2021-2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理自測(cè)提分題庫加精品答案

2021-2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理自測(cè)提分題庫加精品答案單選題（共85題）1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需的大部分資金是以()的方式籌集的。A.債務(wù)融資B.已建成房地產(chǎn)抵押貸款C.權(quán)益融資D.建設(shè)貸款【答案】A2、“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種，下面不屬于“三個(gè)預(yù)測(cè)值”的是（）。A.最樂觀預(yù)測(cè)值B.最悲觀預(yù)測(cè)值C.最可能預(yù)測(cè)值D.最不可能預(yù)測(cè)值【答案】D3、下列報(bào)表中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表中基本報(bào)表的是（）。A.資本金現(xiàn)金流量表B.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表C.利潤(rùn)表D.借款還本付息表【答案】D4、（）是某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為個(gè)體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受益，而受益者無須花費(fèi)代價(jià)。A.負(fù)外部性B.正外部性C.強(qiáng)外部性D.弱外部性【答案】B5、關(guān)于收益性物業(yè)管理中的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，說法錯(cuò)誤的是（）。A.大多數(shù)收益性物業(yè)費(fèi)用由于物業(yè)類型、規(guī)模以及物業(yè)管理委托合同的不同而有所差別B.收益性物業(yè)管理的收入包括租金收入和其他收入C.收益性物業(yè)管理中收入包含保證金和準(zhǔn)備金D.經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的數(shù)量和類型依物業(yè)類型和規(guī)模及所處的地區(qū)而有所不同，但還是存在著房地產(chǎn)管理行業(yè)公認(rèn)的通用費(fèi)用項(xiàng)目【答案】C6、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬元，則該項(xiàng)目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤(rùn)率為（）。A.45.05%B.49.31%C.58.86%D.63.6%【答案】B7、市場(chǎng)最低量與市場(chǎng)潛量間的距離表示需求的（）。A.市場(chǎng)營(yíng)銷空間B.市場(chǎng)營(yíng)銷總量C.市場(chǎng)營(yíng)銷敏感性D.市場(chǎng)營(yíng)銷需求量【答案】C8、在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析中，最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用分析屬于（）。A.臨界點(diǎn)分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析【答案】A9、關(guān)于流動(dòng)比率的說法中，錯(cuò)誤的是（）。A.流動(dòng)比率=（流動(dòng)資產(chǎn)總額－存貨）／流動(dòng)負(fù)債總額×100%B.又稱之為“銀行家比率”C.又稱之為“二對(duì)一比率”D.在國(guó)際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上【答案】A10、下述各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)需求分析內(nèi)容的是（）。A.相關(guān)房地產(chǎn)類型的在建數(shù)量B.吸納率分析C.相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量D.改變用途數(shù)量【答案】B11、能夠反映企業(yè)或項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)是（）。A.流動(dòng)比率B.償債備付率C.利息備付率D.資產(chǎn)負(fù)債率【答案】D12、某賓館開發(fā)項(xiàng)目共有150間客房，平均每間客房的面積為40m2，總建筑面積為6800m2。當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的綜合造價(jià)為3000元/m2，每間客房的綜合投資為14萬元。則用單元估算法計(jì)算的該賓館總投資為（）萬元。A.1800B.2040C.2100D.2380【答案】C13、一些競(jìng)爭(zhēng)者可能對(duì)某些方面反應(yīng)強(qiáng)烈，例如對(duì)降價(jià)競(jìng)銷反應(yīng)強(qiáng)烈，但對(duì)其他方面（如增加廣告預(yù)算、加強(qiáng)促銷活動(dòng)等）卻不予理會(huì)。這種競(jìng)爭(zhēng)者屬于（）競(jìng)爭(zhēng)者。A.從容不迫型B.選擇型C.兇猛型D.隨機(jī)型【答案】B14、有一房地產(chǎn)，土地面積2500m2，為7年前通過有償出讓取得，當(dāng)時(shí)地價(jià)為700元/m2，土地使用權(quán)年限60年的地價(jià)為1200元/m2。地上建筑物總建筑面積3000m2，于3年前交付使用，當(dāng)時(shí)的建筑物建造價(jià)為600元/m2，現(xiàn)在建造同類建筑物需800元/m2，估計(jì)該建筑物上可使用45年，殘值為2%。若土地的資本化率為8%。該房地產(chǎn)土地部分的現(xiàn)時(shí)總價(jià)為（）萬元。A.80B.97C.100D.300【答案】D15、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，不能通過投資組合來分散、抵消的是（）。A.持有期風(fēng)險(xiǎn)B.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)C.周期風(fēng)險(xiǎn)D.機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)【答案】C16、一般來說，人口越多，收入越高，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量就()。A.越大B.越小C.堅(jiān)挺D.疲軟【答案】A17、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)董事會(huì)要求融資不得稀釋股東控制權(quán)，則可供選擇的融資方式是（）。A.發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券B.發(fā)行普通股股票C.發(fā)行優(yōu)先股股票D.發(fā)行公司債券【答案】D18、某市擬建一大型展覽館，根據(jù)工程項(xiàng)目的劃分，該展覽館的土建工程是（）。A.單項(xiàng)工程B.單位工程C.分部工程D.分項(xiàng)工程【答案】B19、房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)可以從（）兩個(gè)方面進(jìn)行考察。A.物質(zhì)形態(tài)與貨幣形態(tài)B.投資資金量和預(yù)期收益率C.出租、出售或經(jīng)營(yíng)狀態(tài)D.資金流通方式與對(duì)策【答案】A20、有多少人愿意花費(fèi)20萬元購買一套高層帶電梯的兩居室住房，如對(duì)此問題進(jìn)行調(diào)查，屬于（）。A.試探性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.假設(shè)性調(diào)查【答案】B21、以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資，這種估算方法為（）。