定位策劃-酒店式公寓-中原-江西南昌望城項目市場研究及戰(zhàn)略定位報告

南昌望城項目市調(diào)及戰(zhàn)略定位報告（初稿）項目發(fā)展戰(zhàn)略及動態(tài)發(fā)展策略研究項目產(chǎn)品可行性研究（動態(tài)）項目屬性及整體發(fā)展方向研究項目商業(yè)可發(fā)展產(chǎn)品住宅產(chǎn)品可行性研究商業(yè)產(chǎn)品可行性研究項目整體規(guī)劃布局項目產(chǎn)品組合發(fā)展方向及定位專業(yè)市場可行性論證主題商業(yè)可行性論證風(fēng)情商業(yè)可行性論證酒店可行性論證酒店式公寓可行性論證望城板塊本案九龍湖新區(qū)紅谷灘朝陽洲區(qū)位：項目位于新建縣望城新區(qū)，規(guī)劃上隸屬于九龍湖新區(qū)四大板塊中的望城板塊，處于九龍湖組團(tuán)相對邊緣化的區(qū)位項目位于望城新區(qū)，隸屬南昌市新建縣管轄，區(qū)位相對邊緣化望城板塊隸屬于九龍湖組團(tuán)，南臨紅谷灘片區(qū)，東連生米大橋至朝陽洲板塊所在位置及所屬板塊老城中心區(qū)紅角洲板塊望城板塊西站商貿(mào)區(qū)九龍湖板塊區(qū)域?qū)傩苑治觥康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀：目前區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)不成熟，項目處于非成熟區(qū)域中的房地產(chǎn)開發(fā)先行熱點區(qū)，未來升值潛力大本案九龍湖組團(tuán)九龍湖新城起步區(qū)風(fēng)雅藍(lán)山：4600元/㎡公元九瓏：5300-5700元/㎡南昌華南城：6500元/㎡九龍湖片區(qū)典型樓盤九龍湖片區(qū)目前在售項目2個，待售項目4個，供應(yīng)量少，房地產(chǎn)開發(fā)不成熟南昌房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)從傳統(tǒng)的老城區(qū)西進(jìn)紅谷灘片區(qū)，九龍湖片區(qū)作為紅谷灘“南延”核心區(qū)，房地產(chǎn)市場具有較大的發(fā)展?jié)摿Ρ卷椖刻幱诰琵埡瑓^(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)先行熱點區(qū)，未來升值潛力大老城區(qū)紅谷灘區(qū)區(qū)域?qū)傩苑治觥煌ìF(xiàn)狀：目前交通狀況一般，整體交通規(guī)劃處于有序發(fā)展中，屬發(fā)展型交通體系，未來將占據(jù)交通樞紐門戶地位西客站本項目320國道學(xué)府大道豐和南大道贛江大道生米大橋現(xiàn)狀交通網(wǎng)絡(luò)體系祥云大道交通現(xiàn)狀：目前擁有320國道、學(xué)府大道、祥云大道、贛江大道等主干道，交通狀況一般交通規(guī)劃：以西客站為中心的17條市政道路（豐和南大延伸、贛江南大道延伸等）為南昌昌北新城九龍湖片區(qū)搭建相對獨立又全面連通老城及紅谷灘核心區(qū)的交通網(wǎng)、未來軌道交通線與高鐵無縫對接、公交樞紐站等立體化交通網(wǎng)路規(guī)劃的完善，將大大推動片區(qū)人流、商流、物流的形成交通方面：片區(qū)屬于發(fā)展型交通體系，未來九龍湖片區(qū)將打造成為現(xiàn)代化的區(qū)域交通樞紐；高鐵、地鐵、高速等立體化交通網(wǎng)絡(luò)體系將進(jìn)一步推進(jìn)片區(qū)功能空間的聚焦，并進(jìn)一步加強(qiáng)與外部交流機(jī)會區(qū)域?qū)傩苑治觥涮赚F(xiàn)狀：國體中心、華南城商貿(mào)物流港、西客站等配套環(huán)伺周邊，匯聚人氣磁場，醇熟配套帶動區(qū)域升值提升望城區(qū)公交樞紐站西客站國體中心南昌國際展覽中心華南城商貿(mào)物流基地江西省省部門機(jī)關(guān)辦公樓望城濱水公園本項目江西警察學(xué)院本體屬性分析——經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地150畝，由東西兩個地塊組成，總建面300150㎡，容積率不大于3.0，屬中大規(guī)模商住綜合項目本案前湖省政府鐵路西客站華南城會展中心生米大橋320國道紅谷灘新城區(qū)西地塊東地塊物華路302國道地塊占地（㎡）建面（㎡）西地塊3022290665東地塊69828209485合計100050300150容積率1.27≤容積率≤3.0建筑密度≤35%建筑控高100米綠地率≥30%北西東南西北西南東北東南北西東南西北西南東北東南工業(yè)園風(fēng)雅藍(lán)山華南城水塘公元九瓏江西出版社江西出版社項目地塊東本案本體屬性分析——項目四至：項目北近320國道和風(fēng)雅藍(lán)山，西臨人工水塘，東接未開發(fā)地塊，南倚江西出版社北：緊鄰320國道，對面為風(fēng)雅藍(lán)山住宅區(qū)西北：為大片工業(yè)園區(qū)西南：公元九瓏項目南：為江西出版社及其內(nèi)部配套住宅江信金麒麟世家東南：江西出版社東：為開發(fā)地塊東北：為大型的商貿(mào)物流中心華南城北西北東北北西北西東北北西北西南西東北北西北南西南西東北北西北東南南西南西東北北西北東東南南西南西東北北西北本體屬性分析——地塊現(xiàn)狀：項目地塊呈西南東北走向，由物華路分為東西兩塊，東北地勢較西南地勢稍高，最大高差約5米項目地塊上建筑基本拆遷完，目前還零散地分布著舊廠房、養(yǎng)老院和鄉(xiāng)鎮(zhèn)國稅局分局支部委員會建筑，以后將會拆遷項目地塊呈東西狹長狀，北側(cè)臨320國道，中間由市政路（物華路）隔開，分為東西兩區(qū)東北地勢較西南稍高，最大高差約5米本體屬性分析——配套現(xiàn)狀：周邊多為工業(yè)園，居住環(huán)境差，配套較為缺乏，因此要求項目具備一定的配套輸出能力項目周邊多為工業(yè)園區(qū)和少量居民區(qū)以及滿足片區(qū)居民生活的部分商業(yè)配套，檔次較為低端、原始區(qū)域整體配套設(shè)施較為落后要求本項目具備一定配套輸出能力居民生活配套望城新區(qū)委員會工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)項目屬性初判：城市房地產(chǎn)開發(fā)非成熟區(qū)域中先行熱點區(qū)較大規(guī)模的商住復(fù)合型開發(fā)項目中大規(guī)模占地150畝，由東西兩個地塊組成，總建面300150㎡，較大規(guī)模商住用地性質(zhì)商業(yè)、居住用地，屬商住綜合項目無景觀資源周邊多為工業(yè)園，居住環(huán)境有待提升，配套較為缺乏，無優(yōu)勢景觀資源區(qū)位相對邊緣化隸屬于九龍湖組團(tuán)，南臨紅谷灘片區(qū)，西連生米大橋至朝陽洲板塊房地產(chǎn)開發(fā)非成熟區(qū)域九龍湖片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展處于初級階段，屬于房地產(chǎn)開發(fā)非成熟區(qū)域，本項目為九龍湖片區(qū)中的的房地產(chǎn)開發(fā)先行熱點區(qū)發(fā)展型交通體系目前交通狀況一般，整體交通規(guī)劃處于有序發(fā)展中，屬發(fā)展型交通體系，未來將占據(jù)交通樞紐門戶地位項目屬性區(qū)域?qū)傩员卷椖靠赡苓M(jìn)入的發(fā)展方向：通過對項目現(xiàn)狀的分析，本項目可能進(jìn)入中低端、中高端、高端三種發(fā)展方向本項目可能的發(fā)展方向中低端商住復(fù)合型項目中高端商住復(fù)合型項目高端商住復(fù)合型項目從開發(fā)商目標(biāo)進(jìn)行項目整體發(fā)展方向的初判開發(fā)商目標(biāo)：在一期基本實現(xiàn)前期開發(fā)資金回籠的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)整體項目的高溢價項目一期銷售額基本與前期投入平衡，并可支撐項目后期開發(fā)，即：一期產(chǎn)品銷售收入≥前期開發(fā)投資（包括土地成本、前期工程費、一期建筑安裝工程費、一期開發(fā)期間稅費、商業(yè)啟動成本等開發(fā)成本；管理費用、銷售費用、財務(wù)費用等開發(fā)費用）超脫區(qū)域價值現(xiàn)狀，宣導(dǎo)區(qū)域價值發(fā)展，實現(xiàn)項目區(qū)位價值的溢價；重塑區(qū)域房地產(chǎn)市場價格競爭標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)項目競爭溢價資金回籠高溢價開發(fā)商目標(biāo)目標(biāo)解析——資金回籠：緊貼市場需求，前期以開發(fā)總成本相對較低、溢價能力相對較高的產(chǎn)品實現(xiàn)利潤最大化，平衡項目前期投入開發(fā)費用合理利潤開發(fā)成本一期產(chǎn)品銷售收入前期開發(fā)投資土地成本、前期工程費、一期建筑安裝工程費、一期開發(fā)期間稅費、商業(yè)啟動成本等管理費用、銷售費用、財務(wù)費用等為后續(xù)開發(fā)提供現(xiàn)金流支持目標(biāo)解析——整體高溢價：以產(chǎn)品的品質(zhì)性價值、附加性價值及差異化價值實現(xiàn)產(chǎn)品本體性溢價，輔以順勢開發(fā)，實現(xiàn)項目的成長性溢價項目的整體溢價本體性溢價成長性溢價品質(zhì)性價值溢價：通過建筑立面設(shè)計、園林景觀、社區(qū)生活配套等客戶感知性品質(zhì)價值的強(qiáng)化與完善，樹立項目的高品質(zhì)形象，提高整體品質(zhì)性價值附加性價值溢價：通過面積贈送、裝修贈送等附加價值的植入，提升項目整體的附加性價值差異化價值溢價：通過產(chǎn)品類型等的創(chuàng)新，錯開客戶心理價格評判的參照系，重塑項目的價格標(biāo)準(zhǔn)，提升項目差異化價值以區(qū)域價值的發(fā)展節(jié)奏為基準(zhǔn)，以產(chǎn)品價值的敏感性發(fā)展為節(jié)點，合理規(guī)劃產(chǎn)品及其分期開發(fā)次序，適時引爆產(chǎn)品價值，提升產(chǎn)品價值的釋放效益，實現(xiàn)同一產(chǎn)品的成長性溢價最大化本項目可能進(jìn)入的發(fā)展方向：通過對開發(fā)商目標(biāo)解析分析，結(jié)合區(qū)域未來發(fā)展前景，本項目不適宜走中低方向，可能往中高端、高端方向發(fā)展本項目可能的發(fā)展方向中低端商住復(fù)合型項目中高端商住復(fù)合型項目高端商住復(fù)合型項目×發(fā)展成為本項目中高端或高端的商住復(fù)合型項目是否具備條件？區(qū)域占位：九龍湖規(guī)劃為紅角洲、望城、九龍湖及西站商貿(mào)四大板塊，未來將發(fā)展成南昌市繼紅谷灘后又一城市升級熱點區(qū)域望城板塊九龍湖板塊九龍湖板塊劃分紅角洲板塊西站商貿(mào)區(qū)西進(jìn)南延老城區(qū)紅谷灘紅角洲九龍湖九龍湖片區(qū)：省政府搬遷、華南城、西客站建設(shè)等多種引擎，會產(chǎn)生極大聚焦性和影響力，將會催化九龍湖片區(qū)片區(qū)發(fā)展，為“西進(jìn)”“南延”策略的重要戰(zhàn)略領(lǐng)地，將要塑造成為繼紅谷灘后又一城市升級熱點區(qū)域區(qū)域升級引擎一：省政府搬遷將會帶動九龍湖片區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)、配套設(shè)施、房地產(chǎn)市場等的改善和優(yōu)化，從而帶動區(qū)域能級升級優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局優(yōu)化交通體系完善功能配套湖南省政府搬遷，帶動片區(qū)交通、產(chǎn)業(yè)布局、功能配套進(jìn)一步完善優(yōu)化，進(jìn)一步主推區(qū)域升級高標(biāo)準(zhǔn)市政文化配套、知名高校、奧特萊斯購物公園等以集中成片開發(fā)、城中村整體改造為主導(dǎo)，加快推動城市綜合體項目、商住、寫字樓項目等

