套工程造價合同管理資料匯總

總包合同談判二〇前

言為助力企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，提升公司總包合同簽約質(zhì)量，塑強全員合同談判能力，發(fā)揮全員合同談判動能，公司合約法務部修編《總承包公司總包合同談判指南（2020

版）》。本次《總承包公司總包合同談判指南（2020

版）》在原有的

2017版基礎上進行了修訂，主要內(nèi)容包括三部分：第一，談判底線篇，解讀局三層總包合同管控底線要求；第二，談判要素篇，全面梳理總包合同談判要素，明確具體談判重點；第三，談判實務篇，實例直觀了解合同不利條款及可借鑒的有利條款，并梳理萬達、金茂等戰(zhàn)略合作客戶合同條款，為后續(xù)承接戰(zhàn)略客戶項目提供談判參考。本次修訂內(nèi)容均來自我們團隊成員日?？偘贤芾砉ぷ髦惺占硪约安糠猪椖客碌暮贤勁薪?jīng)驗，在此表示感謝！合約法務部全體成員感謝您對本指南的使用，希望本指南能夠?qū)δ谶M行總包合同談判時有所幫助。同時，歡迎大家將實際工作中遇到的更好、更有效的談判方法、策略及經(jīng)驗反饋給我們，我們將不斷完善本指南，使之更具實用性、指導性。編寫組二〇二〇年十月目

錄.......................................................................第一部分

合同談判底線篇12..............................................................................一、局營銷立項底線二、局實質(zhì)評審條款..............................................................................3.............................................................................................................................................三、局重大風險合同條款第二部分

合同談判要素篇第三部分

合同談判實務篇35.....................................................................131427........................................................................一、合同談判實例分享........................................................二、戰(zhàn)略合作客戶合同條款梳理第一部分

合同談判底線篇

局營銷立項底線

局實質(zhì)評審條款

局重大風險合同條款-

1

-第一部分

合同談判底線篇開展總包合同談判工作，首先要熟悉并落實局總包合同簽約質(zhì)量管控的基本要求，把觸碰相關管控要求的合同條款作為談判重點。局營銷底線

（嚴格禁止）局實質(zhì)評審條款（力爭優(yōu)化）局重大風險條款（局總包合同管理“三層防線”）一、局營銷立項底線序號內(nèi)容備注以下類型項目付款條件可酌情下浮月進度付款低于

70%（基礎設

5%-10%：施項目低于

65%），形象節(jié)點

1、后期主要節(jié)點付款好的項目（工程主付款低于

75%（基礎設施項目

體封頂付款

80%，竣工驗收付款

85%，結1低于

70%）或節(jié)點時間超過

3個月算付款

95%及以上）；2、大客戶項目；3、二次客戶項目；4、符合局戰(zhàn)略定位及新領域項目。以下類型項目不受合同額度限制：1、付款條件好的項目（月進度付款

75%，主體封頂付款

80%，竣工驗收

85%，結算付款

95%及以上）；2、大客戶項目；3、二次客戶項目；4、符合局戰(zhàn)略定位及新領域項目；5、重大項目的前期工程單項合同額低于

2

億元（中西部地區(qū)及市政類項目低于

1

億元），專業(yè)工程低于

1

千萬元2345投標報價低于成本價額度小或時間短或保證金雙控等項目，經(jīng)評審后除外收取現(xiàn)金履約保證金違反局相關規(guī)定的非現(xiàn)金收款-

2

-上述條款為局營銷立項底線條款，原則上禁止承接突破營銷底線的總包項目。若擬承接項目總包合同條款觸碰局營銷立項底線，則必須在招投標階段予以優(yōu)化，否則，需走市場部《特殊項目營銷授權聯(lián)簽》流程，具體按市場部要求執(zhí)行。對于觸碰營銷底線且未完成《特殊項目營銷授權聯(lián)簽》流程的總包合同，公司合約法務部一律不發(fā)起合同評審及用印流程。二、局實質(zhì)評審條款符合以下條件的承包合同，由局進行實質(zhì)評審：（1）股份公司名義合同；（2）融投資項目項下的承包合同；（3）要求我方放棄建設工程優(yōu)先受償權；（4）非財政/國有資金投資，結算時限超過

6

個月或未約定。屬于局實質(zhì)評審的，由局相關部門評審及局總經(jīng)濟師審批通過后方可用??；不屬于局實質(zhì)評審的，局合約法務部僅進行形式審查，重點審查其評審資料是否與合同內(nèi)容一致，是否按要求通過公司審批，審查通過的直接進入簽約用印程序。三、局重大風險合同條款（1）無預付款或有預付款但分次抵扣情形下，月進度付款低于70%(基礎設施項目低于

65%)、形象節(jié)點付款低于

75%（基礎設施項目低于

70%）或節(jié)點的支付間隔超過

3

個月；竣工驗收支付低于

85%；（2）履約擔保形式為現(xiàn)金保證，或擔保形式為保函但比例超過合同額的

10%，或約定保函未經(jīng)我方同意即可轉(zhuǎn)讓；-

3

-（3）違反相關規(guī)定的非現(xiàn)金收款，進度款支付方式包含承兌匯票、供應鏈融資、保理、信用證、以房抵債以及其他非常規(guī)支付方式；（4）工期罰款無上限；（5）質(zhì)量罰款無上限；（6）要求我方放棄建設工程優(yōu)先受償權；（7）固定總價合同且變更簽證及主材人工均不調(diào)差；（8）任何情形下我方均無停、緩建權利；或停緩建情形下我方無工期順延且無費用補償權利；（9）非財政/國有資金投資，結算時限超過

6

個月或未約定；（10）投融資項目，承包合同中與股份批復不一致且未按規(guī)定履行投資變更審批的條款；（11）其他涉及復雜法律關系的合同條款。簡單總結上述局底線管控相關要求，總包合同談判時應注意：非現(xiàn)金收款付款比例低現(xiàn)金擔保放棄優(yōu)先受償權“八不觸碰”結算時限超

6

個月或未約定工期、質(zhì)量罰款無上限主材人工均不調(diào)差無停、緩建權/索賠權-

4

-第二部分

合同談判要素篇總承包管理責任合同價格形式合同變更價格調(diào)整工程索賠安全文明費的支付預付款、工程進度款支付變更、簽證、索賠價款的支付竣工驗收工程實體簽約時效發(fā)包人發(fā)包人現(xiàn)場負責人承包人承包人現(xiàn)場負責人聯(lián)合體合同文本合同文件組成及解釋順序工程概況工程規(guī)范、技術標準稅金圖紙合同擔保合同工期合同質(zhì)量標準停緩建權利甲供材承包人購買材料甲指分包竣工結算缺陷責任與保修發(fā)包人違約責任承包人違約責任不可抗力工程保險優(yōu)先受償權爭議解決方式合同用印聯(lián)絡其他合同重大缺陷-

