合肥寫字樓及2014年鑒

全年住宅備案14萬套創(chuàng)紀錄最新發(fā)布的年鑒顯示，2013年合肥房地產(chǎn)開發(fā)總投資674億元，同比增長16.75%。尤其是下半年，合肥樓市增長迅猛，12月住宅類商品房成交12728套，創(chuàng)近4年來月度新高，整年更是有記錄以來首個年度住宅備案量超過14萬套。交易熱背后，去年合肥新增商品房供應(yīng)1856.78萬壯，同比上升43.71%;成交面積1639.4萬壯，同比上升46.48%;成交均價6856元/心同比上升4.54%（注：以市區(qū)統(tǒng)計分析）。分析認為，去年合肥住宅市場“旺季熱銷”、“淡季不淡”是整體成交走高的重要原因。除了成交量外，從9月開始合肥新建商品住宅價格漲勢明顯，但整體上揚幅度較窄。全年中，12月成交均價最高，達7079元/壯，2月最低，為6561元/壯。世紀金源、萬科、華潤成交面積和金額分列前三甲。細分來看，住宅去年月均成交價格6574元/壯，成交仍以剛需為主，首次置業(yè)的緊湊小三房和改善型需求舒適三房為當(dāng)前熱銷戶型，住宅平均戶型90.02壯，市場熱點面積段為90~144壯。各區(qū)分析，大部分成交在100萬壯以上，多個開發(fā)區(qū)供求超過四大行政區(qū)。商鋪去年均價12104元/皿住宅熱銷的同時，商鋪銷售也迅速提升熱度，區(qū)域內(nèi)通道的打通，地鐵的陸續(xù)開建，購物中心等產(chǎn)生的集群效應(yīng)，都助力商鋪的銷售。據(jù)2014合肥房地產(chǎn)年鑒，去年合肥多家商業(yè)綜合體開業(yè)，多極化的城市商圈開始形成，商業(yè)類需求日益旺盛，成為投資新寵。相比于2012年，去年合肥商鋪“供需兩旺”，特別是在11月份隨著新站區(qū)大型商貿(mào)城的集中入市，月度供應(yīng)量73.54萬壯，達到全年峰值。分區(qū)商業(yè)市場中，老城區(qū)在人流量、吸納消費能力等方面具備一定優(yōu)勢，街區(qū)商鋪、區(qū)域副中心的差異化小型商業(yè)集群，都是目前合肥老城區(qū)商業(yè)物業(yè)的主流模式。而各開發(fā)區(qū)目前商業(yè)配套還相對落后，分析認為未來綜合體物業(yè)將有大空間。具體來說，去年合肥商鋪（含組團）新增供應(yīng)199.28萬壯，共成交88.07萬壯。價格方面，全年商鋪月度成交均價波動較大。2月份成交均價達全年最高值，為16083元/壯，但4、8、12月跌破萬元，其余各月基本在10000-17000元/壯之間波動。寫字樓來看，去年合肥共成交10088套，面積98.61萬壯，蜀山、政務(wù)、經(jīng)開所屬西南片區(qū)是寫字樓項目聚集之處，3區(qū)域成交套數(shù)占全市50%。寫字樓月度均價波動平緩，中低價位辦公產(chǎn)品成交占比大，全年均價7882元/壯。四縣一市肥西房子最貴在市區(qū)9大區(qū)域住宅熱銷的同時，合肥所轄四縣一市房地產(chǎn)市場去年量價也得到了不小的提升。據(jù)年鑒數(shù)據(jù)，四縣一市中，長豐縣去年住宅開發(fā)投資總額最高，達87.76億元，廬江縣最少，為24.81億元。市場交易中，肥西商品房銷售備案面積最多，為211.26萬壯，同比增幅高達83%。住宅銷售均價方面，肥東為5075元/壯，肥西為5458元/壯，長豐為4666元/壯，廬江為5099元/壯，巢湖市為4408元/壯。