【城市綜合體】華潤(rùn)重慶華潤(rùn)二十四城典型項(xiàng)目及分析

致:華潤(rùn)置地（重慶）有限公司FromVisiontoValue投資升值新方向重慶華潤(rùn)二十四城第一階段調(diào)查報(bào)告典型項(xiàng)目調(diào)研及分析導(dǎo)言：本報(bào)告是在4月9日匯報(bào)會(huì)資料基礎(chǔ)上依據(jù)業(yè)主意見(jiàn)進(jìn)行修改和完善，所有調(diào)研數(shù)據(jù)以數(shù)據(jù)的可取得性為基礎(chǔ)，涉及商業(yè)機(jī)密的內(nèi)容不在本報(bào)告中出現(xiàn)。本報(bào)告商家訪談部分涉及采訪對(duì)象請(qǐng)貴司予以保密。目錄A.項(xiàng)目整體工作范疇及本次匯報(bào)內(nèi)容

A1.項(xiàng)目整體工作范疇

A2.本次匯報(bào)內(nèi)容B.項(xiàng)目工作方法介紹

B1.城市分析

B2.消費(fèi)者研究C.項(xiàng)目下一步工作計(jì)劃項(xiàng)目整體工作范疇第一階段：重慶市典型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研及商家訪談、消費(fèi)者調(diào)研第二階段：重慶市商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（包括周邊商業(yè)現(xiàn)狀及未來(lái)同期上市重點(diǎn)項(xiàng)目分析、對(duì)比城市中高端商業(yè)代表案例研究）第三階段：初步定位本次匯報(bào)內(nèi)容重慶市典型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研重點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)展歷程分析消費(fèi)者調(diào)研、商家訪談主要結(jié)論一階段調(diào)研對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義本項(xiàng)目小組在華潤(rùn)置地與TCBL研策部的緊密合作下，在第一階段完成了重慶典型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研、消費(fèi)者調(diào)研以及商家訪談的工作。主要工作方法為：典型項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研項(xiàng)目小組進(jìn)行了為期一個(gè)月的全市范圍的市場(chǎng)調(diào)查，走訪了6家購(gòu)物中心和4家百貨?北城天街?西城天街?大都會(huì)廣場(chǎng)?鼎固日月光?萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)?上海城購(gòu)物中心?美美百貨?新世紀(jì)江北店?新世紀(jì)解放碑店?新世紀(jì)楊家坪店商家訪談32家?2010年3月9日?2010年3月24日?2010年4月9日?2010年4月25日?2010年5月5日會(huì)議溝通5次主要工作方法消費(fèi)者訪談1353份?解放碑商圈160份?觀音橋商圈150份?沙坪壩商圈100份?楊家坪商圈100份?南坪商圈100份?直崗大道50份?大渡口50份?晶麗館50份?南濱路50份?項(xiàng)目周邊200份?西部奧特萊斯102份?大都會(huì)冰場(chǎng)41份?電話訪談100份美美百貨太平洋百貨伊勢(shì)丹百貨代理公司迪生創(chuàng)建華鐙集團(tuán)名瑞公司漢帛公司亨吉利世界名表中心次主力店紅楓庭蘇寧HOLAMUJINOVOi.t個(gè)人護(hù)理瑪花纖體Sephora東田造型餐飲渝信大蓉和一茶一坐雍雅山房美麗工房菩提素服務(wù)金寶貝英孚教育西西弗書店

路虎車展購(gòu)物中心1龍湖北城天街2龍湖西城天街3大都會(huì)廣場(chǎng)4鼎固日月光中心廣場(chǎng)重慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)重慶上海城百聯(lián)購(gòu)物中心購(gòu)物中心龍湖北城天街項(xiàng)目概況擁有160余家精品專賣店、2家精品超市、1個(gè)五星級(jí)電影院（15個(gè)影廳）、1個(gè)專業(yè)體育用品連鎖賣場(chǎng)、1家主力百貨店、3個(gè)休閑景觀廣場(chǎng)、30余家特色餐飲娛樂(lè)休閑場(chǎng)所、680個(gè)泊車位的大型停車場(chǎng)，是目前重慶規(guī)模最大、功能最完善的國(guó)際時(shí)尚潮流購(gòu)物中心。資料來(lái)源：TCBL研究中心項(xiàng)目概況開發(fā)商龍湖地產(chǎn)物業(yè)管理重慶新龍湖物業(yè)服務(wù)有限公司地理位置江北區(qū)占地面積30,000㎡總建筑面積約150,000㎡商業(yè)類別商業(yè)+商務(wù)+居住商業(yè)體量（建筑面積）不含車庫(kù)建筑面積約140,000㎡，遠(yuǎn)東百貨及新館建筑面積分別約40,000㎡及30,000㎡，專賣區(qū)約70,000㎡。地下面積約44,000，其中停車場(chǎng)建筑面積約30,000㎡，超市14,000㎡(使用面積約10,000㎡)開業(yè)時(shí)間2003年11月營(yíng)業(yè)時(shí)間10:00AM—10:00PM停車位數(shù)量680個(gè)項(xiàng)目定位集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲為一體的國(guó)際時(shí)尚潮流生活購(gòu)物中心主力店遠(yuǎn)東百貨、BHG超市、UME影院北城天街整體業(yè)態(tài)以服飾零售為主，搭配餐飲、休閑娛樂(lè)和服務(wù)業(yè)態(tài)，品牌以國(guó)際潮流時(shí)尚品牌為主。整體品牌檔次為中高，品牌性較高。樓層定位清晰，業(yè)態(tài)搭配及租戶組合突出項(xiàng)目特色。樓層分布購(gòu)物中心業(yè)態(tài)配比注：1、業(yè)態(tài)配比統(tǒng)計(jì)不包含百貨/超市主力店；2、數(shù)據(jù)均以實(shí)際實(shí)用面積計(jì)算。3、服務(wù)主要為美容美體、眼鏡、個(gè)人護(hù)理類業(yè)態(tài)，包含瑪花纖體、美麗田園SPA、精益眼鏡、屈臣氏、金寶貝、龍攝影等。業(yè)態(tài)面積（平米）比例品牌數(shù)量比例娛樂(lè)5,05010.6%10.5%服飾26,62156.1%15876.7%餐飲12,07025.4%3517.0%服務(wù)3,7137.8%115.3%合計(jì)47,454100.0%206100.0%主力店面積配比（建筑面積）專賣區(qū)+新館面積（平米）（不含超市）86,00061.4%主力店面積

