司一般更愿意委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構進行物業(yè)租售C.依代理委托方的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的代理形式可以分為首席代理和分代理D.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或房地產(chǎn)經(jīng)紀人通過信息搜集的規(guī)模經(jīng)濟優(yōu)勢，提供服務并獲取收益E.無論采用哪種代理形式，都應在項目前期就讓房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及早介入【答案】AD22、下列風險分析的內容中，屬于風險估計階段工作的有（）。A.風險產(chǎn)生的原因分析B.風險發(fā)生的概率大小分析C.風險因素檢驗D.風險變量間的相關性分析E.風險概率分布情況分析【答案】B23、常用的采暖方式包括（）。A.集中采暖B.局部采暖C.區(qū)域供熱D.分散采暖E.集體供熱【答案】ABC24、制訂物業(yè)管理計劃的租金方案和出租策略時應做到（）。A.物業(yè)租金必須能抵償所有投資成本B.只要是業(yè)主滿意的租金方案就可以付諸實施C.租金確定應考慮業(yè)主希望的投資回報率D.市場經(jīng)濟條件下，應充分考慮同類物業(yè)的市場供求關系E.利用已有類似出租物業(yè)的租金數(shù)據(jù)時，應進行相應的修正【答案】ACD25、在工業(yè)建筑設計中，工藝設計的評價指標包括（）。A.凈現(xiàn)值B.凈年值C.建筑毛密度D.投資回收期E.內部收益率【答案】ABD26、土地費用估算主要包括（）。A.劃撥土地的征收補償費B.出讓土地的土地出讓地價款C.轉讓土地的土地轉讓費D.租用土地的土地租用費E.轉讓土地應繳納的手續(xù)費【答案】ABCD27、房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析和選擇，是對()等經(jīng)營方式進行選擇。A.出售B.出租C.物業(yè)管理D.自營E中介服務【答案】ABD28、政府對房地產(chǎn)市場進行宏觀調控時，可選擇的手段主要有()。A.加大城市基礎設施建設投入B.調整銀行貸款利率C.調整公共住房政策D.調整房地產(chǎn)稅收政策E加快城市化進程【答案】BCD29、關于利息的計算，下列說法正確的有（）。A.按年計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息B.還款當年按年末償還，按全年計息C.每年應計利息=（年初借款本息累計+本年借款額）×貸款利率D.“氣球法”，是指借款期內任意償還本息，到期末全部還清E.等額還本付息時，在規(guī)定期限內每期償還的本金額相等【答案】ABD30、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)成本主要包括（）。A.土地轉讓成本B.管理費用C.配套設施銷售成本D.商品房銷售成本E.房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本【答案】ACD大題（共10題）一、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；二、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；三、以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強。5．價值、規(guī)模大小：一般地說，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮克?、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。五、以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強。5．價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮苛辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】七、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】八、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段：估價方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發(fā)法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法