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)法【答案】A22、某投資項(xiàng)目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款利率為12％，貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項(xiàng)目投資人所能申請(qǐng)到的最大貸款額為（）萬元。A.2.73B.29.11C.344.74D.349.31【答案】B23、在住房市場(chǎng)中，存量住房市場(chǎng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征是（）。A.競(jìng)爭(zhēng)多于壟斷B.壟斷多于競(jìng)爭(zhēng)C.競(jìng)爭(zhēng)與壟斷持平D.不存在競(jìng)爭(zhēng)和壟斷【答案】A24、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，首先要遵循的前提是（）。A.符合國(guó)土空間規(guī)劃或城鄉(xiāng)規(guī)劃B.利益最大化C.規(guī)模最大化D.報(bào)酬率最小化【答案】A25、通常被大型房地產(chǎn)企業(yè)所采用，房地產(chǎn)投資信托基金也常采用的模式是（）。A.開發(fā)—銷售B.開發(fā)—持有出租—出售C.購買—持有出租—出售D.購買—更新改造—出售【答案】C26、對(duì)房地產(chǎn)置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)擠效果主要表現(xiàn)在租金和()等方面。A.物業(yè)增值B.管理費(fèi)C.契稅D.機(jī)會(huì)成本【答案】A27、我國(guó)對(duì)外籌資成本是在（）的基礎(chǔ)上加一定的百分比。A.倫敦同業(yè)拆放利率B.新加坡同業(yè)拆放利率C.紐約同業(yè)拆放利率D.香港同業(yè)拆放利率【答案】A28、在房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的總體狀況的是（）。A.土地轉(zhuǎn)化率B.開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)C.開發(fā)投資杠桿率D.房?jī)r(jià)租金比【答案】B29、關(guān)于盈利能力分析指標(biāo)的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.資產(chǎn)報(bào)酬率越高，說明企業(yè)的獲利能力越弱B.成本費(fèi)用凈利率越高，說明企業(yè)為獲取收益付出的代價(jià)越小，企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)C.股東權(quán)益報(bào)酬率越高，說明企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)D.銷售毛利率越大，說明企業(yè)通過銷售獲取利潤(rùn)的能力越強(qiáng)【答案】A30、市場(chǎng)定位通常要遵循的步驟是（）。A.識(shí)別潛在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)-企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位-制定發(fā)揮核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略B.識(shí)別潛在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)-制定發(fā)揮核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略-企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位C.企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位-識(shí)別潛在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)-制定發(fā)揮核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略D.制定發(fā)揮核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略-識(shí)別潛在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)-企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位【答案】A31、關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.現(xiàn)在的100萬元與5年后的100萬元的價(jià)值相同B.現(xiàn)在的100萬元可能與5年后的148萬元價(jià)值相同C.現(xiàn)在的100萬元可能與2年前的121萬元價(jià)值相同D.由于存在資金時(shí)間價(jià)值，不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量無法直接比較【答案】A32、將存量房屋市場(chǎng)分為租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險(xiǎn)等市場(chǎng)的劃分方式是（）。A.按照房地產(chǎn)的用途和等級(jí)劃分的B.按照房地產(chǎn)的交易形式劃分的C.按照地域范圍劃分的D.按照房地產(chǎn)購買者目的劃分的【答案】B33、在利用期望值法進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率之后，需要做的是（）。A.計(jì)算各年凈現(xiàn)金流量的標(biāo)準(zhǔn)差B.計(jì)算凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累計(jì)概率C.計(jì)算各年凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差D.計(jì)算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值【答案】D34、零售商業(yè)物業(yè)的租金是以每一個(gè)獨(dú)立出租單元的()為基礎(chǔ)計(jì)算的。A.建筑面積B.總出租面積C.可出租面積D.營(yíng)業(yè)面積【答案】B35、以出讓方式獲得城市毛地使用權(quán)時(shí)，土地出讓地價(jià)款由土地使用權(quán)出讓金和（）構(gòu)成。A.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)B.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)C.城市建設(shè)配套費(fèi)D.不可預(yù)見費(fèi)【答案】C36、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)可分為4個(gè)層次。其中，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)外收支凈額之和為（）。A.利潤(rùn)總額B.投資利潤(rùn)C(jī).稅后利潤(rùn)D.可分配利潤(rùn)【答案】A37、房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)不包括()。A.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)B.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)C.利率風(fēng)險(xiǎn)D.操作風(fēng)險(xiǎn)【答案】D38、下列各類土地中，不屬于土地儲(chǔ)備范圍的是（）。A.集體土地中的宅基地B.依法收回的國(guó)有土地C.依法收購的土地D.依法行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地【答案】A39、物業(yè)甲為寫字樓項(xiàng)目，2017年末價(jià)值為1000萬元，預(yù)計(jì)2018年末價(jià)值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%；物業(yè)乙為保齡球場(chǎng)項(xiàng)目，2017年末價(jià)值為1000萬元，2018年末價(jià)值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，甲乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是（）。