BHG超市（平米）14,00010%主力店面積遠(yuǎn)東百貨（平米）40,00028.6%合計(jì)140,000100%資料來(lái)源：TCBL研究中心樓層樓層分布B1生活超市LG國(guó)際品牌服飾、休閑餐飲1F國(guó)際品牌服飾、休閑餐飲2F國(guó)際品牌服飾、特色餐飲3F流行服飾、特色餐飲、個(gè)人護(hù)理4F流行服飾、特色餐飲、休閑娛樂(lè)5F休閑娛樂(lè)購(gòu)物中心龍湖北城天街項(xiàng)目概況北城天街已經(jīng)成為重慶第二大商圈中最成功之購(gòu)物中心，樹立國(guó)際時(shí)尚潮流品牌中心標(biāo)桿地位；成為國(guó)際品牌進(jìn)入西南區(qū)或重慶的商業(yè)市場(chǎng)之首選開店地；樓層定位規(guī)劃清晰、租戶組合合理、凸顯購(gòu)物中心特色；商鋪出租率達(dá)到95%及以上，維持5%換租率，不斷提升品牌檔次，進(jìn)行更合理的租戶組合。資料來(lái)源：TCBL研究中心購(gòu)物中心龍湖北城天街項(xiàng)目概況西城天街是楊家坪第一家購(gòu)物中心，為區(qū)域居民提供了新的生活方式；購(gòu)物中心規(guī)劃有主力百貨店、精品生活超市、五星級(jí)國(guó)際影院、品牌服飾潮流專賣店、中西餐飲、娛樂(lè)休閑名店、纖體中心、電玩城等，引進(jìn)了包括津樂(lè)匯百貨（正在調(diào)整中）、UME國(guó)際影院旗艦店、等主力店和星巴克、萬(wàn)寧、G-STAR、CKjeans等國(guó)際潮流品牌店。資料來(lái)源：TCBL研究中心項(xiàng)目概況開發(fā)商重慶龍湖地產(chǎn)物業(yè)管理重慶新龍湖物業(yè)服務(wù)有限公司區(qū)位重慶市九龍坡區(qū)楊家坪步行街占地面積28,000㎡總建筑面積200,000㎡商業(yè)建筑面積共78,000㎡，不含車庫(kù)面積；其中地上約63,000㎡，地下約15,000㎡。商業(yè)形態(tài)零售、寫字樓開業(yè)時(shí)間2008年3月28日營(yíng)業(yè)時(shí)間10：00A.M-10；00P.M停車位數(shù)量車庫(kù)約47,000㎡，車位1052個(gè)項(xiàng)目定位為時(shí)尚青年及中青年家庭提供服務(wù)的購(gòu)物中心主力店津樂(lè)匯百貨、永輝超市、UME影院項(xiàng)目定位：為時(shí)尚年輕人及年輕家庭提供服務(wù)的時(shí)尚潮流購(gòu)物中心。購(gòu)物中心龍湖西城天街項(xiàng)目概況注：1、該數(shù)據(jù)不包含超市主力店；2、該數(shù)據(jù)為實(shí)際實(shí)用面積計(jì)算。3、服務(wù)主要包含美容美體，眼鏡、個(gè)人護(hù)理等,如瑪花纖體、金寶貝、萬(wàn)寧等。業(yè)態(tài)配比樓層分布專賣區(qū)面積（平米）40,28766.53%主力店面積（永輝超市）（平米）8,27113.66%主力店面積（津樂(lè)匯百貨）（平米）12,00019.82%合計(jì)60,558100%主力店面積配比（使用面積）業(yè)態(tài)品牌數(shù)量比例面積（平米）比例娛樂(lè)21.2%6,23215.5%服飾11771.3%21,75654.0%餐飲3320.1%10,01424.9%服務(wù)127.3%2,2845.7%合計(jì)164100.0%40,287100.0%資料來(lái)源：TCBL研究中心樓層樓層業(yè)態(tài)分布B1超市、美食廣場(chǎng)、生活零售、流行服飾LG時(shí)尚品牌服飾、快速餐飲、個(gè)人護(hù)理1F國(guó)際時(shí)尚品牌服飾、時(shí)尚餐飲2F流行服飾、特色餐飲3F流行服飾、特色餐飲、休閑娛樂(lè)4F品牌餐飲、休閑娛樂(lè)購(gòu)物中心龍湖西城天街項(xiàng)目概況西城天街是楊家坪商圈第一家購(gòu)物中心，為區(qū)域居民提供全新生活方式；引進(jìn)多個(gè)國(guó)際時(shí)尚潮流品牌，如星巴克、CKJEANS、G-STAR、萬(wàn)寧等，均為第一次進(jìn)入楊家坪商圈之品牌；樓層規(guī)劃定位清晰，特色突出；商鋪出租率達(dá)到92%及以上，維持5-8%換租率，不斷提升品牌檔次，進(jìn)行更合理的租戶組合。資料來(lái)源：TCBL研究中心購(gòu)物中心龍湖西城天街項(xiàng)目概況大都會(huì)廣場(chǎng)是重慶第一家購(gòu)物中心，包括主力店、影院、餐飲、服飾零售多種業(yè)態(tài)組合；

大都會(huì)廣場(chǎng)于1997年開業(yè)，至今仍然是重慶最具代表性購(gòu)物中心之一。項(xiàng)目概況開發(fā)商和記實(shí)業(yè)（重慶）有限公司開發(fā)商和記實(shí)業(yè)(重慶)有限公司物業(yè)管理家利物業(yè)管理有限公司占地面積18,717㎡總建面230,000㎡容積率12商業(yè)體量裙樓商業(yè)100,000㎡（包括百貨，西樓不屬于和黃產(chǎn)業(yè)），海逸酒店30,500㎡商務(wù)寫字樓51,300㎡。其中購(gòu)物中心使用面積約30,000㎡，百貨使用面積約22,000㎡開業(yè)時(shí)間1997年9月24日營(yíng)業(yè)時(shí)間10:00AM—10:00PM停車位約4,900㎡，共計(jì)402個(gè)（地下兩層）主力店太平洋百貨項(xiàng)目定位中高檔大型綜合購(gòu)物中心項(xiàng)目定位：重慶大都會(huì)廣場(chǎng)定位于中高端時(shí)尚潮流家庭購(gòu)物中心。它位于重慶市渝中區(qū)解放碑南區(qū)依仁巷舊址，它一個(gè)是集停車場(chǎng)、百貨公司、展覽廳、五星級(jí)酒店、高級(jí)寫字樓、保齡球館、網(wǎng)球場(chǎng)、真冰溜冰場(chǎng)、室內(nèi)游泳池、電影城等于一體的一座大規(guī)模的綜合性現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)中心。購(gòu)物中心大都會(huì)廣場(chǎng)項(xiàng)目概況代表品牌業(yè)態(tài)配比注：1、該數(shù)據(jù)不包含百貨主力店；2、該數(shù)據(jù)為實(shí)際實(shí)用面積計(jì)算。業(yè)態(tài)面積（平米）占比零售16,98358.04%餐飲7,09024.23%休閑娛樂(lè)4,52015.45%服務(wù)6672.28%合計(jì)29,260100.00%專賣區(qū)面積36,000㎡62.1%主力店面積（太平洋百貨）22,000㎡37.9%合計(jì)58,000㎡100%主力店面積配比（以60%得房率計(jì)算）資料來(lái)源：TCBL研究中心樓層樓層業(yè)態(tài)分布LG國(guó)際品牌服飾、個(gè)人護(hù)理、休閑餐飲1F國(guó)際品牌服飾2F國(guó)際品牌服飾、特色餐飲3F國(guó)際品牌服飾4F流行服飾5F休閑運(yùn)動(dòng)服飾、運(yùn)動(dòng)零售、保齡球館6F休閑娛樂(lè)、特色餐飲、真冰場(chǎng)7F大型餐飲、特色餐飲、個(gè)人護(hù)理注：此處服務(wù)主要指美發(fā)：匠人美發(fā)。購(gòu)物中心購(gòu)物中心大都會(huì)廣場(chǎng)項(xiàng)目概況購(gòu)物中心大都會(huì)廣場(chǎng)項(xiàng)目概況大都會(huì)廣場(chǎng)是重慶首家購(gòu)物中心，以其全面的業(yè)態(tài)組合和租戶組合引領(lǐng)了本地十年的商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)；