5

-第二部分

合同談判要素篇本篇重點梳理總包合同基本要素，明確各合同要素常見的談判要點，為項目開展總包合同談判工作提供參考。序號談判要素談判要點應按規(guī)定取得合法的立項審批文件、土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、施工許可證。1工程實體

法律法規(guī)及政策依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》第十一條第三款；《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十七條、第四十條；《建設工程施工許可管理辦法》第十二條招標人與中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起

30

日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。2簽約時效法律法規(guī)及政策依據(jù)：《中華人民共和國招投標法》第四十六條（1）發(fā)包人主體資格合法性：發(fā)包人應具備營業(yè)執(zhí)照所確定的特殊行業(yè)或經(jīng)營項目的特定資質(zhì)等；（2）發(fā)包人信譽狀況：發(fā)包人在行業(yè)內(nèi)的口碑、商業(yè)信譽；是否被納入失信被執(zhí)行人名單等；（3）發(fā)包人資金狀況：項目資金來源；是否具備完成項目開發(fā)或支付工程款的能力；項目土地性質(zhì)；出讓土地的出讓金是否全部繳納；是否取得土地使用權證或持有土地批準文件；是否存在法律糾紛或潛在糾紛；3發(fā)包人（4）發(fā)包人地址、郵編、法定代表人、委托代理人、電子郵箱、開戶銀行及賬號等內(nèi)容要填寫完整，保證合同履行的暢通和高效。（5）承接項目為發(fā)包人集團總公司城里的項目子公司的，在簽約前應首先審查子公司資產(chǎn)組成情況，在子公司資信不良時，爭取總公司對其子公司的項目履約出具擔?；虺兄Z書，以保證項目正常履約。（1）合同中應對發(fā)包人現(xiàn)場負責人及權限有明確的規(guī)定。例如：工程往來資料，特別是變更簽證資料，由發(fā)包人現(xiàn)場負責人簽字確認才具有法律效力。發(fā)包人現(xiàn)

（2）在項目履約過程中，我司項目管理人員要及時掌握合場負責人

同中發(fā)包人現(xiàn)場負責人及權限。當發(fā)包人管理人員變動時，若發(fā)現(xiàn)其現(xiàn)場實際負責人與合同中約定的現(xiàn)場負責人不一致，應要求發(fā)包人以書面形式對其現(xiàn)場實際負責人進行授權。4承包人應嚴格履行合同約定的責任和義務，否則應承擔相56承包人應的違約責任。如果合同約定與法律強制性規(guī)定有沖突，則合同約定無效，承包人應依據(jù)法律規(guī)定履行。承包人現(xiàn)

我司項目市級主要管理人員必須與備案總包合同中的主要-

6

-場負責人

管理人員保持一致，即該人員必須在現(xiàn)場實際履職，包括參加項目會議、簽署各類文件，并與我司有勞動關系、由我司繳納社保。（1）聯(lián)合體各方應共同與發(fā)包人簽訂合同協(xié)議書；（2）聯(lián)合體各方應為履行合同向發(fā)包人承擔連帶責任；（3）由同一專業(yè)的單位組成的聯(lián)合體，按照資質(zhì)等級較低78聯(lián)合體的單位確定資質(zhì)等級。法律法規(guī)及政策依據(jù)：《中華人民共和國建筑法》第二十七條；《中華人民共和國招投標法》第三十一條（1）爭取合同起草權；（2）爭

取

采

用

建

設

工

程

施

工

合

同

示

范

文

本（GF-2017-0201）或工程所在地省市發(fā)布的建設工程施工合同示范文本；合同文本（3）若采用發(fā)包人格式文本，建議與示范文本做詳細的對比，找出存在的風險條款。合同文件

避免對我司明顯不利的合同文件組成部分或解釋順序。例組成及解

如：業(yè)主內(nèi)部管理規(guī)定作為合同文件內(nèi)容，且解釋順序優(yōu)9釋順序先于合同協(xié)議書。（1）工程名稱、地點、內(nèi)容以及承包范圍要詳細填寫，并和招投標文件保持一致；101112工程概況（2）工程立項批準文號一定要填寫，并且需要發(fā)包人給我司提供相關資料的復印件。（1）明示采用的標準規(guī)范是否為現(xiàn)行的標準規(guī)范；（2）確保合同中約定的標準規(guī)范符合工程設計及施工需要，避免超出招標文件或標準規(guī)范的特殊技術要求。（1）合同金額應采用價稅分離的形式，避免增值稅部分重復繳納印花稅；工程規(guī)范、技術標準稅金（2）區(qū)分勘察、設計、施工費用，明確適用稅率；（3）將稅費、稅率變化列為合同價格調(diào)整的原因。（1）明確發(fā)包人合同圖紙?zhí)峁┑钠谙?、份?shù)；（2）發(fā)包人要保證提供圖紙的完整性、及時性、準確性及合法合規(guī)性；13圖紙（3）發(fā)包人未按合同約定提供圖紙情況下，明確我司享有費用及工期索賠權；（4）因發(fā)包人提供的圖紙存在差錯、遺漏或缺陷的，導致工程質(zhì)量瑕疵或造成安全事故的，由發(fā)包人承擔責任。（1）履約擔保形式應為保函形式，不得采用現(xiàn)金擔保；（2）擔保有效期限不超過竣工驗收后

30

天，非因承包人原因?qū)е鹿て谘娱L的，繼續(xù)提供履約擔保所增加的費用由發(fā)包人承擔；14合同擔保（3）發(fā)包人資信狀況不良、大節(jié)點付款的工程應爭取工程款支付擔保或資金共管；（4）如我司需提供預付款擔保，則隨著工程款的撥付，承包人提供預付款擔保的數(shù)額也應相應減少。-

7

-（1）合同中應明確開工時間及施工條件；開工時間一般以發(fā)包人取得施工許可證且施工現(xiàn)場移交承包人后發(fā)包人下發(fā)開工令或批復的開工報告日期為準；（2）工程經(jīng)竣工驗收合格的，竣工時間以承包人提交竣工驗收申請報告之日為實際竣工日期，并在工程接收證書中載明；爭取在合同中應明確因發(fā)包人原因?qū)е驴⒐を炇昭舆t的，以提交竣工驗收申請報告的日期為實際竣工日期；（3）設置合理的工期誤期違約金標準，且必須約定違約金上限；（4）節(jié)點工期與總工期違約金不并罰，且不再過程付款中予以扣除；（5）合理約定工期順延的情形，例如：在合同履行過程中，因下列情況導致工期延誤和(或)費用增加的，由發(fā)包人承擔由此延誤的工期和(或)增加的費用，且發(fā)包人應支付承包人合理的利潤:發(fā)包人未能按合同約定提供圖紙或所提供圖紙不符合合同約定的；15合同工期發(fā)包人未能按合同約定提供施工現(xiàn)場、施工條件、基礎資料、許可、批準等開工條件的；發(fā)包人提供的測量基準點、基準線和水準點及其書面資料存在錯誤或疏漏的；發(fā)包人未能在計劃開工日期之日起