2004年湖南省政府搬遷至長沙天心區(qū)

地鐵1號線、南湖路過江隧道、湘府路湘江大橋等立體路網(wǎng)2014年南昌市政府，江西省政府將搬遷至生米鎮(zhèn)九龍湖新區(qū)，在省政府帶頭示范作用下，九龍湖片區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)、配套設(shè)施、產(chǎn)業(yè)布局、房地產(chǎn)市場等都將會得打大大改善；省政府搬遷將會帶動區(qū)域能級升級省政府搬遷對區(qū)域發(fā)展的帶動效應(yīng)研究——湖南區(qū)域升級引擎二：以高鐵為核心引擎，地鐵、公交樞紐、市政路等的立體化交通網(wǎng)絡(luò)體系的疊加效應(yīng)，共同助推區(qū)域升級高速鐵路客運站、公交樞紐站、地鐵、17條市政道路立體化交通網(wǎng)絡(luò)體系，不僅是九龍湖片區(qū)對外的樞紐，更是片區(qū)發(fā)展的引擎，其高可達(dá)性的優(yōu)勢對商業(yè)、商務(wù)辦公、娛樂中心等有較強(qiáng)的集聚性，同時將引導(dǎo)人力、技術(shù)和資金、產(chǎn)業(yè)等生產(chǎn)要素的合理流動及聚集，從而助推區(qū)域升級以西客站為中心的17條市政道路望城區(qū)公交樞紐站地鐵高鐵高鐵以高鐵為核心引擎，地鐵、市政路等的立體化交通網(wǎng)絡(luò)體系疊加效應(yīng)，共同助推區(qū)域升級區(qū)域升級引擎三：綠地、聯(lián)泰、萬達(dá)等品牌開發(fā)商落戶九龍湖片區(qū)，將會進(jìn)一步激活區(qū)域房地產(chǎn)市場升級綠地拿地片區(qū)聯(lián)泰拿地片區(qū)萬達(dá)拿地片區(qū)123綠地集團(tuán)聯(lián)泰集團(tuán)萬達(dá)集團(tuán)品牌開發(fā)商云集占地面積3000畝，規(guī)劃建設(shè)集展覽、會議、酒店、商務(wù)、高尚社區(qū)、文化休閑、旅游于一體的多功能復(fù)合型綠色生態(tài)國際博覽城投資過百億，規(guī)劃萬達(dá)旅游文化城，預(yù)計明年5月開工投資過百億，規(guī)劃為聯(lián)泰智慧城九龍湖片區(qū)僅剩下少量零散地塊未被拿地，綠地、聯(lián)泰、萬達(dá)等品牌開發(fā)商也已落戶片區(qū)，將建成功能全面綠色金融商務(wù)試驗區(qū)，將會進(jìn)一步激活區(qū)域房地產(chǎn)市場升級區(qū)域升級引擎四：借力華南城、恒望汽車城、長堎工業(yè)園大規(guī)模項目建設(shè)，以文化創(chuàng)意、汽配、商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)依托加速區(qū)域經(jīng)濟(jì)升級文化產(chǎn)業(yè)醫(yī)藥食品