商業(yè)建筑形式、配套設(shè)計(jì)較具前瞻性，至今仍是重慶購(gòu)物中心的典型案例；

不斷提升品牌檔次，引進(jìn)國(guó)際一、二線時(shí)尚品牌。資料來(lái)源：TCBL研究中心日月光中心廣場(chǎng)擁有西部最大的室內(nèi)免稅店，引進(jìn)包括愛(ài)馬仕、萬(wàn)寶龍等國(guó)際一線品牌；日月光購(gòu)物中心以18-35歲為主力消費(fèi)人群，主要有休閑服飾、餐飲娛樂(lè)、時(shí)尚數(shù)碼三大業(yè)態(tài)；絲芙蘭、香港影兒集團(tuán)會(huì)所、costa

coffee、101牛排、中國(guó)IT巨頭“鼎好電子商城”等已簽約入駐。開發(fā)商重慶鼎固房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理重慶鼎固物業(yè)管理有限公司地理位置渝中區(qū)較場(chǎng)口民權(quán)路88號(hào)總建筑面積720,000㎡容積率17商業(yè)體量160,000㎡(其中:一期110,000㎡,二期50,000㎡,)。其中地下面積約60,000㎡，地上面積約88,000㎡開業(yè)時(shí)間2010年1月16日營(yíng)業(yè)時(shí)間10:00AM—10:00PM停車位數(shù)量約60,000㎡，共1,320個(gè)車位，位于項(xiàng)目4-7層。主力店鼎好電子商城、免稅商場(chǎng)項(xiàng)目定位年輕、時(shí)尚一站式快速消費(fèi)的現(xiàn)代購(gòu)物中心資料來(lái)源：TCBL研究中心項(xiàng)目定位：定位為中高檔時(shí)尚家庭購(gòu)物中心。業(yè)態(tài)以餐飲、零售為主，有效的彌補(bǔ)了較場(chǎng)口區(qū)域的以?shī)蕵?lè)業(yè)為主的市場(chǎng)現(xiàn)狀。利用地塊地理特征打造多首層商業(yè)形態(tài)，引進(jìn)國(guó)際品牌服飾增強(qiáng)商業(yè)號(hào)召力。購(gòu)物中心鼎固日月光中心項(xiàng)目概況資料來(lái)源：TCBL分析整理樓層主營(yíng)業(yè)態(tài)B2餐飲/電玩/超市生活廣場(chǎng)B1服飾/珠寶/鞋/皮具1F化妝品/服飾/免稅店/咖啡廳/黃金珠寶/IT數(shù)碼2F運(yùn)動(dòng)休閑/餐飲/時(shí)尚IT數(shù)碼3F餐飲/停車場(chǎng)4F餐飲/停車場(chǎng)5-7F停車場(chǎng)注：鼎固日月光中心廣場(chǎng)目前仍在招商階段，因此數(shù)據(jù)按照規(guī)劃面積和業(yè)態(tài)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，統(tǒng)計(jì)面積為店鋪使用面積

資料來(lái)源：TCBL研究中心主力店面積配比(建筑面積）專賣區(qū)面積81,500㎡74.10%主力店面積（卜蜂蓮花）10,000㎡9.10%鼎好電子城15,000㎡13.60%免稅店3,500㎡3.20%合計(jì)110,000㎡100%業(yè)態(tài)面積（平米）占比零售24,78462%餐飲15,00137%服務(wù)4391%娛樂(lè)1,0373%合計(jì)40,224100%注：1、該數(shù)據(jù)不包含主力店；2、該數(shù)據(jù)為實(shí)際實(shí)用面積計(jì)算。3、此處服務(wù)業(yè)態(tài)主要指銀行及茶葉專賣。業(yè)態(tài)配比購(gòu)物中心鼎固日月光中心項(xiàng)目概況鼎固日月光以購(gòu)物中心搭配專業(yè)賣場(chǎng)模式，通過(guò)具有號(hào)召力的主力店迅速吸引人流；項(xiàng)目目前定位與規(guī)劃、租戶組合、品牌搭配出現(xiàn)誤差，無(wú)法突出項(xiàng)目特色，項(xiàng)目整體定位清晰度不明顯，后期可通過(guò)規(guī)劃定位調(diào)整來(lái)提升；資料來(lái)源：TCBL研究中心購(gòu)物中心鼎固日月光中心項(xiàng)目概況開發(fā)商重慶萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)有限公司物業(yè)管理重慶萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)管理有限公司地理位置南坪步行街核心區(qū)域總建筑面積780,000㎡商業(yè)體量約250,000㎡，其中自持商業(yè)中心面積約90,000㎡，超市10,000㎡，商業(yè)街50,000㎡，酒店及寫字樓101,000㎡容積率8開業(yè)時(shí)間2009年12月11日營(yíng)業(yè)時(shí)間10:00AM—10:00PM停車位約80,000㎡,共1,495個(gè)車位主力店萬(wàn)達(dá)影城、萬(wàn)千百貨、艾美酒店項(xiàng)目定位中檔購(gòu)物中心萬(wàn)達(dá)四大支柱產(chǎn)業(yè)（商業(yè)地產(chǎn)、百貨連鎖、文化產(chǎn)業(yè)和高級(jí)酒店）重慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是萬(wàn)達(dá)開發(fā)的第三代商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，整體配合南坪商圈改造進(jìn)行產(chǎn)品升級(jí)。憑借良好的品牌屬性和號(hào)召力，引進(jìn)了大量的時(shí)尚潮流品牌和商家，幫助南坪商圈重新樹立和定位形象。重慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開業(yè)提升了區(qū)域消費(fèi)檔次，為區(qū)域消費(fèi)者提供了新的生活方式。資料來(lái)源：TCBL研究中心項(xiàng)目整體規(guī)劃為酒店、電器主力店和百貨主力店加購(gòu)物中心，典型的啞鈴式商業(yè)形態(tài)規(guī)劃。萬(wàn)達(dá)定位于為區(qū)域型中檔購(gòu)物中心，多個(gè)主力店、次主力店搭配購(gòu)物中心的商業(yè)模式。購(gòu)物中心重慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目概況樓層品類及主力店B1F食尚大道LG繽紛天地UG萬(wàn)千百貨/伊炫購(gòu)物街/國(guó)美電器1F萬(wàn)千百貨/大玩家超樂(lè)場(chǎng)/國(guó)美電器2F萬(wàn)千百貨/大歌星量販KTV/奇樂(lè)兒兒童主題樂(lè)園/哈寶兒童生活廣場(chǎng)3F萬(wàn)千百貨/萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城/圓緣園時(shí)尚餐廳/金漢斯南美烤肉4F萬(wàn)千百貨/德莊火鍋/菜香源酒樓項(xiàng)目整體規(guī)劃為酒店、電器主力店和百貨主力店加購(gòu)物中心，典型的啞鈴式商業(yè)形態(tài)規(guī)劃。萬(wàn)達(dá)定位于為區(qū)域型中檔購(gòu)物中心，多個(gè)主力店、次主力店搭配購(gòu)物中心的商業(yè)模式。專賣區(qū)零售6,21435%服務(wù)3,40819%餐飲3,40819%休閑娛樂(lè)4,78427%合計(jì)

