房地產(chǎn)市場報告- 202206廣州精進房產(chǎn)6月刊

15152130395157637272廣州精進房產(chǎn)摘要:目前廣州市已有多個舊村改造項目沖破重重困難關卡，走到供地報批這一步。供地報批作為舊改項目轉(zhuǎn)化落地“升級打怪”的最后一關，快速順利通關便能早日實現(xiàn)銷售回款，其重要性及緊迫性不言而喻，尤其在目前諸多參與舊改的房企都失血過多、昏迷躺平之際。但，供地報批時會遇到的：權屬不清、拆遷補償未落實到位、存在無圖斑地塊……這些雷區(qū)，你需歷經(jīng)多年的持久戰(zhàn)，目前廣州市已有多個舊村改造項目完成莊集體建設用地轉(zhuǎn)為國有建有的甚至已取得國土證，迎來勝未來隨著其他項目完善集體建設用地手續(xù)、“三地”及其他用地手續(xù)、集體建設用地轉(zhuǎn)為國有建設用地手續(xù)的報批完成，將有越來越多的項目進入供地報批環(huán)節(jié)。(如右圖所示)然而，目前尚未有專門針對項目供地審批的政策細則作060607指引。根據(jù)2021年1月份發(fā)布的《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》(粵府令第279號)，供地審批屬于“三舊”改造用地審批類型之一，但同年9月份出標圖入庫和用地報批工作指引(2021年版)》(粵自然資函〔2021〕935號)，并未將供地審核囊括內(nèi)。筆者翻遍了2009年至今的其他“三舊”政策，仍未發(fā)現(xiàn)一篇專門針對舊改項目供地的政策條文或?qū)嵤┘殑t。舊改供地報批人只能含著淚在相關政策的字里行間尋找蛛絲馬跡，本想按照規(guī)范指引“摸著石頭過河”，卻發(fā)現(xiàn)連“石頭”也沒幾塊……07但是辦法總比困難多，沒有政策指引那就通過實操總結經(jīng)驗嘛。無論是“招拍掛”供地，還是舊改供地，都必須嚴格執(zhí)行“凈地”供地的原則。“招拍掛”還好，畢竟政府辦事容易多了，但舊改供地就非常費頭發(fā)了，常見的舊改供地“雷廣州精進房產(chǎn)此處的權屬不清主要指供地紅線范圍內(nèi)原有權屬未全部注銷干凈，以及存在 (1)要辦理供地報批手續(xù)，需要先完成用地結案。用地結案的要點之一就是要將舊村改造范圍內(nèi)的原有土地、建筑物權屬全部注銷干凈。實際操作中，舊村改造項目用地權屬性質(zhì)往往不止涉及集體性質(zhì)，還涉及國有性質(zhì)；建筑物的類型除了集體物業(yè)、私宅外還有國有物業(yè)，對應的權屬碎權屬眾多，若注銷時不慎遺漏，則用地結案不清晰，將不予出具用地結案書，無法進行下一步的供地報批手續(xù)(不出具結案書的行政區(qū)則直接不予辦理供地報批手續(xù))。另外，由于權屬人出于各種考慮，不同意簽訂注銷委托書導致無法順利注銷 (2)存在無主地。究其成因難以完全說清道明，多數(shù)由于歷史問題導致。例如2011年全國范圍農(nóng)村集體土地所有權確權登記發(fā)證工作和2015年更換不動產(chǎn)權證時，若指界工作060607沒落實到位，或宗地圖坐標轉(zhuǎn)換存在誤差，均有可能導致兩個相鄰土地證之間存07這個看似很好理解，就是改造主體必須與供地紅線范圍內(nèi)原有建筑物的權屬履行相關補償。其實，不僅是拆遷人與被拆遷人的拆補協(xié)議要落實到位，被拆遷人物業(yè)的原承租人或合作人等也會影響拆遷補償工作的“實質(zhì)”落實到位！例如，被拆遷人與原物業(yè)承租人存在押金或相關解約補償未落實到位，或者被拆遷人背后的合作方對于補償款分配有異議，最終走法律路徑，則相關部門在辦理供地手續(xù)時，為避免相關風險，會在法律糾紛解決后再推進/完成相關供地手續(xù)。補償沒問題后，下一步還需區(qū)屬城市更新主管部門對拆遷補償情況進行確認，方可正式認定為拆遷補償落實到位。這也是用地結案的要點之二。的存在就是導致此“雷區(qū)”最大的成因。廣州精進房產(chǎn)供地審批部門會到地塊現(xiàn)場查看地塊內(nèi)建筑物是否已拆除干凈，尤為關注紅線邊緣位置，只壓占幾平方米也不行。