房地產(chǎn)成本控制管理中心作業(yè)指導(dǎo)書

成本控制指導(dǎo)書編制人：GG審核人：編制時間：年月日目錄成本測算總說明成本控制職責劃分準則成本控制管理準則附件:成本測算(方案階段)成本測算總說明成本測算測算成本總價為25496萬元；建筑面積為51330M2，其中:地上建筑面積43780m2，地下商鋪建筑面積7550m2；建筑面積單價:4967元/M2：序號項目項目總價（萬元）單價（元/M2）1土地成本8100.001578.022開發(fā)前期成本882.88172.003建安成本10827.892109.474公共管網(wǎng)配套成本1591.23310.005綠化景觀成本385.4075.086配套成本1770.00344.837開發(fā)間接成本1938.53377.66合計25496.004967.00成本測算依據(jù)本次成本測算根據(jù)設(shè)計部9月7日提供的經(jīng)濟指標進行測算。成本控制管理職責劃分準則組織管理責任劃分為三個層面成本總負責中心公司總經(jīng)理層成本費用發(fā)生中心地價費用中心：項目發(fā)展部設(shè)計費用中心：設(shè)計部主體建安費用中心：項目部營銷費用中心：銷售部、企劃部期間費用中心：財務(wù)部成本費用審核與監(jiān)控中心成本管理委員會：成本管理部、財務(wù)部基本職責劃分成本費用發(fā)生中心的基本職責按照測算成本的目標，遵照相關(guān)規(guī)范和制度開展業(yè)務(wù)活動。對施工現(xiàn)場、設(shè)計單位或經(jīng)手的每單業(yè)務(wù)，在總經(jīng)理授權(quán)范圍內(nèi)代表公司履行項目成本費用監(jiān)控職責，并對其成本費用失控承擔直接和主要責任。配合并接受成本費用指導(dǎo)監(jiān)控中心按章行使的指導(dǎo)監(jiān)控職責。成本費用指導(dǎo)與監(jiān)控中心的基本職責組織編制開發(fā)項目的測算成本、目標成本費用總指標。組織分解開發(fā)項目的具體明細目標成本費用指標。組織編制開發(fā)項目的成本費用控制管理方案，并連同明細指標落實到專業(yè)部門和專業(yè)負責人。跟蹤監(jiān)控和分析評估目標成本費用執(zhí)行情況，并提出可操作的指導(dǎo)性意見。建立健全目標成本費用管理體系，制定、修改、解釋、培訓(xùn)目標成本管理通則及其相關(guān)規(guī)范、制度?！冻杀拘畔⒃聢蟆返墓芾頊蕜t每月7日前完成該項目的《成本信息月報》的編制，必須包括：本月成本與上月成本的差異；成本控制管理準則一、開發(fā)前期費用的控制管理準則內(nèi)容明細分類項目主要內(nèi)容責任部門總價（萬元）單價(元/M2)1、勘察費35.937水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、拔地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、放線費、土地丈量測繪費項目部2、設(shè)計費359.3170方案招標費、規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案評審費、效果圖設(shè)計費、總體規(guī)劃設(shè)計費；施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費等；可行性研究費、制圖、曬圖費、趕圖費設(shè)計部3、報批報建費390.1176政府報批報建費、人防費項目部4、三通一平費38.57.5包括施工現(xiàn)場的臨時水、電、施工便道等項目部5、臨時設(shè)施費46.29包括臨時圍墻、圍板工程；項目部臨時辦公室裝修等項目部6、零星工程12.832.5項目部控制管理準則應(yīng)注意勘察工作的實效性，避免重復(fù)測量定位；設(shè)計部應(yīng)注意設(shè)計費的合理使用，由于設(shè)計合同較多且工作相互關(guān)聯(lián)，應(yīng)分清各份設(shè)計合同的工作內(nèi)容及工作范圍，如設(shè)計院未及時完成工作應(yīng)開扣款單；項目部合理應(yīng)布置臨時道路、臨時水電位置，選取經(jīng)濟方案施工；二、主體建安費用控制管理準則內(nèi)容包括明細分類項目主要內(nèi)容責任部門總價（萬元）單價(元/M2)1、單體土建費用7223.71407.31包括工程樁、單體土建、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證和門窗、欄桿、涂料、地磚等甲供的裝飾性材料項目部工程管理部2、單體安裝費用1554