養(yǎng)老公寓可行性研究報告

**養(yǎng)老公寓建設(shè)項目可行性研報告２016年9月目錄ＴO(shè)Ｃ＼o"１－２"＼h\uHＹPERLINＫ\l_Toc22892第一章總論?PAＧEREF_Toc2２８921HYＰEＲＬINK\l_Toc223061.１項目概況?PAGEＲEF_Ｔoｃ２2３０61HＹPＥＲLINK\l_Toｃ2588７1．2編制依據(jù)和可行性研究概況?PAGEREF_Ｔｏc2588７４HYＰEＲLINＫ\l_Toc3103７１.3主要研究結(jié)論?PＡＧERＥF_Toc3１03７5ＨYPERLINK＼l_Toc1851５第二章項目建設(shè)背景及必要性 PＡＧEＲEＦ_Ｔoc185１57ＨＹPＥRLIＮK\l_Toc1０164２.1項目建設(shè)背景?PＡGEREF_Toc101647HYPＥRＬINＫ\l_Toc58４62.2項目建設(shè)依據(jù) PAGＥＲEＦ_Toc58469ＨＹPERLINK\l_Toｃ205９２.3項目建設(shè)的必要性?PAGEＲEF＿Tｏｃ２05911HYPEＲLINK\ｌ_Toc13552.4項目建設(shè)的有利條件 PAGＥREF＿Toc135511HYＰERLINK\l_Ｔoc13５392.5項目建設(shè)的可行性 PＡGEREF_Tｏc135３９１2ＨＹPERＬINＫ\l_Ｔoc８7７3第三章市場分析 PAＧEＲEF＿Toc877314HYPEＲLINK\l＿Toｃ20２３6３.1國內(nèi)老年公寓的現(xiàn)狀 PAGEREF＿Toc2023614HYPＥRLINK\l＿Toc2８0643.2老年公寓現(xiàn)狀?ＰAGEREF_Toc2806415HYＰＥＲＬＩNＫ＼ｌ_Toc２２５5４３.３老年公寓發(fā)展趨勢?PAGEREF＿Ｔｏc2255417HYPERLINK\l_Ｔoc2642４3．4老年住公寓目標(biāo)客戶需求及應(yīng)對分析?PＡGEＲＥＦ＿Toc2６4２4１8HYPERＬINK\l_Toc10９2１３．5需求分析 PAGEＲEＦ_Tｏc１0921２3ＨＹPＥＲLINＫ\l＿Toc14５02３.6本項目服務(wù)對象 PＡGERＥF_Toｃ1４5０22４ＨYPERLIＮK\l_Ｔoｃ1784３第四章建設(shè)規(guī)劃及方案 PＡＧERＥF_Tｏc１78432５HＹPERＬINＫ\l_Toc311５６4.１項目規(guī)劃指導(dǎo)思想和建設(shè)目標(biāo) PAＧEREＦ_Toｃ3115６25ＨＹPERLＩＮK\ｌ＿Toc29804.2建設(shè)項目功能及規(guī)模?PＡGＥREF＿Toｃ２98０26HＹPＥRLINK＼ｌ_Ｔoc19880４．3規(guī)劃構(gòu)思?PAGEREＦ_Toｃ19880２6HＹＰＥRLINＫ\l＿Ｔｏｃ233１９4.4規(guī)劃結(jié)構(gòu)和功能分區(qū)?PAGERＥF_Ｔoc2331927ＨYＰEＲLINK\l＿Toc183１54．５規(guī)劃設(shè)計 PＡＧEREF＿Tｏc183１527ＨＹPERLIＮＫ\l_Ｔoｃ２21054．６項目建設(shè)方案?PAＧEREF_Toc221０５３3HYPERＬINＫ\l＿Toｃ1３85７第五章建筑設(shè)計?PAＧERＥF_Toc138５７３5HYＰEＲLIＮK\ｌ＿Tｏc61825.１建筑設(shè)計規(guī)范?ＰAＧEREF_Ｔoｃ61８235ＨYPEＲLＩＮK\l_Toｃ15４055.2建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計?ＰＡGEＲEF_Tｏc１540５44HＹＰＥRLINK\l_Ｔｏｃ1８2４3５.3結(jié)構(gòu)選型 PAGＥREF＿Toｃ1824346HYPERLIＮＫ\l_Toc465.4主要設(shè)備?PAGEREＦ＿Ｔoc4646HYPＥRLINK\l_Ｔoc18３935．5配套設(shè)施?PAGＥREF＿Toｃ１8393４7HYPEＲLＩＮK\l＿Ｔoc222０9第六章建設(shè)地址及建設(shè)條件 ＰAＧＥREF_Toc２220952HYPEＲLINK\l_Tｏc193６.1建設(shè)地址及區(qū)位關(guān)系?PＡＧＥREF＿Ｔoｃ193５2ＨYPERLIＮK\l＿Toｃ９5４0６.２建設(shè)條件?PAGEREＦ＿Tｏｃ95４052HYPERLINK＼ｌ_Ｔoc7205第七章項目管理及實施計劃?PAGERＥＦ_Toc72０556HＹPERLＩNK＼l_Toc262297．1項目組織 ＰAGEREF＿Ｔｏｃ２6２2９５6HYPERLＩＮK＼l_Tｏc9７547.2項目實施計劃?PＡGEREF＿Ｔoc9７５4５7HYPERLIＮK\ｌ＿Toc187187．3建設(shè)工期及項目實施進度表 PAGＥREF_Ｔoｃ1８71858HYPERLINK＼ｌ_Toc１６675第八章環(huán)境保護與影響評價?PＡGEＲEF＿Toｃ1６67560HYPＥRLＩNＫ\ｌ_Ｔｏc248508.1環(huán)保規(guī)劃設(shè)計依據(jù)?ＰAGEＲEF_Tｏｃ２485060HＹPERLINK\l＿Ｔoc１01758.２項目建設(shè)地環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀 １０175６0HＹＰＥＲＬINＫ\ｌ_Toc258508．3項目建設(shè)期與運行期對環(huán)境的影響?PAGEREF_Ｔoｃ258５06１HYPEＲLIＮK\ｌ_Toc１11198.４環(huán)境質(zhì)量及排放執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)?PAGEREF＿Ｔoc111１9６2HYPＥRLIＮＫ\ｌ_Ｔoc200３第九章組織機構(gòu)與人力資源配置 PAGEREF_Tｏｃ20０368HYPERLＩNK\l_Toc９425９.1組織機構(gòu)及職責(zé) PＡGEREF_Ｔoｃ942５68HYPERＬＩNK\l＿Toc１3０６1９.2機構(gòu)設(shè)置評價?ＰAＧEREF_Toc1306171HYPERＬINＫ\l_Toc96789．3人力資源配置 PAGEREF＿Toｃ9６7871ＨYPERLＩＮＫ\ｌ_Tｏｃ２00879.4人員培訓(xùn) ＰAGＥREF_Ｔｏc２0０87７1ＨYPERLＩNＫ＼l_Toc1507第十章項目建設(shè)進度與招標(biāo)方案 PＡＧEREF_Tｏｃ150７7２HＹＰERLＩNK\l＿Toc2818０10.1建設(shè)進度?ＰAGEREＦ_Toc2８１８072HYＰＥRLＩNK\l＿Toｃ2５107１0.2項目招標(biāo) ＰＡGEREF_Ｔoc２5107７3HYＰERLIＮＫ＼l_Ｔoc14485第十一章投資估算及資金籌措?ＰAGEREＦ_Ｔoc１4４858２HYPERLINK＼l＿Ｔoｃ1３5６9１1．1投資估算?PAＧＥRＥＦ_Toc13５6９82HＹPERＬＩNＫ\ｌ_Tｏc1４７401１．２資金籌措 83HYＰＥＲLＩNＫ＼l＿Toc4419第十二章社會效益評價?PＡGERＥF_Toc４41985HYPERLINK\l＿Tｏc849612.１項目對本地區(qū)社會效益影響分析?PAＧＥREＦ_Ｔｏc849685HＹPERLINK\l_Toｃ5８73１2.2項目與本地區(qū)經(jīng)濟社會的互適性分析?PAGEＲEF_Toc587３８5HＹＰEＲLINK\ｌ_Toc17８6012.3社會效益評價結(jié)論?PＡGERＥＦ_Toc1786０87HYPＥRLINK\ｌ_Toｃ1816７第十三章風(fēng)險分析 PＡGEREF＿Ｔoc1816789HＹPERLINＫ＼l_Toｃ８3３１13.１政策風(fēng)險?PAGEREＦ_Toｃ8３3189HYPERLＩNＫ\ｌ_Toc１０6８013.2市場風(fēng)險 ＰAGEＲEF＿Toｃ106808９HYＰEＲLINK\l_Ｔoc10５813.3財務(wù)風(fēng)險 PAＧＥＲEＦ_Ｔoc1０5889ＨYＰERLＩNK\l_Tｏc112６６１3.4經(jīng)營風(fēng)險 PAGEＲEF＿Tｏc11２6690HYPERＬINK\l_Toｃ1０８613.５其他風(fēng)險 PＡGEREF_Tｏc１086９０HYPＥRLINK\l_Toc277451３．6主要風(fēng)險因素識別?PAGEREF＿Ｔoc2774590HYＰEＲLINK＼l＿Toｃ34１3.7風(fēng)險控制措施?PAＧERＥF_Toｃ349１HYPERLＩNＫ\ｌ＿Tｏc17４9２第十四章結(jié)論與建議?ＰAGEＲEF_Toｃ1７49292HYＰERLIＮＫ\l_Ｔoc3４6614.1結(jié)論 PＡGEＲＥF_Toc34６692HYＰEＲＬINK\l_Toｃ29６8９1４．2建議 PAＧERＥＦ_Toc296８993第一章總論1.１項目概況1．１.1項目名稱＊*養(yǎng)老公寓建設(shè)項目1.1．２項目建設(shè)地址河北保定市滿城區(qū)神星鎮(zhèn)西裕村1．１.3項目建設(shè)單位＊*養(yǎng)老公寓1.1.4項目建設(shè)性質(zhì)建設(shè)性質(zhì):新建１.1．5項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項目總投資1702０萬元,占地3０0畝，建設(shè)內(nèi)容包括生活區(qū)、動力區(qū)、后勤區(qū)及生態(tài)區(qū)。項目竣工后可接收2０00位老年人入住，設(shè)床位200０張。一．生活區(qū):占地面積50畝。1.老年公寓,六層，帶電梯,精裝修，包含一室一廳、兩室一廳戶型。每棟樓每層設(shè)服務(wù)室和倉庫一間２０平方米。接待全自理和半自理老人。2.綜合樓,五層建筑,帶電梯,精裝修,其中底層裙房為餐飲服務(wù)中心，一層為接待大廳、老年超市、銀行、教室（會議室）、娛樂健身活動中心。二層為醫(yī)療康復(fù)中心。三、四層為標(biāo)準(zhǔn)公寓,接待不能自理全護理老人。五層為辦公區(qū)。二.動力區(qū):建筑面積480平方米,占地面積4８0平方米。１．鍋爐房和二次加壓水泵房36０平方米,占地360平方米。2.液化氣站120平方米，占地120平方米。3.洗衣房100平方米,占地100平方米。三.后勤區(qū)：建筑面積34６平方米，占地面積３46平方米。１．物業(yè)辦100平方米，占地100平方米。2．門衛(wèi)室（含小區(qū)外部監(jiān)控室）８０平方米,占地80平方米。3.車庫12０平方米，占地120平方米。4.室外公廁46平方米,占地４6平方米。四.生態(tài)區(qū):建筑面積560平方米，占地面積200畝。