A.甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)較大B.乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)較大C.甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)一樣大D.無法判斷【答案】B40、在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析中，最高土地價(jià)格分析屬于（）。A.臨界點(diǎn)分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析【答案】A41、投資者所要求的最低利率是（）。A.基礎(chǔ)利率B.存款利率C.貸款利率D.同業(yè)拆借利率【答案】A42、采用綜合的單位建筑面積或單位建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用，是（）。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)法【答案】D43、下列不屬于競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法的是（）。A.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法B.挑戰(zhàn)定價(jià)法C.隨行就市定價(jià)法D.價(jià)值定價(jià)法【答案】D44、張某在2004年10月購買了一個(gè)剛建成的精裝修店面。同時(shí)租出，租客是王某。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。A.剩余3年租期、月租金為200元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和B.剩余3年租期、月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和C.該店面在2006年10月的正常市場(chǎng)價(jià)格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價(jià)格D.剩余3年租期、正常市場(chǎng)租金與180元/m2條件下的差額在2006年10月的現(xiàn)值之和【答案】D45、()是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。A.易受政策影響性B.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移C.適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資D.最高最佳使用性【答案】A46、對(duì)于一般的商用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其償債備付率至少應(yīng)大于（）。A.1.15B.1.5C.1.8D.2.0【答案】A47、當(dāng)可供比較的房地產(chǎn)投資方案的開發(fā)經(jīng)營(yíng)期不同時(shí)，宜采用的方案經(jīng)濟(jì)比選方法是（）。A.凈現(xiàn)值法B.等額年值法C.差額投資內(nèi)部收益率法D.內(nèi)部收益率法【答案】B48、某投資者以100萬元購買了一商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，其中40萬元為銀行提供的年利率為8%、按年付息、到期還本的貸款，該項(xiàng)投資的年凈經(jīng)營(yíng)收益為12萬元，貸款期和經(jīng)營(yíng)期相同。該項(xiàng)投資的資本金利潤(rùn)率是（）。A.8.80%B.12.00%C.14.67%D.20.00%【答案】D49、對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，以下各項(xiàng)目中屬于投資者各方現(xiàn)金流量表的是（）。A.自有資金B(yǎng).銷售收入C.自營(yíng)收入D.經(jīng)營(yíng)資金出資額【答案】D50、在某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中，如果不能如期取得政府的相關(guān)許可，則該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目將面臨（）。A.政策風(fēng)險(xiǎn)B.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)C.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)D.信用風(fēng)險(xiǎn)【答案】A51、企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用是（）。A.營(yíng)業(yè)成本B.開發(fā)產(chǎn)品成本C.期間費(fèi)用D.開發(fā)項(xiàng)目總投資【答案】C52、下列各項(xiàng)中，不屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目主要不確定性因素的是（）。A.購買價(jià)格B.空置率C.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用D.資本化率【答案】D53、一般情況下，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的（）左右。A.1%B.2%C.2.5%D.3%【答案】D54、詳細(xì)可行性研究階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度為（）。A.±10%B.±20%C.±25%D.±30%【答案】A55、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員有時(shí)采取在夜間到居住小區(qū)測(cè)算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調(diào)查方法屬于（）。A.觀察法B.實(shí)驗(yàn)法C.討論法D.問卷調(diào)查法【答案】A56、某市2014年辦公樓施工面積為500萬平方米，竣工面積為180萬平方米；2015年辦公樓新開工面積為650萬平方米，竣工面積為300萬平方米。若不考慮停建、緩建因素，則該市2015年辦公樓的施工面積為（）萬平方米。A.620B.670C.970D.1150【答案】C57、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總投資5000萬元，其中資本金投入2000萬元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用水平為10%，資本金投資收益率為22%，則項(xiàng)目全部投資收益率為（）。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%【答案】C58、對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行全壽命期的管理，通常是由包括物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和()在內(nèi)的房地產(chǎn)管理人員的責(zé)任。A.定資產(chǎn)管理B.變動(dòng)資產(chǎn)管理C.房地產(chǎn)投資組合管理D.投資管理【答案】C59、下列關(guān)于企業(yè)利潤(rùn)和收入的表達(dá)中，正確的是（）。A.企業(yè)利潤(rùn)可分為營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、稅后利潤(rùn)和可分配利潤(rùn)三個(gè)層次B.經(jīng)營(yíng)收入＝銷售收入＋出租收入C.銷售收入＝土地轉(zhuǎn)讓收入＋商品房銷售收入＋配套設(shè)施銷售收入D.可分配利潤(rùn)＝稅后收入－未分配利潤(rùn)【答案】C60、下列關(guān)于收益率的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.基準(zhǔn)收益率是投資者所要求的最低投資報(bào)酬率B.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率C.常規(guī)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是唯一的D.