7

天內(nèi)同意下達開工通知的；發(fā)包人未能按合同約定日期支付工程預付款、進度款或竣工結算款的；監(jiān)理人未按合同約定發(fā)出指示、批準等文件的；發(fā)包人提供的材料、工程設備的規(guī)格、數(shù)量或質(zhì)量不符合合同約定，或因發(fā)包人原因?qū)е陆回浫掌谘诱`或交貨地點變更的；發(fā)包人無正當理由沒有在約定期限內(nèi)發(fā)出復工指示，導致承包人無法復工的；設計變更或工程量增加，影響施工進度的；發(fā)包人指定分包或另行發(fā)包的分包商影響工期的；（6）工期順延申請的程序需要明確，并爭取增加默示條款，即發(fā)包人在一定期限內(nèi)不予答復，視為認可。（1）按照國家、地方、行業(yè)標準作為質(zhì)量驗收標準，避免合同質(zhì)量

使用發(fā)包人自制質(zhì)量標準；1617標準（2）若必須采用發(fā)包人自制質(zhì)量標準或質(zhì)量標準要求較高，則應爭取質(zhì)量獎勵。（1）不得出現(xiàn)任何情形下我方均無停、緩建權利；或停緩建情形下我方無工期順延且無費用補償權利的條款；（2）發(fā)包人不按約定支付工程款，經(jīng)催告后一定時間內(nèi)仍未支付，我司有權暫停施工，發(fā)包方應支付延期付款利息；（3）非因我司原因造成的停緩建，我司應享有索賠權利。停緩建權利-

8

-（1）明確甲供材料范圍、品種，以及發(fā)包人未按照合同約定要求提供材料的處理辦法；（2）明確約定甲供材的保管責任、保管費用、意外損壞責任的承擔；18甲供材（3）發(fā)包人供應材料設備的稅費承擔、結算方法應應當明晰合理，方便實際操作。（1）明確約定材料采購的標準、品牌等；（2）確保采購標準符合現(xiàn)行標準和設計要求，約定的品牌、品種采購的難易程度符合招標文件規(guī)定。承包人購買材料1920明確甲指分包范圍，以及甲指分包的招標程序、評標原則、定標主體等。甲指分包（1）總承包管理配合費在合同暫定工期范圍內(nèi)按照合同約定標準計取，非承包人原因工期延長，總承包管理配合費應由發(fā)包人根據(jù)原配合費標準結合延長的時間給予承包人補償；總承包管理責任21（2）對指定分包爭取采用走賬形式，并簽訂三方協(xié)議。（1）不得采用固定總價合同且變更簽證及主材人工均不調(diào)差；（2）固定單價合同中應當明確綜合單價包含的風險范圍和風險費用的計算方法，并約定風險范圍以外的合同價格調(diào)整辦法；（3）固定總價合同適用于建設規(guī)模較小，工期較短且施工合同價格

設計已審查批準的工程。采用固定總價合同雖然在約定范22形式圍內(nèi)總價不做調(diào)整，但應該明確總價包含的風險范圍和風險費用計算方法，并約定風險范圍以外的合同價格調(diào)整辦法；固定總價合同的工程量應僅包含正式施工圖紙內(nèi)的工程量或清單量以及合同暫定工期風險，實際施工工期延長或者存在量差的應據(jù)實調(diào)整；（4）合同談判中爭取采用定額計價或單價合同，工程量、材料設備價格據(jù)實計算。（1）合同變更程序、范圍、變更價款結算及支付等應當明確合理；2324合同變更

（2）談判中盡量爭取對我司有利的合同變更條件，變更部分結算期限不宜拖得太長，爭取變更部分費用與進度款一同支付。（1）合同中應明確合理的價格調(diào)整情形、范圍、程序；（2）非承包人原因造成的工程變更、法律法規(guī)及政策、行業(yè)指導價格調(diào)整，均應約定相應的價格調(diào)整方法；（3）施工期間鋼材、混凝土、水泥、砌體（含預制加工構價格調(diào)整件）、安裝主材等市場價格波動超過一定比例（例如

3%或5%）時應予以調(diào)差；基準日的選擇要認真策劃，一般為投標截止日前

28

天或合同簽訂日前

28

天。（4）由于發(fā)包人原因致使項目絕對工期有壓縮的情況，措-

9

-施費、總承包服務費及分部分項工程各子目綜合單價應予以調(diào)整。2526工程索賠

爭取有利索賠條件，明確索賠情形、程序、期限等內(nèi)容。建設工程施工合同示范文本（GF-2017-0201）通用條款6.1.6

條約定開工后

28

天內(nèi)預付安全文明施工費的

50%，安全文明費的支付其余部分與進度款同期支付。法律法規(guī)及政策依據(jù)：《GB50500-2013

建設工程工程量清單計價規(guī)范》10.2（1）月進度付款不低于

70%、形象節(jié)點付款不低于

75%且節(jié)點的支付間隔不超過

3

個月；竣工驗收支付不低于

85%；（2）避免采用商業(yè)承兌匯票、保理、以物抵債等非現(xiàn)金支付方式；（3）爭取工程預付款，若采用預付款擔保，應注意在工程進度款抵扣預付款后，相應減少預付款擔保金額；（4）爭取提高合同進度款支付比例，縮短付款周期；（5）對于工程款支付審核建議參考建設工程施工合同示范文本（GF-2017-0201）中約定，設置逾期審核視為默認的條款，如：監(jiān)理人應在收到承包人進度款申請單以及相關資料后

7

日內(nèi)完成審批并簽發(fā)進度款支付證書。發(fā)包人逾期未完成審批且未提出異議的，視為已簽發(fā)進度款支付證書。預付款、工程進度款支付27（6）設置發(fā)包人逾期支付的違約責任條款。（1）爭取隨工程進度款同期同比例支付；若在竣工結算后支付的，則必須要在合同中約定在施工過程中發(fā)包人要對變更、簽證、索賠的量和價進行審核確認；變更、簽證、索賠價款的支付2829（2）爭取設置審核時限，如監(jiān)理人在收到變更估價申請/索賠報告后

14

天內(nèi)完成審查并報送發(fā)包人，發(fā)包人在收到后

14

天內(nèi)做出處理結果。（1）明確竣工驗收的條件、期限和程序；（2）明確因發(fā)包人原因?qū)е虏荒芗皶r組織竣工驗收時，發(fā)竣工驗收

包人應承擔違約責任；（3）明確發(fā)包人提前擅自使用工程的所產(chǎn)生的責任由發(fā)包人自行承擔。（1）明確結算時限和程序，非公建、非政府項目結算時限不得超過

6

個月；（2）明確結算價款支付時限；（3）爭取參考建設工程施工合同示范文本（GF-2017-0201）中約定，設置逾期審核視為默認的條款，如：發(fā)包人在收竣工結算