1.花房20０平方米，占地200平方米。２.蔬菜大棚2個3６０平方米，占地３６0平方米。３.蔬菜基地30０0平方米，占地３000平方米。4．果園3０00平方米，占地3０00平方米。1．１.6項目總投資及資金來源項目總投資計人民幣17６7０萬元，全部自籌。1.1．7項目建設(shè)期建設(shè)期2年。建設(shè)期限為２016年１0月—20１8年9月。1.１．8項目發(fā)展戰(zhàn)略為積極尋求合作和融資渠道，提升項目的科技含量，以達到設(shè)施先進、裝備齊全、設(shè)計合理。同時在軟件方面要在全國相關(guān)系統(tǒng)中通過公開選拔、競爭上崗的方式選配懂經(jīng)營、有責(zé)任心的管理人員,通過建設(shè)一流的班子，帶出一流的隊伍、提供一流的服務(wù)，打造全國“社會福利事業(yè)社會辦”的第一品牌。1．1.9項目經(jīng)營性質(zhì)本項目的投資系社會福利性公益事業(yè)投資,對社會、對政府暫不談其經(jīng)濟效益。1.1.10項目市場定位以高層次、高檔次為主與旅游名城相配套,與國際老年公寓接軌的品牌;以監(jiān)護、助護和生活護理為主，為老人提供健康和急慢性病康復(fù)服務(wù);以安助全世界符合條件的老年人和接待來自世界及全國各地的老年團體。1.1.12項目建設(shè)指導(dǎo)思想⑴替天下兒女盡孝心,為社會家庭解憂愁;⑵老人至上、服務(wù)至上、誠信至上；⑶讓入住老人滿意、讓家屬子女放心；⑷讓老人賓至如歸，感受家庭溫暖，盡享天倫之樂。１.2編制依據(jù)和可行性研究概況1.2．1編制依據(jù)（１）《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》;(2)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利社會化意見的通知》(國辦發(fā)〔２0０0〕1９號）；（3)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》(國辦發(fā)〔2006〕6號);(4）財政部和國家稅務(wù)總局《關(guān)于對老年服務(wù)機構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》(財稅〔2000〕97號)；(５）中共中央國務(wù)院《關(guān)于加強老齡工作的決定》(中發(fā)[２00０]13號)（6）《老年公寓和養(yǎng)老院設(shè)計指南》;(7）項目業(yè)主提供的其它相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和材料;（８）編制人員調(diào)查的有關(guān)資料、數(shù)據(jù)和材料。1.２.2可行性研究概況根據(jù)項目承辦單位提供的情況，并匯同相關(guān)責(zé)任人員經(jīng)過對項目建設(shè)地多次實地踏勘調(diào)研，收集了大量的真實性基礎(chǔ)資料,了解和掌握了項目建設(shè)背景及理由，同時還多次與承建單位有關(guān)負(fù)責(zé)人進行座談，交流意見，認(rèn)真聽取項目單位對項目建設(shè)的意見和建議。本可行性研究報告依照《投資項目可行性研究指南》的編制深度要求進行編制。通過對項目建設(shè)相關(guān)方方面面的問題進行公正、科學(xué)、公平、客觀的研究分析，并經(jīng)過認(rèn)真計算、對比、綜合分析、匯編，最終提交此報告,為項目的建設(shè)決策提供可靠的依據(jù),項目的研究范圍包括：1、項目建設(shè)背景；2、項目建設(shè)地址的自然條件介紹;3、項目建設(shè)條件分析;4、項目建設(shè)必要性;５、項目總體規(guī)劃、功能定位;6、項目建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容;7、項目建設(shè)方案設(shè)計;8、項目投資估算及資金籌措；9、項目財務(wù)評價；10、項目的結(jié)論與建議。1．3主要研究結(jié)論1.３．１該項目是保定市重點項目之一,是解決民生問題的具體體現(xiàn)項目建成后,不僅能促進縣域經(jīng)濟的發(fā)展,而且能為老年人提供住養(yǎng)、生活護理、康復(fù)、托管等服務(wù)。為加快建設(shè)和諧社會，促進社會公平正義,真正實現(xiàn)老有所養(yǎng),老有所樂；為社會減輕壓力，提供新的就業(yè)崗位等方面都有明顯效益。1.3.2項目效益可觀考慮到稅額的優(yōu)惠政策，很快可收回成本。加上政策上的支持和主管部門的扶持,風(fēng)險很低。同時項目建成后可帶來很大的社會效益和生態(tài)效益。目前,我縣修建老年公寓的時機和條件已經(jīng)成熟。因此，本項目無論是在產(chǎn)業(yè)政策和市場環(huán)境等宏觀方面，還是在自身技術(shù)和經(jīng)濟效益等微觀方面都是可行的。表1-1分期投資計劃表單位：萬元序號項目年份合計分年度投資額第一年第二年一分年度固定資產(chǎn)靜態(tài)投入額170２０15220１40０1一、土地租賃費用３00０300０２二、土建及裝修8451８451３三、設(shè)備及設(shè)施９０05０0３.11、水、電、氣、空調(diào)、通訊１55０15503.22、室內(nèi)設(shè)施、床上用品１８０010008０03.33、綠化工程3５015０2003.４4、休閑廣場、室外健身場所７０0３０04０0４四、其他費用2６92６9二分年度建設(shè)投資額1７020152２０140０三項目資金籌集170２01７020第二章項目建設(shè)背景及必要性2.1項目建設(shè)背景隨著我國社會進步、經(jīng)濟發(fā)展、科學(xué)醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)、人民生活水平的不斷提高、人均壽命的延長、老年人口正逐年增加、我國已正式步入老齡化社會。根據(jù)有關(guān)部門科學(xué)的預(yù)測分析到2０50年,我國６0歲以上老年人將達到4.5億人。人口老齡化現(xiàn)象是社會經(jīng)濟不斷發(fā)展,醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)不斷改善，科學(xué)和文明程度不斷提高,出生水平、死亡水平不斷下降,科學(xué)平均期望壽命不斷延長的結(jié)果。目前我國社會正處于社會型態(tài)的轉(zhuǎn)型期,老年人消費觀念的升華,老年人保健、康復(fù)和養(yǎng)老越來越多的受到黨和政府的密切關(guān)注，也成為社會議論的主題。?社會老齡化問題涉及政治、經(jīng)濟、文化、穩(wěn)定、發(fā)展和社會生活等諸多領(lǐng)域，是關(guān)系到國計民生和國家長治久安的重大問題。家家都有老人，人人都會老。因此,近幾年來黨和國家都非常關(guān)注和投入巨資改善老年人的養(yǎng)老問題。關(guān)心老人、關(guān)愛老人、也已經(jīng)越來越多的成為社會的一種風(fēng)尚。當(dāng)前,在我國養(yǎng)老以居家養(yǎng)老為主,社會養(yǎng)老為輔,社會機構(gòu)養(yǎng)老只是一種補充形式。隨著現(xiàn)代人生活節(jié)奏的加快,各種競爭的加劇,越來越多的年輕人將更多的精力投入到事業(yè)中，如何贍養(yǎng)老人，使他們擺脫孤獨感,也是現(xiàn)在很多年輕人頗費心思的問題。社會化養(yǎng)老機構(gòu)的出現(xiàn),順應(yīng)了社會發(fā)展的形勢，有力地解決了社會養(yǎng)老問題。同時,還在全社會弘揚了中華民族傳統(tǒng)美德,形成敬老、尊老、愛老的良好社會風(fēng)尚,是社會主義物質(zhì)文明和精神文明的雙重體現(xiàn),對于促進社會經(jīng)濟建設(shè)和發(fā)展都具有重要的意義。由于生活自理能力下降，老人們需要照料,然而生活工作節(jié)奏的加快,使一對中年夫婦既要供養(yǎng)一至四位老人,又要忙于工作和養(yǎng)育下一代的矛盾日益突出。傳統(tǒng)的家庭作為惟一養(yǎng)老地，主要由子女照顧老人的“反哺”模式和觀念遇到越來越多的問題和挑戰(zhàn)。為適應(yīng)社會的需要，源自7０年代北歐國家的老年公寓，近年來在我國一些較為發(fā)達的地區(qū)首先發(fā)展起來。與過去的養(yǎng)老院、敬老院以收養(yǎng)孤老居住不同,這些新興老年公寓里入住的大多數(shù)是有子女的老人，絕大部分是自費入住;同時它也不同于專門提供醫(yī)療康復(fù)的養(yǎng)老機構(gòu)，這里注重營造家庭氛圍,配有完善的生活服務(wù)設(shè)施及室內(nèi)、室外、娛樂室、健身房等等,由經(jīng)過專門培訓(xùn)的服務(wù)人員,為老人提供住、養(yǎng)、學(xué)、樂等綜合服務(wù)。老年人是社會的重要組成部分,在有中國特色社會主義旗子指引下,以科學(xué)發(fā)展發(fā)展觀構(gòu)建和諧社會,滿足廣大老年人日益增長的物質(zhì)和文化生活需要，讓老年人共享經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展的成果,是中國共產(chǎn)黨全心全意為人民服務(wù)根本宗旨的體現(xiàn)，是在新的歷史條件下貫徹落實“三個代表”和“科學(xué)發(fā)展觀”重要思想的體現(xiàn)，也是國家和社會義不容辭的責(zé)任。在社會主義市場經(jīng)濟條件下，弘揚中華民族傳統(tǒng)美德，形成敬老、養(yǎng)老、助老以及和諧的良。好社會風(fēng)尚,是社會主義精神文明建設(shè)的一項重要內(nèi)容。如何處理好和解決好人口老齡化過程中出現(xiàn)的各種矛盾和問題，切實保障老年人的合法權(quán)益,對促進經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展都具有重要意義。納雍是少數(shù)民族人口相對較多,農(nóng)村貧困人口比例較高的縣，同時是國家重點扶貧的農(nóng)業(yè)大縣之一。黨的十七大報告提出，必須在經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)上,更加注重社會建設(shè),著力保障和改善民生,推進社會體制改革，擴大公共服務(wù),完善社會管理，努力使全體人民老有所養(yǎng)，住有所居,推動建設(shè)和諧社會。隨著老齡化現(xiàn)象的日趨嚴(yán)重,有關(guān)老齡人生活、起居等問題越來越受到關(guān)注。隨著人口老齡化的快速發(fā)展,家庭結(jié)構(gòu)，老齡群體的狀況都將發(fā)生很大變化。