同比漲幅，肥西最高，達15%。單月看，肥西是去年惟一月度均價曾超6000元/壯的縣。點評：2013年作為合肥樓市中火爆的一年成交14萬套并不意外，根據(jù)統(tǒng)計，除了銷售黃金期成績斐然，淡季成交更加突出，合肥購房人群還是以剛需為主，導(dǎo)致市場上90平左右戶型熱銷，房價經(jīng)歷一年時間單價上漲400多元，這個增幅也算是正常增長。近幾年合肥寫字樓進入擴張期品質(zhì)性與標桿性越來凸顯2008年金融危機來襲，市場動蕩，政府4萬億救市，重振經(jīng)濟信心。房地產(chǎn)市場在經(jīng)過一次震蕩之后，恢復(fù)平穩(wěn)，合肥的寫字樓市場也迎來了快速擴張的時期。綠地藍海、綠地贏海、置地投資廣場、新華國際廣場、置地廣場、之心城、新地中心、華邦I(lǐng)CC、華潤中心、華潤五彩國際、新城國際、港匯廣場、安糧?東怡金融廣場、安糧國貿(mào)中心、閩商國貿(mào)中心等寫字樓開始大批涌現(xiàn)，同時呈現(xiàn)扎堆分布的現(xiàn)象。寫字樓標準也再次提升，甲級、超甲級寫字樓的感念不斷出現(xiàn)，超高層、高品質(zhì)的概念被無數(shù)次的提及放大，軟硬件設(shè)施也開始朝向國際5A智能化標準方向靠攏，越來越多的寫字樓成為國際型頂級商務(wù)寫字樓的代言人。進入如今的發(fā)展階段，寫字樓大批涌現(xiàn)的同時，也開始出現(xiàn)集群效應(yīng)。政務(wù)區(qū)有政務(wù)規(guī)劃定位導(dǎo)向，新城國際、新地中心等高端商務(wù)寫字樓群聚于此，而以華潤大廈為代表的集商業(yè)、寫字樓、住宅一體化的配套成熟的高端城市綜合體寫字樓也開始崛起，品質(zhì)性與標桿性越來凸顯。二、地域曲線：市場分布由主城中心向四周擴散區(qū)域商務(wù)中心形成寫字樓是城市經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物，也是城市經(jīng)濟發(fā)展的體現(xiàn)，從最初的政府機關(guān)辦公到如今的開發(fā)商爭相投資建設(shè)，寫字樓沿著時間的軸線，不同年代出現(xiàn)了不同的產(chǎn)品，也呈現(xiàn)出了不同的特性。在地域延伸上，寫字樓市場市場也有著自身的發(fā)展曲線。老城廬陽區(qū)孕育早期寫字樓市場慢慢退出歷史舞臺90年代，合肥作為省會城市剛剛邁入改革開放的大潮，經(jīng)濟發(fā)展進入一個全新的通道，廬陽區(qū)作為合肥老城區(qū)，一直被稱為哺育合肥成長的土地，也是合肥經(jīng)濟發(fā)展過程中重要的基礎(chǔ)商務(wù)區(qū)，是合肥老城區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化、金融中心。它擁有四牌樓、三孝口、淮河路步行街等眾多老合肥的商業(yè)中心，一直呈現(xiàn)繁榮狀態(tài)，依托經(jīng)濟的領(lǐng)先發(fā)展與片區(qū)各行各業(yè)的率先興起，廬陽區(qū)也成為了合肥寫字樓市場成長的發(fā)源地。無論是人們記憶中的郵電大廈、天徽大廈還是財富廣場，又或者是如今的安糧東怡廣場，它們的更迭換代完成了廬陽區(qū)寫字樓市場的發(fā)源、發(fā)育。從目前來看，合一環(huán)線以內(nèi)的廬陽區(qū)依舊是合肥寫字樓市場的聚集地。