17,814100%主力店業(yè)態(tài)面積比例萬(wàn)千百貨35,12648.7%國(guó)美電器3,8405.3%大歌星KTV4,5756.3%萬(wàn)達(dá)國(guó)際影院5,4227.5%神采飛揚(yáng)電玩4,4446.2%專賣區(qū)

18,71425.9%合計(jì)

72,121100.0%主力店面積配比注：1、該數(shù)據(jù)不包含主力店；2、該數(shù)據(jù)為實(shí)際實(shí)用面積計(jì)算。3、此處服務(wù)業(yè)態(tài)主要指寶馬名車展示、安琪兒攝影、IT專賣零動(dòng)館等。購(gòu)物中心業(yè)態(tài)配比購(gòu)物中心重慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目概況萬(wàn)達(dá)四大產(chǎn)業(yè)（商業(yè)地產(chǎn)、百貨連鎖、文化產(chǎn)業(yè)和高級(jí)酒店）均在本項(xiàng)目體現(xiàn)，是萬(wàn)達(dá)的第三代商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。項(xiàng)目整體定位較符合市場(chǎng)需求，結(jié)合酒店、百貨、主力店的號(hào)召力吸引人流，有效縮短商業(yè)培養(yǎng)期。資料來(lái)源：TCBL研究中心購(gòu)物中心重慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目概況第一代第二代第三代產(chǎn)品種類純商業(yè)純商業(yè)城市綜合體選址核心商圈黃金地段核心商圈黃金地段城市副中心/開發(fā)區(qū)及新興CBD規(guī)模5萬(wàn)平方米15萬(wàn)平方米40－80萬(wàn)平方米業(yè)態(tài)純購(gòu)物為主功能購(gòu)物為主，輔以少量餐飲娛樂(lè)多業(yè)態(tài)綜合主力商家超市/家電/影院超市/建材/家電/影院百貨/超市/家電/美食/影院未來(lái)增加：休閑、健康經(jīng)營(yíng)模式主要與沃爾瑪合作，全國(guó)拓展，銷售一樓商鋪面積增大，整體持有，零售業(yè)態(tài)占80％以上持有主要商業(yè)，住宅、寫字樓及商鋪的銷售緩解資金問(wèn)題建筑形態(tài)單個(gè)盒子組合式綜合體案例長(zhǎng)沙、南昌、青島沈陽(yáng)、天津?qū)幉?、上海、北京、成都、重慶萬(wàn)達(dá)商業(yè)產(chǎn)品分析資料來(lái)源：TCBL研究中心購(gòu)物中心重慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目概況萬(wàn)達(dá)商業(yè)模式分析資料來(lái)源：TCBL研究中心購(gòu)物中心重慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目概況目前，萬(wàn)達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已具備五重優(yōu)勢(shì)：政府支持、選址優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、商戶資源優(yōu)勢(shì)、商業(yè)模式優(yōu)勢(shì)。圍繞這五重優(yōu)勢(shì)，通過(guò)資源整合使萬(wàn)達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)具備了突出的競(jìng)爭(zhēng)力。產(chǎn)業(yè)鏈上游土地黃金位置——低地價(jià)——地價(jià)款分期

效果1:前期啟動(dòng)資金壓力小，支持連鎖擴(kuò)張

效果2:成本低，可低租金吸引商家資金核心部分（銷售回款＋銀行資金＋自有）＋借助外力（麥格理私募＋建銀國(guó)際私募）

效果1:借助外力，擺脫資金鏈緊張局面

效果2:借助銷售回款“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式，商業(yè)地產(chǎn)打開了“通路”局面品牌連鎖品牌＋企業(yè)品牌＋單體項(xiàng)目大體量資源訂單模式——整合土地資源、商戶資源

效果1:招商前置，不僅解決了開業(yè)壓力，同時(shí)將招商成效轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)鏈上游競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

效果2:“訂單模式”的“前對(duì)程序”，成為萬(wàn)達(dá)商業(yè)模式的核心之一規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)部分、五星酒店等持有部分，自由設(shè)計(jì)院，快速?gòu)?fù)制。不斷進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)積累，在產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃和人流動(dòng)線設(shè)計(jì)上日趨成熟萬(wàn)達(dá)商業(yè)模式分析資料來(lái)源：TCBL研究中心購(gòu)物中心重慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目概況產(chǎn)業(yè)鏈中游招商“國(guó)際商業(yè)品牌戰(zhàn)略合作伙伴”＋“國(guó)內(nèi)一線品牌”＋“萬(wàn)達(dá)自主商業(yè)產(chǎn)業(yè)”

效果1:對(duì)地方政府、小商戶、置業(yè)投資者產(chǎn)生較強(qiáng)吸引力

效果2:有效支持開業(yè)，縮短商業(yè)孵化期銷售只租不售——購(gòu)物中心

必須銷售——住宅、部分寫字樓、社區(qū)商鋪

效果1:只租不售部分，整體經(jīng)營(yíng)，增強(qiáng)商業(yè)的吸引力

效果2:第三代產(chǎn)品的銷售部分對(duì)前兩代顯著增加，解決資金鏈問(wèn)題

效果3:核心位置、城市綜合體，銷售部分成本低、利潤(rùn)高建設(shè)明確的工期要求和項(xiàng)目執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

效果1:保證工程質(zhì)量

效果2:提高資金周轉(zhuǎn)率后期經(jīng)營(yíng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)自主招商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，對(duì)后期業(yè)態(tài)調(diào)整形成較大支持