商貿(mào)物流汽配產(chǎn)業(yè)以江西省出版集團(tuán)產(chǎn)業(yè)基地、江教印務(wù)等企業(yè)為骨干的印刷包裝與文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，打造全省唯一的印刷包裝產(chǎn)業(yè)基地華南城：化工業(yè)原料及商品交易中心、現(xiàn)代化綜合商貿(mào)物流基地、制造業(yè)高端集成服務(wù)平臺以中國最大的蜂產(chǎn)品企業(yè)、中國馳名商標(biāo)汪氏蜜蜂集團(tuán)為龍頭，形成了30多家企業(yè)的產(chǎn)業(yè)群加速區(qū)域經(jīng)濟(jì)升級全面推動區(qū)域升級以恒望汽車城為產(chǎn)業(yè)基地的集汽車博覽中心、二手車交易區(qū)、汽配物流中心等多功能于一體的汽車商貿(mào)城大學(xué)城望城濱水公園會展中心、國體中心新建二中學(xué)校、公園、體育中心配套等提高知名度，擴(kuò)大區(qū)域影響力，聚集人氣區(qū)域配套升級區(qū)域升級引擎五：新建二中、大學(xué)城、會展中心、國體中心、濱水公園等配套項目的搬遷完善區(qū)域配套升級中高端商住復(fù)合型項目高端商住復(fù)合型項目五大引擎驅(qū)動區(qū)域跨越式升級，未來將成為城市未來發(fā)展的新能極，項目發(fā)展成中高端或高端商住復(fù)合型項目成為可能那么，項目應(yīng)該發(fā)展成為中高端商住復(fù)合型項目還是高端商住復(fù)合型項目？我們需進(jìn)一步明確區(qū)域內(nèi)部的競爭態(tài)勢及項目所處片區(qū)的發(fā)展基調(diào)望城片區(qū)較九龍湖片區(qū)整體形象低，資源及配套缺乏，房地產(chǎn)產(chǎn)品較為保守片區(qū)印象：望城片區(qū)以工業(yè)園、產(chǎn)業(yè)園作為主要經(jīng)濟(jì)支撐，但同時帶來人雜、片區(qū)印象差等資源及配套：與九龍湖片區(qū)相比，無強(qiáng)勢的景觀資源；且離市政配套遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)：為首批開發(fā)區(qū)，地產(chǎn)開發(fā)無序不規(guī)范狀態(tài)，產(chǎn)品較保守九龍湖片區(qū)望城片區(qū)紅谷灘“南延”區(qū)：相比望城片區(qū)離紅谷灘近，將會直接受益于紅谷灘利好資源及配套：片區(qū)內(nèi)具有等優(yōu)勢景觀資源及市政配套、會展中心完善配套品牌開發(fā)商云集：綠地、聯(lián)泰、萬達(dá)等品牌開發(fā)商落戶片區(qū)，將會進(jìn)一步激活區(qū)域房地產(chǎn)市場升級片區(qū)對比：從發(fā)展規(guī)劃角度，區(qū)域可劃分為九龍湖片區(qū)及望城片區(qū)，望城片區(qū)較九龍湖片區(qū)整體形象差，資源及配套缺乏，產(chǎn)品較為保守本項目發(fā)展方向：綜合望城片區(qū)與九龍湖片區(qū)整體情況考慮，本項目發(fā)展高端產(chǎn)品風(fēng)險大，存在一定競爭壓力，適宜往中高端方向發(fā)展本項目可能的發(fā)展方向中低端商住復(fù)合型項目中高端商住復(fù)合型項目高端商住復(fù)合型項目××項目發(fā)展戰(zhàn)略及動態(tài)發(fā)展策略研究項目產(chǎn)品可行性研究（動態(tài)）項目屬性及整體發(fā)展方向研究項目商業(yè)可發(fā)展產(chǎn)品住宅產(chǎn)品可行性研究商業(yè)產(chǎn)品可行性研究項目整體規(guī)劃布局項目產(chǎn)品組合發(fā)展方向及定位專業(yè)市場可行性論證主題商業(yè)可行性論證風(fēng)情商業(yè)可行性論證酒店可行性論證酒店式公寓可行性論證從項目整體發(fā)展方向的分析中可看出，項目的發(fā)展需依托區(qū)域的升級，屬典型的區(qū)域帶動型項目，應(yīng)立足區(qū)域的成長，主動切入?yún)^(qū)域價值體系之中特性操作要素代表案例自生型處于房地產(chǎn)開發(fā)陌生區(qū)域內(nèi)，以自身強(qiáng)大的配套及產(chǎn)品打造提升項目的聚集力及號召力，影響區(qū)域發(fā)展，一般為大規(guī)模或產(chǎn)業(yè)型、特色性項目開發(fā)以強(qiáng)勢的核心驅(qū)動力建立客戶的導(dǎo)入機(jī)制，以強(qiáng)有力的差異化產(chǎn)品滿足市場個性需求東部華僑城華南城合正匯一城區(qū)域帶動型處于發(fā)展區(qū)域或具有較大發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域內(nèi)，以區(qū)域發(fā)展帶動項目發(fā)展，順勢而為項目定位以區(qū)域發(fā)展態(tài)勢為立足點，順勢而為，最大化項目發(fā)展價值；以區(qū)域發(fā)展節(jié)奏為基準(zhǔn)，合理規(guī)劃項目的開發(fā)時序，通過產(chǎn)品價值敏感性及綜合效益的研究，分時、適時釋放產(chǎn)品價值，達(dá)到利潤最大化星河盛世寶能太古城區(qū)域共生型處于快速發(fā)展區(qū)域或相對較為成熟區(qū)域內(nèi)，項目與區(qū)域相輔相成，互相促進(jìn)，區(qū)域的發(fā)展或成熟帶動項目發(fā)展，項目的發(fā)展補(bǔ)充區(qū)域配套及城市功能的完善，促進(jìn)區(qū)域的進(jìn)一步發(fā)展注重與區(qū)域發(fā)展的互動，既享受區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展及產(chǎn)業(yè)發(fā)展利好的同時，又承擔(dān)部分特色型、差異化城市功能及區(qū)域配套的同時以自身強(qiáng)大的影響力驅(qū)動區(qū)域發(fā)展萬象城貴陽中天會展城華僑城把握區(qū)域升級大勢，主動切入?yún)^(qū)域發(fā)展脈絡(luò)，以差異化、高品質(zhì)產(chǎn)品建立項目價值高地，順勢分期，實現(xiàn)價值效益最大化發(fā)展戰(zhàn)略——戰(zhàn)略關(guān)鍵字：借勢區(qū)域、價值效益最大化華南城一期住宅項目在售公元九瓏、風(fēng)雅藍(lán)山在售2012年6月望城新區(qū)公交樞紐站交付2012年6月望城濱水公園完工包括江西出版產(chǎn)業(yè)基地在內(nèi)的20余家企業(yè)入住長堎工業(yè)園大型房產(chǎn)項目入駐2013年向蒲鐵路通車2013年12月17條網(wǎng)絡(luò)完工預(yù)計2014年恒望汽車園建成2013年10月華南城1、2號廣場正式營業(yè)2013年9月西客站完工2014年3月江西省省直部門機(jī)關(guān)辦公交付，同年省政府搬遷區(qū)域綜合競爭力全面升級2016年，地鐵2號線開通現(xiàn)代交通樞紐地位形成望城行政中心區(qū)開始形成九龍湖城市副中心形成華南城、汽車產(chǎn)業(yè)園等工程全面發(fā)展，區(qū)域成長為南昌城市新一極現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)中心地位人口規(guī)模超50萬發(fā)展起步階段全面發(fā)展階段深化發(fā)展階段區(qū)域發(fā)展態(tài)勢高起點、高規(guī)劃下，區(qū)域價值優(yōu)勢明顯，升級潛力大區(qū)域建設(shè)全面啟動立足產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集，不斷延伸產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)一步推進(jìn)高鐵、地鐵、高速等立體化交通網(wǎng)絡(luò)體系推進(jìn)配套設(shè)施建設(shè)產(chǎn)業(yè)、人口、交通、配套逐步升級，區(qū)域全面發(fā)展2011年——2012年2013年——2015年2016年——2020年區(qū)域發(fā)展：通過省府搬遷、西客站建設(shè)等六大升級引擎的持續(xù)驅(qū)動，區(qū)域產(chǎn)業(yè)、人口、交通、配套逐步升級，區(qū)域全面發(fā)展項目價值成長性：項目的屬性價值隨區(qū)域的發(fā)展而成長，受開發(fā)商溢價目標(biāo)的驅(qū)使，項目價值呈現(xiàn)階段性跳躍成長時間價值發(fā)展前期發(fā)展中期發(fā)展后期項目整體價值區(qū)域價值項目屬性價值溢價目標(biāo)溢價目標(biāo)溢價目標(biāo)區(qū)域規(guī)劃利好產(chǎn)業(yè)驅(qū)動經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)項目先行造勢市政配套完善城市副中心地位形成，區(qū)域日趨成熟西客站及高鐵驅(qū)動省府入駐汽車產(chǎn)業(yè)驅(qū)動知名開發(fā)商品牌聚集區(qū)域價值的成長性：在產(chǎn)業(yè)驅(qū)動、省府帶動、交通升華、房地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)人口升級的各大引擎的驅(qū)使下，區(qū)域價值前期平緩發(fā)展，中期快速發(fā)展，后期趨穩(wěn)發(fā)展項目屬性價值的成長性：在區(qū)域價值升級的帶動下，項目本體屬性價值以區(qū)域價值為基準(zhǔn)，實現(xiàn)持續(xù)性快速發(fā)展項目整體價值的成長性：在開發(fā)商預(yù)期溢價目標(biāo)的驅(qū)使下，項目整體價值超越本體屬性價值的發(fā)展，兩者之間存在較大的價值差，整體價值呈現(xiàn)階段性跳躍發(fā)展項目整體發(fā)展策略：前期以項目本體性溢價突破區(qū)域價值現(xiàn)狀，中期以本體性與成長性溢價實現(xiàn)持續(xù)盈利，后期以成長性溢價達(dá)到價值最大化時間價值發(fā)展前期發(fā)展中期發(fā)展后期項目整體價值區(qū)域價值項目屬性價值溢價目標(biāo)溢價目標(biāo)溢價目標(biāo)本體性溢價本體性+成長性溢價成長性溢價品質(zhì)性價值溢價：通過建筑立面設(shè)計、園林景觀、社區(qū)生活配套等客戶感知性品質(zhì)價值的強(qiáng)化與完善，樹立項目的高品質(zhì)形象，提高整體品質(zhì)性價值附加性價值溢價：通過面積贈送、裝修贈送等附加價值的植入，提升項目整體的附加性價值差異化價值溢價：通過產(chǎn)品類型等的創(chuàng)新，錯開客戶心理價格評判的參照系，重塑項目的價格標(biāo)準(zhǔn)，提升項目差異化價值以區(qū)域價值的發(fā)展節(jié)奏為基準(zhǔn)，以產(chǎn)品價值的敏感性發(fā)展為節(jié)點，合理規(guī)劃產(chǎn)品及其分期開發(fā)次序，適時引爆產(chǎn)品價值，提升產(chǎn)品價值的釋放效益，實現(xiàn)同一產(chǎn)品的成長性溢價最大化本體性溢價策略成長性溢價策略住宅發(fā)展策略：在兼顧低成本、低風(fēng)險、資金回籠、價值最大化的前提下，實現(xiàn)住宅產(chǎn)品在各個開發(fā)時點的高溢價發(fā)展前期發(fā)展中期發(fā)展后期前期以低成本、低風(fēng)險、低密度的差異化創(chuàng)新產(chǎn)品實現(xiàn)項目的本體性溢價，實現(xiàn)快速銷售，平衡前期開發(fā)投資，并為后續(xù)開發(fā)提供現(xiàn)金流支持中期借勢區(qū)域的價值發(fā)展，高、中產(chǎn)品搭配實現(xiàn)平穩(wěn)銷售，以高密度創(chuàng)新產(chǎn)品的成長性溢價及低密度創(chuàng)新產(chǎn)品的本體性溢價實現(xiàn)項目利潤的持續(xù)跨越式增長后期享受區(qū)域深化發(fā)展及成熟的利好，小步慢跑，以高密度創(chuàng)新產(chǎn)品的成長性溢價實現(xiàn)項目價值及利潤的最大化商業(yè)發(fā)展策略：通過人氣聚集、品牌及形象打造，使項目商業(yè)在不同時點實現(xiàn)可經(jīng)營，持續(xù)支撐住宅溢價，伺機(jī)發(fā)展為南昌市商業(yè)新一極后期品牌升華及沉淀，持續(xù)帶動人氣，基本實現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營的回本創(chuàng)收，在持續(xù)支撐住宅溢價的同時，伺機(jī)打造南昌商業(yè)新一極發(fā)展后期發(fā)展中期發(fā)展前期前期聚集人氣，實現(xiàn)商業(yè)的可經(jīng)營，同時樹立項目品牌及形象，提升商業(yè)對住宅貢獻(xiàn)度中期帶動人氣，形象升級，實現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營的良性運轉(zhuǎn)，擴(kuò)大商業(yè)品牌及項目品牌的影響力，在持續(xù)支撐住宅溢價的同時，打造區(qū)域型商業(yè)中心，初步實現(xiàn)城市消費目的地的功能轉(zhuǎn)型項目發(fā)展戰(zhàn)略及動態(tài)發(fā)展策略研究項目產(chǎn)品可行性研究（動態(tài)）項目屬性及整體發(fā)展方向研究項目商業(yè)可發(fā)展產(chǎn)品住宅產(chǎn)品可行性研究商業(yè)產(chǎn)品可行性研究項目整體規(guī)劃布局項目產(chǎn)品組合發(fā)展方向及定位專業(yè)市場可行性論證主題商業(yè)可行性論證風(fēng)情商業(yè)可行性論證酒店可行性論證酒店式公寓可行性論證大平層別墅VHOUSE洋房躍層VHOUSE聯(lián)排N+1或N+2拓展創(chuàng)新產(chǎn)品類獨棟VHOUSE疊墅創(chuàng)新產(chǎn)品：住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的形態(tài)一般有VHOUSE疊墅、VHOUSE洋房、VHOUSE聯(lián)排、類獨棟、大平層別墅、躍層、N+1或N+2拓展等VHOUSE洋房：情景洋房升級產(chǎn)品，一般為四層，采用層層退臺的建筑形式，戶戶帶露臺或花園，戶戶復(fù)式，營造層次感較強(qiáng)的立體空間VHOUSE洋房：情景洋房升級產(chǎn)品，層層退臺，保留原有情景洋房的大露臺、大花園設(shè)計外，做到戶戶復(fù)式（首層有半地下室、入戶花園；二層有大露臺、半地下室；三四層為復(fù)式，有兩層中空大廳、大露臺和天臺花園）建筑形態(tài)采用層層退臺的建筑形式，使得每戶都有“天”有“地”，營造出有層次感立體空間功能空間增加了大面積的花園、露臺、天臺等戶外空間，合理利用有效空間，增加生活情趣空間布局單排情景洋房的布局形式或者是由情景HOUSE圍成的半開放式院落空間形式單排普通的情景洋房“情景HOUSE合院”

VHOUSE疊墅：一套住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，具備視覺通性強(qiáng)、布局緊湊、功能明確等特點VHOUSE疊墅：在坡地上利用地勢或者在平地上對上疊的單棟進(jìn)行退臺式疊加層次感的立體空間一般四至七層，由每單元二至三層的別墅上下疊加二層，積在160-180之間保證每套單棟都“有天有地”，兩套VHOUSE疊墅的入戶門和戶外花園分別在樓宇前后兩側(cè)，私密性好注重建筑與景觀的融合，增加居住的舒適感和趣味空間VHOUSE疊墅特點VHOUSE聯(lián)排：與普通聯(lián)排別墅比，較注重功能和空間層次營造，強(qiáng)化廳、房功能，通過景觀花園等運用，突出功能空間層次感和立體感VHOUSE聯(lián)排：即聯(lián)排別墅，有天有地，有獨立院子和車庫，由三個或三個以上的單元住宅，兩層或四層連結(jié)一起強(qiáng)化廳、房功能，在廳的設(shè)計上突出功能的區(qū)分，在房的設(shè)計上避免單一的趨同模式注重花園的設(shè)計，除了入戶花園、首層花園、露臺花園外，還有復(fù)式花園，做到功能的細(xì)分和空間層次的營造通過景觀花園等的運用，突出功能空間的層次感和立體感VHOUSE聯(lián)排特點大平層：大平層屬于高端公寓的一種，常分布于高層或多層住宅的全幢或部分樓面，實現(xiàn)了一層一戶、大面寬、全景觀的空間布局產(chǎn)品特征TextText別墅功能“扁平化”風(fēng)格建筑“群落化”景觀資源“集中化”生活“私密化”室內(nèi)空間“家庭化”配置“精裝化”適應(yīng)條件：主城區(qū)的高端住宅，面積在300平米以上，突出區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢，同時具備一定的景觀資源，以高端人士為主要客群大平層：一般位于城市中心區(qū)中具有較好景觀資源的高端住宅，具備別墅的尺度和功能，區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢明顯，以高端客群為主類獨棟：私密性較強(qiáng)的獨立式住宅，在別墅的傳統(tǒng)序列、建筑形態(tài)、居住品質(zhì)、親地性上都有獨特特質(zhì)類獨棟特點適用于景觀資源較好的地段，營造獨棟的感覺與深度度假氛圍別墅的傳統(tǒng)序列建筑形態(tài)介于獨棟和聯(lián)排之間，是有間距的超級聯(lián)排，或是間距縮小的獨棟別墅

居住品質(zhì)親地性每棟都是獨立封閉墻體，在建筑上只有很小一部分相聯(lián)，或廊道、或儲物間、或裝飾梁等擁有如獨門、獨戶、獨院等獨棟別墅的特點，比聯(lián)排更加具有私密性和獨立性能夠保證每一棟產(chǎn)品都有相連花園，與獨棟產(chǎn)品較接近躍層式住宅：一套住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，具備視覺通透性強(qiáng)、布局緊湊、功能明確等特點躍層式住宅：是住宅占有上下兩層樓，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨用小樓梯聯(lián)接產(chǎn)品特征13245采光、通風(fēng)好戶內(nèi)面積大，布局緊湊縮小電梯公共平臺，提高空間使用率戶內(nèi)樓梯占去一定面積發(fā)生火災(zāi)時，不易疏散N+1或N+2拓展：通過房屋結(jié)構(gòu)的改變來實現(xiàn)彈性戶型功能空間的進(jìn)一步拓展，提高住宅產(chǎn)品的實用率N+1或N+2