差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差【答案】D61、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年初未償還貸款本息累計(jì)為10200萬元，其中未償還利息累計(jì)為200萬元。年初新增貸款300萬元，若貸款年利率為7%，當(dāng)年只付息不還本，則當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息為（）萬元。A.717.50B.721.00C.724.50D.735.00【答案】C62、某人以12000元/m2的價(jià)格購買了230m2的商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購買價(jià)中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤(rùn)共34萬元，則其償債備付率為（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05【答案】C63、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，資產(chǎn)為6000萬元，負(fù)債為3500萬元，流動(dòng)資產(chǎn)總額為3000萬元，流動(dòng)負(fù)債總額為1500萬元。則該項(xiàng)目的速動(dòng)比率是()。A.80%B.120%C.171%D.200%【答案】A64、地基單位面積所能承受的最大壓力，稱為（）。A.地基正常承載力B.地基最大承載力C.地基最小承載力D.地基容許承載力【答案】D65、相對(duì)于權(quán)益融資，債務(wù)融資的特點(diǎn)不包括（）。A.長(zhǎng)期性B.可逆性C.負(fù)擔(dān)性D.流通性【答案】A66、已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購買投資為5000萬元，流動(dòng)資金為500萬元，投資者的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為700萬元，年平均稅后利潤(rùn)為500萬元，則項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為（）。A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%【答案】D67、一般來說，與長(zhǎng)期投資相比，短期投資（）。A.風(fēng)險(xiǎn)較大B.收益率較高C.流動(dòng)性較好D.投資回收期較長(zhǎng)【答案】C68、某家庭以抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6％，以每月5000元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬元，余額在以后的5年內(nèi)用按月等額還款的方式還清，則最后5年內(nèi)的月等額還款額為（）元。A.7019.53B.7972.34C.8524.15D.8587.65【答案】B69、在現(xiàn)金流量表的流入與流出項(xiàng)目中，不應(yīng)該出現(xiàn)（）。A.借貸利息B.折舊與攤銷C.所得稅D.自有資金【答案】B70、由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動(dòng)性和異質(zhì)性，且市場(chǎng)集中度較低，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的（）特征。A.壟斷競(jìng)爭(zhēng)B.寡頭壟斷C.壟斷D.競(jìng)爭(zhēng)【答案】A71、決定投資型房地產(chǎn)購買者愿意支付價(jià)格水平的主要因素是（）。A.滿足購買者使用要求B.購買者支付能力C.物業(yè)預(yù)期收益D.物業(yè)用途【答案】C72、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率的正確表達(dá)式是（）。A.銷售利潤(rùn)率＝銷售利潤(rùn)/銷售收入B.銷售利潤(rùn)率＝銷售利潤(rùn)/總開發(fā)價(jià)值C.銷售利潤(rùn)率＝銷售利潤(rùn)/總開發(fā)成本D.銷售利潤(rùn)率＝銷售利潤(rùn)/項(xiàng)目總投資【答案】A73、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的()。A.市場(chǎng)供求關(guān)系B.房地產(chǎn)管理部門C.業(yè)主的愿望D.建筑質(zhì)量【答案】A74、政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時(shí)，開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的（）。A.1%B.2%C.3%D.8%【答案】D75、某物業(yè)的購買價(jià)為100萬元，其中50萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12%，按年等額償還。如該物業(yè)年凈經(jīng)營(yíng)收入為30萬元，則該物業(yè)投資的償債備付率為（）。A.0.18B.0.12C.3.39D.5.00【答案】C76、某開發(fā)商向銀行申請(qǐng)了年利率為6%、期限為10年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發(fā)商第一年的還本收益為（）。A.6.00萬元B.7.05萬元C.7.59萬元D.13.59萬元【答案】C77、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，（）主要負(fù)責(zé)在工程建設(shè)前進(jìn)行開發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算，在工程招標(biāo)階段編制工程標(biāo)底，在工程施工過程中負(fù)責(zé)成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進(jìn)行工程結(jié)算。A.建筑師B.工程師C.造價(jià)工程師D.估價(jià)師及物業(yè)代理【答案】C78、下列不屬于利率的影響因素的是（）。A.平均利潤(rùn)率B.借貸資本的供求關(guān)系C.通貨膨脹率和預(yù)期通貨膨脹率D.內(nèi)部收益率【答案】D79、租金調(diào)整時(shí)可能會(huì)引起爭(zhēng)議而訴諸于法律所帶來的風(fēng)險(xiǎn)屬于（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C.比較風(fēng)險(xiǎn)D.未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)【答案】D80、項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值時(shí)，分析項(xiàng)目成本、售價(jià)或銷售率所處狀態(tài)的方法是()。A.獲利能力分析B.盈虧平衡分析C.市場(chǎng)狀況分析D.定性風(fēng)險(xiǎn)分析【答案】B81、查賬時(shí)要兼顧各方利益，公平公正地對(duì)待涉及多方經(jīng)濟(jì)利益的問題。這體現(xiàn)的是查賬原則中的（）。A.獨(dú)立性原則B.群眾性原則C.合法性原則D.公正性原則【答案】D82、編制資金使用計(jì)劃，應(yīng)考慮各種投資款項(xiàng)的（），要充分考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進(jìn)度付款的具體情況。A.數(shù)額B.用途C.發(fā)生時(shí)間D.付款特點(diǎn)【答案】D83、對(duì)地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況、工程項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影響等進(jìn)行的研究，屬于（）研究階段。A.投資機(jī)會(huì)B.初步可行性C.詳細(xì)可行性D.項(xiàng)目的評(píng)估和決策【答案】A84、取得開發(fā)項(xiàng)目用地所發(fā)生的費(fèi)用為（）。A.用地使用費(fèi)B.土地費(fèi)用C.土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)D.