一是“四二一”式(4個老人，夫妻２人,1個子女）的結(jié)構(gòu)家庭逐漸增加，致使“三代同堂”式的家庭越來越少，純老人家庭逐漸增多。二是隨著我國經(jīng)濟與社會的發(fā)展,人民生活水平的提高，老年人自養(yǎng)能力加強，加之老人與年輕人生活方式的差異,致使老人與成年子女分居而獨立生活已成為一種發(fā)展趨勢。三是隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展,社會競爭越來越強，年輕子女們的工作壓力越大，很多家庭寧愿出錢,希望對老人們實行托管；以使讓老人有一個較好的照顧和護理。四是我縣旅游資源豐富，既是革命老區(qū)，也有土家、苗族等獨特的民族文化風(fēng)情,而現(xiàn)在的城鎮(zhèn)商品房及各類賓館在規(guī)劃設(shè)計時沒有考慮到老齡的生活起居問題，給老齡人,尤其是高齡老人的生活起居帶來不便，沒有適合老人居住的綜合性房產(chǎn)，更談不上環(huán)境優(yōu)勢、無障礙設(shè)施、醫(yī)療救護、生活配套設(shè)施。因此在環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、交通便捷的地方建設(shè)老年綜合性的服務(wù)機構(gòu),為老年人提供住、養(yǎng)、護理、康復(fù)、托管等服務(wù),既可方便老齡人的起居，有利于老人的身體健康,又可為社會減輕壓力，促進構(gòu)建和諧社會。２.2項目建設(shè)依據(jù)2.2.１政策導(dǎo)向從“中國老齡事業(yè)發(fā)展十三五規(guī)劃高層論壇”上獲悉：“十三五”期間是中國全面建設(shè)小康社會的關(guān)鍵時期,我國６0歲以上老人在２0１０年將達到1.74億，人口老齡化逐漸顯現(xiàn),老年人的養(yǎng)老保障、醫(yī)療保健、生活照料的壓力進一步加大。雖然近幾年中國老齡事業(yè)取得了較快的發(fā)展,但是，按照社會事業(yè)與經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的要求,中國老齡事業(yè)仍存在問題:城市養(yǎng)老保障制度不夠健全和完善,農(nóng)民養(yǎng)老問題日益突出,貧困人口中老年人的比例仍在增加;老年福利服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施短缺，老年活動場所建設(shè)資金投入不足，老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后；老年人社會化管理和服務(wù)工作條塊分割、為老年人服務(wù)的社會中介機構(gòu)發(fā)展緩慢,老年群體組織建設(shè)不夠規(guī)范，總體上來說我國人口老齡化趨勢和實現(xiàn)全面小康社會的要求不相適應(yīng)。由于老年人生理功能的逐漸衰退，心理狀態(tài)的日益頹變，退休后的失落感，孤獨感、消沉感等等,嚴(yán)重影響到老人們的身心健康。服侍、照顧好老人，讓他們安度晚年，已成為全社會關(guān)注的問題。成立專門為老年人康復(fù)、療養(yǎng)、活動、娛樂為一體的服務(wù)機構(gòu)，讓老年人共享物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)的成果，是現(xiàn)代社會進步和發(fā)展的必然產(chǎn)物。２．2.2老年公寓是社會公益事業(yè)的重要組成部分項目對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展有著互為因果關(guān)系。要發(fā)展貧困地區(qū)經(jīng)濟,就首先要發(fā)展好社會事業(yè)。黨的十六屆五中全會精神,明確指出在“十三五”期間,加大社會主義新農(nóng)村建設(shè),加快新農(nóng)村建設(shè)是農(nóng)村對外開放的窗口，它對合理布局生產(chǎn)力,優(yōu)化農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，建立社會主義市場經(jīng)濟體系,促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。因此，項目的建設(shè)既是加快農(nóng)村城市化進程，推進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的一項重要舉措,也是農(nóng)村率先實現(xiàn)現(xiàn)代化，建設(shè)小康社會的客觀要求。農(nóng)村工作是黨和國家全局工作的重中之重。保定是集大城市、大農(nóng)村、大山區(qū)、大庫區(qū)于一體的市,農(nóng)村面積占90%以上,農(nóng)村人口超過8０%,更應(yīng)該建成工業(yè)迅猛發(fā)展、農(nóng)業(yè)增效提速、物流便捷通暢、旅游興旺發(fā)達、生態(tài)環(huán)境良好、具有民族特色的山水園林城市。２．３項目建設(shè)的必要性保定市歷史文化底蘊深厚，據(jù)2０10年的人口統(tǒng)計,全市60歲以上的老人達90.８萬人，占８.１１%,目前市內(nèi)及周邊市都未修建綜合性老年公寓。因此，隨著人口老齡化的快速發(fā)展，適合老齡人聚居的老年公寓項目建設(shè)勢在必行。也是適應(yīng)社會經(jīng)濟發(fā)展。為老齡人提供全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù),維護老人的合法權(quán)益,促進和推動建設(shè)和諧社會的必然要求。２.4項目建設(shè)的有利條件2.４.1各級政府的重視和支持世界人口老齡化的快速發(fā)展，已引起世界各國政府的重視。不解決好老年人的供養(yǎng)問題,將引發(fā)很多社會問題,給社會帶來不穩(wěn)定因素，同時將對人類的倫理道德提出挑戰(zhàn)。因此,我國政府從中央到地方成立了“老年工作委員會、老年工作辦公室、老干部局”等負(fù)責(zé)老年工作的組織機構(gòu)。出臺了很多優(yōu)惠政策支持發(fā)展老年福利事業(yè)。２.4.2、社會經(jīng)濟的快速發(fā)展催生著老年福利事業(yè)必須同步發(fā)展計劃生育使我國的生育從無序地生養(yǎng)到有計劃的只生一胎,而且正在改變著我國人民的生育觀念。少生優(yōu)生已成為現(xiàn)代年青人的自覺選擇,“四二一”家庭結(jié)構(gòu)已經(jīng)和正在形成。一對夫妻不僅要照顧孩子,而且要供養(yǎng)、照顧四位老人,加上工作、學(xué)習(xí)、競爭,給子女的壓力很大，往往是顧了孩子顧不了老人，使家庭、婆媳之間、父子之間發(fā)生矛盾，造成家庭不和睦,使很多老人晚年不幸福，更談不上老有所樂了。據(jù)調(diào)查有６7%以上的子女希望設(shè)有專門機構(gòu)托管老人。有４6%以上的老人希望設(shè)有老年公寓。隨著“國策”的深入,長期執(zhí)行和青年人生育觀念的改變，這些數(shù)字還將繼續(xù)增加?？梢?該項目的建設(shè)是社會發(fā)展的需要和民心工程。2.4．3主管部門的管理優(yōu)勢按照國家機關(guān)的職責(zé)分工,民政部門是社會事務(wù)的主管部門。其中,也只有對老年及社會福利事業(yè)的支持、管理和對城鎮(zhèn)、農(nóng)村的三無人員的供養(yǎng)職責(zé)。項目建成后，對收養(yǎng)符合國家政策規(guī)定的可由民政部門供養(yǎng)的對象，民政部門將予以大力扶持,這對項目建成后的運行起到相對的保障作用。2.4.4項目選址該項目建設(shè)地點選在保定市滿城區(qū)神星鎮(zhèn)西裕村,水、電、氣、路早以完備。建設(shè)正在全面推進,這里交通便利,環(huán)境優(yōu)雅，綠水青山青翠欲滴，空氣清新，位于繁華地段而不喧鬧,十分適宜老人長期居住,是修建老年公寓的最佳地點。待各項附屬設(shè)施完善后，老年公寓依山傍水、氣候宜人、環(huán)境優(yōu)美、交通便利、空氣清新、自然風(fēng)光極佳。同時，又處在風(fēng)景區(qū)邊沿，可以借助風(fēng)景名勝,改善老年人的生活品質(zhì)和增加老年人的凝聚力,是一個真正的世外桃源，這些條件都為項目在此選址打下了良好的基礎(chǔ)。２．5項目建設(shè)的可行性老齡化社會現(xiàn)象是社會經(jīng)濟不斷發(fā)展，人們生活水平不斷提高,醫(yī)療衛(wèi)生不斷改善,科學(xué)和文明程度不斷提高,出生水平、死亡水平不斷下降,平均期望壽命不斷延長的結(jié)果。加上一對夫婦只生一個子女,出現(xiàn)了“四二一”、“六二一”、甚至“八二一”的家庭現(xiàn)象，老人消費觀念的升華,老年人的保健、康復(fù)和養(yǎng)老受到政府的密切關(guān)注,也成為全社會議論的永恒話題。由于老齡人生理、心里功能大異于從前,如:隨著年齡的增長,生理上會眼花、色弱、步履蹣跚、行動遲緩、記憶力衰退;心理狀態(tài)日益頹變,退休后的失落感、孤獨感、消沉感等等，嚴(yán)重地影響到老人們的身心健康;現(xiàn)在社會競爭激烈,子女工作壓力較大,老年人不愿增加子女負(fù)擔(dān)，不想成為子女的累贅；同時老年人和年輕人一樣渴望居住生活環(huán)境的改善,生活品質(zhì)的提高。這就對如何安老、助老、養(yǎng)老工程提出了一系列新的更高的要求。從發(fā)達國家和我國發(fā)達地區(qū)的情況看,老年人外出度假、旅游、住老年公寓已成為新時尚?？梢姳卷椖康慕ㄔO(shè)是非?？尚械模彩欠浅１匾?。市場分析3.１國內(nèi)老年公寓的現(xiàn)狀據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查表明，與目前超過1.3億的60歲以上的老年人相比較，我國只有4２０0０多所的養(yǎng)老機構(gòu),所擁有的床位還不到100萬張，只能為1%(1．32億)的老年人解決住房問題。據(jù)估計,目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費大約有4000億元,借鑒發(fā)達國家入住老年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的4%—5%的數(shù)據(jù)，全國要為560萬到7０0萬的老人修建老年公寓，投資總額在16０億到200億元。３．1.１國內(nèi)老年人的居住模式Ａ、購買房屋居住2000年人口普查資料顯示,我國老年家庭戶中,購買商品房的占2．４%，購買經(jīng)濟適用房的占2．