某房地產(chǎn)公司營(yíng)銷費(fèi)用管控手冊(cè)(重新修訂版)

營(yíng)銷費(fèi)用管控手冊(cè)2017年8月第一版目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總則 1第二章費(fèi)分類 1第一節(jié)：營(yíng)銷費(fèi)用界定 1第二節(jié)：成本類費(fèi)用界定 2第三章營(yíng)費(fèi)用控 3第一節(jié)：年度預(yù)算 3第二節(jié)：雙月預(yù)算 5第三節(jié)：年度預(yù)算調(diào)整 5第四節(jié)：費(fèi)用執(zhí)行過程 6第五節(jié)費(fèi)用借支 12第四章營(yíng)費(fèi)用控方向監(jiān)控施 12第一節(jié)：營(yíng)銷費(fèi)用包干制度 12第二節(jié)：過程監(jiān)控措施 13第五章費(fèi)管控員職責(zé) 16第一章總則為加強(qiáng)營(yíng)銷費(fèi)用管控，確保營(yíng)銷費(fèi)用使用合理合規(guī)，各部門、區(qū)域、銷售中心必須遵守本制度執(zhí)行，在同本制度不相抵觸的前提下，可制定本區(qū)域費(fèi)用管控制度或補(bǔ)充規(guī)定，并報(bào)備銷售管理部渠道及費(fèi)用管理組。第二章費(fèi)用分類第一節(jié)：營(yíng)銷費(fèi)用界定1234、費(fèi)用管控模式：營(yíng)銷費(fèi)用實(shí)行“雙重管控”，由財(cái)務(wù)、營(yíng)銷共同監(jiān)管。5、營(yíng)銷費(fèi)率：是指\h營(yíng)銷費(fèi)用占銷售額的比例，其高低可作為反映\h營(yíng)銷費(fèi)效比的重要指標(biāo)，營(yíng)銷費(fèi)率=營(yíng)銷費(fèi)用/銷售簽約額。第二節(jié)：成本類費(fèi)用界定成本類費(fèi)用由項(xiàng)目部統(tǒng)籌管理，由項(xiàng)目部根據(jù)成本類費(fèi)用授權(quán)申請(qǐng)，入項(xiàng)目部費(fèi)用；其中與營(yíng)銷費(fèi)用容易混淆，且已明確納入項(xiàng)目部成本費(fèi)用如下：1、長(zhǎng)期定點(diǎn)樓巴車（），08開發(fā)間接費(fèi)”科目。（09營(yíng)銷費(fèi)用”科目。2、示范區(qū)永久性標(biāo)識(shí)系統(tǒng)新項(xiàng)目示范區(qū)現(xiàn)場(chǎng)使用的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)（不可移動(dòng)部分），2017年度納入項(xiàng)目部成本，入“04.05.05門牌、交通指示牌”成本科目。位置涵蓋種類室外精神堡壘、多向指示牌、園區(qū)分布圖、園林景觀說明牌、別墅樓棟標(biāo)識(shí)、洋房樓棟標(biāo)識(shí)。室內(nèi)綜合樓入口處吊牌、室內(nèi)吊牌/指示牌、安全提示牌、功能室銘牌。3、體驗(yàn)館軟硬裝及氛圍布置0902.02.0606.0402.02.05體驗(yàn)館費(fèi)用分類體驗(yàn)館內(nèi)涉及的費(fèi)用細(xì)項(xiàng)方案設(shè)計(jì)平面布局、效果圖、CAD圖紙、平面設(shè)計(jì)稿。施工執(zhí)行事項(xiàng)天花、地面、電視機(jī)、輕鋼龍骨（隔墻）、墻體造型、木飾面、燈光（含射燈、筒燈4、工地包裝（包括排柵大字、吊幅/噴畫、圍擋含噴畫），入“02.02.03臨時(shí)設(shè)施”成本科目。5、主體外的臨時(shí)看樓通道入“02.02.03臨時(shí)設(shè)施”成本科目；泛會(huì)所/架空層軟硬裝，入“06.05其他公共配套設(shè)施”成本科目。