土地租用費(fèi)【答案】B85、下列各類土地中，不屬于土地儲(chǔ)備范圍的是（）。A.集體土地中的宅基地B.依法收回的國(guó)有土地C.依法收購的土地D.依法行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地【答案】A多選題（共38題）1、M書法家將自己創(chuàng)作的一幅書法作品原件出售給了L公司。L公司未經(jīng)M書法家的許可將這幅書法作品作為商標(biāo)注冊(cè)，并取得商標(biāo)權(quán)。以下說法正確的是()。A.L公司的行為侵犯了M書法家的著作權(quán)B.L公司的行為未侵犯M書法家的著作權(quán)C.L公司的行為侵犯M書法家的商標(biāo)權(quán)D.L公司與M書法家共同享有該書法作品的著作權(quán)【答案】A2、寫字樓分類過程中要考慮的因素包括()。A.所處區(qū)位B.交通方便性C.建筑設(shè)備系統(tǒng)D.物業(yè)管理水平E建筑形式【答案】ABCD3、若按照消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，就會(huì)形成不同偏好的細(xì)分市場(chǎng)，這時(shí)會(huì)出現(xiàn)三種不同模式，即()。A.分散偏好B.集群偏好C.商品偏好D.同質(zhì)偏好E不同質(zhì)偏好【答案】ABD4、以出讓方式取得城市熟地的土地使用權(quán)時(shí)，土地使用權(quán)出讓的地價(jià)款包括（）。A.建筑安裝工程費(fèi)B.國(guó)有土地使用權(quán)出讓金C.土地開發(fā)成本D.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)E.土地增值收益或溢價(jià)【答案】BC5、相對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資，關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法，正確的有（）。A.置業(yè)投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)B.置業(yè)投資包括進(jìn)行場(chǎng)地平整及道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資C.置業(yè)投資對(duì)象可以是市場(chǎng)上存量房地產(chǎn)D.置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)用于自身居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)E.置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者【答案】ACD6、提高貸款利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要有()。A.導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值下降B.導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值上升C.加大投資者債務(wù)負(fù)擔(dān)D.抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)需求E增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求【答案】ACD7、收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括（）。A.固定資產(chǎn)折舊費(fèi)B.企業(yè)管理費(fèi)及利潤(rùn)C(jī).保險(xiǎn)費(fèi)D.房產(chǎn)稅E.借款還本付息【答案】ABCD8、可用于互斥方案比選的方法有（）。A.凈現(xiàn)值法B.內(nèi)部收益率法C.動(dòng)態(tài)投資回收期法D.費(fèi)用現(xiàn)值比較法E.費(fèi)用年值比較法【答案】AD9、王某花50萬元購買了某宗物業(yè)，預(yù)期目標(biāo)收益率為10％，但該投資第一年末出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)損失，該物業(yè)第一年的實(shí)際收益可能為（）萬元。A.2B.3C.4D.5E.6【答案】ABC10、依法必須進(jìn)行招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目中，應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式確定建筑施工企業(yè)的有（）。A.民營(yíng)企業(yè)資金投資占主導(dǎo)地位的建設(shè)項(xiàng)目B.國(guó)有資金投資控股的建設(shè)項(xiàng)目C.國(guó)有資金投資占主導(dǎo)地位的建設(shè)項(xiàng)目D.民營(yíng)企業(yè)資金投資控股的建設(shè)項(xiàng)目E.全部使用民營(yíng)企業(yè)資金投資的建設(shè)項(xiàng)目【答案】BC11、政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，可選擇的手段主要有()。A.加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入B.調(diào)整銀行貸款利率C.調(diào)整公共住房政策D.調(diào)整房地產(chǎn)稅收政策E加快城市化進(jìn)程【答案】BCD12、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本因素有（）。A.社會(huì)因素B.經(jīng)濟(jì)因素C.資源因素D.政策因素E.技術(shù)因素【答案】ABD13、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃方案時(shí)，與項(xiàng)目收益相關(guān)的基礎(chǔ)參數(shù)，通常有（）。A.基準(zhǔn)收益率B.目標(biāo)收益率C.出租率或空置率D.毛租金收入E.運(yùn)營(yíng)成本【答案】CD14、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行（）等工作。A.客戶評(píng)價(jià)B.貸款銀行評(píng)價(jià)C.項(xiàng)目評(píng)估D.擔(dān)保方式評(píng)價(jià)E.貸款綜合評(píng)價(jià)【答案】ACD15、房屋施工面積包括（）幾項(xiàng)。A.報(bào)告期新開工的面積B.上期開工跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積C.上期已停建在報(bào)告期恢復(fù)施工的房屋面積D.上期已經(jīng)停建本期未恢復(fù)施工的面積E.上期開始施工跨入本期未施工的面積【答案】ABC16、建筑平面設(shè)計(jì)常見的組合方式包括（）。A.走廊式組合B.套間式組合C.單間式組合D.大廳式組合E.整體式組合【答案】ABD17、在下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的有（）。A.空置量B.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)C.平均建設(shè)周期D.吸納率E.失業(yè)率【答案】BD18、有關(guān)房地產(chǎn)投資的描述中屬于房地產(chǎn)特性的有（）。A.不可移動(dòng)性，是房地產(chǎn)資產(chǎn)最重要的一個(gè)特性B.房地產(chǎn)市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)C.房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響D.房地產(chǎn)投資能夠得到稅收優(yōu)惠E.房地產(chǎn)投資可獲得相當(dāng)高的利潤(rùn)【答案】ABC19、關(guān)于商業(yè)物業(yè)投資的說法，正確的有（）。A.商業(yè)物業(yè)分割產(chǎn)權(quán)銷售越來越成為一種趨勢(shì)B.商業(yè)物業(yè)交易常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行C.區(qū)位選擇對(duì)商業(yè)物業(yè)投資有著特殊的重要性D.商業(yè)物業(yè)不適合長(zhǎng)期投資E.