：“N”是指房間數(shù)，“1”或“2”是指入戶花園或陽臺；住戶可以按自己的喜好，調(diào)整戶型內(nèi)部結(jié)構(gòu)，適當(dāng)利用戶型外部空間，以提高房屋的得房率；如借助入戶花園的高度開辟一個小閣樓，或?qū)⑵溟_辟成一個獨立的房間戶型拓展途徑：大部分都是利用入戶花園、大陽臺、露臺花池實現(xiàn)戶型升級產(chǎn)品特點：通過房屋結(jié)構(gòu)的改變，有效拓展功能空間，提高產(chǎn)品的實用率及性價比產(chǎn)品適應(yīng)條件：小戶型、大戶型產(chǎn)品均實用，對景觀、區(qū)位、交通沒有要求VHOUSE疊墅VHOUSE聯(lián)排類獨棟VHOUSE洋房躍層大平層別墅N+1或N+2創(chuàng)新產(chǎn)品項目自身條件區(qū)位和交通：目前區(qū)位相對邊緣化，未來將逐步中心化，立體化交通網(wǎng)絡(luò)，交通優(yōu)勢明顯景觀資源：無明顯優(yōu)勢景觀資源配套：市政配套、生活配套等逐步完善容積率：小于等于3.0VHOUSE疊墅VHOUSE洋房VHOUSE聯(lián)排躍層N+1或N+2本項目住宅產(chǎn)品初判住宅發(fā)展初判：通過本體條件進(jìn)行初步篩選，項目可發(fā)展VHOUSE疊墅、VHOUSE洋房、VHOUSE聯(lián)排及躍層、N+1或N+2等高層創(chuàng)新產(chǎn)品前期創(chuàng)新產(chǎn)品的組合方向：低密度VHOUSE疊墅+VHOUSE聯(lián)排定下高端基調(diào)，實現(xiàn)本體性溢價，VHOUSE洋房實現(xiàn)快速銷售，平衡財務(wù)產(chǎn)品類型平均去化速度去化速度（套/月）平均溢價度疊墅（vhouse)1064.6%洋墅(vhouse)509.9%聯(lián)排(vhouse)481.9%N+1或N+2拓展734.7%躍層3030.8%以低成本、低風(fēng)險、低密度的差異化創(chuàng)新產(chǎn)品實現(xiàn)項目的本體性溢價，實現(xiàn)快速銷售，平衡前期開發(fā)投資，并為后續(xù)開發(fā)提供現(xiàn)金流支持前期住宅發(fā)展策略組合策略：先期進(jìn)入市場產(chǎn)品需以低密度、高品質(zhì)、高溢價產(chǎn)品與周邊住宅項目形成差異化，定下項目的高端基調(diào)，同時應(yīng)兼顧財務(wù)平衡及現(xiàn)金回流組合方式：前期應(yīng)選擇低密度的VHOUSE疊墅+VHOUSE聯(lián)排創(chuàng)新產(chǎn)品以拉高項目的整體形象并實現(xiàn)產(chǎn)品的本體性溢價，同時選擇去化速度較高，多層產(chǎn)品VHOUSE洋房以實現(xiàn)快速銷售，平衡財務(wù)前期創(chuàng)新產(chǎn)品的組合方式中期創(chuàng)新產(chǎn)品的組合方向：借勢區(qū)域及項目價值利好，以高密度N+1或N+2可拓展住宅以及偏低密度VHOUSE洋房實現(xiàn)平穩(wěn)銷售產(chǎn)品類型平均去化速度去化速度（套/月）平均溢價度疊墅（vhouse)1064.6%聯(lián)排(vhouse)481.9%洋墅(vhouse)509.9%N+1或N+2拓展734.7%躍層3030.8%借勢區(qū)域的價值發(fā)展，高、中產(chǎn)品搭配實現(xiàn)平穩(wěn)銷售，以高密度創(chuàng)新產(chǎn)品的成長性溢價及低密度創(chuàng)新產(chǎn)品的本體性溢價實現(xiàn)項目利潤的持續(xù)跨越式增長中期住宅發(fā)展策略組合策略：中期區(qū)域逐步趨于成熟，項目價值凸顯，產(chǎn)品逐步被客戶認(rèn)可，應(yīng)借勢區(qū)域及項目價值利好，以平穩(wěn)銷售為核心策略進(jìn)行產(chǎn)品組合組合方式：中期應(yīng)選擇偏低密度的、且去化速度較快的VHOUSE洋房以及去化速度最快的、高密度N+1或N+2可拓展住宅以實現(xiàn)該產(chǎn)品的成長性溢價，最終實現(xiàn)項目利潤的持續(xù)增長前期創(chuàng)新產(chǎn)品的組合方式后期創(chuàng)新產(chǎn)品的組合方向：高密度N+1或N+2可拓展住宅+躍層住宅實現(xiàn)項目價值及利潤的最大化產(chǎn)品類型平均去化速度去化速度（套/月）平均溢價度疊墅（vhouse)1064.6%洋墅(vhouse)509.9%聯(lián)排(vhouse)481.9%N+1或N+2拓展734.7%躍層3030.8%享受區(qū)域深化發(fā)展及成熟的利好，小步慢跑，以高密度創(chuàng)新產(chǎn)品的成長性溢價實現(xiàn)項目價值及利潤的最大化后期住宅發(fā)展策略組合策略：后期利用區(qū)域高價值利好，以價值及利潤最大化為終極目標(biāo)進(jìn)行產(chǎn)品組合組合方式：后期為高密度產(chǎn)品，應(yīng)選擇去化速度最快的N+1或N+2可拓展住宅以實現(xiàn)該產(chǎn)品的成長性溢價，同時兼顧產(chǎn)品的溢價度，并需考慮到客戶的成長性，配以舒適度較高的、去化速度較快，并有一定溢價創(chuàng)新產(chǎn)品躍層住宅前期創(chuàng)新產(chǎn)品的組合方式項目發(fā)展戰(zhàn)略及動態(tài)發(fā)展策略研究項目產(chǎn)品可行性研究（動態(tài)）項目屬性及整體發(fā)展方向研究項目商業(yè)可發(fā)展產(chǎn)品住宅產(chǎn)品可行性研究商業(yè)產(chǎn)品可行性研究項目整體規(guī)劃布局項目產(chǎn)品組合發(fā)展方向及定位專業(yè)市場可行性論證主題商業(yè)可行性論證風(fēng)情商業(yè)可行性論證酒店可行性論證酒店式公寓可行性論證商業(yè)形態(tài)專業(yè)市場主題商業(yè)風(fēng)情商業(yè)街寫字樓酒店純商業(yè)商業(yè)形態(tài)分類：按表現(xiàn)形態(tài)的不同，商業(yè)可劃分為純商業(yè)和泛商業(yè)兩種，其中純商業(yè)包含專業(yè)市場、主題商業(yè)等，泛商業(yè)包含寫字樓、酒店等泛商業(yè)酒店式公寓商務(wù)公寓各商業(yè)形態(tài)特性：商業(yè)形態(tài)特性形式純商業(yè)專業(yè)市場專門性商品批發(fā)市場，由傳統(tǒng)集貿(mào)市場發(fā)展而來大型專業(yè)市場和專業(yè)MALL兩種形式主題商業(yè)特色主題化的業(yè)態(tài)規(guī)劃，主題化的內(nèi)涵氛圍及特定的消費人群，對區(qū)位無太高要求集中式商業(yè)中心風(fēng)情商業(yè)商業(yè)街區(qū)具有特定的文化風(fēng)情內(nèi)涵，并通過系列文化元素烘托街區(qū)風(fēng)情，業(yè)態(tài)以休閑娛樂為主，對區(qū)位無太高要求社區(qū)底商、商墅、商業(yè)街區(qū)泛商業(yè)酒店可以提升項目形象，提高產(chǎn)品溢價，但前期需要較高的投入星級酒店、度假村酒店式公寓提供酒店式管理服務(wù)，集住宅、酒店、會所等功能于一體，具有“投資”和“自住”兩大功效，本質(zhì)是公寓服務(wù)式公寓、創(chuàng)業(yè)公寓、青年SOHO寫字樓發(fā)展需要具備一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，及優(yōu)越的區(qū)位條件甲級寫字樓、乙級寫字樓商務(wù)公寓一般為綜合性用地或商業(yè)用地，具備辦公及居住功能，處于城市核心區(qū)或商務(wù)中心區(qū)，投資價值高商務(wù)公寓項目可發(fā)展商業(yè)篩選KPI：從項目貢獻(xiàn)度、市場特性及區(qū)位條件匹配度三個維度，從本體特征的角度，篩選適合本項目發(fā)展的商業(yè)產(chǎn)品市場特性：產(chǎn)品實現(xiàn)市場差異化，有獨立特性區(qū)位條件：與項目區(qū)位及交通條件相匹配項目貢獻(xiàn)：能為項目聚集人氣，提高項目溢價，并能作為項目配套項目可發(fā)展商業(yè)形態(tài)篩選：綜合考慮商業(yè)篩選KPI，結(jié)合項目實際情況，初步確定專業(yè)市場、主題商業(yè)、風(fēng)情商業(yè)、酒店、酒店式公寓為項目可發(fā)展商業(yè)形態(tài)商業(yè)類型項目貢獻(xiàn)度與項目匹配度市場差異化與項目匹配度區(qū)域條件適配與項目匹配度合計純商業(yè)專業(yè)市場能提高項目知名度、聚集人氣，但溢價能力較弱市場差異化弱對區(qū)位無太高要求，要求便捷的交通條件主題商業(yè)能樹立項目形象、聚集人氣，作為項目商業(yè)配套，溢價能力強(qiáng)具有較高的市場差異度對區(qū)位要求不高，要求可通達(dá)性好風(fēng)情商業(yè)能樹立項目形象，作為項目生活配套；聚集人氣市場差異度較高對區(qū)位無太高要求泛商業(yè)酒店能提高項目形象，提升項目溢價市場差異度一般對區(qū)位無太高要求，要求有一定的目標(biāo)客戶酒店式公寓產(chǎn)品有較高的溢價具有較高的市場差異化要求區(qū)域具有廣闊的發(fā)展前景寫字樓能提升項目形象，產(chǎn)品具有較高溢價市場差異化度較低要求區(qū)域具有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，且為城市中心區(qū)商務(wù)公寓產(chǎn)品具有較高的溢價有一定的時候差異度對區(qū)域要求較高，一般位于城市核心區(qū)項目發(fā)展戰(zhàn)略及動態(tài)發(fā)展策略研究項目產(chǎn)品可行性研究（動態(tài)）項目屬性及整體發(fā)展方向研究項目商業(yè)可發(fā)展產(chǎn)品住宅產(chǎn)品可行性研究商業(yè)產(chǎn)品可行性研究項目整體規(guī)劃布局項目產(chǎn)品組合發(fā)展方向及定位專業(yè)市場可行性論證主題商業(yè)可行性論證風(fēng)情商業(yè)可行性論證酒店可行性論證酒店式公寓可行性論證大型專業(yè)市場：集研發(fā)、展示、銷售、物流為一體，例如：廣州美博城專業(yè)MALL：如紅星美凱龍、頤高等連鎖經(jīng)營，加強(qiáng)了運營商的管理，運營商與TOP50品牌戰(zhàn)略聯(lián)盟專業(yè)市場概述：專門性商品批發(fā)市場，由傳統(tǒng)集貿(mào)市場發(fā)展為綜合功能性專業(yè)市場，含大型專業(yè)市場和專業(yè)MALL兩種形式1979-19911991-19981998-至今發(fā)展階段集市批發(fā)市場交易專業(yè)批發(fā)市場加傳統(tǒng)商業(yè)服務(wù)綜合功能性市場商品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品檔次低、業(yè)態(tài)混亂較第一代產(chǎn)品檔次高復(fù)合業(yè)態(tài)，檔次高商戶結(jié)構(gòu)自發(fā)形成個體經(jīng)銷商或代理商統(tǒng)一招商，品牌代理商進(jìn)駐管理模式出租或出售攤位工商部門管理運營商統(tǒng)一管理形式地攤式（農(nóng)村集市）大棚式室內(nèi)交易專業(yè)市場發(fā)展階段專業(yè)市場發(fā)展成熟度綜合功能性專業(yè)市場形式專業(yè)市場概述：以現(xiàn)貨批發(fā)為主，集中交易某一類商品或者若干類具有較強(qiáng)互補(bǔ)性或替代性商品的場所，由傳統(tǒng)集貿(mào)市場發(fā)展為綜合功能性專業(yè)市場專業(yè)市場細(xì)分（按商品種類）服裝服飾市場、布匹市場、皮具市場、家居家具市場、數(shù)碼家電市場、文具圖書市場、汽車配件市場、建材市場、花鳥市場、化工產(chǎn)品市場、珠寶市場、五金機(jī)電市場、小商品市場、物流市場、日用品市場、地域產(chǎn)業(yè)類市場、水產(chǎn)禽畜市場、農(nóng)副產(chǎn)品市場、舊貨市場初步篩選條件數(shù)碼家電婚慶珠寶工藝品家居家具服裝服飾業(yè)態(tài)種類與房地產(chǎn)市場有結(jié)合可能性復(fù)合業(yè)態(tài)、產(chǎn)品溢價高體系化市場結(jié)構(gòu)產(chǎn)品形象檔次較高專業(yè)市場分類：通過與房地產(chǎn)市場結(jié)合的可能性等方面，對專業(yè)市場進(jìn)行初步篩選，含數(shù)碼家電、家居家具、服裝服飾等業(yè)態(tài)種類業(yè)態(tài)種類行業(yè)形象區(qū)位及交通要求體量要求市場需求綜合匹配度行業(yè)特征項目要求匹配度行業(yè)特征項目資源適配匹配度行業(yè)特征項目要求匹配度行業(yè)特征項目要求匹配度數(shù)碼家電中高端形象，富有科技感，行業(yè)內(nèi)具有絕對領(lǐng)導(dǎo)型品牌項目要求行業(yè)形象中高檔次，可通過領(lǐng)導(dǎo)型品牌拉升項目整體形象，并吸引人氣無特殊資源及相關(guān)配套需求項目處于非核心區(qū)域，成熟度不高；具有高鐵、地鐵、高速等立體化交通網(wǎng)絡(luò)體系6-10萬平方米項目具有6萬平米的商業(yè)體量，要求專業(yè)市場+其他商業(yè)配套（如社區(qū)商業(yè)）的體量小于等于6萬平米大眾型消費，可重復(fù)購買，可為項目聚集大量人氣目的地性專業(yè)市場，大眾型消費，為項聚集大量人氣婚慶珠寶高端形象，可嫁接珠寶等奢侈品拉升項目形象對區(qū)域成熟度及市內(nèi)交通具有一定需求6-8萬平方米單筆消費與批發(fā)兼顧，為項目聚集人氣能力較強(qiáng)，同時形成一定的市場差異化，可打造項目影響力工藝品形象可高可低無特殊資源及相關(guān)配套需求1-4萬平方米批發(fā)性需求為主，大眾消費性一般專業(yè)市場業(yè)態(tài)匹配度分析（1/2）：以行業(yè)形象匹配度、區(qū)位及交通要求、體量要求、市場需求等維度為基礎(chǔ)，結(jié)合項目情況，確定家居家具業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)種類行業(yè)形象區(qū)位就交通要求體量要求市場需求綜合匹配度行業(yè)特征項目要求匹配度行業(yè)特征項目資源適配匹配度行業(yè)特征項目要求匹配度行業(yè)特征項目要求匹配度家居家具中高端形象，具有領(lǐng)導(dǎo)型品牌項目要求行業(yè)形象較高，可通過領(lǐng)導(dǎo)型品牌起到標(biāo)桿作用，并通過專業(yè)市場拉升項目整體形象對交通通條件有較高要求，對區(qū)位的成熟度要求不高項目處于非核心區(qū)域，成熟度不高；具有高鐵、地鐵、高速等立體化交通網(wǎng)絡(luò)體系可大可小，小的體量4-6萬平米，大的可達(dá)10-30萬平方米項目具有6萬平米的商業(yè)體量，要求專業(yè)市場+其他商業(yè)配套（如社區(qū)商業(yè)）的體量小于等于6萬平米大眾型消費，可為項目聚集人氣目的地性專業(yè)市場，大眾型消費，為項聚集大量人氣服裝服飾形象可高可低，行業(yè)內(nèi)具有領(lǐng)導(dǎo)型品牌無特殊資源及相關(guān)配套需求可大可小，10-50萬平方米大眾型消費，為項目聚集人氣的能力極強(qiáng)專業(yè)市場業(yè)態(tài)匹配度分析（2/2）：以行業(yè)形象匹配度、區(qū)位及交通要求、體量要求、市場需求等維度為基礎(chǔ)，結(jié)合項目情況，確定家居家具業(yè)態(tài)通過行業(yè)形象匹配度、區(qū)位及交通要求、體量要求、市場需求等維度為基礎(chǔ)，并結(jié)合項目的實際要求，對各類常見專業(yè)業(yè)態(tài)種類進(jìn)行配皮度分析，確定家居家具業(yè)態(tài)為本項目專業(yè)市場的最適合業(yè)態(tài)家居行業(yè)品牌確定：從項目人氣、影響力、形象、配套、客戶等貢獻(xiàn)角度分析，確定本項目引進(jìn)中國家居第一品牌——紅星美凱龍紅星美凱龍13245人氣貢獻(xiàn)知名度及影響力貢獻(xiàn)客戶貢獻(xiàn)形象貢獻(xiàn)配套貢獻(xiàn)從項目人氣、影響力、形象、配套、客戶等貢獻(xiàn)角度分析，確定引進(jìn)中國家居第一品牌——紅星美凱龍人氣貢獻(xiàn)：紅星美凱龍集聚的行業(yè)上下游專業(yè)人群、購物消費人群將極大地為項目聚集人氣，提供人流，激活陌生片區(qū)知名度及影響力貢獻(xiàn)：紅星美凱龍以中國家居第一品牌的形象獲得一定的市場知名度，項目可嫁接其知名度，提升項目在區(qū)域市場中的影響力形象貢獻(xiàn)：紅星美凱龍中高端的品牌定位及規(guī)范化的統(tǒng)一運營模式，將極大地提升項目形象，同時，借助專業(yè)運營商的行業(yè)經(jīng)驗，可為mall引入知名專業(yè)品牌，實現(xiàn)品牌形象的二次嫁接配套貢獻(xiàn)：紅星美凱龍的mall化業(yè)態(tài)配置，可為項目提供一定的家居購物配套及其他業(yè)態(tài)配套貢獻(xiàn)客戶貢獻(xiàn)：紅星美凱龍的忠誠客戶及行業(yè)人群有助于項目客戶的導(dǎo)入，即實現(xiàn)運營商客戶轉(zhuǎn)化為項目房地產(chǎn)客戶1988年1994年1996年1998年2000年2003年2005年2008年第一代前店后廠第二代自建商場第三代市場化經(jīng)營商場化管理第四代連鎖品牌第五代統(tǒng)一服務(wù)第六代綠色生態(tài)家居第七代情境體驗家居MALL