到承包人提交竣工結算申請書后

28

天未完成審核且未提出異議的，視為發(fā)包人認可承包人提交的竣工結算

申請單，并自發(fā)包人收到承包人提交的竣工結算申請單后第

29

天起視為已簽發(fā)竣工付款證書；30（4）盡量避免以第三方審計單位審計報告作為工程結算依據(jù)，避免結算時間不可控。-

10

-（1）缺陷責任期不超過

24

個月，從工程通過竣工驗收之日起計；由于發(fā)包人原因?qū)е鹿こ虩o法按規(guī)定期限進行竣工驗收的，在承包人提交竣工驗收報告

90

天后，工程自動進入缺陷責任期；（2）質(zhì)量保證金不超過工程價款結算總額的

3%，在竣工結算時扣留，爭取以銀行保函形式代替質(zhì)量保證金；（3）工程質(zhì)量保修期不得超過《建設工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定的年限。缺陷責任與保修31法律法規(guī)及政策依據(jù)：（1）《建設工程質(zhì)量保證金管理辦法》（建質(zhì)[2017]138號）（2）《建設工程質(zhì)量管理條例》（中華人民共和國國務院令第

279

號）（1）發(fā)包人有以下違約事由，應約定相應違約責任，明確承包人享有的合法權利（如取得違約金、享有索賠權、停工權及合同解除權等）：發(fā)包人逾期支付工程款的；因發(fā)包人原因未能在計劃開工日前及時下達開工通知的；發(fā)包人隨意改變發(fā)包范圍，自行實施被取消的工作或轉(zhuǎn)由他人實施的；發(fā)包人提供的材料、工程設備的規(guī)格、數(shù)量或質(zhì)量不符合合同約定，或因為發(fā)包人原因?qū)е陆回浫掌谘诱`或交貨地點變更等情況的；發(fā)包人違約責任32因發(fā)包人違法合同約定造成暫停施工的；發(fā)包人無正當理由沒有在約定期限內(nèi)發(fā)出復工指令，導致發(fā)包人無法復工的；發(fā)包人不履行合同其他義務的；（2）明確發(fā)包人延遲支付工程款一定時間后，承包人享有合同解除權，如：發(fā)包人延遲支付工程款累計超過

56

日，或致使停工超過

28

日未復工的，承包人有權解除合同并要求發(fā)包人承擔承包人損失。（1）質(zhì)量違約金、工期違約金不得無上限約定；承包人違

（2）爭取合同各類違約金總額控制在一定范圍內(nèi)；3334約責任（3）若合同僅約定了工期誤期違約金，建議對應增加承包人提前竣工獎。（1）爭取盡量擴大不可抗力的范圍，充分考慮項目所在地特點，不可抗力范圍包括但不限于下列情形：自然災害（地震、洪水、海嘯、颶風、臺風、雷擊、暴雨等）；不可抗力社會性突發(fā)事件（戰(zhàn)爭、叛亂、革命、軍事政變，暴亂、騷亂或混亂，離子輻射或放射性污染，空中飛行物墜毀）；政策及法律變更；-

11

-（2）明確發(fā)生不可抗力時，對承包人經(jīng)濟和工期損失的賠償范圍和內(nèi)容。（1）發(fā)包人投保建筑工程一切險、安裝工程一切險，若發(fā)包人委托承包人投保，則應明確因投保產(chǎn)生的保險費和其他相關費用由發(fā)包人承擔；35工程保險

（2）其他各類保險（如第三方責任險、雇主責任險、人身意外傷害險、質(zhì)量責任保險、職業(yè)責任險、機動車輛險等）應明確發(fā)包人與承包人投保的險別，爭取保險費由發(fā)包人承擔或在報價中體現(xiàn)。（1）不得放棄建設工程優(yōu)先受償權；優(yōu)先受償

（2）若被迫放棄優(yōu)先受償權，則應在合同中明確最終結算363738權的期限，及發(fā)包人違反結算條款的責任（包括違約金和損失）。爭議解決

（1）爭議解決方式為項目所在地有管轄權的人民法院；方式（2）必須采用仲裁方式的，建議選擇上海仲裁委仲裁。（1）印章名稱與簽約主體名稱必須一致，并且為公章或者合同專用章；合同用?。?）非法定代表人簽署合同時，應出具授權委托書，若無授權委托書或授權委托書已過期限，則無權簽約。（1）接收文件的聯(lián)絡人信息應包括：姓名、職務、所在部門、移動電話、郵箱和地址；3940聯(lián)絡（2）合同一方當事人拒絕簽收文件時，另一方當事人可通過傳真、電子郵件、快遞、掛號信或現(xiàn)場公證的方式送達。合同應避免發(fā)生以下情況：（1）合同規(guī)定與法律法規(guī)相沖突；（2）合同文件對工程項目的描述有誤；（3）不同的合同文件之間有矛盾；其他合同重大缺陷（4）合同文件的詞語不準確，或產(chǎn)生歧義；（5）合同文件數(shù)據(jù)方面存在錯誤；（6）合同條款、合同文件不全；（7）發(fā)包人在合同文件中規(guī)定無法達到的要求、難以實現(xiàn)的技術標準。-

12

-第三部分

合同談判實務篇

合同談判實例分享1、合同協(xié)議書2、通用條款3、專用條款4、附件/往來函件

戰(zhàn)略合作客戶合同條款梳理-

13

-第三部分

合同談判實務篇本篇著重分享公司已簽總包合同的談判及評審實務經(jīng)驗，通過實例直觀了解存在不利的條款及可以借鑒的有利條款；同時，針對萬達、金茂等戰(zhàn)略合作客戶合同條款進行對比梳理，為后續(xù)承接上述業(yè)主的項目提供談判參考。一、合同談判實例分享1、合同協(xié)議書1.1

合同價款——建議價稅分離，明確稅率建議優(yōu)化條款示例:姚莊應急通道項目合同協(xié)議書中約定合同價：6670.8821

萬元（不含稅金額

6129.7053

萬元，稅金

541.1768

萬元）。談判建議：（1）合同協(xié)議書中合同價格價稅分離，明確增值稅率和增值稅金。以姚莊應急通道項目為例，建議修訂為合同價：6670.8821

萬元（人民幣陸仟陸佰柒拾萬捌仟捌佰貳拾壹元），增值稅稅率為

9%，增值稅金額為

541.1768

萬元。價稅分離可避免增值稅部分重復繳納印花稅，且不觸碰業(yè)主實質(zhì)利益，較容易被接受。（2）若該工程非我司全部自行施工，存在業(yè)主指定分包，建議將專業(yè)工程暫估價或暫列金額在合同價中列出，明確我司施工范圍。1.2

合同文件組成及解釋順序——建議第一條加入履約過程文件優(yōu)秀條款示例：中建地產(chǎn)總包合同協(xié)議書約定，本協(xié)議書與下列文件一起構成合同文件：-