別想著打“擦邊球”了，該拆還是盡早拆雖然目前尚未有明確的政策條文說明供地紅線范圍內(nèi)存在無圖斑地塊不能供地，但在實操中審批部門已將此作為供地審批通過的必備條件，并要求提供標圖根據(jù)《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》(粵府令第279號)第二十二條，“納入‘三舊’改造項目進行整體利用的其他用地，改造后只能用于復建安置和公共設施建設”。此處的“其他用地”正是指無法單獨標圖入庫的地按照政策意思，即使供地范圍內(nèi)存在無圖斑地塊亦可作為復建或公配地塊進行供地，但實際上是否可行？還需以各區(qū)審批部門意見為準。再來說說存在無圖斑地塊的主要原因。標圖建庫的標準最初只要求土規(guī)及現(xiàn)狀為建設用地、有上蓋物、09年前建成。后續(xù)不斷出臺細化政策，發(fā)展到《“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫入庫標準及成果要求》(粵國土資三舊電〔2018〕65號)時，已要求上蓋物基底面積占入庫單元地塊面積比例30%以上，現(xiàn)有相關政策更因此，隨著標圖建庫標準的變化，在多個用地報批環(huán)節(jié)中標圖建庫圖層不斷被更新，特別是歷史跨度較長的舊改項目，到了供地環(huán)節(jié)時，標圖建庫情況或許已經(jīng)和實施方案批復時大不相同，從而導致存在無圖斑地塊的情況。圖片：變化規(guī)劃條件是供地報批的基準，若出具得不清晰，可能會花不少冤枉錢。比如，沒有把融資區(qū)獨立公配地塊與鄰近的居住用地、商務用地或商業(yè)用地捆綁一060607起出具規(guī)劃紅線，導致可能需針對公配地塊單獨繳交地價；又如沒有將公配的移交標準列述清楚；再如，在集轉(zhuǎn)國完成前已出具規(guī)劃條件，那“用地類型”只能按現(xiàn)勢反映為“集體建設用地”，但在完成集轉(zhuǎn)國、處于供地階段時，用地性質(zhì)就存在矛盾了。07這個也很好理解，到了供地階段還存在法律經(jīng)濟糾紛，這證明權屬或者賠償方面尚未明晰，當然就違背了“凈地”供地的原則。舉個例子，舊村改造項目中因用地嚴重不足而不得不整合收購周邊國有舊廠，但其過往存在較為復雜債權債務關系難以理清，甚至多年官司纏身，而這無歸宗造成不利影響，進而影響供地報批。文章講述到這里，就先告一段落了，我們來總結一下舊村改造項目供地中存廣州精進房產(chǎn)當然，不同項目存在的問題不盡相同，一千個項目中可能就有一千顆不同的地雷，要視具體情況分析，但，“雷”還是越早發(fā)現(xiàn)越好，畢竟，誰也不想打游戲打到最終boss的時候，才發(fā)現(xiàn)腳下居然埋藏著一顆地雷，還是傷敵0，自損我們不止要做舊改專家，還要做“拆雷專家”，既能探雷，也能避雷、排文章再見分曉。060607摘要:2021年底廣州市就發(fā)指引要求：小學服務半徑宜為500米；但在舊改實操中，礙于用地不足，小學還是可按3km范圍統(tǒng)籌；若后續(xù)嚴格按照征求意見稿半徑不宜大于500m，初中服務半徑不宜大于1000m，一般不宜超過36班”，則舊改項目用地缺口將進一步擴大，對項目落地的信心也會有所動搖……2022年6月1日，住建部有給孩子們送節(jié)日禮物了！(孩子是開心了，但你做城市更新規(guī)劃的爹媽估計是哭的了，哈哈哈)當日，住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳發(fā)布：就《城市兒童友好空間建設導則(試行)》(征求意見稿)公開征求意見的通知(以下簡稱《導則》)。廣州精進房產(chǎn)《導則》主要為落實《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》、《中國兒童發(fā)展綱要(2021-2030年)》和《關于推進兒童友好城市建設的指導意見》等文件要求。主要在：兒童相關設施的建設要點，公服、道路空間和公園綠地的適兒化改造，以及校外活動場所建設提出相關指導要求。