第八代超大型公園式家居商場發(fā)展階段發(fā)展形態(tài)紅星美凱龍概述：在產(chǎn)品形態(tài)、管理模式等方面升級換代，第八代產(chǎn)品——主題公園+mall+專業(yè)市場專業(yè)綜合體模式為最高階形態(tài)紅星美凱龍從1988年至今經(jīng)歷第一代到第八代的升級，成為中國乃至世界家居行業(yè)領(lǐng)頭羊第一至第五代商業(yè)形態(tài)在商業(yè)形象、檔次定位、客群結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)配置等并未發(fā)生本質(zhì)性改變，屬于紅星美凱龍的中低端產(chǎn)品第六、七代產(chǎn)品為mall化專業(yè)市場，定位高端，客戶體驗性強(qiáng)第八代產(chǎn)品為主題公園+mall+專業(yè)市場的專業(yè)綜合體模式，為目前紅星美凱龍最高階形態(tài)紅星美凱龍發(fā)展形態(tài)體量要求：4—10萬平米左右，基本與項目的商業(yè)體量相吻合復(fù)合業(yè)態(tài)綠色購物+情境體驗除了包含家具、建材、家飾、家電、廚衛(wèi)等主業(yè)態(tài)外，還引進(jìn)了蘇寧電器、餐飲、咖啡館等配套，與其在業(yè)態(tài)上形成互補(bǔ)把綠色、環(huán)保理念注入了商場的硬件建設(shè)和內(nèi)部生態(tài)環(huán)境中，同時設(shè)置樣板間，為消費者提供生態(tài)購物環(huán)境+情景體驗的新形式紅星美凱龍——第七代：復(fù)合業(yè)態(tài)+生態(tài)購物環(huán)境+情景體驗式家居mall新形式，為消費者帶來居家審美體驗樣板間蘇寧電器“小橋流水”生態(tài)購物環(huán)境設(shè)計師原創(chuàng)家具館家居家具蘇寧電器大型美食城健康休閑中心含家居家具、蘇寧電器、大型美食城、健康休閑中心、設(shè)計師原創(chuàng)家具館等多種業(yè)態(tài)，以客戶需求為導(dǎo)向進(jìn)行業(yè)態(tài)組合，綜合性、多業(yè)態(tài)家居賣場，集購物、餐飲、休閑、娛樂、服務(wù)五大功能于一體，同時要求更大體量紅星美凱龍——第八代（1/2）：在業(yè)態(tài)上較第七代豐富，引入健康休閑中心、大型美食城等，集購物、餐飲、休閑、娛樂、服務(wù)五大功能于一體