6、示范區(qū)亮化系統(tǒng)（包括項(xiàng)目樓頂發(fā)光標(biāo)識(shí)等），入“04.05.02泛光照明”成本科目；銷售中心入口景觀（04.06紅線外景觀工程”7、商業(yè)街（含實(shí)體店）軟硬裝及氛圍布置，入“06.04樣板房與售樓部裝修”下軟硬裝成本科目。8、可售實(shí)體板房軟硬裝，入“06.04樣板房與售樓部裝修”下軟硬裝成本科目。9、臨建板房軟硬裝，入“02.02.06獨(dú)立樣板房和獨(dú)立售樓部”成本科目。10、獨(dú)立售樓部軟硬裝，臨建主體內(nèi)的入“02.02.06獨(dú)立樣板房和獨(dú)立售樓部”成本科目，永久主體內(nèi)的入“06.04樣板房與售樓部裝修”下軟硬裝成本科目。備注：具體詳見集團(tuán)公文《關(guān)于營(yíng)銷費(fèi)用歸屬重申及更新的通知》。第三章營(yíng)銷費(fèi)用管控第一節(jié)：年度預(yù)算1、年度預(yù)算編制時(shí)間）：4月及以后開（。備注：上述項(xiàng)目若年內(nèi)目標(biāo)調(diào)整，需在目標(biāo)調(diào)整一周內(nèi)重新報(bào)審年度預(yù)算。2、預(yù)算編制要求2017（）分類分級(jí)一二線中心環(huán)一二線三四線在售項(xiàng)目（含尾盤）簽約目標(biāo)>20億1.50%1.90%1.50%10億<簽約目標(biāo)≤20億1.50%2.20%1.80%3億<簽約目標(biāo)≤10億1.80%2.40%2.00%簽約目標(biāo)≤3億2.00%2.80%2.40%當(dāng)年新開盤項(xiàng)目簽約目標(biāo)>20億1.60%1.80%1.60%10億<簽約目標(biāo)≤20億1.80%2.30%1.90%3億<簽約目標(biāo)≤10億2.00%2.70%2.20%簽約目標(biāo)≤3億2.20%3.10%2.80%旅游地產(chǎn)項(xiàng)目文旅項(xiàng)目（如海南區(qū)域、濱海城）7.50%除上述文旅項(xiàng)目5.00%區(qū)域營(yíng)銷管理部簽約目標(biāo)≥100億0.04%50億≤簽約目標(biāo)<100億0.07%15億≤簽約目標(biāo)<50億0.10%簽約目標(biāo)<15億0.30%詳見預(yù)算參考標(biāo)準(zhǔn)：3、預(yù)算口徑營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算、結(jié)算口徑保持一致，大體按費(fèi)用發(fā)生所屬期統(tǒng)計(jì)，僅薪酬及社保公積金按發(fā)放時(shí)間統(tǒng)計(jì)，具體如下表：費(fèi)用管控部門營(yíng)銷費(fèi)用分類預(yù)算/結(jié)算口徑市場(chǎng)管理部宣傳推廣類按費(fèi)用發(fā)生日期統(tǒng)計(jì)，若媒體類費(fèi)用，則按分?jǐn)傊芷诮y(tǒng)計(jì)人力資源部人力資源類薪酬及社保公積金按發(fā)放日期統(tǒng)計(jì)、其他費(fèi)用按發(fā)生日期統(tǒng)計(jì)銷售管理部日常支出類按費(fèi)用發(fā)生日期統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)期租賃類費(fèi)用按分?jǐn)傊芷诮y(tǒng)計(jì)集團(tuán)傭金按實(shí)際簽約日期統(tǒng)計(jì)，不考慮實(shí)際發(fā)放時(shí)間4、預(yù)算報(bào)審流程年度預(yù)算報(bào)審已設(shè)定BIP固定流程，由區(qū)域費(fèi)用管理員收集管轄樓盤的預(yù)算并發(fā)起（含四大板塊預(yù)算），具體流程如下：（（）→區(qū)域營(yíng)銷負(fù)責(zé)人→區(qū)域總裁（抄送至銷售管理部渠道及費(fèi)用管理組及市場(chǎng)管理部預(yù)算組對(duì)接人）第二節(jié)：雙月預(yù)算1、薪酬、傭金及日常支出類：實(shí)行年度預(yù)算總控，取消雙月預(yù)算。