商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、能力仍有待加強(qiáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)模式分析資料來(lái)源：TCBL研究中心購(gòu)物中心重慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目概況開發(fā)商重慶嘉發(fā)實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)管理重慶富美嘉物業(yè)管理有限公司地理位置南岸區(qū)南坪西路32號(hào)建筑面積1,100,000㎡容積率7商業(yè)體量共266,000㎡，地上5層地下1層，購(gòu)物中心面積約130,000㎡，紅星美凱龍面積約68,000㎡，嘉德數(shù)碼城約20,000㎡，商業(yè)街約48,000㎡開業(yè)時(shí)間2009年9月營(yíng)業(yè)時(shí)間10:00AM—10:00PM停車位數(shù)量共1500個(gè)，其中購(gòu)物中心占用約700個(gè)主力店?yáng)|方商廈、家樂(lè)福、紅星美凱龍項(xiàng)目定位中檔購(gòu)物中心上海城規(guī)劃了二十多萬(wàn)平米的商業(yè)配套，酒店式公寓、商務(wù)樓等商務(wù)設(shè)施，超大型購(gòu)物中心，紅星美凱龍大型家居賣場(chǎng)、數(shù)碼廣場(chǎng)以及多條商業(yè)街，打造出一個(gè)超區(qū)域的大型商業(yè)中心地標(biāo)。資料來(lái)源：TCBL研究中心

重慶百聯(lián)上海城購(gòu)物中心是目前重慶單體量最大的商業(yè)項(xiàng)目，以多個(gè)主力店與購(gòu)物中心結(jié)合模式，整體定位規(guī)劃為中高檔家庭式購(gòu)物中心。依托集團(tuán)優(yōu)勢(shì)引進(jìn)多個(gè)首次進(jìn)入南坪甚至重慶的品牌，為區(qū)域消費(fèi)者提供更多消費(fèi)體驗(yàn)。購(gòu)物中心重慶百聯(lián)上海城購(gòu)物中心項(xiàng)目概況資料來(lái)源：TCBL分析整理樓層館名主力店B1惠在消費(fèi)城家樂(lè)福、東方商廈1F國(guó)際精品城紅星美凱龍、東方商廈化妝品、眼鏡鐘表等2F潮流靚裳城紅星美凱龍、東方商廈女裝、配飾等3F紳士名品館紅星美凱龍、東方商廈男裝、配飾等4F生態(tài)美食城餐飲、娛樂(lè)、休閑5F文化娛樂(lè)城華誼影城、餐飲、娛樂(lè)、休閑專賣區(qū)零售9,11247%服務(wù)2,47813%餐飲6,94736%休閑娛樂(lè)1,0205%合計(jì)

19,557100%主力店面積配比資料來(lái)源：TCBL研究中心主力店業(yè)態(tài)建筑面積（平米）占比東方商廈24,50018%家樂(lè)福8,5006%紅星美凱龍68,00051%華誼兄弟影院4,4503%拉斯維加量版KTV8,6856%專賣區(qū)

19,55715%合計(jì)

133,692100%注：1、該數(shù)據(jù)不包含主力店；2、該數(shù)據(jù)為實(shí)際實(shí)用面積計(jì)算。3、此處服務(wù)主要指?jìng)€(gè)人護(hù)理、銀行、婚紗攝影等，如萬(wàn)寧、工商銀行、1970婚紗攝影等。購(gòu)物中心業(yè)態(tài)配比購(gòu)物中心重慶百聯(lián)上海城購(gòu)物中心項(xiàng)目概況依托集團(tuán)優(yōu)勢(shì)，百聯(lián)上海城引進(jìn)大量時(shí)尚潮流品牌，包括SEPHORA,STARBUCKS,K&C,AQUASCUTUM等品牌，其中K&C是首次引進(jìn)重慶的品牌；項(xiàng)目集合紅星美凱龍、東方商廈、華誼兄弟影院、家樂(lè)福四大主力店，輔以次主力店如ELAND等，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)早期可吸引人流，迅速推動(dòng)購(gòu)物中心整體項(xiàng)目的商業(yè)成熟，縮短培養(yǎng)期；項(xiàng)目目前自身定位與南坪區(qū)域的市場(chǎng)現(xiàn)狀在契合度上出現(xiàn)一定誤差，后期可通過(guò)規(guī)劃和品牌進(jìn)行調(diào)整。資料來(lái)源：TCBL研究中心購(gòu)物中心重慶百聯(lián)上海城購(gòu)物中心項(xiàng)目概況百貨1美美百貨2江北新世紀(jì)--世紀(jì)新都3解放碑新世紀(jì)4楊家坪新世紀(jì)--瑞成商都美美百貨是重慶第一家奢侈品綜合店，集合了多個(gè)國(guó)際一線品牌。項(xiàng)目?jī)?nèi)餐飲品牌有朕之味和外婆橋，及少量服務(wù)類品牌。業(yè)態(tài)較為單一。項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱重慶美美時(shí)代百貨開發(fā)商龍慶物業(yè)發(fā)展(重慶)有限公司位置重慶市渝中區(qū)鄒容路100號(hào)開業(yè)日期2005年3月總建筑面積約150,000㎡，其中地下面積約70,000㎡，地上面積約120,000㎡商業(yè)面積約50,000㎡，使用面積約35,000㎡開業(yè)時(shí)間2005年3月10日營(yíng)業(yè)時(shí)間10:00AM—10:00PM停車場(chǎng)約60,000㎡，車位共計(jì)約1,500個(gè)項(xiàng)目定位精品型百貨百貨重慶美美時(shí)代百貨項(xiàng)目概況資料來(lái)源：TCBL研究中心美美百貨為重慶第一家奢侈品綜合店，高端百貨店；目前業(yè)態(tài)規(guī)劃較單一，缺乏與之定位相匹配的餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)與零售業(yè)態(tài)相互動(dòng)；LG、1F與其他樓層的租戶及品牌搭配不盡合理，客層不易共享。百貨重慶美美時(shí)代百貨項(xiàng)目概況資料來(lái)源：TCBL研究中心世紀(jì)新都是新世紀(jì)百貨旗下面積最大、配套設(shè)施最完善的百貨店;

位于重慶市江北區(qū)觀音橋步行街中心，經(jīng)營(yíng)面積達(dá)4.2萬(wàn)平方米;