其中，在建設要點中提出：小學服務半徑不宜大于500m，初中服務半徑不宜0606另外，也提出幼兒園建設、改造相關指引07看到這一點，舊改人感覺膝蓋又中了一箭，一首涼涼送給自己：涼涼夜色為你思念成河……涼涼天意瀲滟一身花色……涼涼三生三世恍然如夢……2月廣州市曾發(fā)布《廣州市普通中小學校建設標準指引》 (以下簡稱《指引》)，要求：原則上小學服務半徑宜為500米且步行時間不超鐘，初級中學、九年制學校服務半徑宜為1000米且步行時間不超過15分廣州精進房產(chǎn)但在實際操作過程中，由于城區(qū)改造范圍用地緊張，因而在片策、控調(diào)等相關主要要求是：想起去年8月，住建部出臺《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》(下稱《通知》)后，廣州城市更新瞬間在身體滾燙時去泡了冰水，一夜過冬、感冒不輕；因此，此次征求意見確實有點像狼又來了的感覺。畢竟，在目前人人都要“保住份工”的大背景下，在合法合規(guī)上是絲毫不允許糊涂的(其實任何時候都不允許！)；因此，雖然廣州市此前已對教育設施建設要求打了預防針，但實際操作時，各區(qū)在不違反要求的情況下，各地可因地制宜。但，若上級再發(fā)力一下，會不會出現(xiàn)“梅開二度”，就難說了！06小學服務半徑縮減至500米，初中服務半徑縮減至1000米，對規(guī)模較大的項目06小學服務半徑縮減至500米，初中服務半徑縮減至1000米，對規(guī)模較大的項目影響較大；而為了確保服務半徑能盡可能大地覆蓋到項目改造范圍，只能盡量往項目中心位置布局，也可能會導致項目功能分區(qū)需要進一步細拆。而且，項目為確保能滿足項目內(nèi)部學位需求，只能將學校盡量往項目中心位置布局，間接導致周邊地區(qū)較少能被學區(qū)服務半徑覆蓋到，從而無法解決周邊地區(qū)的生源問題。007左右，教育用地的低容積率是導致改造項目用地不足的原因之一(現(xiàn)在很多項目就是想通過政府征地建設學校解決用地不足)。7當然，這里也有現(xiàn)有建筑量大、改造成本大等各種原因……廣州精進房產(chǎn)而且，除了服務半徑的縮減對舊改項目有影響，學校規(guī)模的限制也是影響項目早期較多舊改項目布局是48班小學或九年一貫制學校，從而相應減少教育設施的占地面積，但據(jù)了解，近幾年教育部門已不太支持項目申報48班小學及九年一貫制學校，而這份文件也將這一限制要求進一步落實，要求小學初中均不可超這將導致舊改項目需拆分布局多所學校，才能滿足項目規(guī)劃人口需求，這也將導致項目內(nèi)教育用地進一步增加，在目前普遍項目都存在用地不足的背景下，這一所以，無論是將小學3km的就近入學要求調(diào)整為1km，還是班數(shù)規(guī)模上限降低，都意味著改造范圍內(nèi)需設置更多學校、增加教育用地(簡單粗暴舉例理解：多出幾個操場和體育館……)。極端的情況下，可能原本改造范圍旁邊的社區(qū)學位按3km要求是符合就近入學但為落實上級部門號召，屬地要求改造范圍內(nèi)不僅要考慮項目內(nèi)部學位平衡，還需解決臨近居住區(qū)“符合1km就近入學”的需求，那，就不是原本200畝的土地06060缺口，也不是250畝，而是2個250畝了。7目前，各區(qū)每年可用于支持舊改(不只是舊村)的土規(guī)平均也就300畝左右，那么多項目，每個項目那么大的缺口，那得排到猴年馬月去了……7當然，這只是針對全國而言，一線城市和五線城市不可相提并論，廣州作為一線城市，用地更加緊張，相信各級政府也會根據(jù)轄區(qū)情況，在符合中央精神號召下，制定出合理的要求，讓教育、醫(yī)療等重大民生公配得以順利落地。廣州精進房產(chǎn)摘要:合作企業(yè)引入條件確實有所降低，同時也結合新政策對古樹名木等要求進行細化，整體而言對企業(yè)來說是一個利好；但對于目前企業(yè)最關心的“退出時，保證金等相關資金問題如何解決”一事，文件并未提出具體方式，而是一村一策地提了大概思路方向，后續(xù)可能會根據(jù)實操逐步細化。據(jù)聞，《廣州市舊村改造合作企業(yè)引入及退出指引》又將調(diào)整征求意見！其實，早在2022年初，廣州市住建局于就《廣州市舊村改造合作企業(yè)引入及退出指引》(修訂稿)征詢了相關職能局意見，近期聽說已根據(jù)各職能局修改意修訂出了最新一版指引，并再次向各職能局征求意見。