2、宣傳推廣類：按年度及雙月進(jìn)行預(yù)算及監(jiān)控，具體要求以市場(chǎng)管理部發(fā)文為準(zhǔn)。第三節(jié)：年度預(yù)算調(diào)整為使項(xiàng)目、區(qū)域靈活使用費(fèi)用，將費(fèi)用用在刀刃上，并從整體費(fèi)用控制角度考慮，允許項(xiàng)目?jī)?nèi)跨版塊調(diào)劑，及區(qū)域內(nèi)跨項(xiàng)目調(diào)劑（薪酬后勤類費(fèi)用不參與調(diào)劑，只能調(diào)入不能調(diào)出）；原則上不允許年度費(fèi)用增補(bǔ)，若必須增補(bǔ)，則按原審批費(fèi)率考核。具體調(diào)劑原則如下：1、各版塊調(diào)劑原則/2、整體調(diào)劑原則備注：申請(qǐng)跨版塊或跨項(xiàng)目調(diào)劑時(shí)，需附詳細(xì)調(diào)劑說明，按以下附件格式填寫各科目費(fèi)用，確保調(diào)整前后整體費(fèi)用平衡，并根據(jù)最新通啟發(fā)布授權(quán)申請(qǐng)。具體格式如下：第四節(jié)：費(fèi)用執(zhí)行過程1、費(fèi)用方案申請(qǐng)執(zhí)行。BIP2、業(yè)務(wù)系統(tǒng)執(zhí)行(含執(zhí)行、驗(yàn)收、出款)2016營(yíng)銷費(fèi)用系統(tǒng)系統(tǒng)功能操作指引1、營(yíng)銷中心酒店簽單費(fèi)用申請(qǐng)①下單至集團(tuán)旗下酒店出差入住、舉行活動(dòng)。②涉及科目：如差旅費(fèi)、場(chǎng)地租賃附件1、酒店簽單系統(tǒng)操作指引.docx2下單申請(qǐng)/調(diào)整/驗(yàn)收/付款①下單至文品部做廣告、驗(yàn)收及針對(duì)大眾媒體的對(duì)公付款。②涉及科目：大眾媒體附件2、大眾媒體操作指引（審批、3、外部單位付款審批①有發(fā)票的情況，非共享對(duì)公付款以及對(duì)公支付押金、保證金功能。②涉及科目：如差旅費(fèi)、日常租賃費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)附件3、營(yíng)銷中心外部單位付款流程4、BPM營(yíng)銷中心費(fèi)用報(bào)銷①有發(fā)票的情況，非共享項(xiàng)目員工報(bào)銷②涉及科目：如車輛費(fèi)用、移動(dòng)通訊費(fèi)、體檢費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)附件4、BPM營(yíng)銷中心費(fèi)用報(bào)銷操作5、BPM營(yíng)銷中心請(qǐng)購(gòu)①下單至采購(gòu)部購(gòu)物料。②涉及科目：如辦公物料、物料采購(gòu)類、工衣、模型、綠化費(fèi)錯(cuò)誤!鏈接無(wú)效。6、外聘招標(biāo)審批平臺(tái)①除線下媒體類以外的非實(shí)物采購(gòu)類營(yíng)銷外聘購(gòu)買資源招標(biāo)議價(jià)。②涉及科目：如日常租賃費(fèi)、活動(dòng)類費(fèi)用、兼職費(fèi)用7、線下媒體審批平臺(tái)①下單至文品部做投放廣告②涉及科目：線下媒體附件7、線下媒體平臺(tái)操作指引.docx8、NC系統(tǒng)取數(shù)①薪酬類和分?jǐn)傤悢?shù)據(jù)均在NC取數(shù)，但在不同模塊操控。