14

-（1）本合同協(xié)議書（含補充協(xié)議），本合同補充協(xié)議包括:本合同實施過程中補充協(xié)議、備忘錄、會議紀要等雙方簽署的具有合同性質(zhì)的文件；一方向另一方簽署的承諾書、保證書等文件；雙方有關工程的洽商、變更、簽證等有效書面文件；（2）專用合同條款及其附件；（3）招標文件及其附件、招標答疑、往來函件；（4）投標函及其附錄（如果有）；（5）通用合同條款；（6）技術標準和要求；（7）圖紙；（8）已標價工程量清單或預算書；（9）其他合同文件。經(jīng)驗借鑒：合同文件的優(yōu)先解釋順序第一條建議將補充協(xié)議、雙方有關工程的洽商、變更、簽證等有效書面文件列入合同文件的組成部分并列為第一優(yōu)先級，確保履約過程中我司與業(yè)主針對原合同變更的事項能得以確認。1.3

合同生效——避免附條件生效條款建議優(yōu)化條款示例：三里屯創(chuàng)意文薈項目施工總承包合同約定承包人應向發(fā)包人交付由金融機構開具的金額相當于本合同第

5.1

條合同價款

3%的且不可撤銷的《履約保函》，該保函作為本合同附件及本合同生效條件。談判建議：針對業(yè)主附條件生效的合同，在招投標及合同簽訂階-

15

-段與業(yè)主協(xié)商刪除附條件生效條款，避免合同雙方用印后已進場施工但合同尚未生效的風險。1.4

合同簽訂時間——避免時間軸錯誤建議優(yōu)化條款示例：某項目總包合同協(xié)議書第二條，約定開工日期為

2016

年

5

月

30

日，第九條約定合同簽訂時間為

2016

年

8

月

10日。談判建議：總包合同應遵循“中標日期→合同簽訂日期→辦理施工許可證日期→開工日期”的日期邏輯順序，合同文本中可以將開工日期約定“暫定日期，實際開工日期以業(yè)主通知為準”。1.5

發(fā)包人特殊權利——避免反索賠“伏筆”建議優(yōu)化條款示例：世茂總包合同文本中，協(xié)議書中常見伏筆“雇主有權決定是否由承包商完成。承包商特此保證遵照分包合同的各項規(guī)定，實施和完成本分包工程及修補其任何缺陷?！?/p>

中建地產(chǎn)合同文本中，亦有同類描述“發(fā)包人始終保留在合同履行過程中根據(jù)實際需要而對本合同工程承包范圍內(nèi)的部分工作做出必要調(diào)整的權力?！闭勁薪ㄗh：上述條款意味對我司風險極大，即在我司正常履約的情況下，業(yè)主方依然保留隨時調(diào)整工程范圍甚至更換承包商的權利。建議爭取刪除此類條款，或增加前提條件，例如在承包商嚴重違約，拒不整改或多次整改不到位的情況下，業(yè)主方可行使此項權力。2、通用條款若業(yè)主采用建設工程施工合同示范文本，應當注意與示范文本進行對比，避免出現(xiàn)放棄優(yōu)先權、以房抵債、商票保理等條款隱蔽加入-

16

-通用條款的情況。建議優(yōu)化條款示例：（1）南京方山學校項目總包合同采用

09

示范文本，但在通用條款

22.4

其他約定中，增加

22.4.1

優(yōu)先受償權，約定“本合同項下所有已完和未完工程的所有權均屬于發(fā)包人，承包人同意對本合同項下所有工程放棄優(yōu)先受償權?！保?）浙江文成縣興福堂項目總包合同采用

13

示范文本，通用條款

40.7

條約定“發(fā)包人可以支票、銀行承兌匯票、銀行網(wǎng)銀、商業(yè)承兌匯票、國內(nèi)保理或國內(nèi)信用證等形式支付工程款，承包人必須在開票人指定銀行辦理貼現(xiàn)，貼現(xiàn)利息由發(fā)包人承擔，否則貼現(xiàn)利息由承包人自行承擔?！倍趯Ｓ脳l款中，僅約定了進度款支付比例，未明確支付方式。談判建議：認真對比業(yè)主提供的通用條款與示范文本的通用條款，避免隱藏陷阱，發(fā)現(xiàn)差異條款及時與業(yè)主進行溝通修改。3、專用條款3.1

付款方式——避免非現(xiàn)金支付建議優(yōu)化條款示例：嘉興秀湖金茂府項目幼兒園工程專用條款12.7

條關于合同價款支付的補充約定對于發(fā)包人根據(jù)合同約定應當向總承包人支付但還未支付的合同應付款（以下簡稱“應付款”），發(fā)包人有權選擇以下付款方式：A、發(fā)包人以開具商業(yè)承兌匯票及/或信用證的方式支付應付款，商業(yè)承兌匯票及信用證由發(fā)包人或中國金茂控股集團有限公司（或其下屬公司）開具，票據(jù)期限自出票日期起滿【0-12】個月止（具體視-

17

-票面情況），發(fā)包人或中國金茂控股集團有限公司（或其下屬公司）向總承包人開具上述商業(yè)承兌匯票及/或信用證的，則視為發(fā)包人向總承包人完成了應付款的款項支付。因發(fā)包人選擇商業(yè)承兌匯票及/或信用證的方式而需要對合同價進行調(diào)整的，雙方另行簽訂補充協(xié)議。B、發(fā)包人以書面文件方式對應付款進行確認，并將應付款延長【12】個月后支付；需要對原合同金額進行調(diào)整的，由總承包人提出申請，經(jīng)發(fā)包人與總承包人以書面形式協(xié)商一致后予以調(diào)整（書面形式包括合同、電報、電傳、傳真、電子郵件等），調(diào)整金額于原合同約定的付款節(jié)點予以支付。談判建議：該條款設置

A

、B

兩種支付方式，且業(yè)主有權選擇其一執(zhí)行，如業(yè)主選擇執(zhí)行

A

選項，則我司需接受非現(xiàn)支付方式，且票據(jù)期限未明確；如業(yè)主選擇執(zhí)行

B

條款（即業(yè)主有權將應付款延長12

個月后支付），則我方存在大額墊資風險，因此，建議明確業(yè)主具體支付方式，避免不確定性風險過大。此外，項目應當爭取避免采用非現(xiàn)金收款方式，若必須采用，則需在合同中明確非現(xiàn)金支付方式、額度、票據(jù)期限、貼現(xiàn)利息等內(nèi)容。根據(jù)局金融業(yè)務部非現(xiàn)金收款的規(guī)定，商業(yè)承兌匯票和保理實行清單管理，非清單業(yè)主不予簽訂，項目應嚴格按照上述規(guī)定執(zhí)行，在招投標階段提前與業(yè)主進行溝通。3.2