整體而言，筆者覺得這次的征求意見稿更接地氣，也體現(xiàn)出政府的兜底擔060607廣州精進房產(chǎn)06060通過上述匯總情況可以看到，這一次的征求意見內(nèi)容有挺大調(diào)整。07這與現(xiàn)在提倡文物保護及古木名樹保護的大環(huán)境相呼應，只是這次把這些要而新一版指引中政府對合作企業(yè)的準入條件也有相應的降低：減少了專業(yè)人員的人數(shù)要求，降低了企業(yè)資產(chǎn)要求，另外也放松要求，把企業(yè)全資子公司的人但政府在降低企業(yè)準入條件的同時，也對合作企業(yè)的監(jiān)管力度進一步加大：不僅要求增加區(qū)城市更新、產(chǎn)業(yè)、教育、衛(wèi)生健康、商務等相關部門共同監(jiān)管舊改項目，還進一步強調(diào)未經(jīng)批準不得擅自轉(zhuǎn)讓項目公司股份。對于區(qū)城市更新、產(chǎn)業(yè)、教育、衛(wèi)生健康、商務等相關部門加入監(jiān)管的行列，可能有些人還沒有深刻體會到這對項目的影響，最直觀的一點就是后期復建安置資金的監(jiān)管問題，即后續(xù)的資金撥付需要取得這些職能部門的同意意見才可廣州精進房產(chǎn)以前就兩三個人管著你的錢袋子，現(xiàn)在可能變成了一幫大佬幫你看著，確保你能另外，文件中也提到：在合作企業(yè)退出過程中，對于可能出現(xiàn)的安全、涉穩(wěn)等緊急情況，區(qū)政府可采取預防和應急補位措施。而針對合作企業(yè)的股權轉(zhuǎn)讓問題，也明確了在項目面臨爛尾等緊急情況的時候，可由政府采取應急補位措施。這是否也意味著政府負責項目的兜底工作，暗示著政府對項目把控力度的加當然，在現(xiàn)如今的市場條件下，可能大家關心退出機制多過引入機制，而文件中對于退出路徑也有相關規(guī)定：經(jīng)研究后確認合作企業(yè)退出的，區(qū)政府或其指定的部門組織區(qū)相關部門、屬地鎮(zhèn)街和村集體共同制定合作企業(yè)退出專項工作方文件中對退出條件及路徑均有明確，但對于實操細節(jié)未明確，只提及后續(xù)制定合作企業(yè)退出專項工作方案。這是否意味著每個項目具體退出條件還需進一步而大家關心的履約保證金如何退還，并無明確規(guī)定。而筆者通過查詢比對已正式引入合作企業(yè)的公告材料，在公示的合作協(xié)議及監(jiān)管協(xié)議模板中，均未提及履約保證金退還的相關規(guī)定，只對企業(yè)退出情形及路徑有相關約定。鑒于這方面情況，大家怎么看？歡迎大家在評論區(qū)一起探討。0607當然，這次指引調(diào)整筆者認為應該算是廣州舊改的利好消息，準入條件的降低意味著更多的企業(yè)可以參與進來，而政府對參與過程把控力度加大，其實也是簡單點說就是只要你們守規(guī)矩都可以過來玩！當然，據(jù)聞這次調(diào)整還處于征求意見的過程中，文件是否能通過還待探討，但本次調(diào)整的方向，也印證著政策廣州精進房產(chǎn)上周精進團隊組織開展了《白云區(qū)地產(chǎn)同行交流活動》，現(xiàn)就活動中交流的毫無疑問，白云的舊改招商政策是廣州最嚴苛的，但對于“實施方案批復后再引入正式合作企業(yè)”這個思路，大家認為短期內(nèi)調(diào)整的可能性并不高。畢竟，在當前這個模式下，白云區(qū)舊村改造綜合成績看起來還是不錯的。這里是從已拆遷回遷項目數(shù)、社會穩(wěn)定風險、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定幾個角度實際上，白云已有田心、小坪、陳田這3個舊村項目進入拆遷復建階段，田心村早已回遷，小坪和陳田今年大概率也會回遷分房，開發(fā)商的融資地塊也已拿到手，就看想啥時候推出市場回籠資金了；而在整個拆遷簽約過程中，相較其他區(qū)0606并未發(fā)生太嚴重的群體事件，在社會穩(wěn)定性風險的把控上可謂是：姚明站在籃底07對比之下，其他區(qū)有的出現(xiàn)很多爛攤子要收拾、有的拆后動不了(復建房沒法建，或者融資地塊供不出來)、有的現(xiàn)在都沒有一條真正的舊改村開始拆遷。