②薪酬類是指：工資應(yīng)發(fā)、年終獎(jiǎng)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金③分?jǐn)傤愂侵福壕W(wǎng)絡(luò)通信費(fèi)、水電氣暖費(fèi)、食堂收支、宿舍收支附件8、NC系統(tǒng)取數(shù)說明.docx9、共享差旅費(fèi)報(bào)銷限額類費(fèi)用報(bào)銷BPM②涉及科目：如車輛費(fèi)用、移動(dòng)通訊費(fèi)、體檢費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)營(yíng)銷費(fèi)用系統(tǒng)系統(tǒng)功能操作指引10廣告創(chuàng)作立項(xiàng)申請(qǐng)①下單至廣告創(chuàng)作部做廣告設(shè)計(jì)，只有取數(shù)功能。②涉及科目：合作類費(fèi)用-11、信息技術(shù)組系統(tǒng)開發(fā)下單流程①下單技術(shù)組申請(qǐng)技術(shù)援助，占預(yù)算的，只有取數(shù)功能。②涉及科目：咨詢費(fèi)-12傭金系統(tǒng)①用于導(dǎo)入由我司支付傭金點(diǎn)數(shù)、律師所簽約費(fèi)用，核算簽約傭金。②涉及科目：如傭金、分銷/代理傭金、兼職后勤費(fèi)用附件12、關(guān)于傭金結(jié)算指引及系統(tǒng)錄13、BPM個(gè)人借款申請(qǐng)/外部單位預(yù)付款單①非共享項(xiàng)目員工借支、外部單位預(yù)付款，個(gè)人借款/預(yù)付款，是沒有發(fā)票，先支出給個(gè)人或者供應(yīng)商。②涉及科目：如差旅費(fèi)、前期籌備費(fèi)用、發(fā)放現(xiàn)金傭金附件13、BPM個(gè)人借款、外部單位預(yù)14、外部單位預(yù)付款單（共享組織用）臺(tái)賬不取數(shù)。②涉及科目：如日常租賃費(fèi)附件14、外部單位預(yù)付款申請(qǐng)（共享15、共享借款單①?zèng)]有發(fā)票的情況，向共享財(cái)務(wù)借錢用于日常開銷。②涉及費(fèi)用：如差旅費(fèi)16、共享還款單①通過共享財(cái)務(wù)，向公司還錢。②涉及費(fèi)用：如差旅費(fèi)17、圈層系統(tǒng)應(yīng)用于圈層活動(dòng)審批及驗(yàn)收；目前臺(tái)賬已沒有在圈層系統(tǒng)取數(shù)，而是通過BPM報(bào)銷、對(duì)外報(bào)銷系統(tǒng)、招標(biāo)議價(jià)系統(tǒng)引入臺(tái)賬。-注意事項(xiàng)：①以上為常規(guī)操作，實(shí)際應(yīng)按使用類型，選擇合適的系統(tǒng)，具體可參照操作指引。3、費(fèi)用臺(tái)賬管理-成立自檢小組2016年1月1（）/成立區(qū)域自檢小組，由區(qū)域費(fèi)用管理員、項(xiàng)目費(fèi)用管理員及相關(guān)執(zhí)行人組成，由區(qū)域統(tǒng)籌，費(fèi)用管理員、執(zhí)行人自檢自查。①流程發(fā)起人：根據(jù)最新授權(quán)，在規(guī)定業(yè)務(wù)系統(tǒng)發(fā)起流程，流程終審后，主動(dòng)與費(fèi)用管理員核對(duì)本月費(fèi)用執(zhí)行情況。②費(fèi)用管理員：AB4BIP·費(fèi)用管理員→相關(guān)執(zhí)行人→項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人→區(qū)域費(fèi)用管理員→區(qū)域營(yíng)銷總（結(jié)束）A10渠道及參考格式詳見附件:B每月至少自檢1次，每月4日前完成上月及之前發(fā)生費(fèi)用自檢。BIP流程及業(yè)務(wù)系A(chǔ)B（1次/年NC系統(tǒng)NCC3.2業(yè)務(wù)系統(tǒng)執(zhí)行。②審批方案核查臺(tái)賬：最直接、有效方法，通過BIP審批方案，查詢業(yè)務(wù)系統(tǒng)及臺(tái)賬系統(tǒng)數(shù)據(jù)是否規(guī)范、準(zhǔn)確。