進度款支付——爭取提高過程付款比例、縮短付款周期建議優(yōu)化條款示例：龍華智谷項目總包合同第

12.4.1

付款周期關于付款周期的約定：-

18

-（1）每三個月支付一次工程款；（2）每次支付經(jīng)審計審核確認的當期已完合格工程量的

65%；（3）工程完工且竣工驗收合格后支付至已完合格工程量的

75%；（4）結算審計完成后付至結算價的

97%；（5）3%質(zhì)保金在缺陷責任期滿后無質(zhì)量問題無息付清。談判建議：（1）針對進度款支付條款，項目談判應爭取提高過程付款比例，縮短付款周期；（2）若合同約定為節(jié)點付款、付款比例較低、付款節(jié)點跨度大、付款周期長，可約定“增加春節(jié)前付款節(jié)點”，緩解公司及項目資金壓力。業(yè)主方也會考慮總包方年底需支付農(nóng)民工工資、材料款等費用，酌情考慮支付一定比例工程款。3.3

履約擔保——爭取降低保函額度、縮短保函有效期優(yōu)秀條款示例：園博園未來花園項目第

14.2.1

履約保函在以下方式中選擇其一，作為雙方對履約保函的約定?！龀邪瞬惶峤宦募s保函?！醭邪颂峤宦募s保函的格式、金額和時間：銀行保函；合同價格的

5%。須在合同簽訂前

7

日內(nèi)向發(fā)包人提交。經(jīng)驗借鑒：園博園未來花園合同初稿設置了

10%合同額的履約保函，因園博園工程已提交了履約保函，經(jīng)與業(yè)主談判，業(yè)主最終同意將未來花園項目中履約擔保條款移除，節(jié)省了公司資金成本。項目在與二次客戶進行合作時可以借鑒，以過去的良好合作為基礎，爭取不提供履約擔?；蚪档吐募s擔保額度。優(yōu)秀條款示例：小東門項目總包合同約定：履約保函所擔保之范-

19

-圍須包括承包商承造之工程及各專業(yè)分包合同（各專業(yè)分包合同金額按專業(yè)分包中標后的合同金額購買）。承包商先按總承包合同中總包直接工作金額的

10%購買履約保函，各專業(yè)分包合同在定標后，由各專業(yè)分包人提供各自合同金額

10%的履約保函給承包商，承包商再提供相同金額的履約保函給發(fā)包人。如果專業(yè)分包人不購買履約保函給承包商，承包商亦無須買給發(fā)包人，發(fā)包人將于通過承包商支付予專業(yè)分包人的首期付款中扣除相等于履約擔保金額的金額(若首期不足，則于下期中繼續(xù)扣減，直至扣到累計至履約擔保的金額為止)。經(jīng)驗借鑒：合同額含指定分包等專業(yè)分包單位價款，因此建議履約擔保基數(shù)約定為自建額，如上述條款約定“履約擔保額度為自建部分的

10%”。建議優(yōu)化條款示例：某項目總包合同約定“保函有效期至竣工驗收之日后

360

日止”。談判建議：本條款保函期限過長，增加我司資金成本，建議履約保函期限約定為“自保函開立之日起，至竣工驗收之日后

30

日止?！?.4

支付擔保——爭取業(yè)主支付擔保，明確保函相關具體事宜建議優(yōu)化條款示例：龍華智谷（北區(qū)）通用條款第

2.5

條

資金來源證明及支付擔保除專用合同條款另有約定外，發(fā)包人應在收到承包人要求提供資金來源證明的書面通知后

28

天內(nèi)，向承包人提供能夠按照合同約定支付合同價款的相應資金來源證明。除專用合同條款另有約定外，發(fā)包人要求承包人提供履約擔保的，-

20

-發(fā)包人應當向承包人提供支付擔保。支付擔?？梢圆捎勉y行保函或擔保公司擔保等形式，具體由合同當事人在專用合同條款中約定。龍華智谷（北區(qū)）專用條款

第

2.3

條資金來源證明及支付擔保發(fā)包人提供資金來源證明的期限要求：不提供。發(fā)包人是否提供支付擔保：是。發(fā)包人提供支付擔保的形式：銀行保函。談判建議：（1）由此及彼。談判人員爭取以承包人同意提供履約擔保為抓手，說服業(yè)主提供支付擔保，保持雙方平等。（2）注重細節(jié)。若業(yè)主同意提供支付擔保，應在合同中明確提供支付擔保的形式、時限、比例等具體內(nèi)容，避免業(yè)主在合同中約定支付擔保但實則不具有可操作性，最終實際未予以提供。3.5

指定分包——提高管理費收取比例，爭取付款走賬建議優(yōu)化條款示例：秀湖金茂府項目幼兒園項目總包合同專用條款約定，“總包配合費已包含在措施費報價中，由發(fā)包人支付給總承包人。除本合同另有約定外，總承包人不得向分包人另外收取任何費用，否則，總承包人應向發(fā)包人支付其所收取費用的

2

倍作為違約金?！闭勁薪ㄗh：（1）合同談判中，在保持友好溝通的前提下盡可能提高管理費比例。（2）針對業(yè)主要求不得另行向分包人收取任何費用的條款，我司一般不過于強求業(yè)主修改或刪除，而是在實際施工過程中，另行與指定分包單位協(xié)商收取配合費。（3）尤其注意的是，門窗工程塞縫、防水工作，以及由于前期指定分包圖紙不全導致的后-

21

-期開槽、修補工作，均在總承包施工范圍內(nèi)。而此類工作費用、成本單價遠高于正常情況下的防水、打鑿、修補工作成本單價。因此在總包合同內(nèi)，盡可能避免出現(xiàn)“指定分包配合費已包括應當由總包方配合完成的一切工作費用”約定。建議優(yōu)化條款示例：某項目總包合同約定，“承包人收到指定分包合同后，簽訂完成時限為

5

日。指定分包過程付款，發(fā)包人付至承包人后，承包人

3

日內(nèi)付至指定分包單位，否則視為違約?！闭勁薪ㄗh：（1）關于指定分包簽約和付款方式，應當爭取采用簽訂三方合同、付款走賬的方式，既有利于提高合同額轉(zhuǎn)化率，又便于指定分包單位現(xiàn)場管理。（2）指定分包合同簽訂時限需考慮我司OA

平臺評審時間，建議約定為：承包人收到指定分包合同后，簽訂完成時限為

30

日。（3）我司指定分包付款，要求月初報計劃，提前報送資料，付款申請網(wǎng)上兩級評審付款周期較長，同樣考慮到合同時限約定含節(jié)假日及周末，建議約定：指定分包過程付款，發(fā)包人付至承包人后，承包人

30

日內(nèi)付至指定分包單位。3.6

工期違約——避免節(jié)點工期與總工期違約金并罰建議優(yōu)化條款示例：南京方山學校項目總包合同約定：“9.5.1

關鍵項目誤期賠償率：按具體工期節(jié)點表內(nèi)所報的關鍵節(jié)點完工目標日期而分別的計算，每延誤一天賠償發(fā)包人人民幣

10

萬元/天、不足一天亦按一天計。9.5.2

整體工程延期竣工的逾期違約賠償金的約定：人民幣

10萬元/天。逾期超過

30

天，除上述罰款外，按結算總價的

5%扣罰違-

22

-約金，累計無上限，同時發(fā)包人有權單方提前終止或解除本合同。9.5.3

以上兩種逾期違約賠償金可同時計取，且發(fā)包人有單方解除本合同的權利。對由此給發(fā)包人造成的所有一切損失，承包人須承擔所有一切賠償責任?！闭勁薪ㄗh：（1）節(jié)點工期違約金，若在下個節(jié)點工期趕上，滿足正常進度計劃，則違約金無息返還；（2）整體工程延期竣工違約金上限為合同價款