1%,購買原公有住房的占１０.5%。其中，市、鎮(zhèn)購買商品房的家庭占6．2％和5．6%，購買經(jīng)濟適用房5．６%和4.２％，購買原公有住房的戶分別為37．１％和12.７%?？h購買商品房、經(jīng)濟適用房和原公有住房的戶總共不超過1.9％?？梢钥闯觯壳拔覈擎?zhèn)居民已購買住宅的比重增加迅速,己經(jīng)有三成以上居民家庭是住在自己購買的住房中。B、自行建房居住個人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。個人出資建房也是我國居民住宅來源的主要方式之一。２000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，自建住房的占77.2%其中市、鎮(zhèn)自建住房的占３０.３％和64．7%，而縣自建住房高９5．5%。說明自建住房是目前我國居民尤其是農(nóng)民家庭住房來源的主要途徑。C、租房居住這是住宅消費者支付一定的房屋租金,取得房屋居住使用權(quán)的一種住房消費形式。２000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中,租房居住的占5.２%，其中,租用公有住房的為4.6%，租用商品房的占0.6％,如果分城鄉(xiāng)看,在市、鎮(zhèn)老年家庭中,有１５.37%和６.5％的家庭租用公有住房，租用商品房的均為1.6%。居住在農(nóng)村地區(qū)的老年家庭戶,僅有0.５％的戶租住公有住房或經(jīng)濟適用房?，F(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等,主要為單人間、雙人間和多人間,房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規(guī)劃設(shè)計上充分體現(xiàn)人性化關(guān)懷。3.1.2目前國內(nèi)老年設(shè)施的形式目前有大型的退休社區(qū)——北京東方太陽城、廣州頤年園；酒店式服務(wù)的老年公寓——浦東老年公寓、上海假日老年公寓;按照星級賓館標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計的“賓館型”養(yǎng)老院——上海松江社會福利院；各地均出現(xiàn)一些私人性質(zhì)的、營利性質(zhì)的小型養(yǎng)老院。3.2老年公寓現(xiàn)狀3.2．1老年人口高齡化日趨明顯人口抽樣調(diào)查結(jié)果顯示:2010年我市常住人口為11１9.44萬人,其中６5歲及以上的人口為９0．8萬人,占8.1１％，平均每11人中就有一名老年人。老年人口的總量比20０0年第五次全國人口普查時增加60.5１萬人，年平均增加6．０５萬人。在人口老齡化快速發(fā)展的同時，高齡老年人口占老年人口總數(shù)的比重在不斷擴大。2010年80歲及以上的高齡老年人口占６5歲及以上老年人口的16.05%,比20０0年提高１.52個百分點。３．2.2戶型設(shè)計不合理、功能相對單一、服務(wù)范圍狹窄目前保定現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等,主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理,功能不全，不能滿足老年人生活的基本要求，更不能從規(guī)劃設(shè)計上體現(xiàn)人性化關(guān)懷。就是這樣的條件,有的老年公寓也只接收健康的老年人，把最重要的需求拒之門外,造成了高的空床率。３．2.3住宅區(qū)規(guī)模小、配套設(shè)施不足、管理水平低下目前保定市的養(yǎng)老公寓以中小型為主，多屬傳統(tǒng)的養(yǎng)老院、福利院，擁有２００個床位以上規(guī)模的還比較少。整體規(guī)劃設(shè)計落后,生活設(shè)施不完善，健身、休閑、娛樂設(shè)施單一,醫(yī)療護理、保健不配套,服務(wù)水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。3．2．4服務(wù)人員缺乏專業(yè)培訓(xùn)在養(yǎng)老院從事服務(wù)的人員多為下崗職工和農(nóng)民工，他們沒有經(jīng)過專業(yè)的上崗培訓(xùn),缺乏心理和護理專業(yè)知識，對老人的服務(wù)只是滿足于簡單的端茶、送飯、洗衣,而無法從老年人心理、生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專業(yè)服務(wù)?？傊?，目前社會提供的養(yǎng)老方式著眼的是最普通人群，提供的是最基本的服務(wù)。這種養(yǎng)老與老年人的尊嚴(yán)、舒適不匹配，與子女的孝心、放心不匹配。因此,目前的老年公寓是老年人無奈的選擇。3.3老年公寓發(fā)展趨勢3.3.1社會需要居家式老年公寓以滿足中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念社會需要規(guī)?；酿B(yǎng)老社區(qū)以降低養(yǎng)老成本保證養(yǎng)老管理服務(wù)水平,產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來老年人住宅市場的發(fā)展趨勢。縱觀保定市老年人住宅市場的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無論是從硬件設(shè)施和軟件配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問題。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)有許多老年人既想遠(yuǎn)離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老公寓無法滿足寧靜、舒適生活的要求,產(chǎn)權(quán)式老年公寓的出現(xiàn)將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮,在北京、廣州等地此類型的養(yǎng)老住宅深受老年人喜愛。他們的成功建設(shè)，可以預(yù)示產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來老年住宅發(fā)展主流。3.3.2老年公寓將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移老年人進入養(yǎng)老社區(qū)的目的就是安享晚年和健康長壽,因此對環(huán)境質(zhì)量要求較多,而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因,大多選址于市中心，噪音和空氣污染相當(dāng)嚴(yán)重,相信隨著老年人對養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢,且唯有城郊獨特的地理環(huán)境才能滿足老年人對居住環(huán)境的特殊要求。3.3.3老年公寓的開發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產(chǎn)品對老年公寓的檔次之分,現(xiàn)尚無明確界定，但可以肯定保定市現(xiàn)有的多家養(yǎng)老院中絕大多數(shù)應(yīng)界定為低檔產(chǎn)品，而絕大多數(shù)老年人需求的中檔產(chǎn)品嚴(yán)重不足。高檔產(chǎn)品市場稀缺，有效需求相對較大。低檔產(chǎn)品仍有市場，但需要升級換代?？傊袡n老年公寓的建設(shè)將成為未來一段時間內(nèi)市場開發(fā)的主流，而高檔公寓、低檔公寓也將占有一席之地。3.4老年住公寓目標(biāo)客戶需求及應(yīng)對分析3.4.1老年公寓目標(biāo)客戶需求特征分析（１)老年社會的來臨我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一。８0年代以來,6０歲以上的老年人口平均每年以3％的速度持續(xù)增長，目前已經(jīng)超過1．3億,占世界老年人口的1/5，占全國總?cè)丝诒戎氐?０％以上,中國已開始進入人口老年型國家行列。專家預(yù)計我國到２1世紀(jì)中葉,60歲以上的老年人將達到4億左右,約占亞洲老年人口總數(shù)的３６%，約占世界老年人口總數(shù)的2２.3%。我國老年人口規(guī)模之大,老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。隨著計劃生育政策的貫徹執(zhí)行，三口之家、單親家庭甚至單人家庭日益增多，“42１”家庭結(jié)構(gòu)將大量出現(xiàn),加上市場經(jīng)濟條件下競爭日益激烈，子女工作壓力大、閑暇時間少，外出經(jīng)商、留學(xué)人員增加，城市“空巢家庭”越來越多,傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老服務(wù)功能日益弱化。我國的人口現(xiàn)狀，成為了老年住宅需求增大的內(nèi)在宏觀因素，為老年住宅產(chǎn)品提供的巨大的市場和廣闊的發(fā)展空間。(2)老年人收入水平隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平的逐步提高已是不言而喻,而隨著現(xiàn)階段高收入人群的增加，未來具有高消費能力的老年群體將會凸現(xiàn),另外,隨著收入結(jié)構(gòu)的多元化，未來老年人的收入將不再是過去單一的退休補貼，投資、保險等收益也將納入老年人收入構(gòu)成中去。未來老年人收入水平的提高，為老年住宅產(chǎn)品提供了強大的消費支持。(３)老年人福利水平隨著社會保障制度的強制性實施和人們保險意識的增強,未來老年人的福利水平將會大大提高。在解除了醫(yī)療、養(yǎng)老等后顧之憂后，老年人手中的積蓄就可解放出來,尋求更優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，為老年住宅市場的壯大提供了有力保障。(4)老年人居住狀況2010年人口普查資料顯示，在老年家庭戶中,還有將近5．９％的家庭人均建筑面積不足8平方米或沒有住房,有5．9%的戶是合住房,有３３.４%住房少于２間,有３.４%的老年人居住在7層以上的樓房（其中市占1４.２%，鎮(zhèn)占1.４%）。給這些家庭的高齡老年人的生活起居帶來很大不便。2010年北京市老年人基本需求調(diào)查中有55.9%的老年人對目前的住房狀況表示滿意，20.