產(chǎn)品體驗：迪士尼樂園、模擬化“小鳥的家”、“蜻蜓的家”、“蝴蝶的家”等產(chǎn)品形態(tài)為客戶帶來全新體驗213服務(wù)體驗：人性化服務(wù)，為讓消費者真正實現(xiàn)享受式購物情景體驗:創(chuàng)造集觀看、觸摸、享受、全方位一體的體驗性展示空間第八代紅星美凱龍以創(chuàng)新的產(chǎn)品體驗、震撼的情景體驗以及人性化的服務(wù)體驗，構(gòu)筑第八代紅星美凱龍絕對競爭力和影響力公元2050和公元2500體驗館室內(nèi)森林公園時空云梯（1直通5樓）商場內(nèi)迪士尼樂園紅星美凱龍——第八代（2/2）：以差異化產(chǎn)品體驗、震撼性情景體驗、人性化服務(wù)體驗構(gòu)筑第八代公園式家居商場不是偶爾幾天顧客如此稀少，一年時間大多數(shù)時候都這樣。家居擺在店內(nèi)，過問的人不多，一般是走其他途徑銷售?！e國際家居城某實木家具店員鹿鼎家居廣場迎賓國際家居城歐亞達(dá)徐家紡店生意確實不景氣，上半年生意還可以，但是10月、11月兩個月竟然一筆訂單都沒有，三樓和四樓已經(jīng)有幾家經(jīng)營不下去撤場的?！灿T某櫥柜家居店員紅星美凱龍發(fā)展風(fēng)險分析——市場（1/4）：家居行業(yè)作為地產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)，受整體大環(huán)境影響，南昌市近幾年家居銷量下滑，出現(xiàn)銷售疲軟現(xiàn)象家居家具行業(yè)整體市場情況：家居行業(yè)作為房地產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)，對房地產(chǎn)行業(yè)有很大的依賴性，受到整體大環(huán)境的影響，市場整體不景氣；從市場調(diào)研及訪問中可以看出，近幾年家具銷售量明顯下滑，出現(xiàn)銷量疲軟的現(xiàn)象紅星美凱龍發(fā)展風(fēng)險分析——市場（2/4）：呈現(xiàn)扎堆分布，產(chǎn)生強(qiáng)大的家居產(chǎn)業(yè)泛集群效應(yīng)，而本項目紅星美凱龍則難以與之抗衡迎賓國際家居廣場喜盈門建材家具廣場歐亞達(dá)徐家紡店香江家居MALL解放路店大成之家歐亞達(dá)京東店鹿鼎國際家居廣場香江家居MALL青山南路店康之居國家建材館家居賣場分布情況：主要分布在老城區(qū)和青云譜去，出現(xiàn)扎堆分布家居產(chǎn)業(yè)泛集群：以鹿鼎國際家居廣場、香江家居、歐亞達(dá)為核心主賣場，產(chǎn)生強(qiáng)大的家居產(chǎn)業(yè)泛集群效應(yīng)內(nèi)部競爭：隨著本土家居賣場的進(jìn)一步做大，以及一批大型連鎖家居賣場的進(jìn)入，南昌的家居市場競爭白熱化鹿鼎國際家居廣場歐亞達(dá)香江家居名稱所屬板塊規(guī)模產(chǎn)品檔次店鋪面積空置率租金客戶情況經(jīng)營狀況迎賓國際家居廣場青云譜區(qū)約3萬㎡中低檔，分精品區(qū)和平價區(qū)60-200㎡10%左右租金40-60元/㎡·月客戶多以青云譜區(qū)及老城區(qū)人少，其中一店鋪月營業(yè)額在3萬左右喜盈門建材家居廣場西湖區(qū)15.8萬㎡定位高端，對進(jìn)入品牌進(jìn)行初步篩選88-220㎡3%左右租金達(dá)80-120元/㎡·月客戶以西湖區(qū)朝陽新城居多，部分紅谷灘一二樓經(jīng)營狀況一般，三四樓較差，有幾家店撤場鹿鼎國際家居廣場青山湖區(qū)32萬㎡A、B區(qū)為中高檔家居區(qū)，C區(qū)為低檔區(qū)60-400㎡三四樓有少量鋪位，整體空置率不超過2%租金達(dá)60-120元/㎡·月輻射整個南昌市，為南昌規(guī)模最大家居建材市場，是市民首選，已形成消費習(xí)慣一二樓為建材區(qū)，經(jīng)營情況較好，三四層為家居辦公區(qū)，經(jīng)營情況一般，2012年整年經(jīng)營較不佳香江家居MALL青山湖區(qū)（解放西路）香江家居建材大市場20萬㎡香江家居MALL6萬中端產(chǎn)品為主40-200㎡5%-7%租金40-65元/㎡·月以青山湖、老城區(qū)客戶為主客戶被同片區(qū)鹿鼎家具城分流，經(jīng)營狀況一般紅星美凱龍發(fā)展風(fēng)險分析——市場（3/4）：市場整體經(jīng)營狀況不佳，人氣較低名稱所屬板塊規(guī)模產(chǎn)品檔次店鋪面積空置率租金客戶情況經(jīng)營狀況香江家居MALL青山湖區(qū)（青山南路）1.5萬㎡中端100-400㎡3%-5%一樓：80元/㎡·月；二樓：平均60元/㎡·月，較差鋪位為40元/㎡·月周邊客戶居多人氣差，一樓全友家俬月營業(yè)額10多萬大成之家青山湖區(qū)（解放西路）1.2萬㎡中低端40—200㎡2%-3%租金40-70元/㎡·月以青山湖、老城區(qū)客戶為主客戶被同商圈分流，受今年低潮影響，經(jīng)營狀況一般歐亞達(dá)徐家紡店青云譜區(qū)3.5萬中高端，對品牌進(jìn)入有一定的篩選100-300㎡5%-7%一樓：約為90元/㎡·月；負(fù)一樓：約為30-100元/㎡·月；二樓：約為58-80元/㎡·月；三樓：約為30-60元/㎡·月以青山湖、老城區(qū)客戶為主人流量較好；三樓歐美式家居商戶月營業(yè)額達(dá)20萬歐亞達(dá)京東店青山湖區(qū)5萬余㎡中高端80-250㎡5%-7%50-120元/㎡·月以青山湖、老城區(qū)客戶為主受整體家居行業(yè)低潮影響，經(jīng)營狀況一般康之居國際建材館紅谷灘區(qū)2萬㎡中高端60-300㎡3%-5%60-150元/㎡·月以紅谷灘客戶為主在紅谷灘新區(qū)，周邊商品房成交量大，但經(jīng)營狀況一般紅星美凱龍發(fā)展風(fēng)險分析——市場（3/4）：受市場競爭的進(jìn)一步加劇，南昌家具家居市場近年來整體經(jīng)營狀況不佳，人氣較低名稱經(jīng)營規(guī)模迎賓國際家居廣場約3萬㎡喜盈門建材家居廣場約10萬㎡鹿鼎國際家居廣場約20萬㎡香江家居建材大市場約14萬㎡香江家居MALL青山南路店1.5萬㎡大成之家1.2萬㎡歐亞達(dá)徐家紡店3.5萬歐亞達(dá)京東店5萬余㎡康之居國際建材館2萬㎡總計60.2萬㎡南昌市家居賣場紅星美凱龍發(fā)展風(fēng)險分析——市場（4/4）：南昌家居賣場總體經(jīng)營規(guī)模超60萬平方米，供過于求，本項目引進(jìn)紅星美凱龍存在市場風(fēng)險目前南昌家居賣場總體經(jīng)營規(guī)模超過60萬平方米，超過南昌市實際需求規(guī)模，本項目引進(jìn)紅星美凱龍存在市場風(fēng)險據(jù)2011年南昌市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，南昌市城區(qū)人口達(dá)250萬，預(yù)計2012年城區(qū)人口為300萬按正常情況計算，10萬人養(yǎng)1萬平方米（以經(jīng)營面積為準(zhǔn)）的家居賣場，南昌市能養(yǎng)得起近30萬平方米的家居賣場