的比例由市政府、區(qū)政府、村集體進行分配，最終市政府和白云區(qū)政府分別獲得約16面積規(guī)劃結余住宅建設量。廣州精進房產(chǎn)而近期傳聞白云第二次供地的“小坪地塊”就來源于規(guī)劃結余，粗略算，就是幾十個億的收入了，而這筆收入對于目前財政緊張，而棠溪火車站建設又急需關于“小坪地塊”的具體情況可關注公眾號：廣州精進房產(chǎn)了解而小坪村獲得的9萬㎡規(guī)劃結余建設量，又能用來綜合解決：超改造成本支出資金、核定復建量超補償需求量等本村改造存在的問題，最終使得項目順利落你說，別人有啥動力要調(diào)整呢？說不定有的區(qū)還開始想學習白云模式呢……060607此次交流中，企業(yè)對于這種模式的接受度還是挺高的，他們認為這種模式比較能綜合達到：發(fā)揮市場積極性、滿足政府風險把控需求、促進村集體合理配合廣州精進房產(chǎn)對于其收費標準，其實也算合理。相對于過去某區(qū)一開始就用20%干股的模式，白云通過區(qū)屬國企參與前期，相關成本費用采取掛賬模式處理，招商時再收取合理費用和前期墊付資金，企業(yè)前期投入不多就不存在向政府施壓或進退兩難在推進過程中，區(qū)屬國企又能結合區(qū)里的發(fā)展規(guī)劃和各項目的實際推進進程，從而側重篩選出某一階段大力推進的項目，具備一定靈活性。060607雖然，2020年，國務院發(fā)布《關于授權和委托用地審批權的決定》，將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設用地審批權下放北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣但目前并未有房地產(chǎn)開發(fā)涉及基本農(nóng)田能報批通過的案例，因此在改造方案廣州精進房產(chǎn)按流程上來說，是先編制方案，后進行用地報批，具體來說大致流程如下：目前參會人員并未參與“基本農(nóng)田”調(diào)整報批流程，但參照涉及一般三地及農(nóng)用地的報批，大致涉及完善集體土地轉(zhuǎn)用和征收手續(xù)報批、三地認定報批、“三地”農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收報批、農(nóng)轉(zhuǎn)用增減掛報批、農(nóng)轉(zhuǎn)用復墾騰挪指標報批等流程，樂觀估計經(jīng)過大拆大建調(diào)整后，廣州未來舊改步調(diào)將會放緩，但依舊不改“繼續(xù)做舊改”的方向。因為集約節(jié)約利用土地政策給新增建設用地上了緊箍咒，只有通過舊改等手段整備出存量建設用地才能承載新增產(chǎn)業(yè)，城市才能換上新的發(fā)展0606但在目前ZZ環(huán)境下還是要“以穩(wěn)為主”，因此舊村改的邏輯可比喻為：因此，在金融融資和政策體系未針對舊改出臺幫扶性政策前，企業(yè)需要控制舊改項目參與比例，特別是涉及要先墊付拆遷費用等前期墊付金額較大目融資地塊供地鏈條一直未完全打通，加之現(xiàn)行政策收緊，對用地報批而言簡直就是噩夢，目前供出的融資地塊，要么是批復了多年的項目終于整理出的融資地塊，要么是近幾年報批的用地情況簡單且權屬清晰座大山。07所以，為避免嚴重拖垮公司現(xiàn)金流，對于用地復雜、前期墊付資金大的其次，在項目選擇上，建議選擇半路參與已在三五年計劃名單的項目，這比參與還未入計劃的項目好。因為已入三五年計劃的項目幾乎都是本市或本區(qū)重點發(fā)展功能區(qū)，理論上怎么都比那些八字沒一撇的項目要有區(qū)位優(yōu)勢廣州精進房產(chǎn)此外，本次交流還就處于白云區(qū)和空港共管區(qū)域的舊改項目主導權由哪一方負責、產(chǎn)居比、降低開發(fā)強度和數(shù)據(jù)優(yōu)化等相關問題進行交流，因本文再細述，感謝參與分享的白云同行朋友。后續(xù)，精進團隊還將繼續(xù)組織廣州其他區(qū)的地產(chǎn)同行交流活動，歡迎參發(fā)小編交流。