.19302.78包括消防、水電、智能化管線和中庭商業(yè)廣場空調(diào)項目部工程管理部3、電梯設(shè)備費用20038.96包括電梯設(shè)備項目部工程管理部4、土方開挖費用34066.24項目部5、地下商鋪費用1510294.17包括工程樁、單體土建、單體安裝、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等費用項目部（二）控制管理準則充分進行施工準備：招投標選擇優(yōu)秀而可信的施工隊伍；制定嚴密的施工合同，特別是以下幾方面：A、明確承包工程范圍、甲供范圍、限價范圍和預(yù)結(jié)算辦法；B、封死預(yù)算外施工組織措施費；C、明確無定額項目的費用計算方法；D、配合費、采保費，在總包合同中明確；E、明確要求乙方承擔保修責任和業(yè)主質(zhì)量索賠；F、明確設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證的操作方法；工程管理部組織完成施工組織設(shè)計方案，確保方案的可靠性、經(jīng)濟性；進行施工圖預(yù)算，并嚴格審查確認中介機構(gòu)提交的預(yù)算報告；加強圖紙會審的力度，特別是各專業(yè)圖紙的配合及交叉工作，盡可能在施工圖會審時發(fā)現(xiàn)問題，減少設(shè)計變更，避免現(xiàn)場的返工；加強現(xiàn)場管理，減少現(xiàn)場簽證；現(xiàn)場工程師及監(jiān)理加強對簽證中隱蔽工程的工作量的審核；在目標造價指標控制范圍內(nèi)，選用公共部位和室內(nèi)裝飾性材料及設(shè)備；甲供材料、設(shè)備的采購原則上必須實行招投標；三、公共管網(wǎng)配套費用內(nèi)容明細分類主要內(nèi)容責任部門1、下水道排污費用小區(qū)內(nèi)雨、污水管道；污水排放費項目部2、室外供水費用小區(qū)內(nèi)上水管線鋪設(shè)、水泵房建設(shè)及按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)費用項目部3、供電配套費用包括高低壓設(shè)備、小區(qū)高低壓電纜敷設(shè)、配電間的建設(shè)及按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)配套費用；項目部4、通訊工程小區(qū)內(nèi)通訊管線鋪設(shè)及按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)費用（含寬帶室外管線）項目部5、電視工程小區(qū)內(nèi)有線電視管線鋪設(shè)及按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)費用項目部6、安保工程閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、樓宇及入院大門保安對講系統(tǒng)安裝、停車管理系統(tǒng)、電子顯示屏、緊急聯(lián)動對講及電梯聯(lián)動對講、保安內(nèi)線電話、周界防越及聯(lián)動照明系統(tǒng)。項目部工程管理部（二）控制管理準則盡可能減少或消滅政府壟斷工程成本中不合理的成分;對于不屬于四大配套公司范圍內(nèi)的工程原則上不讓其施工。嚴格控制配合水、電、煤等專業(yè)工程的零星人工簽證;對水、電等附屬配套公建工程實行全面招投標;安保系統(tǒng)必須做好方案論證評估工作，并從全區(qū)范圍考慮設(shè)備的配置；四、景觀綠化費用的控制管理準則內(nèi)容明細分類項目主要內(nèi)容責任部門總價（萬元）單價(元/M2)1385.475.08綠化建設(shè)、建筑小品、道路、室外照明、室外零星設(shè)施等項目部設(shè)計部成本控制管理準則嚴格按目標成本總額控制，進行限價設(shè)計，做好每一稿景觀綠化方案設(shè)計的成本測算工作；工程全面實行招投標，對于綠化工程必須采用苗木清單的招標工作；直觀性裝飾材料實行甲供或甲控，按目標成本選用經(jīng)濟美觀的建筑裝飾材料；特別做好綠化、景觀的方案論證，避免由于效果不滿引起的返工費用；五、配套費用的控制管理準則內(nèi)容明細分類項目主要內(nèi)容責任部門總價（萬元）單價(元/M2)1、地下車庫、通廊1770344.83項目部工程管理部成本控制管理準則嚴格按目標成本總額控制，進行限價設(shè)計，特別是公建項目的裝修工程；工程全面實行招投標；結(jié)構(gòu)造價控制管理準則與項目主體相同；六、開發(fā)間接費的控制管理準則內(nèi)容明細分類項目主要內(nèi)容責任部門總價