市場需求分析喜盈門建材家居廣場香江家居MALL紅星美凱龍發(fā)展風(fēng)險分析——改造：與百貨商場在柱網(wǎng)、平面布置、電梯及公共空間設(shè)置等方面設(shè)計存在較大不同，較難改造、轉(zhuǎn)型兩者設(shè)計上有很大不同，柱網(wǎng)、平面布置、電梯設(shè)置、公共空間設(shè)置，改動很難，改動費用也很高；改為超市比較可能，改為百貨基本不可行一般大商家對集中商業(yè)轉(zhuǎn)型較忌諱，不太愿意接手——紅谷灘天虹經(jīng)理關(guān)于紅星美凱龍合同期滿轉(zhuǎn)型百貨超市的看法紅星美凱龍商場布局天虹商場布局紅星美凱龍發(fā)展風(fēng)險分析——品牌：南昌居民家具家居類消費已形成較強(qiáng)的品牌忠誠性，同時紅星美凱龍兩進(jìn)兩出降低其在南昌的品牌形象節(jié)點進(jìn)入南昌市場，位于八一廣場北側(cè)，規(guī)模6000㎡2003年8月28日迎賓家居城重新開業(yè)，規(guī)模約30000㎡2005年2月京東店開業(yè)，規(guī)模約100000㎡2009年2月2009年10月退出京東店開業(yè)，商戶轉(zhuǎn)簽京東鹿鼎退出迎賓店，本土家居賣場接手2011年年5月事件以鹿鼎國際家居廣場和香江家居等為主力賣場具有強(qiáng)大的規(guī)模效應(yīng)及品牌效應(yīng)，是南昌人買家居的首選之地，已形成一種消費習(xí)慣一般會首選鹿鼎國際家居廣場和香江家居，那里可選擇的種類多，而且也符合我們的消費水平——中原問卷調(diào)查李先生紅星美凱龍自2003年起進(jìn)入南昌市場，有兩家分店，2009年和2011年分別退出，兩進(jìn)兩出將會影響對星美凱龍在南昌的品牌影響力，同時消費者也會對此產(chǎn)生一種心理抗性南昌市強(qiáng)勢品牌效應(yīng)紅星美凱龍兩進(jìn)兩出的影響紅星美凱龍發(fā)展風(fēng)險分析——需求：本次市場調(diào)研數(shù)據(jù)表明，往望城片區(qū)購買家居意愿客戶僅占到27.7%，沒有強(qiáng)烈需求傾向數(shù)據(jù)來源：本次問卷調(diào)查所得去望城買家居意愿在此次問卷調(diào)查中，27.7%的人表示會去望城買家居，27.7%的人表示不確定，而多數(shù)人表示不會去望城買家居，比例占到44.6%會去老城區(qū)買家居，離的近，品牌也信得過——老城區(qū)章先生要看家居品牌是什么樣的，如果品質(zhì)過硬，會考慮去望城片區(qū)買，畢竟現(xiàn)在交通也方便——紅谷灘片區(qū)喻小姐這個不好說，除非以后在那邊買房子，或者有自己中意的品牌可能會考慮——老城區(qū)胡先生本次市場調(diào)研數(shù)據(jù)研究表明，僅有部分客戶愿意去望城片區(qū)購買家居，大部分客戶選擇去傳統(tǒng)家居賣場購買，對于本項目引進(jìn)紅星美凱龍家居賣場沒有較強(qiáng)的需求，存在一定風(fēng)險紅星美凱龍發(fā)展機(jī)會點（1/5）：中高端產(chǎn)品較中低端產(chǎn)品市場表現(xiàn)好，本項目紅星美凱龍定位中高端具有一定的發(fā)展機(jī)會名稱規(guī)模產(chǎn)品檔次經(jīng)營狀況鹿鼎國際家居廣場32萬㎡中高檔一二樓為建材區(qū)，經(jīng)營情況較好，三四層為家居辦公區(qū)，經(jīng)營情況一般，2012年整年經(jīng)營較不佳香江家MALL6萬中端經(jīng)營狀況一般香江家居MALL1.5萬㎡中端目前人氣差，一樓一家全友家俬月營業(yè)額10多萬歐亞達(dá)徐家紡店3.5萬中高端，對品牌進(jìn)入有一定的篩選人流量較好；三樓歐美式家居商戶月營業(yè)額達(dá)20萬歐亞達(dá)京東店5萬余㎡中高端受整體家居行業(yè)低潮影響，經(jīng)營狀況一般在南昌市整體家居市場大環(huán)境下，不同的檔次家居賣場狀況不一，表現(xiàn)為中高端產(chǎn)品較中低端產(chǎn)品市場表現(xiàn)好（歐亞達(dá)定位中高端，經(jīng)營狀況較定位中端的香江家MALL好）南昌市家居市場表現(xiàn)從市場分析，中高端產(chǎn)品較中低端產(chǎn)品市場表現(xiàn)好，本項目紅星美凱龍中高端差異化定位，且建筑面積5萬平米（地上4萬㎡，地下1萬㎡），能產(chǎn)生一定的規(guī)模效應(yīng)，具有一定的發(fā)展機(jī)會本項目發(fā)展紅星美凱龍機(jī)會紅星美凱龍機(jī)會點（2/5）：項目紅星美凱龍與傳統(tǒng)家居賣場無直接的區(qū)域性競爭，未來可能吸引紅谷灘片區(qū)客群，存在一定需求機(jī)會點27.7%愿意去望城買家居客戶分布所屬片區(qū)名稱規(guī)模老城區(qū)喜盈門建材家居廣場15.8萬青山湖區(qū)鹿鼎國際家居廣場等59.7萬青云譜區(qū)迎賓國際家居廣場、歐亞達(dá)徐家紡店6.5萬紅谷灘片區(qū)康之居國際建材館2萬㎡南昌市家居賣場分布在此次問卷調(diào)查中，27.7%的人表示會去望城買家居，其中有80%來自紅谷灘片區(qū)，20%來自老城區(qū)南昌市家居賣場主要分布在老城區(qū)、青云譜和青山湖片區(qū)，紅谷灘片區(qū)僅有一家家居賣場本項目紅星美凱龍位于九龍湖片區(qū)，與傳統(tǒng)家居賣場（主要分布在老城區(qū)、青云譜、青山湖片區(qū)）無直接競爭，且未來除能吸引到九龍湖片區(qū)客群外，還可能吸引到紅谷灘片區(qū)客戶，具有一定的需求機(jī)會點紅星美凱龍機(jī)會點（3/5）：區(qū)域房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，對家居家具需求量大，紅星美凱龍作為首個進(jìn)入該片區(qū)的家居賣場，發(fā)展?jié)摿Υ缶琵埡瑓^(qū)房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢九龍湖片區(qū)家居市場發(fā)展態(tài)勢紅星美凱龍發(fā)展機(jī)會點九龍湖片交通體網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，未來規(guī)劃人口50萬人，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段，未來商品房成交量大，對家居家具的需求量較大紅星美凱龍定位中高端，并作為第一家進(jìn)入九龍湖片區(qū)的家居賣場，將會打開該片區(qū)市場，具有較大的發(fā)展機(jī)會交通便利家居賣場選址要求房地產(chǎn)支撐客流支撐家居行業(yè)作為房地產(chǎn)行業(yè)的下游產(chǎn)業(yè)，對房地產(chǎn)行業(yè)具有較大的依賴性，并因傳導(dǎo)性，其發(fā)展將會稍慢于房地產(chǎn)的發(fā)展時間發(fā)展趨勢紅星美凱龍機(jī)會點（4/5）：第八代紅星美凱龍的差異化定位，與市場現(xiàn)有品牌建立競爭區(qū)隔，具備發(fā)展成區(qū)域商業(yè)中心的可能第八代紅星美凱龍業(yè)態(tài)定位功能布局體驗性差異化南昌傳統(tǒng)家居賣場定位：中高端業(yè)態(tài)：含家居家具、蘇寧電器、大型美食城、健康休閑中心、設(shè)計師原創(chuàng)家具館等多種業(yè)態(tài)體驗性：創(chuàng)新的產(chǎn)品體驗、震撼的情景體驗以及人性化的服務(wù)體驗定位：中高端業(yè)態(tài)：含家居家具、蘇寧電器、大型美食城、健康休閑中心、設(shè)計師原創(chuàng)家具館等多種業(yè)態(tài)產(chǎn)品體驗：差異化產(chǎn)品體驗、震撼性情景體驗、人性化服務(wù)體驗功能布局：以客戶需求為導(dǎo)向，合理布局購物、餐飲、休閑等功能區(qū)定位：檔次不一，以中檔為主業(yè)態(tài)：家居家飾、地板、櫥柜、床、沙發(fā)、辦公家具等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)功能布局：根據(jù)品類不同，分片區(qū)和樓層分布，相同或相似業(yè)態(tài)集中一起紅星美凱龍機(jī)會點（5/5）：紅星美凱龍作為一種企業(yè)資產(chǎn)，從區(qū)域大環(huán)境及自身可持續(xù)運營角度，都將產(chǎn)生資產(chǎn)增值紅星美凱龍資本運營角度綜合區(qū)域大環(huán)境升級及紅星美凱龍自身運用角度分析，都會產(chǎn)生資產(chǎn)增值區(qū)域大環(huán)境紅星美凱龍可持續(xù)運營其作為一種可持有商業(yè)，可作為企業(yè)資產(chǎn)，并通過優(yōu)化配量等各種方式進(jìn)行有效運營，從而使資產(chǎn)升值在省政府、西客站等多重引擎推動下，九龍湖片區(qū)升級在望，隨著時間的推移，區(qū)域逐步趨于成熟，資產(chǎn)將會產(chǎn)生成長性溢價采用紅星美凱龍統(tǒng)一招商并收取租金的方式，運營難度低，且具有品牌管理商的保證，承擔(dān)的風(fēng)險較??；且從長期看，其長期可持續(xù)運營也能保證資產(chǎn)增值保值紅星美凱龍資產(chǎn)運營角度紅星美凱龍機(jī)會點小結(jié)：以高端品牌形象及差異化定位培育市場，提高項目聚焦性，同時對住宅產(chǎn)生溢價，與項目的發(fā)展策略相吻合培育市場：紅星美凱龍以以高端品牌形象及差異化定位先期培育市場，弱化區(qū)位陌生，樹立形象標(biāo)桿支撐住宅溢價：隨著紅星美凱龍的介入以及良性運營，將會進(jìn)一步提高整項目的聚焦性及影響力，從而盤活該項目，支撐住宅產(chǎn)生高溢價聚集人氣：紅星美凱龍作為一種可經(jīng)營業(yè)態(tài)，隨著該片區(qū)的成熟以及其良性運轉(zhuǎn)，將會帶來持續(xù)人氣機(jī)會點聚人氣樹品牌商業(yè)產(chǎn)品的發(fā)展策略形象升級良性經(jīng)營支撐住宅溢價項目發(fā)展紅星美凱龍的附加條件：本項目引進(jìn)紅星美凱龍的同時需在形態(tài)、招商、業(yè)態(tài)以及設(shè)計上形成一定的規(guī)范和要求形態(tài)要求設(shè)計要求業(yè)態(tài)要求招商/品牌要求角色承擔(dān)本項目紅星美凱龍可引進(jìn)小型八代或小型九代產(chǎn)品，與市場同類品牌形成形態(tài)差異化，并建立特色化除家具家居業(yè)態(tài)外，適當(dāng)配置餐飲、休閑、超市等業(yè)態(tài)，增加市場吸引力的同時，滿足社區(qū)生活配套充分利用紅星品牌商家資源，引入中高端定位的差異化品牌，與現(xiàn)有市場品牌形成區(qū)隔；且需要與商墅一起運營，負(fù)責(zé)商墅統(tǒng)一的招商聘請第三方專業(yè)設(shè)計公司綜合評價賣場規(guī)劃方案，可以低成本實現(xiàn)商業(yè)的轉(zhuǎn)型可行性結(jié)論：綜合風(fēng)險與機(jī)會點，在滿足一定條件的情況下，本項目可發(fā)展家具家居MALL，可引進(jìn)紅星美凱龍需要滿足的條件綜合風(fēng)險與機(jī)會點，在滿足一定條件的情況下，本項目可引進(jìn)紅星美凱龍引進(jìn)紅星美凱龍風(fēng)險引進(jìn)紅星美凱龍機(jī)會點形態(tài)要求、招商/品牌要求、業(yè)態(tài)要求、設(shè)計要求市場風(fēng)險、改造風(fēng)險、品牌風(fēng)險、需求風(fēng)險資產(chǎn)升值、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展帶動家居市場、第八代紅星美凱龍的差異化定位、對住宅的溢價項目發(fā)展戰(zhàn)略及動態(tài)發(fā)展策略研究項目產(chǎn)品可行性研究（動態(tài)）項目屬性及整體發(fā)展方向研究項目商業(yè)可發(fā)展產(chǎn)品住宅產(chǎn)品可行性研究商業(yè)產(chǎn)品可行性研究項目整體規(guī)劃布局項目產(chǎn)品組合發(fā)展方向及定位專業(yè)市場可行性論證主題商業(yè)可行性論證風(fēng)情商業(yè)可行性論證酒店可行性論證酒店式公寓可行性論證特性：區(qū)別于一般集中商業(yè)，主題商業(yè)擁有主題集中式的商業(yè)形態(tài)，特色主題化的業(yè)態(tài)規(guī)劃，主題化的內(nèi)涵氛圍及特定的消費人群等特點特色業(yè)態(tài)主題內(nèi)涵主題集中商業(yè)特定客群特色業(yè)態(tài)：以獨具特色的業(yè)態(tài)規(guī)劃吸引消費客群，突出個性主題化標(biāo)簽，特色的業(yè)態(tài)是主題商業(yè)的靈魂，是商業(yè)存活經(jīng)營的關(guān)鍵主題內(nèi)涵：賦予商業(yè)以主題話題，并通過硬件設(shè)施、動線布局、空間設(shè)計等體現(xiàn)主題內(nèi)涵