BIP進(jìn)入路徑：BIP-職能中心→營(yíng)銷中心→費(fèi)用審批→營(yíng)銷中心日常支出費(fèi)用申請(qǐng)與調(diào)整/營(yíng)銷中心推廣類費(fèi)用申請(qǐng)與調(diào)整（薪酬后勤類費(fèi)用按人力部規(guī)范流程申請(qǐng)），原則上必須通過固定流程申請(qǐng)費(fèi)用，若特殊通過文件審批流程申請(qǐng)，需同步檢查，并且對(duì)相關(guān)人員做好培訓(xùn)，后續(xù)需通過固定流程申請(qǐng)。45-658）④傭金數(shù)據(jù)檢查：銷售中心根據(jù)項(xiàng)目審批傭金方案核對(duì)導(dǎo)入傭金點(diǎn)數(shù)，含自銷、分銷、代理、平安、包銷、推介等傭金，以及由項(xiàng)目直接支付律師行簽約費(fèi)用，且不考慮發(fā)放時(shí)間，按簽約日期導(dǎo)入傭金點(diǎn)數(shù)。備注：以上為常規(guī)臺(tái)賬檢查方法，區(qū)域可結(jié)合實(shí)際操作對(duì)自檢途徑做補(bǔ)充，務(wù)求提高自檢質(zhì)量，確保臺(tái)賬數(shù)據(jù)及時(shí)、準(zhǔn)確及完整，費(fèi)用使用合理合規(guī)。4、費(fèi)用結(jié)算各區(qū)域項(xiàng)目每月均需對(duì)管轄項(xiàng)目費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算分析，提前做好風(fēng)險(xiǎn)把控，并對(duì)存在超標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目制定下一步調(diào)整策略，確保年度費(fèi)率可控，以區(qū)域?yàn)閱挝惶峤恢龄N售管理部。5結(jié)算格式詳見附件：第五節(jié)費(fèi)用借支為進(jìn)一步規(guī)范借支及備用金的管理，防范風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)時(shí)營(yíng)銷中心嚴(yán)格按照集團(tuán)財(cái)務(wù)資金中心發(fā)布的集團(tuán)制度執(zhí)行，具體要求如下：1、借支額度：按房產(chǎn)公司劃定，總借支額度為20萬(wàn)，含營(yíng)銷、項(xiàng)目部、財(cái)務(wù)等橫向部門；另，營(yíng)銷中心現(xiàn)金傭金借支限額50萬(wàn)。2、審批流程：發(fā)起人→項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人→區(qū)域營(yíng)銷負(fù)責(zé)人→財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人→區(qū)域總裁（超出20萬(wàn)額度需由莫總終審）。3備注：具體規(guī)范詳見集團(tuán)公文：第四章營(yíng)銷費(fèi)用管控方向及監(jiān)控措施應(yīng)集團(tuán)不斷加快發(fā)展的戰(zhàn)略需求，為進(jìn)一步提升總部管控效率，并提高區(qū)域費(fèi)用使用自主權(quán)及管控意識(shí)，2017年國(guó)內(nèi)營(yíng)銷費(fèi)用管控方向如下：第一節(jié)：營(yíng)銷費(fèi)用包干制度201720171、區(qū)域劃定：按房產(chǎn)區(qū)域劃分。2、業(yè)績(jī)劃分：按房產(chǎn)區(qū)域業(yè)績(jī)考核目標(biāo)（如有多個(gè)考核目標(biāo)，則按較高目標(biāo)考核）。