商業(yè)物業(yè)投資收益全部來自出租收益【答案】BC20、收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用可以包括下列（）。A.租金收入B.保證金C.固定資產(chǎn)折舊D.人工費(fèi)E.公共設(shè)施設(shè)備日常維修費(fèi)【答案】CD21、企業(yè)不論從何種角度進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，所確定的細(xì)分市場(chǎng)必須具備（）。A.可衡量性B.可實(shí)現(xiàn)性C.可整合性D.可盈利性E.可區(qū)分性【答案】ABD22、當(dāng)承包商僅作為營(yíng)造商時(shí)，其利潤(rùn)僅與（）有關(guān)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較少A.土地成本B.建造成本C.資金籌措D.施工周期E.市場(chǎng)營(yíng)銷【答案】BD23、下列社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)表現(xiàn)中，體現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)功能的有（）。A.商品住房限購政策導(dǎo)致住房租金上漲B.居民對(duì)高層住宅需求增加使得更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)愿意建高層住宅C.保障性住房供給增加抑制商品住房?jī)r(jià)格D.房?jī)r(jià)大幅下降導(dǎo)致美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)E.通貨膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)重置成本增加【答案】ABC24、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售其商品房的說法，正確的有（）。A.大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須選擇聯(lián)合代理方式B.雙重代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以向買賣雙方收取傭金C.總代理可以委托分代理D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能直接委托分代理E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最好在項(xiàng)目前期就確定好代理方式【答案】BC25、下列各項(xiàng)中，與計(jì)算稅前現(xiàn)金流有關(guān)的有（）。A.所得稅B.完工期限C.大修基金D.凈經(jīng)營(yíng)收入E.抵押貸款還本付息【答案】D26、可行性研究的結(jié)論主要是說明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果，表明項(xiàng)目（）。A.是否有足夠的資金來源B.是否有較為廣闊的市場(chǎng)C.是否具有較理想的盈利能力D.是否有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力和較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力E.項(xiàng)目是否可行【答案】CD27、從企業(yè)角度出發(fā)，不論從何種角度進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，所確定的細(xì)分市場(chǎng)必須具備（）。A.可轉(zhuǎn)換性B.可區(qū)分性C.可營(yíng)利性D.可實(shí)現(xiàn)性E.可衡量性【答案】BCD28、甲程序員為乙軟件設(shè)計(jì)師開發(fā)的應(yīng)用軟件編寫了操作說明書，并已交付用戶使用，（）享有該應(yīng)用軟件的軟件著作權(quán)。A.甲程序員B.甲程序員和乙軟件設(shè)計(jì)師共同C.乙軟件設(shè)計(jì)師D.甲程序員和乙軟件設(shè)計(jì)師都不【答案】B29、房地產(chǎn)組合投資管理的主要工作包括（）。A.制定并執(zhí)行組合投資策略B.設(shè)計(jì)和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)C.進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析D.制定物業(yè)策略計(jì)劃E.監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策【答案】AB30、在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，土地的交易包括()等子市場(chǎng)。A.商業(yè)物業(yè)B.特殊物業(yè)C.土地買賣D.租賃E抵押【答案】CD31、下列社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)表現(xiàn)中，體現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)功能的有（）。A.商品住房限購政策導(dǎo)致住房租金上漲B.居民對(duì)高層住宅需求增加使得更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)愿意建高層住宅C.保障性住房供給增加抑制商品住房?jī)r(jià)格D.房?jī)r(jià)大幅下降導(dǎo)致美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)E.通貨膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)重置成本增加【答案】ABC32、衡量房地產(chǎn)泡沫常用的指標(biāo)有（），A.房?jī)r(jià)收入比B.租金售價(jià)比C.實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)格之比D.房地產(chǎn)供求比E.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)與居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)之比【答案】ABC33、房地產(chǎn)間接投資的形式主要有()。A.投資房地產(chǎn)信托B.購買住房抵押支持證券C.購買房地產(chǎn)企業(yè)債券D.購買物業(yè)用于出租經(jīng)營(yíng)E購買土地進(jìn)行開發(fā)【答案】ABC34、敏感性分析的目的在于（）。A.找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動(dòng)的敏感性因素，分析敏感性因素變動(dòng)的原因，并為進(jìn)一步進(jìn)行不確定性分析（如概率分析）提供依據(jù)B.研究不確定性因素變動(dòng)如引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動(dòng)的范圍或極限值，分析判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力C.比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案D.計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值E.確定用于敏感性分析的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)【答案】ABC35、在物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中，公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)占較大比例，且分項(xiàng)較多，屬于公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)的有（）。A.維修和保養(yǎng)費(fèi)B.生活用水和污水排放C.雜項(xiàng)費(fèi)用D.清潔衛(wèi)生費(fèi)E.保險(xiǎn)費(fèi)【答案】ABC36、效益相同的房地產(chǎn)投資方案，宜采用的方案經(jīng)濟(jì)比選方法有（）。A.凈現(xiàn)值法B.費(fèi)用現(xiàn)值比較法C.等額年值法D.費(fèi)用年值比較法E.