９%的人不太滿意。對住房問題不滿意的主要是城區(qū)老年人。對住房狀況不滿意的主要原因:第一是房屋的使用面積太小;其次是因為環(huán)境太差，再次是房屋的質(zhì)量和設(shè)施差。希望能夠改善住房狀況的老年人主要是居住在城區(qū)、多子女、身體狀況較好、收入較高和低齡老年人。另外，一些標(biāo)準(zhǔn)很低的簡易樓、砌塊樓、磚拱樓以及設(shè)施不全、年代久遠(yuǎn)的住宅還不同程度的存在?？梢?國內(nèi)老年人的居住現(xiàn)狀亟待改善。這一現(xiàn)狀,蘊涵了老年住宅的巨大需求。3.4.2老年住宅的外在需求主要包括以下兩方面老年住宅的外在需求包括以下兩個部分：(1)社會居住觀念的改變中國“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化,而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且由于計劃生育政策的實施，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時,隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。中國老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高,中級以上職稱,月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選,有的認(rèn)為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。由此可見,隨著觀念的變化,對老年公寓的需求是加快增長的。（2)子女改善父母居住狀況的需求子女以為改善父母居住狀況為目的而選擇養(yǎng)老專用的老年公寓,成為了老年養(yǎng)老消費的主力。年輕的一輩因為工作的緣故,在購房時均盡量選擇靠近城市中心,但是這樣的地方卻未必適合老年人居住。隨著年齡的增大,對生活環(huán)境的要求逐漸提高,為父母的健康長壽考慮,選擇環(huán)境優(yōu)美，空氣清新的老年公寓以改善父母的居住環(huán)境是子女養(yǎng)老服務(wù)消費的主要誘因。在實際的訪談中發(fā)現(xiàn)，子女為父母選擇老年公寓主要是從以下幾個方面考慮:①為父母提供一個優(yōu)質(zhì)的晚年生活維護了老人、子女的雙重尊嚴(yán)；②老年建筑的特殊功能能為老人提供居住安全的保障；③老年住宅社區(qū)的專業(yè)服務(wù),能為父母提供更科學(xué)、細(xì)致的照顧，解除了子女們的后顧之憂;④社區(qū)活動可以豐富父母的生活。以彌補因為工作繁忙生活緊張而對父母陪護不足的歉疚。3.4.3老年住宅目標(biāo)客戶消費特征分析老年住宅目標(biāo)客戶群的消費有如下特點:1）老年消費是一個純消費階段，這是老年消費的性質(zhì)特征。絕大多數(shù)的老年人在退休后就成為純消費者，部分老年人還可能會再參加一段時間的社會勞動,但相當(dāng)部分老年人再就業(yè)的時間不會很長，一般在６5歲前后還是會真正退回到純消費人口的行列之中。2）老齡純消費人口比低齡純消費人口有著更加漫長的純消費年數(shù),這是老年消費的時限特征。按照我國的勞動制度,人們滿1６歲后方能就業(yè)，這樣,低齡人口的純消費年限應(yīng)以15年計。而據(jù)1９98年公布的資料，我國人口目前的平均出生預(yù)期壽命為7１歲,其中男性為６9歲,女性為73歲。按平均預(yù)期壽命推算，老年人口純消費年限為男9年，女１8歲，平均為1３.５年，接近低齡純消費人口的消費年限。平均預(yù)期壽命是按生命表計算的,它概括了總?cè)丝谥懈髂挲g段的死亡概率。而實際上,社會上相當(dāng)部分老年人在退休以后能夠活到75歲以上，這樣，作為老齡人口的純消費年限就超出了低齡純消費人口的消費年限。對于女性老年人口而主，純消費年限不僅比低齡人口，而且比男性老年人口的純消費年限都要長得多。3)老年消費是一種自主消費，這是老年消費的行為特征。與低齡消費其消費意志主要通過父母來體現(xiàn)不同,老年消費在意志上是自主的，老年即使到了高齡，行動不便，消費行動可能會發(fā)生障礙,需要別人幫助方可完成時，只要老人獨立思考的能力依然存在，老年消費意志的自主性就不會消失。再者,少年人口由于尚未進入社會,他們的消費實際上是一種依賴消費。而作為純消費人口的老人口,其經(jīng)濟收入應(yīng)是相對獨立的，消費能力是自主的。4)老年人的消費觀較為成熟，沖動型熱情消費和目的不明的盲目消費少,這是老年消費的思想特征。當(dāng)然,這種成熟的消費觀與新時代的消費觀相比較顯得相對保守，老年人對消費新潮的反應(yīng)會顯得較為遲鈍，他們不跟時髦，講究實惠，兼顧家庭，個人消費還富有犧牲性,但老年人口的這種消費觀又相對穩(wěn)定,他們一旦形成消費傾向,不會輕易改變與放棄，反過來這會使老年型商品市場變得相對穩(wěn)定。5)老年消費對商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的要求高于一般消費,這是老年消費的質(zhì)量特征。目前，商品市場常常以經(jīng)濟效益來確定商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量,在服務(wù)質(zhì)量上對老年消費者往往缺乏耐心,更談不上周到。這種市場消費質(zhì)量傾向?qū)嶋H上對老年消費起到了抑制作用，許多老年人因為在消費中曾經(jīng)遭遇冷淡或搶白,由此而產(chǎn)生害怕消費、躲避消費的心理,在行動上則表現(xiàn)為不進行消費或只進行惰性消費。這種消費心態(tài)與消費現(xiàn)象對積極發(fā)展老年消費是很不利的。6）老年消費中休閑性消費與服務(wù)性消費所占比例大，這是老年消費的內(nèi)在特征。大致是低齡老人以休閑性消費為主,高齡老人以服務(wù)性消費為主。隨著老人所處的年齡段的不同，在消費上會各有側(cè)重，各具特色。3.５需求分析據(jù)第六次人口普查，我國有６5歲及以上老年人的家庭戶數(shù)占全國家庭總戶數(shù)的20.09%。在全國一人家庭戶中，6５歲以上單身老年人口占27.71%,在全國二人家庭戶中,有兩個65歲以上老人戶占13.4１%。城市和鎮(zhèn)有老年人家庭戶的比例比較接近，農(nóng)村則明顯高于城鎮(zhèn)。2010年,全國有６５歲以上老年人家庭中，單身老人戶占11.46%，只有一對老夫婦戶占11．38％,合計為2２．8４％。而老年人與其他人一起居住的情況,占77．17%。單身老人戶和只有一對老夫婦戶這兩種完全老人戶所占比例城市2６.9３％，鎮(zhèn)為２6．13％，農(nóng)村2０.９８％。從另一角度看，農(nóng)村老年人與其親屬一起居住的情況最多，達79．0２％，而鎮(zhèn)(73．8７％)和城市(73．07％)水平接近。由此可見城鎮(zhèn)老人與后代分開居住的趨勢較農(nóng)村更為顯著。我省情況也大致如此。近3０年來，我國人口出生率明顯下降,導(dǎo)致家庭規(guī)模向小型化、核心化轉(zhuǎn)變,加之人口流動性增強，傳統(tǒng)大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成為主導(dǎo)模式。隨著現(xiàn)代化的發(fā)展，人口流動性加快及城鎮(zhèn)地區(qū)住房緊張問題的緩解，家庭小型化趨勢將更加明顯。家庭養(yǎng)老和照料的功能明顯弱化。這為老年公寓提供了一個龐大市場。保定市老齡事業(yè)發(fā)展十三五規(guī)劃提出到“十三五”末期全市實現(xiàn)每千名老人擁有各類養(yǎng)老床位數(shù)35張,到２015年市本級至少要建有一所專業(yè)性養(yǎng)老護理中心，每個縣(市)區(qū)至少床位500張以上集醫(yī)療、護理、康復(fù)、托管、臨終關(guān)懷于一體的示范性、終合社會福利中心。根據(jù)保定市老齡事業(yè)發(fā)展十三五規(guī)劃提出到“十三五”末期全市實現(xiàn)每千名老人擁有各類養(yǎng)老床位數(shù)35張計算至少缺少1萬張養(yǎng)老床位。（有關(guān)部門在參考其他國家與地區(qū)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上建立了一個老年人口對社會養(yǎng)老機構(gòu)床位數(shù)的需求模型,簡稱為年齡模型。具體公式如下:所需床位數(shù)=60—6９歲人數(shù)×8%＋70—7９歲人數(shù)×2％十80歲及以上人數(shù)x8％)目前三口之家已成為社會主力家庭結(jié)構(gòu),許多中青年夫婦在巨大的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子,時間和精力嚴(yán)重不足,空巢老人不堪忍受孤獨寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院,養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本變化，催生老年公寓的產(chǎn)生和發(fā)展。國家開放社會養(yǎng)老服務(wù)市場,采取公建民營、民辦公助、政府購買服務(wù)、補助貼息等多種模式,引導(dǎo)和支持社會力量興辦各類養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。有國家政策支持，建設(shè)老年公寓就是我們的重任，也是時代的使命。尋找一個環(huán)境優(yōu)美、氣候宜人的地方,卸下大半生的辛苦，悠然地頤養(yǎng)天年，即是老人們的期盼，也是兒女們的心愿。保定入選“中國十大養(yǎng)老勝地”，這個響當(dāng)當(dāng)?shù)呐谱?彰顯了保定“養(yǎng)身、養(yǎng)心、養(yǎng)生、宜居、宜業(yè)、宜游”的獨特魅力。外地老人鐘情保定，到保定來頤養(yǎng)天年已成為更多老人的共識，每年都有成千上萬的“候鳥老人”走進保定，養(yǎng)生度假;越來越多的外地老人選擇把家安在保定,享受高品質(zhì)的晚年生活。據(jù)市民政部門統(tǒng)計每年4到９月在我市長期居住的“候鳥老人”約有50０人,到保定短期旅游、療養(yǎng)的老人約有八九萬人次。3.6本項目服務(wù)對象本項目服務(wù)對象為60歲以上老人,以我省各市及周邊省市老人為主,惠及全國各地老人第四章建設(shè)規(guī)劃及方案4.1項目規(guī)劃指導(dǎo)思想和建設(shè)目標(biāo)4.1．