060607摘要:不管是因為市場回暖導致賣方蠢蠢欲動，還是因為政府出臺的相關規(guī)范政策越來越多導致賣方痛不欲生，市場上購房時的“騷操作”層出不窮，也導致了購房時坑越來越多。針對這類情況，住建局列出了購房避坑指南，精進團隊結合一線實操經(jīng)驗，就住建局提出的10條建議進行研讀分享，希望能助讀者安心買6月初，微信公眾號：廣州精進房產(chǎn)發(fā)文《房地產(chǎn)是開始放松，但小心買房被騙入坑！》以提醒大家注意購房風險，切勿在多頭的房地產(chǎn)市場回暖吶喊聲中暈6月10日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布了關于《廣州市新建商品房交易事項風險提示》，為我們列出了十點購房避坑指南。讓我們通過了解市場“常規(guī)操作手段”里面的坑，從而能更好的規(guī)避風險，保護自身合法權益。廣州精進房產(chǎn)出的買房避坑指南詳細為大家講解下：關于這一點可能有些人不清楚如何區(qū)分，前提是先區(qū)分購買的商品房是期房還是現(xiàn)房，期房是要求取得商品房預售許可證(不要相信銷售說預售證馬上就辦下來了)，而現(xiàn)房則是要求完成所有權首次登記(即所謂的確權登記)。關于避免購買涉及抵押、司法查封等他項權利的新建商品房這一點，解決路徑也比較簡單：只需要求開發(fā)商盡快配合完成買賣合同網(wǎng)簽工作即可，因為抵押新建商品房無法辦理買賣合同網(wǎng)簽工作。針對這一點相信很多人都有切身體會，部分地區(qū)的限購以及部分人購買二套房產(chǎn)，都會面臨這問題。而這也衍生出了一些中介公司中所謂的“規(guī)避方式”，例如常規(guī)操作“假結婚、假離婚”等。很多人都抱有僥幸心理，認為可以嘗試下違規(guī)操作，但實際上這類操作方式均存在相當大的風險，稍有不慎就將竹籃打水因此，建議認真核查自身購房資格，沒有購房資格的不要購買房屋，也不可060607關于明辨購買房屋是否屬于國有建設用地上住宅、商業(yè)或辦公房屋這一點，說白點其實就是國有土地與集體土地的區(qū)別，即商品房與小產(chǎn)權房的區(qū)別。小產(chǎn)權房無法辦理產(chǎn)權證，權屬沒有相應的法律保護，也導致了這類房屋價格相對偏低。而很多人對商品房與小產(chǎn)權房的區(qū)別不清晰，考慮價格低就直接購紛問題。因此，建議認真查看商品房預售許可證、權屬證書，明辨購買房屋是否屬于地上住宅、商業(yè)或辦公房屋，根據(jù)自身需求選購房屋。廣州精進房產(chǎn)關于這一點可能得先解釋下商品房預售款專用賬戶，對于在建的項目核發(fā)商品房預售許可證后，就會成立商品房預售款專用賬戶，而開發(fā)商出售所得的資金都將轉(zhuǎn)入這個賬戶，由住建局等多個部門共同監(jiān)管。成立這個監(jiān)管賬戶，是為了確保項目資金充足以保證項目能順利建設，從而防止項目爛尾?？赡苡行┤藢@點沒啥感觸，認為反正買房交錢，交到哪個賬戶都無所謂，只要交給開發(fā)商且有稅票證明就行，但實際上這樣操作對后續(xù)辦理權屬預告登記，建議不要將房款直接交給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或存入其普通賬戶。相信部分人簽訂商品房買賣合同時，在確認自身基本信息及房屋基本情況后，其余合同信息不會怎么核實，畢竟商品房買賣合同內(nèi)容涉及太多，很多人沒06060也正因如此，某些開發(fā)商會選擇在合同后續(xù)增加部分霸王條款作為補充協(xié)0議，例如延遲辦證時間、延遲收樓時間、房屋面積有誤差不予退款等。7不僅如此，有些開發(fā)商甚至會要求購房人配合簽訂陰陽合同，說好聽點是在幫你省錢，但實際是為了其自身規(guī)避政策條款，而簽訂陰陽合同后，購房人的合。因此，在簽訂商品房買賣合同時需謹慎查看買賣合同，防范霸王條款，不要益。關于樓盤口頭承諾出現(xiàn)最多的情況，就是項目對應的學位問題，很多項目會將優(yōu)質(zhì)學校作為項目宣傳的亮點，但實際周邊是在建名校還是已建成的名校，是否有對應的學位還待考究，且口頭承諾并無法律效益，合同并未對相關事項進行約定，因此也出現(xiàn)了較多就口頭承諾無法兌現(xiàn)而導致的糾紛案例。