世紀(jì)新都2009年全年?duì)I業(yè)額超過(guò)17億元，連續(xù)四年蟬聯(lián)重慶單體賣場(chǎng)銷售冠軍。項(xiàng)目概況位置江北建新北路37號(hào)（觀音橋步行街）開發(fā)商重慶財(cái)信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重慶市兆鑫置業(yè)有限公司物業(yè)管理公司重慶市大正物業(yè)管理有限公司建筑面積60,000㎡營(yíng)業(yè)面積42,000㎡定位及檔次現(xiàn)代百貨，中高檔樓層地下2層，地上7層開業(yè)時(shí)間2000年開業(yè)，2006年擴(kuò)店后重新開業(yè)營(yíng)業(yè)時(shí)間09:00AM-10:00PM百貨新世紀(jì)百貨世紀(jì)新都項(xiàng)目概況資料來(lái)源：TCBL研究中心資料來(lái)源：TCBL研究中心百貨新世紀(jì)百貨世紀(jì)新都項(xiàng)目概況內(nèi)部配套電梯數(shù)量扶手梯每層6部;梯（客）4部直行，1部觀光;直梯（貨）：2部中庭1個(gè)經(jīng)營(yíng)狀況貨品比較齊全，價(jià)格中檔偏高，經(jīng)營(yíng)狀況較好人流量正常營(yíng)業(yè)時(shí)間平均人流量：100,000人次/天招商/營(yíng)業(yè)率滿租消費(fèi)者區(qū)域中高收入白領(lǐng)女性、中高收入家庭及公務(wù)員營(yíng)銷推廣渠道促銷：贈(zèng)品實(shí)用、時(shí)尚；調(diào)整：引進(jìn)40余個(gè)服飾品牌，其中包括TOMMY及AQ；返現(xiàn)、打折、無(wú)條件退貨；定位：面向都市白領(lǐng)，尤其是高收入的都市白領(lǐng)業(yè)態(tài)比例服裝50%，生活超市10%，餐飲8%，家居家電床上用品7%，箱包皮鞋5%，玩具精品配飾5%，化妝品5%，珠寶名表5%，辦公健身2%，其它3%(按業(yè)態(tài)面積估算)交通可達(dá)性公交車611、426、132、465、115、711、601、863、125、709、127、112、181、603、608、630等可到達(dá)觀音橋，然后步行5-10分鐘到該商場(chǎng)。新世紀(jì)百貨為重慶本地傳統(tǒng)百貨中營(yíng)業(yè)額最佳之百貨企業(yè)；

管理出色，提供無(wú)條件退換貨服務(wù)；

針對(duì)中高收入女性及家庭，引進(jìn)更多時(shí)尚潮流品牌如BENEFIT、AQUASCUTUM、TOMMY等滿足消費(fèi)者需求；項(xiàng)目概況開發(fā)商重慶商社新世紀(jì)百貨公司物業(yè)管理新世紀(jì)百貨物業(yè)管理公司地理位置鄒容路商業(yè)體量16,000㎡，三年內(nèi)擴(kuò)容至46,000㎡開業(yè)時(shí)間1995年1月15日年?duì)I業(yè)額08年銷售額達(dá)9億元營(yíng)業(yè)時(shí)間10:00AM—10:00PM停車位數(shù)量無(wú)停車位項(xiàng)目定位中檔偏高傳統(tǒng)百貨重慶商社旗下的百貨品牌，與重慶百貨齊名的傳統(tǒng)百貨公司，本地品牌認(rèn)度高。是商社集團(tuán)的第一家百貨公司；

定位中檔偏高，針對(duì)中高收入女性及家庭消費(fèi)者提供服務(wù)。資料來(lái)源：TCBL研究中心百貨新世紀(jì)百貨解放碑商都項(xiàng)目概況百貨新世紀(jì)百貨解放碑商都項(xiàng)目概況項(xiàng)目整體以傳統(tǒng)的百貨規(guī)劃和形態(tài)出現(xiàn)，熟悉重慶本土的主流消費(fèi)群的需求，品牌和品類根據(jù)市場(chǎng)多次調(diào)整后逐漸形成獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)和品牌價(jià)值；解放碑新世紀(jì)受其體量限制，業(yè)態(tài)品牌豐富度較弱；

位于重慶核心商圈的黃金口岸，業(yè)績(jī)位于新世紀(jì)連鎖百貨第二名。資料來(lái)源：TCBL研究中心項(xiàng)目概況開發(fā)商重慶商社新世紀(jì)百貨公司物業(yè)管理新世紀(jì)百貨物業(yè)管理公司地理位置楊家坪步行街內(nèi)商業(yè)體量26,000㎡開業(yè)時(shí)間2005年年?duì)I業(yè)額2008年7.5億元營(yíng)業(yè)時(shí)間10:00AM—10:00PM停車位數(shù)量約3710㎡，共150個(gè)項(xiàng)目定位中檔大眾百貨瑞成商都定位大眾品牌店，以廣大工薪族為目標(biāo)顧客群，同時(shí)兼顧部分中高端消費(fèi)者的需求。能順應(yīng)市場(chǎng)的變化隨時(shí)調(diào)整其品牌和品類，使得其在楊家坪商圈銷售額一直名列前矛。資料來(lái)源：TCBL分析整理資料來(lái)源：TCBL研究中心百貨新世紀(jì)百貨瑞成商都項(xiàng)目概況百貨新世紀(jì)百貨瑞成商都項(xiàng)目概況楊家坪新世紀(jì)是新世紀(jì)百貨連鎖發(fā)展版圖上較為重要的一家百貨；瑞成商都年銷售額位列新世紀(jì)連鎖百貨銷售前三甲；品牌檔次中檔，近年引進(jìn)部分中檔略偏高品牌

，把握市場(chǎng)方向滿足消費(fèi)者需求。項(xiàng)目規(guī)劃定位方面，北城天街和大都會(huì)廣場(chǎng)在定位準(zhǔn)確度、租戶組合、業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌性上均處于各購(gòu)物中心水平之上；清晰的市場(chǎng)定位和特色突出的租戶組合為購(gòu)物中心的整體成功提供了最重要的條件。上海城、鼎固日月光在商業(yè)定位與市場(chǎng)契合度上有所偏差，導(dǎo)致租戶組合沒(méi)有突出項(xiàng)目定位特色，經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)難以達(dá)到預(yù)期；但主力店為它們帶來(lái)了一定的人流和收益，拉動(dòng)項(xiàng)目整體商業(yè)發(fā)展。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)購(gòu)物中心通道橫向長(zhǎng)度超過(guò)300米，可能導(dǎo)致人流動(dòng)線循環(huán)減緩或滯留，可在業(yè)態(tài)規(guī)劃上給予補(bǔ)救措施。項(xiàng)目名稱北城

天街西城

天街大都會(huì)鼎固

日月光萬(wàn)達(dá)

廣場(chǎng)上海城備注評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)秀：5良好：4合格：3不合格：2項(xiàng)目屬性

項(xiàng)目規(guī)劃定位商業(yè)定位與市場(chǎng)契合度545353*指項(xiàng)目整體商業(yè)定位與形象是否相符租戶組合與商業(yè)定位契合度545343*契合度指其租戶組合與整體商業(yè)地位是否相符租戶經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)445432

商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃543343*包含業(yè)態(tài)組合和品牌組合是否體現(xiàn)項(xiàng)目整體商業(yè)定位交通動(dòng)線組織444434*包含項(xiàng)目?jī)?nèi)外的交通動(dòng)線組織情況商家品牌性544434*以品牌的知名度和市場(chǎng)占有率進(jìn)行品牌性的判定小計(jì)282426212219

資料來(lái)源：TCBL研究中心典型項(xiàng)目比較分析項(xiàng)目名稱北城

天街西城

天街大都會(huì)鼎固

日月光萬(wàn)達(dá)

廣場(chǎng)上海城備注評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)秀：5良好：4合格：3不合格：2項(xiàng)目屬性

項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目人氣545343*包括項(xiàng)目知名度商鋪出租率545345*已考慮換租率因素租金收益情況445333