１項目規(guī)劃指導(dǎo)思想(1)替天下兒女盡孝心，為社會家庭解憂愁；老人至上、服務(wù)至上、誠信至上；讓入住老人滿意、讓家屬子女放心,讓老人賓至如歸,感受家庭溫暖,盡享天倫之樂。(２）適應(yīng)社會經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，起到促進社會經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展的作用。立足現(xiàn)實發(fā)揮自身優(yōu)勢,遠(yuǎn)瞻未來,高起點，高標(biāo)準(zhǔn),展現(xiàn)現(xiàn)代老年公寓的新風(fēng)貌。(3)以可持續(xù)發(fā)展思想為指導(dǎo),有機組織空間而局，促成生態(tài)、環(huán)境、經(jīng)濟效益與社會效益的有機統(tǒng)一。在注重超前性與長效性的同時兼顧發(fā)展與建設(shè)的實際情況,加強方案的可操作性與應(yīng)變性。通過工程集中反映社會進步,和諧發(fā)展，全民為社會經(jīng)濟建設(shè)服務(wù)的主流思想。4.1.２項目建設(shè)目標(biāo)以保定特有的區(qū)域個性,依托保定市眾多的人文環(huán)境,歷史文化,營造濃厚的文化氛圍，逐漸向保定市周邊輻射。通過精致典雅的建筑風(fēng)格，詩意盎然的園區(qū)景觀,為來此居住的老人們營造出一個浪漫而溫馨的老年家園。同時,通過環(huán)境的影響使老人們在一種浪漫而悠遠(yuǎn)的田園詩卷中品嘗到現(xiàn)代生活氣息,使老人們在美麗的生活節(jié)拍中享受到醉人心魄的輕歌慢舞,讓心靈的寧靜不被塵世的喧囂所驚動。（3)通過高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、爭創(chuàng)一流的專為老年人服務(wù)的機構(gòu)。達到環(huán)境園林化，服務(wù)賓館化，生活家庭化,護待親情化,管理規(guī)范化，醫(yī)療現(xiàn)代化。４.2建設(shè)項目功能及規(guī)模４．2.１功能該項目主要解決老年人在入住公寓期間的生活、休養(yǎng)問題，同時考慮老年公寓本身部分職能需要,整體造型端莊大方、布局合理,既有現(xiàn)代建筑元素,又符合我縣民族風(fēng)情,統(tǒng)一的規(guī)劃布局給城市生活帶來和諧與繁榮,由此,給整個城市增添了一道靚麗的風(fēng)景線。4．2.2規(guī)模本項目總投資176７０萬元,占地30０畝，建設(shè)內(nèi)容包括生活區(qū)、動力區(qū)、后勤區(qū)及生態(tài)區(qū)。項目竣工后可接收2000位老年人入住，設(shè)床位２000張。4.3規(guī)劃構(gòu)思布局合理，立面造型融合中國幾千年來的建筑文化，幽雅別致,整棟建筑采用與山地環(huán)境相同的肌理變化,從而使該組建筑與周圍環(huán)境高度的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，既擁有少數(shù)民族地區(qū)的建筑風(fēng)情,又符合居住建筑現(xiàn)代化的潮流，既有場地寬闊、環(huán)境幽靜、空氣清新的花園式格調(diào),又有電腦、電視、電話、浴室等一應(yīng)俱全的現(xiàn)代化生活設(shè)施。整體建筑格調(diào)高雅、充滿人文氣息,與周圍環(huán)境融為一體。工程建成后,公寓條件將得到極大改善,為實現(xiàn)社會需求，解決社會化所遺留的一些問題，較好地滿足保定地區(qū)老年人們的需求。４.４規(guī)劃結(jié)構(gòu)和功能分區(qū)結(jié)合＊＊養(yǎng)老公寓區(qū)位環(huán)境特征和建設(shè)條件,對現(xiàn)有布局作進一步的調(diào)整，使規(guī)劃結(jié)構(gòu)更為明確合理,工程主要解決老年人們在老年公寓的康復(fù)、療養(yǎng)、活動、娛樂和生活問題，其次考慮老年公寓本身各部分職能的綜合需求。4.５規(guī)劃設(shè)計４.5.1設(shè)計理念（1）田園風(fēng)情、世外桃園項目地位于保定市滿城區(qū)神星鎮(zhèn)西裕村,該地區(qū)以生活富有田園般淳樸氣息而素有“世外桃園”之稱。同時,考慮到本項目是專為老年人提供一個集生活、休閑、溝通、養(yǎng)老、醫(yī)療、文化傳播的服務(wù)機構(gòu)。因此，對環(huán)境的要求極高,在風(fēng)格上,將使其體現(xiàn)出一種新穎獨特的建筑風(fēng)格,使老人們深切體會到人造環(huán)境與自然環(huán)境的高度統(tǒng)一性。同時還將賦予園區(qū)性格和感情，用富有詩意的居住元素營造田園牧歌式的生活情境，將充分使建筑的顏色與生活的感光相結(jié)合,構(gòu)筑一幅“小橋流水、世外桃園”式的生活方式。

(2）要充分溶入當(dāng)今社會的三大主流因素，建筑思想、區(qū)域文化、社會和諧這三大風(fēng)格的高度統(tǒng)一性。?項目在設(shè)計之初就灌入了社會發(fā)展方向、區(qū)域文化、和諧的風(fēng)格,通過精致典雅的建筑風(fēng)格，詩意盎然的園區(qū)景觀，是將來入住的老人們感受到一種浪漫而溫馨的家園。是老人們在浪漫而修遠(yuǎn)的田園詩卷中品嘗到現(xiàn)代生活的精致和科學(xué)。同時,也使老人們感受到來此居住不再是城市的喧鬧，而是一種寧靜、和諧、快樂的生活方式。

(3)充分體現(xiàn)本項目的人性化，體現(xiàn)以人為本的設(shè)計原則。

本項目的主要受益者是老人，因此，設(shè)計時，處處都要以老人為設(shè)計核心，強調(diào)老人的參與性，注重老人的感受。從道路交通、衛(wèi)生、飲食、居住、建筑風(fēng)格、綠化、景觀、材料等全面考慮，打造真正意義的為老人全心全意的服務(wù)宗旨。(4)實用、經(jīng)濟、美觀是本項目的設(shè)計原則之一,無論社會怎樣發(fā)展，其本質(zhì)將始終不會變,始終要保持實用、經(jīng)濟、美觀三者的和諧。4.5.2平面布置指導(dǎo)思想(１)領(lǐng)先性與高起點：按照高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計思想，規(guī)劃設(shè)計要求高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平，以建設(shè)全國比較先進的,面向2１世紀(jì)的花園式老年公寓為目標(biāo),設(shè)計要求要具備超前性、全方位、先進性,體現(xiàn)與老年人處處相溶合的建筑風(fēng)格。?(2)以人為本:區(qū)域規(guī)劃強調(diào)人、環(huán)境、建筑三者的共存與融合，以提高老年人的生活質(zhì)量為目標(biāo),創(chuàng)造更具人性化空間，主要考慮老年人的活動、健身、運動的需求，力求功能齊全，適用便捷。(３)可持續(xù)發(fā)展與生態(tài)相適應(yīng):營造生態(tài)化的居住環(huán)境,使建筑物與周圍的自然環(huán)境相協(xié)調(diào),項目建設(shè)要統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，設(shè)計要具有可操作性,充分考慮老年人的的實際需要，做到經(jīng)濟、實用、美觀三統(tǒng)一。(4)把握社會發(fā)展趨勢，順應(yīng)時代發(fā)展變化的總體方向。4．５.３平面設(shè)計該項目建設(shè)共需占用土地３00畝,地形較平坦便于建設(shè)。在布局上打破以往傳統(tǒng)的模式，即主入口直接進入中心位置-老年公寓中心,西南側(cè)為膳食中心，西北側(cè)為接待中心，東南側(cè)為醫(yī)療康復(fù)中心，東北側(cè)為文體活動中心；在醫(yī)療康復(fù)中心和膳食中心之間為辦公用房。采用這種中心向四周輻謝的布局模式,不僅是各區(qū)域間的聯(lián)系更加方便，而且還可以使老人們走在園區(qū)的路上，看到各個建筑物之間的豐富空間，起到步移景換的視覺效果，避免了單調(diào)與機械重復(fù)。同時區(qū)域內(nèi)部用房及場地聯(lián)系更加緊湊，由此獲得更多的活動及發(fā)展用地。中間的老年公寓中心為整個項目的核心,代表的是本項目的形象，同時也是人流最集中的地方。在南側(cè)和西側(cè)租用土地作為項目的發(fā)展用地,根據(jù)需要種植一些植物。此布局既使老人們的生活、療養(yǎng)、飲食避開道路噪聲干擾，又美觀大方，經(jīng)濟適用,排列合理。以下的設(shè)計理念,也是基于這一基本思想，整個設(shè)計主要體現(xiàn)以下幾點:（1）功能分區(qū)明確，動靜分離。(2）傳統(tǒng)與創(chuàng)新相結(jié)合，既經(jīng)濟實用,又美觀大方，空間序列與視覺景觀變化豐富。（3）創(chuàng)造具有交流溝通氛圍的場所空間,為老人們提供物質(zhì)載體。(4)整體和全天候的設(shè)計概念，各功能區(qū)既相對分離，又聯(lián)系便捷,流線清晰。４.5．４防火設(shè)計防火設(shè)計均按防火設(shè)計規(guī)范進行?？傮w布局:本區(qū)內(nèi)建筑與周圍建筑之間保持有足夠的防火間距。耐火構(gòu)造:主體結(jié)構(gòu)的墻、柱、梁、板按耐火等級說干就干，天棚、墻面等內(nèi)部裝修采用耐燃材料。4.5．５節(jié)能節(jié)水設(shè)計(１）節(jié)能節(jié)水的必要性能源和水資源是社會生產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ),特別對于我國來說，隨著改革開放的大力推動,各行業(yè)都有了長足發(fā)展，使得能源和水資源的用量非常大，加之我國本身就存在缺乏能源和水資源緊張的問題。目前，節(jié)約能源和水資源已是我國長期的發(fā)展戰(zhàn)略任務(wù)，現(xiàn)在我國能源和水資源利用率很低,消耗指標(biāo)很高，使得節(jié)約能源和水資源不僅極為重要,而且潛力很大。它是提高經(jīng)濟效益的一個重要方面，也是我國實施可持續(xù)性發(fā)展能源政策的強有力保證。因此，本項目建設(shè)采用新設(shè)計、新技術(shù)、新材料,以達到最小的能源和水資源的消耗。（2）節(jié)能節(jié)水原則①合理選擇和利用資源。根據(jù)國家有關(guān)能源政策和法規(guī),在設(shè)計中因地制宜地選擇能源種類;在生產(chǎn)過程中盡可能做到能源綜合利用、重復(fù)利用、分級利用，以減少對資源的消耗量。