差額投資內(nèi)部收益率法【答案】BD37、政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的手段包括()。A.嚴(yán)格控制建設(shè)程序B.金融政策和住房政策C.地價(jià)政策D.城市政策E住房政策【答案】BCD38、按照風(fēng)險(xiǎn)大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為（）。A.金融投資型B.收益型C.實(shí)物投資型D.機(jī)會(huì)型E.收益加增值型【答案】BD大題（共18題）一、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國(guó)有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。采用成本法，其計(jì)算過程如下。（1）土地價(jià)格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價(jià)對(duì)象用地性質(zhì)、土地等級(jí)、地段位置等，確定估價(jià)對(duì)象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。則土地價(jià)格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤(rùn)率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤(rùn)為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價(jià)結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】二、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價(jià)值為100萬元的住宅，首付款為房?jī)r(jià)的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時(shí)，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。三、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價(jià)值為100萬元的住宅，首付款為房?jī)r(jià)的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時(shí)，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。四、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價(jià)對(duì)象中，大型商場(chǎng)部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對(duì)象為大型商場(chǎng)及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對(duì)象為在建的大型商場(chǎng)及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價(jià)對(duì)象為在建工程，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價(jià)值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場(chǎng)比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對(duì)象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮课?、估價(jià)對(duì)象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動(dòng)活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同，對(duì)該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價(jià)師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。一、估價(jià)委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對(duì)象（一）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況（略）（二）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況（略）（三）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況（略）四、估價(jià)目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。五、價(jià)值定義：估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值。六、價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2008年9月5日。七、估價(jià)依據(jù)1．《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第305號(hào)）。3．《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999）。【答案】六、本次估價(jià)背景如下：估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價(jià)方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價(jià)方法有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)；估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測(cè)算開發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3．收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值。4．成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格的折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，用市場(chǎng)法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)估價(jià)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測(cè)算。由于估價(jià)對(duì)象已停工3年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素?！敬鸢浮科?、××商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價(jià)師聲明（略）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號(hào)。二、估價(jià)方××××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號(hào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：×級(jí)。三、估價(jià)對(duì)象××商貿(mào)樓位于××市××路××號(hào)，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)。××商務(wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價(jià)對(duì)象其他內(nèi)容描述（略）四、估價(jià)目的評(píng)估××商務(wù)樓市場(chǎng)價(jià)值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)間2003年4月1日。六、價(jià)值定義本次估價(jià)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)?！