3（4、考核費(fèi)率：5、包干獎(jiǎng)懲：分類獎(jiǎng)懲條件獎(jiǎng)懲額度分配比例同時(shí)滿足：①業(yè)績(jī)達(dá)標(biāo)；①0%<節(jié)省比例<15%，獎(jiǎng)勵(lì)比②區(qū)域?qū)嶋H薪酬后勤版塊費(fèi)率<年度審例1%，上限100萬(wàn)；區(qū)域總裁占20%，區(qū)域營(yíng)銷總獎(jiǎng)勵(lì)批薪酬后勤版塊費(fèi)率；②節(jié)省比例≥15%，獎(jiǎng)勵(lì)比例占30%（如一個(gè)總裁區(qū)域?qū)Χ啖蹍^(qū)域?qū)嶋H包干費(fèi)率+電商費(fèi)率<年度2%，上限200萬(wàn)。個(gè)區(qū)域營(yíng)銷總，獎(jiǎng)懲按費(fèi)用節(jié)審批包干費(fèi)率。省/超標(biāo)比例分配），其余獎(jiǎng)懲由區(qū)域總裁分配（按費(fèi)用節(jié)省/任一情況：超標(biāo)比例分配，且僅分配給營(yíng)扣罰①區(qū)域?qū)嶋H包干費(fèi)率+電商費(fèi)率>年度扣罰比例1%，薪酬后勤版塊上限銷體系人員）。審批包干費(fèi)率；②區(qū)域?qū)嶋H薪酬后勤版塊費(fèi)率>年度審20萬(wàn)，包干板塊上限100萬(wàn)。批薪酬后勤版塊費(fèi)率。第二節(jié)：過程監(jiān)控措施1、月度預(yù)警及通報(bào)機(jī)制總部每月結(jié)算，針對(duì)存在超標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域進(jìn)行紅黑預(yù)警，典型案例分析總結(jié)，并在月度營(yíng)銷例會(huì)通報(bào)，季度高管會(huì)通報(bào)。季度費(fèi)率預(yù)警權(quán)重R1費(fèi)用使用率預(yù)警權(quán)重R2紅黑預(yù)警第一季度25%75%用使用率>100%；②紅色預(yù)警：區(qū)域?qū)嶋H費(fèi)率>年度審批費(fèi)率，且費(fèi)率超標(biāo)率*R1+費(fèi)用使用率超標(biāo)率*R2<0第二季度50%50%第三季度75%25%第四季度100%0%區(qū)域費(fèi)用管理員→區(qū)域營(yíng)銷總→區(qū)域總裁→銷售管理部渠道及費(fèi)用管理組對(duì)接人2、績(jī)效考核項(xiàng)目及區(qū)域營(yíng)銷負(fù)責(zé)人的費(fèi)用管理水平及管理能力與績(jī)效掛鉤，分值為4分，其中費(fèi)率偏差率占1分（按絕對(duì)值），實(shí)際費(fèi)率排名占2分（按旅游地產(chǎn)、尾盤及常規(guī)項(xiàng)目單獨(dú)排名），日常工作出錯(cuò)率占1分。費(fèi)率偏差及實(shí)際費(fèi)率排名計(jì)算規(guī)則如下：費(fèi)率偏差實(shí)際費(fèi)率排名偏差比例績(jī)效系數(shù)對(duì)應(yīng)分值（25%）排名情況績(jī)效系數(shù)對(duì)應(yīng)（50%）X≤10%5.01.00Y≤10%5.02.0010%＜X≤20%4.50.9010%＜Y≤20%4.51.8020%＜X≤30%4.00.8020%＜Y≤30%4.01.6030%＜X≤40%3.50.7030%＜Y≤40%3.51.4040%＜X≤50%3.00.6040%＜Y≤50%3.01.2050%＜X≤60%2.50.5050%＜Y≤60%2.51.0060%＜X≤70%2.00.4060%＜Y≤70%2.00.8070%＜X≤80%1.50.3070%＜Y≤80%1.50.6080%＜X≤90%1.00.2080%＜Y≤90%1.00.4090%＜X0.50.1090%＜X≤100%0.50.203、半年度預(yù)測(cè)算包干獎(jiǎng)懲為鼓勵(lì)及提醒區(qū)域更好的管控費(fèi)用，7月份將根據(jù)上半年