②積極推廣應(yīng)用新技術(shù)、新設(shè)備、新材料。在選用設(shè)備方面,要嚴(yán)格選用,優(yōu)先選用國家推薦的節(jié)能產(chǎn)品,嚴(yán)禁選用國家明令淘汰的高能耗設(shè)備。③項目建成后,要大力提倡節(jié)約資源,設(shè)置能源檢測儀表，以控浪費，節(jié)約資源。（3）建筑節(jié)能①建筑節(jié)能1）在建筑設(shè)計上,要盡量設(shè)計利用自然采光和自然通風(fēng)為原則,以降低對能源的消耗，同時又可以給老人們帶來清靜自然的行活空間，從而營造出一個環(huán)境優(yōu)美的生活環(huán)境。2）采用合理的建筑體型及窗墻類型,各房間盡可能的合理布局，外圍護結(jié)構(gòu)材料熱功能應(yīng)能滿足節(jié)能要求。推廣保溫隔熱性能好的圍護結(jié)構(gòu)和高效保溫節(jié)能窗,以提高門窗的氣密性,在建筑設(shè)計中，適當(dāng)降低層高,以節(jié)約空氣調(diào)節(jié)的耗用能量。３）項目建設(shè)中要采用新型建筑材料、高效隔熱材料、節(jié)能型門窗等。4)圍護結(jié)構(gòu)的熱傳部位應(yīng)采取保溫措施，以保證其表面溫度不低于室內(nèi)空氣溫度，以減少熱傳遞過程中的損失。5)設(shè)置能源檢測儀表,以加強對能源的計量和管理。②智能化管理節(jié)能擬建項目建成后,全部采用智能化控制系統(tǒng),通過計算機網(wǎng)絡(luò)對不同位置,不同類型傳感器的信息傳遞,對建筑物內(nèi)空調(diào)監(jiān)控系統(tǒng)、照明控制系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、遠(yuǎn)距離消防噴淋系統(tǒng)和強弱電能源管理系統(tǒng)等進行最合理調(diào)控，以達到最佳的節(jié)能管理目標(biāo),實現(xiàn)按需服務(wù)和控制。③技術(shù)節(jié)能1）采用節(jié)能型的機器、泵和電動機等通用設(shè)備,選型要合理，設(shè)備上力求接近額定值，使運行情況經(jīng)常保持在高效區(qū)，對壓縮機、風(fēng)機、泵類和變壓器等用電設(shè)備的耗能和臺數(shù)要選擇合理布置,力求匹配。對負(fù)荷常變的設(shè)備要完善調(diào)節(jié)手段，使臺機與負(fù)荷相適應(yīng),防止輕載或過載,以節(jié)約能源。2)對空調(diào)系統(tǒng)優(yōu)先采用節(jié)能型采曖空調(diào)設(shè)備,合理確保供熱(冷）指標(biāo)。加強管道保溫,改善系統(tǒng)的熱力平衡,提高其運行效率和自動化程度,采用雙管采暖系統(tǒng)，并安裝溫控閥和熱量表。3)積極利用自然源（如太陽能等）及可再生能源,重視回收廢熱余熱，充分利用自然光，合理采用人工照明，優(yōu)先選用高效、長壽的節(jié)能光源和燈具(如采用高壓的鈉燈、金屬鹵素?zé)?,并采用組合控制開關(guān)，分區(qū)分功能控制，按需自動切換開關(guān)和調(diào)節(jié)亮度，以獲得節(jié)能的最佳效果。4）對熱力管網(wǎng)系統(tǒng)采取有效的保溫措施。合理利用熱能，盡可能避免能量的不合理轉(zhuǎn)換。５）本項目給水系統(tǒng)通過合理的分工,最大限度的降低使用能耗，給水、消防系統(tǒng)的水泵應(yīng)采用高效節(jié)能泵,并采用變頻調(diào)速給水設(shè)備。6）健全能源管理制度和機構(gòu),各裝置均安裝能源計量表計量,并明確管理責(zé)任,防止水、氣等的跑、冒、滴、漏,提高節(jié)能效果。④節(jié)水措施應(yīng)采用節(jié)水型設(shè)備和器具，降低水資源的無效消耗,達到節(jié)約用水的目的。供水管網(wǎng)、衛(wèi)生潔具等配件要符合標(biāo)準(zhǔn),提高耐用度,防止漏水,以達到應(yīng)有的節(jié)水功效。3)可采用感應(yīng)式出水閥技術(shù)措施，即節(jié)水又衛(wèi)生。4.５.6環(huán)保設(shè)計室外環(huán)境設(shè)計避免大量硬化地面,盡量多設(shè)置綠地,這不僅改善了環(huán)境，而且綠化容量也得到提高。結(jié)構(gòu)設(shè)計中盡量采取經(jīng)濟實用的地方材料。內(nèi)設(shè)生化無能耗污水處理裝置,使污水的排放達到標(biāo)準(zhǔn)，其日污水處理量不小于建筑的日污水產(chǎn)生量。建筑運行產(chǎn)生的固體生活垃圾統(tǒng)一分類收集,定期交給相關(guān)部門作回收利用處理。４.５.7防雷設(shè)計屋頂沿女兒墻及出頂樓梯蓋作避雷網(wǎng)在房屋兩角埋引下線,引下線與樓層圈梁連接,外金屬的門窗均與引下線接通。引下線直接與接地裝置相結(jié),在地平面1０８米處設(shè)測試口。4.５．８結(jié)構(gòu)部分本工程結(jié)構(gòu)體系為磚混結(jié)構(gòu)。樓面體系為現(xiàn)澆鋼筋砼樓蓋。本工程圍護墻及填充墻均采用混凝土空心砼砌塊及混合砂漿砌筑。4.5．9設(shè)備系統(tǒng)按國家規(guī)范要求設(shè)置常規(guī)電氣系統(tǒng)及給排水系統(tǒng)。４.6項目建設(shè)方案4.6.1項目建設(shè)總規(guī)模項目建成后,項目竣工后可接收20００位老年人入住，設(shè)床位2０0０張。4．６.2規(guī)劃用地面積本項目占地300畝,建設(shè)內(nèi)容包括生活區(qū)、動力區(qū)、后勤區(qū)及生態(tài)區(qū)。一.生活區(qū):占地面積50畝。1．老年公寓，六層,帶電梯，精裝修,包含一室一廳、兩室一廳戶型。每棟樓每層設(shè)服務(wù)室和倉庫一間20平方米。接待全自理和半自理老人。2．綜合樓，五層建筑,帶電梯，精裝修,其中底層裙房為餐飲服務(wù)中心，一層為接待大廳、老年超市、銀行、教室(會議室)、娛樂健身活動中心、休息室、閱覽室。二層為醫(yī)療康復(fù)中心。三、四層為標(biāo)準(zhǔn)公寓,接待不能自理全護理老人。五層為辦公區(qū)。二.動力區(qū)：建筑面積４8０平方米,占地面積480平方米。1.鍋爐房和二次加壓水泵房360平方米,占地360平方米。2.液化氣站120平方米，占地120平方米。3．洗衣房100平方米，占地10０平方米。三.后勤區(qū)：建筑面積3４6平方米,占地面積346平方米。1．物業(yè)辦10０平方米,占地100平方米。2.門衛(wèi)室(含小區(qū)外部監(jiān)控室）8０平方米，占地8０平方米。３.車庫１20平方米,占地１2０平方米。４.室外公廁4６平方米,占地46平方米。四．生態(tài)區(qū):建筑面積5６0平方米,占地面積２00畝。１．花房200平方米,占地200平方米。2.蔬菜大棚2個360平方米,占地３６0平方米。３.蔬菜基地3００0平方米，占地３00０平方米。4.果園３００0平方米，占地３０0０平方米。第五章建筑設(shè)計５.１建筑設(shè)計規(guī)范5.１．1設(shè)計原則新建公寓樓和老年活動中心項目的建筑設(shè)計規(guī)范,應(yīng)滿足功能合理、設(shè)施完善、安全衛(wèi)生、適度超前的要求。既要有長遠(yuǎn)規(guī)劃，又要量力而行，合理確定建設(shè)水平。不能一次到位的,應(yīng)留有改、擴建和發(fā)展的余地。建筑設(shè)計規(guī)范必須符合《老年人住宅設(shè)計規(guī)范》的要求。由于年齡的變化,步入老年后人們的體能心態(tài)都會逐漸改變，形成老年特征。這種特征要求建筑設(shè)計必須突出強調(diào)使用中的安全性，消除隱患,避免可能發(fā)生的環(huán)境傷害,從而提高老年的生活質(zhì)量。人們隨著年齡的增長,視力會衰退、眼花、色弱,甚至失明；步履蹣跚，行走障礙,抬腿困難，甚至需借助扶手、拐杖或輪椅；動作遲緩、準(zhǔn)確度降低,常需要較寬松的空間環(huán)境;在心理上多有孤獨感,更需關(guān)懷相互交往，提供參與社會的平等機會則十分必要。這些特征是該項目建筑設(shè)計的前提。5.１.２設(shè)計依據(jù)１）《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》JGJ1２2-９9;２)《民用建筑設(shè)計通則》GB5035２-20０５；3)《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》GＢ50１76-93；４)《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》ＪGJ26-２０10；5）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB500１6-2006６)《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》GB５0096-20１17)其他相關(guān)建筑設(shè)計規(guī)范。５.２.３設(shè)計規(guī)范1、功能設(shè)計1)老年公寓樓:戶型、居室以滿足中等中收入家庭需求為主體，少量兼顧高端用戶。居室模式除別墅外,主要包括:一室一廳一廚一衛(wèi)、和兩室一廳一廚一衛(wèi),戶型面積在２5－6０㎡。2）老年活動中心，其中設(shè)健身理療中心、康復(fù)治療中心、圖書室及學(xué)習(xí)中心、從業(yè)培訓(xùn)中心、文化娛樂中心、服務(wù)管理中心等。設(shè)有不同規(guī)模、不同內(nèi)容的活動廳室，如游藝廳、健身廳、舞廳；音樂欣賞、戲曲欣賞、書畫欣賞廳;休息廳、茶室、小賣部;與之相配合的還有衣帽間、衛(wèi)生間、接待、管理辦公室等輔助設(shè)施。３）老年大學(xué),是專門為老年人提供的陶冶心境、交流逸趣的學(xué)習(xí)園地,是一種特殊類型的學(xué)校建筑。根據(jù)學(xué)員的愛好常設(shè)有文學(xué)、歷史、書法、繪畫、雕塑、園藝、戲曲、音樂、舞蹈、體育保健、烹飪、社會學(xué)、心理學(xué)、政治學(xué)、經(jīng)濟學(xué)、法學(xué)、現(xiàn)代科技等專題講座,相應(yīng)設(shè)不同規(guī)模的多功能教室，還設(shè)有圖書資料閱覽室、學(xué)員作品陳列觀摩室、健身室、休息室、醫(yī)療急救室等輔助設(shè)施。４）戶外活動場所:離退休后的老年人,對戶外活動的需要較高，他們聚在一起山南海北無所不侃，是老年生活的一大樂趣，在這里他們驅(qū)散了孤獨感。庭院設(shè)計應(yīng)提供這種便利，備設(shè)坐椅和必要的活動設(shè)施。2、建筑設(shè)計（１)總體要求1）每一個家庭,每一位老年人都存在從健康自理，發(fā)展到需要借助扶手、拐杖、輪椅,甚至于借助護理的可能性。