5%；（3）節(jié)點工期違約金及總工期違約金，按金額較大者計取，不重復計取。3.7

工程變更——避免不合理變更范圍，變更費用爭取過程支付建議優(yōu)化條款示例：普陀山天福庵、宗風館工程專用條款

10.1

變更的范圍

關于變更的范圍的約定：發(fā)包人有權根據(jù)工程需要調(diào)整項目設計，增加或減少部分工程范圍，承包人不得以任何理由拒絕施工。談判建議：上述條款約定發(fā)包人有權增減部分工程范圍，承包人不得以任何理由拒絕施工，實則發(fā)包人可將工程任意發(fā)包或指定分包給其他承包人，造成我司自施范圍不可控，利潤無法得到保障，整體工程投入無法回收的風險。因此，在合同談判過程中，應盡量避免該類業(yè)主無限制工程變更權。優(yōu)秀條款示例：杭政工出

3-4

項目總包合同約定，“在施工過程中發(fā)生的清單漏項、現(xiàn)場簽證及設計變更，將不進入工程進度款中。但變更相關費用應由承包人及時提交費用審核單，當經(jīng)發(fā)包人初步審核，累計初步審核增加費用達到

500

萬元時，按初步審核增加費用的50%按工程款進行支付，余款待工程竣工驗收后經(jīng)發(fā)包人、監(jiān)理、咨-

23

-詢單位復審確定后一并進入結算。”經(jīng)驗借鑒：對于變更較多的項目，尤其在前期圖紙不全、業(yè)主設計意圖存在較大變動可能時，過程變更費用往往額度較高。若變更部分全墊資，最終結算后一并支付，將給項目過程資金流帶來較大壓力，而且增加了結算的工作量，拉長結算周期，不利于資金盡早回籠。因此，項目應通過談判爭取變更費用過程審核確認，隨進度款一并支付。如杭政工出

3-4

項目的變更相關費用雖然盡在變更費用達到

500

萬元時，隨工程進度款支付變更費用的

50%，但仍能從一定程度上緩解項目資金壓力，避免了變更部分全墊資帶來的資金周轉(zhuǎn)不良風險。3.8

結算時限——嚴守結算時限底線，爭取縮短結算審核時間建議優(yōu)化條款示例：普陀山天福庵、宗風館工程專用條款

14.2（1）發(fā)包人結算審核時間：發(fā)包人應在收到承包人遞交的竣工結算報告及完整齊全的結算資料后，〔

〕個月內(nèi)審核完畢，并簽發(fā)竣工結算證書。政府投資項目以財政審價機關出具工程結算報告日期為準。上述條款在結算審核時限上留空，因?qū)Ｓ脳l款優(yōu)先于通用條款，實則該條款未約定結算審核時限，經(jīng)合同評審該條款觸碰未約定結算審核時限的實質(zhì)評審條款，后經(jīng)與業(yè)主協(xié)商，最終我司手寫

6

個月并加蓋雙方合同專用章以明確該條款。談判建議：（1）嚴守業(yè)主審核時限。在合同談判中，應堅持局結算審核時限要求，請求業(yè)主于合同條款中明確將結算審核時限控制在

6

個月內(nèi)。（2）嚴查合同條款細節(jié)。對于大多數(shù)施工合同而言，合同分為通用條款和專用條款，業(yè)主可能會在專用條款相應條款更改-

24

-通用條款約定或在專用條款文末增加其他約定部分，暗改合同通用條款中的結算審核時限，合同談判前應當仔細研讀合同文本，避免細節(jié)問題引發(fā)重大風險。3.9

保修條款——爭取以質(zhì)量保函代替保修金優(yōu)秀條款示例：懷柔項目道路、綜合管線及橋梁工程合同約定，“剩余的結算總價的

3%作為保修金，待保修期滿且經(jīng)發(fā)包人、由發(fā)包人委托的接受單位確認后，扣除相關維修費用（如有通知承包人維修，但在規(guī)定時間內(nèi)未實施，發(fā)包人另行安排所發(fā)生的的費用）后，無息一次性予以支付。保修金可以銀行開具的質(zhì)量保函的形式繳納。”經(jīng)驗借鑒：（1）以法規(guī)為談判依據(jù)，以優(yōu)化為談判目標。在談判過程中，以《建設工程質(zhì)量管理協(xié)議》為依據(jù)，說服業(yè)主將質(zhì)保金控制在結算價的

3%以內(nèi)。（2）爭取以銀行保函代替質(zhì)量保修金，與二次業(yè)主談判時，強調(diào)工程履約情況和品牌信譽度，提高保函替代現(xiàn)金保證的可能。4、附件/往來函件——仔細審查，避免陷阱建議優(yōu)化條款示例：姚莊應急通道項目合同業(yè)主將空白工程資金監(jiān)管協(xié)議格式置于附件六，一旦簽訂我司有可能按照該條款約定將工程款存入監(jiān)管賬戶，影響項目資金流。談判建議：在合同談判前期策劃時，除合同正文外還須注意合同附件，如質(zhì)量保修協(xié)議、廉潔協(xié)議、安全生產(chǎn)協(xié)議，確認內(nèi)容是否與合同正文一致，是否有加重我司義務或減輕業(yè)主義務的隱藏條款。此外，商務人員還應注意資金監(jiān)管和農(nóng)民工工資支付類的附件，原則上-

25

-除國有資金投資的大型項目外，應與業(yè)主協(xié)商刪除資金監(jiān)管附件。若業(yè)主以合同范本為由不予刪除，也應當出具承諾或情況說明并加蓋公章排除適用。建議優(yōu)化條款示例：龍湖總包合同中，往往不體現(xiàn)抵房、商票等條款，但在往來函件的某份詢標函中較隱蔽的一行，單列一項“投標人是否清楚并接受本工程商票/保理付款方式”，我司答復意見“是”，則意味著接受商票、保理付款方式。談判建議：即使作為招投標階段過程資料不能修改，在合同談判中也應對商票/保理的額度、承兌期限、貼息費用如何承擔等相關問題作明確約定，否則過程履約中我司將陷入被動。-