推廣活動(dòng)水平545443*包括推廣活動(dòng)形式、效果物業(yè)管理水平554343*主要包括保安、保潔及賣場(chǎng)設(shè)施管理情況小計(jì)242124161917

項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理方面，北城天街和大都會(huì)廣場(chǎng)在項(xiàng)目人氣、出租率、推廣活動(dòng)方面表現(xiàn)上佳；但北城天街整體租金收益稍遜大都會(huì)廣場(chǎng)，而大都會(huì)廣場(chǎng)在物管服務(wù)上略有失色。購(gòu)物中心的運(yùn)作需要優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行全面運(yùn)營(yíng)服務(wù)，不斷優(yōu)化租戶組合、提升品牌檔次的同時(shí)，項(xiàng)目整體推廣宣傳和配套服務(wù)不容小覷。鼎固日月光和上海城在運(yùn)營(yíng)管理上表現(xiàn)滯后，但作為新開發(fā)的項(xiàng)目，在推廣上鼎固以主力店作為宣傳熱點(diǎn)，吸引年輕消費(fèi)者目光，提升項(xiàng)目知名度；上海城依托集團(tuán)招商優(yōu)勢(shì)引進(jìn)中高端服飾及國(guó)際休閑餐飲品牌，增強(qiáng)項(xiàng)目商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。資料來(lái)源：TCBL研究中心典型項(xiàng)目比較分析項(xiàng)目名稱北城

天街西城

天街大都會(huì)鼎固

日月光萬(wàn)達(dá)

廣場(chǎng)上海城備注評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)秀：5良好：4合格：3不合格：2項(xiàng)目屬性

項(xiàng)目物業(yè)硬件設(shè)施外立面443443*包含外立面風(fēng)格、電子屏幕、廣告位等的建筑特點(diǎn)和形式。停車場(chǎng)配置及可達(dá)性332553*包含車位數(shù)量是否充裕、設(shè)施是否齊備、管理是否完善、導(dǎo)視系統(tǒng)是否完善等。裝修檔次443433*主要為賣場(chǎng)內(nèi)部公共購(gòu)物空間。導(dǎo)視系統(tǒng)指向性543444*包含導(dǎo)視系統(tǒng)布局是否明顯、可識(shí)別及指向性是否清晰服務(wù)設(shè)施人性化553443*包含是否有殘障設(shè)施、設(shè)施便利性及人性化等。

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項(xiàng)目物業(yè)硬件設(shè)施方面，龍湖北城天街、西城天街、鼎固日月光、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)均以自身?xiàng)l件位列重慶購(gòu)物中心排名前列。購(gòu)物中心的外立面形象、裝修、導(dǎo)視及服務(wù)是未來(lái)購(gòu)物中心關(guān)注的方向。值得一提的是，大都會(huì)廣場(chǎng)經(jīng)過(guò)13年的運(yùn)營(yíng)，硬件設(shè)施持續(xù)為商業(yè)發(fā)展提供空間和條件，表明項(xiàng)目設(shè)計(jì)的前瞻性規(guī)劃尤為重要；預(yù)計(jì)項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展的中長(zhǎng)期所需條件，為項(xiàng)目的持續(xù)運(yùn)作提供了保障和便利，也易于控制成本，但前期投入較大。資料來(lái)源：TCBL研究中心典型項(xiàng)目比較分析重慶購(gòu)物中心現(xiàn)狀分析項(xiàng)目名稱北城

天街西城

天街大都會(huì)鼎固

日月光萬(wàn)達(dá)

廣場(chǎng)上海城備注評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)秀：5良好：4合格：3不合格：2項(xiàng)目屬性

項(xiàng)目規(guī)劃定位商業(yè)定位與市場(chǎng)契合度545353*指項(xiàng)目整體商業(yè)定位與形象是否相符租戶組合與商業(yè)定位契合度545343*契合度指其租戶組合與整體商業(yè)地位是否相符租戶經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)445432

商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃543343*包含業(yè)態(tài)組合和品牌組合是否體現(xiàn)項(xiàng)目整體商業(yè)定位交通動(dòng)線組織444434*包含項(xiàng)目?jī)?nèi)外的交通動(dòng)線組織情況商家品牌性544434*以品牌的知名度和市場(chǎng)占有率進(jìn)行品牌性的判定。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目人氣545343*包括項(xiàng)目知名度商鋪出租率545345*已考慮換租率因素租金收益情況445333

推廣活動(dòng)水平545443*包括推廣活動(dòng)形式、效果物業(yè)管理水平554343*主要包括保安、保潔及賣場(chǎng)設(shè)施管理情況項(xiàng)目物業(yè)硬件設(shè)施建筑外立面443443*包含外立面風(fēng)格、電子屏幕、廣告位等的建筑特點(diǎn)和形式停車場(chǎng)配置及交通可達(dá)性332553*包含車位數(shù)量是否充裕、設(shè)施是否齊備、管理是否完善、導(dǎo)視系統(tǒng)是否完善等裝修風(fēng)格檔次443433*主要為賣場(chǎng)內(nèi)部公共購(gòu)物空間導(dǎo)視系統(tǒng)指向性543444*包含導(dǎo)視系統(tǒng)布局是否明顯、可識(shí)別及指向性是否清晰人性化服務(wù)設(shè)施553443*包含是否有殘障設(shè)施、設(shè)施便利性、可識(shí)別性等合計(jì)736564586152