該區(qū)域不僅是老城區(qū)還是合肥的中心區(qū)域，交能便利、配套完善、商業(yè)氛圍濃厚。然后從前華麗壯觀的老城區(qū)寫字樓樓宇，經(jīng)歷十多年的輝煌和歷史更替，逐漸在隱退出人們的視野，也逐漸出現(xiàn)凋敝，配套設(shè)置早已難以滿足當(dāng)代企業(yè)的辦公需求。由老城區(qū)向外圍輻射新商務(wù)中心不斷出現(xiàn)從90年代跨入2000年，合肥寫字樓市場的發(fā)展已經(jīng)不再局限于主要老城區(qū)的三孝口和四牌樓商圈，東向開始向新站區(qū)的圍繞這火車站發(fā)展，以及向馬鞍山路沿線延伸，藍鯨國際、新都會,環(huán)球廣場等都在此時興起，西向的則是沿著長江路向西發(fā)展，向北則是發(fā)展出了北一環(huán)寫字樓一條街，向南則涌現(xiàn)了黃潛望版塊等寫字樓聚集區(qū)。新站區(qū)寫字樓的發(fā)展主導(dǎo)因素在于火車站以及周邊汽車站帶來的聚集效應(yīng)。便利的交通帶來了新站區(qū)經(jīng)濟、商業(yè)、娛樂、休閑高速發(fā)展，現(xiàn)形成市內(nèi)僅次傳統(tǒng)中心城區(qū)外的最完善的區(qū)域性經(jīng)濟規(guī)模，寫字樓也依托于次發(fā)展起來。勝利大廈、寶鉆大廈、大眾大廈等等寫字樓都在寫字樓發(fā)展歷史占據(jù)了重要的位置，萬國企業(yè)中心也將隨浪而來。城市不斷規(guī)劃發(fā)展，經(jīng)濟中心、經(jīng)濟副中心、小商圈不斷云集。以包河萬達為中心的寫字樓聚集區(qū)、黃潛望版塊的寫字樓聚集區(qū)、馬鞍山路沿線的寫字樓聚集區(qū)等等。便捷的交通、優(yōu)越的環(huán)境和日趨成熟的商業(yè)配套以及周邊強大的住宅市場，推動著本區(qū)域?qū)懽謽堑陌l(fā)展。政務(wù)、濱湖、高鐵片區(qū)或成合肥未來商務(wù)中心合肥政務(wù)新區(qū)作為由于政府規(guī)劃主導(dǎo)的商務(wù)新區(qū)，在近年發(fā)展中，承接了大部分老城區(qū)寫字樓的升級換代。幾年內(nèi)一大批寫字樓在此云集，平安大廈、綠地藍海、新城國際、天鵝湖萬達、華邦I(lǐng)CC、新地中心、置地廣場、華潤大廈以及隸屬于蜀山區(qū)但臨近政務(wù)的安糧國貿(mào)中心等，新一代高品質(zhì)、優(yōu)配套、注重物業(yè)管理的寫字樓群再次迭起。5A智能寫字樓、甲級寫字樓、城市綜合體性質(zhì)的寫字樓等，在政務(wù)區(qū)風(fēng)生水起，各大寫字樓項目也爭相做''地標〃。華邦I(lǐng)CC-200米超高層寫字樓新地中心一規(guī)劃60層共230米置地廣場C座——200米商務(wù)新品華潤大廈——亞太第14座A塔高達280米?；蛟S200米已經(jīng)成為了未來政務(wù)區(qū)寫字樓高度的底線。同樣受政府導(dǎo)向影響的規(guī)模較大的寫字樓新區(qū)無疑是濱湖新區(qū)。住宅投資空間日益減小，寫字樓投資需求上升，濱湖新區(qū)的寫字樓已經(jīng)成為眾多外來企業(yè)進駐合肥重要的投資渠道。高速濱湖時代廣場金融中心、國購中心、建業(yè)壹中心、寶能城、恒大中心等等，均為時下熱點寫字樓項目。寶能與恒大同樣是爭相在片區(qū)建設(shè)超500米超高層寫字樓，力圖締造安徽的地標。