特定客群：目標(biāo)消費客群明確，滿足目標(biāo)客群的共性及個性需求綜合業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)豐富多樣，綜合特性明顯區(qū)域中心：一般位于城市或區(qū)域的中心，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便捷大眾客群：消費群體廣泛，無明顯職業(yè)、年齡等特征綜合業(yè)態(tài)大眾客群一般集中商業(yè)區(qū)域中心主題集中商業(yè)特性主題集中商業(yè)特性主題商業(yè)分類：按商業(yè)主題的不同，主題商業(yè)可分為運動主題、休閑主題、餐飲主題、文化主題、游樂主題等類別運動主題文化主題休閑主題餐飲主題商業(yè)形態(tài)：主題樂園代表案例：迪斯尼、歡樂谷、寶龍樂園商業(yè)形態(tài)：美食城、酒吧街代表案例：北京三里屯商業(yè)形態(tài)：休閑體驗式購物中心代表案例：深圳cocopark商業(yè)形態(tài)：文化主題性購物中心代表案例：上海新天地商業(yè)形態(tài)：運動品牌城代表案例：廣州東川名店游樂主題主題商業(yè)類別各類型主題商業(yè)特征KPI：包括規(guī)模需求、市場競爭、人氣聚集能力、項目形象貢獻(xiàn)度、客戶需求、前期經(jīng)營、區(qū)位交通等特征KPI類型自身維度市場維度房地產(chǎn)運營維度客戶需求維度區(qū)域維度規(guī)模需求市場競爭人氣聚集能力對項目形象貢獻(xiàn)度前期經(jīng)營難易程度客戶需求區(qū)位/交通運動主題對規(guī)模要求不大，體量中等南昌無運動主題商業(yè)，市場競爭較小能聚集一定人氣貢獻(xiàn)度一般前期經(jīng)營較困難，需要經(jīng)歷一段市場適應(yīng)期，集聚商業(yè)氛圍年輕人需求較高，市場整體接受度較好區(qū)位要求較高，位于城市或區(qū)域商業(yè)中心休閑主題對規(guī)模要求不大，體量中等南昌無休閑主題商業(yè)，市場競爭小人氣集聚能力較強(qiáng)形象貢獻(xiàn)度較高前期經(jīng)營較困難，需要周邊有較濃的商業(yè)氛圍中青年人接受度較高，目標(biāo)客戶需求較高有一定的區(qū)位要求，靠近城市商業(yè)圈餐飲主題對規(guī)模要求較小南昌無餐飲主題商業(yè)，市場競爭小人氣聚集能力一般，時段性較明顯形象貢獻(xiàn)度較低前期經(jīng)營較好，能快速打開市場客戶需求較旺盛，目標(biāo)客戶面較廣區(qū)位要求一般，要求交通通達(dá)性好文化主題對規(guī)模要求較高，體量較大南昌無文化主題商業(yè)，市場競爭小人氣聚集能力較強(qiáng)形象貢獻(xiàn)度高前期經(jīng)營一般，能較快地適應(yīng)市場客戶需求旺盛，市場接受度較高區(qū)位要求不高，要求交通通達(dá)性好游樂主題室外主題樂園對規(guī)模要求較高，但可采取室內(nèi)主題樂園形式新建縣有寶葫蘆農(nóng)家樂園，相聚項目地塊8.5KM，市場競爭影響不大人氣聚集能力強(qiáng)形象貢獻(xiàn)度高前期經(jīng)營較好，能迅速打開市場客戶需求旺盛，市場接受度高區(qū)位要求低，要求交通通達(dá)性好項目主題商業(yè)主題類型篩選：綜合考慮項目本體屬性、各類型主題商業(yè)適配性評分，初步判斷項目適合發(fā)展室內(nèi)游樂主題商業(yè)KPI自身維度（10）市場維度（15）房地產(chǎn)運營維度（50）客戶需求維度(15)區(qū)域維度(10)總分規(guī)模需求市場競爭人氣聚集能力（15）對項目形象貢獻(xiàn)度(15)前期經(jīng)營難易程度(20)客戶需求區(qū)位/交通運動主題81310111010668休閑主題71312131111774餐飲主題811891210765文化主題71413131213880游樂主題81315141413986商業(yè)規(guī)模項目商業(yè)產(chǎn)品體量規(guī)劃為6萬平項目屬性商業(yè)產(chǎn)品發(fā)展策略項目前期商業(yè)產(chǎn)品需要聚人氣，樹品牌，樹形象，且可經(jīng)營、對住宅貢獻(xiàn)度高項目區(qū)位項目地塊位于九龍湖望城新區(qū)，毗鄰320國道，目前周邊商業(yè)氛圍不成熟結(jié)合項目的本體屬性及商業(yè)產(chǎn)品發(fā)展策略，用加權(quán)比重法為各類型主題商業(yè)特征KPI賦予權(quán)重加分，其中自身維度為10分，市場維度為15分，房地產(chǎn)運營維度為50分，客戶需求維度為15分，區(qū)域維度為10分各類型主題商業(yè)適配性評分加權(quán)比重法綜合分析、對比項目屬性及各類型主題商業(yè)適配性評分，本項目適合采用游樂主題商業(yè)，且為室內(nèi)主題樂園室內(nèi)主題樂園特性：室內(nèi)主題公園擺脫了氣候及時間條件的限制，可實現(xiàn)“全季節(jié)全天候”的游樂，且為后期改造購物中心提供可能可改造性室內(nèi)主題樂園流線化的室內(nèi)動線設(shè)計，方便以后改造為購物中心主題化明晰全時性經(jīng)營不受氣候的影響，擺脫了雨季、夏季的炎熱、冬季的寒冷等惡劣天氣對經(jīng)營的影響，且可全天候經(jīng)營，樂園經(jīng)營效率高空間利用率高設(shè)備比較集中，可以將景觀與設(shè)備以及設(shè)備與設(shè)備進(jìn)行融合，立體空間利用率高室內(nèi)樂園容易進(jìn)行主題化環(huán)境營造，通過硬件和軟件環(huán)境的提升，營造出主題化極強(qiáng)的游樂環(huán)境案例研究1—沈陽辛巴達(dá)歡樂城堡：項目位于沈陽龍之夢購物中心八樓，處于城市非核心區(qū)域，定位為阿拉伯文化主題歡樂公園項目位置沈陽龍之夢購物中心八樓規(guī)模/投資3萬平米/3億元運營商龍之夢游樂管理公司代表項目能源風(fēng)暴、星際快車、乘風(fēng)破浪（海盜船）主題樂園以阿拉伯文化為主題，以阿拉伯最負(fù)盛名的民間故事《一千零一夜》中《辛巴達(dá)航海記》作為承載背景，為游客勾勒出了神奇魔幻的阿拉伯世界以整體定位阿拉伯文化主題歡樂公園辛巴達(dá)歡樂城堡遼寧省政府沈陽市政府地鐵1號線一環(huán)區(qū)位分析：項目位于沈陽大東區(qū)，離省政府、市政府及城市核心商圈有一定距離，屬于城市非核心區(qū)域交通分析：項目毗鄰地鐵一號線滂江街站及沈陽一環(huán)線，交通便利，可通達(dá)性好區(qū)域前景：項目所在地大東區(qū)為沈陽民族工業(yè)的發(fā)祥地，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，伴隨東北老工業(yè)基地振興計劃的實施，區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力得以釋放，區(qū)域發(fā)展前景樂觀

地鐵滂江街站區(qū)位特征區(qū)域前景：區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ螅熬皹酚^交通：可通達(dá)性好區(qū)域?qū)傩裕撼鞘蟹呛诵膮^(qū)域辛巴達(dá)城堡—市場支撐：較高的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，充足的客源市場及較高的市場消費能力，為沈陽辛巴達(dá)城堡的發(fā)展提供強(qiáng)有力的支撐經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)分析客源市場分析居民消費能力分析GDP：近幾年沈陽經(jīng)濟(jì)態(tài)勢發(fā)展良好，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，經(jīng)濟(jì)總量在4000億元以上，經(jīng)濟(jì)的高位運行為主題樂園的發(fā)展提供了土壤常住人口：近幾年沈陽常住人口增長迅速，常住人口在800萬人左右，以達(dá)到中國特大城市標(biāo)準(zhǔn)，眾多的城市人口為主題樂園的發(fā)展提供了充足的客源市場居民收入：沈陽人均收入增長迅速，連續(xù)三年均高于全國平均水平，居民收入的增加為主題樂園的發(fā)展提供穩(wěn)定的消費支撐較高的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平充足的客源市場較高的市場消費能力沈陽辛巴達(dá)城堡的發(fā)展有堅強(qiáng)的市場支撐辛巴達(dá)城堡—主題渲染：樂園以《辛巴達(dá)航海記》為主題，賦予游樂項目以故事性，并通過特色建筑及文藝活動展現(xiàn)阿拉伯風(fēng)情文藝活動：以《一千零一夜》的經(jīng)典故事《辛巴達(dá)航海記》為主題，推出大型阿拉伯情景演出，并將固定地點的文藝表演和精彩的巡游表演相結(jié)合，將經(jīng)典的故事和人物融入到演出當(dāng)中，呈現(xiàn)出阿拉伯城市非凡的神秘與繁華，豐富樂園的阿拉伯人文體驗建筑特色：園區(qū)內(nèi)部建筑風(fēng)格獨特，梁柱采用宏偉雄壯的巴比倫巨柱，游樂器材修飾精美華貴的波斯紋飾，整體散發(fā)著濃郁的阿拉伯氣息故事體驗：園區(qū)創(chuàng)作靈感源于，《一千零一夜》中最經(jīng)典故事《辛巴達(dá)航海記》，將故事主人公辛巴達(dá)七次驚險刺激的航海的經(jīng)歷貫穿園區(qū)之中，賦予每項游樂項目以故事性，將神秘夢幻的阿拉伯風(fēng)情被展現(xiàn)的淋漓盡致

123辛巴達(dá)城堡主題渲染辛巴達(dá)城堡—特色打造：樂園以刺激項目與休閑項目相結(jié)合，并增加兒童職業(yè)體驗項目，滿足不同年齡段游客的需求兒童體驗項目：樂園增加新鮮有趣的孩童職業(yè)體驗活動。孩子們在園區(qū)可中學(xué)習(xí)到豐富實用的生活知識，感受不同職業(yè)的獨有特色，為樹立孩子遠(yuǎn)大職業(yè)夢想與理想，培養(yǎng)孩子們對未來職業(yè)興趣娛樂刺激項目：樂園以主題化的故事賦予每個游樂項目不同的娛樂刺激體驗，樂園包含22個游樂項目，如能源風(fēng)暴、星際快車（自旋滑車）、時空穿梭（高空彈跳塔）、星球大戰(zhàn)、乘風(fēng)破浪（海盜船）等體育休閑項目：樂園以豐富的體育休閑項目與刺激項目形成互補(bǔ)，滿足不同年齡段游客的需求，擴(kuò)大游客覆蓋面，體育休閑項目包含保齡球、斯諾克、迷你高爾夫、乒乓球等兒童體驗游樂項目體育休閑辛巴達(dá)城堡—運營模式：購物中心為樂園提供穩(wěn)定的客流，兩者實現(xiàn)業(yè)態(tài)互補(bǔ)、客流互補(bǔ)，樂園通過協(xié)同營銷模式實現(xiàn)成功運營龍之夢購物中心辛巴達(dá)城堡辛巴達(dá)城堡為目的型娛樂中心，也能為購物中心提供客流龍之夢建筑面積達(dá)35萬平，為涵蓋娛樂、購物、餐飲等多元化功能目的型購物中心，為辛巴達(dá)城堡提供穩(wěn)定人流及消費娛樂配套購物中心與辛巴達(dá)城堡同為目的型娛樂休閑中心，目標(biāo)客戶具有較強(qiáng)的同一型，兩者業(yè)態(tài)互補(bǔ)、客流互補(bǔ)，相互支撐、依托，形成1+1>2的效應(yīng)辛巴達(dá)城堡成立專業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)營管理，并采用通票制，并與購物中心采取協(xié)同營銷模式，以促進(jìn)兩者客流互動案例研究2—青島寶龍樂園：項目位于青島城陽區(qū)，處于城市非核心區(qū)域，是國內(nèi)大規(guī)模加勒比海風(fēng)格的室內(nèi)家庭游樂園項目位置青島城陽區(qū)文陽路寶龍城市廣場

規(guī)模/投資5萬平米/3億元運營商青島寶龍樂園旅游發(fā)展公司代表項目搖擺塔、超級海盜船、颶風(fēng)飛椅、海盜場景表演

主題以18世紀(jì)加勒比海盜為主題，以熱帶海洋風(fēng)情為背景

整體定位國內(nèi)超大規(guī)模加勒比海風(fēng)格的室內(nèi)家庭游樂園區(qū)位分析：項目位于青島城陽區(qū)，遠(yuǎn)離青島城市中心區(qū)，距城市核心區(qū)域20公里，屬于城市非核心區(qū)域交通分析：項目交通便捷，青銀高速橫穿城陽區(qū)，市區(qū)經(jīng)青銀高速及雙流高架橋可直達(dá)寶龍樂園區(qū)域前景：項目所在地城陽區(qū)處于青島北大門，區(qū)域內(nèi)有青島國際空港-流亭國際機(jī)場，且毗鄰青島港和黃島前灣港，具備良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展交通條件；區(qū)域內(nèi)高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，并被列為中國產(chǎn)業(yè)百強(qiáng)縣

寶龍樂園青