各地區(qū)也已陸續(xù)出臺相關政策，明確規(guī)定了義務教育招生信息以區(qū)教育局和屬地鎮(zhèn)街公布為準，其他任何單位(含開發(fā)商)和個人不得擅自發(fā)布。任何開發(fā)商不廣州精進房產(chǎn)Learnsomethinguseful得作出業(yè)主子女入讀指定學校的承諾。議以養(yǎng)老等信息應以政府部門發(fā)布的信息為準。推出的返本銷售、物業(yè)返租、售后包租項目，大部分價格低于0606者實際支出的費用遠高于預期的價格。7。7很多人選擇了過度提前消費。而很多人為了“上車”，選擇使用經(jīng)營貸、消費貸等供壓力倍增。產(chǎn)生不良影響。門都陸續(xù)出臺相關規(guī)定，嚴禁經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領而行，不要過分透支。廣州精進房產(chǎn)Learnsomethinguseful我們經(jīng)常能看到中介公司在購房過程中打著“幾萬可享受房價幾折”旗號收取爭取最大限度的購房優(yōu)惠都會愿意支付這些所謂的“團購費”、“電商費”。們不能因中介機構向購房者收取“團購費”、“電商費”的行為違反法律、行政法購房款。0607而造成經(jīng)濟損失。類似的新聞相信大家時不時都會看到，后續(xù)追回這筆資金的難度以上是小編結合權屬登記規(guī)范、住建局多項風險提示條款及市場項目情況總結廣州精進房產(chǎn)Learnsomethinguseful云區(qū)耍了個回馬槍！政策和目前一片祥和的“舊改回暖氣氛”，這份政策表明：大趨勢下面讓我們一起看下本次通知的主要要點：607市更新領導機構研究。7項目實施方案批復后方可公開選擇作企業(yè)，再次強調(diào)歷史文化保護和樹木保護的重要除人口、戶數(shù)、現(xiàn)狀房屋等數(shù)據(jù)外，進一步屬地鎮(zhèn)街和區(qū)屬國企牽在更新單元詳細規(guī)劃和片區(qū)策劃方案編廣州在更新單元詳細規(guī)劃和片區(qū)策劃方案編Learnsomethinguseful鼓勵在不變更土地使用性質(zhì)和權屬、不分期實施應當按照安置地塊優(yōu)先于融資分期實施應當按照安置地塊優(yōu)先于融資006安置房。7并取得建設工程規(guī)劃驗收合格證。融資地塊預售款中應足額留存當期復置房以及公配的建設等。 鼓勵城市更新單元(片區(qū))或項目居民就地、就近、公眾參與、科學強調(diào)在規(guī)劃編制、方案編制等各環(huán)節(jié)充分征詢公眾意見和專家意見。廣州精進房產(chǎn)Learnsomethinguseful1.原則上城市更新單元(片區(qū))或項目內(nèi)拆建比不應大于2。央出臺的防止大拆大建政策后，廣州也相繼發(fā)布了防止大拆大建政策。但針對中央政策中提及城市更新單元(片區(qū))或項目內(nèi)拆建比不應大于2的要求，廣州政策中并未提及拆建比這一剛性要求。而現(xiàn)白云區(qū)再次強調(diào)拆建比不應大于2，樹名木保護的大背景下，加強歷史文化遺產(chǎn)和樹木的調(diào)查工作毋庸置疑。但較多項目是在基礎數(shù)據(jù)公示后才處件中也提及基礎數(shù)據(jù)調(diào)查工作由屬地鎮(zhèn)街和區(qū)屬國企牽頭。這與去年局提出的鼓勵功能性國企參與城市更新改造項目有些許出入，從鼓勵變成06060707開展城市更新前期工作；未納入年度計劃的，方案不得提交市城市更新領導機構研究。通過加強項目儲備庫、項目計劃聯(lián)動管理，進一步控制白云區(qū)舊改項目推進速上述要點匯總，可以看出白云區(qū)對舊改項目的新規(guī)定確實比廣州其他區(qū)嚴作，更重要的是提出進一步加強項目儲備庫、項目計劃聯(lián)動管理?？粗@一條條廣州精進房產(chǎn)Learnsomethinguseful也與之前白云區(qū)交流會各企業(yè)提出的觀點相印證。期工作由屬地鎮(zhèn)街和區(qū)屬國企牽頭，也進一步暗示著白云區(qū)舊改項目將由區(qū)屬國企進行兜底。