敬鸢浮堪恕⒈敬喂纼r(jià)背景情況如下：估價(jià)對(duì)象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請(qǐng)改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價(jià)對(duì)象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價(jià)對(duì)象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請(qǐng)改建，所以估價(jià)對(duì)象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對(duì)象為已建成住宅，但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，經(jīng)過分析測(cè)算，若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象類似住宅市場(chǎng)均價(jià)為8000元/m2，類似商鋪市場(chǎng)均價(jià)為20000元/m2。若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤(rùn)后，其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以，估價(jià)對(duì)象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。綜上所述，估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮烤?、本次估價(jià)背景如下：估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價(jià)方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價(jià)方法有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)；估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測(cè)算開發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3．收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值。4．成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格的折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，用市場(chǎng)法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)估價(jià)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測(cè)算。由于估價(jià)對(duì)象已停工3年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素。【答案】一十、本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)對(duì)象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請(qǐng)改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價(jià)對(duì)象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價(jià)對(duì)象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請(qǐng)改建，所以估價(jià)對(duì)象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對(duì)象為已建成住宅，但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，經(jīng)過分析測(cè)算，若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象類似住宅市場(chǎng)均價(jià)為8000元/m2，類似商鋪市場(chǎng)均價(jià)為20000元/m2。若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤(rùn)后，其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以，估價(jià)對(duì)象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。綜上所述，估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以重新開發(fā)為前提。【答案】一十一、（一）某家庭計(jì)劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財(cái)務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲(chǔ)蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部?jī)?chǔ)蓄用于購房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時(shí)首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計(jì)息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯(cuò)誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯(cuò)誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯(cuò)誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯(cuò)誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯(cuò)誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯(cuò)誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價(jià)為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價(jià)為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；一十二、（一）某家庭計(jì)劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財(cái)務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲(chǔ)蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部?jī)?chǔ)蓄用于購房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時(shí)首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計(jì)息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯(cuò)誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯(cuò)誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯(cuò)誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯(cuò)誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯(cuò)誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯(cuò)誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價(jià)為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價(jià)為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；一十三