26

-二、戰(zhàn)略合作客戶合同條款梳理1、萬達項目序合同要素合同金額合同工期預付款馬橋萬達奉賢富力萬達60365.63

萬元象山萬達宿遷萬達顓橋萬達號161685.45

萬元150156

萬元52053.6258

萬元46825.51

萬元2019.5.16-2021.4.23/5

2018.06.30-2020.04.3

2018.11.10-2021.6.30/

2017.11.12-2018.11.22/

2016.7.20-2017.10.20/42373

天0/671

天無963

天無376

天無57

天無無土方、基坑支護、降水工程、樁基工程全部施工完畢，7%；地下室結構工程全部施工完畢（含±0.00頂板），18%；裙房工程施工完成至結構封頂，四大塊完成

7%，地下結構完成

18%，裙房封頂

15%，地下砌筑、抹灰工程全部1、按節(jié)點支付，土方、基坑支護、降水工程、樁基工程、圍擋、裙房、塔樓售樓處等節(jié)點支付，各節(jié)點支付比例

60%-80%不等。按月進度

80%，竣工驗收

按月

75%，竣驗

85%，竣

完成

10％，裙房砌筑、抹進度款支

15%；地下部分砌筑、抹4合格取得竣工備案表80%，結算完成

95%備

90%，提交結算資料93%，結算完成

97%灰工程全部完成

10％，地下及裙房機電工程安裝完成

5%，裙房外裝工程完成7%，竣工驗收完成

10%，本工程正式開業(yè)

3%付灰工程全部完成

10%；裙房砌筑、抹灰工程完成，10%；地下室及裙房機電工程安裝完成，5%；房外裝工程完成，7%；完成竣工驗收資料的備案后，10%；本工程正式開業(yè)后，2、四方驗收

80%，竣工驗收資料

85%，結算

95%-

27

-3%無履約保函/暫定合同價的

10%/自合同簽訂之日起至該項目工程結束經(jīng)甲方驗收合格并備案完成后一個月（澄清函）固定單價，總承包管理與配合服務以建筑面積為單位的綜合單價包干；措施費以項計的總價包干，以建筑面積計的綜合單價包干合同價款的

3%；履約保函的有效期自保函開具之日起至總承包商收到本工程業(yè)主第一筆付款之日截止。合同價格的

6%的履約保函56履約保函計價方式無固定單價固定單價固定總價固定單價商品砼、主體結構用鋼材料（混凝土、鋼材、鋼筋）單價可做調(diào)整，人工、機械價格不予調(diào)整/價格波動幅度超過±3

%(不含3%)的部分予以調(diào)整材、鋼筋、砌塊、預拌砂

人工費不可調(diào)，鋼筋、變更及調(diào)

漿、鋼管/鋼板（通風空

混凝土、電纜可調(diào)（僅調(diào)）、鋼材/鋁材（采光

調(diào)整價差及稅金）/超過商品砼、主體結構用鋼材、鋼筋：±3%以內(nèi)不調(diào)整，超過±3%，超過的部分實時調(diào)整。7措施費±5%調(diào)整差頂）可以調(diào)，±3%；人工不可調(diào)±3%可調(diào)在獲頒發(fā)竣工驗收證書后56

天之內(nèi)，總承包商應按業(yè)主接到竣工結算資料工程竣工驗收合格后

60

批準的格式向業(yè)主呈報竣天內(nèi)，承包人提交完整的

工結算資料一式三份。業(yè)89結算時限

后在

56

天內(nèi)給出審批意見180

天分業(yè)態(tài)結算結算資料主接到竣工結算資料后原則上在

56

天內(nèi)給出審批意見。工期違約重要節(jié)點的誤期違約賠里程碑工期節(jié)點每延誤±0，±0

至裙房結構封無工期違約金上限1、重要節(jié)點的誤期違約賠-

28

-金償金為每日

30

萬元，整

一天，乙方須向甲方支

頂、主體結構每

6

層、主體工程竣工的誤期違約

付工程合同金額的千分

體結構封頂、外墻裝修完金每日

100

萬元，工期違

之一的違約金（按違約

成、機電安裝、內(nèi)裝修、償金為每日

RMB

100,000元整2、入伙延展期內(nèi)，1%和10

萬；超出入伙延展期

15天，2%和

10

萬；超出入伙延展期

5%和

10

萬約金無上限樓棟計），不超過合同價的

5%（按違約樓棟計）整體竣工，10

萬每天，總工期違約金上限為合同額的

5%,總工期未延誤可返還節(jié)點扣款10保修期限防水

5

年，其他

2

年防水

8

年，其他

2

年防水

8

年，其他

2

年防水

5

年，其他

2

年防水

5

年，其他

2

年近五年來，我司共承接包括顓橋萬達、宿遷萬達等

5

個萬達項目。經(jīng)對比分析，萬達項目工期緊，付款條件較差，主要風險條款如下：（1）進度款。萬達項目均無預付款，且多數(shù)為節(jié)點付款，履約過程資金壓力較大；（2）工期違約金。萬達項目工期罰款較高，且節(jié)點處罰和工期總體違約并罰；（3）保修。萬達項目保修金返還時限長，部分項目保修期約定防水

8

年。二、金茂項目南京湯山溫泉康養(yǎng)小鎮(zhèn)項目文博

南京湯山溫泉康養(yǎng)小鎮(zhèn)項目序號合同要素NO.2019G05

項目嘉興秀洲

44

號地塊中心、商業(yè)、住宅、示范區(qū)（中醫(yī)院）-

29

-123合同金額合同工期預付款20100.17

萬元106488.71

萬元1178

天/2019.8.10-2022.10.31無13344.87

萬元2020.6.1-2020.12.1無57220.58

萬元2018/3/1-2020/5/15無2020.6.22-2021.11.1610%合同額的預付款預付

10%，至每批次±0.00

開按月

75%，竣工驗收支付至

85%，結算支付至

97%，3%質(zhì)保金節(jié)點支付

75%，竣工驗收

80%，竣工備案

85%，結算完成

95%4進度款支付

始按月

75%，竣工

85%，結算97%。按月

75%，竣工

85%，結算

97%56履約擔保計價方式無固定單價無固定單價無履約保函，10%合同額固定單價固定單價鋼筋、砼可調(diào)，幅度±3%,人

鋼筋、商砼可調(diào)，幅度±5%，人7變更及調(diào)差結算時限主材±3%,人工不調(diào)差6

個月內(nèi)人工±10%，鋼筋、商砼±3%6

個月內(nèi)工±10%工±5%86

個月內(nèi)6

個月內(nèi)每日合同額的千分之五（或

6

萬

0.5%或

6

萬元每天，上限已完9工期違約金保修時限0.02%/天，上限合同額的

2%除防水

5

年外，其余

2

年無無工期違約金上限保修金兩年后無息返還40%商票元/天），上限為已完成工作量成工作量1011除防水

5

年外，其余

2

年除防水

5

年外，其余

2

年非現(xiàn)金支付30%商票30%商票金茂與萬達均屬中國頭部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，且對文旅、商業(yè)有專業(yè)開發(fā)經(jīng)驗。我司承接的項目多-

30

-為文旅，商業(yè)類項目。金茂項目主要風險點為采用非現(xiàn)金支付，且單個項目采用商票的最低比例為30%。三、寶龍項目序號合同要素合同金額合同工期預付款高新寶龍項目奉化寶龍項目寧波天水家園項目