且文件中還提及片策及控規(guī)批復后，可由優(yōu)質(zhì)企業(yè)與區(qū)屬國企、屬地鎮(zhèn)街建立信息互通機制。這意味著企業(yè)可提前進行洽談，項目數(shù)060607你們怎么看？歡迎在評論區(qū)討論。具體的詳細規(guī)定可查看政策原文：廣州精進房產(chǎn)Learnsomethinguseful060607廣州精進房產(chǎn)Learnsomethinguseful060607廣州精進房產(chǎn)Learnsomethinguseful摘要：繼2021年住建局對舊村莊全面改造復建費用單價對應基數(shù)進行過一次村莊全面改造復建費用單價對應基數(shù)進行了年度調(diào)整。調(diào)整的來龍去脈。年按公布價調(diào)整。每年復建費用單價對應基數(shù)的調(diào)整而變化的。060607廣州精進房產(chǎn)Learnsomethinguseful全面改造復建費用單價對應基數(shù)調(diào)整，是以《廣州市建設工程造為參考依據(jù)的。了因市場造價標準變動而調(diào)整外，這次調(diào)整背后還有什么意義呢？對舊村改造項目的影響具體有哪些？是改造成本方面了，相信跟進過舊改項目的小伙伴都發(fā)強度大小。060607這次調(diào)整對舊改項目影響有多大。經(jīng)濟賬平衡不了的項目來說應該是利好消息，畢竟原先的復建量不增加也能在一定程度上解決這一問題。到極限的項目而言，這一調(diào)整可能就真的是飯鍋冒煙廣州精進房產(chǎn)Learnsomethinguseful這一點不禁讓小編想起之前與大家分享過的廣州項目控高要求。項目改造成本的測算。0606造成本也會跟著減少。目改造成本減少融資區(qū)建設量，也能進一步起到降低開發(fā)強度的復建單價差額相抵消。那是否意味著本次調(diào)整，其實也幫部分項目平衡了這部分響？會導致開發(fā)強度沒降反增？建筑高度，該如何降低項目開發(fā)強度呢？這是否意味著后續(xù)項目的挑戰(zhàn)難度也將進一步加大？需回歸到原點，還是得考慮新增建設用地平衡？而在現(xiàn)如今舊改項目建設用地規(guī)模的條件下，是否意味著后續(xù)可能得轉(zhuǎn)到異地平衡的路徑？07廣州精進房產(chǎn)Learnsomethinguseful廣州共有產(chǎn)權房怎么計價和取得？?！掇k法》)。如果限價與市場價基本接近(即限價超過了市場參考價的85％時)，經(jīng)批準品住房按不超過限價優(yōu)先面向申購人出售，但承購人購買后不得再次申購共有產(chǎn)權住房。購人”。。：項目建成后最高銷售單價為2.1萬元/平方米：項目建成后最高銷售單價為2.1萬元/平方米(市價的70％)。A居住用地成交后于2022年X月項目建設進度達到商品房預售條件并申領了預售許可證。假設屆時A地塊所在區(qū)域前6個月商品住宅成交均價已變化為3.3萬元/平米。但該項目的所有共有產(chǎn)權住房銷售單價仍按土地掛牌條件約定不能超過2.1萬元/Learnsomethinguseful價乘以該套住房面積計算。：售條件并申領了預售許可證。06至于具體套型售價在銷售均價上下浮動比例不超過10％以內(nèi)確定并乘以該套住房面積計06至于具體套型售價在銷售均價上下浮動比例不超過10％以內(nèi)確定并乘以該套住房面積計算。品住宅成交均價已由兩年前的5萬元/平方米變化為4萬元/平方米。則3.5÷4×100％＝87.5％，經(jīng)批準C項目該批次共有產(chǎn)權住房07B品住宅成交均價為4萬元/平方米，主力戶型為70平方米左右(即主力戶型市場價約為280萬元/套)。07考慮到供應對象支付能力(比如首付三成的能力不超過60萬元，月供能力大致在7000元左右)，則確定其銷售均價為2.4萬元/平方米(主力戶型總價不高于168：(市場價5萬元/平方米的70％)。廣州精進房產(chǎn)Learnsomethinguseful了，萬一以后想要買開發(fā)商的房子呢？那共有產(chǎn)權房還能繼續(xù)持有嗎？、未成年子女購買本市其他住房或換購讓手續(xù)。得其他住房使用權之前，承購人可按公布的上一年度房屋租金參考價向產(chǎn)房臨時居住，但最長租期不超過1年。