資料來(lái)源：TCBL研究中心典型項(xiàng)目比較分析重點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)展歷程分析1997年大都會(huì)廣場(chǎng)（太平洋百貨）10萬(wàn)體量2003年龍湖北城天街14萬(wàn)體量2007年重慶嘉信茂廣場(chǎng)5萬(wàn)體量2008年龍湖西城天街7.8萬(wàn)體量2009年重慶百聯(lián)上海城購(gòu)物中心13萬(wàn)體量重慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)10萬(wàn)體量2010年鼎固日月光中心廣場(chǎng)開業(yè)11萬(wàn)體量從重慶購(gòu)物中心發(fā)展來(lái)看，2003以前僅有大都會(huì)廣場(chǎng)和龍湖北城天街兩個(gè)購(gòu)物中心。隨著城市發(fā)展和商業(yè)發(fā)展需求，2007年至2010年開始涌現(xiàn)購(gòu)物中心，共有5個(gè)購(gòu)物中心分別在解放碑商圈、南坪商圈、楊家坪商圈出現(xiàn)，體量從5萬(wàn)至13萬(wàn)不斷擴(kuò)增。起步階段發(fā)展階段重慶購(gòu)物中心發(fā)展歷程2003年開業(yè)龍湖北城天街開業(yè)受非典影響，招商狀況不佳以家具賣場(chǎng)為主，定位不準(zhǔn)確2005年一次改造與華夏柏欣確立顧問(wèn)合作，進(jìn)行第一步改造：建筑結(jié)構(gòu)改造加蓋玻璃頂棚，營(yíng)造舒適的購(gòu)物環(huán)境2006年二次改造華夏柏欣進(jìn)行第二次全面改造：確定北城天街時(shí)尚潮流定位，并開始引進(jìn)國(guó)際潮流品牌2007年分區(qū)A區(qū)和B區(qū)定位明晰，全面開展招商工作確立A區(qū)和B區(qū)的定位2008年品牌升級(jí)引進(jìn)哈根達(dá)斯和星巴克，哈根達(dá)斯在開業(yè)不到3個(gè)月已經(jīng)達(dá)到全國(guó)坪效排名第一對(duì)A、B區(qū)進(jìn)行再次定位和提升，更換品牌2009年新館開業(yè)9月28日龍湖北城新館開業(yè)，引進(jìn)多個(gè)獨(dú)家時(shí)尚潮流品牌，奠定北城潮流時(shí)尚標(biāo)桿地位2010Continue…龍湖北城天街改造歷程資料來(lái)源：TCBL研究中心重點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)展歷程分析2003年2005年2006年2007年購(gòu)物中心改造：沒(méi)有清晰定位；家具品牌、零售品牌混雜，規(guī)劃凌亂；硬件配置無(wú)法提供滿意的購(gòu)物環(huán)境購(gòu)物中心硬件改造：加蓋玻璃天幕，改善購(gòu)物環(huán)境，打造全天候購(gòu)物空間；動(dòng)線、燈光和環(huán)境改善；購(gòu)物中心定位規(guī)劃：確定北城天街時(shí)尚潮流定位；以中心廣場(chǎng)為界，進(jìn)行A、B區(qū)分區(qū)規(guī)劃并確定不同的定位；購(gòu)物中心定位規(guī)劃：進(jìn)一步拓展招商工作，落實(shí)規(guī)劃定位；2003年2005年2006年2007年2003年2005年2006年2007年購(gòu)物中心定位規(guī)劃：初步進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃和定位，基本確定北城天街時(shí)尚潮流定位；購(gòu)物中心品牌引進(jìn)購(gòu)物中心品牌引進(jìn)：引進(jìn)首次進(jìn)入重慶的Starbucks,haagen-Dazs購(gòu)物中心品牌引進(jìn)：引進(jìn)多個(gè)首次進(jìn)入重慶的國(guó)際品牌購(gòu)物中心硬件改造：合并LG層后通道位置，引進(jìn)i.t.品牌，有效提升出租面積購(gòu)物中心硬件改造：清理星座廣場(chǎng)廣告位，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，并設(shè)立導(dǎo)視系統(tǒng)硬件改造商業(yè)規(guī)劃招商代理資料來(lái)源：TCBL研究中心重點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)展歷程分析2008年2009年2010年2010年購(gòu)物中心改造：將2F原中移動(dòng)位置合并后通道面積，有效提升出租面積，引進(jìn)UNIQLO品牌2008年2009年20082009年2010年購(gòu)物中心定位規(guī)劃：A、B區(qū)品牌檔次全面提升，打造時(shí)尚潮流中心地位。購(gòu)物中心品牌引進(jìn)：多個(gè)首次進(jìn)入重慶的國(guó)際時(shí)尚潮流品牌。購(gòu)物中心品牌引進(jìn)：更多國(guó)際時(shí)尚潮流品牌。購(gòu)物中心改造：收回華聯(lián)位置，重裝改造新館開幕，加裝200平米電子屏購(gòu)物中心品牌引進(jìn)：潮流品牌及國(guó)際女裝品牌紛紛引進(jìn)北城。購(gòu)物中心定位規(guī)劃：A區(qū)提升為國(guó)際高端品牌區(qū)；B區(qū)提升為國(guó)際時(shí)尚潮流品牌區(qū)。購(gòu)物中心改造：進(jìn)一步優(yōu)化購(gòu)物中心店鋪面積，提升出租面積購(gòu)物中心定位規(guī)劃：進(jìn)一步鞏固和強(qiáng)化分區(qū)定位，提升品牌檔次。硬件改造不斷改善購(gòu)物環(huán)境定位明晰逐步提升品牌檔次引進(jìn)多個(gè)首家或獨(dú)有品牌，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力硬件改造商業(yè)規(guī)劃招商代理資料來(lái)源：TCBL研究中心重點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)展歷程分析2008年3月28日西城天街試營(yíng)業(yè)開業(yè)2009年2010年更換經(jīng)營(yíng)不佳的品牌；引進(jìn)與項(xiàng)目定位更貼近的品牌；

明確項(xiàng)目整體定位及各樓層定位規(guī)劃；

引進(jìn)眾多第一次進(jìn)楊家坪商圈的品牌，確立項(xiàng)目形象；收回津樂(lè)匯位置，根據(jù)樓層定位確立新增面積規(guī)劃；引進(jìn)適合品牌，加強(qiáng)樓層定位概念；擴(kuò)大業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)，打造標(biāo)桿形象，提升購(gòu)物中心整體形象資料來(lái)源：TCBL研究升級(jí)現(xiàn)有品牌檔次，調(diào)整經(jīng)營(yíng)不佳商戶收回津樂(lè)匯位置，進(jìn)一步升級(jí)西城天街整體形象發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，購(gòu)物中心全面提升重點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)展歷程分析龍湖西城天街改造歷程品牌檔次品牌美美百貨大都會(huì)廣場(chǎng)北城天街鼎固免稅店協(xié)信星光68煌華新紀(jì)元備注國(guó)際一線品牌LouisVuitton

洽談中

Gucci

洽談中

已開業(yè)洽談中

Cartier

已開業(yè)

洽談中

Bvlgari

洽談中

Tiffany&Co

洽談中

BV

洽談中

Prada

洽談中

已開業(yè)

Hermès

已開業(yè)

Dior

洽談中

洽談中

Burberry

已開業(yè)

已開業(yè)洽談中

Maxmara

已開業(yè)

洽談中

Ferragamo

已開業(yè)

Fendi

洽談中

洽談中

Chloé

洽談中

Tod's

已開業(yè)

Celine

洽談中

重慶奢侈品牌及快速時(shí)尚品牌進(jìn)駐情況購(gòu)物中心發(fā)展分析商業(yè)發(fā)展分析品牌檔次品牌美美百貨大都會(huì)廣場(chǎng)北城天街鼎固免稅店協(xié)信星光68煌華新紀(jì)元備注國(guó)際一線品牌Bally

已開業(yè)

已開業(yè)洽談中

Escada

已開業(yè)

Loewe

洽談中

Zegna

已開業(yè)

洽談中

MontBlanc已開業(yè)已開業(yè)

洽談中

EmporioArmani已開業(yè)

洽談中

Coach

洽談中

已開業(yè)

Kenzo

洽談中

AgnèsB.

洽談中

Just

Cavalli

已開業(yè)

SergioRossi

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Versace

已撤柜

Dunhill

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已開業(yè)

HugoBoss

已開業(yè)

Canali

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Givenchy

已開業(yè)

洽談中

Lancel

已開業(yè)