這種變化，一般是漸變的，但也有由于意外傷害而發(fā)生突變。其引發(fā)變化的原因,除了體能自然衰退因素之外，還有由于地面不平、樓梯過陡、缺少安全扶手、用材不當(dāng)?shù)拳h(huán)境因素造成跌傷、挫傷、骨折、腦出血等等導(dǎo)致突變。項目的設(shè)計應(yīng)按老齡階段老年人變化的全過程設(shè)計,其中既含自理老人，也含有介助老人生活行為所需要的設(shè)施,還應(yīng)提供介護老人生活行為所需要的護理空間與設(shè)施條件。2)項目區(qū)公共建筑僅考慮自理老人和介助老人參與活動,按介助老人體能心態(tài)需求進行設(shè)計,不考慮介護老人參與活動的可能性。３）老年人由于體能衰退表現(xiàn)出與常人不同的特征,主要表現(xiàn)在水平與垂直交通行為上。而建筑物各個層面的高差是不可避免的,如何為老年人提供方便的設(shè)施則是設(shè)計必須解決的課題。項目區(qū)公共建筑都應(yīng)為老年人提供方便進出的出入口、水平通道和樓梯間,還要為各種老年人使用衛(wèi)生間提供便利。由于老年人體力衰弱，持續(xù)的站立行走都有困難,在公共建筑提供休息空間是必要的。(2)出入口設(shè)計原則:建筑物的出入口是老年人進出建筑物的第一道關(guān)口，出入口是否方便老年人進出，直接影響老年人生活質(zhì)量。門前是老年人經(jīng)常聚會的地方,為老年提供陽面出入口，對其心理健康有益。陰面設(shè)樓梯,陽面入口比較容易組織門內(nèi)輪椅回旋空間。出入口造型設(shè)計，要著眼于老年記憶衰退，甚至迷路忘家，突出標(biāo)志性特色。老年人體能衰退是自然規(guī)律，進入老齡階段或早或遲大都會出現(xiàn)腿腳不便，抬腿高程降低,有的老年人上下臺階甚至兩腳同踏一個踏步面,常規(guī)臺階踏步尺度很難適應(yīng)，因此將出入口門前臺階坡度調(diào)緩是必要的。設(shè)計規(guī)范:1）出入口內(nèi)外留有不小于1．50ｍ×l.50ｍ的輪椅回旋面積。2）標(biāo)志鮮明,易于辨認(rèn)。3)門前平臺與室外地面高差不大于0.4０m,并采用緩坡臺階和坡道過渡。4）緩坡臺階踏步踢面高不大于１2０ｍm，踏面寬不小于3８0mm,坡道坡度不大于１/12。臺階與坡道兩側(cè)均設(shè)欄桿扶手。５）當(dāng)室內(nèi)外高差較大設(shè)坡道有困難時,出入口前設(shè)升降平臺。6）出入口頂部設(shè)雨篷;出入口平臺、臺階踏步和坡道選用堅固、耐磨、防滑的材料。(３）過廳和走道設(shè)計原則：老年公寓和活動中心過廳和走道,應(yīng)具備輪椅、擔(dān)架回旋條件。通過式走道兩側(cè)墻面設(shè)介助扶手,對于年老體衰的老人或愈后康復(fù)的老人十分必要。扶手選擇圓形建材，可扶可抓握,成為老人行動依賴的可靠安全工具。設(shè)計規(guī)范:l)戶室內(nèi)門廳部位應(yīng)具備設(shè)置更衣、換鞋用櫥柜和椅凳的空間。2）戶室內(nèi)面對走道的門與門、門與鄰墻之間的距離，不小于0．5０m，以保證輪椅回旋和門扇開啟空間。３)戶室內(nèi)通過式走道凈寬不小于1.２0m。4）項目區(qū)公共建筑，通過式走道凈寬不小于1.８0m。5）老年人出入經(jīng)由的過廳、走道、房間不設(shè)門坎,地面不設(shè)高差。6）通過式走道兩側(cè)墻面0.90m和０.65m高處設(shè)φ４０~５0mm的圓桿橫向扶手，扶手離墻表面間距40mｍ;走道兩側(cè)墻面下部設(shè)0.35ｍ高的護墻板。（4)樓梯、坡道和電梯設(shè)計原則:體現(xiàn)老年人體能心態(tài)特征的方便老年人使用的建筑,最突出的一點就表現(xiàn)在樓梯設(shè)計上。樓梯設(shè)計是否合理,不僅直接影響老年人使用是否方便,而且直接關(guān)系到老年人的安全。因此，應(yīng)采用緩坡樓梯，踏面寬度應(yīng)考慮兩腳共踏一步的需要,設(shè)置足夠的寬度。這種樓梯對借助拐杖的老人也比較適用。由于樓梯坡度較緩，使老人消除了向下俯視產(chǎn)生的傾覆恐懼感。采用異色防滑條是基于老年人視力減弱后,對踏步邊緣采取的警示性安全保護措施。設(shè)計規(guī)范：1)老年人使用的樓梯間,其樓梯段凈寬不小于１.２0m,不采用扇形踏步,不在平臺區(qū)內(nèi)設(shè)踏步。2)緩坡樓梯踏步踏面寬度:公寓樓不小于300mｍ、活動中心不小于32０mｍ;踏面高度:公寓樓不大于150mm、活動中心不大于１3０mm。踏面前緣設(shè)高度不大于３mm的異色防滑警示條,踏面前緣前凸不大于10mm。3）該項目多層老年公寓樓，１至2層設(shè)坡道,由于輪椅老人所居樓層可調(diào)性較大,可集中于底層和２層；坡道寬度按雙排輪椅并行確定。坡道凈寬不小于1．５0m,坡道長度不大于12．00m，坡度不大于1/12。4）樓梯與坡道兩側(cè)離地高0．9０m和0．65m處設(shè)連續(xù)的欄桿與扶手，沿墻一側(cè)扶手應(yīng)水平延伸。扶手選用優(yōu)質(zhì)木料或手感較好的其他材料制作。５)本項目高層老年活動中心大樓和多層老年公寓大樓,均設(shè)置電梯，電梯廳及轎廂尺度,確保輪椅和急救擔(dān)架進出方便，轎廂沿周邊離地0．90m和0.６５m高處設(shè)介助安全扶手。電梯速度選用慢速度,梯門采用慢關(guān)閉,并內(nèi)裝電視監(jiān)控系統(tǒng)。（5)居室設(shè)計原則：1、老年公寓的起居室、臥室和療養(yǎng)室是老年人久居的房間,其朝向直接影響居住者的健康,應(yīng)保證良好朝向。室外景觀對老年人的心理健康也有影響，充滿陽光的臥室會增加老年人的生活信心與活力。應(yīng)為老年人創(chuàng)造優(yōu)美的室外景觀,使老人心理獲取環(huán)境的強力支持。２、老年公寓久居人數(shù)比較穩(wěn)定，或者雙人或者單身。雙人老年戶常將起居室與臥室分設(shè)，而單身戶經(jīng)常是起居兼臥室合而為一。老年人幾乎整日生活在居室中，他們的生活空間局限于居室之內(nèi)。據(jù)實態(tài)調(diào)查對現(xiàn)行老人居室普遍嫌小,特別是對文化層次越來越高的老人，生活空間不宜太小。否則會使老人如居斗室生活不快。老年人動作遲緩,準(zhǔn)確度降低，也需要較寬松的空間環(huán)境。3、老年公寓人口構(gòu)成單一明確，因而套型組合也較簡單。根據(jù)居住者的經(jīng)濟條件，提供不同的面積選擇自由度。4、房間開間凈寬在床端應(yīng)具備輪椅回旋條件。設(shè)計規(guī)范：老年公寓的起居室使用面積不小于14㎡,臥室使用面積不小于10㎡。老人療養(yǎng)室、老人病房等合居型居室,每室不超過三人，每人使用面積不小于６㎡。居室內(nèi)老年人基礎(chǔ)設(shè)施參數(shù)：（1）老年人用床尺寸:單人床：長度2.00m，寬度1.１０m,高度0.40～0.４5m;雙人床：長度2.00m，寬度１．6０m，高度0．4０~0.4５m。（2)急救擔(dān)架長度2.30m,寬度0.56m。（3)輪椅應(yīng)符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《方便殘疾人使用的城市道路和建筑物設(shè)計規(guī)范》JGJ50有關(guān)規(guī)定。（4)家具均用圓角圓棱、堅固穩(wěn)定、尺度適宜、便于扶靠和使用。(6）廚房1、老年公寓除設(shè)公共餐廳外,各戶設(shè)獨用廚房；２、供老年人自行操作和輪椅進出的獨用廚房,使用面積不小于6.00㎡，其最小短邊凈尺寸不小于2.1０㎡。3、廚房操作臺面高不小于0．75～0.80m，臺面寬度不小于0．5０ｍ，臺下凈空高度不小于０．6０m,臺下凈空前后進深不小于０.25ｍ。4、廚房設(shè)吊柜,柜底離地高度為1.4０~1.５0m；輪椅操作廚房，柜底離地高度為1．２0m。吊柜深度比案臺應(yīng)退進０.2５m。(7）衛(wèi)生間設(shè)計原則：老年人身患泌尿系統(tǒng)病癥較普遍，居室內(nèi)衛(wèi)生間位置離臥室越近越方便。公用衛(wèi)生間,應(yīng)設(shè)置于老人居住活動區(qū)中心部位，能夠使周邊的老人都能方便地利用。公用衛(wèi)生間廁位間平面尺寸在考慮輪椅老人進出的同時,還要考慮可能有護理者協(xié)助操作,因此空間應(yīng)加大尺寸。衛(wèi)生間衛(wèi)生潔具白色最佳,不宜用黃色或紅色。白色不僅感覺清潔而且易于隨時發(fā)現(xiàn)老年人的某些病變，黃色或紅色還會產(chǎn)生不愉快的聯(lián)想。設(shè)計規(guī)范：1、老年公寓各居室均設(shè)衛(wèi)生間，公共建筑的衛(wèi)生間，臨近休息休息處,并設(shè)便于輪椅回旋的前室，男女各設(shè)一具輪椅進出的廁位小間,男衛(wèi)生間設(shè)一具立式小便器。２、獨用衛(wèi)生間設(shè)坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。坐便器高度不大于0．40ｍ，浴盆及淋浴坐椅高度不大于0.40m。浴盆一端設(shè)不小于0．３０ｍ寬度坐臺。３、公用衛(wèi)生間廁位間平面尺寸不小于１.20m×2.00ｍ，內(nèi)設(shè)0.40m高的坐便器。4、衛(wèi)生間內(nèi)與坐便器相鄰墻面，設(shè)水平高０.7０ｍ的“L”形安全扶手或“∏’形落地式安全扶手。貼墻浴盆的墻面設(shè)置水平高度0.60m的“L”形安全扶手,水盆一側(cè)貼墻設(shè)安全扶手。5、衛(wèi)生間選用白色衛(wèi)生潔具，平底防滑式淺浴盆。冷、熱水混合式龍頭選用杠桿式或掀壓式開關(guān)。6、衛(wèi)生間、廁位間設(shè)平開門，門扇向外開啟,留有觀察窗口，安裝雙向開啟的插銷。（8）陽臺1、老年公寓的起居室或臥室設(shè)陽臺，陽臺凈深度不小于1．５0m。2、療養(yǎng)室、老人病房設(shè)凈深度不小于１.50m的陽臺。3、陽臺欄桿扶手高度不小于1.10ｍ,采用封閉式陽臺。陽臺板底或側(cè)壁，設(shè)可升降的晾曬衣物設(shè)施。4、供老人活動的屋頂平臺或屋頂花園，其屋頂女兒墻護欄高度不小于1.１0m；出平臺的屋頂突出物，其高度不小于0.６0ｍ。（9)門窗1、建筑物公用外門凈寬均不小于1.１0m。２、老年公寓、別墅的戶門和內(nèi)門(含廚房門、衛(wèi)生間門、陽臺門）通行凈寬均不小于０.80m。3、起居室、臥室、療養(yǎng)室、病房等門扇均采用可觀察的門。4、窗扇鑲用無色透明玻璃。開啟窗口設(shè)防蚊蠅紗窗。（１0)室內(nèi)裝修1、建筑物內(nèi)部墻體陽角部位，均做成圓角或切角，且在1.8０ｍ高度以下做與墻體粉刷齊平的護角。2、居