另外一個未來合肥不容忽視的寫字樓聚集區(qū)域莫過于高鐵南站片區(qū)，依托高鐵站點以及周邊高架、地鐵的交通優(yōu)勢，該片區(qū)無疑將形成一個新型的商務(wù)中心。世聯(lián)行華東區(qū)域合肥綜合業(yè)務(wù)事業(yè)部總監(jiān)成睿表示：政務(wù)區(qū)目前承接合肥現(xiàn)在至2018年大約5年的寫字樓發(fā)展需求。未來更遠時間段內(nèi)，合肥成為一個更加具有吸引力，更加具有投資空間、更加宜居的城市，它將帶來大量的外來企業(yè)，寫字樓市場的需求也將擴大，一線城市以及國際化的視野要求寫字樓整體檔次的提升，濱湖新區(qū)將成為這一批的企業(yè)的承接區(qū)域。而高鐵片區(qū)則將更多的吸引新興的、發(fā)展中的、部分外向型的、或者本地的高端企業(yè)。未來政務(wù)區(qū)也將成熟、飽和，城市整體的寫字樓市場將繼續(xù)將向東、向南、向外圍發(fā)展。從最初合肥寫字樓的功能大部分為滿足國家相關(guān)機關(guān)單位辦公需求，以單位自用為主而新建較高樓宇，產(chǎn)品規(guī)劃起點低，品質(zhì)較差，功能欠缺。目前，這一波的寫字樓物已經(jīng)陳舊，內(nèi)部硬件配套老化，部分已經(jīng)存在安全隱患等問題，逐漸被空置。當(dāng)寫字樓由政務(wù)投資建設(shè)轉(zhuǎn)向民營企業(yè)投資建設(shè)之后，寫字樓市場開始出現(xiàn)新的建設(shè)標準，綜合型仿國際標準寫字樓逐漸出現(xiàn)在市場上，這個時期的寫字樓開始注重形象設(shè)計和簡單的配套規(guī)劃，很多初具規(guī)模的企業(yè)開始爭相入駐。但隨著而來的是停車難、電梯不夠用、物業(yè)管理差、周邊環(huán)境惡化等問題出現(xiàn)。問題的出現(xiàn)，也是市場產(chǎn)品轉(zhuǎn)型的機遇和市場新需求的拓展。由此誕生的甲級寫字樓、超甲級寫字樓等概念涌現(xiàn)在近年來的寫字樓市場。寫字樓建設(shè)規(guī)劃以及宣傳中開始出現(xiàn)國際性質(zhì)的設(shè)計團隊、國際品牌的硬件設(shè)施，開始引進專業(yè)的物業(yè)管理公司等。開始從用戶的角度出發(fā)，考慮停車位配比、電梯承載量、規(guī)劃設(shè)計注意周邊交通避免擁堵、寫字樓內(nèi)外環(huán)境提升、人性化健身設(shè)施、體現(xiàn)形象的精裝大堂等等已被納入到寫字樓的建設(shè)中。優(yōu)越的地段、成熟的商圈、便利的交通、頂級的形象等成為眾多企業(yè)選擇寫字樓的標準，而發(fā)展如今，選擇標準已經(jīng)從外部環(huán)境延伸到內(nèi)部，寫字樓的空間大小、硬件配套、內(nèi)部裝修設(shè)計、智能程度都已經(jīng)成為使用者關(guān)注的因素。隨著合肥城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，寫字樓市場日趨成熟，合肥寫字樓總體租金增長較平穩(wěn)。在平穩(wěn)增長的背景下，合肥新增寫字樓產(chǎn)品的整體品質(zhì)逐漸向國際化標準靠攏。第十四座華潤大廈落地合肥，它將亞太商務(wù)系統(tǒng)首次帶入合肥，可以說推動了合肥寫字樓商務(wù)國際化發(fā)展。寫字樓產(chǎn)品在軟硬件方面的高標準，將會對